第一篇：關(guān)于無償劃撥xxx公司房產(chǎn)土地的可行性分析報告

關(guān)于無償劃撥xxx公司房產(chǎn)土地的

可行性分析報告

為加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及配合廣州市政府推進(jìn)國有土地收儲計劃，xxx經(jīng)研究決定，擬將位于廣州市xxx73號、登記在xxx公司的14個建筑物及附屬土地，無償劃轉(zhuǎn)至xxx公司。

一、擬劃撥房產(chǎn)土地基本情況 建筑面積：30,280.1911平方米 土地面積：138,139.0100平方米 資產(chǎn)清單詳見附件。

二、擬劃出企業(yè)基本情況 公司名稱：xxx公司

公司性質(zhì)：股份有限公司（非上市、國有控股）法定代表人：xxx 股東及持股比例：xxx42.14%；xxx集團(tuán)40.97%；xxx有限公司16.89% 公司住所：廣州市xxx號 公司經(jīng)營范圍：通用設(shè)備制造業(yè)

三、擬劃入企業(yè)基本情況 公司名稱： 廣州xxx公司

公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）法定代表人：xxx

股東及持股比例：xxx集團(tuán)100% 公司住所：廣州市xxx號 公司經(jīng)營范圍：商務(wù)服務(wù)業(yè)

四、劃撥方案

以2013年12月31日為時點，將登記在xxx公司名下的14個建筑物30,280.1911平方米及附屬土地138,139.01平方米（價值合計xxx元）無償劃轉(zhuǎn)至xxx，增加其資本公積。

五、劃撥可行性分析

1、必要性

2011年9月xxx/xxx在簽訂《合資合作框架協(xié)議》時約定：xxx公司位于廣州市xxx73號的14個建筑物及附屬土地138,139.01平方米，從xxx公司名下轉(zhuǎn)出至xxx集團(tuán)和（或）指定的公司名下，xxx集團(tuán)注入上述建筑物及附屬土地評估值等值的現(xiàn)金，也就是上述建筑物及附屬土地的權(quán)屬歸xxx集團(tuán)所有。

在增資擴(kuò)股之前，xxx公司即以企業(yè)改制的名義向廣州市國土資源和房屋管理局申請辦理上述14個建筑物及附屬土地的更名及土地出讓手續(xù)，在重新取證時xxx集團(tuán)曾試圖將新的房地產(chǎn)權(quán)證直接登記在全資子公司xxx集團(tuán)名下，但廣州市國土資源和房屋管理局告知，必須先辦在xxx公司名下，再過戶至xxx集團(tuán)，中間程序不能跨越。因此2012年11月重新取得的上述14個建筑物及附屬土地的房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)屬人仍然登記為“xxx公司”。

目前xxx公司正在籌劃“退二”搬遷工作，其現(xiàn)有土地將交回市政府收儲，本次劃轉(zhuǎn)有利于理順國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、配合廣州市政府順利推進(jìn)土地收儲計劃。

2、可行性

xxx公司在2014年11月22日召開股東大會，審議了《xxx公司關(guān)于無償劃撥xxx公司房產(chǎn)土地的議案》。會議認(rèn)為因xxx公司賬載總資產(chǎn)中并無上述房產(chǎn)和土地，此次劃撥不會影響xxx公司的總資產(chǎn)和股東權(quán)益，不影響債權(quán)人利益，不影響正常的經(jīng)營活動，也不影響《合資合作框架協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議（1）》的執(zhí)行。表決結(jié)果各股東一致同意劃撥。

資產(chǎn)劃出企業(yè)xxx公司及資產(chǎn)劃入企業(yè)xxx集團(tuán)屬國有全資企業(yè)，因此，本次劃撥不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

擬劃撥資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等，程序上可實施無償劃撥。

六、結(jié)論

本次房產(chǎn)土地?zé)o償劃撥，符合相關(guān)法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定，不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

本次房產(chǎn)土地?zé)o償劃撥，有利于理順國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利于配合市政府推進(jìn)土地收儲計劃。

廣州xxx集團(tuán)有限公司

2014年12月24日

第二篇：關(guān)于無償劃撥xxx公司房產(chǎn)土地的可行性分析報告 2

關(guān)于無償劃撥XX公司房產(chǎn)土地的通知

為加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，XX公司經(jīng)研究決定，擬將位于XX城關(guān)，登記在XX公司的（）個建筑物及附屬土地，無償劃轉(zhuǎn)至XX公司。

