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第一篇：淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

摘要：隨著我國物業(yè)管理法規(guī)的逐步完善、業(yè)主法律意識(shí)增強(qiáng)，運(yùn)用法律法規(guī)追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)成為解決物業(yè)收費(fèi)難的重要手段。實(shí)現(xiàn)法律程序清欠的預(yù)期效果，要重視物業(yè)服務(wù)合同，明確主體的權(quán)利義務(wù)；要加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，引入風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；要遵循人性化原則，循序漸進(jìn)；要抓住案件重點(diǎn)，用證據(jù)說話。

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難，一直是一個(gè)困擾著物業(yè)管理行業(yè)的問題，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對欠費(fèi)業(yè)主做出了“違反物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”的規(guī)定，2003 年11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部共同頒布實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》也有相應(yīng)的規(guī)定，但物業(yè)管理企業(yè)一直缺乏有效的催繳手段，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在目前階段也難以發(fā)揮條例規(guī)定的作用，并且，物業(yè)管理企業(yè)催繳乏力滋長了一些不負(fù)責(zé)任業(yè)主的錯(cuò)誤意識(shí)，給物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)工作造成更大的困難。

欠交物業(yè)費(fèi)，表面上看只是損害了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益，而實(shí)質(zhì)上最終受到傷害的是全體業(yè)主的權(quán)益，并且制約了物業(yè)管理行業(yè)尤其是住宅物業(yè)管理的良性發(fā)展。目前，由于各種因素導(dǎo)致了住宅物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，相當(dāng)部分物業(yè)管理企業(yè)、項(xiàng)目處于持平甚至虧損運(yùn)營狀態(tài)；如果業(yè)主再不交費(fèi)，無疑是雪上加霜，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，不論是為物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)的發(fā)展，還是為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，都是一個(gè)必須迫切解決的問題。

隨著我國物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)制度的完善、居民法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)已成為解決物業(yè)收費(fèi)難問題的重要手段。對所轄小區(qū)部分長期欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行了法律訴訟，特別是對那一小部分，基本屬于沒有正當(dāng)理由的、比較典型的、又在業(yè)主中有一定的所謂“影響力”的業(yè)主，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，一方面可以通過法律手段將業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)收取回來，更重要的是通過法院這個(gè)平臺(tái)使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變意識(shí)觀念，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)按時(shí)、按約交費(fèi)的良好風(fēng)氣。

筆者所在的公司自 2004 年初開始對 80 余戶欠費(fèi)業(yè)戶進(jìn)行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費(fèi)用，維護(hù)了企業(yè)和全體業(yè)主的權(quán)益。訴訟之初，部分業(yè)主對被起訴至法院很不理解，但經(jīng)過雙方在整個(gè)訴訟過程中的溝通和交流，逐步達(dá)成了共識(shí)，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調(diào)節(jié)解決的。同時(shí)，在審理過程中，也緩和了業(yè)主以前在物業(yè)服務(wù)中所表現(xiàn)的對立情緒，解決了業(yè)主不交費(fèi)的問題，為今后的小區(qū)物業(yè)管理工作奠定了比較好的基礎(chǔ)。目前來看，凡是被起訴過的業(yè)主，后來都能夠按時(shí)交費(fèi)，更重要的是影響、帶動(dòng)了一批欠費(fèi)業(yè)主也能夠及時(shí)交費(fèi)，這說明通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業(yè)管理工作中，筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

一、要重視物業(yè)管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理法律法規(guī)的不斷健全，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也在不斷提高。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是建立在合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛的根本依據(jù)，是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)保護(hù)民事權(quán)益的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要十分重視物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護(hù)自己的權(quán)益，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，要從物業(yè)管理的源頭上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這比在提供服務(wù)中采取一些防范措施、補(bǔ)救措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是更有效、更經(jīng)濟(jì)的。

物業(yè)服務(wù)合同的制定宜細(xì)不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細(xì)”，就是合同中物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一定要細(xì)化，比如保安服務(wù)不能僅僅籠統(tǒng)地約定“負(fù)責(zé)轄區(qū)治安”、“協(xié)助公共秩序維護(hù)”等，而應(yīng)細(xì)化到在小區(qū)哪幾個(gè)出入口設(shè)幾個(gè)崗、負(fù)責(zé)什么、是立崗還是坐崗，設(shè)幾個(gè)巡邏保安、多長時(shí)間在轄區(qū)巡視一次，設(shè)哪幾個(gè)巡視點(diǎn)、職責(zé)是什么 …… 還包括所提供的物業(yè)服務(wù)不負(fù)責(zé)什么，也就是免責(zé)的部分。比如在合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)不承擔(dān)業(yè)主人身安全、家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和保管責(zé)任等。這樣，一旦將來出現(xiàn)治安案件或其他風(fēng)險(xiǎn)問題，如果能夠提供足夠的證據(jù)，證明物業(yè)管理企業(yè)履行了合同約定的相應(yīng)義務(wù)，即可以免責(zé)；所謂“精”，即是合同中該有的內(nèi)容一定要有，不必要的內(nèi)容就不要上，如果這些內(nèi)容寫多了將來釋義合同時(shí)就有可能產(chǎn)生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，引入風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

法律訴訟同樣是有成本的，這種物業(yè)費(fèi)訴訟的成本，包括訴訟費(fèi)、代理費(fèi)、鑒定費(fèi)等各種直接費(fèi)用，包括企業(yè)人員、時(shí)間、精力的投入，還有企業(yè)敗訴后將面臨的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、群體效應(yīng)等等。

因此，在物業(yè)管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業(yè)費(fèi)，只能是物業(yè)費(fèi)收費(fèi)工作的一項(xiàng)輔助手段。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，它的象征意義、引導(dǎo)作用、教育意義大于其追繳欠費(fèi)的實(shí)質(zhì)意義。從目前來看，更有效、更經(jīng)濟(jì)的手段，還是要通過提供業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、親情服務(wù)，甚至是感化業(yè)主，來促使業(yè)主能夠積極交費(fèi)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在平時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，要真正以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，提高業(yè)主滿意率，在保證自身權(quán)益的前提下，最大化地滿足業(yè)主提出的合理要求，盡量避免業(yè)主以對物業(yè)服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

三、要遵循人性化服務(wù)，物業(yè)費(fèi)催繳工作要循序漸進(jìn)。

物業(yè)服務(wù)中的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，物業(yè)服務(wù)遵循人性化服務(wù)是理所當(dāng)然的，物業(yè)費(fèi)催繳工作當(dāng)然也不例外。以目前我國的法制環(huán)境及群眾的法律意識(shí)，被起訴至法庭，絕對大部分業(yè)主會(huì)認(rèn)為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)工作一定要循序漸進(jìn)的進(jìn)行，不能操之過急。

對于欠費(fèi)業(yè)主，首先通常采取電話催繳，了解欠費(fèi)原因，并積極解決業(yè)主所提出的問題；如果仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業(yè)主發(fā)放物業(yè)費(fèi)催繳通知書;如果業(yè)主仍繼續(xù)拖欠 ,應(yīng)再進(jìn)一步向其發(fā)放物業(yè)催繳律師函，讓業(yè)主做好將可能被訴訟至法院的心理準(zhǔn)備，同時(shí)也是給業(yè)主時(shí)間考慮是否交納物業(yè)管理費(fèi);最后如果仍然不交費(fèi)，再依法向法院提起訴訟。在這個(gè)過程中，要有禮有節(jié)，充分體現(xiàn)出人性化服務(wù)。

