第一篇：劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題

劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題

劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題 內蒙古信華律師事務所 劉學民

筆者曾經接觸過這樣一個案例：李某2002年以自有房產（持有劃撥土地使用權證）作抵押，向A銀行借款50萬元，后無力償還，2004年，經李某與A銀行營業部協商，通過向銀行貸款以新貸還舊貸，于是李某同A銀行持沒還貸款的涉案房產他項權證，共同到到房產部門注銷他項權，換回了房產證。于是李某找到好友王某幫忙，雙方約定由李某將房產以虛假買賣的形式過戶給王某，由王某以該房作抵押，向A銀行貸款，替李某償還。2004年6月，李某將自己房產虛假轉讓給王某，并辦理了過戶手續（此時劃撥土地使用權證已過期），準備以王某的名義借貸款償還李某的舊貸款，但事實上，王某并未與李某真正、合法地發生轉讓房地產之事實。王某在A銀行辦理貸款后，并沒有依照與李某先前的約定，將涉案房產抵押而來的貸款交給李某償還貸款，而是全部自己支配使用。最終導致A銀行于2007年將無力償還貸款的李某訴至人民法院，李某敗訴后，以涉案房產的土地屬劃撥性質且雙方的買賣關系虛假為由，將王某列為第三人，起訴房屋產權交易管理中心未盡嚴格的審查義務，違法頒發房屋所有權證，提起行政訴訟。

本案例涉及的主要問題是：

1、房產的虛假轉讓是否有效；

2、房產交易管理部門未審查涉案房產占用的土地性質，單獨為房產辦理過戶登記手續，是否合法。

關于第1個問題，雖然轉讓房產并非雙方的真實意思表示，但由于雙方在買賣合同上的簽字是真實的，且辦理產權過戶程序中的簽字均是真實的，所以，李某主張虛假轉讓的買賣協議無效，在王某不予認可的情況下，是不能得到人民法院的支持的，這個問題應該沒有爭議。

于是第2個問題：房產交易管理部門未審查涉案房產占用的土地性質，單獨辦理房產過戶登記手續是否合法，就成為了本案的焦點。現筆者就此問題作以下幾點闡述，不妥之處，望同行指正：

一、國有土地使用權的取得方式：

《物權法》第一百三十七條規定：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”從本條規定不難看出，目前我國“建設用地使用權”的取得方式主要有兩種：一種是以“土地使用權劃撥”的方式取得，另一種是以“土地使用權出讓”的方式取得。本案爭議房屋所使用的土地即為“劃撥方式”取得的土地。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定，“土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該副土地交付其使用，或者將土地無償交付給土地使用者使用的行為。”由于以劃撥方式取得的土地使用權的特殊性，決定了其在轉讓時必須有特別的規定。

二、房地產流轉的一般規定： 從我國現行的法律規定來看，房產和地產在我國法律上分屬各自的法律調整。但房地產卻是房產和地產的有機結合，是二者形成的一個有機整體。對房地產的流轉我國《物權法》第一百四十六條規定，“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。本條規定的是在土地使用權轉移時，地上的房屋所有權也應隨之轉移，即“房隨地走”。《物權法》第一百四十七條規定，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。本條規定的是當房屋所有權轉移時，房屋占用范圍內的土地使用權一并轉移；對此《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定，“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”即我們通常所說的“地隨房走”。

三、房地產流轉的特別規定：

1995年1月1日起施行《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定“劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況以外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金”。上述規定，筆者認為應屬強制性規定。

四、對本文案例的簡要分析：

筆者認為，我國法律并不禁止劃撥土地使用權的轉讓，只要當事人履行了相關的法定手續，經過相關部門的批準，其轉讓就是合法、有效的。本案中，房產登記管理部門在審查相應的房產買賣協議等相關文件后，未依法嚴格審查涉案房屋的土地使用證，由于本案涉案房屋初始登記時的土地所有權形式即為劃撥，這一點，房產登記管理部門是十分清楚的，李某在將涉案房產登記過戶給王某時，房產登記管理部門也明知涉案房產占有的土地是劃撥性質，且當時轉讓雙方均沒有提供政府批準的相關文件和依法繳納土地出讓金的繳費憑據，但仍然為王某辦理了房屋產權登記。這一登記違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的強制性規定，顯然違法，登記應屬無效，依法應當予以撤銷。同時我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則”。現行的《房屋登記辦法》第八條也作了這樣的規定。

