第一篇：拆遷政策法規（推薦）

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。------這就是法律根據。也就是，在180天內我們應該向法院訴訟，讓拆遷方拿出這些東西，拿不出，拆遷方就是違法，就要承擔敗訴結果。實踐中，政府的拆遷行為一般不會撤銷，也就是不會敗訴，法院頂多會判：為了不使公共利益受影響，指出這拆遷的瑕疵，而不撤銷。有瑕疵就很難再強拆了。

第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。征求公眾意見是政府機關制定有效征收補償方案的必要程序，沒有經過征求公眾意見法定程序的征收補償方案，不能認為對被征收人作出了合法安置補償的決定。

第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。也就是說對于棚戶區改造征收房屋的，如果多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例的規定，市、縣級人民政府應當組織聽證會。這里的多數，一般應是超過總數的百分之五十以上的被征收人，此時組織聽證會是必經法律程序。

第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。即市、縣級人民政府作出房屋征收決定之前，一是進行社會穩定風險評估是前置必備的法定程序。現實實踐中，很多地方存在房屋征收決定作出之前，并未進行社會穩定風險評估。二是征收補償費用應足額到位、專戶存儲、專款專用。也就是說在市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，征收補償資金須足額到位，并做到專戶存儲和專款專用。需要提醒大家的是，在棚戶區改造項目的房屋征收決定作出之前，被征收戶的征收補償資金須要足額到位，很多時候這也是大家最容易忽略的地方。

第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。棚戶區改造項目的房屋征收決定作出后應當及時公告，公告中須載明該項目征收補償方案，告知被征收人享有行政復議和行政訴訟權。這里，告知行政訴訟權，不僅應告知受訴人民法院名稱，還應告知起訴期限。若未告知起訴期限和訴權的，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第六十四條的規定，行政相對人的起訴期限為自知道或應當知道該房屋征收決定內容之日起一年。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條 第三款規定：“因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。”棚戶區改造中，被征收人可以選擇在改建地段進行房屋產權調換，市、縣級人民政府按照規定應提供改建地段或就近地段房屋

第三十四條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知

二、優化規劃布局：完善安置住房選點布局。棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，在土地利用總體規劃和城市總體規劃確定的建設用地范圍內，安排在交通便利、配套設施齊全地段;

我們的法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》590號令

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

“公平補償”，需要體現以下要素：

一、房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第三條的規定。該條規定在實踐中所應體現出來的表現是：對于房屋征收決定、補償決定等相關重大決策問題都需要征詢多方面的意見，保障被征收人的意見權、監督權等；還有在整個征收拆遷過程中，征收方必須嚴格按照法律規定的程序要求開展。如果有違法違規的行政操作侵害了被征收人利益，也必須保障被征收人法律救濟途徑的通暢可靠，比如復議、訴訟等；再者，對于征收拆遷的最終補償結果，也應保證全方位公開。也就是最后對被征收人的補償利益要經得起各方面的拷問和審查。

二、搬遷后提高或者保持現有的生活水平

什么是公平合理的補償？簡單點說就是至少要保證土地房屋被征收拆遷之后，所得到的補償足以保證生活水平不降低、居住條件有改善、長遠生計有保障的才是公平合理的補償。對此，《土地管理法》第四十七條規定：依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。在以往政府文件中也都明確提出，確保被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。根據該條例可以明確，你的現有生活水準是衡量拆遷補償價款的標準。搬遷不能降低你的生活水準。如果降低了，是有違公平、公正的。被拆遷人可以據此進行法律維權或者協商來提高補償價格。

三、合理是指一定要先補償后搬遷，《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施后，明確了征收房屋應先補償后搬遷的原則。目的是為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。因此，被征收人一定要堅持先拿到協議約定的補償費用后再搬遷，要不然后期很可能會出現問題。這也是造成最終的拆遷補償價格偏低或者不合理的一個緣由。但是在現實拆遷中，因為種種原因，被征收人主動或是被動搬遷后也還沒有拿到補償款的情況普遍存在，這就給了征收拆遷方一個很好的壓價手段。所以，提醒廣大被征收戶，一定要堅守先補償后搬遷的原則，才能保障最后補償價款的合理性。

核心訴求有三點

1、要求參與制定這塊土地的規劃設計，不合理的就要改，國家給人民建的，人民有權監督。回遷再難也要談，因為我們只有談回遷，才能知道他們錯在哪？違法在哪？只有談他們的錯與違法，才能為我們的無證房補房本確權，才能讓他們迷途醒目，用法律來給正義背書，給我們應該給的一切。

2、無證房補辦房本再談賠償，房權即人權，同房同權。

3、不能低于周邊最近地段新建商品房，國家給這段文字的定義是，如果今天拆了你的房，那么，給你賠付的就是要你能夠在今天買得起你身邊最近的新建的商品房。

安置房從法律上有幾個問題：

1、無證房，沒有質量備案手續等；

2、產權不明晰，期房，產權還在建筑公司手里，這樣就有了《合同法》286條款的規定。準現房，產權在開發公司手里

3、現房，不能立刻辦證，還屬于產權待定的階段。而我們給拆遷辦置換的房子，都是有證的現房。這不符合公平原則。

新宋風公司與國開行之間的貸款簽約就是標準的商業行為！這也是充分證據之一！公司與銀行貸款，不是商業行為是什么？讓他們向1400多戶公民做出回答！

建業東京夢華，是河南省及開封市的重點項目，總占地面積約1200畝，建筑面積約100萬平方米，占開封市老城區近十分之一，總投資超過60億。建業東京夢華西至開封西城墻、東至開封大坑沿街、青云街，北起清明上河園，南至包公湖，水系河道將龍亭湖、包公湖蜿蜒貫通。

新的行政訴訟法司法解釋發布后你還敢不走司法途徑而去上訪嗎？

導讀：《行政訴訟法》第四十六條第一款規定：公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外。

最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋第四十一條第一款規定：行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。

法釋〔2018〕1號最高人民法院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋第六十四條第一款規定：行政機關作出行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道行政行為內容之日起最長不得超過一年。

一、對擬定的征收補償方案不滿的救濟時間

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”

因此，如果您對擬定的征收補償方案存在異議、意見，應當在征求公眾意見的時間內及時提出，避免因為錯過時間而使自己利益受損。

二、對征收決定公告不滿的救濟時間

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。”第十四條“被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”

因此，依據上述法律法規，如果您對征收決定公告存在異議應當通過申請行政復議，或者提起行政訴訟的方式維權。

《行政訴訟法》第四十五條規定“公民、法人或者其他組織不服復議決定的，可以在收到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起訴訟。復議機關逾期不作決定的，申請人可以在復議期滿之日起十五日內向人民法院提起訴訟。法律另有規定的除外。”第四十六條規定“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外。”

《行政復議法》第九條規定“公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內提出行政復議申請；但是法律規定的申請期限超過六十日的除外。因不可抗力或者其他正當理由耽誤法定申請期限的，申請期限自障礙消除之日起繼續計算。” 因此，一般而言，當事人應當自收到征收決定之日起六十日內提出復議申請，或是自收到征收決定之日起六個月內向人民法院提起行政訴訟；當事人對復議決定有異議的，可以自收到復議決定之日起十五日內向人民法院提起行政訴訟。

三、對房地產價值評估不滿的救濟時間

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十九條規定“被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。”第二十條規定“被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。”第二十一條規定“原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。”第二十二條規定“被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”

因此，根據上述法律法規，對被征收房屋價值評估不滿進行救濟有時間限制要求：

1.對評估報告有疑問的，您需要在收到評估報告之日起10日內，向此房地產價格評估機構申請復核評估。

2.您若對房地產價格評估機構的復核結果仍存在異議，應當在收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

2、如果在向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定后，仍存在異議的，可以申請行政復議，或是提起行政訴訟。如上文所述，應當自收到鑒定之日起六十日內提出復議申請，或是自收到鑒定之日起六個月內向人民法院提起行政訴訟；當事人對復議決定有異議的，可以自收到復議決定之日起十五日內向人民法院提起行政訴訟。

四、對補償決定不滿的救濟時間

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟”。

因此，按照上文所述，如果對補償決定不服的。當事人應當自收到補償決定之日起六十日內提出復議申請，或是自收到補償決定之日起六個月內向人民法院提起行政訴訟；當事人對復議決定有異議的，可以自收到復議決定之日起十五日內向人民法院提起行政訴訟。

五、遭遇違法強拆的救濟時間

根據《行政訴訟法》規定，被征收人遇到違法強拆的維權期限是自知道違法強拆之日起6個月。在2018年2月8日之前，如果未告知訴權的情況下，被征收人的維權期限是2年。但在2018年2月8日，最高法發布了最新的《行政訴訟法》司法解釋，即法釋〔2018〕1號最高人民法院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋，將未告知訴權的情況下的維權期限縮短為1年。根據新法優于舊法，之后未告知訴訟的維權期限將變成1年。

