第一篇：房地產開發企業開發間接費用和管理費用的區別

房地產開發企業開發間接費用和管理費用的區別

一、開發間接費用

房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利、折舊費用、修理費用、辦公費、水電費、勞動保護費用、周轉房攤銷等。

二、管理費用

企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，屬于期間費用，應計入當期損益。

三、開發間接費用和管理費用的劃分

對于房地產開發企業，分清“開發間接費用”和“管理費用”是個難點，除了周轉房攤銷之外，其余費用的劃分是以有無開發現場機構來確定的。如果開發企業不設立現場機構，由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，所發生的費用，可直接并入企業的管理費用。

四、開發間接費用的核算

開發間接費用核算的帳務處理如下：

1.歸集企業發生的各項費用，其會計分錄為：

借：開發間接費用

貸：應付工資

應付福利費

累計折舊

周轉房等

2.開發間接費用按企業成本核算辦法的規定，分配計入有關成本核算對象，其會計分錄為：

借：開發成本

貸：開發間接費用

第二篇：房地產開發間接費用的會計核算與稅務處理

房地產開發間接費用的會計核算與稅務處理

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作者: 唐維模 宋世高 日期： 2012-01-18 來源: 中國稅網

在具體實務中，房地產企業通常容易將房地產開發費用與房地產開發間接費用相互混淆，從而帶來稅收上的風險。房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產開發費用作為期間費用，直接計入當期損益，并于當期依法在企業所得稅前扣除。計算土地增值稅時，房地產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的一定比例扣除。而房地產開發間接費用是指房地產企業為直接組織和管理開發項目所發生的費用。房地產開發間接費用應當予以資本化，是組成商品房的計稅成本。在計算土地增值稅時，房地產開發間接費用按照實際發生額依法在企業所得稅前扣除，同時，房地產開發間接費用還可以作為房地產開發費用扣除的基數，并且還可以作為20%加計扣除的基數。所以，房地產開發企業所發生的開發間接費用如何歸集，以及開發間接費用如何分攤，不僅直接影響到企業所得稅的匯算清繳，同時還直接影響著土地增值稅的計算。本文擬就房地產開發間接費用的會計處理及其與土地增值稅和企業所得稅之間的差異進行簡要分析。

一、房地產開發間接費用的組成《施工、房地產開發企業財務制度》（[1993]財預字第6號）規定：“開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規定：“開發間接費用，是指直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！庇纱丝梢姡恋卦鲋刀愔械拈_發間接費用，與當時房地產開發企業會計核算中“開發間接費用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009] 31號）規定：“開發間接費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等?！睆耐恋卦鲋刀惣捌髽I所得稅各自對開發間接費用范圍的表述看，土地增值稅中的開發間接費用并未包括企業所得稅中列舉的工程管理費、項目營銷設施建造費，但這并非意味著工程管理費、項目營銷設施建造費不能在土地增值稅前扣除，因為土地增值稅中列舉的開發間接費用項目并非是窮盡了所有，其中有一個“等”字作為兜底。

借款費用是組成房地產企業開發間接費用的一項重要內容?，F行《企業會計準則第17號——借款費用》規定：對于需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的存貨而發生的借款費用（含專門借款和一般借款費用）應當予以資本化。房地產企業開發的商品房屬于存貨范疇，并且房地產企業開發商品房要達到預定可使用或者可銷售狀態，一般都要經過一年以上時間，所以，對房地產開發企業為開發商品房而發生的借款費用一般應當予以資本化。根據相關性原則，對于多個成本核算對象發生的借款費用，還應當按照一定的標準在不同成本核算對象中進行分攤。

借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以

及因外幣借款而發生的匯兌差額等。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構證明的，以及全部使用自有資金，沒有發生利息支出的，利息支出按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的5%以內計算扣除。除利息費用外的其他借款費用是否應當作為開發成本在土地增值稅稅前扣除？對這個問題，需要從土地增值稅的立法背景進行分析。

