第一篇：物業(yè)費(fèi)審批流程

物業(yè)管理費(fèi)申報(bào)流程

一、受理

需提供以下資料：

1、開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理合同（協(xié)議）或業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理合同（協(xié)議）

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

3、物業(yè)管理資質(zhì)證書

4、費(fèi)用測(cè)算資料

5、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備表，各類人員工資情況表及管理公約資料

6、管理園區(qū)規(guī)劃平面圖，并注明停車場(chǎng)、停車位及封閉式車棚位置

7、商品房竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

8、物業(yè)管理服務(wù)方案，包括：房屋、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、綠化、裝修及內(nèi)部管理等物業(yè)管理服務(wù)制度是否健全，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)是否明確，其中普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定

二、書面申請(qǐng)一式三份（主要負(fù)責(zé)人簽批）

三、審核

1、對(duì)提供資料真實(shí)性進(jìn)行審核

2、小區(qū)業(yè)主代表等征求意見(jiàn)或有必要召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)

3、填寫收費(fèi)申請(qǐng)表一式三份

四、辦結(jié)：出具審批文件或辦證

第二篇：物業(yè)費(fèi)催費(fèi)流程

物業(yè)費(fèi)催費(fèi)計(jì)劃

一、催費(fèi)工作流程

1、對(duì)于已入住業(yè)主，準(zhǔn)時(shí)發(fā)放繳費(fèi)通知于業(yè)主/或張貼在業(yè)主入戶門上（每月5日，一天內(nèi)完成）；

2、對(duì)物業(yè)費(fèi)約定時(shí)間內(nèi)未來(lái)交費(fèi)的業(yè)戶編制《催繳記錄表》（每日更新）；

3、片管根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行首次電話催繳（一周內(nèi)完成）；

4、首次電話催繳結(jié)束后，進(jìn)行情況分類：（一天內(nèi)完成）；

5、對(duì)業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別，針對(duì)性采取二次電話/上門催繳措施（每天進(jìn)行）；

A、近期交納類：業(yè)主明確具體交費(fèi)日期

B、暫未明確類：暫時(shí)無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：無(wú)聽(tīng)接電、關(guān)機(jī)、無(wú)信號(hào)等）

C、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)

D、異地出差/居住類：長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來(lái) E、特殊拒交類（含未收房業(yè)主）：因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不足及其他原因拒絕交費(fèi)

7、根據(jù)分類采取措施

A、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話提醒； B、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交納類； C、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同時(shí)采取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯款方式交納費(fèi)用；

E、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時(shí)向組團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行反饋，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)其催繳措施；

8、組團(tuán)負(fù)責(zé)人每日監(jiān)督檢查各片管《催繳記錄表》，及時(shí)糾正樓管在催繳期間的不足之處；

9、定期召開(kāi)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)議，貫徹執(zhí)行催費(fèi)制度，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。

二、催費(fèi)流程具體操作說(shuō)明

1、催繳前根據(jù)本實(shí)際約定的費(fèi)用交納時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)派發(fā)《交費(fèi)通知單》到每戶業(yè)主本人，如無(wú)法送達(dá)本人及其親屬則派發(fā)到該戶信報(bào)箱或通過(guò)信件、電話通知到業(yè)主；

2、在繳費(fèi)的約定時(shí)間內(nèi)未來(lái)交費(fèi)的業(yè)主，客戶服務(wù)中心對(duì)其進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)及情況分類，并編制《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》；《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》須明確以下內(nèi)容：房號(hào)、業(yè)主姓名、欠費(fèi)金額；

3、根據(jù)欠費(fèi)數(shù)量及欠費(fèi)催繳疑難程度，平均分配給客服，明確每位員工的催繳工作量；

4、催繳前，必須將分配到各自負(fù)責(zé)的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》進(jìn)行全面了解，核查其欠費(fèi)戶是否存有歷史遺留問(wèn)題。

注：根據(jù)催繳經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，部分業(yè)主通常在催繳中會(huì)談到以往的歷史遺留問(wèn)題，為使樓管能及時(shí)應(yīng)對(duì)，促進(jìn)催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問(wèn)題。

