第一篇：關于拆遷論文

關于行政法視野中的拆遷問題

論文關鍵詞:拆遷

行政法

補償

聽證

論文摘要:隨著經濟的發展和城市化進程的小斷加快，“拆遷”這個與人民利益密切相關的問題顯得矛盾重重，處理小好就會激化矛盾，影響社會穩定和發展的大局、本文主要從行政法角度審視這一問題，分析了拆遷矛盾的現狀、成因，并結合有關法律法規提出其解決機制。

近年來，我國的城ili建設步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來的糾紛呈上升趨勢。且在一些地方出現了由拆遷帶來的較為激化的矛盾。在依法治國的今天，拆遷這一關系人民根本利益的領域承待法律規范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護?！肮駛€人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷****。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單

一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行行政訴訟法若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性

(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”

(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出?！爱斒氯藢Σ脹Q不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行?！边@一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就，致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。

其它法律法規存在的問題

我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。

三、解決拆遷矛盾之法律構想

要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。完善我國現行的有關拆遷的法律法規

(1)規范建設項目的審批程序

對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。

(2)應明確提出聽證程序

《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定?？梢姡犠C有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補償機制

公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償?！稐l例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。就政府而言，應嚴格依法行政。

依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。

依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過濫用職權停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服起訴的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。

現實中，被拆遷****利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。

拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

【參考文獻】

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在我國城市發展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復雜，而其中發生的各種房屋拆遷糾紛，也一次次的成為媒體、公眾以及政府關注的焦點。在《物權法》出臺之前，對于城鎮國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序，尚無法律規定，實踐中有關房屋拆遷的實施以及相關糾紛的解決的主要依據就是2001年國務院頒行的《城市房屋拆遷管理條例》，而這一條例的規范設計以及調整方式頗受詬病?！段餀喾ā返念C行對于城市房屋拆遷問題起到了很好的立法整理作用，而且根據目前的安排，關于城市房屋拆遷問題的具體法律依據將由國務院根據全國人大的授權制定相應的行政法規?！冻鞘蟹康禺a管理法》的修正是以《物權法》為基礎的，而國務院制定拆遷法規在法律性質上屬于授權立法，因此將來國務院制定拆遷法規也必須以《憲法》和《物權法》的有關規定為依據，不得出現相違背的情形。

一、《物權法》的相關法律規定 房屋拆遷乃是以征收或征用為前提，《物權法》中并沒有直接對房屋拆遷問題作出規定，但是其中涉及房屋拆遷的有關征收或征用法律規范主要有第四十二條、四十三條、四十四條和一百四十八條，根據這些法律規則的內容設計，有關房屋拆遷的法律規范應該包括以下方面：

第一，房屋拆遷須以公共利益需要為前提。

房屋拆遷通常是由于土地或作為私人財產的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用權而發生，而在此三種情形下，法律均明確規定，必須以公共利益為前提。首先，《憲法》中明確提出征收或征用必須以“為了公共利益的需要”為前提。譬如，《憲法》第十條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償；第十三條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。其次，《物權法》中再次明確規定了公共利益具有前提性條件的約束作用。譬如，第四十二條中第一款首先再次重申了征收征用必須以公共利益需要為前提，而第一百四十八條則指出，提前收回土地使用權也必須以公共利益的需要為目的。再者，剛剛修正的《城市房地產管理法》第六條也明確指出，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋……”。

第二，房屋拆遷必須以給予補償為前提。

征收是所有權消滅的一種原因，其最終以所有權人喪失所有權為代價；而征用則是以權利人之使用權的喪失為代價，因此征收和征用在本質上是通過行政權剝奪他人財產權的行為，是一種不公平、不自由的財產流轉行為，因此法律必須對此提供矯正或救濟途徑，通過法律事先強制性規定“給予補償”為救濟方法。對于補償問題，在《憲法》、《物權法》以及新修正的《城市房地產管理法》中都有明確規定。《物權法》中特別強調對被征收人或被拆遷人的權益保障問題，第四十二條中指出，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。第一百四十八條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。需要注意的是，給予補償是房屋拆遷的前提而非后果。在實踐中，很多人認為征收征用權是法律賦予的，而補償僅僅是一種事后救濟，這是與《物權法》的立法精神相違背的。根據《物權法》，補償是征收或征用權存在或產生的前提而非后果。

第三，房屋拆遷必須嚴格遵守法律規定的權限和程序。

拆遷以征收或征用為前提，而征收或征用又以公共利益需要和給予補償為前提，在具備公共利益需要和給予補償兩個條件時，就會有征收或征用權的產生。而此種權力的行使，實質上乃屬于行政權力的運用或行使，“絕對的權力絕對導致腐敗”，因此法律需要從權限和程序兩個方面限制該權力的行使。對此，《物權法》第四十二條、四十三條、四十四條中都有明確規定，譬如第四十三條規定，不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。而且需要進一步明確的是，違反法定權限和程序，也就喪失了征收或征用的權力，而以此為前提的拆遷行為也就當然屬于無權、違法、無效的行為，因此而給被拆遷人造成損失的，違法或無權拆遷人應承擔損害賠償責任。

二、實踐中存在的問題

物權法的核心就是對共有財產和私有財產的平等保護，以及界定物上所有權的各種權利與義務。就像民主制度的基礎是需要民主的人，保護私有財產的基石也在于我們能否正確理解“私有財產”。真正保護私有財產不是簡單的高喊“風能進、雨能進、國王不能進”，而是在維護公共利益的前提下確立私有財產的不可侵犯，而不是我的財產我完全說了算。另一方面，當公共利益與私有財產發生沖突時，必須對有產者進行適當的救濟，對于他的損失應給給于補償，而不是剝奪他的私有財產?！段餀喾ā芬幎?，出于社會公共利益需要可以征收私人財產，但是并沒有具體列舉哪些叫社會公共利益需要，也沒有對社會公共利益需要的判定規定明確的程序。因此，目前物權法關于拆遷的內容在實踐中如何運用還是十分籠統的，需要實務中逐步完善。

第一，何謂公共利益？

《中華人民共和國物權法》第四十二條規定了為了公共利益的需要可以征收個人的房屋或其他物權。該條確立了一個原則是物的權利人只有在公共利益需要的前提下，才無條件的將物權轉讓給國家；對于非公共利益的商業拆遷，物的權利人可以自主決定是否轉讓自己的物權。這無疑是歷史的巨大進步，但是該法未對公共利益進行界定，卻是一個重要的遺憾，因為目前公共利益在有些情況下難易界定，征收屬于公權力而不界定公共利益就無法實現立法目的，將嚴重侵犯物的權利人合法利益。

筆者認為，公共利益應當符合一下幾個條件：第一公共利益的受益者必須是國家或者不特定人；第二受益人的受益必須是不特定的多方面性，不能以某一方面確定；第三，公共利益的獲益必須具有持久性；第四公共利益的層次性要準確把握，將國家整體利益和地方利益有效把握。

第二、誰來界定公共利益

物權法沒有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部門對物權法進行修訂或者司法部門根據物權法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個嚴重的滯后性，不能有效的維護權利人的合法權益。比較可靠的是法院在審理案件中依據物權法的規定及案件情況及時界定公共利益了，這符合實際情況，但這需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干擾，公正的行使司法審查裁判權。第七條規定物權的取得和行駛，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三，強遷問題

強遷問題在我國各地十分普遍，情況也很復雜，對于符合公共利益的拆遷，如果實務中能滿足物權法規定的條件，強遷將變得沒有了存在的條件，因為被拆遷人獲得拆遷款，同時現有居住條件不降低，多數被拆遷人是不會拒絕的；對于非公共利益的拆遷，按照物權法的規定，權利人可以拒絕轉讓物權，此種情況下，不應剝奪權利人的自由意志，所以此種情況下不存在強制拆遷問題。

第四，符合公共利益條件下的拆遷補償問題

《物權法》第四十二條第三款規定征收個人房屋，應當依法給予拆遷補償，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個人住宅，權利人雖然必須轉讓物，但是獲得了兩個保障：第一是獲得補償權，第二是獲得現有居住條件不降低的權利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成為釘子戶。目前房價高漲不下，而以往拆遷都是按照被拆遷房屋價值評估計算的，但是實際中這種標準計算出的補償款要獲得同樣的居住條件幾乎不可能，所以如何有效的解決這個問題成為一個最現實的問題了。筆者認為解決這樣的有效方式必須按照房屋在沒有被拆遷條件下的市場價值計算補償款，這樣可能問題就好解決了。

城市拆遷中的若干問題及解決辦法

（一）正確確定拆遷和裁決的主體，盡量避免政府機關既當運動員又當裁判員的局面。

應當說，在政府職能的轉型時期，讓政府完全退出在城市改造和建設上的直接參與和干預，是不現實的。但應盡量淡化政府機關的市場主體色彩，特別是對于城市基礎設施的建設和公益項目的建設，政府應盡量退到幕后，讓企業法人等市場主體到前臺唱主角，政府只起一個制定規則和運用規則進行管理和裁決的作用，避免與民事主體之間的直接對立。既然城市的基礎設施建設和公益事業項目建設都要由市場主體來經營，那么像房地產開發這樣的經營項目，政府機關就更應該退避三舍了。政府機關退出經營活動，是體制改革對政府職能轉換的必然要求。根據這一要求，不管是政府自身還是其下屬部門，甚至是政府機關的下屬機構，均不宜作為拆遷人從事拆遷活動。

那么，由政府投資的建設項目，頒發拆遷許可證時，又如何確定拆遷人呢？

政府投資，反映了建設資金的來源是由政府財政安排的。實際上，政府的工作是由各職能部門分解承擔的，政府應當是城市管理、建設的協調機關，而不應充當城市建設的拆遷人，成為項目建設承擔拆遷補償安置責任的民事主體。由政府財政安排資金，實施城市建設，也要按照國家制定頒布的法律、法規，建立和完善符合法律規定的運作機制。要依照政企、政事分離、折管分離的原則，確定建設實施的主體?，F在，有些城市成立了“城市建設投資公司”來具體實施城市基礎設施建設項目，也有的城市由建設部門設立的市政工程建設單位來具體實施城市基礎項目建設，我們不妨效法他們的做法。這樣就可以將政府投資的市政工程項目，由企業按建設程序進行。由他們來擔當拆遷人，可以使政府處于超然狀態，也有利于房屋拆遷管理部門發揮職能作用。

（二）在城市規劃區的集體土地上實施拆遷，應當兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》的不同規定，選擇既合法又便捷的拆遷補償方式。

根據我國現行法律規定，目前在集體土地上實施拆遷，有兩條法律途徑可供選擇：一是依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行補償后的拆遷，叫做農村集體土地征用拆遷。這種拆遷方式，按照《土地管理法》第四十七條第四款的規定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區、直轄市規定。根據山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十七條的規定，只需將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數量和質量房屋予以置換就可以了。這是一種既合法、又經濟的拆遷方式，這種方式適用于農村部分土地被征用，絕大多數村民不改變其農民身份的情況，被征用土地上的農戶可以另行申請宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆遷法律法規進行城市拆遷。即在征地的過程中，對被征用土地上的房屋不是按照附著物進行補償，而是先把被征用土地上的農民轉化成為城市市民，然后再按城市拆遷的法律規定進行拆遷補償安置。這種方式適用于農村集體土地被全部或大部被征用，農村村民全部轉為城市非農業人口的情況。

上述兩條拆遷途徑有一個共同的前提，那就是集體土地必須經依法批準征用，否則，在集體土地上所進行的任何開發和建設都是非法的。因為我國的土地管理法明確規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”我市2002年在機場路附近進行的拆遷活動，之所以遇到了前所卻未有的困難，訴到法院的案件至今不能下判，就是因為集體土地未經審批征用，有關部門就頒發了拆遷許可證，且已拆遷完畢。

我省規定地上的附著物即房屋和其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格結合成新確定，這與國家拆遷條例的規定是不一致的，它是基于拆除地上附著物由被拆遷人自行搬遷異地遷建作出的規定。實際上，在城市規劃區內征用土地拆遷農民的房屋，再安排宅基地由農民遷建的辦法，鑒于城市郊區土地資源的緊缺和不可再生，已經不能再繼續了。從有利于被征土地的農民房屋拆遷補償安置問題的解決和權益的維護考慮，在征地過程中，應采取先辦理征地，后實施拆遷的程序，來規避拆遷條例的適用障礙，以滿足《拆遷條例》的管轄權規定。

（三）慎重處理權利受限房屋的拆遷問題。

現代市場經濟條件下，房產的權利總是在不斷變化的，在一般用途的房屋中，會出現因某種法定原因使原有房屋所有權受到限制的特殊情況，如因借貸而設定抵押，會使原有房屋的所有權和處分權受到限制；因法院查封而使原房屋權利受限；因企業改制而使原有房屋所有權受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的產權不完整；因家庭婚姻關系發生變化引起產權人變化的特殊情況等等。對這些權利受限的房屋進行拆遷，必須依照法律的特殊規定處理，否則可能導致拆遷違法。

1、抵押房屋拆遷糾紛的處理：

隨著改革開放的深入，以房屋產權作為抵押物向金融機構抵押貸款，是企業或個人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權人，將加入到拆遷法律關系中來，否則抵押權將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序和特點。

所謂抵押房屋，就是設定了抵押權的房屋，是指被拆遷人所有或經營的，依照法律規定已經由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或變買的價款中優先受償。抵押房屋的特點，一是所有權受到限制：房屋一經抵押，該房屋所有人的權利就受到限制，突出表現在處分權的限制上。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置的權益，未經抵押權人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權依附于債權：由于抵押房屋的目的是確保債務的履行，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也隨之消失，抵押權人不得限制原抵押物所有人的處分權。三是抵押權須依法設立：在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經常是以雙方立字為據，忽略了抵押登記制度的存在，因此產生抵押權的瑕疵。在拆遷實踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢后，債權人才得知消息，因而權利受到損害而產生糾紛。四是抵押房屋的性質變化：在很長一段時間內，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發生了逆轉，企業用房占抵押房屋中的比例越來越大，而企業效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現補償金是優先安排職工還是償還債務的矛盾，確實很難處理。