四、要抓住案件重點(diǎn)，在法庭上用事實(shí)說話。

因?yàn)槊恳粋€(gè)案件的重點(diǎn)都是不同的，所以開庭前對每一個(gè)案件都要進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究，充分了解業(yè)主的想法、不交費(fèi)的原因，找出案件的關(guān)鍵點(diǎn)所在，做到“不打無把握之仗”；同時(shí)，法律是講事實(shí)的，法庭上是用證據(jù)說話的 , 證據(jù)收集的成功與否在整個(gè)訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關(guān)材料、證據(jù)、法律文書等前期準(zhǔn)備工作，這樣訴訟成功的機(jī)會(huì)才會(huì)比較大，否則訴訟成功的機(jī)會(huì)就會(huì)大打折扣，甚至敗訴。

這樣，就要求我們在日常的物業(yè)管理服務(wù)工作中，要始終保持較高的法律意識(shí)，注意做好各種文字、圖片、實(shí)物等有效證據(jù)的建立和保存。比如，保留好和提供服務(wù)有關(guān)的各種合同、協(xié)議、通知通告、整改通知書、物業(yè)管理費(fèi)催繳函、業(yè)主欠費(fèi)原因說明書，各種工作記錄、向相關(guān)行政主管部門提交的報(bào)告單等等，這些在以后的訴訟中都會(huì)作為法庭上有力的證據(jù)。

這些日常工作做好了，當(dāng)以后涉及到糾紛、訴訟時(shí)，就會(huì)做到有備無患。舉個(gè)例子，如果我們發(fā)催繳函的時(shí)候，一并附上欠費(fèi)原因說明單，通常當(dāng)時(shí)大部分業(yè)主都會(huì)如實(shí)填寫，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準(zhǔn)確了解業(yè)主不交費(fèi)的原因，又獲得了有效的證據(jù)。因?yàn)椋诎讣徖磉^程中，關(guān)于不交費(fèi)的原因，業(yè)主通常會(huì)說很多，有的甚至不負(fù)責(zé)任、信口雌黃，而物業(yè)服務(wù)又是一種無形的產(chǎn)品，很難界定與量化，所以對業(yè)主提出的一些問題，當(dāng)時(shí)往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據(jù)。但是，如果業(yè)主填寫了欠費(fèi)原因說明單，我們在法庭上當(dāng)廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據(jù)予以澄清，這樣對我們?nèi)〉冒讣膭僭V就非常的有利。

參考文獻(xiàn)：

①《物業(yè)管理?xiàng)l例》

②《中國物業(yè)管理》雜志

③《住宅與房地產(chǎn) 》

第二篇：運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難，一直是一個(gè)困擾著物業(yè)管理行業(yè)的問題，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對欠費(fèi)業(yè)主做出了“違反物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”的規(guī)定，2003年11月，國家發(fā)改委和建設(shè)部共同頒布實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》也有相應(yīng)的規(guī)定，但物業(yè)管理企業(yè)一直缺乏有效的催繳手段，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在目前階段也難以發(fā)揮條例規(guī)定的作用，并且，物業(yè)管理企業(yè)催繳乏力滋長了一些不負(fù)責(zé)任業(yè)主的錯(cuò)誤意識(shí)，給物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)工作造成更大的困難。

欠交物業(yè)費(fèi)，表面上看只是損害了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益，而實(shí)質(zhì)上最終受到傷害的是全體業(yè)主的權(quán)益，并且制約了物業(yè)管理行業(yè)尤其是住宅物業(yè)管理的良性發(fā)展。目前，由于各種因素導(dǎo)致了住宅物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，相當(dāng)部分物業(yè)管理企業(yè)、項(xiàng)目處于持平甚至虧損運(yùn)營狀態(tài)；假如業(yè)主再不交費(fèi)，無疑是雪上加霜，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，不論是為物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)的發(fā)展，還是為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，都是一個(gè)必須迫切解決的問題。

隨著我國物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)制度的完善、居民法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)已成為解決物業(yè)收費(fèi)難問題的重要手段。對所轄小區(qū)部分長期欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當(dāng)理由的、比較典型的、又在業(yè)主中有一定的所謂“影響力”的業(yè)主，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，一方面可以通過法律手段將業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)收取回來，更重要的是通過法院這個(gè)平臺(tái)使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變意識(shí)觀念，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)按時(shí)、按約交費(fèi)的良好風(fēng)氣。

筆者所在的公司自2004年初開始對80余戶欠費(fèi)業(yè)戶進(jìn)行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費(fèi)用，維護(hù)了企業(yè)和全體業(yè)主的權(quán)益。訴訟之初，部分業(yè)主對被起訴至法院很不理解，但經(jīng)過雙方在整個(gè)訴訟過程中的溝通和交流，逐步達(dá)成了共識(shí)，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調(diào)節(jié)解決的。同時(shí)，在審理過程中，也緩和了業(yè)主以前在物業(yè)服務(wù)中所表現(xiàn)的對立情緒，解決了業(yè)主不交費(fèi)的問題，為今后的小區(qū)物業(yè)管理工作奠定了比較好的基礎(chǔ)。目前來看，凡是被起訴過的業(yè)主，后來都能夠按時(shí)交費(fèi)，更重要的是影響、帶動(dòng)了一批欠費(fèi)業(yè)主也能夠及時(shí)交費(fèi)，這說明通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業(yè)管理工作中，筆者認(rèn)為應(yīng)該注重以下幾個(gè)問題：

一、要重視物業(yè)管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理法律法規(guī)的不斷健全，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也在不斷提高。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主與物業(yè)管

理企業(yè)是建立在合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛的根本依據(jù)，是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)保護(hù)民事權(quán)益的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要十分重視物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護(hù)自己的權(quán)益，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，要從物業(yè)管理的源頭上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這比在提供服務(wù)中采取一些防范措施、補(bǔ)救措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是更有效、更經(jīng)濟(jì)的。

物業(yè)服務(wù)合同的制定宜細(xì)不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細(xì)”，就是合同中物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一定要細(xì)化，比如保安服務(wù)不能僅僅籠統(tǒng)地約定“負(fù)責(zé)轄區(qū)治安”、“協(xié)助公共秩序維護(hù)”等，而應(yīng)細(xì)化到在小區(qū)哪幾個(gè)出入口設(shè)幾個(gè)崗、負(fù)責(zé)什么、是立崗還是坐崗，設(shè)幾個(gè)巡邏保安、多長時(shí)間在轄區(qū)巡視一次，設(shè)哪幾個(gè)巡視點(diǎn)、職責(zé)是什么 ?? 還包括所提供的物業(yè)服務(wù)不負(fù)責(zé)什么，也就是免責(zé)的部分。比如在合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)不承擔(dān)業(yè)主人身安全、家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和保管責(zé)任等。這樣，一旦將來出現(xiàn)治安案件或其他風(fēng)險(xiǎn)問題，假如能夠提供足夠的證據(jù)，證實(shí)物業(yè)管理企業(yè)履行了合同約定的相應(yīng)義務(wù)，即可以免責(zé)；所謂“精”，即是合同中該有的內(nèi)容一定要有，不必要的內(nèi)容就不要上，假如這些內(nèi)容寫多了將來釋義合同時(shí)就有可能產(chǎn)生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，引入風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

因此，在物業(yè)管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業(yè)費(fèi)，只能是物業(yè)費(fèi)收費(fèi)工作的一項(xiàng)輔助手段。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，它的象征意義、引導(dǎo)作用、教育意義大于其追繳欠費(fèi)的實(shí)質(zhì)意義。從目前來看，更有效、更經(jīng)濟(jì)的手段，還是要通過提供業(yè)主滿足的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、親情服務(wù)，甚至是感化業(yè)主，來促使業(yè)主能夠積極交費(fèi)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在平時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，要真正以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，提高業(yè)主滿足率，在保證自身權(quán)益的前提下，最大化地滿足業(yè)主提出的合理要求，盡量避免業(yè)主以對物業(yè)服務(wù)不滿足為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