綜上，以上的維權期限被征收人一定要掌握，過了維權期限就不能再提異議、意見、復議、訴訟等！并且，根據法律規定上訪并不能讓訴訟時效中止、中斷，因此，被征收人要及時拿起法律武器維護自己的合法權益，尤其是新《行政訴訟法》司法解釋發布后，將維權期限又縮短了1年，更是時間緊迫！在此再次提醒一下廣大被征收人，上訪并不能解決大家的問題，這并不是小編自己胡亂說的，有很多被征收人咨詢小編的時候都說上訪只會“踢皮球”，并不能解決問題，更有些咨詢的人因上訪而喪失的維權期限，得到的確是讓走司法途徑解決，但那是真的已經為時已晚，早已錯過了維權時間。法律維權也是有期限的，用一句來說“法律不保護在權利上睡覺的人”。謹記！謹記！謹記！

第二篇：房屋拆遷政策法規宣傳材料

房屋拆遷政策法規宣傳材料

一、什么叫做房屋拆遷？

指取得房屋拆遷資質，接受委托的拆遷單位或具備條件的拆遷人，在批準的拆遷范圍內對被拆遷人進行拆遷動員、組織和實施拆遷補償、安置協議的行為。

二、城市房屋拆遷的主要政策法律依據有哪些？

1、國務院令（第305號）《城市房屋拆遷管理條例》；

2、云南省人民政府令（109號）《云南省城市房屋拆遷管理規定》；

3、云南省人民政府令（云政發[2003]164號）《云南省城市房屋拆遷補償評估辦法》；

4、建設部（建住房[2003]234號）《城市房屋拆遷評估指導意見》；

5、建設部（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷 行政裁決工作規程》。

三、拆遷原則的什么？

1、須符合城市規劃的原則；

2、利于城市舊區改造和生態環境改善的原則；

3、保護文物古跡的原則；

四、為什么要強調依法拆遷？

城市房屋拆遷關系到舊城改造，城市建設能否順利進行，人民群眾切身利益能否得到保護。為維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，規范房屋拆遷行為，拆遷人及相關單位要嚴格執行有關法律法規和規定，必須依法進行拆遷。

五、拆遷當事人有哪些權利與義務？

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，在拆遷范圍內有進行有關拆遷和動遷活動的權利，有與被拆遷人協商、簽訂補償安置協議的權利。基本義務是根據《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人給予補償安置，提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

被拆遷人對補償方式有選擇的權利，即可選擇貨幣補償或可選擇異地產權調換安置，基本義務是在規定的搬遷期限內完成搬遷。

六、拆遷補償安置協議包括哪些主要內容？

1、補償方式和補償金額；

2、安置用房面積和安置地點；

3、搬遷期限；

4、搬遷過渡方式和過渡期限。

七、拆遷范圍確定后，拆遷房屋內的單位和個人，不得進行哪些活動？

1、新建、擴建、該建房屋。

2、改變房屋和土地用途。

3、租賃房屋。

八、為什么要對被拆遷房屋進行評估？

房屋評估價格是被拆遷補償的依據。根據《云南省城市房屋拆遷管理規定》第十條的規定 ：拆遷人對被拆遷人給予貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產價格評估機構的市場評估價格確定。實行房屋產權調換的，應當按照房地產價格評估機構的市場評估價格，計算被拆遷房屋的補償金額，結清產權調換的差價，所調換房屋的價格，可以自行商定，也可以由房地產價格評估機構評估。

拆遷人、被拆遷人應當如實向受委托的房地產價格評估機構提供必需的資料，并協助該評估機構開展現場查勘。

評估機構及其評估人員不得故意降低或者提高拆遷評估價；不得與一方當事人串通損害另一方當事人的合法權益；不得從事不正當競爭行為；不得編造虛假的拆遷評估價結果。

九、拆遷評估機構如何確定？

拆遷人對被拆遷人給予拆遷補償的，在聽取被拆遷人意見后，由拆遷人委托反房地產價格評估機構評估，并支付評估費用，受委托的房地產價格評估機構，應當按照評估委托合同約定的時間和條件完成委托評估業務，并向委托人出具房地產價格評估報告。拆遷人應當將房地產價格評估機構的評估結果書面通知被拆遷人。

十、拆遷當事人對評估結果有疑問的、有異議的，如何鑒定？ 拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

拆遷當事人對評估價結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向原估價記過書面申請復核估價。

拆遷當事人對估價結果有異議的，也可以自收到評估結果之日起15日內。向房屋拆遷評估技術委員會申請鑒定，鑒定所需費用由申請人支付。房屋拆遷評估技術委員會應當自收到鑒定申請之日起20日作出鑒定，其鑒定為最終鑒定。

十一、被拆遷房屋用途及面積如何認定？

根據《云南省城市房屋拆遷補償估價辦法》第七條的規定：被拆遷房屋面積和用途，以被拆遷房屋所有權證載明的面積和用途為準。房屋所有權證未載明用途的，以房屋產權、產籍檔案記載為準。

十二、什么叫做貨幣補償？

貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

十三、什么叫做房地產權調換？

房屋產權調換是指按照房地產價格評估的市場評估價格，計算被拆遷房屋的補償金額，結清產權調換的差價。所調換房屋的價格，可以自行商定，也可以由房地產價格評估機構。

十四、怎樣拆遷產權不明確的房屋？

拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。；拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關試想向公證機關辦理證據保全。

十五、怎樣拆遷租賃房屋？

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對接觸租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

十六、拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的怎么辦？

拆遷人可以依法向仲裁委員會仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

十七、拆遷人予被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的怎么辦？

當事人可以申請房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出，當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第三篇：房屋拆遷政策法規宣傳材料

房屋拆遷政策法規宣傳材料

一、什么叫做房屋拆遷？

指取得房屋拆遷資質，接受委托的拆遷單位或具備條件的拆遷人，在批準的拆遷范圍內對被拆遷人進行拆遷動員、組織和實施拆遷補償、安置協議的行為。

二、城市房屋拆遷的主要政策法律依據有哪些？

1、國務院令（第305號）《城市房屋拆遷管理條例》；

2、云南省人民政府令（109號）《云南省城市房屋拆遷管理規定》；

3、云南省人民政府令（云政發[2003]164號）《云南省城市房屋拆

遷補償評估辦法》；

4、建設部（建住房[2003]234號）《城市房屋拆遷評估指導意見》；

5、建設部（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷 行政裁決工作

規程》。

三、拆遷原則的什么？

1、須符合城市規劃的原則；

2、利于城市舊區改造和生態環境改善的原則；

3、保護文物古跡的原則；

四、為什么要強調依法拆遷？

城市房屋拆遷關系到舊城改造，城市建設能否順利進行，人民群眾切身利益能否得到保護。為維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，規范房屋拆遷行為，拆遷人及相關單位要嚴格執行有

關法律法規和規定，必須依法進行拆遷。

五、拆遷當事人有哪些權利與義務？

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，在拆遷范圍內有進行有關拆遷和動遷活動的權利，有與被拆遷人協商、簽訂補償安置協議的權利。基本義務是根據《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人給予補償安置，提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

被拆遷人對補償方式有選擇的權利，即可選擇貨幣補償或可選擇異地產權調換安置，基本義務是在規定的搬遷期限內完成搬遷。

六、拆遷補償安置協議包括哪些主要內容？

1、補償方式和補償金額；

2、安置用房面積和安置地點；

3、搬遷期限；

4、搬遷過渡方式和過渡期限。

七、拆遷范圍確定后，拆遷房屋內的單位和個人，不得進行哪些活動？

1、新建、擴建、該建房屋。

2、改變房屋和土地用途。

3、租賃房屋。

八、為什么要對被拆遷房屋進行評估？

房屋評估價格是被拆遷補償的依據。根據《云南省城市房屋拆遷管理規定》第十條的規定 ：拆遷人對被拆遷人給予貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產價格評估

機構的市場評估價格確定。實行房屋產權調換的，應當按照房地產價格評估機構的市場評估價格，計算被拆遷房屋的補償金額，結清產權調換的差價，所調換房屋的價格，可以自行商定，也可以由房地產價格評估機構評估。

拆遷人、被拆遷人應當如實向受委托的房地產價格評估機構提供必需的資料，并協助該評估機構開展現場查勘。

評估機構及其評估人員不得故意降低或者提高拆遷評估價；不得與一方當事人串通損害另一方當事人的合法權益；不得從事不正當競爭行為；不得編造虛假的拆遷評估價結果。

九、拆遷評估機構如何確定？

拆遷人對被拆遷人給予拆遷補償的，在聽取被拆遷人意見后，由拆遷人委托反房地產價格評估機構評估，并支付評估費用，受委托的房地產價格評估機構，應當按照評估委托合同約定的時間和條件完成委托評估業務，并向委托人出具房地產價格評估報告。拆遷人應當將房地產價格評估機構的評估結果書面通知被拆遷人。