現行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：“拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行?！卑凑漳壳胺梢幎ǖ膬煞N拆遷補償方式，拆遷設有抵押權的房屋的具體操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式的操作：應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金；如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能償還到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。

對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應屬于抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產可以使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律制度得到貫徹執行。

（2）抵押房屋拆遷采用產權調換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：一是抵押權人與抵押人應當就產權調換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。二是抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

抵押房屋拆遷，未達成新的抵押協議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對這種房屋拆遷產生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應的司法解釋來處理。合同法第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償?！睂Υ?，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應按以下順序處理：第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優先受償權，而不能先支付抵押權人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋（在建工程）的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購房款應在拆遷補償金額中優先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那么除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

2、被司法機關查封房屋的拆遷問題：

在拆遷實踐中，作為拆遷人應當努力盡到合理的注意義務，要摸清楚被拆遷的房屋是否已被法院查封，是否已被設定了抵押，是否存在著租賃的情況，等等。如果發現已被法院查封的，一般應當采取貨幣補償的方式，將補償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執行。

3、改制企業房屋拆遷糾紛的處理：

對企業所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關系是明確的，與一般房屋拆遷并無不同。復雜的情況產生于企業改制，20世紀90年代，國家對國有經濟進行戰略性調整，國有資產有計劃地從一般工商企業中退出，使一些企業的資產出現了多元化。一些小型工商企業被出售，國有商業企業為主的局面被私營商業企業為主所取代。導致被拆遷房屋補償的權利主體也出現了多元化。主要反映在以下幾個方面：

（1）所有權與經營權分離，形成了特殊的補償權利主體

經濟體制改革，使企業的所有權與經營權相分離，經營權在所有權之外，成為新的拆遷補償對象，經營權人成為特殊的補償權利主體，對房屋拆遷補償的協商內容產生了很大影響，發生了很大變化。1991年的《城市房屋拆遷管理條例》將經營權人列入安置對象中加以考慮，規定“拆遷非住宅房屋造成停產、停業，引起經濟損失的，可以由拆遷人付給適當補助費。”2001年《城市房屋拆遷管理條例》第33條對此作了較大修改，一是將補助費更正為補償，這就將經營者列入了補償主體的范圍。二是取消了停產、停業引起經濟損失這個限制條件，規定只要引起停產、停業就應給予適當補償。這一改變是對經營權也屬于補償對象的確認。

（2）拆遷可能成為困難企業改制的契機，必須靈活進行

目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償為困難企業改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據生存權優先于經營權的原則，優先支付的應當是拖欠職工的工資和養老金、醫療費等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業改制就難以成功。

企業改制的目的之一，是產權明晰，特別是實行了私有化的企業，產權從抽象的社會公有到股東公有，其利益關系更加明確。企業的決策者面對拆遷將從企業的利益出發，選擇對企業有利的補償方式，不同的企業將有不同的選擇，即使是同一企業處于不同的階段也會有不同的選擇。

拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業面臨拆遷時，要靈活選擇對企業發展最有利的方式，將拆遷作為企業發展的重大戰略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業進行經營方式、品種、范圍和體制進行適應市場需求的調整。這樣，可以減少或預防糾紛的發生，減少房屋拆遷和改制帶來的對社會穩定的負面影響。

（3）注意把握企業改制引起的補償權利主體的變化

實踐中，對企業改制不僅是企業資本的改造，還有依據市場需求，對企業主體進行的改造，實行資產重組。作法上有企業分立、合并、轉讓，由此會引起拆遷補償權利主體的變化。及時、準確地把握企業改制帶來的補償權利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

第一，企業分立。分立是企業改制所采取的較多方式，是根據企業對市場競爭的不同功能和生產經營的范圍，將一個企業分設為多個企業，或者將企業中的某一部分分離出來，單獨設立一個新的企業。分立過程中涉及生產經營場地的調整，如遇拆遷，其拆遷補償的權利主體便產生了變化。企業分立時對拆遷活動的不利影響主要有兩個方面：一是有的企業分立后，相關財產分割未能辦理相應的手續，結果遇上拆遷，往往是使用者沒有所有權的相關手續，所有人又不占有使用，容易產生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業改制目的不正確，單為逃避債務，而沒有按照市場競爭的需求對企業人財物合理調整，結果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發不穩定因素，也給拆遷活動帶來干擾。

第二，企業合并。合并是企業改制的特殊方式，是為了增強企業的市場競爭能力，將相配套或者相關的企業合并組建新的企業。合并的方式多種多樣，兼并則是常見的方式。合并是資產質量好、有廣闊市場前景的企業實現低成本擴張，迅速擴大產生經營規模，提高經濟效益的常用手段。企業合并，其拆遷中的權利義務均由合并后的企業承擔，從權利主體的角度容易落實。存在的問題主要是有的企業合并沒有按市場規律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預期的效果。個別企業合并后又分手，不僅沒有增強企業實力，反而受了一次重創。甚至有的合并期間發生資產流失、房屋所有權和土地使用權發生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權利的實現。

第三，企業轉讓。轉讓是企業改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有的產權轉讓給民營企業或原企業職工，便引起了企業房屋所有權人的變化。這種轉讓的實現，轉讓關系中的出讓人一般不是原企業，而是通過國有資產的管理者——當地政府來進行的。轉讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果我們在處理改制企業的拆遷糾紛時，不把握其產權變化，不了解轉讓合同的約定，就可能走彎路。

4、代管房屋拆遷糾紛的處理：

由于歷史的原因，各地都存在著數量不等的由房管部門代為管理的房屋。這類房屋所有權人缺席，使拆遷活動有著特殊性。為維護產權人的合法權益，法律對代管房屋的拆遷作了特殊的規定。

代管房屋根據代管權力產生的原因，可分為委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某種原因無法行使管理權而委托他人進行管理。依法代管，是指房屋所有權人因某種原因沒有或者無法行使管理權，而依照法律的規定，由政府（主要是房屋管理部門）代為管理。城市房屋拆遷中的依法代管主要有四種情況：一是房屋所有人下落不明，而且經拆遷人尋找無線索；二是逾期未能辦理產權登記，且一時找不到登記權人的；三是所有權人死亡無繼承人的；四是繼承人下落不明又無合法代理人的。

對于代管房屋的拆遷，《城市房屋拆遷管理條例》有特殊的規定，該條例第十四條規定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全?！倍鴮ξ兴舜艿姆课輨t沒有直接規定，因此，代管房屋拆遷的操作，也因代管主體的不同而不同。

第一，對依法由房屋拆遷管理部門代管的房屋，需要拆遷時，拆遷人應與房屋拆遷管理部門訂立拆遷安置補償協議。該協議應經公證機關公證，被拆除房屋應辦理證據保全。采用產權調換的，該調換取得產權的房屋繼續由原代管人代為管理，房屋出租收入扣除必要管理費后，專賬管理。采用貨幣補償的，房屋拆遷管理部門或其他代管部門不得挪用；也可以先將補償金繳入財政，爾后按無主財產的規定程序辦理相應手續，但一旦出現合法所有人主張權利，應驗明身份后將款項退還給所有人。

第二，對委托他人代管的房屋實施拆遷，應注意三個環節：一是注意驗明委托手續的合法性與有效性。如委托手續有疑問，又找不到所有人的情況下，應按法定代管的程序，由房屋拆遷管理部門實施代管，履行職責；二是訂立拆遷補償安置合同時，代管人應提請公證機關進行合同公證，并送房屋拆遷管理部門備案；三是產權調換的房屋繼續由代管人管理，如用于出租，租金收入，應以所有人的名義存入銀行，貨幣補償金也應如數以所有人的名義存入銀行，不得挪用。代管人應及時將情況通知所有人的繼承人，不得違反誠實信用原則，侵吞委托人的資產。拆遷人發現代管人有侵吞挪用行為，應予制止，必要時向房屋拆遷管理部門報告，金額較大的，應向公安部門報告，以追究其刑事責任。

無論是依法代管還是委托代管的房屋，拆除時都要請公證機關作勘察記錄，采取證據保全措施，避免紛爭。

5、有限產權房屋拆遷糾紛的處理：

有限產權房屋的出現，是我國社會主義初級階段的產物，是城鎮房屋產權制度改革的結果，拆遷時不同于一般房屋之處就在于其所有權不完整。我們應當看到，產權人購買的房改房，是我國長期低工資的一種福利性補償，是勞動者多年勞動的積累。有的同志覺得產權人花較低的價格購買了房改房，拆遷時卻要按市場估價的價值進行補償，認為不太合理，認為是產權人占了國家的便宜。其實，這是對我國住房制度改革的片面認識。本來勞動者創造的剩余價值扣除了各種積累后，是應當以貨幣的形式返還給勞動者的，而我國長期的低工資、高積累，企業辦社會，住房是勞動剩余的積累，長期以來一直是作為福利待遇來分配的，房改中再讓勞動者拿出部分資金，購買本來就屬于自己的房屋，對勞動者來說是不夠公平的。如果再認為是他們占了國家的便宜，就不對了。

所謂有限產權房屋，是指所有人對享受政府或企事業單位補償購買或建造的房屋擁有不完整的產權。

有限產權的房屋均依照國務院的文件規定辦理了產權登記手續，在拆遷摸底時，一般能夠摸清楚。其具體的形式有以市場價、成本價、標準價購買三種形式，拆遷補償安置時要區別對待。

首先，職工以市場價購買的單位公房，產權歸個人所有，遇到拆遷時，擁有完全的處分權。從理論上分析，公房出售的市場價也是享受了優惠的價格，含有福利的因素，但國家為了推進住房制度改革，作出了讓利的優惠政策，因此該房屋拆遷補償的權利，全部屬于以市場價購房的職工。

其次，職工以成本價購買的公房，產權歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金中所含土地收益和按規定交納的有關稅費后，收入歸個人所有。因此，拆遷補償安置也應參照該規定辦理。實行產權調換的，一般無爭議，繼續由職工個人享受有限產權。實行貨幣補償的，如購房已滿五年，原則上，該房屋的補償安置權應歸職工個人享有。未滿五年的，該房屋的補償與當時購房成本之間的差額，由單位和個人按份共有，實踐中，對單位不主張權利的，也歸個人所有。

再次，職工以標準價購買的房屋，擁有部分產權，即占有、使用、有限的收益和處分權，可以繼承。住滿五年后可以進入市場。遇到拆遷時，采用產權調換的，一般爭議不大，有的地方則要求購房者付清標準價與成本價之間的差額。采用貨幣補償的，補償金與當時購房的標準價之間的差額，按產權比例在單位和個人之間分配。實際操作中，考慮被拆遷人的安置問題，一般都采取讓利政策，按標準價與購房時的市場價之差歸單位，其余歸個人的辦法處理。

隨著產權制度的改革深入，城鎮公房出售的工作已經完成，房屋的有限產權也將成為歷史名詞。

6、出租房屋拆遷糾紛的處理：

由于我國長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃關系，表現為：一是雖有租賃協議（或房屋分配單），但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，對此應以租賃房屋進行補償安置（這種情況主要發生在大量的公有房屋中）。二是雖然沒有租賃協議，但定期交納租金，這是典型的實事租賃行為。三是既沒有租賃協議，也不交納租金的。對于這些事實上的房屋租賃行為，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。

拆遷租賃房屋時應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償或產權調換的補償方式；二是保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，所以在處理兩個法律關系時應當一并考慮。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效果，對拆遷補償和解除合同的補償應當一并考慮，因此，國務院《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須對承租人進行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達成協議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進行飲食經營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷人對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人相應的補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

（四）制定合理的房屋用途認定標準，正確認定被拆遷房屋的用途，解決好房屋用途爭議。

被拆遷房屋的用途之爭，實質上是拆遷人與被拆遷人之間的經濟利益之爭。目前，對房屋用途的認定，在立法上就存在缺陷。國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定了房屋用途是價格評估的因素之一，但沒有明確如何確定房屋用途，而是授權省、自治區、直轄市人民政府制定具體規定。這一授權帶來了各地的不同規定。我們山東省的《城市房屋拆遷管理條例》第29條是這樣規定的：拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應當按照營業用房給予補償：

（一）持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”或者“生產”等字樣；

（二）取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄；

（三）房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業、生產的地點、時間相一致。而我國的《城市房地產管理法》只規定了房屋權屬的登記制度，并未規定房屋用途如何登記。更為矛盾的是國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條還規定：在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得改變房屋和土地用途。按照這一規定，又明確了房屋和土地用途的改變是要辦理相關手續的，登記便又重要起來。

對房屋用途的認定和處理是一個十分棘手的問題。這個問題之所以難，并不在于問題的本身，而在于各地政府的指導思想。如果將政績或者開發商的利益優先于被拆遷人的利益，則勢必會與群眾越來越對立，拆遷越來越難。對于非住宅房屋的認定，建議市政府組織有關部門在充分征求市民意見的基礎上，以規范性文件的形式制定一個具有可操作性的認定標準，明確規定：

1、房屋所有權證記載為非住宅的，按非住宅認定；

2、房屋所有權證記載為住宅的房屋，拆遷范圍確定前實際作為營業用房使用的，在效驗拆遷范圍確定前的營業執照、完稅憑證和規劃部門批準的改建文件后，按照營業用房認定；

3、對于前店后宅或前店后廠的情況，也應按實際用途以非住宅房屋對待為宜，但應在補償金中追繳其逃避的稅款。因為有些戶主為了減少房產稅的支出，不愿據實申報房屋的實際用途，即使在稅務部門上門服務時，也千方百計少報或瞞報，結果遇到拆遷時，不僅拿不出房產證或改變用途的申請手續或變更手續，連納稅憑證也拿不出來。

圍繞房屋用途爭議，我們難以回避目前在社會活動中存在的一個法律意識問題。即一方面在相當的人群中，現代法律意識尚未被接受，人們還習慣于按老經驗、***慣辦事。另一方面市場經濟決定了法治的新原則，一是“法無禁止，便是權利”；二是“法無授權，便為侵權”。前者是充分保障市場主體的行為能力的，如房屋所有人將房屋用于法無禁止的領域是其權利，其實際用途只要不違法就應當被承認；后者是嚴格要求社會管理者的，即在行使行政管理權時，必須要有法律的授權，從制定規章、規范性文件到具體的執法行為都要受到嚴格的限制。對拆遷活動的行政管理中，如果行政行為無法律的授權，便為侵權行為。在社會主義市場經濟條件下，我們應當以現代的法治理念指導拆遷實踐，以減少無謂的爭端。

