第一篇：劃撥土地轉讓的處理方法

劃撥土地轉讓三種情形的不同處理

劃撥土地使用權是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續可再行轉讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋(2005)5號文《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《解釋》”)則根據司法實踐對劃撥土地使用權的轉讓方式作了全面的總結和規范，對今后房地產市場的規范發展具有直接的現實意義。

一、劃撥土地使用權的含義及特點。

那么，何謂“劃撥土地使用權”呢?根據《條例》、1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)等規定，劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。其特點有：(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權，其用途必須符合法律規定，并且必須經過有批準權的政府批準。(2)取得的無償性。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質區別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費;而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內的土地使用權出讓金。(3)使用的無期限性。依照法律規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。(4)權利的受限制性，劃撥土地使用權人不能隨意地處分其劃撥土地使用權。要處分，必須經過有批準權的政府批準。

二、劃撥土地使用權轉讓方式的歷史嬗變。

劃撥土地使用權是我國取得土地使用權的最早最原始方式。改革開放后，許多國有企業出于經營需要或為解決資金問題，往往變相將劃撥土地使用權進行轉讓或作為合作條件;而機關和事業單位也以國家財政投入不足等理由將其使用的劃撥土地投入經營性用途。這樣實際上就形成了所謂的“土地隱形市場”。對這種“土地隱形市場”中的交易，司法實踐對其的認可經歷了下列之嬗變：

1、《條例》施行前，劃撥土地使用權轉讓未經批準而無效，但在一審訴訟期間經有關主管部門批準的則有效。經批準的這種轉讓實質上是一種土地使用權的重新劃撥。

根據最高人民法院法發〔1996〕2號文《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第6條規定，“國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。”第20條規定，“以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《條例》施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。”由此可見，在《條例》施行前，劃撥土地使用權的轉讓只要經過有關主管部門批準就可以了，并且補辦批準手續的最遲時間是一審訴訟期間。由于《條例》施行前還不存在土地使用權出讓制度，因此，這種轉讓實質上是一種有關主管部門對土地使用權的重新劃撥。由于原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，受讓人對原劃撥土地使用權人支付相應的費用亦屬合理，符合民法中的公平原則。

2、《條例》施行后，劃撥土地使用權轉讓未經政府批準并辦理出讓手續則無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準并補辦出讓手續的則有效。

法發〔1996〕2號文第21條規定，“《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。”這就是說要走“先出讓后轉讓”

之途徑，而轉讓土地使用權的企業往往是由于缺乏資金，因此這種途徑很難操作，不具有現實意義。為此，《房地產管理法》的立法進行了變更。

3、《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權轉讓必須經有批準權的人民政府批準，可由受讓方直接辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金。

《房地產管理法》第三十九條第一款規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但是，由受讓方辦理土地使用權出讓手續即簽署土地出讓合同并繳納出讓金，那么，轉讓方與受讓方的原合同是什么性質?轉讓方還有無權利按原合同要求受讓方支付費用?對此，《房地產管理法》沒有予以解決，在司法實踐中易引起爭議。例如，2005年3月，最高人民法院終審的一個案例：1994年8月，甲公司與乙公司簽署《建設用地出讓合同》，約定甲公司將其6500平方米的劃撥土地使用權出讓給乙公司，出讓金為5000萬元。出讓金包括動遷、產權、配套等費用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承擔。政府有關部門批準了甲、乙公司間的有關協議，并由乙公司指定的公司與政府部門辦理了土地使用權出讓手續。合同簽署后，乙公司沒有按約向甲公司支付全部款項。甲公司因此訴訟到法院。乙公司認為，該合同無效，已支付的費用應予以返還，其土地使用權是依法經政府出讓取得的。最高人民法院終審認為：甲公司與乙公司簽訂的《建設用地出讓合同》約定的實質內容是，甲公司將6500平方米劃撥土地使用權轉讓給乙公司，乙公司對甲公司對轉讓土地投入的動遷、產權及配套等費用補償5000萬元。雙方簽訂的合同名為土地使用權出讓合同，實為劃撥土地使用權轉讓合同。該轉讓取得了有關政府部門的批準，并由乙公司指定的公司與政府辦理了土地使用權出讓手續。因此，甲公司與乙公司的《建設用地出讓合同》有效，故乙公司應支付未付的補償費。

三、《解釋》實施后，劃撥土地使用權轉讓分為三種情形處理。

上已表述，《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批準權的人民政府批準，但由于對人民政府的批準截止時間等事項沒有詳細規定，在司法實踐中遇到了難題。對此，《解釋》作了規定。