三、要遵循人性化服務(wù)，物業(yè)費(fèi)催繳工作要循序漸進(jìn)。

對于欠費(fèi)業(yè)主，首先通常采取電話催繳，了解欠費(fèi)原因，并積極解決業(yè)主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業(yè)主發(fā)放物業(yè)費(fèi)催繳通知書;假如業(yè)主仍繼續(xù)拖欠 , 應(yīng)再進(jìn)一步向其發(fā)放物業(yè)催繳律師函，讓業(yè)主做好將可能被訴訟至法院的心理預(yù)備，同時(shí)也是給業(yè)主時(shí)間考慮是否交納物業(yè)管理費(fèi);最后假如仍然不交費(fèi)，再依法向法院提起訴訟。在這個(gè)過程中，要有禮有節(jié)，充分體現(xiàn)出人性化服務(wù)。

四、要抓住案件重點(diǎn)，在法庭上用事實(shí)說話。

因?yàn)槊恳粋€(gè)案件的重點(diǎn)都是不同的，所以開庭前對每一個(gè)案件都要進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究，充分了解業(yè)主的想法、不交費(fèi)的原因，找出案件的要害點(diǎn)所在，做到“不打無把握之仗”；同時(shí)，法律是講事實(shí)的，法庭上是用證據(jù)說話的 , 證據(jù)收集的成功與否在整個(gè)訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關(guān)材料、證據(jù)、法律文書等前期預(yù)備工作，這樣訴訟成功的機(jī)會(huì)才會(huì)比較大，否則訴訟成功的機(jī)會(huì)就會(huì)大打折扣，甚至敗訴。

這樣，就要求我們在日常的物業(yè)管理服務(wù)工作中，要始終保持較高的法律意識(shí)，注重做好各種文字、圖片、實(shí)物等有效證據(jù)的建立和保存。比如，保留好和提供服務(wù)有關(guān)的各種合同、協(xié)議、通知通告、整改通知書、物業(yè)管理費(fèi)催繳函、業(yè)主欠費(fèi)原因說明書，各種工作記錄、向相關(guān)行政主管部門提交的報(bào)告單等等，這些在以后的訴訟中都會(huì)作為法庭上有力的證據(jù)。

這些日常工作做好了，當(dāng)以后涉及到糾紛、訴訟時(shí)，就會(huì)做到有備無患。舉個(gè)例子，假如我們發(fā)催繳函的時(shí)候，一并附上欠費(fèi)原因說明單，通常當(dāng)時(shí)大部分業(yè)主都會(huì)如實(shí)填寫，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準(zhǔn)確了解業(yè)主不交費(fèi)的原因，又獲得了有效的證據(jù)。因?yàn)椋诎讣徖磉^程中，關(guān)于不交費(fèi)的原因，業(yè)主通常會(huì)說很多，有的甚至不負(fù)責(zé)任、信口雌黃，而物業(yè)服務(wù)又是一種無形的產(chǎn)品，很難界定與量化，所以對業(yè)主提出的一些問題，當(dāng)時(shí)往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據(jù)。但是，假如業(yè)主填寫了欠費(fèi)原因說明單，我們在法庭上當(dāng)廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據(jù)予以澄清，這樣對我們?nèi)〉冒讣膭僭V就非常的有利。

第三篇：淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

李紅軍/中國城市房地產(chǎn)網(wǎng)/20061102

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難，一直是一個(gè)困擾著物業(yè)管理行業(yè)的問題，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對欠費(fèi)業(yè)主做出了“違反物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”的規(guī)定，2003年11月，國家發(fā)改委和建設(shè)部共同頒布實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》也有相應(yīng)的規(guī)定，但物業(yè)管理企業(yè)一直缺乏有效的催繳手段，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在目前階段也難以發(fā)揮條例規(guī)定的作用，并且，物業(yè)管理企業(yè)催繳乏力滋長了一些不負(fù)責(zé)任業(yè)主的錯(cuò)誤意識(shí)，給物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)工作造成更大的困難。

欠交物業(yè)費(fèi)，表面上看只是損害了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益，而實(shí)質(zhì)上最終受到傷害的是全體業(yè)主的權(quán)益，并且制約了物業(yè)管理行業(yè)尤其是住宅物業(yè)管理的良性發(fā)展。目前，由于各種因素導(dǎo)致了住宅物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，相當(dāng)部分物業(yè)管理企業(yè)、項(xiàng)目處于持平甚至虧損運(yùn)營狀態(tài)；假如業(yè)主再不交費(fèi)，無疑是雪上加霜，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，不論是為物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)的發(fā)展，還是為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，都是一個(gè)必須迫切解決的問題。

隨著我國物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)制度的完善、居民法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)已成為解決物業(yè)收費(fèi)難問題的重要手段。對所轄小區(qū)部分長期欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當(dāng)理由的、比較典型的、又在業(yè)主中有一定的所謂“影響力”的業(yè)主，通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，一方面可以通過法律手段將業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)收取回來，更重要的是通過法院這個(gè)平臺(tái)使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變意識(shí)觀念，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)按時(shí)、按約交費(fèi)的良好風(fēng)氣。

筆者所在的公司自2004年初開始對80余戶欠費(fèi)業(yè)戶進(jìn)行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費(fèi)用，維護(hù)了企業(yè)和全體業(yè)主的權(quán)益。訴訟之初，部分業(yè)主對被起訴至法院很不理解，但經(jīng)過雙方在整個(gè)訴訟過程中的溝通和交流，逐步達(dá)成了共識(shí)，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調(diào)節(jié)解決的。同時(shí)，在審理過程中，也緩和了業(yè)主以前在物業(yè)服務(wù)中所表現(xiàn)的對立情緒，解決了業(yè)主不交費(fèi)的問題，為今后的小區(qū)物業(yè)管理工作奠定了比較好的基礎(chǔ)。目前來看，凡是被起訴過的業(yè)主，后來都能夠按時(shí)交費(fèi)，更重要的是影響、帶動(dòng)了一批欠費(fèi)業(yè)主也能夠及時(shí)交費(fèi)，這說明通過法律訴訟追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業(yè)管理工作中，筆者認(rèn)為應(yīng)該注重以下幾個(gè)問題：

一、要重視物業(yè)管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同的制定宜細(xì)不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細(xì)”，就是合同中物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一定要細(xì)化，比如保安服務(wù)不能僅僅籠統(tǒng)地約定“負(fù)責(zé)轄區(qū)治安”、“協(xié)助公共秩序維護(hù)”等，而應(yīng)細(xì)化到在小區(qū)哪幾個(gè)出入口設(shè)幾個(gè)崗、負(fù)責(zé)什么、是立崗還是坐崗，設(shè)幾個(gè)巡邏保安、多長時(shí)間在轄區(qū)巡視一次，設(shè)哪幾個(gè)巡視點(diǎn)、職責(zé)是什么 ?? 還包括所提供的物業(yè)服務(wù)不負(fù)責(zé)什么，也就是免責(zé)的部分。比如在合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)不承擔(dān)業(yè)主人身安全、家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和保管責(zé)任等。這樣，一旦將來出現(xiàn)治安案件或其他風(fēng)險(xiǎn)問題，假如能夠提供足夠的證據(jù)，證實(shí)物業(yè)管理企業(yè)履行了合同約定的相應(yīng)義務(wù)，即可以免責(zé)；所謂“精”，即是合同中該有的內(nèi)容一定要有，不必要的內(nèi)容就不要上，假如這些內(nèi)容寫多了將來釋義合同時(shí)就有可能產(chǎn)生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，引入風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

因此，在物業(yè)管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業(yè)費(fèi)，只能是物業(yè)費(fèi)收費(fèi)工作的一項(xiàng)輔助手段。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，它的象征意義、引導(dǎo)作用、教育意義大于其追繳欠費(fèi)的實(shí)質(zhì)意義。從目前來看，更有效、更經(jīng)濟(jì)的手段，還是要通過提供業(yè)主滿足的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、親情服務(wù)，甚至是感化業(yè)主，來促使業(yè)主能夠積極交費(fèi)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在平時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，要真正以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，提高業(yè)主滿足率，在保證自身權(quán)益的前提下，最大化地滿足業(yè)主提出的合理要求，盡量避免業(yè)主以對物業(yè)服務(wù)不滿足為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