十、拆遷當事人對評估結果有疑問的、有異議的，如何鑒定？ 拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

拆遷當事人對評估價結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向原估價記過書面申請復核估價。

拆遷當事人對估價結果有異議的，也可以自收到評估結果之日

起15日內。向房屋拆遷評估技術委員會申請鑒定，鑒定所需費用由申請人支付。房屋拆遷評估技術委員會應當自收到鑒定申請之日起20日作出鑒定，其鑒定為最終鑒定。

十一、被拆遷房屋用途及面積如何認定？

根據《云南省城市房屋拆遷補償估價辦法》第七條的規定：被拆遷房屋面積和用途，以被拆遷房屋所有權證載明的面積和用途為準。房屋所有權證未載明用途的，以房屋產權、產籍檔案記載為準。

十二、什么叫做貨幣補償？

貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

十三、什么叫做房地產權調換？

房屋產權調換是指按照房地產價格評估的市場評估價格，計算被拆遷房屋的補償金額，結清產權調換的差價。所調換房屋的價格，可以自行商定，也可以由房地產價格評估機構。

十四、怎樣拆遷產權不明確的房屋？

拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。；拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關試想向公證機關辦理證據保全。

十五、怎樣拆遷租賃房屋？

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對接觸租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆

遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

十六、拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的怎么辦？

拆遷人可以依法向仲裁委員會仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

十七、拆遷人予被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的怎么辦？

當事人可以申請房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出，當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第四篇：政府投資項目征地拆遷政策法規

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政府投資項目征地拆遷政策法規

隨著市場經濟的不斷發展完善，城市建設規模不斷擴大,征地拆遷成為城市建設中重要的一環。征地拆遷工作因其本身行業的特殊性，涉及面廣、環節多而復雜、政策性強，并且與城市的發展和人民群眾的切身利益緊密相關。廣州市大規模的城市拆遷是以1997年內環路拆遷為標志開始的，并探索性地實行了市政工程的項目業主負責制，逐步形成一系列征地拆遷管理及補償方面的政策文件，并且率先在全國實現了城市拆遷的信息化管理。

但隨著我市市政征地拆遷規模和范圍的進一步擴大，我市的征地拆遷工作開始突現出許多問題，一些是由于以前的工程手續不完備、過程不規范等遺留的問題，如內環路工程遺留至今的結案結算問題;一些是由于市政工程征地拆遷管理體制產生的問題，比如不同項目不同業主造成的“多頭管理”、“標準不一”等問題;但大部分是由于政策法規、補償標準、配套措施等的缺位或滯后而帶來的問題，比如拆遷評估機制、拆遷爭議解決機制，以及失地人員的社會保障等這些問題。

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因而，為進一步規范和完善我市的征地拆遷政策法規，理順征地拆遷管理體制，切實保障被征地拆遷人員的合法權益，快速有序地推進市政建設項目，在市政府的指示和市建委的領導下，由市建委工程督辦處、市國土房管局用地處、市拆遷辦、市道擴辦等單位和部門組成征地拆遷政策調研課題組，對我市征地拆遷政策法規的現狀、存在問題以及其他城市的先進經驗和做法進行調研，擬對我市征地拆遷政策法規的統一完善提供參考。

此次調研，課題組采取了座談、實地考察等方式，盡量搜集一手資料。課題組先后到海珠區、芳村區、開發區的國土房管部門、區建設局、土地開發中心以及拆遷實施單位等進行了座談，了解建設項目征地拆遷過程中遇到的實際問題;召集我市幾大房地產開發商，各自談了征地拆遷過程中遇到的問題、實際如何操作以及對當前政策法規的意見和建議;并與部分被征地拆遷人的代表進行了面談，了解被征地拆遷方的意見。隨后，課題組又赴廈門、南京、上海、杭州等經濟較發達、城市建設規模較大、征地拆遷制度較完善的城市進行了專題調研。

第二部分 廣州市政府投資項目征地拆遷中存在的問題

一、廣州市征地拆遷立法現狀

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廣州市征地拆遷立法是隨著國家政治、經濟體制的改革而發展變化的，并不斷地調整和發展以適應不同時期客觀現實的需要。目前，已初步形成了以《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等一系列法律、法規、規章構成的法律體系，即包括土地征用政策法規、城市房屋拆遷管理、征地拆遷行業管理等方面的規定，這些政策法規成為指導我市征地拆遷工作的依據，在我市城市建設中功不可沒。

但畢竟廣州市大規模的城市拆遷是從1997年才開始，因此，政策法規研究也相對落后。在集體土地征地拆遷管理、操作性強的征地拆遷工作實施細則、詳細具體的補償標準，以及相應的配套規范不盡完善，隨著我市市政征地拆遷規模和范圍的進一步擴大，政策法規的不完善就造成了征地拆遷工作不規范，城建工作難以推進，社會矛盾激化等一系列問題，從而成為制約城市發展的瓶頸。如何解決這些問題已經成了規范征地拆遷工作、維護社會穩定、促進城市發展不可逾越的問題。

二、前期審批手續不完善導致遺留問題多

目前我市市政征地項目的審批手續多不完善，有的紅線尚未劃出

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贏了網s.yingle.com 就開始實施征地，而污水項目則根本沒有紅線，實施拆遷多是依靠施工圖。因而導致大部分被征地單位不予配合，很多情況下只能采取借地的方式。采取借地方式，只要就借地范圍、借地時間、借地單價協商一致就可以施工。但采取借地方式卻留下了極大的隱患，因為市政工程多為永久性設施，施工完成后很難按原狀退地給對方，比如污水項目中，施工多為在被借地范圍的地下敷設排污管道，在地上進行綠化。雖然表面上看地上沒有什么設施，但實際上敷設了管道的地上范圍也是不能使用的。即使被借地方接受了退地，實際上其再使用這塊土地的權利已經無法得到保障。而有些項目則是在借地范圍內的地上設置了永久性設施，如地鐵二號線項目赤崗站地鐵公司借用某工程隊的土地，約定借用期限為三個月，用后退回。但地鐵施工完畢后該工程隊拒絕接收土地，理由是該土地上設置了地鐵出入口、沙井等設施，導致其不能正常使用。并以此為由提出訴訟，要求地鐵公司繼續按原標準支付借地補償費，直至將地上所有設施拆除后按原狀交地。這就造成矛盾，因為對于工程隊而言，地鐵公司未經其允許在其土地上設置了永久性設施，導致其不能正常使用，實質上是一種侵權行為;而對于地鐵公司而言，地鐵出入口、沙井等設施是經規劃部門驗收合格的永久性設施，不可能拆除，而如果該工程隊一直不肯接地，則地鐵公司可能要無限期地支付借地費，這將是巨額的。因此，如何平衡雙方的利益就成為一個難題。

三、征地補償標準不科學導致同地不同價

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按《土地管理法》規定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍，安置補助費為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，最高不得超過15倍。“兩費”總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。以具體地塊的平均畝產值倍數來計算補償費用，不僅使補償費用偏低，而且相鄰地塊的征地補償往往因用途不同而相差很大，據市、區統計局提供的三年平均畝產值低的是1000多元/畝，高的達14萬元/畝。因稻田、水果、花卉等的產值非常不同，補償的金額就不相同，根據《土地管理法》第四十七條、廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法(下稱《實施辦法》)第三十條規定：果園地土地補償倍數為5-7倍，安置補助倍數為3-5倍。一般情況下，果園畝產值為3000-5000元，據此標準，即使按上限，每畝果園地補償價為4-6萬元。如海珠區果樹地均為優質土地，一些果農僅以此為生計，4-6萬元的補償價偏低。按此標準進行補償，會導致低產值的農作物沒人愿意生產。而且，以什么樣的基數補償、以多少倍數補償，相關部門掌握著較大的自由裁量空間，補償的隨意性也較大，引發了大量爭議和糾紛。如地鐵三號線工程番禺段的征地補償問題。廈滘村認為目前番禺區的征地補償是按整個番禺區平均產值計算的，違反《土地管理法》規定，要求按現有種植苗木的產值補償。欖塘村以金山主變電站征用的7.6畝地是其發展用地為由，要求按高價60萬元/畝征用。鐘村鎮要求地鐵控制的土地按周圍700畝總面積的15%補償，一次性劃給鎮政府，才能辦理征用土地事

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贏了網s.yingle.com 宜。這不僅使農民的利益得不到保障，而且也增加了征地補償的難度。

