第一篇：溫泉度假村建設項目可行性報告 (8000字)

度假村建設項目

可

行

性

報

告

工程咨詢有限公司

二００八年五月

－1－目 錄

一 總論

1、項目提要

2、可行性研究報告編制依據

3、綜合評價和論證結論

二 項目背景及必要性

1、項目背景

2、項目區發展現狀

3、項目建設的必要性

三 項目實施的有利條件

1、政策環境

2、政府支持

3、市場優勢

四 項目區建設條件

1、地理位置與區域范圍

2、自然資源狀況 3.社會經濟狀況

五 建設單位基本情況

1、建設單位基本情況

2、主要投資人基本情況

六 市場分析與推廣方案

1、市場定位

2、目標客戶市場分析

3、市場推廣方案和推廣措施

七 項目建設方案

1、建設任務和規模

2、設計基本原則

3、項目布局

4、具體建設內容

－2－

5、項目建設標準

6、給排水

7、電力電訊

8、環境影響評估

八 項目實施進度安排

1、一期工程項目實施進度表

九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據

3、項目建設投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測算

十 經濟分析

1、財務評估說明

2、財務評價依據

3、營業收入和營業稅金及附加估算

3、總成本及經營成本估算

4、財務效益分析

5、不確定性分析

十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓

1、項目組織與管理

2、管理機構設置與職能劃分

3、勞動定員

4、項目經營管理措施

5、人員培訓

6、勞動保護與安全

十二 可行性研究的結論與建議

1、可行性研究結論

2、問題與建議

－3－附 錄

一 附表：

1、固定資產投資估算表 1－

1、土建工程投資明細表 1－

2、設備投資明細表

2、流動資金估算表

3、投資計劃與資金籌措表

4、固定資產折舊估算表

5、總成本費用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運用表

8、借款還本付息計算表

9、資產負債表

10、財務現金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項目規劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場設計效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設計意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項目建設單位營業執照復印件

2、建設項目選址意見書復印件

3、可行性報告編制單位營業執照復印件

4、可行性報告編制單位資質證書復印件

－4－第一章 總 論 1.1 項目提要

1.1.1 項目名稱：度假村建設項目 1.1.2 建設性質：新建

1.1.3 項目承辦單位、法人代表及所有制形式

項目承辦單位：度假村開發有限公司

法人代表：

所有制形式：民營企業

1.1.4 建設地點、規模、期限及建設內容

建設地點：

建設規模：度假村區域規劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬

元(含不可預計費919萬元)。

建設期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月

建設內容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區內各場館間道路，停車場，龜力設施，供

排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環境整治、森林生態游區盤山

游步道(含山體局部加固)、生態公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元：

(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－

(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、不可預計費489萬元。1.1.5 申報單位及法人代表

申報單位：度假村開發有限公司 法人代表： 1.1.6 投資規模及資金構成投資規模：20477萬元，資金構成：固定資產投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預計費919萬元。1.1.7 資金籌措 本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業自籌資金7208萬元，金融機構貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8 主要技術經濟指標

－6－1.2 可行性研究報告編制的依據

1.2.1 《省旅游產業發展和布局總體規劃》

－7－

1.2.2 《縣國民經濟和社會發展“十五”規劃》 1.2.3 《縣生態旅游業發展總體規劃》 1.2.4 《度假村詳細規劃》 1.2.5 《縣建設項目選址意見書》 1.3 綜合評價和論證結論

(1)為了加快縣旅游產業的發展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發給予政策支持，保證了本次建設項目的順利實施。

(2)度假村開發有限公司是一家實力雄厚的民營企業，公司負責人不但有多年的房地產開發經驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業。積累了豐富的賓館經營管理經驗。同時根據項目建設需要，充分發揮縣旅游、交通、建設、農業、林業各部門的協作作用，強強聯合。(3)本項目環保措施得當，對環境無不良影響。

(4)通過詳細的經濟和財務分析，得出本項目一期總投資10208萬元，其中固定資產投資10008萬元。項目建成后，預計年營業收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計算期平均數)，投資利潤率35.85％；全部投資財務內部收益率19.51％(所得稅后)；靜態投資回收期5.9年(含建設期1.5年)，動態(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)；累計凈現金流量折現8943萬元。以上各項數據表明，本項目經濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。

－8－第二章 項目背景及必要性 2.1 項目背景

當今世界，旅游業作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產業，已成為各國高度重視和普遍關注的行業，它對促進經濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業已成為中國第三產業中極具活力與潛力的新興產業和國民經濟新的增長點，在拉動內需、增加創匯、調整產業結構、扶貧救困等方面發揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經濟繁榮與社會發展，增進了中國與世界的友好交流。

旅游產業對國民經濟部門的拉動作用較大，發展潛力十分巨大。由于旅游產業不僅僅是傳統意義上的服務業，也不是一般的第三產業，而是關聯度高、帶動力強的綜合性產業。它在國民經濟和第三產業中處于一個產業群的核心地位，發揮著帶動其他產業發展的核心作用。旅游業的關聯帶動作用，不僅體現在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿易、景區景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農業、工業、城建、文化等行業發展，進而還能刺激金融、保險、信息等現代服務業加快發展。據測算，旅游產業每增加一萬元的產出，可直接或間接帶動全社會總產出3.02萬元，對國民經濟的拉動作用十分明顯。因此發展旅游產業對于促進國民經濟發展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。

雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應該看到，旅游產業已經慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業主、高層專業人士，也有都市白領、職場精英。現代社會生活節奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態出現的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引·力 －9－已經逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產業、健康休閑產業和旅游業緊密結合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。2.2 項目區發展現狀

項目區所在的景區山奇水秀林青，是一個風景十分優美的地方，更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發較晚，至今仍是養在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當地的旅游部門也意識到了這個問題，在2005—2020年度的旅游發展規劃中，將整個景區開發列入了下一步的建設重點。2.3 項目建設的必要性

2.3.1 從縣旅游環境的現狀看必須不斷開發新的旅游景點自縣正式提出“生態立縣，使旅游業發展成為國民經濟的主導產業”的目標以來，縣旅游產業得到了長足發展，每年前來旅游的人數也不斷增多，但縣旅游業的發展比較晚，特別是相比于經濟發達地區，旅游建設資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區新景點的開發建設工作遲遲不能開展，這對當地豐富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了縣旅游產業的進一步發展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區新景點的建設工作，而旅游產業是投資大、回收期長的建設項目，縣又屬于欠發達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區的開發建設工作。2.3.2 介入景區開發是企業發展壯大的一次良好契機旅游產業是新時代的黃金產業，雖然投資大、回收期長，但收益穩定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業帶來現金流，又可以為企業的其他項目提供支持資金，特別是在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業是一個良好的決策。

2.3.3 度假村開發預計能為企業帶來豐厚的經濟利益根據測算，項目建設

－10－完成后，在計算期內平均每年可以為企業帶來3711.54萬元的凈利潤，整

個項目期的經濟利益十分可觀。

2.3.4 民營企業介入景區開發能帶來良好的社會效益旅游產業是投資大、回收期長的建設項目，縣又屬于欠發達縣市，政府投資力度有限，必須吸

引大量的民間資本進入景區的開發建設工作。本項目建成運行后，良好的經濟效益可以帶動縣內其他民營資本進入旅游產業開發投資，為縣旅游招

商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預計每年要上交稅

收1341.81萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。

－11－第三章 項目實施的有利條件 3.1 政策環境

縣委、縣政府高度重視以良好生態環境為依托的旅游業發展，制定了

“生態立縣”戰略，提出“要以生態旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣

之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把建成生態旅游勝地，使旅游業成為國民經濟的主導產業的目標。”在2003年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關于全面實施“生態立縣”戰略，加快小康建設步伐的決定》，明確提出要保護生態環境，重點發展生態旅游。這不僅為發展旅

游指明了方向，也為縣旅游業發展提供了良好的公眾意識支持和良好的政

治環境支持。3.2 政府支持

近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發出生態觀光、溫泉沐浴、健康養生、竹海漂流、奇

景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態旅游項目。根據縣2005 －2020年生態旅游業發展總體規劃，旅游區項目建設與大覺山旅游區、新

