第一篇：淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

李紅軍/中國城市房地產網/20061102

物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然 《 物業管理條例 》 對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定，2003年11月，國家發改委和建設部共同頒布實施的《物業服務收費管理辦法》 也有相應的規定，但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。

欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；假如業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。

隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。

筆者所在的公司自2004年初開始對80余戶欠費業戶進行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題：

一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。

隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。

物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 ?? 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。

法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。

因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。

三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。

物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。

對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書;假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費;最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。

四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。

因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。

這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。

這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。

第二篇：運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然《物業管理條例》對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定，2003年11月，國家發改委和建設部共同頒布實施的《物業服務收費管理辦法》也有相應的規定，但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。

欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；假如業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。

隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。

筆者所在的公司自2004年初開始對80余戶欠費業戶進行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題：

一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。

隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管

理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。

物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 ?? 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。

法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。

因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。

三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。

物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。

對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書;假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費;最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。

四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。

因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。

這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。

這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。

第三篇：淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

摘要：隨著我國物業管理法規的逐步完善、業主法律意識增強，運用法律法規追繳物業費欠費成為解決物業收費難的重要手段。實現法律程序清欠的預期效果，要重視物業服務合同，明確主體的權利義務；要加強基礎管理工作，引入風險意識；要遵循人性化原則，循序漸進；要抓住案件重點，用證據說話。

物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然 《 物業管理條例 》 對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定，2003 年11 月，國家發改委和建設部共同頒布實施的 《 物業服務收費管理辦法 》 也有相應的規定，但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。

欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；如果業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。

隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，特別是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。

筆者所在的公司自 2004 年初開始對 80 余戶欠費業戶進行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注意以下幾個問題：

一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。

隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。

物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 …… 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，如果能夠提供足夠的證據，證明物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，如果這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。

法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。

因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿意的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿意率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿意為由拒交物業管理費。

三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。

物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。

對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；如果仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書;如果業主仍繼續拖欠 ,應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理準備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費;最后如果仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。

四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。

因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的關鍵點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期準備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。

這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注意做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。

這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，如果我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，如果業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。

參考文獻：

①《 物業管理條例》

②《 中國物業管理 》 雜志

③《 住宅與房地產 》

第四篇：運用法律手段解決拖欠工程款問題

贏了網s.yingle.com

遇到建筑工程糾紛問題？贏了網律師為你免費解惑！訪問>>

http://s.yingle.com

運用法律手段解決拖欠工程款問題

實踐證明，解決拖欠工程款問題必須運用法律手段，而建筑領域所涉及的法律問題相當眾多，筆者現就如何靈活運用法律手段清收工程款的問題進行探討。

(一)政府部門推動運用法律手段解決工程款拖欠問題

2005 年1月1日開始施行的《司法解釋》，為解決工程款拖欠及農民工工資提供了有力的法律武器，《司法解釋》第26條規定：“實際施工人以轉包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。發包人只在欠付工程款范圍內對實際施工人承擔責任。”《司法解釋》這一條賦予了實際是工人包括農民工討要工程款或工資非常有力的法律武器，而有的當事人不知道或者不能正確理解這樣的法律規定，并以此來保護自己的合法權益。這就需要律師尤其是從事建設工程專業法律服務的律師，幫助當事人運用法律手段解決工程款拖欠問題，使得現有的法律、法規及《司

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

法解釋》能得到嚴格有效的執行。當事人通過律師擁有的專業法律知識協助可以解決及預防一些工程款拖欠，即幫助農民工解決被拖欠的工資；運用訴訟或調解方式解決為數巨大的工程款拖欠糾紛；主要通過加強建設工程承發包合同管理預防產生新的拖欠。為貫徹落實國務院94號文件的精神，充分發揮法律服務和法律援助的職能作用，運用法律手段切實解決建設領域拖欠工程款以及拖欠農民工工資問題，司法部、建設部2004年11月6日頒布了《關于為解決建設領域拖欠工程款和農民工工資問題提供法律服務和法律援助的通知》，該通知的發布對發動、動員全國各級法律援助機構關注運用法律手段解決工程款拖欠問題起到了一定的推動作用，但是由于各地法律援助機構的力量畢竟有限，僅僅依靠法律援助機構的力量已經遠遠不能滿足日益增加的建設工程款拖欠糾紛案件對專業法律服務的客觀需要，因此，建設部和司法部應發動、動員全國律師尤其是建設工程專業律師積極參與到解決建設工程的訴訟或非訴訟法律服務中來，通過法律手段解決已經發生的工程款拖欠糾紛及預防產生的新的工程款拖欠。而律師也應當站在清欠戰役的第一線，應當成為運用法律手段解決工程款拖欠和農民工工資拖欠的主力軍。

(二)運用履約擔保制度解決拖欠問題

在房地產項目承發包合同的實際履行中，針對業主拖欠工程款的情況，可以采取讓業主提供擔保的方式來保證合同的切實履行。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

