第一篇：關于國有土地使用權掛牌與公證問題發展與協調

公

司訴 訟

理由

是什么？

關于國有土地使用權掛牌與公證

關于國有土地使用權掛牌與公證問題 作者

池州市公證處 丁選旺 方賢淮

國有土地使用權掛牌（以下簡稱掛牌），即出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌是我國繼土地公開招標、拍賣之后，實施土地透明管理、規范土地市場的又一重大舉措，兼有招標和拍賣的優點而又有其自身的特點，具有典型的中國特色。由于掛牌系近兩年新興之事物，所以國內公證界對此系統研究者甚少，對掛牌公證及其應注意的問題也鮮有文章論及。本文擬從這幾方面進行闡述，請各位同行不吝賜教。

一、國有土地使用權掛牌制度的形成及特點

2002年5月9日，國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（2002年國土資源部11號令）規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等種類經營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓。前述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣、掛牌方式出讓。該11號令第一次明確了經營性土地必須實行“招拍掛”出讓，第一次規定了“招拍掛”出讓必須在“陽光”下操作，要公開出讓計劃、公開供地信息、公開集體決策、公開供地程序、公開競價、公開供地結果。也是第一次提出了以“掛牌”的方式出讓國有土地使用權。社會各界對“招拍掛”反應強烈，普遍認為我國的土地供應終結了以往行政色彩頗濃的協議供地方式，進入了公開交易的新時代。市場配置在土地供應領域實現了革命性的變化，是土地市場發展史上的一個里程碑，同時也給公證部門帶來了一個新的業務增長點。掛牌的產生，也是土地有形市場

成熟的一種標志，是歷史發展的必然產物。1990年5月19日國務院發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣方式。這是目前有關國有土地使用權招標拍賣出讓的最早的行政規章。隨后，在1994年7月5日公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》中規定土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式；沒有條件的，不能采取招標、拍賣方式的，可以采取雙方協議書的方式。這是目前有關國有土地使用權招標拍賣出讓的最早的法律。1999年1月27日國土資源部下發的《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》中要求：商業、旅游、娛樂和豪華住宅等經營性用地，有條件的，都必須招標、拍賣出讓國有土地使用權。該文是國土資源部門第一次對招標拍賣出讓國有土地使用權提出具體明確的要求，也是第一次對招標、拍賣、邀標出讓的范圍進行初步的分類。1999年5月10日，國務院辦公廳下發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定“商業、旅游、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以招標、拍賣方式提供”。這是國務院首次對招標拍賣出讓土地使用權提出明確和較為嚴格的要求。2001年5月9日，國務院下發的《關于加強國有土地資產管理的通知》中明確提出：為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣方式必須公開進行。要嚴格限制協議用地范圍。確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采用協議方式。采用協議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，協議結果向社會公開。該通知是加強土地資產管理的綱領性文件。經營性用地必須招標拍賣出讓作為國家政策，第一次寫進國務院文件，在國務院的層面上，第一次明確了招標拍賣出讓的界限，為經營性用地協議出讓亮起了“紅燈”，同時對協議出讓進行了嚴格規定，對國有土地資產管理具有歷史性的意義。隨著《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》、《關于加強國有土地資產管理的通知》等法律法規、政策性文件的相繼發布，在此基礎上，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（11號令），土地掛牌順應歷史發展要求而產生。隨之在全國逐步推開。經營性土地使用權出讓已基本納 2