月畬族民俗文化旅游區、華南虎放養基地、方家山野外訓練基地一起，列

入了重點發展項目。

縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發起步相對較晚。因此，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發展局、建

設局和農業、林業等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允

許的情況下，得到了各部門在項目協調、立項、審批等環節的支持和幫助。3.3 市場優勢

3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特

不但擁有品質優異的溫泉資源，是旅游開發的重要載體，而且擁有品

質一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數米之內，在國內

具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質旅游資源。3.3.2 森林覆蓋率高，生態環境優越

所在的區域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓

樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，－12－古木參天，竹海扶搖，生態環境十分優越，為溫泉旅游開發營造了極其有

利的自然環境。

3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季

縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節，到旅游，都有著別樣的享受。

3.3.4 道教文化，淵遠流長，具有深厚的文化內涵

道教作為一種文化現象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活

內涵，而且還有深厚的社會民眾基礎。它是適應特定的民族文化心理需要

而產生的流傳與演變乃至歷史文化生態運動的必然結果。道教蘊藏的豐富

思想不僅在本質上不與現代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因寶庫。

在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質利益或

個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高

尚情操。在對待人際關系上，道教文化主張濟世渡人，強調在人與人之間

要實行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會

關系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關系，使大

國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會

得到安寧。在對待人與自然的關系上，道教文化從“天人合一”的思想出

發，認為人是自然的一部分，強調“道法自然”，“自然之道不可違”，因而

主張人應當愛護自然，與大自然協調相處，順應大自然的客觀規律辦事，才能使人類社會得以持續發展。道教文化這種“道法自然”、順應自然的思

想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結出來的，是符合自然界

與人類社會的發展規律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當

是人類行為的共同準則。

據考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當初道教的一個

重要發祥地之一，現今村的羅漢松即為當年張天師的首植羅漢松，年代比 －13－龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發注入深

厚的文化內涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5 區位優勢好，利于與知名景區的聯動

介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠，區位條件十分理想，便于景區與知名旅游區之間互動發展，這對景區在較

短時間內打響品牌，提升知名度具有重要的現實意義。

－14－第四章 項目區建設條件 4.1 地理位置與區域范圍

縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標為東經116度46分—117 度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。縣城距省城南昌鐵路里程215 公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。

位于縣嵩市鎮村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的

旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2 自然資源狀況 4.2.1 氣候條件

縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。

4.2.2 植被物產

縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率

87.1％，是重點林業縣、全國生態示范區。盛產毛竹、杉、松、栲、楮等

多種優質木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數十種珍稀野生動物。礦產

資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。4.2.3 河流情況

境內無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；

西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區溪流落差大、水量

豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發的蘊藏量34618干瓦。4.2.4 溫泉資源

縣城嵩市鎮村內的，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數米之內，具有獨特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多

－15－種微量礦物質元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。4.3 社會經濟狀況 4.3.1 面積及人口

全縣共有7個鄉鎮689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地

面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總人口為10.67萬

人，其中非農業人口2.72萬，農業人口占全縣總人口的75.1％。4.3.2 經濟狀況

2002年，縣國內生產總值4.262億元，第一產業1.333億元，第二產

業1.638億元，第三產業1.291億元，三類產業結構為30∶39∶31。2002 年全縣財政總收入為4078萬元，農民人均純收入2388.69元；在崗職工年 平均工資8088元；城鄉居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產投

資總額14526萬元。

－16－第五章 建設單位基本情況 5.1 項目建設單位基本情況

項目建設單位度假村開發有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司經營范圍：旅游項目的基礎設備建設。是專為度假村開發而設立的公司。5.2 投資人基本情況

公司法人代表是度假村開發有限公司的控股股東，也是本次度假村項

目建設的負責人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經從事建筑、圖書、餐飲、房地產和制造業等多個不同行業，而且在每個行業都有很好的經營業績，因此成為當地頗有知名度的企業家，到目前為至，個人獨資或控股的企業

有：

1、衢州市天欣房地產開發有限公司，為個人獨資公司，公司注冊資本

1000萬元，至2007年12月，公司資產總額13564.68萬元，凈資產6542.73 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發多個商住小區。

2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，公司資產總額1358.49萬元，凈資產852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費

最高的酒店之一，一直經營狀況良好。

3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95％，至 2007年12月，公司資產總額1562.53萬元，凈資產968.45萬元，年銷售

收入3000多萬元。

4、浙江東華圖書發行有限公司，注冊資本300萬元，個人控股95％，至2007年12月，公司資產總額657.42萬元，凈資產476.58萬元。除企

業外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業和住宅類房地

產，市場價值超過3000萬元。

公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經驗。

－17－第六章 市場分析與推廣方案 6.1 市場定位

溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景

區，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數卻比較少，因此，溫泉旅游

區從先天上來說就不是低檔旅游區，面向的游客也是以高收入的富裕人群

為主，少量的公商務人士為輔。同時，從的水質、自然環境、文化內涵等

方面看，完全有條件建設成溫泉中的精品。因此，的市場定位應該是“溫

泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2 目標市場分析

縣縣城居民只有3萬，而且當地居民的收入水平并不高，有能力到溫

泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發展空間十分有限，因

此度假村的目標市場應該放在外地。

6.2.1 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區的人口多，收入水平也高，關鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。

6.2.2 作為省的省會和最大的城市，市民的消費能力強，而且隨著國家法 定節假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉為一年多次的短

途旅游，在這種情況下，省內或本省的周邊地區就成了最好的出游對象，為度假村這樣的省內新興旅游區開發提供了良好的機遇。

6.2.3 以長三角地區、珠三角地區和京津地區為主的全國旅游市場。長三

角地區、珠三角地區和京津地區是全國經濟最發達的地區，也是居民出游

率最高，旅游消費最高的地區，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城

市規模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜

歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消

費水平，雖然對省內大部分地區來說是比較高的，但在經濟發達地區的游

客看來，還是比較適宜，適合這些地區的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市場。韻放境游客以港澳臺人數最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內水平，平均行程也長于國內游客，單個游

－18－客產生的效益也遠高于國內游客。雖然人數相對較少，卻也是一個不可忽

視的群體。

6.3 市場推廣方案和推廣措施

6.3.1 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結合，依托與政府的強大宣

傳網絡，爭取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。6.3.2 充分利用媒體和網絡的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態之

村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網絡上進行造

勢，爭取盡快將度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區的資源，加強與周邊旅游區的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效

果。

6.3.4 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結合當今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護自然，與自然和

諧共處”的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各

地的游客前來觀光。

6.3.5 與政府部門、大企業集團、大教育機構進行合作，成為他們的聯系

單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓、集團活動的舉辦地，并通

過這些精英人士的宣傳，在各行業的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。

－19－第七章 項目建設方案 7.1 建設任務與規模

建設規模：度假村區域規劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預計費919萬元)。

在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設，建設內容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎設施建設，包括土地整理，316國道到景區入口的非支線公

路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區內各場館間道路，停車場，電力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環境整治、森林生態游區盤山游步道(含山體局部加固)、生態公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；

(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元；

(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。

在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設，建設內容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；

(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、其它投資還包括不可預計費489萬元。7.2 設計基本原則

(1)嚴格執行國家和省現行的有關設計規范、規程，以及有關消防、環

保和職業衛生方面的方針政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經濟合理、安全適用，以節省投資、具有地方特－20－色為原則；(3)景點配套設施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當地規

劃的要求。

(4)考慮各公用系統的配套。7.3 項目布局

根據資源環境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能

區，即溫泉健身休閑區、溫泉度假別墅區、森林生態游覽區、鄉村風情體

驗區和外圍控制區。規劃區域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公

路相連。

7.3.1 溫泉健身休閑區

該區塊為整個項目的核心區塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩

側山體植被茂密，生態環境優良。利用基資源環境條件和地形地貌，以及

充分挖掘當地民間傳說等文化遺存，建設一個供人們休閑度假、健身養身

娛樂的場所，主要項目包括度假區入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫

泉沖浪等。

7.3.2 溫泉度假別墅區

該區塊位于村的東側，溫泉休閑健身區的西南側，面積約152000平方

米，地形狹長，兩側溪水潺潺流過，中間多為農田，地勢平坦，空氣清新、生態環境優良。規劃將此區塊建成低容積率的高尚別墅居住區，包括與其

相配套的休閑會所、大型室內健身中心、網球場、幼兒園等。7.3.3 森林生態游覽區

該區塊位于溫泉健身休閑區的東北側，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優越的生態環境。空氣中負氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活