中國法院網·張振良

“新拆遷條例”不應“盜取”土地使用權——關于《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》名稱及第一條的修改建議

2010年1月29日，國務院法制辦公室發布《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），向社會各界征求意見，這既是民主立法的重要舉措，也是回應社會公眾民意的一種重要的立法程序，更是我國公民有序政治參與的主要方式之一。

該《條例》的名稱是《國有土地上房屋征收與補償條例》，這個名稱閱讀使用起來實在是有些別扭和拗口，顯得很不順暢。但是，我想說明的不僅僅是這個法規的名稱閱讀使用時語氣上拗口不拗口、順暢不順暢的問題，而是想分析并闡明一個值得社會公眾討論的重要的問題，因為在這個別扭、拗口的法規名稱之下，存在著一個極其重大的問題：《條例》只征房屋不征地，實際上是“盜取”了業主的土地使用權！由此，我認為，假如我們要對《條例》提出意見或者建議，那么，我們首先應當質疑和考慮的問題就應當是“是否應當將土地使用權設定為《條例》的征收對象？”的問題。在一定的意義和程度上，這個問題是整個《條例》制定和修改的基礎與前提，缺了這一基礎與前提，整個《條例》便是建在沙灘上的閣樓，其法理基礎和正當性都將會是存在嚴重缺陷的。

《條例》第一條規定：為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《物權法》和《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，制定本條例。

根據該條規定，政府征收的只是“國有土地上房屋”，并對被征收人進行補償安置。但是，實際上，誰都明白一個淺顯的道理，“醉翁之意不在酒”，當前，政府征收房屋的實質目的是獲得房屋下面的土地而不是房屋本身，征收房屋只是征收土地的一個借口或者遁詞而已。

羅馬法有句格言“房屋粘在土地上”。自古以來，“房隨地走、地隨房走”就是物權法的不二法則，而根據這一不二法則產生的所謂“房屋屬地主義”或者“房地一體原則”就是各國房地產法遵循的頭號原則，我國物權法對這個原則也有明文規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外?！睂Υ?，國土資源部也早有法規明文規定，任何城市居民都在擁有住房的同時自然擁有對國有土地的私人所有的土地使用權。但是，現在的《條例》之名稱和第一條規定“只征房子不征地”，顯然是違反了這一各國公認的房地產法原則，也違背了物權法的相關法律規定。

從法理角度看，“有一個道理不用講”，對于打算將“地上”房屋征收后予以拆除、重新規劃并重新建設的征收人來說，不管花多少代價，那一堆磚瓦和鋼筋混凝土的廢墟對他而言是毫無任何價值和意義的。因此，對房屋征收者而言，通過征收房屋的“幌子”獲得土地使用權才是其真實的目的。所以，對被征收人來說，收入征收補償費是在其失去房屋所有權和土地使用權兩項重大的物權之后所得到的經濟補償；但是對征收者來說，支出征收補償費則是為獲得土地使用權而支付的費用。因此，從支出的角度看，政府支付給被征收人的征收補償費的性質，實際上是土地使用權“易手”并因土地使用權“易手”而支付給被征收人的土地補償費。

從法律與法律的相互關系角度看，《條例》第一條將征收對象僅限于房屋，不包括對土地使用權的征收，顯然不符合我國土地管理法、物權法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等相關法律法規的有關規定，和下列已有法律條文的規定產生了法律沖突：

一、《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

二、《物權法》第一百四十八條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

三、《城市房地產管理法》第二十條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。

四、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償”。

從征收補償費的計算依據來看，在征收土地使用權的情況下，政府應向被征收的土地使用權人返還或者支付兩項重要的費用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費。根據我國《城市房地產管理法》第七條，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。因此，土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權費用。準確地說，土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)；土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地增值費又稱土地收益金，是指土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓(含連同地面建筑物一同轉讓)給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款；土地使用者將其所使用的土地使用權出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。

假如某塊土地的使用權年限為70年，而在征地時尚不足70年，那么，剩余年限的土地出讓金，理所應當應該由政府返還，其價格標準則應區別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規劃而收回土地使用權的，應按現時價格計算、返還土地出讓金，土地增值費歸土地使用者所有，以體現“有償”征收的法律規定。

但是，在“只征房屋不征地”的情形下，原土地使用權人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費的權利就被無端“消滅”了，政府僅僅只對房屋本身進行估價和補償，雖然這樣補償可能也包含著一些對土地使用權進行補償的意思在內，但是其計算依據和最后價格卻是模糊不清、可以又政府進行暗箱操作的，這無疑將會極大地損害被征收者的合法權益和利益。

揚子江晚報的相關報道說：“現在大家反應最強烈的還有一點，就是房屋征收時都只補了房價成本，卻往往沒有補地價。不解決好這一點，新的條例出來還是會出問題！”我國著名行政法學家姜明安教授也分析了目前土地使用權的四種形式，并提出了自己的疑問：“一是向政府買地的，有70年使用權，如果只用了10年就要被征收，那么政府是不是應當補那60年的地錢；二是購買的開發商的房子，買房時價格里面很大一部分就是地價；三是繼承的祖宅，這個土地使用權一般都是私人的，那么政府征收房子時就應當對地價部分給予補償；四是有些房子是在政府劃撥的地上蓋起來的，可能被當沒有地價，如果購房時沒有地價成本，那么不補償地價也還算合理。”（見《揚子晚報》2010年1月29日）

[①]

我認為，從“權能分離” [②]的理論上看，政府不是、也不可能是土地使用權一級市場的賣方，理由如下：即使是在土地一級市場上，國家和它的實際代表——政府也只可能是土地的所有權人，卻不是土地的使用權人，而按照基本的民法理論，只有擁有權利者才擁有對該項權利的處分權。因此，國家只能就其擁有的土地所有權行使收取土地級差收益的實體權利，卻不應該擁有對土地使用權進行直接處分的權利。退步而論，國家出于公共利益的需要，可以先對法人或者公民個人擁有的土地使用權進行征收，并且依法對被征收者支付合理的土地使用權征收補償金之后，該項土地使用權才可以國家的名義收回并且重新規劃和重新建設。

基于上述理由，我對《條例》的修改建議有三：

一、將《條例》的名稱修改為《國有土地使用權與房屋征收補償條例》。

二、將《條例》第一條修改為：為了規范國有土地使用權與房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障國有土地使用權人、房屋所有人的合法權益，根據憲法、《土地管理法》、《物權法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本條例。

三、根據對名稱與第一條的修改，同時對《條例》其他條款做相應修改，尤其重要的是，要在將土地使用權列為征收客體的前提下重新制定征收土地使用權和房屋補償費的計算依據和計算標準。

2010年1月30日

【作者簡介】

梁劍兵，男，漢族，48歲，山西岢嵐人，1983年畢業于西北政法大學法律系法律專業，2005年北京大學法學院國內高級訪問學者現為遼寧師范大學法學院副教授，碩士生導師，法理學法史學教研室主任。

【注釋】 [①] 鏈接：http://news.sina.com.cn/o/2010-01-30/022017016352s.shtml，訪問日期：2010年1月30日 [②]所謂權能分離理論是指：構成所有權完整內容的占有、使用、收益和處分權能中的一項或數項暫時脫離開原權利主體而為他人所享有。可因法律的規定或所有人意愿而發生。所有權的四項權能都有其特定內容和相對獨立性，因此具有可分離性，四項權能中的一項或數項暫時脫離財產所有人時，所有人并不會因此喪失該項財產的所有權，但這種分離必須以所有人和非所有人的相互獨立為前提，基于所有人的意志和利益而實現。所有權權能的分離歸根結底決定于社會物質生活條件，在生產力低下、生產規模狹小的條件下，所有人可以集各項權能于一身，由自己直接行使，而在社會化大生產條件下，所有人已不可能自己行使所有權的各項權能，權能分離成為財產所有人行使其權利的方式，權能分離現象已成為當代社會所有權實現的重要表現形式。

政府在商業拆遷中的角色定位

發布日期：2010-01-29

文章來源：互聯網

2004年憲法修正案明確規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯?！薄皣乙勒辗梢幎ūＷo公民的私有財產權和繼承權?！边@些規定對于公民私有財產的保護無疑意義巨大，在眾多類型的私有財產中，房屋占有舉足輕重的地位，涉及千家萬戶的根本利益。近年來隨著城市化進程的加快，房屋拆遷所誘發的利益沖突和矛盾日益凸現，在這其中，政府成為眾矢之的。主要原因在于，政府在商業拆遷過程中的角色定位出現了嚴重偏差，造成了政府角色的錯位、越位和缺位情形的發生。在拆遷實務中，政府不僅沒有能夠保護作為弱勢群體的居民合法私有財產不受侵害，成為公民私有財產的守護神，反而與開發商坐在一條板凳上，結成利益共同體，聯合起來與民爭利，成為剝奪公民私有財產的先頭兵。這于憲法修正案所規定的“公民的合法的私有財產不受侵犯”的要求相去甚遠。這不得不發人深省：政府在商業拆遷過程中究竟應扮演何種角色？

筆者以為，為了順應保護公民私有財產權的理念，恢復商業拆遷中拆遷人與被拆遷人的平等地位，政府應該在商業拆遷中應扮演好這樣幾個角色：

首先，私有財產權的保護者。政府之所以得以存在，其原初合理性在于政府可以運用強制力量創造秩序與和平，保障公民的自由和財產。財產權是人類最為基本，同時也是最為重要的權利。各國憲法均提出要保護私有財產不受侵犯，我國憲法同樣規定，公民個人的合法私有財產不受侵犯。在房地產價格飛漲的今天，房屋成為公民的個人財產中最重要也是最為主要的私人財產。由于被拆遷人在房屋拆遷中屬于絕對的弱勢群體，此時的政府負有為弱者提供幫助，在商業拆遷過程中保障被拆遷人合法權益的責任，這是政府在商業拆遷中的首要的、也是最為核心的任務。

第二，拆遷政策的制定者。正如前面所言，商業拆遷是一個復雜的利益博弈的過程，利益博弈的參與者拆遷人與被拆遷人為了實現自身利益的最大化，必然要求政府為博弈制定完善、公平、公正、透明的利益博弈規則。政府必須從保障房屋拆遷法律關系中處于弱勢地位的被拆遷人合法私有財產的角度出發，對博弈主體的權利義務的分享和負擔公平，避免拆遷人利用自身經濟上的強勢地位恃強凌弱。不僅如此，政府還應該為博弈雙方構筑交易成本低廉、簡便易行的利益糾紛協商機制提供救濟機制。

第三，拆遷市場秩序的監管者。政府應該時刻關注社會經濟生活中是否有違規行為，對違規者給予應有的處置，以保持良好的競爭、運行秩序。政府對拆遷市場的監管是政府部門依據有關的法規，通過許可和認可等手段，對拆遷人的拆遷活動加以規范的行為。從保障公民合法的私有財產的角度，政府作為拆遷市場秩序的監管者，應嚴格審查拆遷人的資質，預防拆遷人的違規拆遷、野蠻拆遷；推動盈利性拆遷人與政府的脫鉤，推動其轉變成市場化運作的經營實體；審查拆遷補償安置資金的落實，提高公益拆遷的拆遷補償安置標準；加強對評估機構的監管，成立專門的估價專家委員會，保證房屋拆遷補償評估的公正合理。

第四，拆遷糾紛的仲裁者。有權利必有救濟，無救濟不成其為權利。在房屋拆遷法律關系中，公民權利的保護岌岌可危，救濟制度的缺失不容坐視。政府存在的—個基本理由在于解決和消弭社會中的各種沖突，以維護正義、秩序和穩定。城市中的房屋拆遷，直接牽扯拆遷人與被拆遷人的切身利益。越是復雜的利益博弈，越是需要政府行政部門和司法部門來充當利益談判中公平的裁判者。在拆遷過程中，由當事各方嚴格地按照公正的規則進行討價還價，而政府僅作為公正的裁判，對利益沖突做出不偏不倚的裁決，可以增進公共利益，保護被拆遷人的合法個人財產。

最后，拆遷工作的服務者。進入21世紀以后，公共服務的行政理念有了新的發展，其核心觀點是，政府應注重服務于公民，關注憲法和法令，關注社會價值觀和公民利益，重視公民權和公共服務。伴隨著社會轉型的需要，為社會公眾提供基本而有保障的公共產品和有效的公共管理、公共服務，是現代政府第一要務。新公共服務型政府模式對政府在社會發展中的角色和作用進行了全新的闡釋，正確定位政府在房屋拆遷法律關系中的角色有很大啟發作用。政府應該適時地轉變工作重心與工作方式，從市場參與者的身份中走出來，做好房屋拆遷的服務協調工作，實現由經濟建設型政府向公共服務型政府轉變，這是解決房屋拆遷法律關系異化的基本目標。具體到房屋拆遷法律關系問題上，政府的正當角色就是提供雙方平等交易的制度平臺，而不是與開發商坐在一條板凳上，結成利益共同體，聯合起來與民爭利。

浙江省杭州市余杭區人民法院

朱曉燕

拆遷條例可以“拆遷”

發布日期：2009-12-22

文章來源：互聯網

據《新京報》報道，建言審查《城市房屋拆遷管理條例》的五位法學家，已經接到國務院法制辦的邀請，要去討論這事了。看來，經歷了“八年抗戰”的拆遷條例，弄不好自己也要被“拆遷”。因為它與憲法、物權法、房地產管理法等“上位法”存在抵觸，是不爭的事實；而此起彼伏的拆遷惡性糾紛，也已經弄得朝野震怒，人神共憤。再不改，豈不成了法治建設和科學發展的“釘子戶”？

怎么辦呢？小修小補，恐怕無濟于事；徹底廢除，怕也未必合適。我個人的主張是“重建”，即重新制定一個全新的條例。重建后的效果，最好是能實現地方政府與公民個人的“互利雙贏”。至少，也不能像現在這樣“雙輸”，弄得拆遷方和被拆遷方都出人命。茍如此，則拆遷條例的“拆遷”，就能樹立起一個拆遷的榜樣來。