入市場，全部以招標、拍賣、掛牌方式交易。

從理論上看，招標、拍賣、掛牌三種方式的效力是同等的，都遵循著同樣的原則即公開、公平、公正和誠實信用的原則，目的是公開透明，防止暗箱操作，其適用范圍相一致，即①商業、旅游、娛樂和商品住宅等種類經營性用地，②前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的。從實踐來看，掛牌是土地使用權出讓中的一種重要方式，尤其在內地競爭性不強或土地市場不發育的地方采用較多的一種方式。其自身特色表現為：首先，掛牌比較容易操作，交易形式比較靈活且時間比較松散。掛牌與招標拍賣相比在操作上要求不太高。其可在手工制作的公告欄、黑板上進行，可在交易所、辦公室、會議室開展交易；其既可以用正規的書面報價競買，也可以轉入口頭競價；招標拍賣活動往往在幾分鐘內結束，而掛牌競買人可在掛牌規定的時間內隨時報價。其次，掛牌的成功率高，交易成本低。招標拍賣由于時間緊，相對目標較為盲目，組織上和對市場預測上一有偏差，容易造成“流拍”；同時拍賣在激烈的競買中舉牌爭奪在分秒之間，往往幾分鐘就決定了上萬（億）元的資金成交，在激烈競爭的環境下，不可避免的摻雜了一些人性的弱點，造成一些開發商把地拿到手又后悔。而掛牌交易規定的時間比較松散，給了開發商理性思維的時間和空間，提供了理智決策的競爭環境。另外，掛牌競買人數不限。投標或拍賣不足三人時，必須重新組織招標或拍賣，而在掛牌期限內如只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；如參加的競買人較多時，在掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當既對宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。從2002年5月9日國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以來，以掛牌方式出讓國有土地使用權取得了很好的效果。

二、國有土地使用權掛牌出讓程序

土地使用權出讓的組織實施主體為國土資源管理部門。我國憲法第10條第4款明確規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第7條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。第11條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民 3

政府土地管理部門組織實施”。國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以《中華人民共和國城市房地產管理法》為依據，進一步作出了明確規定：市、縣人民政府土地行政主管部門拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。即國有土地使用權出讓的主體是國土資源管理部門（代表國家）。掛牌出讓的幾個必經階段： ①、編制并公布土地出讓計劃。土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地使用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批準后，及時向社會公開發布。出讓計劃中既包括招標拍賣掛牌出讓的土地，也包括可能協議出讓的土地。

②、制定掛牌實施方案。土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

③、編制掛牌出讓文件。出讓人應當根據掛牌出讓地塊的情況，編制掛牌出讓文件。掛牌出讓文件應當包括掛牌出讓公告、掛牌出讓批文、競買須知、競買規則、宗地圖、土地使用條件、競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

④、發布掛牌公告。出讓人應當至少在掛牌開始日前20日發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時間、地點。掛牌公告應當包括：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年限、用途、規劃設計要求；競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；索取掛牌出讓文件的時間、地點及方式；掛牌時間、地點、期限、競價方式等；確定競得人的標準和方式；競買保證金及其他需要公告的事項。

⑤、資格審查。出讓人應當對競買申請人進行資格審查。競買人在掛牌出讓公告規定申請截止時間內向出讓人提出競買申請，并提交下列文件和競買保證金：

1、競買申請書，2、營業執照副本、法定代表人證明書、身份證（如委托應提交授權委托書及委托代理人的身份證明）；

3、提交不低于公告數額的競買保證金交款發票。出讓人收到競買申請后，進行資格審查，對符合掛牌公告規定條件的申請人，應當通知其參加掛牌活動。

⑥、掛牌競得人的確定按下列程序進行：在掛牌公告規定起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積，用途、使用年限、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易所掛牌公告；符合條件的競買人 4

填寫報價單報價；出讓人確定報價后，更新顯示掛牌價格；出讓人繼續接受新的報價。在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出讓最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

⑦、簽訂成交確認書。首先，簽訂成交確認書。以掛牌方式確定競得人后，出讓人應當現場與競得人簽訂成交確認書。成交確認書應當包括出讓人和競得人的名稱、地址、出讓標的、成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者競得人放棄競得宗地的，應當依法承擔責任。對責任的承擔應具體明確，如違約對保證金的處理及再行出讓時，出讓的價款低于原出讓價款的原競得人應當補足差額等規定。其次，簽訂土地出讓合同。競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。競得人支付的競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他競買人支付的競買保證金，出讓人必須在掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。

⑧、公告結果。掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒體公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