三、要遵循人性化服務(wù)，物業(yè)費(fèi)催繳工作要循序漸進(jìn)。

四、要抓住案件重點(diǎn)，在法庭上用事實(shí)說話。

第四篇：運(yùn)用法律手段解決拖欠工程款問題

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運(yùn)用法律手段解決拖欠工程款問題

實(shí)踐證明，解決拖欠工程款問題必須運(yùn)用法律手段，而建筑領(lǐng)域所涉及的法律問題相當(dāng)眾多，筆者現(xiàn)就如何靈活運(yùn)用法律手段清收工程款的問題進(jìn)行探討。

(一)政府部門推動(dòng)運(yùn)用法律手段解決工程款拖欠問題

2005 年1月1日開始施行的《司法解釋》，為解決工程款拖欠及農(nóng)民工工資提供了有力的法律武器，《司法解釋》第26條規(guī)定：“實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程款范圍內(nèi)對實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。”《司法解釋》這一條賦予了實(shí)際是工人包括農(nóng)民工討要工程款或工資非常有力的法律武器，而有的當(dāng)事人不知道或者不能正確理解這樣的法律規(guī)定，并以此來保護(hù)自己的合法權(quán)益。這就需要律師尤其是從事建設(shè)工程專業(yè)法律服務(wù)的律師，幫助當(dāng)事人運(yùn)用法律手段解決工程款拖欠問題，使得現(xiàn)有的法律、法規(guī)及《司

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法解釋》能得到嚴(yán)格有效的執(zhí)行。當(dāng)事人通過律師擁有的專業(yè)法律知識(shí)協(xié)助可以解決及預(yù)防一些工程款拖欠，即幫助農(nóng)民工解決被拖欠的工資；運(yùn)用訴訟或調(diào)解方式解決為數(shù)巨大的工程款拖欠糾紛；主要通過加強(qiáng)建設(shè)工程承發(fā)包合同管理預(yù)防產(chǎn)生新的拖欠。為貫徹落實(shí)國務(wù)院94號(hào)文件的精神，充分發(fā)揮法律服務(wù)和法律援助的職能作用，運(yùn)用法律手段切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款以及拖欠農(nóng)民工工資問題，司法部、建設(shè)部2004年11月6日頒布了《關(guān)于為解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款和農(nóng)民工工資問題提供法律服務(wù)和法律援助的通知》，該通知的發(fā)布對發(fā)動(dòng)、動(dòng)員全國各級(jí)法律援助機(jī)構(gòu)關(guān)注運(yùn)用法律手段解決工程款拖欠問題起到了一定的推動(dòng)作用，但是由于各地法律援助機(jī)構(gòu)的力量畢竟有限，僅僅依靠法律援助機(jī)構(gòu)的力量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增加的建設(shè)工程款拖欠糾紛案件對專業(yè)法律服務(wù)的客觀需要，因此，建設(shè)部和司法部應(yīng)發(fā)動(dòng)、動(dòng)員全國律師尤其是建設(shè)工程專業(yè)律師積極參與到解決建設(shè)工程的訴訟或非訴訟法律服務(wù)中來，通過法律手段解決已經(jīng)發(fā)生的工程款拖欠糾紛及預(yù)防產(chǎn)生的新的工程款拖欠。而律師也應(yīng)當(dāng)站在清欠戰(zhàn)役的第一線，應(yīng)當(dāng)成為運(yùn)用法律手段解決工程款拖欠和農(nóng)民工工資拖欠的主力軍。

(二)運(yùn)用履約擔(dān)保制度解決拖欠問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目承發(fā)包合同的實(shí)際履行中，針對業(yè)主拖欠工程款的情況，可以采取讓業(yè)主提供擔(dān)保的方式來保證合同的切實(shí)履行。

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按照傳統(tǒng)的民法理論，擔(dān)保以其種類來劃分，可分為人保、物保和定金擔(dān)保。人保即保證，是以主債務(wù)人以外的第三人即保證人為附隨的債務(wù)人，當(dāng)主債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任。物保即物權(quán)擔(dān)保，是債務(wù)人或第三人在特定的物或權(quán)利上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其方式具體包括抵押、質(zhì)押和留置。定金擔(dān)保是指當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或價(jià)款支付期限以前，由一方向?qū)Ψ浇o付金錢作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。

1、承發(fā)包合同采用擔(dān)保方式的特殊性

建設(shè)工程承發(fā)包合同由于其在當(dāng)事人、合同標(biāo)的及合同履行過程中的特殊性和復(fù)雜性，不僅使其合同履行的擔(dān)保設(shè)定顯得尤其重要，而且擔(dān)保的方式也應(yīng)與其特殊性相適應(yīng)。

首先，建設(shè)工程承包合同雙方當(dāng)事人的主體資格具有特殊性。作為一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)方，它不僅具備開發(fā)該項(xiàng)目的法定資質(zhì)，而且應(yīng)擁有開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目所需的足夠的資金。就承包方的主體資格而言，它的法定業(yè)績資質(zhì)當(dāng)然是建設(shè)方首先應(yīng)當(dāng)考察的，而一旦他違反了合同的約定，造成了建設(shè)方的損失，它是否有承擔(dān)違約責(zé)任的信譽(yù)和能力，則更是建設(shè)方事先必須予以把握的。

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其次，建設(shè)工程承包合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和地上建筑物。土地的所有權(quán)歸國家所有，建設(shè)方取得的僅僅是所有權(quán)和待建的建筑物建成后的所有權(quán)。除了以不動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的這一特殊性外，建設(shè)工程承包合同又一顯著特點(diǎn)是標(biāo)的金額巨大。標(biāo)的巨大會(huì)給雙方帶來巨大的利益，也同樣可能會(huì)給雙方都造成巨大的損失。因此風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。

第三，建設(shè)工程承包合同的訂立和履行是相當(dāng)特殊和復(fù)雜的過程，因而構(gòu)成合同內(nèi)容即雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系也是相當(dāng)特殊和復(fù)雜的。在承發(fā)包合同簽訂和履行過程的不同階段，雙方不同的先履行而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，往往相互交叉、相互滲透。因此，設(shè)定承發(fā)包合同不同主體、不同情況、不同履約階段的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同擔(dān)保，也必須從實(shí)際出發(fā)，因人而異，因地制宜，采用有針對性的、對不同的情況有實(shí)際效果的擔(dān)保方法。

2、適合建設(shè)工程承包合同的履約擔(dān)保方式

由于建設(shè)工程承包合同自身的特點(diǎn)，作為其履行擔(dān)保的方式，也應(yīng)與其特點(diǎn)相適應(yīng)，從而在最大程度上發(fā)揮擔(dān)保功能的有效性。筆者認(rèn)為，抵押和銀行保函是建設(shè)工程承包合同履約擔(dān)保的較為合適且具有針對性的方式。

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抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。作為抵押的財(cái)產(chǎn)，可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。抵押是我國擔(dān)保法所規(guī)定的五種擔(dān)保方式中可以以不動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的的擔(dān)保方式，和其他擔(dān)保方式相比，抵押有其獨(dú)特的優(yōu)越性：

(1)設(shè)定抵押后，債務(wù)人仍可以就抵押物進(jìn)行使用、收益，以收益充作清償債務(wù)的資金；

(2)抵押權(quán)人沒有直接占有抵押物的不便，無須看管抵押物，而是直接以抵押物的價(jià)值保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；

(3)債務(wù)人可以其動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分別設(shè)定抵押，共同作為擔(dān)保。