本文案例中，由于李某、王某在辦理房屋所有權轉移登記時提供的劃撥土地使用權證土地已經過期，所以作為申請人王某提交的材料與記載的主體不一致，依據《房屋登記辦法》第二十條的規定，房產登記管理部門也是不應當為王某辦理所有權轉移登的，即使辦理了登記，由于房屋權屬與土地使用權權利主體不一致，那么該登記也違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定，經權利人主張，該登記也是應當撤銷的。但遺憾的是該案經兩審后，最終二審人民法院維持了一審人民法院認定房產登記管理部門為王某核發的所有權證并無不妥的判決。

筆者再一次深刻領略了法律理論、法律規定與法律實務間存在的現實差距。

第二篇：劃撥土地房產轉讓意見

劃撥土地上形成房產的處分

劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。它是計劃經濟的特定產物，絕大部分掌握在企事業單位等使用者手中，并與房屋產權緊密結合，形成了房地產，從而游離了國土資源部門的管理與控制，隱形變相交易，造成國有土地資產嚴重流失。

一、法律規范及其適用

目前，在我國有關規范劃撥土地使用權上形成的房屋產權的法律法規主要有：規范房地產的《城市房地產管理法》，以及與之配套的《城市房地產轉讓管理規定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》；規范地產（國有劃撥土地使用權）的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《土地登記規則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規范地產（國有劃撥土地使用權），又規范房屋產權，后者主要規范地產（國有劃撥土地使用權），在?房隨地走?的原則下，附帶的規范著房屋產權，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其配套規章規定：?土地使用者轉讓地上建筑物，其他附著物等所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產轉讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規劃區，超出城市規劃區，在沒有其他規范房地產方面的法律、行政法規、行政規章以及其他規范性法律文件的情況下，予以參照執行，且有法規的明確規定，《城市房地產管理法》第七十一條?在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行?。而《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規定；后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮、工礦區，且《暫行條例》在第二條作了明確的規定。

二、準予轉讓的條件及其方式

劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金（國土部門審核認定）。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產權的轉讓，必須同樣要經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續不得轉讓。在城市規劃區，劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

三、批準主體及其認定

在執法實踐中，行政主體并非一定就是執法主體。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對其行政主體和執法主體規定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區?。《城市房地產管理法》規定，劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產權的轉讓審批機關就是國土資源部門。（《城市房地產管理法》第六十六條規定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產權時，未按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規定之前，應執行《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續，收繳土地使用權出讓金，?縣?，不包括市轄區，且有支持這一觀點成立的規范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關于執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條?目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規定，應按國務院原有規定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發[1989]49號），關于‘政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同’的規定執行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規定執行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字[1994]493號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》，依據國務院批準的建設部、國家土地管理局?三定?方案，明確規定了劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產權作為動產轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理?）

四、非法轉讓房地產的認定

《城市房地產轉讓管理規定》明確了房地產轉讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費（不包括土地使用權出讓金）、核發過戶單，法律法規同時又對劃拔土地使用權上形成房地產的轉讓作了?有批準權的人民政府批準?的特別規定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經有批準權的人民政府（實為同級土地管理部門）批準，轉讓國有劃拔土地使用權上形成的房屋產權，不論其是否辦理了房屋產權變更登記手續，房地產轉讓的當事人都構成非法轉讓房地產，均要接受房地產管理法規的處罰，只是在處罰的裁量上有所區別。

五、國有劃撥土地上的房產轉讓程序（方案）

方案一：要如何申請房產過戶，怎樣才可以獲得批準的問題？ 依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權，確需轉讓的，轉讓方應當書面提出申請，由有批準權的人民政府土地管理部門審批。轉讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經審查，報同級人民政府批準后；再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金；然后，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權、土地使用權轉讓變更登記手續，最后辦理房屋所有權處分登記。

方案二：持縣級以上國土部門批準轉讓文書，及相關材料至房管部門辦理登記，目前，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等對其行政主體和執法主體（批準主體）規定明確，即縣級以上土地管理部門，但沒有詳細的法律法規規定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產處分的明確審查責任。因此根據其出具的批準轉讓文書，可視為允許其上市交易。

六、需提交證件和資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明（企事業單位提交營業執照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證）