原有會計制度中，對于企業為生產存貨而發生的借款費用，不論該貨物生產時間是否超過一年以上，借款費用均計入“財務費用”科目。而《土地增值稅暫行條例》的出臺也是以原有會計制度為背景，這從《土地增值稅暫行條例》中有關“財務費用科目中的利息支出”的表述中就可以看出。“財務費用”科目正是依據當初會計制度應當計入的會計科目（現行會計制度所發生的借款費用是計入“開發成本”或“開發間接費用”科目）。對于生產存貨發生的借款費用予以資本化是后期會計政策的調整，而會計政策的調整并非意味著土地增值稅政策也應當隨之調整。根據土地增值稅政策，除利息支出外的其他開發費用按照土地和開發成本兩項之和的5%以內計算扣除。而除利息支出外的其他開發費用包括了除利息支出以外的借款費用、管理費用和銷售費用。所以，在現行會計制度下，借款費用雖然應當計入房地產開發成本，但在土地增值稅清算時應當進行納稅調整。

房地產企業延期還貸所支付的利息以及銀行罰息雖然不屬于行政性罰款，但根據《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許在土地增值稅前扣除。

借款費用的企業所得稅稅前扣除上，在《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》列舉的開發間接費用中并未提到借款費用。這是否意味著借款費用就不能計入開發間接費予以稅前扣除？其實未必。首先，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中列舉的是開發間接費用僅是主要內容，而并非窮盡了所有。其次，根據《企業所得稅法實施條例》第三十七條的規定，企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除；企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照規定扣除?？梢姡镀髽I所得稅法實施條例》繼新企業會計準則出臺之后，為了減少與會計之間的差異而吸納了新企業會計準則對借款費用資本化的規定。只不過企業所得稅法中將會計準則中的“經過相當長時間”進行了具體細化，細化到12個月以上，以便于實務操作?！镀髽I所得稅法》規定：非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出允許全額稅前扣除；非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分允許稅前扣除?？梢姡瑢Ψ康禺a開發企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，應當進行納稅調整。

二、房地產開發間接費用的分攤

如果房地產開發企業僅開發一個項目或是僅有一個成本對象，則開發間接費用屬于能夠直接計入成本對象的成本，可以視同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發產品與未完工開發產品之間進行分配。如果房地產開發企業開發多個項目或有多個成本對象，則開發間接費用就需要在完工開發對象與未完工開發對象之間進行分配。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十九條，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法有4種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。房地產開發企業應于每月終了對開發間接費用進行分配，并計人有關開發產品的成本。比如，選擇直接成本法分攤開發間接費用，則某項開發產品成本分配的開發間接費用一本月實際發生的開發間接費用×月份內該項開發產品實際發生的直接成本÷月份內各項開發產品實際發生的直接成本總額。但對借款費用分配方法的選擇上，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十條明確規定：借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，只能選擇按直接成本法或預算造價法進行分配。

三、房地產開發間接費用的處理

房地產開發企業在確定成本核算對象為2個以上的情況下，應當將“開發間接費用”作為一級會計科目設置。開發間接費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的成本，但由于不能清晰地歸入某個成本對象，因而需要將“開發間接費用”作為過渡會計科目，即房地產開發企業發生的開發間接費用應先記入“開發間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配記人各個成本對象下的“開發成本——開發間接費用”二級科目，期末“開發間接費用”科目無余額。只有一個成本核算對象而發生的開發間接費用，則直接記入“開發成本——開發間接費用”科目。開發間接費用的總分類核算在“開發間接費用”賬戶進行，企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方。

舉例：某房地產開發企業的內部獨立核算單位在2011年5月份共發生開發間接費用41600元，發生時的會計分錄如下：

借：開發間接費用

41600

貸：銀行存款（或應付工資等）41600

該房地產開發企業當月各成本對象實際發生的直接成本520000元，確定的成本對象為3個，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B的直接成本為240000元，配套設施直接成本為80000元。假設間接費用采取直接成本法分攤，由此計算5月份各成本對象應分配的開發間接費：