動項目，形成以康體和生態養生為主題的特色功能區塊，是整個項目生態

文化鏈的重要組成部分。7.3.4 鄉村風情體驗區

該區塊面積約30000平方米左右，規劃以體現鄉村農家風情、康體娛

－21－樂、農耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現生態文化與鄉土所息，讓

游客充分感受鄉村生態旅游的精粹。7.3.5 外圍控制區

外圍控制區包括核心建設區以外的山林、水面與村莊，規劃在外圍控

制區嚴禁建造一切影響本區域生態環境的設施，山林采取封山育林措施，以達到涵養水源，防止水土流失的目的；區內居民點應嚴格控制其人口與

建設規模、建筑風格等，使其與度假村的環境相協調。7.4 具體建設內容

由于本項目二期工程預計要在2011年開始動工建設，距今還有三年時

間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計2008年動工，2009年12月完成主要建

設工程，到2010年12月份完成全部建設，總投資10208萬元(含不可預計

費430萬元)。7.4.1 土地征用

項目一期工程擬征用土地面積148000平方米 7.4.2 基礎設施建設

1、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平

方米； 2、316國道至景區入口9米寬非支線公路4.4公里；

3、圍墻、綠化及地下管渠道建設總面積106680平方米；

4、區內場館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規劃長

度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。

5、在廣場的南側和露天溫泉泡澡區各設1個停車場，其中廣場的南側

停車場設置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區停車場設置中小型車輛停車位15個，占地總

面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；

6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設施；

7、景區內8.56公里長的河道環境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生態游區建設寬1.2－1.5米石板盤山路，規劃長度8000米，－22－對盤山路兩側山體進行局部加固；

9、建設生態公廁10幢，規劃建筑面積700平方米；

10、在景區入口、森林生態游區、芙蓉山、水上娛樂中心等處設管理

用房12幢，規劃建筑面積640平方米。7.4.3 主要游賞設施土建

1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設置假山、水池和草坪；

2、建造約10000平方米的廣場，廣場中內設置大型噴泉水池，引入溫

泉水，水中放養熱帶觀賞魚類，水體中央設大型抽象式雕塑；

3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒

店標準建設，建設層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；

4、溫泉貢魚，包括貢魚養殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方

米。

5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館

標準設計，日式風格，計劃日接待人次50人。

6、溫泉水上娛樂中心，設在游泳館東北側，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設面積2500平方米，分淺水池和

深水池；

7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包

括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式沖落至池中。泡澡池邊配有統一的管理房，建筑面

積約300平方米。

8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積5000平

方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內建

中式古典木質天師亭。

9、在鴛鴦泉源的旁邊設雙泉亭，六角木質，中式古典風格，重檐尖頂。

10、在芙蓉山頂設龍珠閣，六角石質，毛石地面，粗木欄桿；

－23－

11、利用芙蓉山山勢，建設1000米長的健身步道，路面采用青石和條

木鋪就。

12、在天師觀南側沿溪流設置香火一條街，開設養生保健館、道教用

品館、特色小吃館等30間，建筑統一采用磚木結構，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.4.4 設備投資

1、配電設備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；

2、溫泉山莊和貴賓樓使用設備，包括大功率中央空調、計算機管理系

統、電信寬帶、服務器、電腦、衛星接收設備、會議室投影、擴音設備、ktv點歌設備、客房內部設備、廚房設備、安全監控設備、美容健身房設備等；

3、溫泉游泳館設備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質

檢測設備等游泳池專用設備及電子儲物柜、桑拿設備等；

4、水上娛樂中心設備，包括人工海浪池設備、滑梯等水上娛樂設備。

5、露天溫泉泡澡池設備，包括spa水療設備等。

6、后勤管理設備，包括電腦、打印機、復印機等；

7、其他配套設備，包括服務處設備、管理用房設備等；

由于度假村使用的各種設備品種多和數量很多，無法一一列舉，因此

只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設備部分數據來源于廣州大浪水上樂園設備有限公司。7.4.5 車輛

1、高層管理人員公務用中高檔四門小轎車1輛；

2、后勤人員公務用中型商務客車1輛；

3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6 材料

包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5 項目建設標準

－24－構、建筑物按《房屋建筑工程建設標準》規定建設。7.6 給排水

7.7.1 給水工程規劃

7.7.1.1 用水量估算參照《水質技術工作手冊》與《室外給水設計規范》等標準，根據規劃區游客規模及各個功能區的實際情況進行計算。

7.7.1.2 輸配水管網布置

度假村飲用水水源需要從嵩市鎮提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側鋪設至用水單位。

溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要

求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據地形埋地鋪設，最大限度地保存水溫。

7.7.2 排水規劃 7.7.2.1 污水量估算

污水量按給水量的80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產生的廢水不計算在內，則日最高污水排放量為410t.7.7.2.2 排水體制

采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入區內河流。所有建

筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態化處理后作為中水回用或排入區內河流。7.7 電力電訊規劃 7.8.1 用電量估算

－25－7.8.2 設施規劃

依托嵩山鎮的輸電系統，向度假村內輸電。根據道路系統規劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3 電訊規劃

依托嵩市鎮現有電訊系統，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務點，并入全國電信自動網，實現國內直播通訊。按照每個景點3—4門的數量計算，電話終端量為20門。7.8 環境影響評估

本項目嚴格執行有關環保要求，對環境進行綜合整治，具有良好的環境友好性，不會對現有環境構成新的污染。7.9.1 項目主要污染物及治理措施

本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環衛垃圾車運出；

(2)所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態化處理后作為中水回用或排入區內河流。7.9.2 設計采用的環保標準

(1)大氣環境質量，達到gb3095—1996《環境空氣質量標準》二級以上；(2)水環境質量要求，達到ghzbl-1999《地表水環境質量標準》相應功能區標準；

(3)聲環境質量要求gb3096—93《城市區域環境噪聲標準》相應功能區標準；

－26－

第八章項目實施進度安排

－27－第九章 投資估算與資金籌措 9.1 說明

本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業，2010年期間邊營業邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。9.2 投資估算依據 9.2.1 編制依據

本投資算參照《省市政工程預算定額》、《省建筑工程預算定額》進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產投資10008萬元(含建設期利息和不可預計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。9.2.2 基礎單價(1)人工預算單價：45元／工日(2)施工用電、用水單價： 電價：0.8元／度

水價：根據《細則》計算公式得0.74元／m2。(3)材料預期單價：

水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設備材料價格：

參考國內市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。9.3 項目建設投資估算

項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經費和宣傳費用200萬元。

－28－

9.3.2基礎設施建設投資估算表

表9—2 基礎設施建設投資估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

－36－

－37－

－38－

－39－

－40－

9.3.4 流動資金估算：

根據經營實際情況，本項目各項流動資產和流動負債的周轉天數和年周轉次數分別為：

應收帳款 存 貨

其中：低值易耗品

原 材 料

現 金 應付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根據上述周轉天數和周轉達次數，并對應年成本費用，可以分別計算出流動資產額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。9.4 資金來源與籌措

本項目一期總投資10208萬元。其中：企業自籌資金7208萬元，申請金融機構貸款3000萬元。9.5 資金償還期測算

還款資金來源如下：

(1)還款期內利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內提取的折舊全部用于還貸。

根據上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設期1.5年)，本項目資金償還期測算詳見附表

7、附表8。

－41－

第十章 經濟分析 10.1 財務評價說明

本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業，2010年期間邊營業邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。10.2 財務評價依據

(1)本項目評價期10年，其中建設期2.5年，經營期9年，參照周邊地區現有成熟景區的旅游招待統計資料，結合度假村的總體建設目標，度假村正常經營后，年招待人數將在20萬人左右，并能實現每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經營邊建設的過程，經營期第一年為預計收入水平的50％，第二年為預計收入水平的70％，第三年為預計收入水平的90％，第四年開始正常經營，同時考慮到度假村的建設規模和接待能力，度假村的年最高接待人數定為50萬。