按照傳統的民法理論，擔保以其種類來劃分，可分為人保、物保和定金擔保。人保即保證，是以主債務人以外的第三人即保證人為附隨的債務人，當主債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任。物保即物權擔保，是債務人或第三人在特定的物或權利上設定擔保物權，以保障債權人實現債權，其方式具體包括抵押、質押和留置。定金擔保是指當事人在合同訂立時或價款支付期限以前，由一方向對方給付金錢作為債權實現的擔保。

1、承發包合同采用擔保方式的特殊性

建設工程承發包合同由于其在當事人、合同標的及合同履行過程中的特殊性和復雜性，不僅使其合同履行的擔保設定顯得尤其重要，而且擔保的方式也應與其特殊性相適應。

首先，建設工程承包合同雙方當事人的主體資格具有特殊性。作為一個項目的建設方，它不僅具備開發該項目的法定資質，而且應擁有開發建設該項目所需的足夠的資金。就承包方的主體資格而言，它的法定業績資質當然是建設方首先應當考察的，而一旦他違反了合同的約定，造成了建設方的損失，它是否有承擔違約責任的信譽和能力，則更是建設方事先必須予以把握的。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

其次，建設工程承包合同的標的是不動產，它包括土地和地上建筑物。土地的所有權歸國家所有，建設方取得的僅僅是所有權和待建的建筑物建成后的所有權。除了以不動產作為標的這一特殊性外，建設工程承包合同又一顯著特點是標的金額巨大。標的巨大會給雙方帶來巨大的利益，也同樣可能會給雙方都造成巨大的損失。因此風險也是巨大的。

第三，建設工程承包合同的訂立和履行是相當特殊和復雜的過程，因而構成合同內容即雙方權利義務關系也是相當特殊和復雜的。在承發包合同簽訂和履行過程的不同階段，雙方不同的先履行而產生的債權債務關系，往往相互交叉、相互滲透。因此，設定承發包合同不同主體、不同情況、不同履約階段的債權債務關系的合同擔保，也必須從實際出發，因人而異，因地制宜，采用有針對性的、對不同的情況有實際效果的擔保方法。

2、適合建設工程承包合同的履約擔保方式

由于建設工程承包合同自身的特點，作為其履行擔保的方式，也應與其特點相適應，從而在最大程度上發揮擔保功能的有效性。筆者認為，抵押和銀行保函是建設工程承包合同履約擔保的較為合適且具有針對性的方式。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

抵押是指債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。作為抵押的財產，可以是動產，也可以是不動產。抵押是我國擔保法所規定的五種擔保方式中可以以不動產作為標的的擔保方式，和其他擔保方式相比，抵押有其獨特的優越性：

(1)設定抵押后，債務人仍可以就抵押物進行使用、收益，以收益充作清償債務的資金；

(2)抵押權人沒有直接占有抵押物的不便，無須看管抵押物，而是直接以抵押物的價值保障債權的實現；

(3)債務人可以其動產和不動產分別設定抵押，共同作為擔保。

抵押的這些優越性和建設工程承包合同標的的特殊性顯然有著相互聯系的緊密結合點。

如前所述，建設工程承包合同的標的是不動產，它包括土地和地上建筑物。在簽訂建設工程承包合同之前，建設方已經取得了土地的使用權，并為此投入了大量的資金。為了向承包方保證建設方將有足夠的資金和能力支付每一階段的工程款、材料款，使工程如期進行，雙方可以約定，由建設方以該項目的土地使用權作為抵押物，設定擔保。在項目的建設過程中，也可以用建筑物的期權或建成后的物權設

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

定抵押擔保。這一擔保的設定，并不影響建設方繼續開發建設原項目，而又使承包方履行合同后的預期利益得到了法定的保障。

保函是保證合同的一種特殊形式，它是當事人之間具有擔保性質的信函。所謂保證，是指由債務人以外的第三人作保證人，當債務人不履行債務時，債權人有權要求保證人履行債務或承擔責任的擔保形式。我國的擔保法規定，保證的方式有：(1)一般保證；(2)連帶責任保證。

銀行保函是指銀行作為保證人向債權人出具的保證黨債務人不履行債務時，由該銀行履行債務或承擔責任的信函。由于銀行作為金融機構的獨特地位和作用，使銀行保函的保證性明顯優于其他第三人所作的保證。

首先，在建設工程承發包進行招標之前，建設方即應將已落實的一定金額的建設資金交給特定的銀行并設立專門的賬戶進行監管，由該銀行出具保函。同時，銀行可據此要求建設方提供反擔保，這一擔保和反擔保的設定，是為了從根本上防止建設方在尚不具備開發建設該項目足夠資金的前提下盲目開工，給自己、他人和國家的經濟建設都帶來無法挽回的損失。

其次，在建設工程承包合同簽訂之后，銀行保函同樣可以為雙方

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

當事人履行債務提供有效的擔保。

由此可見，基于銀行這一金融機構強大的經濟實力和良好的信譽，由銀行作為保證人出具的銀行保函，是能夠有效地適用建設工程這種投資大，周期長，收益慢且有較大風險的經濟活動的各個方面各個環節的。

3、健全承發包合同履約擔保應注意的問題

(1)在合同示范文本中增加擔保條款。目前在建設工程施工示范合同文本中尚無擔保條款，在有關的合同管理辦法中也無擔保設定的管理要求。因此，在承發包雙方簽訂合同時，可以在“其他約定事項”條款中就擔保問題做出專門的約定。