5、催繳前，必須查詢費(fèi)用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。將已過(guò)來(lái)交納費(fèi)用的業(yè)主，需及時(shí)在自己的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》上以彩筆劃除該戶，表示已繳納，防止今后每次催繳時(shí)發(fā)生誤催，引起業(yè)主反感；

6、催繳中樓管進(jìn)行首次電話催繳時(shí)應(yīng)以提醒為主。規(guī)范用語(yǔ)：XX 先生/小姐，您好！我是未來(lái)方舟客服中心片管/客服XX，貴戶 XX /半/季度的物業(yè)費(fèi)已產(chǎn)生，我公司已將您需繳納的各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)單投入貴單元的信報(bào)箱內(nèi)或具體費(fèi)用，請(qǐng)您注意查收，另外，需與您明確您交費(fèi)的具體時(shí)間為XX, 樓管及時(shí)將通話情況詳細(xì)記錄在 《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》上，注明業(yè)主回饋信息、致電時(shí)間、致電人；

7、樓管必須一周內(nèi)完成第一次電話催繳工作后，將《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》按要求進(jìn)行分類如下：

（1）、近期交納類：業(yè)主已明確具體交費(fèi)日期

（2）、暫未明確類：業(yè)主無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：無(wú)聽(tīng)接電、關(guān) 機(jī)）

（3）、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)（4）、異地出差類：業(yè)主長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來(lái)（5）、特殊拒交類：業(yè)主因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不到位等原因拒絕交費(fèi)

8、根據(jù)欠費(fèi)類別，重新編制 《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》，有針對(duì)性采取二次電話/上門催繳措施：

（1）、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話提醒（2）、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交納類（3）、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同期并采取上門催繳

（4）、異地出差、居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯款方式交納費(fèi)用

（5）、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時(shí)向組團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行反饋，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)其催繳措施

9、每天的《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》于下班前交給組團(tuán)負(fù)責(zé)人查看；不催繳時(shí)，《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》統(tǒng)一放在服務(wù)中心資料柜中，不得外泄；掌握每天的催繳時(shí)間，利用工作的空閑時(shí)間催繳，一有空閑就催；

10、每周催繳次數(shù)不得少于3次。每天最佳催繳時(shí)間 9：30（周末 10：30）——12： 00、15：00——18:00，催繳時(shí)，盡量先打電話座機(jī)，然后再打手機(jī)； 每周四下午 17：00 客服部召開(kāi)“物業(yè)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)議”，講評(píng)本周物業(yè)費(fèi)催繳力度及不足之處，共同探討催繳的最佳措施，推廣行之有效的催繳方式。

11、對(duì)于上述正常催繳方式無(wú)效的業(yè)主將更換催繳的時(shí)間，在催繳期間，如業(yè)主不接聽(tīng)電話的催繳間隔為每30分鐘一次；

12、如業(yè)主未能在原承諾的時(shí)間內(nèi)如期交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，則采取發(fā)放快遞郵件的形式進(jìn)行催繳（注：在特快專遞的內(nèi)件品名中注明該業(yè)主欠費(fèi)明細(xì)）。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)；

13、上述催繳方式仍無(wú)效的，則上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理查找該業(yè)主的詳細(xì)工作或家庭地址，由項(xiàng)目經(jīng)理安排相關(guān)主管及客戶服務(wù)中心人員親臨業(yè)主所在工作單位或家庭住址催繳。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無(wú)效的，由項(xiàng)目經(jīng)理親自登門催繳。如仍然無(wú)效，對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。

14、在發(fā)放律師函限定的時(shí)間內(nèi)仍然未交費(fèi)的，采取不記名公示警示業(yè)主。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。在公示期（一周）內(nèi)仍然未來(lái)交費(fèi)的業(yè)主，項(xiàng)目經(jīng)理將具有代表性的欠費(fèi)大戶上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該部分欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行法律訴訟。15、物業(yè)費(fèi)催費(fèi)記錄表所記錄內(nèi)容如下：