四、房屋拆遷最低補償標準不符合實情難以落實

《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》(下稱《管理辦法》)規定，被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按最低補償標準支付。廣州市房管局于2004年9月1日公布穗國房字〔2004〕577號文據此做出了規定，規定東山區、越秀區、荔灣區、海珠區、天河區范圍內的被拆遷住宅房屋的最低補償標準為3000元/平方米，白云區、黃埔區、芳村區范圍內的被拆遷住宅房屋的最低補償標準為2000元/平方米。但最低補償標準在執行過程中存在諸多問題。主要有：(1)采取各區“一刀切”的方式不符合實情。對于海珠區、天河區偏遠地區地塊而言，3000元/平方米的最低補償標準過高;對于芳村區中心區地塊而言，2000元/平方米的最低補償標準過低。(2)沒有考慮房屋結構情況。如海珠區某地段拆遷房屋評估價為：磚木結構2100元/平方米，混合結構2600元/平方米，框架結構2900元/平方米，而該地段又不屬于增加20%補償價的范圍，因此，將上述三類不同結構的房屋最低補償標準統一規定為3000元/平方米，顯然不合理。(3)僅適用于廣州市市轄區范圍內實施的房屋拆遷，而且僅指國有土地住宅房屋，而農民宅基地房屋則不適用于該標準。

五、征地拆遷爭議解決機制不完善導致項目難以推進

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1、裁決程序存在的問題

在通過協商無法與拆遷戶達成一致意見時，法律賦予拆遷人具有申請裁決和提起訴訟的權利。國務院《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)規定了行政裁決和行政強制執行制度，但由于該條例對行政裁決條件、程序、時限等未作出具體規定，在實施中出現了濫用行政裁決和強制拆遷的行政行為，因拆遷行政裁決和行政強制執行不規范引發的上訪已成為群體性拆遷上訪的主要原因。建設部于2003年12月30日發布了《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(下稱《裁決規程》)，并于2004年3月1日起施行。《裁決規程》明確了行政裁決及強制拆遷的程序。該規程第七條規定，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定。但我省并未據此制定具體的標準和程序，只是廣州市人民政府于2004年5月22日發布了《廣州市城市房屋拆遷裁決規則》，其中第七條規定，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，裁決機關在受理裁決申請前，應當進行聽證。可見，對于何為“戶數較多或比例較高”，仍然沒有明確的界定。導致目前拆遷人在協商不成時無法進行裁決。

2、強拆程序存在的問題。

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《拆遷條例》第十七條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。《裁決規程》對強制執行的條件、程序、時限等又作了進一步明確和細化，但是在實際操作中卻往往造成執行難的問題。在實務中，即使拆遷手續完備，程序合法，已經裁決機關裁決，并用在拆遷人已支付了補償款的情況下，執行機關卻往往不予執行，原因就在于執行機關主觀的認定被拆遷人是弱者，從社會穩定角度出發，對已經發生效力的裁決書、判決書都不予執行。使嚴格的裁決、強拆等規定成為一紙空文。使拆遷人希望通過法律途徑解決拆遷補償的目的無法實現，而被拆遷人在得知無法強制執行后，會在生效裁決已確定的補償標準上，又提出進一步加價的要求。從而使得拆遷補償久拖不決，增加了拆遷成本，阻礙了拆遷進度。

3、集體土地上房屋拆遷尚無爭議解決機制。

對于城市規劃區內國有土地上房屋拆遷目前已基本有法可依，包括從審批、補償、評估、裁決以及訴訟都有相應的規定。但對于集體土地上的房屋拆遷，則還處于無法可依的狀態。一般認為，需在集體土地上進行開發建設的，應當先行征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷。關于集體土地的征用與補償，《土地管理法》及其實施細則已經作了明確規定。但實際操作中存在的問題是，在將集

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贏了網s.yingle.com 體土地征用為國有土地的同時，就不可避免地會涉及到集體土地上房屋的拆遷，即使就土地征用問題與村集體達成一致協議，并做了補償，但集體土地上的宅基地房屋也不能必然就轉為國有土地上的產權房屋，這不僅需要國土房管部門進行變更登記，且還涉及到村民“農轉非”問題，而不是簡單的把宅基地證變更為國有土地房產證就可以解決的。而且，這樣復雜地轉來轉去都無疑會增加拆遷補償各部門的工作量，降低拆遷效率，卻并無實質意義，因為轉為國有的目的就是為了可以適用《拆遷條例》或《拆遷管理辦法》，使其有法可依。最終目的還是為了解決補償問題。因而，實務中往往是征地和拆遷一并進行。但是由于沒有相關的法律法規依據，只能通過協商來進行補償，對于協商不成的，卻無法定的救濟途徑如裁決、訴訟、強制拆遷等程序可以援用，使拆遷陷入僵局。

六、集體土地上房屋拆遷補償標準不統一導致談判難

在實際拆遷工作中，集體土地房屋拆遷的情況很復雜，迫切需要有一些操作性強的政策法規來指導，而《拆遷條例》和《管理辦法》只適用于國有土地上的房屋拆遷，市國土房管局穗國房字〔2004〕577號文規定的拆遷補償標準，也僅適用于廣州市市轄區范圍內國有土地上的房屋拆遷，而農民宅基地房屬于農村集體所有制土地上的房屋，不適用于該標準。《土地管理法》和《實施辦法》在集體土地房屋拆遷方面的規定也不太具體。因而，集體土地上房屋拆遷的政策法規在法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 廣州市尚屬空白，目前實務中的操作辦法實際是沿用以前按購買商品房的金額，扣除土地出讓金進行補償。這種辦法對于非本地農民購買集體土地建的宅基地房來說，拆遷補償很合算，但對只有一戶一宅的本地村民來說，其所得的補償款就不可能買到商品房，也不一定能買得到適合的宅基地房，這也給拆遷工作增加了難度。目前我市宅基地補償有些是依據穗擴〔2001〕82號以及擴建辦發183號文件，但在具體操作過程中存在效力層級低、不全面、不細致之處。再由于市政工程的業主眾多，有的業主不承認183號文件，另訂補償標準，如開發區、大學城等，在關洲區中，就有3000元/平方與850元/平方米的兩個補償標準。導致全市范圍內補償標準不一，被拆遷人形成攀比，協商難以進行。

七、征地拆遷中對弱勢群體的保護政策薄弱

在征地拆遷過程中，不同工程不同區域不同范圍會存在著一些特殊的被拆遷人，比如城鄉孤寡老人、極端貧困人口、殘疾人與災民，以及部分離退休人員、失業及下崗職工家庭。這些人口由于缺乏收入來源，其生活往往處于極端貧困狀態，有些甚至三代同居幾十平方米的小屋。因而，在拆遷過程中一定要考慮到他們與一般被拆遷人的差異和特殊的需求。如花地河豆腐涌工程中就有很多這樣的村民，因生活狀況較差,居住條件緊張,導致違章搭建過多。還有很多歷史用房，根本沒有報建及產權資料，但卻是這些人一直賴以生存的棲身之地。若只按合法產權補償,根本無法保障其基本居住生活需要。拆遷的目的是使人民生活條件改

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贏了網s.yingle.com 善而不是實際上降低其生活標準。在以往的征地拆遷過程中，擴建辦發82號文中規定，對于人均廳房面積小于5平方米的，應按應安置人口數以每人5平方米的面積予以安置(如需異地增幅系數或樓層增幅的，在些基礎上再增幅)，也就是說，對于人均居積面積少于5平方米的，在拆遷安置時一律按不低于5平方米的面積予以安置，以保證其被拆遷后的居住條件。但這項規定由于國務院新的《條例》的出臺，而予以刪除了。

以上這些特殊群體可以籠統的被稱為弱勢群體，民政部提供的享受城市最低生活保障待遇的對象即傳統的“三無”人員(即無生活來源、無勞動能力、無法定贍養人或撫養人的孤老殘幼)僅是弱勢群體的一部分，特困職工、失業人員及其家屬、鄉村“五保戶”以及人均收入低于城市最低生活保障線或鄉村貧困線的貧困人口也都在這一范圍內。關于弱勢群體，應以民政部門按收入水平等因素綜合界定。

第三部分 廈門、南京、上海、杭州四城市

征地拆遷工作的先進經驗 一、四城市征地拆遷的基本情況

課題組認真聽取了四個城市國土房管部門負責征地拆遷的管理、法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 實施人員的介紹，分專題問題進行了深入交流，共同探討了征地拆遷工作中的做法、經驗及面臨的問題。總的來說，四城市由政府實施統一的征地拆遷工作，征地拆遷政策法規制定得比較完善，全市補償標準比較統一，集體土地上的拆遷行為比較規范，對被拆遷人特別是失地農民的保障機制比較完備，政府各職能部門密切配合、強制拆遷手段運用比較靈活。