(2)本項目在產品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10％計算，餐飲成本根據經驗數據確定為45％，住宿成本按照收入的35％計算，娛樂和購物成本按照25％計算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，附加費按工資額的17.5％計取，主要用于社會保險費、醫藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為211.06萬元。在計算工資及福利支出時，已經考慮了每年的工資增長因素。

(4)折舊按平均年限折舊法計算，構筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機器設備和環境小品等平均折舊年限為10年，殘值

－42－率取5％，年折舊率為9.5％；

(5)修理費用：設備按2％預計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預計。(6)財務費用按項目所申請的貸款額，根據商業銀行一年期貸款年利率7.47％計算。企業自籌資金不計利息。

(7)銷售費用前三年按銷售收入的1％計算，三年后按0.5％計算。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。(9)財務折現率按8%計算。10.3 營業收入和營業稅金及附加估算 10.3.1 預期營業收入明細表見下表(8－1)： 表10.1預期營業收入明細表

－43－明細情況情參見表10－2：度假村預期收入計算表 10.3.2 銷售稅金及附加

營業稅5％，各項附加稅費為營業稅的10％。10.3.3 所得稅、公積金和公益金

按年利潤總額(扣除以前年度虧損后數)的25％計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。10.4 總成本及經營成本估算

本項目產品各年總成本費用估算見附表5。

由項目附表5可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用17.22％，可變成本費用為占總成本費用82.78％。10.5 財務效益分析 10.5.1 盈利能力分析

經測算，本項目的投資利潤率為：35.85％，計算公式：投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資100％。(年平均利潤總額指標詳見附表6)；靜態投資回收期為5.9年(含項目建設期1.5年)，財務內部收益率19.51％(稅后)，財務凈現值5248萬元(稅后)。10.5.2 清償能力分析

經測算，建設項目計算期內資產負債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強。(上述指標詳見附表

8、附表9)10.6 不確定性分析

敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。如項目投資后能獲得預期收入7458.09萬元，項目計算期可得凈現金流量8943萬元；如預期收入增加10％，達到8203.90萬元，則可得凈現金流量13425萬元；

如預期收入減少10％，只有6712.28元，則只可得凈現金流量4460萬元。

如本項目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現凈現金流量負數。

－44－

－45－

－46－

度假村預期營業收入計算表

表10－2  金額單位：人民幣萬元

－47－第十一章 項目組織與管理、勞動定員和人員培訓

11.1 項目組織和管理

為確保項目建設的順利實施，切實提高工程建設質量和效益，項目建 設必須按照有關房屋、公路建設技術規程開展，并按基本建設程序對項目實施管理。

項目的建設由度假村開發有限公司負責，為了項目的順利實施，開發公司擬聘請縣旅游、交通、建設、農業、林業等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。

公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司法人代表將由擔任。11.2 管理機構設置和職能劃分

度假村有限公司內設辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項目建成后，按企業組織統一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業務素質；同時建立健全各項運行管護規章制度，認真貫徹實施。(參見組織機構設置圖)11.3 勞動定員

參見表11.1：崗位定員表

組織機構設置圖：

－48－

11.4 項目經營管理措施

(1)為了保證經營的順利進行，公司將聘請專業的酒店管理咨詢公司，對企業內控制度進行優化，制定財務管理、資金管理、費用管理、生產管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應的獎罰措施，爭取用制度規范員工的行為。

(2)度假村的日常經營管理將由聘請的酒店專業管理人員進行。(3)與地方旅游管理部門加強協作，明示投訴電話，建立健全監督機制，加強度假村工作人員的職業培訓教育，增加工作人員的綜合素質，維護游客的正當權益。(4)落實實全管理措施，加強游客安全管理，完善安全工作預案，杜絕重大安全責任事故。(5)落實旅游市場管理措施，加強管理，杜絕商業欺詐行為。(6)落實環境衛生管理措施，加大衛生管理投入，保證游客飲食衛生。－49－11.5 人員培訓

項目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業畢業的大中專畢業生，在基層鍛煉一段時間后充實到中、低層管理崗位，普通的服務人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術培訓措施有：

(1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學習；(2)聘請禮儀公司對酒店服務人員進行酒店禮儀培訓；(3)鼓勵員工進行相關專業的學習和考試，并給予相應獎勵；(4)選派文化程度高、工作責任心強的員工到有關大專院校進行短期培訓。11.6 勞動保護與安全

1、景區內室外、室內消火栓及消防水管路應配備齊全。同時還必須配備足量的干粉滅火器，對員工進行林區用火安全培訓，確保安全。

2、對項目可能產生的污染源按前述治理措施進行治理。

3、電氣線路及電氣設備按電氣設計規范要求均有可靠接零、接地保護。

4、電器外露部件都設有防護罩，以防發生意外損傷事故。

5、對操作人員均需進行技術培訓和安全教育，經考核合格后方可上崗操作。

－50－第十二章、可行性研究的結論及建議 12.1 可行性研究結論

本項目一期工程主要經濟評價指標如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬元(4)投資利潤率35.85％(5)銷售利潤率49.07％(計算期平均)(6)銷售利稅率54.62％(計算期平均)(7)靜態投資回收期5.9年(含建設期1.5年)(8)動態(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)(9)財務內部收益率(稅后)9.51％

從以上各項經濟評價指標來看，本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財務內部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產負債率、流動比、速動比適中，在項目全部計算期內經濟運行和財務狀況良好，產品市場潛力大。由此可見，本項目的安全系數較大，抗風險能力強，并有較好的社會效益，能促進縣旅游產業的發展。從財務角度看本項目的建設是十分必要的，也是切實可行的。12.2 問題與建議

該項目符合國家產業政策，具有良好的經濟效益和社會效益，建議加快項目實施，以保證整個項目的健康發展和達到預期目標。

－51－固定資產投資估算表

附表1金額單位：萬元

－52－土建工程及無形資產投資明細表

－53－設備投資明細表

－54－流動資金估算表

－55－**當年所需流動資金－前一年所需流動資金

在計算應收帳款時，我們考慮到其他收入都為現金交易，只計算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預計現金交易占80％，欠款占20％。根據酒店業經驗數據，原材料成本預計占餐飲成本的70％，占娛樂與購物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投資計劃與資金籌措表 －56－固定資產折舊估算表

－57－

2010年1月份開始計提已完工部分工程和設備的折舊，2011年開始計提一期項目全部折舊。2010年運營時尚未建好工程和設備包括：

1、天師觀的全部；

2、基礎設的部分，預計為10%。這部分設和設備將在2011年開始投入使用，并計提折舊。

利潤及利潤分配表

附表6

－58－營業收入和銷售稅金及附加估算表

附表6－1單位：萬元

－59－

資金來源與運用表

－60－

借款還本付息計算表

附表8 單位：萬元

－61－

建改期利息已記入固定資產成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動投資，還本資金只能從2011年開始產生的效益歸還。在計算項目最大還款能力時，不考慮二期項目的新增投入。

資產負債表

附表9

－62－

2.流動比率： 3.速動比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 財務現金流量表（增量全部投資）

－63－

－64－

第二篇：溫泉度假村情況調研報告

xx縣象鼻溫泉度假村地處縣城東南面，距縣城九公里象鼻上腳下。這里xx龍洞河兩岸綿延的群山穿過，山清水秀，環境清幽。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠遠超過國家飲用水限量標準，被國家地礦部認為優質珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當接近，象鼻溫泉被當地及周邊縣群眾視為神泉。

為適應社會發展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進行開發，并初步形成xx縣老干部療養中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務項目。隨著象鼻溫泉的初步開發，xx象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。因規模小，設施簡陋，象鼻溫泉已滿足不了市場需求，為適應市場需求，經申報，90年代象鼻溫泉被列為玉溪市旅游開發項目，并逐步行形成旅游、會議、住宿、餐飲、沐浴、旅游、種養殖及加工、商貿等為一體的旅游休閑度假區，象鼻溫泉度假村已取代了原來的象鼻溫泉療養院。隨著硬件、軟件及服務水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級森林公園；二星級旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區店；全國殘疾人游泳訓練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會議、培訓的理想之地，贏得了良好的聲譽，實現了社會效益、經濟效益和生態環境等多重效益，充分發揮了xx對外窗口的宣傳和服務作用，為xx縣旅游事業的發展奠定了比較好的基礎。