(2)加強有關法律法規的宣傳、教育、培訓。在承發包合同履約擔保問題中最重要的是當事人的擔保意識問題，國家已先后頒發了擔保法等法律法規，許多房地產開發商和承包商都不甚了解。因此，建議加強有針對性的宣傳、教育和培訓，提高工程承包企業管理人員的擔保意識和擔保知識，并以此有效保護企業合法利益。

(3)提高擔保設定能力，謹防擔保設而不定。我國擔保法和有關擔保的法律法規對各種擔保的有效設定均有詳細的、明確的規定，在法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

諸多涉及擔保是否有效的案件中，常常因為當事人在設定擔保時沒有選擇有效的單位作擔保，沒有進行有效的登記，因不能對抗第三人而導致擔保無效或者擔保沒有起到實際效果。因此建議在組織教育培訓時，大力加強擔保意識的培訓教育，同時還要大力加強關于擔保有效設定的能力和技巧的培訓，預防和減少因擔保設而不定、設而無效而引起的爭議和糾紛。

(4)大力促成、推廣銀行保函制度。商業銀行出具履約保函，是國際上最通用、最有效的工程承發包合同履約擔保方法。目前在我國尚未推廣采用。建議國家建設行政主管部門和地方主管部門，加強功能各商業銀行的協調，共同商定有關管理辦法，盡快促成并大力推廣建設工程銀行保函制度。此項制度的真正實施、推廣，必將有效緩解和消除建設工程中的工程款拖欠等弊端和風險，必將大大有利于整個城市建設行為的規范有序和房地產項目承發包市場的規范操作。

(5)要明確定金和訂金的區別。根據我國有關的法律規定，定金是一種擔保方式，其法律特征是，如給付一方不履行約定義務則無權收回，而接受一方不履行約定義務則應雙倍返還。而現實中合同條款設定時，當事人常常使用“訂金”的概念。訂金不是具有擔保的意義定金，訂金是為當事人決定實施某種行為表示帶有信譽程序而預付的款，訂金的法律意義和地位法律沒有規定，由當事人在合同中約定。因此，在使用“定金”作為履約擔保方式時，務必明確與“訂金”的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

區別，謹防誤用而失去定金的擔保作用，或者使本意不產生擔保作用的“訂金”誤寫成“定金”而產生擔保的法律后果。

(6)要特別注意設定抵押的程式要求。在各種擔保方式中，不動產抵押是“擔保之王”。在承發包合同的履約過程中，針對開發商的拖欠工程款等不履行合同的情況，承包商往往采取以建造中的不動產設定抵押擔保。根據相關的法律法規的規定，在設定房地產期權和現成房權抵押時，要注意因不動產形態不同的不同登記方式，還要注意由期權轉化為產權需要繼續設定抵押時的變更登記手續。尤其要注意抵押可以對抗第三人和法律允許房地產重復抵押的相應規定，隨時注意房地產抵押的依法設定及相應的程序和要式規定，謹防抵押物的擔保落空或者不符合程式要求，而無法通過抵押擔保方式確保自己的合法權益。

(7)切莫混淆違約金和擔保的不同性質。有人認為，在合同中設定了違約金，就不必設定擔保。然而，在法律上，違約金和擔保時性質完全不同的。違約金是當事人一方不履行合同時依法律規定或合同約定向對方支付一定數額的金錢。它分為懲罰性違約金和補償性違約金以及兼具兩種性質的違約金。擔保是促使當事人履行合同，以保障債權人實現債權的法律措施。二者的區別在于：①違約金是違反合同承擔民事責任的一種方式，它具有懲罰性和補償性；擔保是保障債權實現的法律手段，它具有從屬性和補充性。②設立違約金的目的在于

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

對違約行為發生后的制裁和對因違約行為的發生給他方造成損失的補償；設定擔保的目的則是在事先設定一種從屬的法律關系，以保證主合同的全面履行。由于兩者的法律性質不同，兩者的設定及其法律后果也必然存在著很大的區別。因此，在設定合同條款時，切不可將兩者混為一談，而因根據兩者在合同中的不同作用分別予以明確。

(8)設定擔保還應注意該擔保方式的生效條件。我國擔保法對五種擔保方式的生效條件有著不同的具體規定。在設定擔保時，一定要注意不同種類擔保的生效條件，以免設而未定，導致擔保合同或擔保條款的不生效。

(三)通過訴訟手段解決工程款拖欠應注意的問題

1、重視訴訟時效。

訴訟時效是指權利人在法律規定的期限內不行使權利就喪失勝訴權，即人民法院對其權利不予保護。根據《民法通則》的相關規定，訴訟時效的期限分為兩種：普通訴訟時效的期限為2年，特別訴訟時效的期限為1年。特別訴訟時效僅適用于下列四種情況：身體受到傷害要求賠償的、出售不合格的商品未聲明的、延付或拒付租金的、寄存財物丟失或損毀的。同時規定最長期限為20年，即從權利人的權利受到侵害之日起到權利人向法院提起訴訟的期間超過20年的，人