抵押的這些優(yōu)越性和建設(shè)工程承包合同標(biāo)的的特殊性顯然有著相互聯(lián)系的緊密結(jié)合點(diǎn)。

如前所述，建設(shè)工程承包合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和地上建筑物。在簽訂建設(shè)工程承包合同之前，建設(shè)方已經(jīng)取得了土地的使用權(quán)，并為此投入了大量的資金。為了向承包方保證建設(shè)方將有足夠的資金和能力支付每一階段的工程款、材料款，使工程如期進(jìn)行，雙方可以約定，由建設(shè)方以該項(xiàng)目的土地使用權(quán)作為抵押物，設(shè)定擔(dān)保。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，也可以用建筑物的期權(quán)或建成后的物權(quán)設(shè)

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定抵押擔(dān)保。這一擔(dān)保的設(shè)定，并不影響建設(shè)方繼續(xù)開發(fā)建設(shè)原項(xiàng)目，而又使承包方履行合同后的預(yù)期利益得到了法定的保障。

保函是保證合同的一種特殊形式，它是當(dāng)事人之間具有擔(dān)保性質(zhì)的信函。所謂保證，是指由債務(wù)人以外的第三人作保證人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)要求保證人履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的擔(dān)保形式。我國的擔(dān)保法規(guī)定，保證的方式有：(1)一般保證；(2)連帶責(zé)任保證。

銀行保函是指銀行作為保證人向債權(quán)人出具的保證黨債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由該銀行履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的信函。由于銀行作為金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)特地位和作用，使銀行保函的保證性明顯優(yōu)于其他第三人所作的保證。

首先，在建設(shè)工程承發(fā)包進(jìn)行招標(biāo)之前，建設(shè)方即應(yīng)將已落實(shí)的一定金額的建設(shè)資金交給特定的銀行并設(shè)立專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，由該銀行出具保函。同時(shí)，銀行可據(jù)此要求建設(shè)方提供反擔(dān)保，這一擔(dān)保和反擔(dān)保的設(shè)定，是為了從根本上防止建設(shè)方在尚不具備開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目足夠資金的前提下盲目開工，給自己、他人和國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)都帶來無法挽回的損失。

其次，在建設(shè)工程承包合同簽訂之后，銀行保函同樣可以為雙方

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當(dāng)事人履行債務(wù)提供有效的擔(dān)保。

由此可見，基于銀行這一金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，由銀行作為保證人出具的銀行保函，是能夠有效地適用建設(shè)工程這種投資大，周期長，收益慢且有較大風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)方面各個(gè)環(huán)節(jié)的。

3、健全承發(fā)包合同履約擔(dān)保應(yīng)注意的問題

(1)在合同示范文本中增加擔(dān)保條款。目前在建設(shè)工程施工示范合同文本中尚無擔(dān)保條款，在有關(guān)的合同管理辦法中也無擔(dān)保設(shè)定的管理要求。因此，在承發(fā)包雙方簽訂合同時(shí)，可以在“其他約定事項(xiàng)”條款中就擔(dān)保問題做出專門的約定。

(2)加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的宣傳、教育、培訓(xùn)。在承發(fā)包合同履約擔(dān)保問題中最重要的是當(dāng)事人的擔(dān)保意識(shí)問題，國家已先后頒發(fā)了擔(dān)保法等法律法規(guī)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商和承包商都不甚了解。因此，建議加強(qiáng)有針對性的宣傳、教育和培訓(xùn)，提高工程承包企業(yè)管理人員的擔(dān)保意識(shí)和擔(dān)保知識(shí)，并以此有效保護(hù)企業(yè)合法利益。

(3)提高擔(dān)保設(shè)定能力，謹(jǐn)防擔(dān)保設(shè)而不定。我國擔(dān)保法和有關(guān)擔(dān)保的法律法規(guī)對各種擔(dān)保的有效設(shè)定均有詳細(xì)的、明確的規(guī)定，在法律咨詢s.yingle.com

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諸多涉及擔(dān)保是否有效的案件中，常常因?yàn)楫?dāng)事人在設(shè)定擔(dān)保時(shí)沒有選擇有效的單位作擔(dān)保，沒有進(jìn)行有效的登記，因不能對抗第三人而導(dǎo)致?lián)o效或者擔(dān)保沒有起到實(shí)際效果。因此建議在組織教育培訓(xùn)時(shí)，大力加強(qiáng)擔(dān)保意識(shí)的培訓(xùn)教育，同時(shí)還要大力加強(qiáng)關(guān)于擔(dān)保有效設(shè)定的能力和技巧的培訓(xùn)，預(yù)防和減少因擔(dān)保設(shè)而不定、設(shè)而無效而引起的爭議和糾紛。

(4)大力促成、推廣銀行保函制度。商業(yè)銀行出具履約保函，是國際上最通用、最有效的工程承發(fā)包合同履約擔(dān)保方法。目前在我國尚未推廣采用。建議國家建設(shè)行政主管部門和地方主管部門，加強(qiáng)功能各商業(yè)銀行的協(xié)調(diào)，共同商定有關(guān)管理辦法，盡快促成并大力推廣建設(shè)工程銀行保函制度。此項(xiàng)制度的真正實(shí)施、推廣，必將有效緩解和消除建設(shè)工程中的工程款拖欠等弊端和風(fēng)險(xiǎn)，必將大大有利于整個(gè)城市建設(shè)行為的規(guī)范有序和房地產(chǎn)項(xiàng)目承發(fā)包市場的規(guī)范操作。

(5)要明確定金和訂金的區(qū)別。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，定金是一種擔(dān)保方式，其法律特征是，如給付一方不履行約定義務(wù)則無權(quán)收回，而接受一方不履行約定義務(wù)則應(yīng)雙倍返還。而現(xiàn)實(shí)中合同條款設(shè)定時(shí)，當(dāng)事人常常使用“訂金”的概念。訂金不是具有擔(dān)保的意義定金，訂金是為當(dāng)事人決定實(shí)施某種行為表示帶有信譽(yù)程序而預(yù)付的款，訂金的法律意義和地位法律沒有規(guī)定，由當(dāng)事人在合同中約定。因此，在使用“定金”作為履約擔(dān)保方式時(shí)，務(wù)必明確與“訂金”的法律咨詢s.yingle.com

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區(qū)別，謹(jǐn)防誤用而失去定金的擔(dān)保作用，或者使本意不產(chǎn)生擔(dān)保作用的“訂金”誤寫成“定金”而產(chǎn)生擔(dān)保的法律后果。

(6)要特別注意設(shè)定抵押的程式要求。在各種擔(dān)保方式中，不動(dòng)產(chǎn)抵押是“擔(dān)保之王”。在承發(fā)包合同的履約過程中，針對開發(fā)商的拖欠工程款等不履行合同的情況，承包商往往采取以建造中的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，在設(shè)定房地產(chǎn)期權(quán)和現(xiàn)成房權(quán)抵押時(shí)，要注意因不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)不同的不同登記方式，還要注意由期權(quán)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)需要繼續(xù)設(shè)定抵押時(shí)的變更登記手續(xù)。尤其要注意抵押可以對抗第三人和法律允許房地產(chǎn)重復(fù)抵押的相應(yīng)規(guī)定，隨時(shí)注意房地產(chǎn)抵押的依法設(shè)定及相應(yīng)的程序和要式規(guī)定，謹(jǐn)防抵押物的擔(dān)保落空或者不符合程式要求，而無法通過抵押擔(dān)保方式確保自己的合法權(quán)益。

(7)切莫混淆違約金和擔(dān)保的不同性質(zhì)。有人認(rèn)為，在合同中設(shè)定了違約金，就不必設(shè)定擔(dān)保。然而，在法律上，違約金和擔(dān)保時(shí)性質(zhì)完全不同的。違約金是當(dāng)事人一方不履行合同時(shí)依法律規(guī)定或合同約定向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。它分為懲罰性違約金和補(bǔ)償性違約金以及兼具兩種性質(zhì)的違約金。擔(dān)保是促使當(dāng)事人履行合同，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法律措施。二者的區(qū)別在于：①違約金是違反合同承擔(dān)民事責(zé)任的一種方式，它具有懲罰性和補(bǔ)償性；擔(dān)保是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律手段，它具有從屬性和補(bǔ)充性。②設(shè)立違約金的目的在于