走過二十多年的發展歷程，看看xx象鼻溫泉度假村面臨的現狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設施老化，很多建筑物因自然損耗及保養方面的原因，已經變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護，已被安監和質監部門限期停業，現在正在翻新和改造之中，預計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛生間墻體浸水，小賓館已經停止使用三年多。第二是欠債大，資產負債率高，度假村正常運轉困難，按改制資產評估部門披露，度假村資產負債總額達四千多萬元。目前，度假村長期、短期、應付、預收會計科目反映債務六十多戶，多的一戶達一千多萬元，少的也有幾萬，遇過年、節日到度假村討債的人絡繹不接，主要負責人接待來人和電話應接不暇，處于兩難的境地。因欠信用社、農行、建行貸款，度假村對公往來結算處于一種違規操作狀態，因為如果度假村在銀行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務（一是確保正常經營；二是確保資產不流失；三是維護好現有的職工利益），我們應對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護度假村正常運轉。第三是設施功能檔次低，不夠齊全。僅從度假村的會議室看，目前還沒有一個具備一定規模和一定檔次的會議室，遇到超過150人的會議都沒有辦法接待，目前，我們對原有的會議室進行了改造，但原有的格局不允許作出上規模的會議室，僅僅是在原有的基礎上作了裝修提檔，仍然滿足不了市場需要。第四是服務水平低，主要反映在硬件設施差，軟件服務水平難以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企業長期處于將改制又遲遲動不了的狀態。20xx年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，20xx年11月縣政府下發了度假村改制文件，時至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時改制、怎么改仍不明朗，長期如此，造成了職工思想不穩定，相關職工的學習培訓很難安排，極不利于職工技能和服務水平、服務態度的提高，即使有高技能的職工也隨時存在被別的企業挖走的可能，因我村服務水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時有發生，存在很多說的度假村成為xx乃至很多地方服務人才的培養基地。第五是資源開發水平低，盡管走過了二十多年的發展，度假村仍停留在簡單的吃、住、沐浴、旅游水平，水資源和服務的延伸和檔次遠遠滿不足不了市場的需求。第六是周邊環境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區山紅水濁，與一個森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識、發展意識，什么都以自我為中心，導致整個經營環境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓班，縣公安部門抽調了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環境的好壞。

從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當做一個真正的企業來做，由此導致了政企不分、職責不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發展的最好時期內部管理混亂，據歷史資料反映，度假村在90年代中期前后經營十分火爆，最好年份的營業收入高達900多萬元，這么好的收入水平和當時的人員工資及低物價水平沒有積累和發展，我覺得內部管理存在問題，因為度假村很多項目建設是靠貸款和各級政府部門補助建設的。第三是投資失誤。度假村現在資產負債總額四千多萬元，如果將投于礦泉水廠和保健中心的負債剝離出去，度假村的其他負債不足2000萬元，盡管承擔政府多年的低價接待，度假村的資產仍然是一塊優良的資產，目前的日子還不至于到這般田地。

對度假村今后的發展，縣委、政府已明確提出改制和招商引資，我覺得這是發展的方向，是企業發展和xx做大做強旅游業的必然選擇，大的方向不應被一時的困難而迷失，改革和招商是為了求的度假村更快更好的發展，這一觀念不但要讓職工認同，也要提高廣大群眾特別的度假村周邊群眾的認可，改制和招商必然帶來度假村和周邊共贏和發展，如果一直以現行的體制運行，最后只有死路一條，目前我們已深感度假村運行的困難，如果在不走引進項目和資金、提檔升級的路子，度假村和周邊群眾的發展將變成一潭死水。要想做大做強xx旅游也的設想也是空想。

第三篇：溫泉度假村經營分析報告

楚天瑤池溫泉度假村

經營分析報告

目錄

第一章

項目簡介

一、基本資料????????????????????????4

二、項目地理位置??????????????????????4

三、地區溫泉基本情況調查及分析???????????????5 第二章

項目規劃設計

一、設計理念????????????????????????6

二、表現形式????????????????????????7

三、設計內容????????????????????????7 第三章

溫泉定位

一、整體定位分析??????????????????????8

二、溫泉檔次及分析?????????????????????9 第四章

溫泉客源市場分析 第五章

功能規劃

一、溫泉功能規劃?????????????????????10

二、溫泉產品主題定位及功能規劃??????????????11

三、溫泉房務及其他功能??????????????????12 第六章

度假村各部產品具體特征

一、溫泉及康樂??????????????????????13

二、房務?????????????????????????15

三、餐飲?????????????????????????16

四、康樂?????????????????????????16 第七章

價格定位

一、溫泉及理療??????????????????????16

二、房務?????????????????????????16

三、餐飲?????????????????????????17

四、康樂?????????????????????????17 第八章

經營分析預測

一、培育期預測??????????????????????18

二、正常期預測??????????????????????18

三、贏利分析???????????????????????19 第九章

附言????????????????????????19 綜合結論

第一章 項目簡介

一、基本資料

1、楚天瑤池溫泉度假村是一家按國家四星級標準投資及興建的以養生健康為主題的，集休閑度假，溫泉旅游及觀光農業為一體的溫泉養生、旅游度假區，由湖北金文投資有限公司將湖北省咸寧市軍分區招待所改（擴）建，總建筑面積約19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天溫泉池（40個左右的池）及配套的海鮮酒店及咖啡、休閑保健娛樂等設施，2007年6月全面動工，目前公司己投資4000多萬元建設完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營業。

2、公司對項目的定位及總體要求

對本項目的定位為：溫泉第一品牌、服務第一，突出溫泉、保健、養生、休閑、度假五大主題。本項目進行高水平規劃，高檔次建設,高標準服務和管理。

3、公司對項目的發展戰略規劃

對項目的發展戰略為：以溫泉為龍頭帶動酒店、餐飲、文化娛樂等項目，打造綜合旅游勝地。

二、項目的地理環境

1、地理位置：

楚天瑤池溫泉度假村地處 “中國六大溫泉圣地” “桂花之鄉”咸寧市溫泉區，坐落在 “華中第一泉”中心地段，“華中第一泉”水源為我公司擁有，泉井水在國內少有，度假村處于中心城區，有山有水，有古樹，緊鄰潛山國家森林公園，這里依山傍水，門前淦河靜靜的流水，景色迷人，古樸典雅清凈宜 人。享有“天上人間，瑤池溫泉”之美譽。

2、交通環境：

楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號，北距省會武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北重鎮岳陽，離湖北省會長沙市也只有2小時的車程，東接避署勝地九宮山、西交三國古戰場赤壁，均在數十公里之內。

三、地區溫泉基本情況調查及分析

1、咸寧優越的地理位置。

咸寧市是長江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長江黃金水道與京廣鐵路大動脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內四線（京廣鐵路、106、107國道、京珠高速公路）穿南北，一水（長江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區位優越，素有“華中南大門”之稱。

2、咸寧的旅游業發展迅速，有較好的前景。

近年來，咸寧市旅游業對拉動作用日漸明顯。據統計，咸寧已擁有星級飯店40家，國內旅行社37家，國家A級景區9個，旅游業直接從業人數3.1萬人，間接從業12.6萬人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游創匯約975.3萬元，接待國內游客430萬人次，接待旅游總收入15億余元，近5年，咸寧旅游總收入年均增長率為12.6%，高于全省平均水平約2個百分點。

3、在圈內城市中，咸寧發展旅游業具有得天獨厚的發展優勢： 資源富集，文化底蘊深厚。全國6大類86小類旅游資源類型，咸寧市就有46小類。

交通便利，可進入性強。區位優越，戰略地位顯著。政策開明，投資環境良好。

4、咸寧是名副其實的溫泉之鄉，特點是水源豐富，水質優于其他地區。非常適合溫泉旅游業發展的需要。

第二章 項目規劃設計

一 設計理念 1 自然生態理念

精致的綠化園林，水景及冰霧的融合，仿如走進無喧無塵的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和諧的環境