一、劃出企業(yè)基本情況 公司名稱：XX公司

公司性質(zhì)：股份有限公司（非上市、國有控股）法定代表人：XXX 公司地址：

二、劃入企業(yè)基本情況 公司名稱：XX公司

公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）法定代表人：XX 公司住所：XXX

三、擬劃撥房產(chǎn)土地基本情況 建筑面積：平方米 土地面積：平方米

劃撥資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等瑕疵。（資產(chǎn)清單詳見附件）

以年月日為時點，將登記在XXXX公司名下的個建筑物平方米及附屬土地平方米無償劃轉(zhuǎn)至國網(wǎng)臨海市供電，增加其資本公積。

四、土地使用性質(zhì)

本次房產(chǎn)土地為無償劃撥，劃撥后房產(chǎn)土地使用性質(zhì)不變。

年月日

XXX公司

第三篇：無償劃撥土地能否有償轉(zhuǎn)讓

無償劃撥土地能否有償轉(zhuǎn)讓

作者：付智

國有劃撥土地是指國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條明確規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是目前法律層面上對土地使用權(quán)劃撥所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地分為兩種情形：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將土地交付其使用；另一情形是國家將國有土地使用無償交付給土地使用者。就第一種情形而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然是有償?shù)?。下面筆者就第二種情形試作如下分析：

一、無償取得的劃撥土地使用權(quán)是否具有價值。

劃撥土地使用權(quán)價值，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對應(yīng)狀態(tài)下的價值，它一般表現(xiàn)為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價格。對于無償取得的劃撥土地，普遍存在一種觀點，認(rèn)為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地除了取得成本外，為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，還需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為應(yīng)在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，來確定劃撥用地價值。若劃撥用地是熟地，則其主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成；如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。

首先，國土資源部發(fā)布的《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》{國土資發(fā)（2001）44號}，為國有劃撥土地價值認(rèn)定及其估價提供了政策和法律依據(jù)。通知中明確地提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的涵義及其相關(guān)問題。這一問題的提出，將實際存在于房地產(chǎn)市場并不斷以各種形式表現(xiàn)出來的劃撥土地使用權(quán)價格公開化、合法化。通知指出，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)”?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)價格由兩個方面構(gòu)成：一方面是劃撥土地使用權(quán)的取得成本，即無償或者有償取得土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等；另一方面是在對應(yīng)的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場地平整等改善土地利用條件的合理費(fèi)用。

其次，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》也明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。

因此，無償取得劃撥土地的使用者支付土地開發(fā)費(fèi)用是取得劃撥土地使用權(quán)的前置條件，土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用將凝固在土地使用權(quán)的價值中，按照“誰投資，誰享有”的原則，土地使用者對凝固在土地使用權(quán)中的這部分價值應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)益。即無償取得的劃撥土地使用權(quán)根據(jù)其基本價值屬性具有相應(yīng)的價值。

二、無償取得的劃撥土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。

《土地管理法》第2條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，《城鎮(zhèn)國有

土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條對此亦作出了具體規(guī)定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土

地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與。以劃撥方式取

得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并交納土地使用權(quán)出讓金，即變劃撥土

地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)后再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與

受讓方，而且涉及到作為出讓方的國有土地所有權(quán)人。就法律適用而言，這一行為不僅應(yīng)適

用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)，而且同時應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商一致并簽字蓋章確認(rèn)的行為只能說明轉(zhuǎn)讓行為的完成；而轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)審查符合轉(zhuǎn)讓條件并依法履行審批手續(xù)只是說明轉(zhuǎn)讓行為生效；只有轉(zhuǎn)讓雙方

辦理土地權(quán)屬變更登記，才說明轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移并合法有效。若不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效。因此,對符合轉(zhuǎn)讓條件的無償劃撥土地使用權(quán)在依法辦理審批手續(xù)的前提下可以有償轉(zhuǎn)讓.筆者認(rèn)為應(yīng)對劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)問題予以重點關(guān)注，這對保護(hù)土地使用者的利益，促進(jìn)

公益事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。所以，在處理劃撥土地使用權(quán)問題上，既要保護(hù)土地使用

權(quán)人的利益，又要同時兼顧土地所有權(quán)人的利益。（轉(zhuǎn)載于《中國地產(chǎn)市場》2006年第7期）

第四篇：劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意見

劃撥土地上形成房產(chǎn)的處分

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權(quán)。它是計劃經(jīng)濟(jì)的特定產(chǎn)物，絕大部分掌握在企事業(yè)單位等使用者手中，并與房屋產(chǎn)權(quán)緊密結(jié)合，形成了房地產(chǎn)，從而游離了國土資源部門的管理與控制，隱形變相交易，造成國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。