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對違約行為發(fā)生后的制裁和對因違約行為的發(fā)生給他方造成損失的補(bǔ)償；設(shè)定擔(dān)保的目的則是在事先設(shè)定一種從屬的法律關(guān)系，以保證主合同的全面履行。由于兩者的法律性質(zhì)不同，兩者的設(shè)定及其法律后果也必然存在著很大的區(qū)別。因此，在設(shè)定合同條款時(shí)，切不可將兩者混為一談，而因根據(jù)兩者在合同中的不同作用分別予以明確。

(8)設(shè)定擔(dān)保還應(yīng)注意該擔(dān)保方式的生效條件。我國擔(dān)保法對五種擔(dān)保方式的生效條件有著不同的具體規(guī)定。在設(shè)定擔(dān)保時(shí)，一定要注意不同種類擔(dān)保的生效條件，以免設(shè)而未定，導(dǎo)致?lián)：贤驌?dān)保條款的不生效。

(三)通過訴訟手段解決工程款拖欠應(yīng)注意的問題

1、重視訴訟時(shí)效。

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法律規(guī)定的期限內(nèi)不行使權(quán)利就喪失勝訴權(quán)，即人民法院對其權(quán)利不予保護(hù)。根據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，訴訟時(shí)效的期限分為兩種：普通訴訟時(shí)效的期限為2年，特別訴訟時(shí)效的期限為1年。特別訴訟時(shí)效僅適用于下列四種情況：身體受到傷害要求賠償?shù)摹⒊鍪鄄缓细竦纳唐肺绰暶鞯摹⒀痈痘蚓芨蹲饨鸬摹⒓拇尕?cái)物丟失或損毀的。同時(shí)規(guī)定最長期限為20年，即從權(quán)利人的權(quán)利受到侵害之日起到權(quán)利人向法院提起訴訟的期間超過20年的，人

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民法院對其權(quán)利也不予保護(hù)。同時(shí)規(guī)定訴訟時(shí)效可以中止、中斷和延長。

拖欠工程款的訴訟適用的是2年期間的普通訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主拖欠工程款時(shí)，承包人一定要及時(shí)向業(yè)主催收工程款，特別是對于長期拖欠的債權(quán)要定期派人催收并重新辦理確認(rèn)手續(xù)，以免超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。

2、重視財(cái)產(chǎn)保全在訴訟中的作用。

財(cái)產(chǎn)保全是指有關(guān)的財(cái)產(chǎn)可能被轉(zhuǎn)移、隱匿、毀滅等情形，從而可能造成對利害關(guān)系人權(quán)益的損害或可能是人民法院將來的判決難以執(zhí)行或不能執(zhí)行時(shí)，根據(jù)利害關(guān)系人或當(dāng)事人的申請或人民法院的決定，而對有關(guān)的財(cái)產(chǎn)采取保護(hù)措施的制度。財(cái)產(chǎn)保全包括訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全。財(cái)產(chǎn)保全的措施有：查封、扣押、凍結(jié)或法律規(guī)定的其他方法。實(shí)踐中常用的措施是凍結(jié)對方銀行賬戶中的資金，以保證判決得以順利地執(zhí)行。

3、收集、固定有關(guān)的證據(jù)。

俗話說：“打官司就是打證據(jù)”。民事訴訟法規(guī)定：“誰主張、誰舉證”。因此，起訴之前，證據(jù)準(zhǔn)備是否完整、充分是訴訟成敗的法律咨詢s.yingle.com

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關(guān)鍵。建設(shè)工程合同糾紛最核心的證據(jù)就是建設(shè)工程合同。這里的建設(shè)工程合同應(yīng)作廣義的理解，它不僅包括雙方簽訂的書面的建設(shè)工程合同文本，雙方協(xié)商同意并簽字認(rèn)可的有關(guān)修改變更合同文件、洽談?dòng)涗洝⒀a(bǔ)充紀(jì)要、電報(bào)、業(yè)務(wù)聯(lián)系單、工程決算審定書等都是合同組成部分，是有效的證據(jù)。因此，在起訴前一定要收集、保全相關(guān)的證據(jù)，以保證訴訟請求得到法院的支持。

4、通過提起代位權(quán)訴訟保護(hù)承包人的合法利益。

實(shí)踐中常常會(huì)遇到這樣的問題：當(dāng)承包方向發(fā)包方催收工程款時(shí)，發(fā)包方往往以對外債權(quán)收不回來為由拒不支付工程款，并且發(fā)包方無其他的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。這種情況下，承包人可以提起代位權(quán)訴訟來保護(hù)自己的合法權(quán)益。

債權(quán)人代位權(quán)是指當(dāng)債務(wù)人怠于行使對第三人享有的到期債權(quán)而對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人為保全自己的債權(quán)，可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)的權(quán)利。

債權(quán)人代位權(quán)的成立要件：

(1)債務(wù)人對次債務(wù)人享有到期債權(quán)。債權(quán)人代位權(quán)的行使，以債務(wù)人對次債務(wù)人享有到期債權(quán)合法有效為前提，如債務(wù)人對次債務(wù)

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人的債權(quán)根本不存在，或雖已存在但未依法成立并生效，都不可由債權(quán)人主張代位權(quán)。從該到期債權(quán)的內(nèi)容來看，必須是以金錢給付為內(nèi)容的，對于非金錢給付為內(nèi)容的，如不作為債權(quán)或者以勞務(wù)為標(biāo)的的債權(quán)，原則上債權(quán)人除因債務(wù)人的違約而請求損害賠償外不得行使代位權(quán)。

(2)債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)。債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，即債務(wù)人應(yīng)行使姐能行使卻不行使其到期債權(quán)。應(yīng)行使是指如果不及時(shí)行使，則該權(quán)利將有消滅的可能。能行使是指債務(wù)人客觀上有能力行使權(quán)利，并得以行使行使權(quán)利，而不存在無法行使其權(quán)利的情形，如債務(wù)人客觀上不能行使權(quán)利，債權(quán)人則不得代位行使。

(3)債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的行為對債權(quán)人造成損害，即有保全的必要。只有在債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的行為給債權(quán)人造成損害時(shí)，債權(quán)人才有行使代位權(quán)以保全自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的必要，即如果債權(quán)人不行使代位權(quán)，債權(quán)人享有的債權(quán)卻有無法獲得滿足的危險(xiǎn)。如債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)足以清償其債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)不存在無法實(shí)現(xiàn)或滿足的危險(xiǎn)，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，只需請求人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行即可使其債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)或滿足，當(dāng)然也就沒有行使代位權(quán)的必要了。

(4)債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。專屬于債務(wù)人

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自身的債權(quán)主要是指基于扶養(yǎng)關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系產(chǎn)生的給付請求權(quán)和勞動(dòng)報(bào)酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費(fèi)、人壽保險(xiǎn)、人身傷害賠償請求權(quán)等權(quán)利。

提起代位權(quán)訴訟的法律程序：

(1)債權(quán)人以次債務(wù)人(即債務(wù)人的債務(wù)人)為被告提起訴訟，由被告住所地人民法院管轄，債務(wù)人列為本案的第三人。

(2)債權(quán)人請求人民法院對次債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

(3)在代位權(quán)訴訟中，此債務(wù)人對債務(wù)人的抗辯，可以直接向債權(quán)人主張。該抗辯包括訴訟時(shí)效屆滿的抗辯、抵消的抗辯、同時(shí)履行抗辯等。

(4)債務(wù)人在訴訟中對債權(quán)人的債權(quán)提出異議的，經(jīng)審查異議成立，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回債權(quán)人的起訴。