度假空間的營造較好，隨著市場環境的變化，過去單一的溫泉已經演變成綜合性休閑度假溫泉，并呈現水質要求高、游樂項目多、旅游功能全、生態環境美、服務質量優等特點。因此，現代溫泉的開發，必須充分滿足游客在娛樂、休閑、保健、安全、衛生等方面的心理需求，瑤池溫泉根據本地資源特點合理配置多種專業設備。3 健康度假理念

溫泉休閑及養生。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養的物質享受，提升到符合現代消費的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達到養生和休閑效果的時尚旅游。4 純粹中國風

匯集中國風、楚文化之精華，打造以中國式溫泉文化為主題的公園。令游客充分感受到高素質，高水平的東方溫泉服務。5 經濟管理的理念

針對度假村的實際情況，應圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質量管理制度，做到“樹品牌、創形象、出質量、增效益”。二 表現形式

溫泉區與酒店的其它項目表現一致，形成一個整體的中國式風情溫泉酒店主題，住宿區。餐飲區，溫泉區，室外園林，各式的景觀，溫泉水與景觀水，噴霧與燈光景觀形成了一體化的組合。1 室內與室外溫泉區的互動 2 景觀的互動 溫泉區的噴霧與燈光景觀的組合 4 溫泉水與景觀水的互動 三 設計內容

中國的溫泉度假從第一代單純的泡溫泉，已經發展第五代度假溫泉。溫泉度假酒店競爭力的硬件環境是通過設計巧妙構思的。溫泉硬件環境包括環境景觀、游樂設施、水處理設備和住宿及配套設施，強調生態休閑、水上娛樂、安全衛生、舒適寫意。1 溫泉關聯形態規劃 2 溫泉建筑規模及布局規劃 3 溫泉設備的設計 4 溫泉環保的設計 5 溫泉燈光及裝飾的設計 6 溫泉園林的設計 7 溫泉水療的設計

第三章 溫泉定位

一、整體定位及分析

楚天瑤池溫泉度假村整體定位為應以溫泉養生為主，休閑度假、觀光旅游為輔，美麗、保健、運動和美食為特色的四星級園林式溫泉度假村。這個定位有以下涵義：

1、四星級

即設施設備達到或超過國家四星級酒店評分標準。定位為四星級的理由：

? 四星級能最大限度地拉動地塊整體的價值 ? 資料表明，酒店星級越高，經營情況越好 ???投入資金局限

2、園林式

是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。定位為園林式溫泉的理由：

? 中國溫泉文化已經發展到度假、休閑、養生、旅游的新時代，倡導人與自然的親近。

???依山而建，在溫泉池中全城景一收眼底，瑤溫泉度假村泡池位置本身的優越感。

3、溫泉養生為主

? 咸寧是華中第一泉，溫泉資源豐富，人們本身對溫泉的接受形成了習慣，但是沒有更深的認識，尤其溫泉養生的價值概念

? 發展迅猛的咸寧和中高端人群渴望高品位和檔次的溫泉出現。? 第五代溫泉的到來和咸寧市場當今的需求。

4、美麗、保健、運動和美食為特色（差異化經營、亮點）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經濟的魅力

◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國才真正體現，中國僅在幾個一類城市做的有點味道，咸寧目前沒有，利潤較大 ◆

結合溫泉的中醫保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運動，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現代人對吃最舍得，特別是美味餐飲

二、溫泉檔次定位及分析

溫泉檔次定位為高檔次，服務第一、全國領先、國際接軌。定位依據：

? 高檔次產品能最大限度拉動項目整體的價值 ? 高檔次產品符合政府對本項目的要求和市場的需求

? 高檔次產品與項目的其他業態如四星級酒店能最大限度地匹配。

第四章、溫泉市場客源定位及分析

1、按來源地細分

? 一級客源市場 湖北武漢及下屬縣市

武漢本地將涌現大量的溫泉客源。泡溫泉時下已成為湖北的流行消費行為，湖北地廣人多，隨著武漢經濟的發展，追求自然、健康已經成為人們最新的生活方式。

我們預計湖北武漢及本地客源將占70％左右 ? 二級客源市場

湖北省包括河南、安徽、湖南在內的周邊省市 隨著旅游市場的發展及我度假村銷售市場的完善，我公司將在湖南長沙、岳陽、河南鄭州及南京等其他省中心城市設立辦事處，加大對華中第一泉的宣傳力度，最大程度宣傳并充分利用本地溫泉資源優勢，吸引省外團隊及專業休閑團隊市場資源，預計省級國內的客源將占25％左右。? 第三市場

國際客源市場。

隨著中國在國際社會的地位不段提升，來中國旅游的國際游客將大幅度增長，而湖北豐富的旅游資源則是他們理想的旅游勝地。故這部分客源占5%左右。

第五章 功能規劃

一、溫泉功能規劃

1、建設溫泉養生、生態、旅游度假村

項目位于咸寧市溫泉區，景觀環境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務酒店及洗浴會所模式進行重新設計和創新，結合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風格設計營造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗的滿意度。

2、創建主題溫泉度假村。

本項目溫泉開發的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結合在一起，形成自己鮮明的特色。游客在浸泡溫泉的同時可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂項目。

3、引進新奇游樂項目。

度假區村一般觀光旅游區的不同主要在于游客停留時間較長，需要配套較多的娛樂項目。瑤池溫泉度假村在經營項目上不斷創新，增設卡拉0K、棋牌、高尚娛樂、網吧、閱覽室、咖啡廳等項目，并提供高檔次健身器材，給客人提 供全位的休閑娛樂空間，讓休閑娛樂成為游客泡溫泉之外的另一愛好。

二、溫泉產品主題定位及功能規劃

1、溫泉產品主題定位

本著區域比較的原則，對溫泉歷史進行深入的研究，規劃組創新地提出以園林塑環境、以養生文化為主題的產品定位。針對都市居民飽受城市環境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創造清新的自然生態環境，引入放松的參與性項目，打造本項目形象從靜態的傳統泡溫泉形象轉變為新項目、新體驗的溫泉養生旅游主題形象。為豐滿這一形象，規劃從溫泉養生全方位對產品進行規劃：

? 養生環境：培育以花卉植物為特色的自然清新的養生環境； ? 養生活動：通過溫泉、水療、藥泉、石板玉、魚療、礦物鹽漂浮、沖浪等溫泉產品或衍生產品增強保健作用。

???通過針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業養生保健設備設施等進行專業養生治療；

? 養生教育：對游客進行養生知識咨詢及宣傳，令游客長期受益； ? 養生套餐：針對游客身體狀況提供有針對性的養生套餐，從身心一體全方位養生。

3、溫泉產品功能規劃

溫泉區是本項目的重中之重和核心吸引力。溫泉區規劃分為九個區，設計日接待能力為3000—5000人：

? 溫泉接待區 ? 戲水娛樂區 ? 藥療養生區 ? 溫泉水療區 ?

觀景區 ? 綠地休閑區 ?

沖浪區

???兒童戲水區及其他????休息區?