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

民法院對其權利也不予保護。同時規定訴訟時效可以中止、中斷和延長。

拖欠工程款的訴訟適用的是2年期間的普通訴訟時效。當業主拖欠工程款時，承包人一定要及時向業主催收工程款，特別是對于長期拖欠的債權要定期派人催收并重新辦理確認手續，以免超過訴訟時效，喪失勝訴權。

2、重視財產保全在訴訟中的作用。

財產保全是指有關的財產可能被轉移、隱匿、毀滅等情形，從而可能造成對利害關系人權益的損害或可能是人民法院將來的判決難以執行或不能執行時，根據利害關系人或當事人的申請或人民法院的決定，而對有關的財產采取保護措施的制度。財產保全包括訴前財產保全和訴訟財產保全。財產保全的措施有：查封、扣押、凍結或法律規定的其他方法。實踐中常用的措施是凍結對方銀行賬戶中的資金，以保證判決得以順利地執行。

3、收集、固定有關的證據。

俗話說：“打官司就是打證據”。民事訴訟法規定：“誰主張、誰舉證”。因此，起訴之前，證據準備是否完整、充分是訴訟成敗的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

關鍵。建設工程合同糾紛最核心的證據就是建設工程合同。這里的建設工程合同應作廣義的理解，它不僅包括雙方簽訂的書面的建設工程合同文本，雙方協商同意并簽字認可的有關修改變更合同文件、洽談記錄、補充紀要、電報、業務聯系單、工程決算審定書等都是合同組成部分，是有效的證據。因此，在起訴前一定要收集、保全相關的證據，以保證訴訟請求得到法院的支持。

4、通過提起代位權訴訟保護承包人的合法利益。

實踐中常常會遇到這樣的問題：當承包方向發包方催收工程款時，發包方往往以對外債權收不回來為由拒不支付工程款，并且發包方無其他的財產可供執行。這種情況下，承包人可以提起代位權訴訟來保護自己的合法權益。

債權人代位權是指當債務人怠于行使對第三人享有的到期債權而對債權人造成損害的，債權人為保全自己的債權，可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權的權利。

債權人代位權的成立要件：

(1)債務人對次債務人享有到期債權。債權人代位權的行使，以債務人對次債務人享有到期債權合法有效為前提，如債務人對次債務

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

人的債權根本不存在，或雖已存在但未依法成立并生效，都不可由債權人主張代位權。從該到期債權的內容來看，必須是以金錢給付為內容的，對于非金錢給付為內容的，如不作為債權或者以勞務為標的的債權，原則上債權人除因債務人的違約而請求損害賠償外不得行使代位權。

(2)債務人怠于行使其到期債權。債務人怠于行使其到期債權，即債務人應行使姐能行使卻不行使其到期債權。應行使是指如果不及時行使，則該權利將有消滅的可能。能行使是指債務人客觀上有能力行使權利，并得以行使行使權利，而不存在無法行使其權利的情形，如債務人客觀上不能行使權利，債權人則不得代位行使。

(3)債務人怠于行使其到期債權的行為對債權人造成損害，即有保全的必要。只有在債務人怠于行使其到期債權的行為給債權人造成損害時，債權人才有行使代位權以保全自己債權實現的必要，即如果債權人不行使代位權，債權人享有的債權卻有無法獲得滿足的危險。如債務人的財產足以清償其債務，債權人的債權不存在無法實現或滿足的危險，債權人在債務人不履行債務時，只需請求人民法院依法強制執行即可使其債權得以實現或滿足，當然也就沒有行使代位權的必要了。

(4)債務人的債權不是專屬于債務人自身的債權。專屬于債務人

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

自身的債權主要是指基于扶養關系、撫養關系、贍養關系、繼承關系產生的給付請求權和勞動報酬、退休金、養老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身傷害賠償請求權等權利。

提起代位權訴訟的法律程序：

(1)債權人以次債務人(即債務人的債務人)為被告提起訴訟，由被告住所地人民法院管轄，債務人列為本案的第三人。

(2)債權人請求人民法院對次債務人的財產采取保全措施的，應當提供相應的財產擔保。

(3)在代位權訴訟中，此債務人對債務人的抗辯，可以直接向債權人主張。該抗辯包括訴訟時效屆滿的抗辯、抵消的抗辯、同時履行抗辯等。

(4)債務人在訴訟中對債權人的債權提出異議的，經審查異議成立，人民法院應當裁定駁回債權人的起訴。

(5)債權人勝訴的，訴訟費由次債務人負擔，從實現的債權中優先支付。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

(6)債權人向次債務人提起的代位權訴訟經人民法院審理后認定代位權成立的，由次債務人向債權人履行清償義務，債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的債權債務關系即予消滅。

5、對被執行人的到期債權予以強制執行。

在目前的審判實踐中，承包方往往沒有提起代位權訴訟，而是直接起訴發包方，由法院判令發包方償還所拖欠工程款，在執行過程中承包方往往發現發包方根本無力償還，但發包方對第三人仍享有到期債權，對此，我國有關法律通過執行程序中的司法救濟手段對承包方的利益進行了保護。根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第61條規定“被執行人不能清償債務，但對本案以外的第三人享有到期債權的，人民法院可以依申請執行人或被執行人的申請，向第三人發出履行到期債務的通知。履行通知必須直接送達第三人。”即只要發包方對第三人有到期債權的，法院就可以追加其為本案的被執行人，要求其直接向承包人履行債務。