催繳記錄表.xls

第三篇：物業(yè)費(fèi)催繳流程辦法

物業(yè)費(fèi)催繳流程

趙金勇編制

一、客服打電話催繳

1、準(zhǔn)時(shí)發(fā)放繳費(fèi)通知予業(yè)主公告欄內(nèi)；

2、對(duì)物業(yè)費(fèi)約定時(shí)間內(nèi)未來(lái)交費(fèi)的業(yè)戶編制《催繳記錄表》；

3、客服主管分配催繳工作量于每位樓管；

4、樓管根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行首次電話催繳；

5、首次電話催繳結(jié)束后，進(jìn)行情況分類；

6、對(duì)業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別，針對(duì)性采取

二次電話/上門催繳措施；

A、近期交納類：業(yè)主明確具體交費(fèi)日期

B、暫未明確類：暫時(shí)無(wú)法明確時(shí)間和暫時(shí)聯(lián)系不上的（如：

無(wú)聽(tīng)接電、關(guān)機(jī)、無(wú)信號(hào)等）

C、無(wú)法聯(lián)系類：停機(jī)、空號(hào)、錯(cuò)號(hào)或長(zhǎng)期關(guān)機(jī)

D、異地出差/居住類：長(zhǎng)期在異地出差，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回來(lái) E、特殊拒交類：因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不足及其他原因

拒絕交費(fèi)

7、根據(jù)分類采取措施

A、近期交納類：在其承諾的交費(fèi)日期前一天進(jìn)行二次電話

提醒；

B、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對(duì)方歸屬近期交

納類； C、無(wú)法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同時(shí)采

取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對(duì)方采取異地匯

款方式交納費(fèi)用；

E、特殊拒絕類：進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事

因，及時(shí)向客服主管進(jìn)行反饋，由客服主管指導(dǎo)其催繳

措施；

8、客服主管每日監(jiān)督檢查各樓管《催繳記錄表》及統(tǒng)計(jì)《催

繳日?qǐng)?bào)表》，及時(shí)糾正樓管在催繳期間的不足之處；

9、客服主管每周召開(kāi)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)催繳總結(jié)例行會(huì)

議，貫徹執(zhí)行“催繳工作獎(jiǎng)罰制度”

以上工作步驟進(jìn)行完畢：

1、業(yè)主明確繳費(fèi)時(shí)間后一周內(nèi)未繳費(fèi)的；

2、其他情況一個(gè)月內(nèi)未轉(zhuǎn)為明確繳費(fèi)額的業(yè)主；

3、兩個(gè)月內(nèi)無(wú)論何種情況未繳物業(yè)費(fèi)的。均轉(zhuǎn)為上門催繳業(yè)主程序。

二、上門催繳

如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無(wú)效的記錄。

三、發(fā)放律師函

對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由客服主管當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。（律師指導(dǎo)）

四、社區(qū)宣傳欄內(nèi)不記名公示

在發(fā)放律師函限定的時(shí)間內(nèi)仍然未交費(fèi)的，采取不記名公示警示業(yè)主。將催繳情況詳細(xì)記錄在《物業(yè)費(fèi)催繳記錄表》內(nèi)，由客服主管當(dāng)天檢查并簽字確認(rèn)。

五、法律訴訟

在公示期內(nèi)仍然未來(lái)交費(fèi)的業(yè)主，將具有代表性的欠費(fèi)大戶上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況批示對(duì)該部分欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行法律訴訟，總經(jīng)理批示后具體由清欠小組與各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及律師實(shí)施相關(guān)證據(jù)收集與訴訟工作。

第四篇：物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況，為解決此問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費(fèi)了大量的人力資源，只能說(shuō)服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主，但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長(zhǎng)的欠費(fèi)業(yè)主，成效并不明顯。小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費(fèi)業(yè)主游說(shuō)、多次上門催繳，可以說(shuō)個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘子戶已經(jīng)是毫無(wú)辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問(wèn)題。

解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過(guò)法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺(jué)是得不償失，二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。

針對(duì)第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過(guò)法律顧問(wèn)的專項(xiàng)輔導(dǎo)，已經(jīng)能夠獨(dú)立訴訟，解決了訴訟成本過(guò)高的問(wèn)題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費(fèi)，而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。

對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費(fèi)開(kāi)始，欠費(fèi)業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面，在管理處工作人員上門催費(fèi)的過(guò)程中，欠費(fèi)業(yè)主找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁。可見(jiàn)，只要欠費(fèi)存在，管理處與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無(wú)法消除。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)業(yè)主后，欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂，即使提出來(lái)也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過(guò)程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識(shí)”。