問題是怎么改。依我看，首先要“重新命名”。為什么要改名稱？因為2001年頒布、實施的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱舊條例），一聽名字就知道，中心任務是拆遷，管理則是為拆遷服務的。憲法第十三條“公民的合法的私有財產不受侵犯”，第三十九條“公民的住宅不受侵犯”，這些精神，則不能一眼就看出來。結果是什么？是一些地方在具體執行過程中，只見拆遷，不見管理，甚至完全無視被拆遷人的合法權益。就連舊條例明文規定保護的“文物古跡”，也有個別地方照拆不誤。說到底，恐怕就因為該條例實際上是“重在拆遷，輕在保護”。這就非“正名”不可。怎樣“正名”？更名為《城市房屋征收的拆遷管理與權益保護條例》（以下簡稱新條例）。這又有什么不同？主題由“拆遷”改為“征收”，就能與“上位法”相一致。落腳點由單一的“拆遷管理”，變成“拆遷管理與權益保護”，就能保障公民權益，爭取官民共贏。這叫“一個主題，兩個落腳點”。名稱一改，立法思路就會變，事情也就可能會變得好起來。

其次，要“理順關系”。怎樣理順？看“上位法”怎么說。事實上，憲法第十三條、物權法第四十二條、房地產管理法第六條的說法一致。

一、征收國有土地上單位和個人的房屋，其合法前提是“為了公共利益的需要”。

二、要給予補償。

三、征收與補償的主體均為“國家”。因此，建議新條例明確規定，城市房屋拆遷，只能是“為了公共利益的需要”；征收和補償的主體，應為縣或縣級以上地方人民政府；征收補償的法律關系，應為行政法律關系。當然，如何界定和理解“為了公共利益的需要”，可以討論。但這個前提，不能動搖。至于拆遷中的“官民糾紛”如何解決，新條例也可以做出規定。

第三，要“明確程序”。什么程序？征收，補償、拆遷的程序。因為沒有程序公正，就沒有實質正義；沒有程序規定，就其實無法可依。怎么明確？我的建議是：1.縣或縣級以上人民政府征收國有土地上單位和個人的房屋，應事先通過合法程序立項，并向市民公布。2.立項以后，應通過網絡、報紙、廣播、電視等有效途徑，公開向當地人民公布理由，說明確系“為了公共利益”，確有“需要”，并預留足夠的異議期。3.異議期間，當地主流媒體應有足夠空間發表公民意見。4.異議期滿后，應向當地人大常委會申請批準。人大常委會審議時，應有持異議的公民代表到場陳述理由，并現場直播。5.人大常委會批準后，應由政府派代表與拆遷戶協商，并達成協議。為保證協商的公平，既保護國家利益，又保護公民權益，應由中立的第三方對被拆遷房屋進行科學合理的評估。對拆遷戶的搬遷時限，應有合理的約定。違章建筑，立項公布以后新建、擴建、改建的部分，均不予補償。6.達成協議后，由政府實施補償，并一步到位（雙方另有約定的除外）。7.補償到位，拆遷戶搬出后，方可拆除該房屋。8.對領取了補償，又拒不履行協議的拆遷戶，以及不接受合理補償的拆遷戶，可以向人民法院提起訴訟，由人民法院裁決。最后，依照法院裁決執行。

第四，要“加大力度”。什么力度？防止公權濫用的力度，保護弱勢群體的力度，對非法拆遷和暴力拆遷的懲罰力度。具體地說，就是希望新條例能夠明確一點──非法拆遷和暴力拆遷，必須追究刑事責任。當然，如何認定，是法院的事。侵犯公民財產罪、搶劫罪、人身傷害罪，甚至謀殺罪，哪個適用就用哪個，反正不能輕描淡寫地“家法伺候”了事。

以上就是我的一點不成熟想法。我非法學家，一介公民而已。但天下興亡，匹夫有責。事關國計民生，大家都可發言。言不盡意，僅奉綿薄；國泰民安，是所望焉！（廈門大學·易中天）

行政強制拆遷執行應遵守法定程序

發布日期：2006-06-06

文章來源： 互聯網

2001年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，賦予了行政機關行政強制拆遷的權力，但對行政強制拆遷執行的程序沒有作出規定，2003年12月30日建設部頒布的《城市房屋拆遷裁決工作規程》對行政強制拆遷執行的程序作了一些規定。但在司法實踐中行政強制拆遷執行中仍存在濫、亂和不遵守程序規定的現象。我院近年來受理的幾起要求確認行政強制拆遷違法及行政賠償的案件中，其實體上均沒有發現什么大的問題，主要是強制拆遷執行時的程序上存在問題。由于房屋已經被拆了，從程序上來說行政強制拆遷執行行為確也違法，而按現有的法律、法規的規定，其賠償數額很難達到當事人的要求，致使當事人因賠償之事無理纏訴和上訪。為此，筆者認為在行政強制拆遷執行時必須嚴格按照行政強制拆遷的程序規定進行，既要重視行政裁決作出時的程序規定，更要注重行政強制拆遷執行時的程序規定。以確保行政強制拆遷的執行符合法定程序。

筆者認為，根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和建設部的《城市房屋拆遷行政裁決規程》的規定結合司法實踐，行政強制拆遷必須遵守如下程序的規定。

一、房屋拆遷管理部門或同級人在政府根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定作出了書面行政裁決，并按送達方式，送達給被拆遷人。一般的被拆遷人由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的應由同級人民政府裁決。

二、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷，只有被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷完，房屋所在地的市、縣人民政府才能責成有關部門強制拆遷。

三、拆遷人已經按裁決意思提供了拆遷補償資金，或者符合國家質量安全標準的安置用房，周轉用房。

四、組織了聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門，拆遷當事人代表及具有社會信力的代表等，對行政強制拆行的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容進行聽證。

房屋拆遷管理部門申請強制拆遷前，必須經過領導班子集體討論決定才能向市、縣人民政府提出強制拆遷申請。

五、依法提出強制申請。提出強制申請時，應當提交7種資料，①行政強制拆遷申請書；②裁決調解記錄和裁決書；③被拆遷人不同意拆遷的理由；④被拆遷人房屋的證據保全公證書；⑤被拆遷人提供的安置用房、周轉用房或補償資金證明。⑥被拆遷人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；⑦市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規定的其他材料。

六、作出行政強制拆遷決定。市、縣人民政府收到房屋拆遷管理部門的行政強制拆遷申請后經過審查，對應當實施行政強制拆遷的，應作出書面的準予行政強制拆遷決定書，同時責成被拆遷人所在地的有關部門（執行部門）實施強制拆遷，強制拆遷決定書應載明行政拆遷的日期，該日期不得少于15日，以便督促其自動履行搬遷義務。該裁決書已按送達方式送達。

七、進行執行證據保全。實施強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會），被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對拆遷房屋及房屋內物品進行證據保全，并作好執行筆錄。該筆錄應由執行人、見證人（在場人）、公證人簽名。

中國法院網·廖月安 楊嵐

屋拆遷行政案件的成因及對策

發布日期：2009-11-10

文章來源： 互聯網 作者：王偉

黑龍江省北安市人民法院

王偉

城市房屋拆遷是一項集政策性、群眾性、社會性于一體的工作，城市房屋拆遷直接關系到社會和經濟的發展、社會穩定的大局。隨著城市房屋拆遷速度的加快，由此引發的城市房屋拆遷行政案件急驟增長。城市房屋拆遷行政案件居行政案件的首位，群體訴訟日益增多，當前房屋拆遷管理中的穩定因素是最大的政治問題，已成為社會的熱點和焦點問題。如何妥善解決此類問題，構建和諧社會，是人民法院在審判工作中急需解決的問題。因此，法院在審理和執行城市房屋拆遷案件中，如何從理論上正確理解，在實踐中堅決貫徹法律效果與社會效果的統一，成為當前人民法院行政審判的一個重要課題。僅就黑龍江省北安市人民法院2006年至2009年10月份近三年的時間內,受理的155件行政案件中,城市房屋拆遷的案件就有111件,占行政案件的71.61%,判決維持原行政裁決的67件,占60.36%,撤銷行政裁決31件,占27.92%,其他方式結案的13件,占11.7%。（見下表）

案件產生的原因：

第一、地方政府制定公布的區位基準價不符合市場的客觀情況，即區位價嚴重低于市場價。

第二、地方人民政府及其工作部門制定的房屋拆遷評估技術規范，該技術規范是確定被拆遷房屋的具體價格。對此，相關法律規范只是原則規定，地方政府及其相關部門在制定評估技術規范中有一定靈活性，導致價格空間較大，與實際情況不符。

第三、拆遷人以發展地方經濟，超常規的開展拆遷工作為由，在未取得完備拆遷手續的情況下實施拆遷，或者房屋拆遷后的用途與相關批文不符，因而直接影響到被拆遷人的安置補償標準。

第四、拆遷人嚴重違反拆遷程序，違法實施拆遷。這主要表現為對被拆遷人的房屋進行價格評估，不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，或者對共有財產只與共有人之一簽訂拆遷補償協議，這些行為均不被被拆遷人認可。

第五、拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議嚴重缺少公開、公平。這主要表現為，拆遷人在與被拆遷人簽訂安置補償協議中，暗箱操作，同樣的被拆遷人的房屋，在同等的條件下，得到的安置補償結果不一樣，有的相差較大，這樣造成已經達成協議的又反悔、拒絕拆遷。有的與房屋拆遷主管部門作出的行政裁決的補償相差就更大。從而加大了人民法院在審理和執行此類案件的難度

案件的特點

一、影響大.多數拆遷案件事關城市建設與社會的穩定，拆遷涉及面廣，人數眾多，此類案件越來越被社會關注。

二、難調和.房屋拆遷案件涉及老百姓的生存居住問題，個人利益與公共利益、拆遷人與被拆遷人之間的利益難以平衡，矛盾糾紛突出。在城市改造和建設中，大多數被拆遷戶都屬于中低收入階層，就業壓力又比較大，社會又處于各種矛盾的凸現期。拆遷后安置的經濟適用房、二手房、廉租房等供應不足，社會救濟制度尚未完全建立到位。因此，某些被拆遷人成為“釘子戶”有著更深層次的社會原因。也有一部分被拆遷人缺少法制意識，對城市建設拆遷工作產生偏見，過分強調個人利益和困難，置政策與法律不顧，不按法律程序進行維權活動，采取過激行為。進入司法程序的拆遷案件一般都是社會矛盾較大、較易激化的案件，在拆遷法律關系中，行政機關、拆遷人、被拆遷人三方行政、民事法律關系縱橫交叉，行政機關行政職權的行使、拆遷人商業利益的實現、被拆遷人的財產權益及對政府的合理依賴的保護之間相互博弈。

三、不穩定.由于涉及面廣,人數眾多,處理結果稍不如意,就易引起上訪案件,影響社會和諧、穩定。

四、執法意識差。少數拆遷單位大局意識、責任意識還不夠強，工作人員素質良莠不齊，工作方法較簡單粗放，缺乏耐心、熱心和責任心。拆遷中遇到困難和挫折，有時過分強調行政裁決和訴訟，依賴法院強制執行。某些案件法院強制執行后，往往以消極的態度對待被拆遷人，后續的思想教育、安置補償等工作脫節，形成案了事不了，從而造成因拆遷形成的上訪案件數量不斷攀升，涉訴上訪不斷增加，既影響了社會的穩定，又加大了法院的后續工作量。解決問題的對策

（一）依法裁判，確保司法公正。法律，包括實體法和程序法，是人民法院裁判的依據。公正既是法官在司法活動中對裁判結果的追求，同時，又是社會對司法活動及其結果的一種評價，因此，公正具有法律標準和社會標準。堅持法律標準，符合社會標準，是人民法院追求司法公正的最高標準、最高境界。在符合法律的前提下，裁判只有代表社會正義，反映社會主流，體現多數群眾的意愿，才能有利于社會進步和經濟發展，才是追求司法公正的真正意義所在。

（二）樹立全局觀念，維護大局利益。審判工作必須為改革、發展、穩定的大局服務，這是社會主義制度下人民法院必須遵循的一條重要原則。人民法院只有牢固樹立大局意識，緊緊圍繞黨和國家的大局開展審判工作，才能充分發揮審判職能，為改革、發展和穩定提供有力的司法保障。

（三）提高辦案效率，維護法律尊嚴。在市場經濟條件下，更應樹立“時間就是效益”的觀念。案件不能及時審判，會給當事人增加不必要的訴訟負擔，案件不能及

時審判，就是對當事人的不公正，案件不能及時審判，就會損害法律的尊嚴。追求司法效率與追求司法公正是一致的，法官判案如果不講效率，即使最終依法作出合情合理的判決，社會對裁判的評價也會降低，法律效果與社會效果亦難以統一。

（四）正確運用調解手段，有效化解訴訟矛盾。當前，調解結案是社會效果最好的結案方式。在復雜的案件審判中，“兩個效果”難于統一時，調解是統一兩個效果的最好途徑。房屋拆遷行政案件中，涉及拆遷當事人之間的補償安置問題，屬于平等主體之間民事糾紛。而行政訴訟的性質，決定了法院的裁判結果是維持或是撤銷行政裁決。不管法院如何判決，拆遷當事人之間的民事爭議均未得到解決，法院裁判后，往往是案了事未了，拆遷當事人之間矛盾依然存在。對此，法院始終堅持以調解為主，通過民事糾紛的處理達到解決行政爭議的目的。通過調解處理，拆遷雙方當事人都滿意，化解了訴訟矛盾，消除了不穩定因素，法律效果和社會效果得到了有機的統一。

農村的房屋拆遷與依法行政

發布日期：2006-08-21

文章來源： 互聯網

編者按：嵩山少林寺景區圈地案不僅引發人們對地方政府征地所存在的種種問題的反思，同時也讓人不得不思考農村征地所帶來的另一個問題——農村房屋的拆遷問題。農村房屋拆遷的合法性依據何在？拆遷后又當如何補償？現實中又存在著什么樣的拆遷陷阱？