1、劃撥土地使用權未經批準轉讓無效，但在起訴前經批準并辦理出讓手續的則有效。

該《解釋》第十一條規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”這就是說，在起訴前，轉讓人經有批準權的政府批準辦理了土地使用權出讓手續的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉讓”的原則，只不過辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

2、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經批準并由受讓人辦理出讓手續的，轉讓合同按補償性質合同處理。該《解釋》第十二條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第一款的規定，但彌補了《房地產管理法》對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，并將受讓人辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

3、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經有批準權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。

該《解釋》第十三條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第二款的規定，“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”而實際上，這時已不是劃撥土地使用權的轉讓，而是劃撥土地使

用權的重新劃撥，當然，這里的受讓人必須按法律規定具有劃撥土地使用資格。由于原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權人支付補償、安置等費用也符合劃撥土地使用權取得條件的法律規定。

從上可看出，今后劃撥土地使用權轉讓必須特別注意以下幾個關鍵問題：

A、有批準權的人民政府的批準。根據《條例》等規定，有批準權的人民政府是指市、縣人民政府的土地管理部門。設有區的市，其權利部門仍是市級主管部門而不是區級主管部門。

B、政府批準的依據。劃撥土地使用權轉讓必須經過政府批準，那么有批準權的政府依據什么來批準呢?根據2002年國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定，“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”2004年10月國務院國發(2004)28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》以最高行政命令重申，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須實行招標、拍賣、掛牌出讓，經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金。因此，如果原劃撥土地使用權人與受讓人協議將劃撥土地使用權轉讓后用于商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則很可能永遠得不到政府的批準，如此則轉讓合同無效。

C、取得批準的時限。“起訴前”是該《解釋》貫徹始終的一個“無效合同”補正為“有效合同”的時間截止點，就是說，原劃撥土地使用權人在起訴前經過政府主管部門的追認批準，則轉讓人與受讓人簽署的合同就有效。

第二篇：劃撥土地商品房轉讓

劃撥土地上的商品房如何轉讓

來源:時間:2007-09-12作者:

案例：

趙某1997年購買了一套87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。2007年，趙某要將此房產出售，到國土資源管理部門補辦手續，發現自己手中的國有土地使用證上標注的土地使用權類型是劃撥，而且沒有年限限制，而一般商品房的國有土地使用證標注的土地類型是出讓，有出讓年限限制。疑惑：

1、商品房建設用地的劃撥和出讓有什么區別？

2、趙某能夠轉讓劃撥土地上的商品房嗎？

分析：

本案主要涉及兩方面的內容：劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別，以及劃撥土地使用權的轉讓。在我國取得建設用地主要有兩種方式，出讓（包括招標、拍賣、掛牌和協議四種形式）和劃撥，因而取得的劃撥土地使用權和出讓土地使用權主要有以下區別：一是適用范圍不同。《土地管理法》第五十四條規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。”二是取得的對價不同。土地使用者只需支付土地補償費和安置補助費后從政府取得土地。出讓則是土地使用者以市場價支付足額的土地出讓金從政府手中購得土地。三是使用期限不同。劃撥土地使用權沒有使用年限的限制，出讓土地使用權有最高使用年限限制。四是轉讓條件不同。劃撥土地使用權的轉讓、出租和抵押依法受到限制必須經過市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，符合一定得條件才可以轉讓、出租和抵押。而出讓土地使用權的轉讓則完全不受上述限制。

2002年，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱“11號令”），對商品住宅等各類經營性用地提出明確要求，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對11號令施行前以協議方式出讓的經營性土地，作為歷史遺留問題也做出了處理決定。十屆全國人大五次會議通過并與2007年10月1日即將施行的《物權法》對設立經營性建設用地使用權做出了更加嚴格的規定，“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。至此，商品住宅用地必須以招標拍賣掛牌的有償方式取得，原有劃撥土地必須經過有批準權的人民政府批準，補繳出讓金，才能進行商品房的開發建設。

由于劃撥土地是土地使用權人無償取得，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權，除規定的四種情況外，不得轉讓、出租、抵押。可以轉讓的情形主要有以下幾種：

1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物的產權證明；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。綜上所述，由于趙某的商品房建設用地利用的是劃撥土地，而商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。如果以劃撥方式取得的建設用地使用權，轉讓房地產時，必須經國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。趙某轉讓劃撥土地上的商品房時，必須補繳土地使用權出讓金或者以轉讓所得收益抵交土地使用權出讓金才能辦理土地使用權的變更登記。

中國土地礦產法律事務中心

閔佳

第三篇：劃撥土地使用權轉讓協議[范文模版]