①、履行通知應當包含下列內容：

(1)第三人直接向申請執行人履行其對被執行人所負的債務，不得向被執行人清償；

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

(2)第三人應當在收到履行通知后的十五日內向申請執行人履行債務；

(3)第三人對履行到期債權有異議的，應當在收到履行通知后的十五日內向執行法院提出；

(4)第三人違背上述義務的法律后果。

②、第三人對履行通知的異議一般應當以書面形式提出，口頭提出的，執行人員應記入筆錄，并由第三人簽字或蓋章。

③、第三人在履行通知指定的期間內提出異議的，人民法院不得對第三人強制執行，對提出的異議不進行審查。第三人對債務部分承認、部分有異議的，可以對其承認的部分強制執行。

④、第三人在履行通知指定的期限內沒有提出異議，而又不履行的，執行法院有權裁定對其強制執行。此裁定同時送達第三人和被執行人。

⑤、被執行人收到人民法院履行通知后，放棄其對第三人的債權或延緩第三人履行期限的行為無效，人民法院仍可在第三人無異議又不履行的情況下予以強制執行。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

⑥、應當注意的是，在對第三人作出強制執行裁定后，第三人確無財產可供執行的，不得就第三人對他人享有的到期債權強制執行。

6、運用優先受償權保護承包人的合法利益。

《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”這條規定是《合同法》針對工程款被嚴重拖欠的局面而作出的切實解決問題的新規定，賦予被拖欠的施工企業以法定的、優先于協議抵押權人的優先受償權。

(1)、行使優先權的前提是發包方“未按照約定支付價款”。

《合同法》第286條規定的優先受償權的行使，是有前提和條件的。發包方“未按照約定支付價款”就是前提和條件。具體的說，一是工程承發包合同要有支付價款的約定；二是發包人違反這個約定而未交付價款。在實踐中，約定支付的款項一般有預付款、進度款和結算款簽證、索賠款和保修金五種。實踐中合同約定預付款已經很少，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

工程竣工后的結算款情況復雜，難以確定，是確定價款的難點，而進度款的確認和追索的主動權在承包人一方，是施工企業需要加強造價管理，及時結算的重點。至于簽證、索賠款有許多不確定因素，操作比較復雜和困難，保修金由于立法規定嚴厲以及相應保險險種尚待出臺，是價款交付的難點。

(2)實現優先權的兩個法律手段：折價或拍賣。

《合同法》第286條規定實現工程款優先受償的方法是先行處分承發包合同指向的對象即在建的建筑物本身。所謂折價，是承發包雙方通過自行協商，將在建建筑物的部分物權，抵消“未按約定支付價款”的債權，即通過債權變更為物權的辦法，使承包人的合法權益得以保障。所謂拍賣，是承包方對業主確認的應付價款，向人民法院申請，通過執行程序，采取競拍方法，將發包方的在建工程轉讓，依轉讓所有權所得價款來實現債權，即處分在建工程物權，是承包人的合法權益得以保障。這兩個法律手段均以國家機器作為后盾，是依法實施的處分發包方在建工程物權的嚴厲措施，因此，確認采取折價或拍賣辦法的前提便極其重要，沒有承發包雙方的確認和有確鑿證據可以證明的屬于“未按照約定支付價款”的事實，就難以依法采取這兩種帶有強制力的法律手段。

(3)優先受償權優先于協議抵押權。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

眾所周知，我國《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”但是因抵押產生的優先受償權其依據的是設定抵押權的協議雙方，這是一種協議的優先權。而《合同法》第 286條設定的優先受償權，是不同于《擔保法》規定的協議優先權的法定優先權，因此，這是一種特殊的、優先于抵押產生的協議優先權的優先權，這是由建筑業的支柱產業發展、工程欠款主要部分屬于人工工資的基本特點所決定的，這也是不少國家和地區的法律規定，是一種國際慣例。

《合同法》第286條法定優先權的新規定，是有效解決長期困擾施工企業愈演愈烈的拖欠工程款問題的法律武器。正確理解并依法行使優先權，是施工企業追索欠款服務的依據和原則，也是解決工程款拖欠問題的一個突破口。

拖欠工程款問題已經是我國市場經濟發展進程中的一個老大難問題，既然市場經濟就是法制經濟，那么解決市場的問題只能通過法制手段。一方面對目前的《建筑法》進行修改，對拖欠工程款問題設定真正具有約束力的切實有效的相應規定；另外一方面正確并熟練運用現有的法律法規，通過多種手段預防工程款拖欠問題的發生，通過