⑨、公證員對整個掛牌活動的程序及結果的真實性、合法性進行公證。

三、土地使用權掛牌出讓公證

國有土地使用權掛牌出讓公證是指公證機構根據出讓人的申請，依法對出讓國有土地使用權掛牌活動的真實合法性進行審查、監督并予以證明的活動。

很遺憾的是在現行的涉及國有土地使用權掛牌出讓的法律法規、政策性文件中沒有提到“公證”一詞，從《中華人民共和國公證暫行條例》中的現場監督條款內容來看，國有土地使用權掛牌出讓活動是現場監督公證的一種，雖然實踐中掛牌出讓活動有監察、工商等部門參與監督，但從我國現階段來說，公證應該是國家用以監控掛牌行為的最行之有效的法律手段，國有土地使用權掛牌出讓活動是一項重大、復雜的經濟活動，關系到國家的重大利 5

益及有關當事人的合法權益。國有土地使用權出讓采用掛牌方式推行時間不長，有關掛牌的法律法規還不完善，程序不規范，當事人的合法權益得不到充分的保護，而出讓方能否公正地對待每一個參與者，將參與者放在同一起跑線上進行競爭，這就需要有一個第三者介入以進行公正的評判和監督，防止弄虛作假、營私舞弊的行為。這個第三者應該是一個與該項活動無任何利害關系和利益沖突并有一定國家權威和公正性的第三者，而國家公證機構最合適。公證機構代表國家行使證明權，證明該活動的真實性、合法性，公證機關參與這些活動，主持公道，依法辦事，對違反活動規則、活動紀律的不合法行為和事實不予公證，制止各種違法行為和不正之風的發生，從而保證當事人在機會均等的條件下競爭，真正體現公正、公平、公開、誠信的原則，參與者才有信任感。這是任何其他機關、組織和個人所無法代替的。掛牌活動如果存在偽造、虛假行為，必將影響其積極作用的發揮，作為由一系列行為構成的掛牌活動，其每一具體行為必須真實嚴肅地履行，絕不允許營私舞弊，弄虛作假。公證機關首先審查當事人的主體資格、行為能力；其次對掛牌文件進行審查，防止欺詐行為的發生；再次公證機關對活動進行法律監督，如果按照一般審查程序，難以發現問題，即使發現問題，但已既成事實，無法恢復現狀，難以糾正，公證的作用將大大削弱。因此，對此類活動的公證，公證人員應親臨現場，確保整個活動的真實性、合法性，從而杜絕違法情況的出現。同時，公證機關通過事前的審查、過程以及結果的現場監督公證，使整個掛牌活動無論在內容還是形式上都符合國家法律政策的要求，把該項活動建立在真實、合法的基礎上。另外，掛牌活動又是一系列復雜而又緊密聯系的法律行為，公證機構依法獨立行使職權，不受任何團體和個人干擾，有公證機關的參與，可以及時發現問題，消除各種糾紛隱患，減少、防止糾紛的發生，使整個活動順利地進行。實踐證明，掛牌公證對規范掛牌行為，完善掛牌機制，預防糾紛，加強掛牌活動中的管理與監督，保證掛牌出讓活動嚴格按法定程序進行操作，杜絕掛牌活動中的違法行為，維護掛牌雙方當事人的合法權益具有重要意義，對于我國國有土地使用權掛牌出讓制度的發展起到了積極的促進作用。

四、公證人員在掛牌公證中應注意的幾個問題：

1、提前介入。公證人員在出讓方發出掛牌公告之前就應介入，應積極參與對公告內容及掛牌文件內容審查，關鍵對該宗土地的出讓是否經相關部門審批、有無規劃部門的書面設計要求、限制性或附帶條款及競買須知、競買規則、成交確認書的審查、把關。還應對掛牌文件內容的一致性進行審查，特別注意國有土地使用權出讓合同是 6

最后簽訂的法律文件，其內容應與成交確認書、競買須知、競買規則及公告等文件的內容互相一致，且須合法。如掛牌文件中的競買申請、競買須知、競買規則、成交確認書、土地出讓合同一般都對違約行為、違約責任作了約定，因在整個掛牌過程中的情形不同而有所不同，但不能沖突，模糊不清。對文件中的保證金、定金（定金的數額不得超過主合同標的額的20%）、競買保證金、履約保證金的不同約定也應注意。還應注意，在掛牌報名截止時，公證員應在場，并作記錄，超過報名截止時間的應一律無效，哪怕只有一個報名者。