(5)債權(quán)人勝訴的，訴訟費(fèi)由次債務(wù)人負(fù)擔(dān)，從實(shí)現(xiàn)的債權(quán)中優(yōu)先支付。

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(6)債權(quán)人向次債務(wù)人提起的代位權(quán)訴訟經(jīng)人民法院審理后認(rèn)定代位權(quán)成立的，由次債務(wù)人向債權(quán)人履行清償義務(wù)，債權(quán)人與債務(wù)人、債務(wù)人與次債務(wù)人之間相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即予消滅。

5、對被執(zhí)行人的到期債權(quán)予以強(qiáng)制執(zhí)行。

在目前的審判實(shí)踐中，承包方往往沒有提起代位權(quán)訴訟，而是直接起訴發(fā)包方，由法院判令發(fā)包方償還所拖欠工程款，在執(zhí)行過程中承包方往往發(fā)現(xiàn)發(fā)包方根本無力償還，但發(fā)包方對第三人仍享有到期債權(quán)，對此，我國有關(guān)法律通過執(zhí)行程序中的司法救濟(jì)手段對承包方的利益進(jìn)行了保護(hù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第61條規(guī)定“被執(zhí)行人不能清償債務(wù)，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的，人民法院可以依申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人的申請，向第三人發(fā)出履行到期債務(wù)的通知。履行通知必須直接送達(dá)第三人。”即只要發(fā)包方對第三人有到期債權(quán)的，法院就可以追加其為本案的被執(zhí)行人，要求其直接向承包人履行債務(wù)。

①、履行通知應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

(1)第三人直接向申請執(zhí)行人履行其對被執(zhí)行人所負(fù)的債務(wù)，不得向被執(zhí)行人清償；

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(2)第三人應(yīng)當(dāng)在收到履行通知后的十五日內(nèi)向申請執(zhí)行人履行債務(wù)；

(3)第三人對履行到期債權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到履行通知后的十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出；

(4)第三人違背上述義務(wù)的法律后果。

②、第三人對履行通知的異議一般應(yīng)當(dāng)以書面形式提出，口頭提出的，執(zhí)行人員應(yīng)記入筆錄，并由第三人簽字或蓋章。

③、第三人在履行通知指定的期間內(nèi)提出異議的，人民法院不得對第三人強(qiáng)制執(zhí)行，對提出的異議不進(jìn)行審查。第三人對債務(wù)部分承認(rèn)、部分有異議的，可以對其承認(rèn)的部分強(qiáng)制執(zhí)行。

④、第三人在履行通知指定的期限內(nèi)沒有提出異議，而又不履行的，執(zhí)行法院有權(quán)裁定對其強(qiáng)制執(zhí)行。此裁定同時(shí)送達(dá)第三人和被執(zhí)行人。

⑤、被執(zhí)行人收到人民法院履行通知后，放棄其對第三人的債權(quán)或延緩第三人履行期限的行為無效，人民法院仍可在第三人無異議又不履行的情況下予以強(qiáng)制執(zhí)行。

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⑥、應(yīng)當(dāng)注意的是，在對第三人作出強(qiáng)制執(zhí)行裁定后，第三人確無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，不得就第三人對他人享有的到期債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。

6、運(yùn)用優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)承包人的合法利益。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”這條規(guī)定是《合同法》針對工程款被嚴(yán)重拖欠的局面而作出的切實(shí)解決問題的新規(guī)定，賦予被拖欠的施工企業(yè)以法定的、優(yōu)先于協(xié)議抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。

(1)、行使優(yōu)先權(quán)的前提是發(fā)包方“未按照約定支付價(jià)款”。

《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的行使，是有前提和條件的。發(fā)包方“未按照約定支付價(jià)款”就是前提和條件。具體的說，一是工程承發(fā)包合同要有支付價(jià)款的約定；二是發(fā)包人違反這個(gè)約定而未交付價(jià)款。在實(shí)踐中，約定支付的款項(xiàng)一般有預(yù)付款、進(jìn)度款和結(jié)算款簽證、索賠款和保修金五種。實(shí)踐中合同約定預(yù)付款已經(jīng)很少，法律咨詢s.yingle.com

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工程竣工后的結(jié)算款情況復(fù)雜，難以確定，是確定價(jià)款的難點(diǎn)，而進(jìn)度款的確認(rèn)和追索的主動(dòng)權(quán)在承包人一方，是施工企業(yè)需要加強(qiáng)造價(jià)管理，及時(shí)結(jié)算的重點(diǎn)。至于簽證、索賠款有許多不確定因素，操作比較復(fù)雜和困難，保修金由于立法規(guī)定嚴(yán)厲以及相應(yīng)保險(xiǎn)險(xiǎn)種尚待出臺(tái)，是價(jià)款交付的難點(diǎn)。

(2)實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的兩個(gè)法律手段：折價(jià)或拍賣。

《合同法》第286條規(guī)定實(shí)現(xiàn)工程款優(yōu)先受償?shù)姆椒ㄊ窍刃刑幏殖邪l(fā)包合同指向的對象即在建的建筑物本身。所謂折價(jià)，是承發(fā)包雙方通過自行協(xié)商，將在建建筑物的部分物權(quán)，抵消“未按約定支付價(jià)款”的債權(quán)，即通過債權(quán)變更為物權(quán)的辦法，使承包人的合法權(quán)益得以保障。所謂拍賣，是承包方對業(yè)主確認(rèn)的應(yīng)付價(jià)款，向人民法院申請，通過執(zhí)行程序，采取競拍方法，將發(fā)包方的在建工程轉(zhuǎn)讓，依轉(zhuǎn)讓所有權(quán)所得價(jià)款來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即處分在建工程物權(quán)，是承包人的合法權(quán)益得以保障。這兩個(gè)法律手段均以國家機(jī)器作為后盾，是依法實(shí)施的處分發(fā)包方在建工程物權(quán)的嚴(yán)厲措施，因此，確認(rèn)采取折價(jià)或拍賣辦法的前提便極其重要，沒有承發(fā)包雙方的確認(rèn)和有確鑿證據(jù)可以證明的屬于“未按照約定支付價(jià)款”的事實(shí)，就難以依法采取這兩種帶有強(qiáng)制力的法律手段。

(3)優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于協(xié)議抵押權(quán)。

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眾所周知，我國《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”但是因抵押產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)其依據(jù)的是設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議雙方，這是一種協(xié)議的優(yōu)先權(quán)。而《合同法》第 286條設(shè)定的優(yōu)先受償權(quán)，是不同于《擔(dān)保法》規(guī)定的協(xié)議優(yōu)先權(quán)的法定優(yōu)先權(quán)，因此，這是一種特殊的、優(yōu)先于抵押產(chǎn)生的協(xié)議優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先權(quán)，這是由建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工程欠款主要部分屬于人工工資的基本特點(diǎn)所決定的，這也是不少國家和地區(qū)的法律規(guī)定，是一種國際慣例。

《合同法》第286條法定優(yōu)先權(quán)的新規(guī)定，是有效解決長期困擾施工企業(yè)愈演愈烈的拖欠工程款問題的法律武器。正確理解并依法行使優(yōu)先權(quán)，是施工企業(yè)追索欠款服務(wù)的依據(jù)和原則，也是解決工程款拖欠問題的一個(gè)突破口。

拖欠工程款問題已經(jīng)是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)老大難問題，既然市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，那么解決市場的問題只能通過法制手段。一方面對目前的《建筑法》進(jìn)行修改，對拖欠工程款問題設(shè)定真正具有約束力的切實(shí)有效的相應(yīng)規(guī)定；另外一方面正確并熟練運(yùn)用現(xiàn)有的法律法規(guī)，通過多種手段預(yù)防工程款拖欠問題的發(fā)生，通過

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訴訟解決工程款拖欠問題，我們有理由相信，一定能夠解決建筑領(lǐng)域內(nèi)的這一頑癥，開創(chuàng)中國建筑業(yè)的健康良性發(fā)展的新局面。