隨著農村經濟的發展，地方政府常常需要拆遷掉某些農村的房屋，以實施新的規劃、建設新的宏偉目標。一定程度上說，這對當地的經濟是可能有所促進的，也會給當地人民帶來實實在在的福利。但是，拆遷農村私人所有的房屋，一定得講究依法行政，否則，必然會產生行政違法，給被拆遷者帶來損害，給社會造成不和諧的因素。畢竟“家”是農村人生活的根本之一。

■貌似合法的種種拆遷依據

拆遷必須依法行政，地方政府能否找到拆遷農村房屋等設施的法律依據是最重要的一點。

地方政府是否可以依據《城市房屋拆遷管理條例》或者某省市的城市房屋拆遷管理條例等規定對農村房屋等設施進行拆遷呢？答案是否定的。農村的房屋設施并非城市房屋設施，故而不屬于《城市房屋拆遷管理條例》等規定的適用范圍之列。

其次，能否找到一些相關的立法打個擦邊球呢？例如，在轟動一時的嵩山少林寺景區圈地案中，河南省登封市政府就曾以《風景名勝區管理暫行條例》等規定進行拆遷。該條例規定，“侵占風景名勝區土地，進行違章建設的，由有關部門或管理機構責令退出所占土地，拆除違章建筑，并可根據情節，處以罰款”。似乎依據此暫行條例，就可以拆除農村的房屋設施。但事實并非如此。是否為“侵占”、是否為“違章”均需嚴格認定。如果在有“風景名勝區”之前就有了祖祖輩輩生于斯長于斯的房屋設施，就不會是侵占，更不存在違章的問題。根據立法法規定，法律、行政法規等不溯及既往。《風景名勝區管理暫行條例》于1985年6月7日實施，自然不能對之前的行為加以約束。故而，拆除農村房屋設施的行為需要注意這一時間的界限。

地方政府是否可以依據某個被批準的規劃對農村的房屋設施進行拆遷呢？答案仍然是否定的。其一，農村的房屋設施是農民的合法財產，它應該受到法律的保護而不受非法侵犯。按照憲法規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。而批準文件并不是法律，也就不能作為拆遷的依據，否則我國就不是法治的國家，而是人治的國家。其二，批準規劃也不等于批準拆遷。參照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，即使建設項目被批準了，還必須要有土地使用權等批準文件，然后才能辦理房屋拆遷許可證。拆遷農村房屋理應如此，缺一不可。

地方政府是否可以依據與農民簽訂協議的方式對其房屋設施進行拆遷呢？答案還是否定的。因為協議本身可能涉及對土地使用權的變更，而這又必須依照法定程序辦理，如果沒有得到有權部門的批準，而僅憑拆遷協議就實施拆遷，則協議因違反國家的強制性法律而違法。依據違法的協議進行拆遷，自然也是違法的。

■拆遷與補償必須依法而行

嚴格來說，在沒有法律為依據的情況下，任何拆除農村房屋的政府行為都是違法的。而在法律明確之前的過渡期，則只能參照《城市房屋拆遷管理條例》，嚴格根據土地管理法等規定來辦理相關的手續。如此，才能做到依法行政的第一步。

在拆遷的依據問題解決了之后，拆遷房屋的補償問題就成為一個農民非常關心的問題了。正當合理的補償是得到農民認可的重要前提。但是目前，我國法律還缺乏對農村征地補償標準的相應規定。有的地方則按照土地征用的補償標準進行。應該說，按照行政法中最相類似的比照原則，在對農村拆遷房屋進行補償時，參照適用城市房屋拆遷的補償標準才是最合適的。我們更期待有權部門能填補此方面的立法空白，給拆遷農民一個明明白白的說法。

總之，發展地方經濟固然可嘉，但這種經濟利益的獲取必須以保護好每個農民的個人利益為出發點和最終目的。而只有地方政府做到依法行政，才能在很大程度上實現農民個人與地方經濟的共贏。

原載于《人民法院報》2006年8月17日，第3版。

北京大學法學院博士研究生·王貴松

征收·補償·拆遷：各歸其位

發布日期：2009-12-14

文章來源：北大法律信息網

毋庸置疑，土地和房屋的征收拆遷，是城市化的重要助推力之一。城市功能區的重新合理布局，舊城區、棚戶區或危房的改造，新興住宅小區、工業園區、商業區、科技區等的建設，公共交通、公用設施、公共綠地的改擴建，以及城市向農村滲透、農村日益城鎮化等，都牽扯到土地或房屋的征收與拆遷。就整體而言，這些對于農村村民、城市居民的生活福祉改善是有利的。然而，為什么違法拆遷、暴力拆遷事件層出不窮，甚至在這片國土上，出現了令人怵目驚心的以命相搏的慘烈事件？

個中原因是非常復雜的，不同事件自然有其背后不同的原因。然而，有些地方政府尋求“土地財政收入”的增長，急功近利地進行城市開發、發展，片面地追求經濟效率和GDP的增長，忽視社會公平，或許是最為根本的原因。這個原因導致了《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“拆遷條例”）在制度設計上偏向于拆遷、而不顧公共利益與商業利益的區分，導致了拆遷人（尤其是追逐利潤的開發商）通常會得到地方政府的眷顧，導致了個別事件中被拆遷人受到極端不公正的對待，也同樣導致了一些被拆遷人激烈的對峙情緒。

亂極求治！現在已經到了理順關系、重構制度、平衡發展的關鍵時刻了！

無公共利益則無征收

首先，政府本應是人民公器，本應一切行動以公共利益為準繩。雖然現代經濟學揭示政府與普通人一樣，都是經濟理性人，但這即便是現實，也不能替代規范。所以，憲法、物權法、城市房地產管理法才要求，國家（由政府來代表）只能為了公共利益的需要，才能征收公民的私有財產。公共利益標尺的存在，意味著政府不能越過界河，為純粹的商業利益，出面去征收公民財產。然而，直接關系到憲法、物權法、城市房地產管理法在城市房屋拆遷領域具體落實的拆遷條例，卻對公共利益和商業利益不加任何區分。這就在事實上造成，即便是房地產商開發商品房的商業項目，也由政府對用地上的公民房產進行征收。

必須承認，公共利益與私人利益（包括但不限于商業利益）之間的界線，并不是涇渭分明的。有些表面上看起來是出于商業利益的開發，可能會有公共利益的成分在內。例如，在美國，曾經有一個案例，底特律市擬遷走一個小鎮的所有居民，目的是把土地轉讓給通用汽車公司。居民起訴到法院，認為這是私人利益而不是公共利益，政府聲稱這樣做可以創造大量的就業機會、增加地方稅收，密歇根州最高法院當時判決底特律市勝訴。盡管這個案子在2004年被密歇根州最高法院又推翻了，但在2005年的另外一個案件中，地方政府推行的包括一部分商業區開發在內的整體經濟振興項目，得到了聯邦最高法院9個大法官5:4的微弱多數比例支持，動遷戶的上訴被駁回。這些個案反映出公共利益判斷的困難，但困難并不意味著要徹底放棄對公共利益和私人利益的辨別。我國的一些地方政府官員恰恰以公共利益難以界定為由、放棄了公共利益標準。

如果政府不能為私人利益去征收公民私有財產，那么，開發商應該怎么辦呢？那就交給市場去處理。開發商就必需與被拆遷戶就征收、補償和拆遷問題進行一攬子談判，談不攏，自然也就是生意做不成。在法律上即是未達成民事協議。開發商或者放棄或者修改開發計劃。唯有如此，方能做到“政府的歸政府”、“市場的歸市場”。

無合理補償則無征收

公共利益標準即便滿足了，也不意味著政府就可以徑直征收和拆遷了。依據憲法、物權法、城市房地產管理法，政府征收合法有效的另外一個前提是依法給予合理補償。這也就意味著，政府可以為了公共利益的需要征收，但公共利益不能成為強取豪奪的合法理由。政府必須作為征收、補償的主體，保障被征收人獲得合理補償。拆遷條例規定的是拆遷人與被拆遷人商定拆遷補償安置協議。在現實生活中，拆遷人有可能是政府或其職能部門，但也有可能就是開發商。這樣的制度安排，無疑是把征收和補償剝離，是政府失位、推卸責任，也是造成拆遷人與被拆遷人之間沖突的原因之一。

政府不僅要管補償，還要保證合理補償。怎樣的補償標準是合適的？補償主要有貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。無論哪種方式，原則上，都應當按房產的市場評估價來確定被拆遷房產的補償金額。當然，市場評估價又以何種方式計算出，這個問題尚需認真研究，但是，應該計算房屋被拆遷時的市場價而不是房屋蓋建之初的市場價。像上海閔行區潘蓉一家480平米的四層小樓，僅給予67萬余元的補償款。換位思考，任誰都不會接受的！

無征收、補償則無拆遷

現在的拆遷條例，沒有“征收”兩字，也就是對如何規范政府征收權力，未予任何規定。不僅如此，它還授權房屋拆遷管理部門在沒有政府征收決定的情況下，就可以給予拆遷人拆遷許可。拆遷人得到許可的條件，就是向房屋拆遷管理部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。如此，在被拆遷人仍然拿著政府發放的產權證的同時，拆遷人卻又拿到了政府發放的拆遷許可。被拆遷人注定要被拆，剩下的“權利”僅僅是與拆遷人談如何補償安置。這是極其荒唐的！

根據物權法的規定，人民政府的征收決定生效，即可導致物權設立、變更、轉讓或者消滅。如上所述，征收與補償應該是合為一體的，合法有效的征收決定必然含有征收什么、補償什么的內容。而一旦這樣的決定作出，原來的房屋所有權就發生了轉移，政府無論是自己拆遷，還是通過正當法律程序允許開發商拆遷，都不是在拆遷原房屋所有權人的房屋了。簡言之，拆遷是征收補償決定的執行，是順理成章的事情。

當然，如果是出于私人利益需要，開發商與房產所有權人達成拆遷補償安置協議的，這時的拆遷不是建立在政府征收、補償基礎上，而是民事合同的履行。

無法院裁判則無強制拆遷

按照上述的制度安排，政府為公共利益需要在征收、補償階段即已解決許多問題，拆遷就不容易產生暴力、強制拆遷的問題。如果被征收人認為征收不是為了公共利益或者征收補償不合理，與政府的意見不一致，那么，政府有權單方面作出決定，被征收人也有權就這個決定向法院提起訴訟，而不是像拆遷條例規定的，拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議，就由政府的房屋拆遷管理部門來裁決。在法院那里，政府就必須辯論公共利益到底體現在哪里、補償又為什么是合理的。這種機制的存在，就是對政府權力的合理制約。

假如法院也認為政府的征收、補償決定是合法合理的，認定被征收人是漫天要價、獅子大開口，從而作出支持政府的最終有效裁判，被征收人就應執行法院裁判，自動搬遷。再假如被征收人依然不服，成了真正意義上的“釘子戶”，這時才會產生強制拆遷的需要。一方面，強制拆遷是對法院裁判的執行，另一方面，強制拆遷也應遵循文明拆遷的規則。諸如不得斷水、斷電、斷熱，不得襲擾正常休息，不得在節假日、休息日或者夜間拆遷，遭遇危及被征收人人身安全的時候應該首先采取保護人身的措施，等等。文明拆遷也需要強有力的手段，遇見強占房屋不走的人時，鑒于這些人已經構成拒不履行法院已經發生法律效力的裁判的情形，可以采取拘留措施。此時的拘留既是為了保證法院裁判的執行，也同時間接起到保護人身安全的作用。

無公平則無持續效率

可以想象，以上重新理順關系的征收、補償、拆遷制度，會使征收、拆遷工作的速度放慢，某種程度上對經濟發展構成不利影響。的確，改革開放30多年，我國一直處于高速發展狀態，人民生活水平得到了極大提升，國力以及國際影響力也有大幅的增強。這是有目共睹的。然而，在快速發展、追求效率的同時，我們其實在許多方面輕忽了社會公平問題。貧富懸殊拉大、城鄉差別加劇、社會保障不足、官員腐敗叢生、資本勢力強橫等等，都是社會不公平的具體體現。是的，我們的確把蛋糕做大了，但在分蛋糕上的不公平，導致了各種矛盾、沖突的滋生和蔓延?，F在，我們該適當地放慢發展速度，考慮一下社會公平問題了。這也就是為什么強調和諧社會、科學發展的原因所在。若不能適時地平衡效率與公平，就會像注射了興奮劑的運動員一樣，身體的內傷不斷加劇，直至有一天突然倒在跑道上。

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探析城市私房拆遷問題與私法自治

發布日期：2010-11-13

文章來源：互聯網

近年來,違法違規強制拆遷事件此起彼伏:沈陽暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區政府野蠻拆遷、“誰影響嘉禾發展一陣子,我影響他一輩子”的株連強制拆遷、北京 野蠻拆遷等等,社會影響非同一般,而在我們對這些案件的社會影響進行感嘆的同時,我們也應該借城市私房拆遷問題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問題

(一)私法自治應有的法律地位被行政管理所取代

城 市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權人對于其不動產所有權的合法變動應屬于民法領域的問題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發商 和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨立的法律人格,二者不存在任何隸屬關系。即使拆遷人是國家政府機關,它在拆遷活動中也應該以與被 拆遷人平等的身份出現,因為該活動不是政治性活動,而是市民社會內部的活動。而我國現行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多 是先以“加強城市房屋拆遷管理、保障城市建設順利進行”為首要目的,而將“保護拆遷當事人的合法權益”置之其后。且由于我國的文化傳統是以國家為中心、以 公法理念為傳統,因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質,而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動看成政府的當然權利,從而導致了在房屋拆遷過程中私權 退于公權之后,私法自治無法發揮其應有的作用,從而失去其應有的地位。

(二)民事主體意思自由被限制

私房所有人在進 行民事活動的過程中本應享有意思表示的自由,有權根據自己的自由意思表示來變動其財產關系,但是在私房拆遷中,這種意思表示的自由卻受到了限制,而這種限 制主要來自于公權力。我們可以把這種公權力看成是一種“脅迫”,只不過這種脅迫的表意人也許不是故意以某種現實性的危害直接威脅相對人為意思表示,而是相 對人對表意人囿于傳統觀念而自發產生的一種心理恐懼,進而形成對危險存在的判斷,以至于非自由地為一定意思表示。