筆者所在的企業(yè)在過(guò)去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬(wàn)元。筆者通過(guò)蜂巢物業(yè)論壇就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來(lái)，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。

一、成立清欠小組

清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。

二、制定訴訟計(jì)劃

清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。

三、準(zhǔn)備起訴資料

1、委托授權(quán)書：

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。

委托授權(quán)書式樣詳見(jiàn)附件一。

2、起草起訴狀：

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。

起訴狀式樣詳見(jiàn)附件二。

3、證據(jù)清單

（1）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。

（4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

（5）其它有證明作用的文件。

證據(jù)清單式樣詳見(jiàn)附件三。

4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)

（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表

（2）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表

（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表

（4）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

（5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

（6）每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表

（7）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

（8）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。

5、其它資料

（1）律師函復(fù)印件；

（2）繳費(fèi)通知；

（3）催費(fèi)通知。

筆者所在的公司經(jīng)過(guò)一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟，一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù)；三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過(guò)欠費(fèi)，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。

物業(yè)費(fèi)訴訟文書范本

授權(quán)委托書樣本

委托人： 物業(yè)管理有限公司 住 所：珠海市 路 號(hào) 棟

法定代表人：

受委托人一：

受委托人二：

通信地址：珠海市 路 號(hào) 棟

聯(lián)系電話：

委托人與 物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。

代理權(quán)限：一般代理。

委托人（蓋章）： 年 月 日

民事起訴狀樣本

原告： 物業(yè)管理有限公司

住所：珠海市 路 號(hào) 棟

法定代表人： 聯(lián)系電話：

被告：

舊地址：珠海市香洲區(qū) 路 花園 棟 房

新住址：珠海市香洲區(qū) 路 號(hào) 棟 房

聯(lián)系電話：

訴訟請(qǐng)求：

請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件1），滯納金 元（詳見(jiàn)附件1），水費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件2），污水處理費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件2），供水加壓電費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件2），路燈電費(fèi) 元(詳見(jiàn)附件3)，防盜門及梯燈維修費(fèi) 元(詳見(jiàn)附件3)，垃圾處理費(fèi) 元(詳見(jiàn)附件3)，電梯及梯燈電費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件4），電梯維修零件費(fèi) 元（詳見(jiàn)附件5）。以上合計(jì)人民幣 元(暫計(jì)算到20 年 月 日,之后的費(fèi)用照計(jì))

事實(shí)與理由：

原告于 與 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，并從 年 月 日起至 年 月 日服務(wù)于 小區(qū)業(yè)主，被告是座落于 小區(qū) 棟 房業(yè)主。在原告為 小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從 年 月起無(wú)故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。

此致

珠海市香洲區(qū)人民法院

具狀人（蓋章）：

二○ 年 月 日

原告提供證據(jù)清單

延伸閱讀：

已過(guò)訴訟時(shí)效，物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎？

訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過(guò)訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無(wú)中止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說(shuō)說(shuō)一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”這表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為二年。

近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決；室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉……。總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來(lái)想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。

糾紛再起，來(lái)咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費(fèi)是否有超過(guò)訴訟時(shí)效之說(shuō)？物業(yè)公司擔(dān)心超過(guò)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)；業(yè)主們想過(guò)了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，從法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任？下面我們來(lái)看一個(gè)案例：

1998年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。宣判后，物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時(shí)間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是2000年至2009年。對(duì)于2009年6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費(fèi)用。

上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。

根據(jù)2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費(fèi)的交納有無(wú)訴訟時(shí)效呢？

我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。但并不是說(shuō)，過(guò)了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無(wú)法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證；物業(yè)公司采取通過(guò)業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。

在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時(shí)效問(wèn)題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無(wú)法律上的依據(jù)。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問(wèn)題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個(gè)人的觀點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。

總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由，法官會(huì)權(quán)衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。