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

訴訟解決工程款拖欠問題，我們有理由相信，一定能夠解決建筑領域內的這一頑癥，開創中國建筑業的健康良性發展的新局面。

? 監理工程師考試重點知識點與難點（16）http://s.yingle.com/l/jz/701394.html

? 公路工程監理合同書范本2018最新專用條款 http://s.yingle.com/l/jz/701393.html

? 市政工程質量管理體系制度有哪些 http://s.yingle.com/l/jz/701392.html

? 工程質量事故要負刑事責任嗎

http://s.yingle.com/l/jz/701391.html

? 土石方工程承包協議書（2018http://s.yingle.com/l/jz/701390.html

最新）范本

? 工程造價企業和個人不得轉讓資質證書 http://s.yingle.com/l/jz/701389.html

? 項目融資擔保的作用與項目擔保人 http://s.yingle.com/l/jz/701388.html

? 建筑工程基礎處理是否可以單獨發包 http://s.yingle.com/l/jz/701387.html

? 我國建筑工程監理面臨的問題

http://s.yingle.com/l/jz/701386.html

? 監理工程師（質量控制）第五章重點解析（4）http://s.yingle.com/l/jz/701385.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? ? 什么是監理 http://s.yingle.com/l/jz/701384.html 工程質量標準(2018

年)有哪些方面

http://s.yingle.com/l/jz/701383.html

? 從事建筑活動單位條件

http://s.yingle.com/l/jz/701382.html

? 我國存在問題的工程質量分類有哪些 http://s.yingle.com/l/jz/701381.html

? 監理工程師（質量控制）第一章重點解析（5）http://s.yingle.com/l/jz/701380.html

? 從疑難案件的審判實踐談對建設工程法律法規及司法解釋的準確把握和運用 http://s.yingle.com/l/jz/701379.html

? 監理工程師（投資控制）第三章重點解析（3）http://s.yingle.com/l/jz/701378.html

? 招標公告應載明哪些內容

http://s.yingle.com/l/jz/701377.html

? 工程款撥付方式有哪些

http://s.yingle.com/l/jz/701376.html

? 關于鋼材腐蝕的問題

http://s.yingle.com/l/jz/701375.html

? 承包人行使法定優先權的條件

http://s.yingle.com/l/jz/701374.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 關于回灌水措施的問題

http://s.yingle.com/l/jz/701373.html

? 2018年監理工程師合同書范本2018最新管理第六章重點（3）http://s.yingle.com/l/jz/701372.html

? 關于修訂印發（注冊監理工程師注冊管理工作規程）的通知 http://s.yingle.com/l/jz/701371.html

? 建筑工程質保金比例是多少

http://s.yingle.com/l/jz/701370.html

? 監理工程師（質量控制）第三章重點解析（11）http://s.yingle.com/l/jz/701369.html

? 望江建筑工程施工許可證

http://s.yingle.com/l/jz/701368.html

? ? ? 工程量清單 http://s.yingle.com/l/jz/701367.html 書面協調法 http://s.yingle.com/l/jz/701366.html 監理工程師（質量控制）第三章重點解析（14）http://s.yingle.com/l/jz/701365.html

? 磚砌體工程質量要求是什么

http://s.yingle.com/l/jz/701364.html

? 清理拖欠工程款，法律如何應對

http://s.yingle.com/l/jz/701363.html

? 監理工程師（質量控制）第四章重點解析（3）http://s.yingle.com/l/jz/701362.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 監控工程質保期合同中質保金的申請程序是什么 http://s.yingle.com/l/jz/701361.html

? 施工許可審批2天辦結

http://s.yingle.com/l/jz/701360.html

? 質量保證金監管合同書范本http://s.yingle.com/l/jz/701359.html

2018最新

? 工程質量保修金比例是怎么規定(2018)的 http://s.yingle.com/l/jz/701358.html

? 裝飾工程驗收單對哪些方面驗收

http://s.yingle.com/l/jz/701357.html

? 一起非強制招標的建設工程項目糾紛 http://s.yingle.com/l/jz/701356.html

?（建筑法）中對于建筑工程質量管理有哪些規定 http://s.yingle.com/l/jz/701355.html

? 非法轉包的侵權泛濫怎么辦

http://s.yingle.com/l/jz/701354.html

? 橋涵工程承包合同的內容是什么

http://s.yingle.com/l/jz/701353.html

? 發包人能否將裝修工程發包給個人 http://s.yingle.com/l/jz/701352.html

? 甘肅2018年注冊監理工程師資格考試報名條件 http://s.yingle.com/l/jz/701351.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 中華人民共和國安全生產法

http://s.yingle.com/l/jz/701350.html

? 監理工程師（質量控制）第四章重點解析（2）http://s.yingle.com/l/jz/701349.html

? 建設工程規劃許可證解析

http://s.yingle.com/l/jz/701348.html

? 工程質量不合格的后果是什么

http://s.yingle.com/l/jz/701347.html

? 橋涵工程質量評定標準(2018年)是什么樣子的 http://s.yingle.com/l/jz/701346.html

? 2018年監理工程師（案例分析）

（十五）http://s.yingle.com/l/jz/701345.html

? 2018年監理工程師合同書范本2018最新管理第二章重點（2）http://s.yingle.com/l/jz/701344.html

? 水利工程施工協議模板是什么樣子的 http://s.yingle.com/l/jz/701343.html

? 北京的建筑工程機械租賃業起步較早 http://s.yingle.com/l/jz/701342.html

? 市政公用工程施工總承包企業資質等級標準 http://s.yingle.com/l/jz/701341.html

? 防腐保溫工程質保期規定(2018)內容 http://s.yingle.com/l/jz/701340.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 關于延長作出水利工程建設監理單位資質等級審批期限的公告 http://s.yingle.com/l/jz/701339.html