(一)征地拆遷政策法規和實施細則較完善。

四城市中，基本上都制定了相對完善的征地拆遷政策法規，包括土地征用政策法規、城市房屋拆遷管理、集體土地征地拆遷管理、征地拆遷行業管理，都制定了符合本城市特點的、操作性強的征地拆遷工作實施細則，有經市政府或物價、國土房管部門聯合制定的補償標準，以及相應的評估機制、爭議解決機制等配套規范。如在補償標準和操作細則方面，廈門市政府頒布實施了《廈門市人民政府關于印發廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規定的通知》，廈門市物價局、國土資源與房產管理局聯合發文的《廈門市城市房屋拆遷補償重置價和房屋拆遷補助費等價格標準》等文件;南京市政府頒布實施了《南京市城市房屋拆遷區位級別》，南京市物價局、南京市房產管理局聯合發文的《南京市城市住宅房屋拆遷保障單價標準》和《南京市城市房屋拆遷補助價格、獎勵標準》等文件;杭州市政府《關于貫徹實施〈杭州市城市房屋拆遷管理條例〉的若干意見》和《補充意見》等具

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贏了網s.yingle.com 有很強操作性、規范性的文件。

(二)征地拆遷的補償標準較明確。

1、不分投資主體和用地性質，一律同價。

除杭州外，其他城市對于非農建設征用集體所有的土地，土地補償費和安置補助費的測算標準是統一的，這些標準并不因建設項目投資主體和用地性質的不同而有差別，也就是市政建設項目與房地產開發項目的征地補償標準是一樣的。南京市曾在2000年發布寧政發86號《南京市建設征用土地補償和安置辦法》，區分了城鎮規劃區內市政項目與非市政項目采取不同的征地安置標準，但隨后發布的寧政發93號《南京市征地拆遷補償安置辦法》將該區別取消，采取了不分建設項目性質、同地同價的補償方式。可見，統一補償標準開展征地工作已漸成主流，因為對于土地所有者的集體經濟組織來說，被征用土地的實際價值及人員安置費用，并不隨著建設項目投資主體或用地性質的不同而有差別，雖然公益性建設將改善其生產生活環境，集體經濟受益，但對于失征個體而言，因投資主體或用地性質的不同造成補償標準不一，而承受的利益損失卻是巨大的，因此，實行差別補償不盡合理。

2、實行綜合年產值與區片綜合價。

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在測算土地補償費和安置補助費時，四城市都根據自己城市的實際情況，不同程度地對被征用土地所處的區位條件、經濟發展狀況、當地農民生活水平等因素進行綜合分析，在一定區域范圍內確定一個相對固定的測算標準，即確定綜合年產值而不是被征用土地前三年的平均年產值。廈門市將耕地的綜合年產值定為每畝2480元，并根據區位確定了各區的區位因素系數，以此為基礎計算土地補償費。南京市規定土地補償費按土地補償費綜合標準計算,不分地類,一律為1.8萬元/畝。采用綜合各種因素后確定的綜合產值作為補償標準，而不再與地類的實際產值掛鉤，甚至不再劃分地類直接規定補償金額，解決了當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、相鄰地塊因產值不同而補償標準不一等突出問題。農用土地定級估價的結果直接為征地制度改革提供科學依據，這也符合國土資發〔2004〕238號文件要求。

(三)集體土地上房屋拆遷較規范。

由于我市還沒有出臺集體土地上的房屋拆遷政策，具體實施的補償標準和操作辦法散見于市道擴辦、廣州開發區、南沙開發區、大學城建設指揮部等單位制定的文件中，全市沒有統一的補償標準和操作細則，因此，集體土地上的房屋拆遷是本次專題調研的重點問題之一。

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1、集體土地上的房屋拆遷管理體制問題。

在調研中，大家一致認為，集體土地上的房屋拆遷，也應該如城市國有土地上的房屋拆遷一樣，需要有一套完整而齊備的管理、審批機制，但由于缺乏上位法，各地在立法上都相當謹慎。廈門市政府制定了《廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規定》、《廈門市征用土地補償費用標準暫行規定》等7個相關及配套政策規定，規范集體土地房屋拆遷工作。南京市政府也制定了集體土地上的房屋拆遷管理辦法，并率先在全國實行了集體土地上的房屋拆遷許可證制度。上海市政府也制定了《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》。杭州市集體土地上的房屋拆遷工作制度比較健全、操作比較規范，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》由市人大常委會通過、浙江省人大常委會批準，法律效力非常高;同時，也制定了一系列諸如《關于征(使)用集體所有土地房屋拆遷核發拆遷許可證和驗收合格證有關問題的通知》、《杭州市區征用集體所有土地房屋拆遷服務工作管理暫行辦法》等，使得集體土地上的房屋拆遷工作能夠依法、依規順利推進。

2、集體土地上房屋拆遷補償方式問題。

由于集體土地房屋拆遷涉及到農村村民的居住、生產生活出路問題，因而四城市除參照城市房屋拆遷實行貨幣補償和產權調換兩種方式外，也采用留地安置、劃地復建等安置方式。

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廈門市政府發布的《廈門市征用集體土地房屋拆遷補償安置規定》，征用集體土地房屋拆遷的補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，集美區、海滄區、同安區、翔安區等郊區在規劃許可的條件下，經拆遷人報所在區人民政府批準，可以采用批宅基地自建的補償方式。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋所在區位的房屋補償價及房屋的重置價結合成新確定;實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價;批宅基地自建的，宅基地按照 “一戶一宅” 的原則執行，被拆遷房屋按照重置價結合成新給予補償。被拆遷房屋建筑面積大于新批建房屋建筑面積的，拆遷人應對多出的部分按區位房屋補償價給予補償。

南京市拆遷補償方式分為貨幣補償、自拆自建兩種，但對于這兩種方式，在《南京市征地拆遷補償安置辦法》中有嚴格的規定，只有遠離市規劃建成區的偏遠農村，才有可能被允許選擇自拆自建方式，此舉一是因為土地資源本身有限，二是可以避免二次拆遷。目前南京市貨幣補償方式占整個拆遷市場的90%。

上海市按照被征地的村或者村民小組建制撤銷與否作為區分，補償方式分為貨幣補償、與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換以及易地建房補償三種，也嚴格界定了易地建房的范圍和條件，從嚴控制此類補償方式的比例。

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杭州市集體土地上拆遷私有住宅用房，實行遷建安置或者調產安置，遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規定辦理用地手續，在規劃確定的農居點復建多層住宅進行安置;調產安置是指以拆遷人統一建造的多層成套住宅用房，作為產權調換用房，安置被拆遷人，實行產權調換安置的，經拆遷人與被拆遷人協商一致，也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置，由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。對于集體土地上的非住宅房屋拆遷，按照是否屬于市政公用設施和公益事業設施建設項目拆遷，予以貨幣補償或產權調換補償。

3、集體土地上房屋拆遷爭議解決機制問題。

建立完善的裁決機制，切實解決征地拆遷過程中的各類糾紛，是保護被征拆農民、集體組織合法權益，以及順利推進工程建設的有效途徑。對于城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷糾紛，因有國務院《城市房屋拆遷管理條例》以及其他配套規定，各城市已基本制定了相應的規章制度，基本上有法可依。但對于集體土地上的房屋拆遷爭議的解決，因為沒有上位法或專門的政府規章，目前還沒有一個完善的機制。在調研的四個城市中，有的制定了自己的爭議裁決辦法，如廈門市、南京市參照國有土地房屋拆遷辦法對集體土地上的房屋拆遷糾紛

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贏了網s.yingle.com 進行裁決，杭州市也制定了《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷爭議裁決辦法》。

4、集體經濟發展留用地問題。

留地安置已成為征地補償安置的重要形式，它體現了對集體經濟組織和農民土地財產權益的保護，其所隱含的價值往往高于按當地標準測算的征地補償和安置補助費。目前四城市都在積極探索留用地補償方式，杭州市在全國走在前列，目前已出臺了《關于加強杭州市區留用地管理的暫行意見》，按建設項目征用撤村建居村農用地(不含林地)面積的10%核發留用地指標，并對留用地指標的管理、使用以及建設項目管理都做出了相應規定。南京市也已經起草了留用地管理的草案，對留用地項目的規劃、選址、項目限定、資金來源以及土地使用權性質都做出了相應規定，最主要的是根據村集體土地狀況，制訂了留用地限制在30-100畝的規定，頗值得我們借鑒。上海市也已著手準備制訂相應政策。

(四)市政項目拆遷安置房的建設與管理較規范。

四城市用于市政建設項目拆遷補償安置的房屋，都是統一由政府負責統籌興建，統一使用，統一管理，并且與經濟適用房、解困房、廉租房等政府工程統一使用和管理。如廈門市由建設局統一興建，當

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贏了網s.yingle.com 建設項目需要安置房時，由拆遷人憑拆遷安置協議向房管局申請，由房管局分配指標后將產權先辦到拆遷人名下，項目結案后剩余安置房退回房管局。南京市從2000年開始實施“三百萬工程”，即拆遷100萬平方米的危房，建設100萬平方米的經濟適用房和100萬平方米的中低價房屋，以保障市政建設項目的拆遷補償安置需要。上海市也為市政建設項目拆遷補償安置搞“兩個1000萬工程”，即建設1000萬平方米市政拆遷安置用房和1000萬平方米的經濟適用房，同時，各區政府也結合本區拆遷實際，建設安置用房和經濟適用房，以此滿足拆遷補償安置用房的需要。