一、法律規(guī)范及其適用

目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》；規(guī)范地產(chǎn)（國有劃撥土地使用權(quán)）的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)（國有劃撥土地使用權(quán)），又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)（國有劃撥土地使用權(quán)），在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定；后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。

二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式

劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金（國土部門審核認(rèn)定）。可見，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定

在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國土資源部門。（《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā)[1989]49號），關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?）

四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(fèi)（不包括土地使用權(quán)出讓金）、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府（實為同級土地管理部門）批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。

五、國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序（方案）

方案一：要如何申請房產(chǎn)過戶，怎樣才可以獲得批準(zhǔn)的問題？ 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，確需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書面提出申請，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審批。轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經(jīng)審查，報同級人民政府批準(zhǔn)后；再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；然后，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，最后辦理房屋所有權(quán)處分登記。

方案二：持縣級以上國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書，及相關(guān)材料至房管部門辦理登記，目前，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等對其行政主體和執(zhí)法主體（批準(zhǔn)主體）規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門，但沒有詳細(xì)的法律法規(guī)規(guī)定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責(zé)任。因此根據(jù)其出具的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書，可視為允許其上市交易。

六、需提交證件和資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明（企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證）

3、房屋權(quán)屬證書；

4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料（買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料）、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書；

6、其他必要材料。

第五篇：公司可行性分析報告

公司可行性分析報告

（一）一、概述

省綠色食品辦公室與區(qū)人民政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室就合作組建浙江綠色食品發(fā)展有限公司、發(fā)展綠色食品事業(yè)進(jìn)行了討論。雙方認(rèn)為：

1、建設(shè)省綠色食品展示展銷中心（省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心），是構(gòu)建綠色食品展示展銷體系的當(dāng)務(wù)之急。綠色消費(fèi)是世界性的潮流。我國綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好。浙江是全國的資源小省，經(jīng)濟(jì)大省。浙江農(nóng)業(yè)必須走綠色食品產(chǎn)業(yè)的道路，浙江完全有能力、有條件成為全國發(fā)展綠色食品的先進(jìn)省份。目前，浙江綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于相對滯后水平，迅速構(gòu)建浙江省綠色食品展示展銷體系，盡快形成綠色食品消費(fèi)交易中心，是浙江發(fā)展綠色食品產(chǎn)業(yè)、迅速達(dá)到全國領(lǐng)先水平的關(guān)鍵。這一體系應(yīng)該由綠色食品展示展銷中心、綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心、綠色食品市場、綠色食品開發(fā)（或發(fā)展）有限公司四部分組成。其中，全省大部分農(nóng)產(chǎn)品市場都以發(fā)展綠色市場為已任，開業(yè)在即的麗水市浙西南農(nóng)貿(mào)城更是高舉綠色市場大旗。全省開發(fā)綠色食品的企業(yè)也不斷涌現(xiàn)，唯綠色食品展示展銷中心與綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心尚未問世。從全國而言，目前只有青島等城市已建成綠色食品展示展銷中心。

加快建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心（與綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心兩塊牌子一個實體），將綠色食品的展示展銷與綠色食品的發(fā)展培育有機(jī)結(jié)合，可迅速促進(jìn)綠色食品市場的發(fā)展壯大，從而帶動綠色食品生產(chǎn)基地的形成?？梢哉J(rèn)為，加快建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心（綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心），仍是構(gòu)建浙江省綠色食品展示展銷體系的當(dāng)務(wù)之急。

2、建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心（浙江省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心），麗水具有得天獨(dú)厚的條件。從自然條件分析，麗水是國家級生態(tài)示范區(qū)，是華東乃至全國少有的“生物基因庫”，是浙閩六大水系之源（甌江、錢塘江、閩江、飛云江、靈江、交溪），是東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)屏障。綠色生態(tài)是麗水的后發(fā)優(yōu)勢。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析，麗水是沿海發(fā)達(dá)省份中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與WTO對接過程中產(chǎn)業(yè)梯級轉(zhuǎn)移的Ⅰ級接受地帶。在這一生態(tài)環(huán)境中生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，從廣義而言，均為綠色食品。以此這基礎(chǔ)，通過若干年的努力，麗水完全可以建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的，以市場為導(dǎo)向、現(xiàn)代科技為支撐，充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，具有區(qū)域特色，現(xiàn)代化特征明顯的“綠色產(chǎn)業(yè)集聚谷地”，各種生產(chǎn)要素將向綠色產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)朝著綠色經(jīng)濟(jì)的方向調(diào)整，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點向綠色經(jīng)濟(jì)傾斜。在培育綠色食品產(chǎn)業(yè)的過程中，勢必會帶動綠色市場的形成，促進(jìn)生態(tài)旅游業(yè)等相關(guān)的綠色產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。