(三)虛假公益

房 屋拆遷通常是對城市私房所有人的所有權行使的干預和限制,因此該行為通常被套以社會公益這件合法外衣,來抵制私法自治。但是從現實情況來看,并不是所有的 房屋拆遷都具有社會公益性,不乏有很多的商業拆遷都混到了社會公益的“帽子”,如為了進行房產市場的開發、為了提高某一企業的生產能力而進行廠區擴建、抑 或為了挽留住支柱企業而為其提供擴建和搬遷的便利等等,在這些情況下,拆遷并非具有直接的公益性,甚至可能根本不具備公益性,但是政府為了提高其工作業 績,或者為了某個人的一己私利而賦予了這些項目以公益性。以上這些由城市私房拆遷暴露出來的法律問題都從不同的側面反映出了現代民法由個人本位向社會本轉 變的過程中所產生的利益與價值上的沖突與矛,以及個人在權利的行使上受到的限制,私法自治在法中的基礎地位也在現實生活中逐漸被忽視。

二、私法自治應有的地位

(一)私法自治在近代民法中的地位

一 般認為,私法自治是指在私法領域,每個人得依其自我意志處分其有關私法事務。[1]其實質在于民事生活領域的一切法律關系,由獨立、自由、平等的個人通過 協商決定,國家不做干預,只在當事人發生糾紛不能解決時,國家才以法院的身份出面進行裁決,而法院進行裁決時仍然以當事人的約定為基準,不得對當事人的約 定任意變更。

私法的精髓就在于“自治”,而民法的典型私法性決定了其精髓也必然在于“自治”。在近代民法中,民法的一整套概念、原則、制度、理論和思想體系,都是建立在對當時社會生活的兩個基本判斷之上的,即平等性與互換性,而相應的近代民法的理念———形式正義,以及民法的價值取向 ———法的安定性也都是基于這兩個判斷發展而來的。而私法自治的基本內涵通常包括私權神圣、身份平等、意思自由及過錯責任原則等內容,這正是對近代民法基 本特征的反映,與近代民法的理念與價值相適應,因此私法自治在近代民法中具有不可取代的地位,是近代民法的根本原則。

(二)私法自治在現代民法中受到的限制

由 于民法的物質基礎發生了變化,從19世紀末開始,人類經濟生活發生了深刻的變化,作為民法基礎的兩個基本判斷已經喪失,出現了嚴重的兩極分化和對立。與此 同時,民法的理念與價值取向也相應的發生了變化———由形式正義轉向了實質爭議、由法的安定型轉向了法的妥當性。而民法的模式也發生了改變,變化最大的就 是私法自治原則,該原則受到了多方面的限制,包括民法本身對它的限制及國家的限制。民法本身的限制主要是通過誠實信用原則、公序良俗原則、情勢變更原則等 對私法自治進行限制;國家的限制則包括對民事法律關系主體平等性的重新審視、對弱勢群體的保護及對具體人格的擴張(如消費者權益保護法、勞動法等特別法對 弱勢群體利益保護的傾斜)、以及借助公共政策與道德對個人絕對自由的否定(如權力不得濫用、所有權限制)等。

(三)私法自治應有的地位

盡 管現代民法與近代民法比較看來,有很多轉變,但是二者卻并不存在兩個不同歷史時期法律類型之間的那種根本區別,“所謂現代民法是指近代民法在20世紀的延 續和發展,可以說是現代社會的近代民法?，F代民法,是在近代民法的法律結構基礎之上,對近代民法的原則進行修正、發展的結果?！盵2]在現代民法中雖然對近代民法的私法自治有所限制,但是并沒有否定私法自治在民法中作為根本原則的地位,這些限制恰恰是人本主義哲學思想在民法中的制度落實,反映了民法對人的 尊重,充分體現了民法的“以人為本”的制度設計初衷,其作用歸根結底還是為了更好地實現私法自治,為私法自治提供更好的環境與支持。因此無論是在近代民法 還是現代民法中,我們都應該認識到私法自治在民法中的地位是無法為其他原則所取代的,它也許會因環境的改變在應用范圍上有所伸縮,但其根本地位不會改變, 這是私法的精髓也是私法的要求。

三、對城市私房拆遷立法的私法自治復位

盡管私法自治在現代民法中受到了一定程度的限制,但是,其在民法中的基礎地位是沒有改變的,它依然是民法的根本原則。因此城市私房的拆遷,無論其目的是公益性的還是商業性的,都不應該偏離私法自治這個根本的原點。

(一)對私法自治、私權理念復位

眾所周知,房屋所有權歸屬于個人,是人類社會極為古老的、普遍的具有自然法性質的社會現象。鑒于財產所有權的民法性質,應使私法自治的精神和私權本位的理念被置于私房拆遷活動的核心地位。而我國長期以來的實踐卻是以行政管理代替了私法自治的地位,公權力不當干涉私權的行使,私法 自治的精神得不到有效地貫徹,私權得不到有效的保護。私法的理念和價值在法的實施過程中沒有得到很好地貫徹,沒有在公民和執法人員中得到認可,這必然導致 法律的引導功能難以發揮,這也正是我國非法強制拆遷案件層出不窮的一個根本法律原因。因此,在城市私房拆遷立法中,應該首先明確該拆遷行為的私法性質,復 位私法自治在私法領域的地位,確立私法自治為該活動的根本原則。

(二)協調好私權本位與社會本位的關系

雖然說私法自 治依然是民法的根本原則,但是我們也應該正視近代民法向現代民法轉變的這個事實,這種轉變確實使民法的一些原則、理念及價值觀發生了變化,私法自治受到了 多方面的限制。因此,在城市私房拆遷的立法中,應該在以私法自治為基本原則的前提下,兼顧對該原則缺陷的彌補,而這實質上也是私人利益與社會公共利益、私 權本位與社會本位的協調問題。一切所有者都可能遇到的對財產的限制之一就是:政府有時會要求他們把財產出賣給政府。政府的這種特權通常是一種憲法 所賦予的特權,但是由于它是一種特權,也必然會存在著特有的限制規定,現在被多數國家承認并在法律中予以確認的兩個制:(1)占用是為了公共利益;(2)所有者須得到公的補償。

對于公共利益,在實踐中是很難被界定的,但是基于利益的分配將直接影響到公正和效率問題,因此我們從經濟學角度 來看這個問題是比較合理的。在經濟學上,私人產品的最有效利用者是私人,而政府是某些公共產品的最有效率的供應者,這就意味著占用權應被用來促進政府的公 共產品而不是私人產品的供應。因此,當政府要供應那些具有非排他性和非對抗性特征的產品(即公共產品)時,私權才能讓位于社會公共利益。由此看來,公共產 品才是界定公共利益的關鍵。而影響公共利益的界定的另一個重要因素,則是政府的相對人人數的多寡。如果政府打算提供公共產品,要求占用少數人的私人財產, 那么由于政府購買所需的少數資源的談判成本是低廉的,因此政府沒必要強迫那些所有者按合理的市場估價出售財產。在這種情況下,政府應與私人開發者一樣,按 私人所有者的任何要價通過與私人所有者協商購買。只有存在眾多的賣主,并且每個賣主都控制了開發工程所必需的資源時,政府才能運用強制出售措施。除此之 外,在實際生活中還有一種廣泛存在的例外情況,即征用財產轉讓給私人。在這種情況下,雖然私人用途并不符合公共利益中的公共產品標準,但是各國卻有一種 “商業工具例外”的做法,即為了建設或改進商業街區———如高速公路、鐵路、運河等商業工具而將征用財產轉讓給私人是合法的。但是這種做法既然是對一般的 例外也就有著一個嚴格的標準:(1)最極端的公共必需品;(2)對公眾應負持久責任的性質;(3)按照獨立的公共意義實情選擇土地。因此,在對城市私房拆 遷的公益性的確定上,至少應該對三個方面進行評定,即是否是公共產品、相對人的人數、是否屬商業工具例外。

(三)建立公正的程序和有效的監督

要 實現城市私房拆遷中的私法自治、私權理念復位,除了上述兩種措施以外,公正的程序與有效的監督是必不可少的。不論一部法律如何完善,如果沒有公正的程序及 有效的監督與其相配套,該法律也只能是一紙空文。怎樣的程序才是公正的程序?側重點不同得出的結論也會有所不同,“從程序法的出發點來看,法律程序必須是 民主的;從權利與權力的關系看,法律程序必須制約權力;從無差別對待看,法律程序必須做到平等;從公平程度看,法律程序必須具有公開性;從法律程序與客觀 規律的關系看,法律程序必須是科學的;從法律程序的發展趨勢看,法律程序必須是文明的”[3]如此看來,城市私房拆遷的法律程序的設定如果要達到公正,那 么起碼要符合以下的基本條件:

1.程序公開。在私房拆遷中,拆遷人與被拆遷人在法律上是平等的主體,他們有權獲悉房屋拆遷的程序問題、有權得到相對稱的消息,尤其是被拆遷人,因為雖然拆遷人與被拆遷人在主體資格上是平等的,但是在現實生活中由于經濟實力、社會地位的差別,被拆遷人實際是 處于弱勢群體的地位。在以往的私房拆遷中,被拆遷人往往對房屋拆遷的程序不知曉,對需要拆遷房屋的建設項目及其目的不了解,甚至將某些私人商業拆遷當成政 府行為,在強制拆遷問題上也是由于不了解應有的程序而造成許多非法拆遷混水摸魚。因此在城市私房拆遷的程序上一定要做到公開,做到信息對稱,最基本的也應 該將建設項目及其目的在拆遷前向被拆遷人進行公示。

2.程序民主。房屋所有權人應該享有對非社會公益拆遷行為的異議權?！肮妗辈⒉荒艹蔀榭梢运烈馇趾λ死娴暮戏ń杩?。當房屋拆遷的目的并非是為了公共目標或者并非符合法定的“商業工具例外”條件時,房屋所有權人應該享有保護其財產的權利,對拆遷項目提出異議。

3.程序監督。應該設立專門的或者指定某一機構為監督機構對城市私房拆遷進行監督,其職責應該包括對有關私房拆遷法律的運作過程的合法性進行檢查、控制和督導,而且應該主要對建設項目公益性及程序是否公開、民主進行監督。注釋:

[1] 徐滌宇,潘泊.私法自治的變遷與民法中“人”的深化[J].華東政法學院學報,2004,(6).22

[2]梁慧星.從近代民法到現代民法[J].律師世界,2002,(5).4

[3] 張文顯,李步云.法理學論叢(第二卷)[M].北京:法律出版社,2000.150

第二篇：拆遷意向書

房屋拆遷置換意向書

甲方： 乙方：

根據國家相關法律法規的規定，依據乙方現在房屋的現狀，甲乙雙方本著平等自愿互惠互利的原則，現就住房搬遷、拆遷、補償、安置等事宜達成如下協議：

一、乙方房屋的基本狀況：

結構為磚混，建筑面積為 m2，房產證號為：。

二、搬遷及拆除：

由甲方一次性支付乙方搬遷費 元，騰空的舊房由甲方負責拆除。

三、過渡期及費用：

拆遷置換的過渡期為 個月，過渡費用為 元/月，共計 元。由甲方一次性支付給乙方，由乙方自行解決其過渡期用房，如果由于不可抗力造成工期延長，由甲方向乙方支付超期的租房費用，每月

四、房屋相關手續的注銷：

協議簽訂后，乙方應及時結清自己現有房屋內的水、電、氣等相關費用，并于 年 月 日前向甲方移交有關房屋、土地及水、電、氣等相關證件。由甲方統一向相關部門辦理注銷手續。被拆遷房屋的有線電視、電話等遷移、轉戶、銷戶等由乙方自行到有關部門申請辦理。

五、房屋的置換條件及辦法：

產權調換：新房落成后，甲方依據乙方房屋的現有建筑面積，按1：1的比例給乙方置換新的房屋，超出部分由乙方按調換后房屋的樓層按市場價向甲方補齊差價。

六、新房的支付：

1、協議簽訂后，甲方務于年月日前向乙方交付新房。

2、甲方向乙方交付的置換房屋須達到國家現行合格的質量標準。

3、置換后的新房的房產證由甲方負責辦理，費用由乙方承擔。

4、新房建成后，甲方應即時通知乙方辦結交付事宜。在交付新房規定的時間內，由于乙方的原因造成新房未能及時交付的，甲方不再承擔乙方后續的租房費用。

七、本意向書未盡事宜，雙方隨時協商，如無異議，以雙方簽訂的正式合同為準。

甲方： 乙方： 2011年8月篇二：拆遷補償意向書156234661 拆遷補償安置意向書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方關于東沙溝南關村改造項目的拆遷補償安置事宜，雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就此達成如下意向：

第一條 產權（或事實自有用房）調換的安置房

1、產權調換的安置房的補償標準：

（1）門面房、商場：按產權證的實際面積（平方米）的1：1.2計算。

（2）住宅房：按產權證（或事實自有用房）的實際面積（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以總體規劃中指定的相應安置區域。

3、乙方現產權（或事實自有用房）基本情況如下：

（1)、住宅：

標序號（門牌號）

戶型

間數 建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。(2)、門面房、商場

標序號（門牌號）

類別

間數

建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在正式的《補償安置協議書》內記錄。

2、乙方擬選擇調換的安置房屋情況如下：

（1)、住宅：

標序號（門牌號）

戶型

套數

建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。(2)、門面房、商場

標序號（門牌號）

類別

間數

建筑面積（平方米）

第1頁

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。

4、未經甲方同意，乙方不得對上述擬產權調換的情況進行調整。

5、產權（或事實自有用房）的其他規定：

（1）、乙方如有違章建筑、超期的臨時建筑按宅基地、宅院標準補償。

（2）、乙方被拆遷房屋的用途、建筑面積，以房屋所有權證記載的面積、用途為準。改變用途的經縣級以上的有關部門批準為準。

（3）、乙方如有產權糾紛的房屋，在拆遷時限內不能解決的，可由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報拆遷主管部門批準并辦理證據保全后進行拆除，待糾紛解決后再補償安置。但必須在拆遷期限內搬遷，不能影響拆遷工期。