(五)房屋拆遷評估機制較健全。

這四個城市對于房屋拆遷的評估都制定了相應的規定，上海市和南京市都制定了國有土地房屋拆遷評估管理規定，配套出臺了《拆遷評估技術規范》;對于集體土地房屋拆遷，上海市也制定了區別于城市房屋的評估技術規范，這些配套措施形成房屋拆遷補償政策的支撐體系。為貫徹房屋拆遷評估的“公開、公平、公正”原則，上海、南京和杭州進行房屋拆遷時，都采取一戶一評的做法。評估公司的產生都是由房管部門推薦、被拆遷人投票產生，如杭州市的做法是，由市房管部門召集全市具有拆遷評估資質的房地產評估機構，經現場搖號公證，產生3家評估公司，成為被推薦評估單位。這3家被推薦的拆遷評估公司的情況將拆遷現場公告10天。拆遷項目涉及的被拆遷人

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贏了網s.yingle.com 可按照自己的意愿，投票選擇其中1家，根據多數票額，最終確定拆遷評估單位。由這家拆遷評估對紅線內被拆遷房屋一一進行評估，并將評估結果再次在現場公告，以做到公開化、透明化。上海和南京的做法與杭州類似。這種做法無疑更具公正、公開和透明性，因評估單位是被拆遷人投票選出的，因而評估結果也易為其接受。而且，主管部門會對評估所采取的技術規范進行嚴格的限定，確保同一地段的評估價不會相差太大，這一點，在南京市最為突出。當然，也有負面效果，就是每戶都評估無疑會增加項目成本，而且采取被拆遷人投票的方式，會導致候選的評估公司采取不正當手段進行拉票等地下活動。

(六)適當采用強制拆遷效果較明顯。

對于強制拆遷問題，雖然國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十七明確規定，拆遷人有申請政府或人民法院強制拆遷的權利，但在實際操作中，因為維護社會穩定等問題，各城市在強拆問題上都比較謹慎。雖然如此，各城市還是堅決按照《條例》授予的權利，依法實施強拆。南京市雖然于2003年出現了被拆遷人翁彪自焚事件，但該市認為只要操作規范、程序合法、標準合理、補償到位，在“七公開”、“六項制度”的保障下，“應該理直氣壯地申請并執行強拆”，并認為“強拆是推進拆遷的一個有效手段，也是最終手段”，從去年起至今

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贏了網s.yingle.com 按新的拆遷政策拆遷1.5萬戶，區政府接受行政強拆申請約100起，真正執行近40起，比較有效。上海市近幾年拆遷強度和規模都比較大，今年上半年就發生強拆約1200戶，99%以上是行政強拆，他們認為，“不要因為維穩等社會問題而不敢強拆，因為如果不強拆，被拆遷人也會上訪，也會引發社會不穩定問題，所以政府一定要轉變觀念，堅決依法、依規實施強拆。”杭州市碰到的強拆難題與我市類似，執行起來也比較困難，但也有強拆個案發生。

(七)拆遷中弱勢群體的保護政策上有創新。

在拆遷工作中，都會碰到這樣那樣的困難家庭，按照拆遷補償標準，肯定不能維持原有的生活狀況。四個城市在保護弱勢群體問題上，都創新采取了一些的做法來改善弱勢群體的生活、居住困難。

廈門市政府印發了《廈門市城市房屋拆遷低收入經濟困難家庭認定辦法》，界定低收入經濟困難家庭為家庭成員人均實際收入低于最低生活保障標準1.5倍的家庭。《廈門市城市房屋拆遷管理條例》第三十一條，規定了對低收入經濟困難家庭設定基本保障建筑面積。第三十二條規定被拆遷人屬低收入經濟困難家庭的，被拆遷房屋是其唯一居住場所，未經析產或者變更房屋租賃關系，且建筑面積小于基本保障面積的，按基本保障面積結合本規定的有關規定給予產權調換、公有房屋安置或者貨幣補償;低收入經濟困難家庭實行產權調換或者

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贏了網s.yingle.com 公有房屋安置，因安置房平面結構原因造成超面積安置的，被拆遷人或者房屋承租人一次性繳交超面積購房款或者安置分配費確有困難的，應予以緩交或者適當減免。第三十三條規定，中低收入的被拆遷人、房屋承租人申請經濟適用房、廉租房，符合條件的，有關部門應當優先安排。

《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條規定，住宅房屋符合下列情形的，補償金額的計算分別為：(一)房地產市場評估單價低于所在區位級別拆遷保障單價的，按照拆遷保障單價計算;(二)被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額低于本市當年最小戶型標準的經濟適用住房總價的(以一個房屋所有權證或者其他合法房產憑證為準)，拆遷人應當按照該總價對被拆遷人予以補償。南京市物價局、南京市房產管理局每年定期公布《南京市城市住宅房屋拆遷保障單價標準》。可見，南京市制定了兩個最低保障，即最低單價和最低總額，最低單價即所在區位級別拆遷保障單價，由市政府根據區位內的二手房交易市場平均價公布。同時采取最低總額保障，即獲得補償的總價不得低于本市當年最小戶型標準的經濟適用住房總價。這兩個底線的設置可以使原來居住條件較差的弱勢群體通過拆遷獲得較好的居住條件。同時對于符合條件的“困難戶”，還可以提供廉租房，但對于廉租房的審批設置了嚴格的實質和程序要件，首先要由房改辦來確認是否符合申請廉租房的條件，然后登報公示接受社會的監督，公示期滿沒有異議的才會予以審批。從而避免該項保障權利被濫用，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 以保證真正困難的人能夠獲得安置。

上海市從今年9月份起，試行一種全新的安置方式——租賃安置。這種安置方式，適用于經認定的屬于民政救濟對象、社會孤老、重大手術患者、喪失或部分喪失勞動能力人員及殘疾人群、大重病對象等特殊困難的被拆遷家庭。試點階段的租賃房屋以配套商品房為主，原則上每戶租賃一套。被拆遷人與房屋經租機構簽訂租賃合同后，被拆遷人拿出安置款中的70%作為15年租金和保證金(保證金包括租期內租金上漲補差保證、房屋設施維護及公用事業費保證等)，15年后或繼續租賃或買斷產權;剩余30%安置款付給被拆遷人，可用于裝修或其他用途。租賃安置試點中，以優惠房源承租租賃房的租賃期一般為15年。市場租金由政府權威部門對應時點租賃房屋周邊相似物業平均租賃價格確定，優惠租金按市場租金優惠一定比例確定，且遠低于市場價。五年后每三年由經租機構根據適用對象的規定重新審核承租人是否仍符合優惠租金條件，同時依據市場租金水平調整租賃房屋的優惠租金單價，優惠比例逐次減少。符合條件的，繼續簽訂租賃合同;不符合條件的，解除租賃關系。承租人租賃期滿后可選擇購買所承租的房屋，購買辦法按租賃期滿時政府的規定執行。

(八)被征地拆遷人的社會保障機制較完善。

不降低被征地拆遷人的生活水平，是征地拆遷的原則和目標之一，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 而這也成為制約工程項目推進、影響社會穩定的一大難題。用安置費用為被征地人員購買商業保險或社會統籌保險，可以使被征地人員在失去土地之后還能獲得較為穩定的基本生活保障，減少社會不穩定因素，符合我國社會保障體制改革的方向。

廈門市政府發布了《廈門市被征地人員基本養老保險暫行辦法》，總的原則是“政府推動，政策引導，集體扶持，個人參保，財政補貼”，將被征地人員基本養老保險納入全市基本養老保險管理體系，實施統一管理和運作。被征地人員基本養老保險金按照個人、集體、政府三方共同負擔的原則籌集。其中個人繳交部分，先從征地補償款中的勞力安置補助費支付，不足部分由個人繳交;集體承擔部分，由所在村委會的土地補償費和其他集體收入中列支;區、鎮財政應安排一定資金用于被征地人員，特別是困難家庭對象的參保補助。

南京市也充分利用征地補償安置費將被征地農民逐步納入城鎮居民社會保障體系中。將安置補助費的全部及70%土地補償費的個人分配額納入被征地農業人員基本生活保障資金，由被征地農民選擇基本生活保障繳費檔次，繳納相應費用，剩余的費用退還給農民個人。這一措施對于解除被征地人員的后顧之憂，促進城鄉經濟社會協調發展，維護社會安定穩定具有十分重要的意義。

上海市作出規定，不參加社會保障，就不允許在農村進行征地、法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 拆遷。