2、要以監督者而不是掛牌活動中的主持人或當事人的身份對掛牌活動進行法律監督。既不能越俎代庖，也不能撒手不管。公證人員必須親自參加掛牌活動的全過程，不能以各種理由不出席，更不能讓當事人代勞。

3、公證人員對整個現場監督活動都應認真作記錄并存檔。特別是對現場監督過程中發現的問題、提出的建議、當事人的解答、采取的措施、對競買人的資格審查的結果、發表的現場公證詞等均應作出完整、準確的記錄。

4、公證人員應認真行使監督職權，不應成為花瓶。公證員應對掛牌開始后的每一競買人的掛牌報價、掛牌截止期限的有關情況，掛牌截止期限后的當場競價活動進行全程現場監督。如認為活動真實、合法，應當場作出予以公證的決定，當場宣讀公證詞，公證詞宣讀后立即生效。如發現掛牌活動中出現違反國家有關法律、政策或掛牌文件的行為時，應立即予以指出，令其糾正。當事人拒絕糾正的，應立即終止現場監督的公證活動，當場宣布終止公證的理由和決定。終止公證將導致該項掛牌活動的無效，公證人員應格外慎重，終止公證的理由一定要準確、屬實，要嚴格掌握標準，以免造成難以彌補的損失和嚴重后果。

5、截止期限時的當場競價是掛牌活動的一大特色。即在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。在實踐中，一般約定為在掛牌期限截止前5分鐘仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人將對掛牌出讓宗地進行現場競價，如競買人較多不便于書面報價競價的，應采用倒計時口頭競價，如競價處于持續狀態，則不受截止時間限制，時間應順延，直至無人應價為止。現場競價期間出讓方可以根據競價情況調整增價幅度，以落槌為截止時間，并同時確定出價最高者為競得人。此時的程序與拍賣程序中的競價、報價相類似，公證人員在現場監督公證時應加以注意。

6、公證費的收取。目前仍在使用的《公證服務收費管理辦法》中沒有“掛牌”這一項收費標準，從掛牌的整個過程中來看，應按現場監督類中的拍賣標準收費，如對國有土地使用權出讓合同進行公證，可按合同類標準收費。7

實踐中應取得國土部門的支持，在掛牌的文件中的競買須知或競買規則中對公證費的支付作出明確的規定。

7、加強回訪制度。掛牌公證一般以成交確認書、土地使用權出讓合同的簽訂而告結束，但公證員應及時進行回訪，了解合同的履行情況，以便于發現問題，總結經驗，不斷完善掛牌公證程序。

第二篇：國有土地使用權掛牌出讓須知

國有土地使用權掛牌出讓須知

根據?招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定?（國土資源部第39號令）、?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范?、?國務院關于加強土地調控有關問題的通知?（國發〔2006〕31號）、?關于發布實施全國工業用地出讓最低價標準的通知?（國土資發［2006］307號）、?國土資源部監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知?（國土資發［2007］78號）以及?福建省人民政府辦公廳關于印發〖福建省工業用地招標拍賣掛牌出讓實施辦法〗的通知?（閩政辦〔2007〕127號）等有關規定，經南平市人民政府批準（批準文號：南政〔2008〕地178號），南平市國土資源局決定以掛牌方式出讓閩北經濟開發區三宗國有建設用地使用權。

一、本次國有建設用地使用權掛牌出讓的出讓人為南平市國土資源局，具體組織實施由南平市國土資源局授權委托南平市閩北經濟開發區國土資源分局承辦。

二、本次國有建設用地使用權掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。

三、出讓地塊的基本情況及規劃指標要求：

（一）1＃地塊基本情況及規劃指標要求：

1、出讓地塊位置及面積。出讓地塊位于閩北經濟開發區童游 工業園區5號臺地，面積42112平方米（建設用地使用權的確認面積按規劃部門最終提供的規劃用地面積為準），具體位置詳見規劃紅線圖。