（4）、乙方在拆遷期限內因事不能搬遷的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期間下落不明，由拆遷人和公證機關辦理證據保全，按代管房處理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，須由利益雙方重新簽訂抵押協議，拆遷期限內不能達成協議的，依照國家有關擔保的法律執行。

（6）、拆遷區的共用場所用地不做補償，按規劃建成公用區域。第二條 搬遷過渡補償標準

1、乙方住房遷回的時間為2年，2年內的異地暫住補償費含其他費用合計為1 萬元整（按300平方米計算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以實際面積按此標準計算）。

2、乙方門面房按拆遷日起到遷回之日止，根據其實際租金的60%的標準給予補

償。門面房的租金必須是租賃雙方協議中規定的租金，如無協議或協議不規范，按當地最低租金計算給予補償。

3、如約定時間無法遷回，甲方按上述實際的每日補償費或租金的50%加實際的每日補償費或租金給乙方為違約金，直到遷回為止。第三條 安置房的優惠政策

乙方回遷后所住的高層，甲方免收每戶一套10年的物業服務費，第二套或三套按規定收取。

第四條 產權（或事實自有用房）調換的選房順序號

甲、乙雙方同意按乙方完成房屋搬遷騰空并簽訂《補償協議書》后，甲方最終確認的乙方的“補償安置證選房順序號進行選房。

第五條 限制產權（或事實自有用房）調換的擴購

乙方選擇安置房時，其面積必須是最接近乙方可進行產權調換的面積，部分選擇貨幣補償的按甲方的安置房價格計算進行擴購。

第六條 產權（或事實自有用房）調換的安置房質量

安置房必須符合國家質量安全標準和建筑設計規范。

第2頁

第七條 安置房的裝修、設施標準

安置房的裝修、設施標準詳見附件一。

第八條 安置房的調換價格

1、乙方同意安置房的價格按附件二確定，被拆除房屋的價格按補償標準確定。

2、若乙方采取委托評估公司確定補償價格的，安置房價格也按重新評估的價格確定。第九條 產權（或事實自有用房）調換的相關手續

1、乙方同意按甲方制定的《選房細則》規定的程序選房安置，以先到先選為原則。

2、選房后，乙方必須就安置房屋相關事宜與甲方簽訂《補償安置協議書》，并及時配合甲方辦理安置房差額房款的財務結算工作，將安置房款及相關稅費等結算清楚。

3、乙方選房后未能在三個工作日內與甲方簽訂《補償安置協議書》，或者簽訂《補償安置協議書》后未能在三個工作日內將安置房款及相關稅費等結算清楚的，將視為乙方自愿放棄已選安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、簽訂《補償安置協議書》時須提交的手續：

（1）本意向書。

（2）原房產手續或自有用房的證明材料和復印件。

（3）戶口本及復印件。

（4）夫妻雙方身份證及復印件。

（5）丈量登記表。（6）選房單。

（7）其他證明身份或產權分配的材料原件和復印件。（8）門面房還須提供其3年以上（含3年）的納稅憑證和營業執照及近3年里交納的營業稅的原始憑證。

第十條 安置房的權屬登記

安置房交付使用后，乙方應按房屋產權登記管理部門的規定提供相關材料，由甲方協助乙方申請辦理《房屋所有權證》辦理證件過程，應交納的各項契稅和相關稅費按政府有關規定由甲、乙雙方各自承擔。

第十一條 逾期選房的責任

1、甲方提供的安置房具備選房條件后立即通知乙方，乙方應當自通知送達之日起15日內到甲方指定地點選房并簽訂《補償安置協議書》。逾期不來選房或不簽訂《補償安置協議書》，視為乙方自動放棄權利，甲方有權根據實際情況另行安置。

2、乙方及其代理人提供的聯系地址即為送達地址，如有變動，乙方應當書面通知甲方。

3、乙方及其代理人保證，提供的聯系地址和聯系電話是真實有效的，甲方向該 第3頁

聯系地址郵寄書面通知或電話通知。

第十二條 本意向書僅適用于集體單位用地的拆遷安置補償。

第十四條 本意向書自簽訂之日起開始生效，至選房后甲、乙雙方簽訂《補償安置協議書》時失效。雙方應共同遵守，如有一方違約造成對方損失者，必須負賠償責任。

第十五條 本意向書壹式叁份，甲方執貳份，乙方執壹份。

甲方： 乙方：

甲方代表： 乙方代表：

聯系地址： 聯系地址：

聯系電話： 聯系電話： 200 年 月 日 200 年 月 第4頁

附件一：安置房的裝修、設施標準

序號

分項名稱

住宅

店面、商場 1 外墻

外墻涂料或面磚(具體以規劃管理部門批準確定)2 內墻

混合砂漿找平

混合砂漿找平 3 頂棚

混合砂漿找平

混合砂漿找平 4 地面

混凝土結構層面

混凝土結構層面 5 門窗

膠合板門(入戶)鋁合金窗

鋁合金卷閘門

鋁合金窗 6 廚房

水泥砂漿找平加防水涂料

無

第4頁篇三：項目改造合作意向書 xxx項目改造合作意向書

日 甲方： xxx建中街辦事處

負責人：

聯系電話：

乙方： xxx有限公司

法定代表人：

聯系電話：

見證方：

法定代表人：

聯系電話：

乙方經認真考慮已向甲方明確表示了投資意愿，甲方已確認乙方為改造項目的投資人。

經甲乙雙方協商一致，就改造項目相關事宜達成意向書如下：

第一條 改造項目范圍，用地規模及指標

1、本次改造項目范圍：本項目所在xxx住宅項目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，東至交通路，占地約xxx畝，涉及戶數約xxx戶，建筑面積約xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx畝，居民xxx戶，建筑面積xxx平方米，最終以土地部門確認為準）。

3、本項目的容積率按規劃部門規劃的容積率為準。

4、該項目改造后擬建成商業、住宅、辦公為一體的大型商住社區。

5、本項目中如有需要連片改造的范圍，應根據不同時期的準備工作和實際情況分期規劃改造。

第二條 拆遷房屋補償安置

（一）安置房住宅面積按照1:1.2同用途進行安置,即按實際拆遷建筑面積每1平方米安置1.2平方米。

（二）過渡費

1、住宅房屋費按照被拆遷住宅房屋安置補償的總面積每月12元／平方米進行發放。

2、住宅房屋的過渡費按照每月12元／平方米進行發放。

3、集體非住宅房屋的過渡費按照每月12元／平方米進行發放。

4、過渡費發放期限：本次拆遷戶過渡費的發放期為自被拆遷簽訂拆遷補償安置意向書之日起至安置房交付甲方后順延一個月止。

（四）搬遷費

依據甲乙雙方共同核準的戶數，將“搬遷補助費”“在校中、小學生交通補助費”及由于拆遷安置造成的電話、互聯網、管道燃氣、暖氣、有線電視、水表、電表、空調等固定設備的拆除及安裝費用，按照每戶 元人民幣包干一次性發放。

（五）搬遷獎勵費

在規定的期限內完成搬遷。經甲乙雙方共同驗收后，每戶獎勵 元人民幣；對率先完成搬遷應予重獎的超出費用，根據實際情況可酌情提高獎勵費用。

（六）拆遷費

乙方按照拆遷總面積每平方米 元的標準包干由甲方指定具有拆遷資質的單位拆遷，拆遷費包括拆遷機械費、勞務費、垃圾清運費、工作經費、不可預見費等全部費用。

第三條 乙方承擔的拆遷補償安置面積，戶數確定

1、現有房屋總面積的確認，以政府相關部門實際測量并經甲方、乙方、被拆遷戶三方認可的面積為準。

2、安置戶數及人口按照戶籍管理有關規定和甲乙雙方確認為準。

第四條 安置用房

1、乙方承擔的安置房施行就地集中安置，安置的住宅房為獨立區域，其中水、電、氣、暖等設施獨立，物業管理獨立。

2、安置房的位置，戶型設計有乙方提供方案，甲乙雙方確

認后實施。

3、乙方負責按照有關各項規劃指標以及其他相關建設標準，優先建設安置房的各項配套設施。

4、安置房的交付及產權證的辦理：乙方保證在甲方正式移交全部改造項目建設用地，領取安置房建設項目開工許可證后730日內完成安置房的建設，并通過質檢部門建設單位竣工綜合驗收合格，按照雙方約定的交房條件向甲方交付安置房，甲方應及時組織接受并負責安置房的分配；乙方有義務協助安置房產權的辦理。

第五條 雙方的責任、義務

（一）甲方的責任、義務

1、負責本項目用地范圍內所有地上建筑物及附屬物的拆遷，將改造項目全部建設用地于本意向書簽訂后3個月內拆遷清運完畢后交付乙方。

2、負責安置房的分配和向被拆遷人發放乙方支付的拆遷費、過渡費、搬遷獎勵費等費用。

3、配合乙方按照政府規定落實優惠政策，協助辦理該項目土地出讓金、城市建設配套費、人防設施費、綠化費、文物勘探費、墻改專項費用（押金）及所涉及本項目的行政事業型收費的相關減免手續。

4、協助乙方辦理水、電、氣、電信、取暖、排水工程等項

目集資費的減免手續。

5、意向書簽訂后，甲方認定乙方為xxx改造項目的唯一投資方，甲方保證不在就本項目與第三方洽談合作意向或簽訂任何形式的意向書。

6、協助乙方辦理改造項目有關行政許可手續，解決拆遷糾紛，協調好各方關系，為該項目的順利進行提供保障。

7、協助乙方向上級舊改主管部門申請將甲方周邊連片改造單位分期納入本次規劃和拆遷建設范圍。

8、其他由甲方協助的工作。

（二）乙方的責任、義務

1、在甲方所轄地建立河南貞元置業有限公司分公司以進行此項目的改造，分公司財務獨立核算，并按照國家稅法向甲方所在地稅務單位交納所有應繳稅款。

2、負責安置房的設計、建設工作。

3、按照國家規定的標準和本意向書約定的時間向甲方交付安置房。

4、按照本意向書約定向甲方支付相關費用。

5、負責本項目建設資金的籌措和投入，自主經營管理，承擔和享有該項目開發經營的風險和權益。

6、乙方承擔在此項目的拆遷安置工程中的土地、規劃、設計、建設、房產、拆遷、清運等相關的費用。篇四：舊城改造項目投資意向書(參照稿1)城中村改造項目投資意向書

甲方：xxxxxxx政府

乙方： xxxxxxx達房地產開發有限公司

為改善群眾居住條件，提升城市品位，推動義縣經濟發展，義縣人民政府（以下簡稱甲方）根據城市發展總體規劃，通過和錦州貴達房地產開發有限公司（以下共簡稱乙方）友好協商，本著平等自愿、相互促進、共同發展的原則，就乙方投資實施城中村改造項目達成如下合作意向：

一、項目基本情況

1、項目地址：

擬在東至(錦阜路)，北至(南環城路)路，南至(建設東路)路，西至（寺東街）實施（城中村）改造工程，占地總面積約（8）萬平方米。

2、項目內容

（1）打通規劃中（錦阜路，南環城路，建設東路，寺東街）路。

（2）分期實施本項目的（城中村）改造工程。占地面積（8）萬平方米，建筑面積達到（14.4）萬平方米。全部工程爭取

（二）年內完成。

二、房屋拆遷及安置

1、開發區域內的地上建筑物由甲方按照《義縣人民政府舊城區改造拆遷安置辦法》，組織專門機構和人員負責拆遷，并在雙方達成協議的期限內負責拆遷完畢。

2、乙方需向甲方交付回遷保證金。

3、在乙方開發的規劃面積內（含本區域內規劃的道路）的房屋收購費、拆遷費、搬遷費、及國有土地劃撥出讓前的變更費用均由乙方負責先行分期墊付，以上費用首先從乙方先期繳納的回遷保證金中扣除，不足部分再由乙方分期墊付。

4、規劃的城區道路建設和小區以外的城鎮基礎設施配套均由甲方負責于約定內建設完畢。

三、土地出讓

1、開發部分土地實行掛牌出讓。

2、回遷部分分攤的土地面積實行劃撥。劃撥土地費用按實際支付的房屋收購費、拆遷費、搬遷費收取。

四、工程期限

1、回遷安置房在乙方施工后一年內交付使用。

2、房地產開發部分的首期工程，乙方在施工后一年內開發完成。

3、首期工程主體完工后，方可實施二期工程建設。

五、雙方權利義務

（一）甲方的權力義務

1、甲方依據《義縣人民政府舊城區改造拆遷安置辦法》的有關規定，分階段組織拆遷。

2、甲方依據房屋收購費、搬遷費、拆遷費、安置費、國

有土地劃撥出讓前的變更費、公共設施配套費，合理確定土地出讓底價，并掛牌出讓。

3、甲方承諾在接到乙方墊付的回遷保證金后，四個月內組織人員將項目區內的地上建筑物拆遷完畢。

4、甲方承諾按照中共義縣委、義縣人民政府《關于鼓勵域外客商投資優惠政策的若干規定》給予乙方如下優惠政策。

（1）該項目為老城區拆遷改造由義縣財政給予乙方行政事業性收費免除30%的支持。

（2）乙方為老城區拆遷改造企業，甲方按銷售不動產營業稅的15%返還給乙方。

5、甲方承諾土地出讓價高于底價的收益，作為乙方前期投入的利息及費用等全部返還乙方。

6、甲方承諾依據乙方的工程進度，同步進行本項目范圍內規劃的城區道路的鋪設工作。

7、甲方承諾在乙方如約完成首期工程主體后，一個月內批準乙方實施本項目的后續建設工程。

8、經雙方同意可根據房地產市場形勢等綜合因素的變化情況，適時調整完善拆遷安置辦法，并做為實施本項目后續工程的依據。

9、甲方協助乙方協調與消防、電業、自來水、市政、煤氣、供暖等相關單位的關系。

（二）乙方的權利義務

1、乙方承諾依照義縣城區發展規劃進行（城中村）改造工程。

2、乙方承諾建筑容積率小于等于1.8。在規劃地塊內不小于20%的土地面積上建設高層住宅。

3、乙方承諾在雙方確定土地出讓底價后，十天內向甲方交付分期墊付的收購搬遷拆遷資金。

4、乙方承諾在辦理完所有開發手續及取得完全凈地后一年內完成安置房建設和房地產開發。

5、乙方如約完成首期城中村改造，甲方批準乙方進行后續工程建設。

六、具體事宜待雙方協商后，簽定正式合作協議。

七、因乙方原因三個月內本項目無實質性進展，本投資意向自動失效。

八、本意向書一式二份，甲乙雙方各一份，甲方：

乙方：xxxxxxxx地產開發有限公司

二o一一年（）月（）日篇五：舊村改造合作意向書

舊村改造合作意向書

甲方：

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定，甲乙雙方本著互惠互利的原則，就甲方改造開發___________與乙方簽訂本協議，雙方共同信守執行：