2001年，浙江省以法規形式將農民納入最低生活保障范圍，建立城鄉一體化的低保制度，目前已經建立起以“新五保”(最低生活保障、低保家庭子女免費入學、孤寡老人集中供養、新型合作醫療、征地農民基本生活保障)為內容的農村社會保障體系。建立被征地農民的基本生活保障制度，保障資金由政府、集體和個人共同承擔，多渠道籌集。其中，政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，集體補助部分不低于40%，農民個人承擔部分主要從征地安置補償費中抵交;同時，還按比例從土地出讓金中提取一部分，建立被征地農民基本生活保障風險準備金。到2003年，浙江省共籌集被征地農民基本生活保障資金30億元，有30多萬被征地農民參加了基本生活保障，其中10萬人已開始領取基本生活保障金。二、四城市征地拆遷經驗給我們的啟示

這四個城市針對本地區的特點和問題，積極探索，大膽實踐，不斷創新，形成了具有本地特色的新做法，其中的一些具有共性的東西頗值得我們學習和借鑒。

(一)政策法規完善、補償標準明確。

通過制定規范性文件來規范征地拆遷的審批程序、資金管理、補償標準、操作規范、裁決訴訟等，加強了對征地拆遷全過程的管理和

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贏了網s.yingle.com 監督，做到了有法可依、有章可依，較少出現特殊個案特殊處理的情況。同時，根據形勢和法律法規的變化，及時修改、完善征地拆遷的政策法規，公布各種需要政府制訂的基準價格等數據，做到補償標準盡可能地接近市場價格。按照“盡量使復雜的問題簡單化” 的原則，以便于操作為目的，制訂全市統一的補償標準，不存在一個項目一個標準或者一個業主一個標準的情況，杜絕了因補償標準不一而形成攀比、造成項目難以推進的情況發生。

而我市廣汕路延長線工程、侖頭-生物島隧道工程等項目，因拆遷政策和補償標準不一而引致被拆遷人相互攀比，拒不配合，嚴重影響了工程項目征地拆遷工作的順利推進。被拆遷人懷抱“不患寡而患不均”的思想，鉆各項目補償標準不一的政策性空子，漫天要高價，不僅增大了征地拆遷成本，而且擾亂了拆遷市場，使拆遷補償標準陷入循環攀比的困境，結果導致拆遷工程不能順利推進，市政重點建設項目無法按期完成。

(二)制定了完善的集體土地房屋拆遷補償標準和操作辦法。

四城市都結合城市房屋拆遷管理辦法和《土地法》等法律，結合城市社會、經濟發展狀況，制定了比較完善的集體土地房屋拆遷補償辦法和操作辦法。如杭州市于1997年就制定了《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》，并制訂了相關的拆遷政策10件、配套文

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贏了網s.yingle.com 件13件。針對集體經濟發展留用地問題，除廈門市還沒有著手研究外，其他三個城市都已形成初稿，進入討論、審批階段，杭州市更是快人一步，于2005年8月25日由市政府批轉了市國土資源局關于加強市區留用地管理的暫行意見，具體指導留用地的劃撥、管理工作。

從當前征地拆遷工作的難點、節點問題分析，最大的阻礙是農村集體經濟發展留用地問題。經濟的高速發展，使廣大農民和村集體越來越意識到，一時的貨幣補償比起留用土地來說，只是九牛一毛;只有抓住了土地這一不可再生的資源，才能更好地持續發展下去。因此，留用地問題已成為農民和村集體最為關注的征地拆遷補償問題，這一問題解決不好，村集體與拆遷人“一切免談”，因此導致了目前城區快捷路新滘南等需征拆農村集體經濟用房的地段，基本陷入停滯的困境。因此，要將制訂農村集體土地房屋拆遷的規章制度作為明年城建工作的重點之一，早日形成我市集體土地房屋拆遷管理、實施、監督的法律、政策體系，以保障全市征地拆遷工作、特別是農村集體土地上的房屋拆遷工作的順利進行。

(三)各部門聯動、提供綜合保障。

四城市開展征地拆遷工作的規范性不僅體現在有完善的法律、政策支持體系上，還體現在前期審批手續嚴格、健全以及政府各職能部門相互配合、為征地拆遷工作提供綜合保障方面。在與四個城市國土

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贏了網s.yingle.com 房管等部門人員交流過程中，當問及是否存在建設項目征地拆遷審批手續尚未辦妥前就提前動遷，或紅線未出前臨時借地而施工后又無法按原狀退地情況時，回答是這種情況幾乎沒有，因為他們認為，這種做法屬違法，責任重大，因此都會在相關手續完善后才開始實施。按照現代分工理論，四城市將征地拆遷的直接補償和間接保障，按照政府職能部門的分工，由職能部門專門負責征地拆遷的補償和保障工作，如南京市由拆遷辦負責全市的拆遷工作，由國土房管部門下屬的征地部門負責全市的征地工作，物價部門與國土資源主管部門負責制訂統一的補償標準，由勞動與社保部門負責失地農村的就業、培訓和社會保障工作，由民政部門負責被拆遷人中弱勢群體的認定和利益保障工作，由市農工辦負責農村留用的使用、管理工作，各職能部門分工合作、配合緊密，共同保障和推進征地拆遷工作的順利推進。

我市的征地拆遷工作，各職能部門也能通力配合、大力支持，但形成合力、齊心聯動方面，還存在需要改進和努力的地方，有時甚至出現職能部門政策不

一、相互推諉的現象，嚴重影響了征地拆遷的進度。對弱勢群體的認定和利益保障，更是由拆遷人自行負責處理，保障手段和措施五花八門，難以真正體現保護弱勢群體工作的規范化、制度化、科學化、人性化。如何真正實施部門聯動、為征地拆遷工作提供綜合保障，以及如何切實維護和保障弱勢群體的利益，都值得我們大力研究。

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(四)政府積極介入、強拆果斷有力。

在交流過程中，這四個城市普遍的觀點認為，征地拆遷并非完全的市場行為，政府的支持和配合是建設項目得以如期有序推進的重要因素。因而，這幾個城市的政府(包括征地拆遷主管部門)對于征地拆遷的全過程，如制定政策、審核監督、協調指導等，作用尤其明顯的是表現在對強拆的態度上。不論是城市房屋還是集體土地房屋拆遷都制定了明確的強拆程序。雖然啟動強拆程序的比例不高，但只要有必要啟動，政府會給予極大的支持和配合，以此來維護其他已搬遷人和社會公共利益，并保證建設項目工程如期推進。而前文提到的前期工作審查嚴格，也使得這些城市在遇到釘子戶協商不下時，有條件果斷啟動強拆程序。

第四部分 對我市征地拆遷工作的相關建議

相比之下，我市雖然在征地拆遷工作中也有相應的政策文件和實施細則，但卻存在文出多頭、互不統一、造成被征地拆遷單位相互攀比影響工作等問題，如目前在侖頭-生物島隧道工程、廣汕路擴寬工程，因開發區和市道擴辦補償標準不一，而造成征地拆遷工作難以推進下去的被動局面，此其一。其二，作為全市市政征地拆遷補償標準和操作細則方面的規范性文件，僅由市建委或開發區、重點建設項目指揮部審批，法律效力明顯不夠，執行力度自然受損。其三，對于集

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贏了網s.yingle.com 體土地房屋的拆遷問題，還沒有全市統一的政策規定，造成集體土地上的征地拆遷工作非常被動，往往成為阻礙工程推進的“瓶頸”問題。其四，政府主管部門在征地拆遷方面的作用不是很明顯，存在在補償程序和標準上過于強調市場化，強拆無力等問題。因而，我市應充分借鑒其他省市的做法，針對征地拆遷的特殊性，轉變觀念，充分發揮政府及主管部門的職能和作用。具體建議如下：

(一)明確集體土地房屋拆遷安置的主管部門。

根據我市由市國土房管局負責城市房屋拆遷管理工作的現狀，為保持征地拆遷管理工作的連貫性，建議市政府進一步明確由市國土房管局負責我市集體土地房屋拆遷管理工作。

(二)制訂相關法規政策和實施細則。

1、建議由市國土房管局會同市法制辦牽頭起草與《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》配套的、操作性強的《廣州市城市房屋拆遷實施細則》，對拆遷非住宅的停業補償、征用國有土地的補償等制定統一的補償標準和操作程序，以規范拆遷的全過程。

2、由市國土房管局會同市法制辦牽頭起草《廣州市征用集體所有土地實施辦法》、《廣州市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、《廣州市集體土地范圍內征地拆遷爭議解決暫行辦法》等行政規章;

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贏了網s.yingle.com 由市國土房管局會同市建委牽頭起草《廣州市征用集體所有土地房屋拆遷實施細則》，以填補立法空白和指導我市集體土地房屋的拆遷工作。具體辦法中應當明確以下問題：

(1)確定集體土地房屋拆遷安置的主管部門;

(2)確定集體土地房屋拆遷安置的程序;

(3)確定集體土地房屋合法面積和權屬認定的標準;