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第五篇：運(yùn)用多媒體教學(xué)應(yīng)注意的問題

運(yùn)用多媒體教學(xué)應(yīng)注意的問題

隨著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和教育投人的增加，多媒體教學(xué)正逐漸走進(jìn)課堂。可是，如果運(yùn)用不當(dāng)，不但不能達(dá)到頂期效果，甚至帶來相反的效果，違背了多媒體使用的初衷。

多媒體畢竟是教學(xué)的輔助性手段，它既不能取代教師在教學(xué)中的作用，也不能藉此輕視課堂教師語言、態(tài)勢、板書和教具。我們?yōu)榱私虒W(xué)才使用它，而不是為了使用它而教學(xué)。就目前運(yùn)用多媒體教學(xué)的情況來看，一些本來可以幾句話說清楚的問題，也要用多媒體對大量復(fù)雜文字、圖表進(jìn)行展示，顯然是不切實(shí)際的，也是不恰當(dāng)?shù)摹Ｈ绻苯佑谜Z言、文字、圖形等形式就能表現(xiàn)清楚的內(nèi)容，就不需要也沒必要花費(fèi)大量時(shí)間和精力去搜集影像資料、制作動(dòng)畫來教學(xué)，否則，就會(huì)事倍功半，被多媒體所累。有位數(shù)學(xué)老師從教幾十年，練得一手絕活，他畫圓不用圓規(guī)，信手一劃，—個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的圓就出來了。這一手，折服了多少學(xué)生！假如非讓他用多媒體能起到這樣的效果嗎？教學(xué)的魅力往往就在教師的獨(dú)到之處，假如不問青紅皂白全都用多媒體代替，這就是買櫝還珠的做法。

運(yùn)用多媒體時(shí)間不宜過長，應(yīng)真正從實(shí)際需要出發(fā)。

多媒體教學(xué)的確能大大提高課堂教學(xué)效率，有人認(rèn)為，使用多媒體越多越好，效率越高。有些教師往往把課堂教學(xué)變成課件演示，幻燈片一張接一張，屏幕上的內(nèi)容變換頻繁，走馬燈似的．學(xué)生們應(yīng)接不暇，對知識(shí)的感覺模模糊糊，有的甚至思維凌亂，心生厭煩。因此，使用多媒體應(yīng)結(jié)合教學(xué)內(nèi)容的需要，在教學(xué)過程中，有針對性地、有選擇地使用。不宜過多過濫，更不宜長時(shí)間甚至整節(jié)課使用。運(yùn)用多媒體要講求實(shí)際效果，不要華而不實(shí)玩花樣。

制作多媒體課件，要看教學(xué)是否真正需要，而不能一廂情愿加入信息量。有了文字就非要圖表，有了圖表就非要圖像，有了圖像就非加入音頻和視頻不可，結(jié)果教學(xué)課堂上熱熱鬧鬧，實(shí)際效來卻反而不好。實(shí)踐證明，附加信息和無關(guān)信息過多，雖然加深了對學(xué)生的感知的刺激，但也分散了學(xué)生的注意力，產(chǎn)生了教學(xué)的負(fù)效應(yīng)。

教師的主導(dǎo)作用，不能因多媒體手段的運(yùn)用而被削弱。

雖然教學(xué)課件已經(jīng)事先做好，但不是說在課堂上教師只要在教師用機(jī)的位置上單純地演示課件就可以了，這樣可能會(huì)出現(xiàn)學(xué)生看了很多，聽了很多，卻不知道要學(xué)什么，而產(chǎn)生教學(xué)的負(fù)效果。其實(shí)，多媒體輔助教學(xué)作為一種現(xiàn)代化的教學(xué)手段，是用來提高課堂教學(xué)的效率，突破重點(diǎn)難點(diǎn)，解決一些傳統(tǒng)教學(xué)不易解決的問題的。教師應(yīng)該憑自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)和生動(dòng)的講解，通過師生間的情緒感染，來調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，并使學(xué)生能夠自覺地參與到新的教學(xué)當(dāng)中去。另外，事先做好的課件受制作思路的限制，用于課堂靈活性可能較差，有時(shí)會(huì)限制教師的臨場發(fā)揮，教師課堂把握的藝術(shù)性就難于表現(xiàn)出來。教師絕不要因受課件的牽制而不敢改變原來的思路。有時(shí)也可事先準(zhǔn)備一些幻燈片和實(shí)物，利用投影儀來解決這個(gè)矛盾。

解決好課件的播放速度與學(xué)生記筆記的關(guān)系問題。

在傳統(tǒng)教學(xué)方式下，教師板書的同時(shí)學(xué)生也就讓學(xué)生完成了記筆記的過程；但在多媒體教學(xué)方式下，由于教師不需要板書．就可能出現(xiàn)學(xué)生記了筆記忘了聽課，聽了課又忘記了做筆記。教師最好能事先把課件以講義的形式打印出來發(fā)給學(xué)生，這樣學(xué)生就可以專心聽課而不用再想著記筆記的事情了。或教師盡量調(diào)節(jié)好演示課件的速度，留下學(xué)生思考與記錄的時(shí)間。絕不要一味趕時(shí)間。

多媒體教學(xué)應(yīng)與傳統(tǒng)教學(xué)相結(jié)合。

多媒體教學(xué)帶動(dòng)了現(xiàn)代教育教學(xué)模式的發(fā)展，對提高課堂教學(xué)效率起到了促進(jìn)作用。但傳統(tǒng)教學(xué)也有著多煤體教學(xué)無法替代的優(yōu)越性。例如，重點(diǎn)知識(shí)、公理、定理等，用傳統(tǒng)的教學(xué)方法，可以寫在黑板上，貫穿整堂課的始末，可以在學(xué)生眼前不停地出現(xiàn)，從而加深了這些知識(shí)在學(xué)生頭腦里的印象。如果用屏幕替代黑板，屏幕內(nèi)容常常變換，學(xué)生感知反而模糊。因此，多媒體輔助教學(xué)與傳統(tǒng)教學(xué)相結(jié)合使用，優(yōu)勢互補(bǔ)，取長補(bǔ)短，才能取得更佳的教學(xué)效果。

要多給學(xué)生實(shí)踐的機(jī)會(huì)。

學(xué)生通過教師的課件演示，當(dāng)然可以學(xué)到知識(shí)，但有時(shí)也容易與實(shí)際脫離。如果能讓學(xué)生親自參與課件的操作或參與課件的制作，那么，學(xué)生對所學(xué)知識(shí)的感知肯定會(huì)更加深刻。而且這樣也更好地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

多媒體只是教學(xué)的輔助手段，我們應(yīng)根據(jù)教學(xué)內(nèi)容的需要，合理使用，才能發(fā)揮它的作用。近幾年，隨著電腦的普及和網(wǎng)絡(luò)教學(xué)的推進(jìn)，多媒體輔助教學(xué)出現(xiàn)了多用、濫用、亂用的現(xiàn)象。我們要盡量克服電腦網(wǎng)絡(luò)熱給教學(xué)帶來的干擾。雖然，一個(gè)新事物的推行少不了過激行為，但經(jīng)過教訓(xùn)與經(jīng)驗(yàn)的積累，人們往往會(huì)變得審慎和理智。我們既不應(yīng)該因多媒體使用過程中的偏差就否定它的作用，也不應(yīng)該因?yàn)樗切迈r的東西就趕潮流式地一窩蜂上。如何搞好傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體教學(xué)的銜接與融合，相互取長補(bǔ)短，當(dāng)成為眼下緊迫的課題。

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淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題（五篇范例）

第一篇：淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

第二篇：運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

第三篇：淺談運(yùn)用法律手段追繳物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

第四篇：運(yùn)用法律手段解決拖欠工程款問題

第五篇：運(yùn)用多媒體教學(xué)應(yīng)注意的問題

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