一、項目概況

該項目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余畝。由甲方進行開發建設。具體詳見宗地位置圖。

二、項目開發建設規模：按規劃批準文件開發建設。

三、項目開發前期工作安排

（一）乙方負責前期工作安排

1、將該宗土地由集體土地轉變為國有土地手續的辦理，并協調政府土地管理部門將甲方在 余畝開發建設的土地掛牌出讓，協助甲方取得該土地的使用權，且土地使用不附帶第三者的權益限制；

2、負責在甲方摘牌后將該項目占地范圍內的房屋及其附屬設施、地上附著物等分階段拆除完畢，達到三通一平，具備開工建設條件，拆遷的安置、補償工作產生的經濟費用由甲方承擔。

3、負責協助甲方辦理該項目的總體規劃、辦妥全部開工必備的報批手續，獲得建設工程規劃許可證、開工許可證等，便該項目可以及時合法開工建設，所產生的費用由甲方負責；

4、負責落實保障該項目施工過程中的整體供水、供電、污水處理、通訊等，由甲方負責安裝計量表并交納費用。

（二）甲方負責以下工作

1、開發土地掛牌出讓前，甲方按要求將資金全部到位。

2、甲方具體辦理該項目的總體規劃、開工必備的報批手續、獲得建設工程規劃許可證、開工許可證等，使該項目可以及時合法開工建設。

3、項目的開發建設工作。

四、違約責任

甲方為保證項目的開發應在土地掛牌前將全部資金按要求到位，如資金不能到位造成項目不能按時推進，即視為甲方違約，即應承擔違約責任；乙方應保證甲方的開發權，如乙方擅自將該項目的地開發權交與第三人，乙方應承擔違約責任；違約金為 元。

五、爭議的解決

本意向書未盡事宜雙方協商解決，另行簽訂補充協議。若雙方不能達成一致意見，可直接向__________人民法院起訴。

六、補充說明 該項目在正式開工前甲乙雙方另行簽訂詳細的房地產開發合同（包括房屋拆遷補償合同）。

第三篇：拆遷協議書

拆遷協議書

甲方：

乙方：姓名（魏永憲）男：漢族、現年：50歲、家住昭通市魯甸縣火德紅鄉，機車村下壩社。

甲方決定將綏江縣南岸鎮，何家壩水電站淹沒區，房屋附屬建筑物，各種電線、電桿、閘壩、電站、煙囪、牌坊、橋梁、橋墩、手機塔、等各種廢舊材料，將工抵料給乙方拆除根據《中華人民共和國合同法》《城市房屋拆遷管理條例》等有關法律法規，甲乙雙方在平等自愿協商一致的基礎，就房屋拆遷事宜達成以下協議：

一、拆遷范圍甲方指定的范圍

二、甲方責任

1、做好拆遷房屋的前期準備工作，不能以搬遷戶未遷。耽誤乙方，確保乙方拆遷工作順利完成。

2、協助乙方做好相關協調工作

3、拆除的舊材料全部歸乙方所有，甲方不能干涉乙方自由處理廢舊材料。

4、在拆遷的各種房屋、建筑物、廢舊材料、不能給予其它人或其它公司在此拆遷，如果給予拆遷，由我們乙方來處理，或是由你們甲方來處理解決。

5、在我們乙方拆遷的過程中，在此住房或是在此施工方等其它，不能干擾我們進行拆遷，不能耽誤我們工期，耽誤我們乙方拆遷，由你們甲方負責。

6、在拆遷的前提下，做好一切拆遷工作。

三、乙方責任

1、需服從甲方指揮，在甲方要求的時間保質、保量、完成指定的房屋拆遷工作。

2、需嚴格遵守安全生產的有關規定和規章制度，建立必須的防護措施，在保證安全的前提下施工，因乙方安全措施不力所造成的安全事故其責任由乙方承擔。

四、拆遷協商，以及過程

1、在綏江縣南岸鎮房屋建筑物時，原本歸我們拆遷的，電站、手機塔，現以被別人拆去，給我們乙方帶來了一部份損失。

2、在拆遷南岸老鎮時，房屋全部是一些空板高，什么東西也沒有也帶來了一部分損失。

3、拆遷南岸鎮街道時，由以你們相關部門沒有處理好移民搬遷，村民來干擾我們拆遷，甚至要來打我們拆遷方，來偷我們的拆遷物，讓我們乙方不能順利的進行拆遷，導致我們機械挖機停工，人工停斷，給我們拆遷方帶來了，一定的難度和經濟損失。

4、在拆遷南岸中學時，有施工方的石頭，煉方在此處，讓我們不能順利進行拆遷，甚至施工方的人來阻止我們進行拆遷，原本我們機械挖機一天要干以十小時以上的工作時間，現在因，村民干擾、電線、電桿、施工方的石頭、煤等阻斷，導致我們機械挖機下以十小時的工作時間，我們挖機費用是，人民幣，450元/小時現在種種原因，讓我們挖機費用增高，帶來了一定的經濟損失。

5、在拆遷南岸鎮，這片區域，有些是老土房，有些是空板房，有些地方我們機械挖機都走不了，給我們拆遷方增加了相當大的難度、6、因沒有處理好以上這些問題，導致我們拆遷方，挖機停工，人工停斷，給我們的費用增高，給我們拆遷方帶了相當大的經濟損失。

7、我們甲、乙雙方協商，因要補給予26萬元人民市

8、未盡事宜、雙方協商解決。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

年 月 日

第四篇：拆遷協議書

拆遷協議書模板

拆遷也是有協議書簽定的哦!下面是fwdq挑選較好的關于拆遷協議書模板范文，供大家參考閱讀。

一、拆遷協議書模板

甲方因建設需要，須拆除乙方使用的房屋，根據城市房屋拆遷安置補償法規、政策的有關規定，甲乙雙方經協商，就房屋拆遷安置補償達成如下協議。

一、項目名稱、地點

建設項目名稱_________，建設地點_________，建設單位_________，《拆遷許可證》文號_________。

二、房屋基本狀況

1.乙方在拆遷范圍內有房屋_________間，建筑面積_________平方米，使用面積_________平方米，居住面積_________平方米。

2.乙方有正式戶口_________人，常住人口_________人，應安置人口_________人，分別是_________。

3.被拆遷房屋的產權屬于_________。

三、拆遷安置

甲方安置乙方的住房位于_________，共_________套_________間，_________層_________號，配有_________等設備。

四、拆遷補償

1.房屋的貨幣補償金額為人民幣_________元整;

2.附屬物補償金額為人民幣_________整;

3.搬遷補助費為人民幣_________元整;

4.設施設備遷移費為人民幣_________元整;

5.其他費用為人民幣_________元整。

五、搬遷

乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經甲方確認，舊房由甲方拆除。

六、補償金額支付時間及方式

甲方在_________年_________月_________日前按本協議第四條規定的補償總額一次支付給乙方。

七、注銷

乙方應在_________年_________月_________日前向甲方移交有關房屋、土地證件，由甲方統一向房管、土地部門辦理注銷手續。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉戶、銷戶手續，乙方自行到有關部門申請辦理，并結清已使用的水、電、氣等費用。

八、乙方家庭的全部成員(18歲以上者)_________等_________人一致簽字同意_________作為乙方代表人，授權他(她)在合同文本和其它文件上簽字。甲方付給乙方的各項費用，一律由乙方代表人_________領取。甲方對乙方家庭成員中發生與拆遷房屋有關的分家析產、繼續糾紛等，一律不負責任。

九、違約責任

甲方如不按合同規定的日期向乙方交付各種費用，逾期一日，應按所欠款額的_________%向乙方償付違約金;甲方如不按合同規定的地點和面積、層次給乙方安置住房，應向乙方償付_________元的違約金，乙方可以向有管轄權的法院起訴，要求甲方按合同履行義務。

乙方如經甲方按合同規定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請當地房地產管理部門對乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應向甲方償付違約金_________元，甲方并可向有管轄權的人民法院起訴。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時搬遷，時間順延，但必須告知甲方情況。

十、聲明及保證

1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

十一、保密

雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密(技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。

十二、不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、**、政府行為等。

如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。

十三、通知

1.根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。

十四、爭議的處理

(一)本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。

(二)本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

1.提交_________仲裁委員會仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

十五、解釋

本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。

十六、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十七、合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

授權代表(簽字)：_________

授權代表(簽字)：_________ _________

年

____

月

____

日

_________年____月____日

簽訂地點：_________

簽訂地點：_________

二、拆遷協議書模板

房屋拆遷產權調換協議

合同編號：_________

甲方：_________

營業執照注冊號：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

受委托拆遷單位：_________

營業執照注冊號：_________

法定代表人：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《_________》及其他有關法律、法規之規定，甲方和乙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋拆遷補償安置達成如下協議：

第一條 拆遷房屋依據

甲方因項目建設需要，經審查批準，于_________年_________月_________日，取得了(_________)拆許字(_________)第_________號《房屋拆遷許可證》，實施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準的拆遷范圍內。

第二條 乙方房屋的基本情況

乙方房屋坐落于_________，土地為_________，房屋用途為_________，建筑結構為_________，建筑面積為_________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號，地籍：_________號。

第三條 補償金額

甲方補償乙方各項費用和金額如下：

1.房屋的貨幣補償金額為人民幣_________元整(詳見附件一評估報告);

2.附屬物補償金額為人民幣_________元整(詳見附件一評估報告);

3.搬遷補助費為人民幣_________元整;

4.停產停業的直接經濟損失補償費為人民幣_________元整;

5._________。

總計補償金額(大寫)人民幣_________元整。

第四條 產權調換房屋

1.甲方用于產權調換的房屋為現房，坐落于_________，建筑面積_________平方米(其中：套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)。產權調換房屋的價款總額人民幣_________元整。

2.甲方用于產權調換的房屋為期房(房屋平面圖見附件二，房號以附件二上表示為準)，坐落于_________，建設用地規劃許可證為_________，建設工程施工許可證為_________，[土地使用證號][土地使用權批準文件]_________，房屋用途為_________，屬_________結構，層高為_________，建筑層數為_________，地上_________層，地下_________層。(房屋裝飾、設備標準見附件三)

(1)該房屋陽臺是[封閉式][非封閉式]。

(2)該房屋協議約定建筑面積為_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。

(3)該房屋單價為每平方米_________元(人民幣)，總金額為人民幣_________元整。

(4)協議約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。房屋交付后，產權登記面積與協議約定面積發生差異，雙方同意按下列方式進行處理：_________。

(5)經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更，甲方應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知乙方。乙方在通知到達之日起15日內有權做出是否退房的書面答復。乙方在通知到達之日內起15日內未作書面答復的，視同接受變更。甲方未在規定時限內通知乙方的，乙方人有權退房。乙方退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方的房屋拆遷補償金額支付給乙方，并按利率付給利息。乙方不退房的，應當與甲方另行簽訂補充協議。

第五條 差額結算

被拆除房屋與產權調換房屋差價款為，由支付給對方。該款于_________年_________月_________日前結清。

第六條 搬遷

乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經甲方確認，舊房由甲方拆除。

第七條 產權調換房屋的交付

1.甲方在年月日前將產權調換房屋交付給乙方。

2.甲方應當在產權調換房交付使用后_________日內，將辦理權屬登記需由甲方提供的資料報產權登記機關備案。如因甲方的責任，乙方不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，甲方按補償金額的_________%向乙方支付違約金。

第八條 過渡方式

乙方按下述第_________種選擇過渡方式，甲方按乙方選擇的方式給予支付臨時安置補助費或提供周轉用房：

1.乙方自行解決過渡用房。在過渡期內，臨時安置補助費為每月_________元，按_________個月計算，計_________元;甲方先支付乙方_________個月，計_________元，余_________個月，計_________元，由甲方在的產權調換房屋交付時給付。(臨時安置補助費自乙方舊房搬遷騰空驗收合格之日起按月計算，發至產權調換房屋交付后四個月止。)

2.甲方提供周轉用房。在過渡期內，甲方不支付乙方臨時安置補助費。在甲方將產權調換房屋交付給乙方使用后四個月內，乙方騰退周轉用房。

第九條 違約責任

因甲方的責任延長過渡期限的，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時安置補助費，逾期超過六個月的，從第七個月起按支付給乙方臨時安置補助費;乙方使用甲方提供周轉用房的，除甲方繼續提供周轉用房外，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時安置補助費。

第十條 注銷

乙方應在年月日前向甲方移交有關房屋、土地證件，由甲方統一向房管、土地部門辦理注銷手續。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉戶、銷戶手續，乙方自行到有關部門申請辦理，并結清已使用的水、電、氣等費用。

第十一條 協議的爭議解決

本協議的履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下述第[]種方式解決：

1.提交_________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

第十二條 本協議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附件四)。

協議附件與本協議具有同等法律效力。

第十三條 本協議自雙方簽訂之日起生效。

第十四條 本協議連同附件共_________頁，一式_________份，甲乙雙方各執_________份。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________

簽訂地點：_________

受委托拆遷單位(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

經辦人(簽字)：_________

_________年____月____日

簽訂地點：_________

第五篇：拆遷確認書

拆除確認書

經戶主、村委會房屋組、房屋拆除組人員現場檢查，確認戶主位于

房屋內物品已經搬遷完畢，剩余物品視為戶主自愿放棄。符合房屋拆除條件，戶主簽字確認后實施房屋拆除。拆除完畢后由房屋拆遷組簽字認可。

戶主： 村委會房屋組： 房屋拆遷組:

****年**月**日