二、浙江省綠色食品發(fā)展有限公司框架

1、公司體制：雙方?jīng)Q定共同發(fā)起并吸收志同道合者參加，組建一家股份制的“浙江省綠色食品發(fā)展有限責(zé)任公司”，承擔(dān)建設(shè)浙江省綠色食品展示展銷中心（浙江省綠色食品生產(chǎn)力促進(jìn)中心）的重任，推動綠色食品事業(yè)的發(fā)展。

2、注冊資本：本公司注冊資本300萬元人民幣，林方籌措2012年組建公司及所屬機(jī)構(gòu)，開展基地開發(fā)業(yè)務(wù)、展示展銷業(yè)務(wù)、網(wǎng)站經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二步：2012年，實施“一重二側(cè)”戰(zhàn)術(shù)。一重點：按陳方與上海方有關(guān)合作意向者經(jīng)營的餐飲業(yè)的經(jīng)營額1．5億元的30%為基礎(chǔ)，并努力開拓上海的其它“餐桌市場”，提出所需綠色農(nóng)產(chǎn)品的訂單，在麗水市蓮都區(qū)為主組織生產(chǎn)配送。第一年銷售額確保2012年之內(nèi)銷售額達(dá)到1億元。

第四步：努力開拓市場，爭取在三至五年內(nèi)實現(xiàn)銷售額達(dá)到2億元以上。

第五步：在滬杭甬溫錫等大城市建立分公司，實現(xiàn)銷售額達(dá)到3-5億元。

五、財務(wù)預(yù)算（略）

六、可行性分析

可行性分析之一：充分利用產(chǎn)銷差價。通過觀察分析，我們認(rèn)識到，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地收購價與銷區(qū)市場批發(fā)價之間，普遍存在1：1：5到1：2的 價格差。也就是說，從產(chǎn)地收購到市場批發(fā)，一般農(nóng)產(chǎn)品價格增長50%-100%，這就是中間環(huán)節(jié)雖然有5-6道但仍可獲取高額流通利潤的原因（其中包含部分不合理因素造成的高額利潤）。本公司就是要將中間環(huán)節(jié)減少到最簡，獲取中間合理的高額流通利潤。這是我們將配送確定為本公司主要業(yè)務(wù)的根據(jù)。為了保證實現(xiàn)毛利潤40%，本公司產(chǎn)品的定價必須以上海市場批發(fā)價為基礎(chǔ)。

可行性分析之二：綠色品牌。產(chǎn)銷地之間的價格差，許多有識之士早已認(rèn)識并有行動，如建立基地，建立配送中心等。但真正成功者并不太多。重要原因之一就是操作者往往急功近利，用最低廉的價格將產(chǎn)區(qū)最低劣的產(chǎn)品推銷給消費(fèi)者。本公司就是要打響綠色品牌，用綠色農(nóng)產(chǎn)品來開拓上海的“綠色餐桌市場”，從而進(jìn)入“綠色良性循環(huán)”系統(tǒng)。因此，組建浙江省綠色食品展示展銷中心、生產(chǎn)力促進(jìn)中心、主辦浙江省綠色食品網(wǎng)站都是極好的商機(jī)。

可行性分析之三：訂單農(nóng)業(yè)。運(yùn)用產(chǎn)銷差價規(guī)律，打好綠色品牌，還要加上訂單農(nóng)業(yè)，三者結(jié)合才能成功。訂單農(nóng)業(yè)是本公司的精華之作，也是運(yùn)用產(chǎn)銷差價規(guī)律，打好綠色品牌能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過開拓市場獲取訂單，根據(jù)訂單來組織生產(chǎn)，組織貨源，這就是本公司的運(yùn)作方式，定方式通過訂單，一頭連接綠色農(nóng)產(chǎn)品的初始生產(chǎn)者，一頭連接終端消費(fèi)者，本公司的市場風(fēng)險可控制在最低程度。