3、房屋權屬證書；

4、證明房屋所有權發生轉移的材料（買賣合同、互換合同、經公證贈與合同、分割協議、合并協議、入股協議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發生轉移的材料）、國土部門批準轉讓文書；

6、其他必要材料。

第三篇：劃撥土地商品房轉讓

劃撥土地上的商品房如何轉讓

來源:時間:2007-09-12作者:

案例：

趙某1997年購買了一套87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。2007年，趙某要將此房產出售，到國土資源管理部門補辦手續，發現自己手中的國有土地使用證上標注的土地使用權類型是劃撥，而且沒有年限限制，而一般商品房的國有土地使用證標注的土地類型是出讓，有出讓年限限制。疑惑：

1、商品房建設用地的劃撥和出讓有什么區別？

2、趙某能夠轉讓劃撥土地上的商品房嗎？

分析：

本案主要涉及兩方面的內容：劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別，以及劃撥土地使用權的轉讓。在我國取得建設用地主要有兩種方式，出讓（包括招標、拍賣、掛牌和協議四種形式）和劃撥，因而取得的劃撥土地使用權和出讓土地使用權主要有以下區別：一是適用范圍不同。《土地管理法》第五十四條規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。”二是取得的對價不同。土地使用者只需支付土地補償費和安置補助費后從政府取得土地。出讓則是土地使用者以市場價支付足額的土地出讓金從政府手中購得土地。三是使用期限不同。劃撥土地使用權沒有使用年限的限制，出讓土地使用權有最高使用年限限制。四是轉讓條件不同。劃撥土地使用權的轉讓、出租和抵押依法受到限制必須經過市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，符合一定得條件才可以轉讓、出租和抵押。而出讓土地使用權的轉讓則完全不受上述限制。

2002年，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱“11號令”），對商品住宅等各類經營性用地提出明確要求，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對11號令施行前以協議方式出讓的經營性土地，作為歷史遺留問題也做出了處理決定。十屆全國人大五次會議通過并與2007年10月1日即將施行的《物權法》對設立經營性建設用地使用權做出了更加嚴格的規定，“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。至此，商品住宅用地必須以招標拍賣掛牌的有償方式取得，原有劃撥土地必須經過有批準權的人民政府批準，補繳出讓金，才能進行商品房的開發建設。

由于劃撥土地是土地使用權人無償取得，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權，除規定的四種情況外，不得轉讓、出租、抵押。可以轉讓的情形主要有以下幾種：

1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物的產權證明；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。綜上所述，由于趙某的商品房建設用地利用的是劃撥土地，而商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。如果以劃撥方式取得的建設用地使用權，轉讓房地產時，必須經國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。趙某轉讓劃撥土地上的商品房時，必須補繳土地使用權出讓金或者以轉讓所得收益抵交土地使用權出讓金才能辦理土地使用權的變更登記。

中國土地礦產法律事務中心

閔佳

第四篇：劃撥土地使用權轉讓協議[范文模版]

劃撥土地使用權轉讓協議書

轉讓方：武漢市xx貿有限公司（下稱《甲方》）地址：

法定代表人：

營業執照：

受讓方：武漢xx公司（下稱《乙方》）

地址：

法定代表人：

營業執照

前言

1、甲方轉讓的本宗地因沒有補齊土地出讓金，土地證沒有辦下來，甲方保證所提供文件的真實性，即持有的與武漢市xx區人民政府xx辦事處2004年8月26日簽訂的《投資開發合同書》，交納部分土地出讓金的收據，武漢市xx區土地局關于對違法用地處理（包括本宗地）的會議紀要。甲方承諾對該塊土地有完全的使用權和控制權。

2、甲方承諾本宗地為工業用地，取得方式是出讓取得，相關手續完備，不存在任何權利瑕疵，即使因各種主客觀原因有不完善處，甲方均為實現本合同目的，均自行承擔費用解決。

3、乙方承諾受讓本宗地的目的是取得符合“兩規”規定的國有土地使用權的出讓土地，能在本宗地建設符合當地環保標準的加工、倉儲及物流項目，甲方承諾協調本宗地的用途不限于僅興建安全、健

康、環保的農產品食品加工項目及配套設施，實現乙方簽署本協議的目的。

雙方在此條件下，就本宗地的轉讓達成如下協議：

一、地塊概況

（一）、本宗地位武漢市xx區xx街，約30畝，東至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址點座標詳見附件（甲方提供的武漢市xx區xx街規劃土地管理所的證明）