2、出讓地塊用途及使用年限。出讓地塊用途為工業用地。土地使用年限為五十年。

3、出讓地塊現狀。權屬清楚、界址明確，地形地貌以公告期間的現狀為準。

4、出讓地塊的土地使用條件。

（1）項目準入條件：金屬制品業；投資總額≥5180萬元；（2）規劃指標：容積率不低于0.7、建筑密度30%—45%、行政辦公及生活服務設施用地面積占項目總用地面積比例不高于7%、工業企業內部一般不得安排綠地（但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%）。

（3）、用地內建、構筑物后退42米道路紅線不得小于10米。（4）、工業項目所屬行業已有國家頒布的有關工程項目建設用地指標的，應同時滿足國土資發[2008]24號文和有關工程項目建設用地指標的要求。

（二）2＃地塊基本情況及規劃指標要求：

1、出讓地塊位置及面積。出讓地塊位于童游工業園區6號臺地，面積643289平方米（建設用地使用權的確認面積按規劃部門最終提供的規劃用地面積為準），具體位置詳見規劃紅線圖。

2、出讓地塊用途及使用年限。出讓地塊用途為工業用地。土 地使用年限為五十年。

3、出讓地塊現狀。權屬清楚、界址明確，地形地貌以公告期間的現狀為準。

4、出讓地塊的土地使用條件。

（1）項目準入條件：醫藥制造業、交通運輸設備制造業目；投資總額≥11965萬元；

（2）、規劃指標：容積率不低于0.8、建筑密度30%—45%、行政辦公及生活服務設施用地面積占項目總用地面積比例不高于7%、工業企業內部一般不得安排綠地（但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%）。

（3）、用地內建、構筑物后退42米主干道紅線不得小于10米、后退15米支路紅線不得小于5米。

（4）、工業項目所屬行業已有國家頒布的有關工程項目建設用地指標的，應同時滿足國土資發[2008]24號文和有關工程項目建設用地指標的要求。

（三）3＃地塊基本情況及規劃指標要求：

1、出讓地塊位置及面積。出讓地塊位于出讓地塊位于閩北經濟開發區位于童游工業園區、建陽火車站西北側，面積19489平方米（建設用地使用權的確認面積按規劃部門最終提供的規劃用地面積為準），具體位置詳見規劃紅線圖。

2、出讓地塊用途及使用年限。出讓地塊用途為商業、住宅用地。土地使用年限為商業用地四十年、住宅用地五十年。

3、出讓地塊現狀。權屬清楚、界址明確，地形地貌以公告期間的現狀為準。

4、出讓地塊的土地使用條件。

（1）項目準入條件：商業、住宅等房地產開發項目；（2）、規劃設計控制指標：

容 積 率：<3.0（容積率指標含地下室、半地下室的建筑面積，包括地下室、半地下室作為停車場〖庫〗的建筑面積，不含地下室、半地下室為人防設施的建筑面積；底層架空層作為公共開放空間的不計建筑面積、不計入容積率。）

建筑密度：<30% 綠 地 率：≥30% 建筑高度：≤90米

停車場(庫)面積：不小于總建筑面積的10%。建筑面積的計算以?房產測量規范?的要求為準。

（3）、建筑后退用地紅線、后退道路紅線及建筑間距要求： ①建筑后退用地紅線、道路規劃紅線及相鄰建筑間距必須符合?南平市城市規劃管理技術規定?和消防技術規范以及相關的設計規范要求。

②道路規劃紅線以批準的閩北經濟開發區童游組團控規道路紅線為準。

（4）、建筑的設計標高必須與該地段的道路規劃設計標高相協調。生活污水經三級化糞池處理后，必須接入城市的污水管道。

（5）、用地內西北角設有市政排洪渠，建設單位必須保證排 洪渠的正常使用及安全。

（6）、按總建筑面積2‰的標準，無償提供社區管理活動用房，具體位置由規劃分局確定。

（7）、用地范圍內的組團道路、綠化（含公共綠地）等，必須按規劃要求同步建設，同時投入使用。

（8）、套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達到住宅總建筑面積的70%以上。

（9）、開發單位應當按照下列規定配置物業管理用房： ①建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米。