物業(yè)費(fèi)訴訟案常見(jiàn)的六大抗辯理由

物業(yè)費(fèi)訴訟案的常見(jiàn)抗辯理由大致有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)、開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵、業(yè)主自行聘請(qǐng)保安清潔公司、超過(guò)訴訟時(shí)效等6種。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)費(fèi)訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭。從法院的判決實(shí)際情況剖析抗辯理由在實(shí)務(wù)審判中法院的采納情況，有助于幫助各方當(dāng)事人在參與訴訟的過(guò)程中合法、理性維權(quán)。現(xiàn)就各類抗辯理由提出相應(yīng)法理評(píng)析：

抗辯理由一物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)案件中，大約80%以上的業(yè)主都會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位作為抗辯理由。根據(jù)民事訴訟法“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證規(guī)則，業(yè)主應(yīng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的事實(shí)進(jìn)行舉證。

如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，：“本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的服務(wù)內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。

法官在審理案件時(shí)一般會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考察。物業(yè)服務(wù)合同一般都對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及違約責(zé)任等作出詳盡的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保質(zhì)保量地提供了物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)直接影響到案件判決的結(jié)果。

《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主完全有權(quán)要求降低物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由拒絕交納全部物業(yè)管理費(fèi)一般無(wú)法得到法院支持。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供了基本的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主也享受了這一服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)依照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不能以物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題為由而拒絕交納服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，則法院可能會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度做出核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金的判決。

抗辯理由二 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿

在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中，作為被告的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交法院的證據(jù)材料進(jìn)行審查。如果前期物業(yè)服務(wù)合同期限已經(jīng)屆滿，則物業(yè)服務(wù)合同是否就當(dāng)然失去法律效力了呢？業(yè)主以合同期限屆滿作為抗辯理由能否獲得法院的支持？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。如果前期物業(yè)服務(wù)合同約定了服務(wù)期限，在期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立或者成立了業(yè)主委員會(huì)但還沒(méi)有與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)屆滿后的物業(yè)服務(wù)關(guān)系呢？

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》第15條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同的實(shí)際履行是合同的一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同主要義務(wù)，對(duì)方予以接受的，應(yīng)當(dāng)視為合同的實(shí)際成立。對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認(rèn)定，應(yīng)視為雙方事實(shí)上形成一種合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司以實(shí)際行動(dòng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯將得不到法院的支持。

抗辯理由三 物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)

在物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件中，業(yè)主常常會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得物業(yè)管理資質(zhì)為由認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格；國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效。對(duì)于沒(méi)有取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》第2條規(guī)定：“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見(jiàn)。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒(méi)有取得資質(zhì)的下，其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同應(yīng)歸于無(wú)效，雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系可以按照一般的民事糾紛處理。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，法院一般會(huì)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

抗辯理由四 開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵

在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的。由于為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的，導(dǎo)致提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與開(kāi)發(fā)商存在著千絲萬(wàn)縷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開(kāi)發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主往往會(huì)遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)作為抗?fàn)幍氖侄巍?/p>

從法律角度分析，房屋的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律范疇，開(kāi)發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果房屋出現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修或者賠償甚至解除房屋買賣合同。而前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體，兩者都能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，所以，業(yè)主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。

抗辯理由五 業(yè)主自行聘請(qǐng)保安、清潔公司

在某些物業(yè)管理區(qū)域，存在一些擁有大面積房屋的業(yè)主，如一棟裙樓的整層商鋪或用于特定經(jīng)營(yíng)目的的大型物業(yè)。為了便于對(duì)自己擁有物業(yè)的集中管理和經(jīng)營(yíng)，這些大業(yè)主往往會(huì)自行聘請(qǐng)保安員和清潔工對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主自行聘請(qǐng)保安和清潔工后，是否就免除了向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)了呢？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

1、建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

2、建筑區(qū)劃內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理；

3、建筑區(qū)劃內(nèi)車輛停放及交通秩序管理；

4、建筑區(qū)劃內(nèi)的安全防范義務(wù)；

5、配合政府部門維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序和安全防范工作。從上述內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，這種服務(wù)是針對(duì)整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。而大業(yè)主自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工是專為業(yè)主個(gè)人提供的私人服務(wù)，兩者的服務(wù)內(nèi)容并不相同。業(yè)主在享受其自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工提供服務(wù)的同時(shí)，也享受了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)的共有部分及公共事務(wù)提供的物業(yè)管理服務(wù)。因此，業(yè)主以其自行聘請(qǐng)保安員和清潔工為由拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。