公司可行性分析報告

（二）一、總論

經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊資本金為2000萬第納爾（約30萬美元）。公司主要經(jīng)營建筑工程總包施工和建筑設(shè)備租賃。目前阿國力日漸強(qiáng)盛，外匯儲備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動，而且全國大興土木，工程任務(wù)較多，市場競爭不充分，工程施工難度不大，利潤空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場，前景看好。未來公司的管理團(tuán)隊在10人左右，全部為本科以上專業(yè)對口學(xué)歷。為了早日占領(lǐng)市場和發(fā)展開拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業(yè)分析

阿系北非地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)大國。以中建總公司為代表的中國承包工程企業(yè)于上世紀(jì)八十年代進(jìn)入阿市場，同時中國承包企業(yè)以自己的實際行動贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃?，“中國建設(shè)速度”在該國成為美談。阿國政府2001年推行“三年經(jīng)濟(jì)振興計劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國企業(yè)進(jìn)入阿市場提供了機(jī)遇。阿國政府于2005年后加大了對國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)迄今為止中國單項最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。未來公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時并性能良好，可以實現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實現(xiàn)的。結(jié)合我公司的實際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌霈F(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點項目，也可以逐步參與機(jī)場建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競爭還不激烈。

設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營業(yè)務(wù)，工程項目才是我公司發(fā)展壯大的主營業(yè)務(wù)，是決定公司在未來3年時間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時工程項目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險規(guī)避在項目的前期及執(zhí)行中更為重要?，F(xiàn)就阿工程項目的大體情況分析說明如下：

10年反恐結(jié)束后（87年--97年），同時國際原油價格飛漲，阿國大力發(fā)展國民建設(shè)，大興土木?，F(xiàn)該國相當(dāng)于中國90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過程為：房建--市政--土建，其逐級并且交叉發(fā)展（提供招標(biāo)信息）。中資公司在阿國執(zhí)行的工程項目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個方面，尤其以勞動密集型、技術(shù)含量相對較低的項目尤為突出。技術(shù)含量較高的項目必須有歐洲公司的參與設(shè)計及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認(rèn)可。

具體專業(yè)的優(yōu)劣勢分析：

1）、房建項目

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽?，競爭較少，進(jìn)入該市場比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項目公司在阿的業(yè)績）。

劣勢及風(fēng)險方面：施工周期長，利潤值較低，材料價格受市場波動的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機(jī)率較大。

2）、市政項目（路、橋、管道方面）

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項目中管道的供貨受市場原材料價格波動影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢：市場競爭激烈，因受阿國扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報價方面當(dāng)?shù)毓緝r格較低。同時部分省份的項目已基本被有實力及進(jìn)入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優(yōu)勢：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o法進(jìn)入。利潤空間有保證，與房建及管道項目相比，原材料價格受市場波動的影響較小。

劣勢：因受法國殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國的設(shè)計及機(jī)電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認(rèn)可。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬該項目的利潤只能從土建方面獲得。其他水利項目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進(jìn)行。

4）、其他項目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點

近年來，中國企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強(qiáng)勁快速發(fā)展，2001年--2006年累計簽約額51億美元，阿已成為我國在海外的重點工程市場。

以下是發(fā)展特點：

1）業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁快速，合同規(guī)模大幅提升；

2）實施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項金額逐步提高，項目技術(shù)含量不斷增升，中國企業(yè)先進(jìn)的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗得到進(jìn)一步發(fā)揮。

4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。市場競爭開始激烈，剛進(jìn)入的公司只能進(jìn)一步細(xì)分市場，經(jīng)營適合自身特點和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)阿東西高速公路建設(shè)項目，合同總金額近70億美元。2007年初開始，施工期40個月。執(zhí)行此項目的工程公司為：中標(biāo)段由中鐵建負(fù)責(zé)施工，施工分包公司有十多家。西標(biāo)段由中信負(fù)責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國門境外的施工企業(yè)，由于對當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購數(shù)量以及型號都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標(biāo)了150多公里的鐵路項目，預(yù)計項目將于2008年啟動。南部的東西高速項目也將開啟。設(shè)備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進(jìn)口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營主動權(quán)。成立公司后，所有為出租而進(jìn)口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標(biāo)中的分值，大大增加中標(biāo)機(jī)會。利用擁有國際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ?，穿插出租設(shè)備進(jìn)行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會取得很好的效益。