按照溫泉規模的分類，設計接待能力1000以上的溫泉為大型溫泉，本項目定位為大型溫泉的依據：

? 項目要做到溫泉咸寧第一，首先在規模上要有所體現；

? 大型溫泉能帶旺項目整體的人氣，最大限度地拉動項目整體的價值；

? 本項目地理位置及區位優勢良好，具備興建大型溫泉的條件； ? 咸寧溫泉市場客源非常充足；

? 該項目將成為咸寧市政府重點亮點項目；

三、溫泉房務功能定位及分析

按四星級酒店功能定位，特色別墅,豪華VIP套房，與周邊環境溶為一體。

四、溫泉餐飲功能定位及分析 特色自助美食

五、溫泉娛樂功能定位及分析 體現時尚休閑，與休閑度假形成互補

六、溫泉康體功能定位及分析

中國古老的中醫保健與國內外特色保健的結合

七、溫泉會議功能定位及分析

會議功能設置如下：

多功能廳：322平方米，容納500人，可分割成2個中型會議室 中會議室：2個，各容納100人 會議前廳、休息廳、貴賓接待室

八、其它營業板塊功能定位及分析 其他營業板塊有商務中心、超市、網吧等

第六章 度假村各部產品具體特性

一、溫泉及理療

1、名藥池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、礦鹽浴、水療、魚療、石板玉、沖浪、九龍池等：利用度假村豐富優質的深井礦泉水水溫52度，且富含多種對人體健康有益的礦物質微量元素，均超過天然礦泉水質的國際標準，具有軟化血管、降低血壓、調節神經等功效，并可預防心腦血管、骨關節及神經功能紊亂等引起的多種疾病。且水質屬低鈉鹽、重碳酸鈣鎂型，有益于人體健康。

2、動感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢幻，留戀往返。

3、溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細孔張開迅速排汗，能排除體內汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對人體有益的礦物微量元素，對患有腰肌勞損、坐骨神經及風濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。

4、SPA區涌泉氣泡浴：利用自池底涌出強力的氣水合流之溫泉水，創造出水面翻涌奔騰之動力，讓人在其上及四邊有搖動之刺激感，屬于較具刺激性之休閑娛樂功能，感受刺激并靠附近支撐點將全身做不同姿勢的翻滾，享受超音波氣泡按摩。

5、SPA泉浴香熏護理：以各式SPA水療設施為特色，兼備藥浴美容美體、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項目。

6、中藥鹽足浴：利用浴鹽中礦物質及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經，促進血液循環，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。

7、國醫館：老中醫為客人提供全方位健康咨詢服務。

8、乂打園：童男童女為客人獻上獨步海內妙不可言的華佗乂打術，使您的精、氣、神恢復到最佳狀態。

9、中醫保健按摩：通過推、揉、拿、拔、滾、打等諸多手法，作用于人體體表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有規律的一整套手法操作，達到疏通經絡、暢通氣血、調節臟腑、平衡陰陽的治療目的，以起到強身健體、預防和治療疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活動關節為主，手法簡練實用，主要分為仰臥位、側位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關壓法、點揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個部位，浴后經泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復體能，還可增強關節韌帶的彈性和活力，恢復正常的關節活動功能，達到促進體液循環、保健防病、健體美容之功效。

11、日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉拉舉法等作用 于人體76個部位，達到消除疲勞，促進血液循環、保健防病、恢復體能健體美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用單食指扣拳法、單拇指腹推法、單食指刮法、拇指尖端按壓法、雙指鉗法、雙拇指指腹推法、雙指或多指扣拳法、雙食指刮法、單指定點滾法、單指中節背面滑按法等十余種手法，運用血液循環原理、神經反射原理、心理作用原理、生物全息原理、經絡原理，對足部64個原射區進行按摩，使體內不正常的失衡狀態恢復到正常而協調的狀態，從而起到治病與保健作用。

溫泉及理療區將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來成功人士理想的第三生活空間。

二、房務

1、客房：具有完善的服務，高檔、安全、舒適的環境設施，配以送餐服務、電話服務、寬帶上網服務、數字電視點播系統、酒水服務、商務服務，兼具團隊、會務消費，創造良好的客房占有率。

2、別墅區：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨立的客房、會客、休閑、娛樂的私密空間，并且具備室內及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費層次，為優化細分市場提供硬件保障。

3、會議中心：設有高檔的裝修環境，齊全的視聽、演示系統、播音系統、適中的容量設計及多功能會議廳，可兼作會議及宴會廳之功能。作為與酒店商務活動配套，以及可作為商品展示多功能廳之靈活功能，為客房、餐飲及其它項目的開發利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商務中心：以打字、復印、電話、傳真、國際互聯網、票務預定服務為主，以完善的與客服務，精良的設備保障，滿足酒店及周邊地區商務活動需要。

5、精品超市：提供醫藥品、衛生用品、個人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀念商品、地方特產等，銷售以酒店住客為主要消費對象，經營以簡練精致的商品、藝術的陳列、配套的價位以滿足顧客需要。

6、總臺：提供預定、咨詢、行李及貴重物品寄存、受理入住和退房等服務。

三、餐飲

1、為散客創造良好的自助美食空間。

2、以簡捷、營養配套原則，提供免費早餐以及十六小時客房送餐服務。

四、康樂

1、KTV包房：以高雅的設備、寬敞的營業面、一流的視聽設備，獨具風格包房，親切、周到、快捷的服務品質，創造商品的附加值。

2、網吧、乒乓球、臺球及其他健身設施，提供全方位的休閑健身空間。

第七章 價位定位

一、溫泉及理療 1、168元/每人次（24小時內在溫泉區不限次享受），入住客房客人泡湯五折優惠，可反復多次泡溫泉。

理療項目、搓背、搓鹽、足療等具體項目價格表另定

二、房務部

1、根據咸寧酒店業目前現狀，以及結合瑤池溫泉度假村投資、地段、競爭和季節、業主的背景、接待工作需要，根據不同房型，采用門市價、團隊價、季節價，根據度假酒店特性采用平日、周末假分段價格政策。基本以以下價格為基礎（門市價），大假期房價上浮15%：

（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標 準 房：92間 680元/間·天 380元/間·天 420元/間·天 套 房： 9 套 980元/間·天 580元/間·天 680元/間·天（2）別墅區：（室內可泡湯）

門市平日 周末 豪 華：2棟 2888元/棟 1888元/棟 2288元/棟

2、會議室：

會議中心：大會議室2000元/4小時，全天3000元/8小時； 小會議室1000元/4小時，全天1500元/8小時

3、商務中心：參照四星級酒店標準

4、商品中心：利潤率為70%

三、餐飲部

1、西餐廳/特色快餐美食、海鮮 營 業 時 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服務：加收服務費15%，綜合毛利率70%，時段另擬。

四、康樂部

可根據季節不同采取折扣形式進行促銷。

1、KTV包房：房間費均價580元/晚，另加收15%服務費。

直接成本：酒水30%，送餐40% 營業時段：14：00PM～02：00AM

第八章 經營分析預測 經過遠程對周邊酒店的調研、了解，作出培育期預測、正常經營期預測。具體如下： 一 培育期預測

培育期預計為6個月，培育期第1—3月出租率按50%預計；第4—6月按60%、70%、80%遞增。二 正常經營期預測

預計培育期后年營業收入額5000萬元，減營業稅后收入額4725萬元，GOP利潤2363萬元，利潤率50%；（1）營業收入預測 預計年營業收入額5000萬元。其中：

客房收入980萬元，占總收入的 20%；(日收入2.7萬,根據武漢四星級酒 店均價300元左右,入住率75%計算)餐飲收入370萬元，占總收入的7%；

溫泉、康樂收入3600萬元，占總收入的72%。(平均每天接待600人,溫泉 門票按照168元6折100元的基礎上,合計日收入6萬,康樂收入4萬元, 合計10萬/日)其他收入50萬元，占總收入的1%。（2）費用預測

預計年費用額萬2363元，占總收入的50%。A 營業成本

1、溫泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐飲成本 40%

4、娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預計是營業凈收入的15%。（2）能源支出：預計占營業凈收入的7.8%。（3）工程維修支出：預計占營業凈收入的0.5%。（4）銷售廣告費用：預計占營業凈收入的6%。（5）其它行政費用：預計占營業凈收入的0.6%。

（6）管理公司管理費用：預計基本管理費為含稅營業總收入2%，獎勵管理費為經營利潤的3%。（7）所得稅按5.5%計算。

（8）折舊率綜合為12% 其中工程裝修、設備、家具費用按8年折舊，開業用品及開辦費按5年攤銷。

三、盈利預測

GOP利潤2363萬元，利潤率50%。

綜 合 結 論

綜合以上所述，以及經濟分析，說明瑤池溫泉度假村項目有很多優勢，只要經營策略得當，運用科學、嚴謹的酒店管理體系及務實、敬業、無私的專業人才，通過嚴格的內部管理、成本控制，加強并提高員工及管理人員素質及整體運作水平，形成一定企業經營文化，瑤池溫泉度假村項目的發展前景是可觀的，完全可創造出湖北及周邊地區乃至中國華中溫泉度假業經營的典范。