②、建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。

本項目建設在滿足上述規劃設計條件外，還須符合國家、省、市有關法律、法規、標準和規范等要求。

四、競買資格及要求。

（一）1#地競買人需滿足以下條件：

（1）中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加本次國有建設用地使用權掛牌出讓活動。

（2）競買人應在競得本地塊之日起15天內成立注冊資金達到1000萬元人民幣以上的金屬制品企業，并以該企業與出讓人簽訂?國有建設用地使用權出讓合同?；屆時，若競買人未成立符合 上述條件的企業，出讓人不予退還競買人繳納的競買保證金，并重新組織該地塊的出讓活動。

（二）、2#地競買人需滿足以下條件：

（1）中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加本次國有建設用地使用權掛牌出讓活動。

（2）競買人應在競得之日起15日內成立注冊資金達到1000萬元人民幣以上的醫藥制造業或交通運輸設備制造業企業，并以該企業與出讓人簽訂?國有建設用地使用權出讓合同?；屆時，若競買人未成立符合上述條件的企業，出讓人不予退還競買人繳納的競買保證金，并重新組織該地塊的出讓活動。

（三）3#地競買人需滿足以下條件：

（1）中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加本次國有建設用地使用權掛牌出讓活動。

（2）競買人應在競得之日起30日內應取得相關資質、成立房地產開發企業，并以該企業與出讓人簽訂?國有建設用地使用權出讓合同變更協議?；屆時，若競買人未成立符合上述條件的企業，出讓人不予退還競買人繳納的競買保證金，并重新組織該地塊的出讓活動。

五、申請和資格審查

（一）掛牌文件取得 申請人可于2008年12月5日起至報名申請截止時間前（2009年1月1日16時前），到南平市國土資源局閩北經濟開發區國土資源分局（地點：建陽市朱熹大道勝德山莊勝德樓）獲取掛牌文件。

掛牌文件具體包括：

1、掛牌出讓公告；

2、掛牌出讓須知；

3、競買申請書；

4、掛牌出讓報價單；

5、宗地界址圖；

6、宗地規劃指標要求；

7、成交確認書；

8、國有土地使用權出讓合同；

9、其他相關文件。

（二）提交申請

申請人可于2008年12月5日起至報名申請截止時間前（2009年1月1日16時前），到南平市國土資源局閩北經濟開發區國土資源分局（地點：建陽市朱熹大道勝德山莊勝德樓）提交書面申請。申請文件包括：

1、申請書；

2、法人單位有效身份證明文件；

3、法定代表人的有效身份證明文件；

4、申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

5、競買保證金交納憑證；

6、掛牌文件規定需要提交的其它文件。

上述文件中，申請必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準。

申請人必須提交書面申請（不接受電話、傳真、電子郵件、信函及口頭等競買申請）。

（三）資格審查

我局負責對拍賣出讓公告規定的時間內收到的申請進行審查。按規定交納競買保證金、通過資格審查的，方能取得競買資格。競買保證金必須從申請人的帳戶支付，申請人匯入競買保證金的截止時間為2009年1月1日16時（以資金到達本公告指定賬戶為準）。申請人繳納的競買保證金請匯入以下指定的銀行賬戶：