? 建設工程竣工驗收不合格的工程價款如何負擔 http://s.yingle.com/l/jz/701338.html

? 大連將啟用建筑施工企業專用（勞動合同書范本2018最新書）http://s.yingle.com/l/jz/701337.html

? 建設工程勞務分包合同中常見的糾紛和預防 http://s.yingle.com/l/jz/701336.html

? 2018年廣西監理工程師考試報名費用

http://s.yingle.com/l/jz/701335.html

? 監理工程師的任職條件

http://s.yingle.com/l/jz/701334.html

? 建筑安裝工程承包合同法及有關法律有哪些 http://s.yingle.com/l/jz/701333.html

? 深圳市建設工程質量監督辦法有哪些 http://s.yingle.com/l/jz/701332.html

? 2018年監理工程師考試輔導答疑（5）

http://s.yingle.com/l/jz/701331.html

? 邯鄲2018年注冊監理工程師資格考試報名條件 http://s.yingle.com/l/jz/701330.html

? 工程造價司法鑒定的特點

http://s.yingle.com/l/jz/701329.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 新設立建筑企業的申報資質程序

http://s.yingle.com/l/jz/701328.html

? 監理工程師（質量控制）第五章重點解析（6）http://s.yingle.com/l/jz/701327.html

? 遇到工程質保金不給怎么辦

http://s.yingle.com/l/jz/701326.html

? 監理工程師（進度控制）第二章重點解析（1）http://s.yingle.com/l/jz/701325.html

? 路燈工程質量驗收規范主要依據是什么 http://s.yingle.com/l/jz/701324.html

? 受讓在建工程應特別注意的三大問題 http://s.yingle.com/l/jz/701323.html

? 保證工程質量的重要基礎是什么

http://s.yingle.com/l/jz/701322.html

? 洛南將實行中小學校舍工程質量責任追究制度 http://s.yingle.com/l/jz/701321.html

? 地基工程質量事故分類標準(2018年)是什么 http://s.yingle.com/l/jz/701320.html

? 2018年廣東省注冊監理工程師考試報名費用 http://s.yingle.com/l/jz/701319.html

? 建筑意外傷害保險費

http://s.yingle.com/l/jz/701318.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 建設工程司法審價的操作程序

http://s.yingle.com/l/jz/701317.html

? 工程欠款過了時效有哪些后果

http://s.yingle.com/l/jz/701316.html

? 快速賠付40萬元建筑工程 意外傷害身故保險金 http://s.yingle.com/l/jz/701315.html

? 什么是工程造價司法鑒定

http://s.yingle.com/l/jz/701314.html

? 我國裝飾工程質保內容有哪些

http://s.yingle.com/l/jz/701313.html

? 建筑工程勞務承包合同書范本http://s.yingle.com/l/jz/701312.html

2018最新

? 2018年監理工程師合同書范本2018最新管理第八章重點（2）http://s.yingle.com/l/jz/701311.html

? 產品質量責任與產品責任之區分

http://s.yingle.com/l/jz/701310.html

? 實施全過程監理的一般工作內容

http://s.yingle.com/l/jz/701309.html

? 案例分析的公式匯總

http://s.yingle.com/l/jz/701308.html

? 國土工程質量保證金管理辦法的內容是什么 http://s.yingle.com/l/jz/701307.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 監理工程師（投資控制）第一章重點解析（2）http://s.yingle.com/l/jz/701306.html

? 揚塵治理不到位不發施工許可證

http://s.yingle.com/l/jz/701305.html

? 建筑工程機械租賃資深從業人士訪談http://s.yingle.com/l/jz/701304.html

7問

? 建筑工程施工管理措施編寫要點

http://s.yingle.com/l/jz/701303.html

? 水利工程質量檢測單位資格認定程序是什么樣的 http://s.yingle.com/l/jz/701302.html

? 當前高層民用建筑監理工作存在的問題 http://s.yingle.com/l/jz/701301.html

? ? 公路工程工期定額 http://s.yingle.com/l/jz/701300.html 吊頂施工承包協議書范文

2018

最新范本

http://s.yingle.com/l/jz/701299.html

? 建設領域農民工工資支付管理暫行辦法 http://s.yingle.com/l/jz/701298.html

? 建設施工工程合同范本書寫格式http://s.yingle.com/l/jz/701297.html

2018 ? 無錫市建筑業企業資質管理實施意見 http://s.yingle.com/l/jz/701296.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 工程催款函書寫格式2018 http://s.yingle.com/l/jz/701295.html