劃撥土地使用權轉讓協議書

轉讓方：武漢市xx貿有限公司（下稱《甲方》）地址：

法定代表人：

營業執照：

受讓方：武漢xx公司（下稱《乙方》）

地址：

法定代表人：

營業執照

前言

1、甲方轉讓的本宗地因沒有補齊土地出讓金，土地證沒有辦下來，甲方保證所提供文件的真實性，即持有的與武漢市xx區人民政府xx辦事處2004年8月26日簽訂的《投資開發合同書》，交納部分土地出讓金的收據，武漢市xx區土地局關于對違法用地處理（包括本宗地）的會議紀要。甲方承諾對該塊土地有完全的使用權和控制權。

2、甲方承諾本宗地為工業用地，取得方式是出讓取得，相關手續完備，不存在任何權利瑕疵，即使因各種主客觀原因有不完善處，甲方均為實現本合同目的，均自行承擔費用解決。

3、乙方承諾受讓本宗地的目的是取得符合“兩規”規定的國有土地使用權的出讓土地，能在本宗地建設符合當地環保標準的加工、倉儲及物流項目，甲方承諾協調本宗地的用途不限于僅興建安全、健

康、環保的農產品食品加工項目及配套設施，實現乙方簽署本協議的目的。

雙方在此條件下，就本宗地的轉讓達成如下協議：

一、地塊概況

（一）、本宗地位武漢市xx區xx街，約30畝，東至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址點座標詳見附件（甲方提供的武漢市xx區xx街規劃土地管理所的證明）

（二）、轉讓的本宗地還包括該宗地地上的所有建筑物、構筑物。

二、土地轉讓價款

（一）、單價每畝14萬元（工業地價），包括土地使用權，建筑物、構筑物及過戶更名產生的所有稅費，土地約30畝，總價約420萬（土地面積以土地證為準）。土地面積誤差不影響本協議的效力。

（二）、付款方式分三期：

1、第一期：.協議生效后，乙方向甲方支付150萬，甲方在30個工作日內完成土地證辦證、更名過戶手續使乙方取得土地證，乙方取得土地證后3日內，甲方將本宗地國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權沒有任何瑕疵全部移交乙方，雙方簽定移交確認書后，乙方應當在十日內向甲方支付50萬元。

2、第二期：乙方在取得土地證并簽定移交確認書后3個月內再支付甲方100萬。

3.、第三期：乙方在在取得土地證并簽定移交確認書后6個月內，乙方將剩余轉讓款支付給甲方。

三、責任承擔：

交付前本宗地的國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權及本宗地管理、控制過程中的一切責任由甲方承擔，包括但不限于民事、行政責任，交付次日起的責任由乙方承擔。

四、特別約定：

（一）、甲方承擔本宗地在辦證、過戶更名等土地轉讓環節所產生的費、稅，包括但不限于土地收益金、契稅、印花稅、工本費、罰金等所有稅、費。

（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墻和建筑物、構筑物15萬元。

（三）、甲方承諾協助乙方完成本宗地新建建筑物、構筑物的申請、報建等手續。

五、違約責任

（一）、因甲方保證條款的不真實，經土地行政管理確認，本宗地不是甲方承諾的實際狀況（土地取得方式：出讓；土地性質：工業用地；土地用途：加工、倉儲及物流項目設施），致使乙方不能實現本協議目的，在三十日內，甲方雙倍賠償乙方已經支付的轉讓款后，乙方可以解除合同或繼續要求甲方履行合同。

（二）、因甲方沒有按合同約定時間完成辦證、過戶手續，甲方需向乙方支付合同總價款20%違約金后，乙方可以解除合同或繼續要求甲方履行合同。

（三）、乙方沒有按期支付甲方轉讓款，每遲延一日，支付遲延

支付總轉讓款每日萬分之五的違約金。

六、其他：

（一）、本協議一式陸份，雙方各執叁份，具有同等效力。

（二）、本協議未盡事宜，雙方可協商以補充協議解決，補充協議是本協議的組成部分，與本協議具有同等效力。

（三）、本協議在履行過程中發生糾紛，雙方協商解決，協商不一致，提交仲裁或訴訟。

（四）、本協議自雙方簽字蓋章后生效。

七、附件：

（一）、甲方和武漢市xx區人民政府xx街辦事處簽定的《投資開發合同書》；

（二）、武漢市xx區xx街土地管理所的證明；

（三）、武漢市xx區土地局對違法用地的處臵辦法（含該塊地）

（四）、甲方繳納土地出讓金的收據；

（五）、甲方的營業執照、法人身份證明；

（六）、乙方的營業執照、法人身份證明。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）： 甲方代理人：乙方代理人：