商品房A： 41600×200000÷520000=16000（元）；

商品房B： 41600×240000÷520000 =19200（元）；

配套設施：41600×80000÷520000=6400（元）。

具體會計分錄如下：

借：開發成本——房屋開發成本A

16000

開發成本——房屋開發成本B

19200

開發成本——配套設施開發成本 6400

貸：開發間接費用

41600

第三篇：房地產開發流程(房地產企業開發必備)

房地產開發流程（詳細）

第一步 房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業批準證書

10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費

2、企業法人變更登記費

3、企業法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環?！叭龔U”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議

20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門

40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅 第七步 房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序

一、中國境內外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、中國境內內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、中國境內房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、中國境內房地產出租的專項（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、中國境內房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費 第八步 房地產開發項目的物業管理階段 房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

房地產開發項目手續流程

一、開發合同。辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得土地使用權證，規劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質證明文件;

3、房地產開發項目審批書;

4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業管理合同（協議）;

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證 辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得開發合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《湖北省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發合同、開發經營許可證。發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據 ：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《湖北省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；

3、土地使用權證或合法用地文件；

4、建設工程規劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；

10、商品房預售方案；

11、備案回執單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預售資金監管協議；

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請；

2、開發項目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；

5、物業管理落實情況報告。發放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件；

2、建設工程規劃許可證；

3、建設工程開工證明；

4、建設工程竣工驗收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調查表；

8、營業執照復印件；

9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。發放：房屋產權證。

第四篇：土地增值稅企業所得稅對于開發費用和開發間接費用扣除的不同規定

房地產開發企業計算土地增值稅和企業所得稅開發費用扣除不同規定

土地增值稅的開發費用是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅清算時，三大費用的扣除不同于企業所得稅。企業所得稅計算中允許扣除：企業發生的期間費用、已銷開發產品及稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

（一）土地增值稅的“管理費用和銷售費用”扣除

土地增值稅清算流程對于管理費用與銷售費用的扣除一般采取了計算扣除的辦法，利息支出滿足一定條件時才能據實扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條規定：開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

（三）開發費用與開發間接費用的區分 《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定：開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。這些費用必須與直接組織、管理開發項目有關才能被稱之為開發間接費用。開發間接費用不僅可以據實列支，還可以作為房地產開發費用扣除基數和財政部規定的其他扣除項目加計扣除的基數。

（四）土地增值稅對于費用扣除與企業所得稅存在較大差異 首先，企業所得稅可以據實扣除期間費用（管理費用、營業費用、財務費用），土地增值稅扣除項目的開發費用不是按納稅人開發項目實際發生的費用進行扣除。銀行罰息、超過貸款期限的利息、上浮利率產生的利息在土地增值稅扣除項目中是不允許扣除的，而企業所得稅可以在稅前扣除。在房地產開發業務中，預提費用在土地增值稅扣除項目中不允許扣除，應據實扣除，而企業所得稅中，可以計提相關費用，在匯算清繳結束前取得正式發票即可。其次，清算期間不同。土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，開發項目中同時包含普通住宅與非普通住宅的，應分別計算增值額。清算期間具有不確定性，可以長于一個會計。而企業所得稅的清算期間是固定的，并以一個會計為周期。

第五篇：北京市房地產開發企業開發經營活動須知

北京市房地產開發企業開發經營活動須知

一、成立房地產開發企業應具備什么條件？

二、企業如何進行備案及核定房地產開發資質？

三、企業如何在“北京市房地產開發企業和開發項目管理系統”中填報相應資料？

四、企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應該辦理哪些手續？

五、房地產開發項目如何取得？

六、什么樣的資質等級能夠取得多大規模的項目？

七、項目取得后應辦理什么后續手續？

八、房地產項目開發建設過程中應注意哪些問題？

九、預售商品房應該具備那些條件？

十、如何辦理商品房預售許可證？

十一、如何辦理商品房預售登記？

十二、如何辦理竣工備案？

十三、交付預售商品房應符合哪些條件？

十四、如何進行房屋所有權初始登記？

十五、商品房現售應滿足哪些條件?