法律咨詢s.yingle.com

第五篇：運用多媒體教學應注意的問題

運用多媒體教學應注意的問題

隨著科學技術進步和教育投人的增加，多媒體教學正逐漸走進課堂。可是，如果運用不當，不但不能達到頂期效果，甚至帶來相反的效果，違背了多媒體使用的初衷。

多媒體畢竟是教學的輔助性手段，它既不能取代教師在教學中的作用，也不能藉此輕視課堂教師語言、態勢、板書和教具。我們為了教學才使用它，而不是為了使用它而教學。就目前運用多媒體教學的情況來看，一些本來可以幾句話說清楚的問題，也要用多媒體對大量復雜文字、圖表進行展示，顯然是不切實際的，也是不恰當的。如果直接用語言、文字、圖形等形式就能表現清楚的內容，就不需要也沒必要花費大量時間和精力去搜集影像資料、制作動畫來教學，否則，就會事倍功半，被多媒體所累。有位數學老師從教幾十年，練得一手絕活，他畫圓不用圓規，信手一劃，—個標準的 圓就出來了。這一手，折服了多少學生！假如非讓他用多媒體能起到這樣的效果嗎？教學的魅力往往就在教師的獨到之處，假如不問青紅皂白全都用多媒體代替，這就是買櫝還珠的做法。

運用多媒體時間不宜過長，應真正從實際需要出發。

多媒體教學的確能大大提高課堂教學效率，有人認為，使用多媒體越多越好，效率越高。有些教師往往把課堂教學變成課件演示，幻燈片一張接一張，屏幕上的內容變換頻繁，走馬燈似的．學生們應接不暇，對知識的感覺模模糊糊，有的甚至思維凌亂，心生厭煩。因此，使用多媒體應結合教學內容的需要，在教學過程中，有針對性地、有選擇地使用。不宜過多過濫，更不宜長時間甚至整節課使用。運用多媒體要講求實際效果，不要華而不實玩花樣。

制作多媒體課件，要看教學是否真正需要，而不能一廂情愿加入信息量。有了文字就非要圖表，有了圖表就非要圖像，有了圖像就非加入音頻和視頻不可，結果教學課堂上熱熱鬧鬧，實際效來卻反而不好。實踐證明，附加信息和無關信息過多，雖然加深了對學生的感知的刺激，但也分散了學生的注意力，產生了教學的負效應。

教師的主導作用，不能因多媒體手段的運用而被削弱。

雖然教學課件已經事先做好，但不是說在課堂上教師只要在教師用機的位置上單純地演示課件就可以了，這樣可能會出現學生看了很多，聽了很多，卻不知道要學什么，而產生教學的負效果。其實，多媒體輔助教學作為一種現代化的教學手段，是用來提高課堂教學的效率，突破重點難點，解決一些傳統教學不易解決的問題的。教師應該憑自身豐富的教學經驗和生動的講解，通過師生間的情緒感染，來調動學生學習的積極性，并使學生能夠自覺地參與到新的教學當中去。另外，事先做好的課件受制作思路的限制，用于課堂靈活性可能較差，有時會限制教師的臨場發揮，教師課堂把握的藝術性就難于表現出來。教師絕不要因受課件的牽制而不敢改變原來的思路。有時也可事先準備一些幻燈片和實物，利用投影儀來解決這個矛盾。

解決好課件的播放速度與學生記筆記的關系問題。

在傳統教學方式下，教師板書的同時學生也就讓學生完成了記筆記的過程；但在多媒體教學方式下，由于教師不需要板書．就可能出現學生記了筆記忘了聽課，聽了課又忘記了做筆記。教師最好能事先把課件以講義的形式打印出來發給學生，這樣學生就可以專心聽課而不用再想著記筆記的事情了。或教師盡量調節好演示課件的速度，留下學生思考與記錄的時間。絕不要一味趕時間。

多媒體教學應與傳統教學相結合。

多媒體教學帶動了現代教育教學模式的發展，對提高課堂教學效率起到了促進作用。但傳統教學也有著多煤體教學無法替代的優越性。例如，重點知識、公理、定理等，用傳統的教學方法，可以寫在黑板上，貫穿整堂課的始末，可以在學生眼前不停地出現，從而加深了這些知識在學生頭腦里的印象。如果用屏幕替代黑板，屏幕內容常常變換，學生感知反而模糊。因此，多媒體輔助教學與傳統教學相結合使用，優勢互補，取長補短，才能取得更佳的教學效果。

要多給學生實踐的機會。

學生通過教師的課件演示，當然可以學到知識，但有時也容易與實際脫離。如果能讓學生親自參與課件的操作或參與課件的制作，那么，學生對所學知識的感知肯定會更加深刻。而且這樣也更好地調動學生學習的積極性。

多媒體只是教學的輔助手段，我們應根據教學內容的需要，合理使用，才能發揮它的作用。近幾年，隨著電腦的普及和網絡教學的推進，多媒體輔助教學出現了多用、濫用、亂用的現象。我們要盡量克服電腦網絡熱給教學帶來的干擾。雖然，一個新事物的推行少不了過激行為，但經過教訓與經驗的積累，人們往往會變得審慎和理智。我們既不應該因多媒體使用過程中的偏差就否定它的作用，也不應該因為它是新鮮的東西就趕潮流式地一窩蜂上。如何搞好傳統教學與多媒體教學的銜接與融合，相互取長補短，當成為眼下緊迫的課題。