湖北有兩大溫泉資源，瑤池、龍佑、湯池三大溫泉點，據調查，目前，龍佑及湯池溫泉的營業額均在8000萬/年左右，溫泉效益非常可觀。附言：

目前由于物價上漲及人力成本的增加，最終投資完本項目預計需增加3千多萬，如貴公司認為該項目潛力較大，可派人對我公司進行現場考察評估。目前該項目是以咸寧軍分區招待所改（擴）建工程對外建設營運，相關網站正在建設中，至于合作方式，可以雙方協商確定，目前我公司的體制操作便利，沒有其他股東和銀行借款債務。20

第四篇：溫泉度假村情況調研報告

**縣象鼻溫泉度假村地處縣城東南面，距縣城九公里象鼻上腳下。這里**龍洞河兩岸綿延的群山穿過，山清水秀，環境清幽。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠遠超過國家飲用水限量標準，被國家地礦部認為優質珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當接近，象

鼻溫泉被當地及周邊縣群眾視為神泉。

為適應社會發展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進行開發，并初步形成**縣老干部療養中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務項目。隨著象鼻溫泉的初步開發，**象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。因規模小，設施簡陋，象鼻溫泉已滿足不了市場需求，為適應市場需求，經申報，90年代象鼻溫泉被列為玉溪市旅游開發項目，并逐步行形成旅游、會議、住宿、餐飲、沐浴、旅游、種養殖及加工、商貿等為一體的旅游休閑度假區，象鼻溫泉度假村已取代了原來的象鼻溫泉療養院。隨著硬件、軟件及服務水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級森林公園；二星級旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區店；全國殘疾人游泳訓練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會議、培訓的理想之地，贏得了良好的聲譽，實現了社會效益、經濟效益和生態環境等多重效益，充分發揮了**對外窗口的宣傳和服務作用，為**縣旅游事業的發展奠定了比較好的基礎。

走過二十多年的發展歷程，看看**象鼻溫泉度假村面臨的現狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設施老化，很多建筑物因自然損耗及保養方面的原因，已經變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護，已被安監和質監部門限期停業，現在正在翻新和改造之中，預計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛生間墻體浸水，小賓館已經停止使用三年多。第二是欠債大，資產負債率高，度假村正常運轉困難，按改制資產評估部門披露，度假村資產負債總額達四千多萬元。目前，度假村長期、短期、應付、預收會計科目反映債務六十多戶，多的一戶達一千多萬元，少的也有幾萬，遇過年、節日到度假村討債的人絡繹不接，主要負責人接待來人和電話應接不暇，處于兩難的境地。因欠信用社、農行、建行貸款，度假村對公往來結算處于一種違規操作狀態，因為如果度假村在銀行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務（一是確保正常經營；二是確保資產不流失；三是維護好現有的職工利益），我們應對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護度假村正常運轉。第三是設施功能檔次低，不夠齊全。僅從度假村的會議室看，目前還沒有一個具備一定規模和一定檔次的會議室，遇到超過150人的會議都沒有辦法接待，目前，我們對原有的會議室進行了改造，但原有的格局不允許作出上規模的會議室，僅僅是在原有的基礎上作了裝修提檔，仍然滿足不了市場需要。第四是服務水平低，主要反映在硬件設施差，軟件服務水平難以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企業長期處于將改制又遲遲動不了的狀態。2006年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，2006年11月縣政府下發了度假村改制文件，時至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時改制、怎么改仍不明朗，長期如此，造成了職工思想不穩定，相關職工的學習培訓很難安排，極不利于職工技能和服務水平、服務態度的提高，即使有高技能的職工也隨時存在被別的企業挖走的可能，因我村服務水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時有發生，存在很多說的度假村成為**乃至很多地方服務人才的培養基地。第五是資源開發水平低，盡管走過了二十多年的發展，度假村仍停留在簡單的吃、住、沐浴、旅游水平，水資源和服務的延伸和檔次遠遠滿不足不了市場的需求。第六是周邊環境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區山紅水濁，與一個森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識、發展意識，什么都以自我為中心，導致整個經營環境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓班，縣公安部門抽調了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環境的好壞。

從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當做一個真正的企業來做，由此導致了政企不分、職責不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發展的最好時期內部管理混亂，據歷史資料反映

第五篇：溫泉可行性報告

關于丹東市溫泉區房產開發的可行性分析

一、房地產行業前景

中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：

1．城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。

2．中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。

3．投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。

4．改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。

5．2010及2011年諸多對房地產調控政策的出臺，這一系列政策被稱為史上最嚴厲的調控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。

二、二三線城市房地產市場前景

一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。

新一輪房地產調控政策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。

三、關于別墅市場

別墅市場成交數據顯示，中高端別墅已經占據市場成交主力，或將成為別墅開發主流產品，整體聯排別墅市場在2011年出現逆勢上漲的態勢。

目前聯排別墅的設計相比從前有了長足進步，在社區氛圍、居住舒適感方面更符合中國人的居住習慣，對于改善型別墅居住需求者具有一定吸引力。一是限購政策將大批投資客群擋在了市場之外，使得其被動退出市場；二是近期房產稅的傳言使得客戶在購入別墅產品時更加謹慎，別墅投資不斷減少，自住改善型購買所占比重不斷增加。但考慮到房產稅可能會從擁

有房屋數量上征收，也可能會以房屋價值作為衡量標準，因此高總價豪宅別墅成交呈現下滑趨勢，而小戶型、低總價的中高端別墅走強態勢明顯。

展望2012年，房地產調控沒有放松的跡象，手握購房資格的人更傾向于優中選精。別墅的開盤放量給了購房者更多的選擇，導致成交量上揚。產品品質確屬優良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場。在CPI持續走高、通貨膨脹的宏觀大環境和稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。

四、關于遼寧省溫泉小鎮項目

自遼寧省抵港展開大規模招商以來，省政府確定了沿海經濟開放開發戰略。沿海經濟開放開發戰略于2009年正式納入國家發展戰略，此經濟帶毗鄰渤海和黃海，包括大連、丹東、錦州等6個城市行政區，海岸線長2920公里，規劃總面積2000多平方公里，是中國最后一個沒有整體開發的沿海區域，也是振興東北老工業基地和中國面向東北亞開放合作的重要區域。因此遼寧省省委省政府擬建設10個溫泉旅游聚集區，打造50個溫泉旅游小鎮，推出100個單項投資10億元以上的地熱開發項目。

五、地段優勢及市場需求量

（圖中陰影部分為目標地段）

該圖將此地段大概位置做出標注，該地處于丹東市振興區湯池鎮溫泉區，處于山坡之上（現已平整完畢），周圍綠樹成蔭，空氣清新，操作得當可以將溫泉水直接引入園區，是休閑、度假、養生的福地。四周交通便利，距沈丹高速西站口5分鐘車程，距市中心20分鐘車程，沿濱江公路到鴨綠江大橋15分鐘車程，無噪音污染，原生態環境，而且處于丹東市旅游度假區內，開發潛力巨大。

該地塊占地65畝，其中陽面41畝，可用于園區住宅用地，商住規劃用地手續已辦完25畝，其余16畝正在辦理當中；陰面24畝，可用于建設與住宅園區配套的休閑園區（也可分離，不予開發）。

本人愚見，此地是開發別墅園區的風水寶地。在丹東市以及周邊，別墅一直以來都相當緊俏，隨著沿海經濟帶的開放，有錢人越來越多，這一消費群體已經不滿足于當下住宅現狀，愈發的向高端的享受性生活靠攏，無論是輿論媒體，還是影視劇作，都在做出一定的導向性引導，別墅這一名詞已經越來越多的出現在人們的生活當中。而在丹東市還沒有一處各個方面都可以滿足這一消費群體的消費需求，假如這一地塊可開發，必將有相當可觀的利潤空間。銷售方面可以本著“物以稀為貴、市場分流”等方向開展，當某一事物變成有一定數量限制，將會被那些中高端消費群體所追捧。本人不是專業人士，故在這一方面不多做闡述。

PS：該地段準備工作已做完

聯系方式：***