一、成立房地產開發企業應具備什么條件？

在本市設立房地產開發企業應當具備下列條件：

1、有固定的經營活動場所；

2、有1000萬元以上的注冊資本（含1000萬元）；

3、有具備與開發建設規模相適應的經濟師、會計師、土建工程師職稱的專業技術人員（5名以上持有房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，工程負責人應具有中級以上職稱，財務負責人應具有初級以上職稱）；

4、外商投資設立房地產開發企業，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

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二、企業如何進行備案及核定房地產開發資質？

1、新設立的房地產開發企業，申辦人自領取營業執照之日起30日內應到公司注冊住所所在區、縣建委進行備案（超過30天的不予備案），備案時須提交如下材料：

（1）房地產開發企業備案表一式三份；

（2）企業營業執照復印件和原件；

（3）企業章程原件；

（4）企業驗資報告原件；

（5）企業法定代表人身份證明原件；

（6）企業專業技術人員的資格證書、身份證和勞動合同原件；

（7）中外合資（合作）房地產開發企業除提供上述資料外，還必須提供市商務局與市發改委的有效批準文件。

2、備案后30日之內到市建委辦理暫定資質證書，超過30天的不予辦理暫定資質證書，核定暫定資質證書須提交材料：

（1）書面申請；

（2）已在區備案證明材料；

（3）企業營業執照副本復印件；

（4）企業章程復印件；

（5）企業法定代表人簡歷和身份證復印件；

（6）企業專業技術人員的資格證書和身份證復印件；

（7）企業的驗資報告復印件、資產負債表和損益表；

（8）中外合資（合作）房地產開發企業除提供上述資料外，還必須提供市商務局與市發改委的有效批準文件。

3、房地產開發企業申請核定資質等級須提交如下材料（外商投資房地產開發企業相同）：

（1）房地產開發企業資質申報表；

（2）房地產開發企業原資質證書正、副本原件；

（3）企業營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；（4）企業（公司）章程（加蓋公章的復印件）；

（5）企業的驗資報告和上及上月財務報表（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

（6）企業法定代表人、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件，企業專業技術人員的職稱證件（原件或加蓋公章的復印件）；

（7）企業近3年房地產開發項目投資計劃批準文件（加蓋公章的復印件）；

（8）企業近3年房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

（9）近3年房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；

（10）近3年房地產開發企業資質年檢的有效證明材料；

（11）《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；

（12）違章、違紀及糾紛情況報告。

房地產開發企業申報資質等級條件，詳見《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號）第五條的規定。

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三、企業如何在“北京市房地產開發企業和開發項目管理系統”中填報相應資料？

開發企業取得開發資質后應及時登錄“北京開發網”(http://www.tmdps.cn,以下簡稱管理網），注冊新用戶。（第一次申請預售項目的公司，其授權工作人員應到市建委交易市場處辦理用戶注冊，并領取系統專用加密鑰匙。）

2、提供如下資料進行預測數據轉化成樓盤表備案：

（1）房屋測繪技術報告書文本原件、電子文檔各一份；

（2）該項目全套電子圖；

（3）施工圖審查合格通知書；

（4）共用面積分攤說明及配套的分攤彩圖；

（5）建設工程規劃許可證及其附件、附圖；

（6）人防部門批準或備案的人防建設方案；

（7）關于使用審驗合格圖紙進行測繪的承諾。

以上材料送至北京市建設委員會房地產測繪服務大廳（東城區青年溝路4號），在北京市房地產交易管理系統轉化成樓盤表。

3、登錄北京市房地產交易管理系統，在申請預售項目已轉化的樓盤表中確認本項目擬預售房屋，在網上點擊預售證申請欄目，在線填寫申請預售商品房的相關信息，提交成功后下載打印預售商品房申請表和商品房預售方案，并加蓋本單位印章。