(4)確定合適的住房補償安置方式。

(5)確定解決拆遷糾紛的行政仲裁程序和司法程序。

(三)完善社保和保護弱勢群體的特殊政策

市政建設拆遷的目的之一，就是使人民生活條件得到改善和提高，而不是實際上降低其生活標準。以一定比例的補償安置資金或政府補貼參與社會保障，是解決被征地拆遷人員后顧之憂的必然趨勢。尤其是在征用農村集體所有土地時，應一并考慮農民的生活、居住、就業、社保問題和農村集體經濟發展問題。國內其他城市如上海市、杭州市已著手建立農民的社會保障體系，在征地拆遷時一并考慮農民的保障

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贏了網s.yingle.com 問題。建議在征用農村集體所有土地時，一并考慮農民的生活、居住、就業、社保問題和農村集體經濟發展問題，并盡快批準實施《廣州市城市規劃區內村集體經濟發展用地管理辦法》。應盡快出臺被征地拆遷人員的社會保障政策，以及關于保護弱勢群體的特殊措施，逐步完善社會救助機制，著力解決好特困人員的安居問題、看病難問題、子女上學問題和就業培訓問題，而不是完全把這些問題交由項目業主來解決。從而在征地拆遷中真正體現“以人為本、依法拆遷”的宗旨。

(四)充分發揮相關職能部門的作用。

為配合集體土地房屋拆遷工作的開展，有關部門應盡快推進以下工作：

1、加強農村宅基地管理，改革和完善宅基地審批制度。農村村民建住宅，必須符合村莊、集鎮規劃的安排。結合舊村改造，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省有關政策規定的標準。加強產權產屬的管理，農民集體所有的土地，在對集體土地核發使用證的同時，對在宅基地上建造的房屋也按照有關程序進行確權發證。

2、加大集體土地遺留問題的處理力度，尤其是對一戶村民擁有多處宅基地的、宅基地超過面積標準的、城鎮居民購買宅基地的、違

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贏了網s.yingle.com 法建筑的處理等問題，建議報省有關部門提出具體處理意見。

3、加快推進“城中村”改制工作，利用相關政策最大限度減少財政性投資項目的拆遷費用的額外支出。

4、由市國土房管局制定并公布房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法。

(五)嚴格前期審批程序。

許多市政建設項目在法律手續不具備的情況下就著手開展征地拆遷工作，如缺乏紅線或者根本沒有紅線，實施征地拆遷時，就不能征用土地，只能采取借用的方式，這造成了難以解決的歷史遺留問題。這種情況在我市相當普遍。提早動遷的初衷雖然是因為工期緊、時間急，想提早開展工作，提前完工，但實際上往往事與愿違。因為手續不全，而被征地單位、被拆遷人就以此作為談判的籌碼，往往提出過高的補償要求，也是因為相關批文的不完備，導致在與被拆遷人協商不成時，無法按照法律法規賦予的裁決、訴訟等手段予以解決，使拆遷工程陷入困境。因而，我市應本著“依法拆遷”的宗旨，確保每一個建設項目各個環節的合法性。

(六)政府應采取必要的強拆程序。

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強拆執行機關往往從維護社會穩定的角度出發，強調保護被拆遷人，使裁決、強拆等政策法規賦予拆遷人解決拆遷糾紛的規定，無法落到實處。從去年到今年9月，我市沒有實施一件強拆個案，給拆遷工作帶來極大的被動，并使拆遷糾紛和矛盾無法得到妥善和最終的解決，使建設項目因個別“釘子戶”阻礙而無法推進或順利完工，如新光快速路工程《少男少女》雜志社房屋拆遷問題，該案法院判決已生效后，拆遷人多次申請強制執行，但至目前仍未能執行，致使整個工程難以推進。沒有強拆作為最終解決手段，被拆遷人往往更加有恃無恐，會在生效裁決已確定的補償標準上，又提出進一步加價的要求，從而不僅使得拆遷工作久拖不決，而且更加增大了拆遷成本。雖然出于維護社會穩定的愿望是好的，但卻是以增加建設項目投資成本、眾多已搬遷人無法按時回遷為代價的。因而，政府應轉變觀念，從建設項目大局出發，果斷對影響工程進度的釘子戶采取強拆手段，以維護大多數人的合法權益。當然，也并不一定對每一個釘子戶都實施強拆，而是由政府有組織有計劃地對于嚴重制約工程進度的釘子戶，進行分階段分區域地實施，或者按單個項目中所有釘子戶的一定比例實施強拆，從而起到以點帶面的示范效應。

第五部分 結 語

通過此次調研，對我市征地拆遷政策法規的現狀、存在問題以及

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贏了網s.yingle.com 其他城市的先進經驗和做法都有了更為全面、深入和具體的了解。調研結束后，在市建委的組織協調下，召開了專題研討會，形成了《關于制訂我市征地拆遷行業相關法規政策的建議方案》，針對目前我市征地拆遷中存在的突出問題，初步明確了擬制定的規章政策名稱、制訂目的、制訂原則、要點，并落實了具體負責起草的單位和完成時間。同時上報凌偉憲常務副市長，希望能夠以市政府名義召開征地拆遷法規政策制訂工作會議。

目前，相關部門已經行動起來，開始了一些規范性文件的起草工作，并已初步形成了相關草案。比如市建委草擬了《廣州市市政重點項目綠色通道審批及目標責任考核(暫行)辦法》、《廣州市農村村民住宅建設指引》，市國土房管局與道擴辦分別草擬了《廣州市集體土地房屋拆遷管理辦法》，市拆遷辦草擬了《廣州市征收集體土地房屋拆遷補償復建安置標準若干規定》，市勞動社保局草擬了《廣州市農村經濟發展留用地審批管理暫行辦法》、《廣州市征收集體土地村民社會保障暫行辦法》，這些草案目前都在進一步討論和征求意見中;還有一部分如《廣州市城市房屋拆遷實施細則》、《廣州市征收集體土地村民培訓就業暫行辦法》正在草擬之中，《廣州市市政工程建設管線遷改管理辦法》的制訂和草擬目前還在調研過程之中。這些工作對于優化城建重點項目報批流程、統一全市征收集體土地操作程序和補償標準，填補我市集體土地房屋拆遷的法規政策空白，對于解決失地農民的基本生活及保障問題，對于解決目前我市征地拆遷工作中的燃眉之急，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 以及最終實現我市征地拆遷行業的制度化和規范化具有很大的推動作用。

來源：（政府投資項目征地拆遷政策法規http://s.yingle.com/cq/463199.html）征地拆遷.相關法律知識

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第五篇：政策法規

[政策法規]專家呼吁普及太陽能光伏與建筑一體化

來源：科技日報

由全國建筑用玻璃標準化技術委員會太陽能光伏中空玻璃分技術委員會組織日前，的建設部行業標準《太陽能光伏玻璃幕墻電氣設計規范》標準編制啟動會在深圳召開。專家表示，相關標準的編制將促進新能源產業的加速發展。

太陽能光伏玻璃幕墻是將傳統玻璃幕墻與太陽能電池光電轉換技術相結合的一種新型建筑幕墻，主要是利用太陽能發電的一種新型、綠色的能源技術。加強太陽能光伏玻璃幕墻的技術研發，已成為光伏行業、建筑幕墻行業推動可再生能源在建筑上應用的新課題。

與太陽能光伏玻璃幕墻電氣設計相關的強制性國家標準已有，但沒有細分的相關標準出臺，國內外相關標準缺失使得各個設計單位、生產單位、施工單位等都按照自己的經驗進行設計、生產和施工，不同算法導致了不同配置，降低了互換性，提高了系統的設計和維護成本。

與會專家介紹，從太陽能發電成本角度來看，太陽能的發電成本正突破性的降低。目前，國際最前沿的技術已經能夠做到小于1美元／瓦的電池成本，發電成本已經降至1元／千瓦時之內。國內的太陽能企業已經具有在2—3年內將太陽能發電成本降低到1元／千瓦時的實力。

專家認為，作為建筑玻璃幕墻，不能脫離建筑的要求，包括安裝、采光、機械性能等。同時，需要將光伏玻璃幕墻組件內的電流引出，將會涉及到接線盒、電纜、控制器、蓄電池等多個裝置的設計選型。國內外尚未規模化應用，在國內以示范工程為主。現在，太陽能光伏與建筑一體化的普及應用已經箭在弦上不得不發，急需相關標準來支持產業發展。

來自住房與城鄉建設部標準定額所、中國建筑標準設計研究院、深圳市標準技術研究院、深圳創益科技和全國其他相關地區的太陽能光伏企業及有關機構的專家和代表對標準的基本框架、各參編單位應承擔的任務以及下一步工作安排等都達成了共識。這一啟動會的召開標志著建設部行業標準《太陽能光伏玻璃幕墻電氣設計規范》的編制工作進入了實質起草階段。