（二）、轉讓的本宗地還包括該宗地地上的所有建筑物、構筑物。

二、土地轉讓價款

（一）、單價每畝14萬元（工業地價），包括土地使用權，建筑物、構筑物及過戶更名產生的所有稅費，土地約30畝，總價約420萬（土地面積以土地證為準）。土地面積誤差不影響本協議的效力。

（二）、付款方式分三期：

1、第一期：.協議生效后，乙方向甲方支付150萬，甲方在30個工作日內完成土地證辦證、更名過戶手續使乙方取得土地證，乙方取得土地證后3日內，甲方將本宗地國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權沒有任何瑕疵全部移交乙方，雙方簽定移交確認書后，乙方應當在十日內向甲方支付50萬元。

2、第二期：乙方在取得土地證并簽定移交確認書后3個月內再支付甲方100萬。

3.、第三期：乙方在在取得土地證并簽定移交確認書后6個月內，乙方將剩余轉讓款支付給甲方。

三、責任承擔：

交付前本宗地的國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權及本宗地管理、控制過程中的一切責任由甲方承擔，包括但不限于民事、行政責任，交付次日起的責任由乙方承擔。

四、特別約定：

（一）、甲方承擔本宗地在辦證、過戶更名等土地轉讓環節所產生的費、稅，包括但不限于土地收益金、契稅、印花稅、工本費、罰金等所有稅、費。

（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墻和建筑物、構筑物15萬元。

（三）、甲方承諾協助乙方完成本宗地新建建筑物、構筑物的申請、報建等手續。

五、違約責任

（一）、因甲方保證條款的不真實，經土地行政管理確認，本宗地不是甲方承諾的實際狀況（土地取得方式：出讓；土地性質：工業用地；土地用途：加工、倉儲及物流項目設施），致使乙方不能實現本協議目的，在三十日內，甲方雙倍賠償乙方已經支付的轉讓款后，乙方可以解除合同或繼續要求甲方履行合同。

（二）、因甲方沒有按合同約定時間完成辦證、過戶手續，甲方需向乙方支付合同總價款20%違約金后，乙方可以解除合同或繼續要求甲方履行合同。

（三）、乙方沒有按期支付甲方轉讓款，每遲延一日，支付遲延

支付總轉讓款每日萬分之五的違約金。

六、其他：

（一）、本協議一式陸份，雙方各執叁份，具有同等效力。

（二）、本協議未盡事宜，雙方可協商以補充協議解決，補充協議是本協議的組成部分，與本協議具有同等效力。

（三）、本協議在履行過程中發生糾紛，雙方協商解決，協商不一致，提交仲裁或訴訟。

（四）、本協議自雙方簽字蓋章后生效。

七、附件：

（一）、甲方和武漢市xx區人民政府xx街辦事處簽定的《投資開發合同書》；

（二）、武漢市xx區xx街土地管理所的證明；

（三）、武漢市xx區土地局對違法用地的處臵辦法（含該塊地）

（四）、甲方繳納土地出讓金的收據；

（五）、甲方的營業執照、法人身份證明；

（六）、乙方的營業執照、法人身份證明。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）： 甲方代理人：乙方代理人：

時間：年 月 日時間：年月日

第五篇：如何辦理劃撥土地使用權轉讓

《劃撥土地使用權轉讓如何辦理》

一、劃撥地轉讓的實質經濟法律關系:

1、劃撥土地使用權人－市縣政府－土地受讓人

2、劃撥土地使用權人－政府

3、劃撥土地使用權人－新的出讓土地使用權人

4、政府－土地出讓人

二、政策依據:

1、《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地出讓金。

2、《協議出讓國有土地使用權規范》

三、辦理原則：

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

四、辦理程序:

1、申請。原土地使用權人應當持有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、集體確定應繳出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發出準予轉讓通知書。市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續。受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

四、注意事項

1、劃撥地轉讓，可能存在協議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況，權限在地方。

2、批準協議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批。

3、劃撥地轉讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交后核定。

4、劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。

5、劃撥地轉讓中，受讓方要簽訂兩個合同－－與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權人簽訂轉讓合同。要繳兩筆錢－－向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權人支付劃撥土地使用權權益。