4、房地產開發企業持加蓋本單位印章（騎縫章）的預售商品房申請表和商品房預售方案，以及下列材料辦理商品房預售許可證：

（1）企業法人營業執照；（2）開發企業資質等級證書；

（3）國有土地使用證，經濟適用住房項目提交《北京市城鎮建設用地批準書》；

（4）已交清全部出讓金證明（國有土地使用權出讓或轉讓合同及地價款交納情況核實函），經濟適用住房項目提交市物價局、市建委關于經濟適用住房銷售價格的批準文件；

（5）市或區(縣)規劃管理部門核發的建設工程規劃許可證及附件、附總平面圖；

（6）市或區（縣）建設管理部門核發的建設工程施工許可證；

（7）工程施工合同（復印第一部分）；

（8）房地產開發企業開戶銀行出具的按申請預售的商品房計算,投入開發建設資金達到投資總額25%以上的證明材料；

（9）屬于綠化隔離地區內的項目提供市綠化管理部門認可機構出具的確認商品房范圍的證明文件。

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十一、如何辦理商品房預售登記？

自2005年3月15日起，本市商品房預售合同均應按照規定在管理網上進行網上認購和網上聯機備案簽約。房地產開發企業應當自聯機簽約之日起30日內，持以下資料向市或者區、縣房屋行政管理部門申請預售登記：

1、管理網上打印的商品房預售合同一式四份（雙方當事人已簽字或蓋章）；

2、管理網上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書一份；

3、房地產開發企業的營業執照復印件、法定代表人（或負責人）身份證明書復印件、授權委托書原件各一份；

4、國有土地使用權證原件及復印件各一份；

5、買受人身份證明復印件，包括：

（1）買受人為自然人的，提交身份證件的復印件，買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復印件；

（2）買受人為法人或其他組織的，提交營業執照或注冊證書的復印件；

（3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準文件；

6、預售已被抵押的商品房，預售登記應當由房地產開發企業和買受人雙方共同申請，還需提交抵押權人同意預售的材料。

市或者區、縣房屋行政管理部門對申請資料齊全，已聯機簽約且符合轉讓辦法規定相關條件的預售商品房，在商品房預售合同上加蓋預售登記章。

以下情況商品房預售合同不能進行網上聯機打印，房屋行政管理部門不予辦理預售登記手續：

1、該商品房不在預售許可范圍內；

2、該商品房已取得房地產權屬證書或取得竣工備案表超過四個月；

3、該商品房已被其他買受人聯機簽約或已預售登記；

4、房地產開發企業名稱與核準預售許可的預售人名稱不一致；

5、該商品房被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產權利。

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十二、如何辦理竣工備案？

建設單位應在項目竣工驗收合格之日起1 5日內到北京市建委或區縣建委辦理竣工驗收備案手續，詳見網上備案地址：http://210.75.213.171:8000。

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十三、交付預售商品房應符合哪些條件？

1、取得建筑工程竣工驗收備案表；

2、取得商品房面積實測技術報告書；

3、預售合同約定的其他交付條件。

房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

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十四、如何進行房屋所有權初始登記？

竣工驗收后，開發企業提交以下材料至北京市房屋權屬登記事務中心（東城區和平里北街2號）或區縣房屋登記部門辦理房屋所有權初始登記：

1、申請書；

2、房屋面積測量成果報告；

3、四至表；

4、位置示意圖；

5、房屋狀況表；

6、申請人身份證明(復印件)或法人資格證明(年檢合格的營業執照、批準證書等復印件)，委托代理人申請登記的，還應提交授權委托書、代理人資格身份證明(復印件)；

7、建設工程規劃許可證、規劃驗收合格證明（復印件）；

8、房屋竣工驗收備案證明（復印件）；

9、竣工項目地價款核實復函；

10、商品房的公共部位建筑面積分攤材料；

11、國有土地使用證（復印件）；

12、拆遷補償結案證明（復印件）；

13、需提交的其他補充材料。

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十五、商品房現售應滿足哪些條件?

商品房現房銷售應取得房屋所有權證書和土地使用權證書。