抗辯理由六 超過(guò)訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效的抗辯也是在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中業(yè)主經(jīng)常提出的抗辯理由。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠繳多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后再向法院提起訴訟，這就會(huì)產(chǎn)生其對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)是否已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。

《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”訴訟時(shí)效屆滿后，權(quán)利人仍然向法院起訴，請(qǐng)求法院保護(hù)其民事權(quán)利，但法院對(duì)其實(shí)體權(quán)利將不予支持。因此，對(duì)于超過(guò)兩年期限以上的訴訟請(qǐng)求部分，法院將審查是否存在訴訟時(shí)效中斷的事由。《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百四十條規(guī)定：“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。”司法實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多會(huì)向法院提交“催繳通知書”，以證明其向業(yè)主主張過(guò)物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達(dá)妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時(shí)效期間向業(yè)主主張過(guò)權(quán)利，那么訴訟時(shí)效就會(huì)發(fā)生中斷的法律效果，訴訟時(shí)效將重新起算。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供有效的訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)，則法院一般會(huì)支持從物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴之日起往前推算兩年期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

積極維權(quán)防止引起惡性循環(huán)

業(yè)主在參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件時(shí)經(jīng)常會(huì)提出以上六種抗辯理由。在該類案件的訴訟過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)性的公司，在起訴之前往往有備而來(lái)，證據(jù)收集較為全面。如果起訴的業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行訴訟。從訴訟經(jīng)驗(yàn)和訴訟技巧來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往處于優(yōu)勢(shì)地位。而業(yè)主往往單打獨(dú)斗，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，在收集證據(jù)時(shí)存在較大的難度，相關(guān)的法律知識(shí)儲(chǔ)備和訴訟經(jīng)驗(yàn)也非常匱乏，所以該類案件大多以業(yè)主敗訴的結(jié)果告終。群體性訴訟案件的業(yè)主敗訴后，如果拒不執(zhí)行，法院強(qiáng)制力介入后，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)久敵對(duì)情緒，從而影響后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。而由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)回收率的降低將會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的利益。上述多個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，如果處理不當(dāng)，極易引起惡性循環(huán)。

第五篇：物業(yè)費(fèi)及對(duì)接流程

租金、物業(yè)費(fèi)催繳及與北京公司財(cái)務(wù)對(duì)接流程

一、客戶轉(zhuǎn)賬催繳流程

1、對(duì)于租戶/業(yè)權(quán)人按合同約定內(nèi)將租金及物業(yè)費(fèi)一起繳納至北京公司財(cái)務(wù)部的，北京公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于7日內(nèi)將物業(yè)費(fèi)劃撥至物業(yè)公司帳號(hào)；

2、北京公司財(cái)務(wù)7日內(nèi)未劃撥的，光大國(guó)際中心行政財(cái)務(wù)部應(yīng)在3日內(nèi)向北京公司財(cái)務(wù)部發(fā)函催款，并抄報(bào)北京公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部；

3、對(duì)于北京公司財(cái)務(wù)部收到催款函件3日內(nèi)未作答復(fù)或劃撥賬款的，光大國(guó)際中心項(xiàng)目部應(yīng)據(jù)實(shí)上報(bào)物業(yè)總公司。

例如：101租戶中國(guó)銀行繳費(fèi)時(shí)存在此類情況。

二、租金、物業(yè)費(fèi)催繳流程

1、租戶/業(yè)權(quán)人滯后一個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，項(xiàng)目部行政財(cái)務(wù)部告知項(xiàng)目部總經(jīng)理，除書面催款外，客服經(jīng)理須登門催款；

2、租戶/業(yè)權(quán)人連續(xù)兩個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，除執(zhí)行第一條款外，須上報(bào)物業(yè)總公司、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部及北京公司市場(chǎng)部。

例如：3F太和文華曾存在此類情況。

三、未收到退租/合同變更收費(fèi)催費(fèi)辦法

對(duì)于我部未收到北京公司市場(chǎng)部關(guān)于客戶退租/合同變更等書面通知的，我部視同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為正常，我部將按既定流程進(jìn)行收費(fèi)/催費(fèi)。

例如：1508客戶世厚存在此類情況。