時間：年 月 日時間：年月日

第四篇：劃撥土地房產轉讓意見

劃撥土地上形成房產的處分

劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。它是計劃經濟的特定產物，絕大部分掌握在企事業單位等使用者手中，并與房屋產權緊密結合，形成了房地產，從而游離了國土資源部門的管理與控制，隱形變相交易，造成國有土地資產嚴重流失。

一、法律規范及其適用

目前，在我國有關規范劃撥土地使用權上形成的房屋產權的法律法規主要有：規范房地產的《城市房地產管理法》，以及與之配套的《城市房地產轉讓管理規定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》；規范地產（國有劃撥土地使用權）的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《土地登記規則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規范地產（國有劃撥土地使用權），又規范房屋產權，后者主要規范地產（國有劃撥土地使用權），在?房隨地走?的原則下，附帶的規范著房屋產權，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其配套規章規定：?土地使用者轉讓地上建筑物，其他附著物等所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產轉讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規劃區，超出城市規劃區，在沒有其他規范房地產方面的法律、行政法規、行政規章以及其他規范性法律文件的情況下，予以參照執行，且有法規的明確規定，《城市房地產管理法》第七十一條?在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行?。而《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規定；后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮、工礦區，且《暫行條例》在第二條作了明確的規定。

二、準予轉讓的條件及其方式

劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金（國土部門審核認定）。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產權的轉讓，必須同樣要經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續不得轉讓。在城市規劃區，劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

三、批準主體及其認定

在執法實踐中，行政主體并非一定就是執法主體。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對其行政主體和執法主體規定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區?。《城市房地產管理法》規定，劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產權的轉讓審批機關就是國土資源部門。（《城市房地產管理法》第六十六條規定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產權時，未按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規定之前，應執行《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續，收繳土地使用權出讓金，?縣?，不包括市轄區，且有支持這一觀點成立的規范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關于執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條?目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規定，應按國務院原有規定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發[1989]49號），關于‘政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同’的規定執行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規定執行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字[1994]493號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》，依據國務院批準的建設部、國家土地管理局?三定?方案，明確規定了劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產權作為動產轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理?）

四、非法轉讓房地產的認定

《城市房地產轉讓管理規定》明確了房地產轉讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費（不包括土地使用權出讓金）、核發過戶單，法律法規同時又對劃拔土地使用權上形成房地產的轉讓作了?有批準權的人民政府批準?的特別規定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經有批準權的人民政府（實為同級土地管理部門）批準，轉讓國有劃拔土地使用權上形成的房屋產權，不論其是否辦理了房屋產權變更登記手續，房地產轉讓的當事人都構成非法轉讓房地產，均要接受房地產管理法規的處罰，只是在處罰的裁量上有所區別。

五、國有劃撥土地上的房產轉讓程序（方案）

方案一：要如何申請房產過戶，怎樣才可以獲得批準的問題？ 依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權，確需轉讓的，轉讓方應當書面提出申請，由有批準權的人民政府土地管理部門審批。轉讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經審查，報同級人民政府批準后；再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金；然后，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權、土地使用權轉讓變更登記手續，最后辦理房屋所有權處分登記。

方案二：持縣級以上國土部門批準轉讓文書，及相關材料至房管部門辦理登記，目前，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等對其行政主體和執法主體（批準主體）規定明確，即縣級以上土地管理部門，但沒有詳細的法律法規規定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產處分的明確審查責任。因此根據其出具的批準轉讓文書，可視為允許其上市交易。

六、需提交證件和資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明（企事業單位提交營業執照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證）

3、房屋權屬證書；

4、證明房屋所有權發生轉移的材料（買賣合同、互換合同、經公證贈與合同、分割協議、合并協議、入股協議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發生轉移的材料）、國土部門批準轉讓文書；

6、其他必要材料。

第五篇：如何辦理劃撥土地使用權轉讓

《劃撥土地使用權轉讓如何辦理》

一、劃撥地轉讓的實質經濟法律關系:

1、劃撥土地使用權人－市縣政府－土地受讓人

2、劃撥土地使用權人－政府

3、劃撥土地使用權人－新的出讓土地使用權人

4、政府－土地出讓人

二、政策依據:

1、《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地出讓金。

2、《協議出讓國有土地使用權規范》

三、辦理原則：

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

四、辦理程序:

1、申請。原土地使用權人應當持有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、集體確定應繳出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發出準予轉讓通知書。市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續。受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

四、注意事項

1、劃撥地轉讓，可能存在協議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況，權限在地方。

2、批準協議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批。

3、劃撥地轉讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交后核定。

4、劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。

5、劃撥地轉讓中，受讓方要簽訂兩個合同－－與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權人簽訂轉讓合同。要繳兩筆錢－－向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權人支付劃撥土地使用權權益。