戶名全稱：南平市國土資源局閩北經濟開發區國土資源分局 開戶銀行: 中國農業銀行建陽市支行童游分理處 帳號：13-***。

經審查，有下列情形之一的，為無效申請：（1）申請人不具備競買資格的；（2）未按規定交納競買保證金的；（3）申請文件不齊全或不符合規定的；

12（4）委托他人代理，委托文件不齊全或不符合規定的；（5）法律法規規定的其他情形。

（四）確認競買人資格

經審查，申請人按規定交納競買保證金、具備申請條件的，我局將在2009年1月1日17時前發給?競買人資格確認書?確認其競買資格，并通知參加掛牌活動。

（五）答疑

申請人掛牌出讓文件有疑問的，可在掛牌活動開始前以書面或口頭方式向我局咨詢。

六、本次掛牌出讓活動有關時間

掛牌交易時間：掛牌開始日為2008年12月25日，掛牌出讓結束日為2009年1月3日，每天的掛牌有效時間為8：00至12：00、14：30至5：00。

七、掛牌起始價、競買保證金、增價幅度：

1#地塊掛牌出讓起始價為人民幣470萬元，競買保證金為人民幣94萬元；

2#地塊掛牌出讓起始價為人民幣689萬元，競買保證金為人民幣138萬元；

3#地塊掛牌出讓起始價為人民幣1462萬元，競買保證金為人民幣292萬元。

各幅地塊的加價幅度均為10萬元或10萬元的整倍數。各地塊掛牌出讓起始價均包括征地補償拆遷安置費用、土地 出讓金、新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、公攤用地成本及掛牌費用。

八、掛牌程序

（一）公布掛牌信息

1、掛牌人將有關宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價、增價規則及幅度等掛牌公布；

2、掛牌主持人介紹地塊情況。

（二）掛牌競價

1、掛牌主持人介紹掛牌起始價、增價幅度等競價規則，宣布掛牌競價開始；

2、競買人填寫?掛牌競買報價單?進行報價；

3、掛牌主持人收到?掛牌競買報價單?后，對報價單予以審核，對符合規定的報價予以確認；

4、掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續接受新的報價。

（三）掛牌截止

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。在公告規定的掛牌截止時點前1個小時，競買人應當出席掛牌現場。本次掛牌出讓活動不設底價和保留價。

1、在公告規定的掛牌截止時點前1個小時內仍有競買人提出新的最高報價的，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價，并宣布現場競價的時間和地點，通過現場競價確定競得人。

2、在公告規定的掛牌截止時點前1個小時內沒有競買人提出新的最高報價的，在公告規定的掛牌截止時點，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，宣布掛牌活動結束，并按下列規定確定掛牌結果：

（1）最高掛牌價格不低于底價或保留價，并符合掛牌其他條件的，掛牌成交，最高掛牌價格的出價人為競得人；

（2）最高掛牌價格低于底價或保留價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。

（四）現場競價

現場競價由掛牌主持人主持進行。若掛牌期限屆滿有兩宗以上地塊轉入現場競價，則轉入現場競價的地塊順序號依次為1#、2#、3#。取得相應地塊掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價。現場競價按下列程序進行：

1、掛牌主持人宣布現場競價的起始價、競價規則和增價幅度，并宣布現場競價開始。現場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。

2、參加現場競價的競買人按照競價規則應價或報價。

3、掛牌主持人確認該競買人應價或者報價后繼續競價。

4、掛牌主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或報價，且該價格不低于底價或保留價的，掛牌主持人宣布最高應價或報價者為競得人。最高應價或報價低于底價或保留價的，掛牌主持人宣布現場競價終止。在現場競價中無人參加競買或無人加價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低于掛牌出讓底價或保留價者除外。

（五）簽訂《成交確認書》

確定競得人后，掛牌人與競得人當場簽訂?成交確認書?。

（六）出讓結果公布

我局將在本次國有土地使用權掛牌出讓活動結束后10個工作日內，按規定公布本次國有土地使用權掛牌出讓結果。

九、1#、2#地塊的相關程序辦理(一)領取《建設項目用地預審意見書》

競得人在簽訂?成交確認書?之日起10個工作日內，向南平市國土資源局閩北經濟開發區國土資源分局申請領取?建設項目用地預審意見書?。

（二）競得人辦理相關立項、規劃和環保等手續

競得人應在取得?建設項目用地預審意見書?之日起1個月之內辦理項目審批（核準、備案）、規劃（建設）許可、環評審批等相關手續。

（三）簽訂出讓合同

競得人在辦理立項、規劃和環保等相關手續后，應按?成交確認書?的約定，與出讓人簽訂?國有建設用地使用權出讓合同?，并按?國有建設用地使用權出讓合同?的約定，按期全額繳清地價款。

（五）地價款的繳納、出讓地塊的交付與核發《建設用地批 準書》

競得人應自?國有建設用地使用權出讓合同?簽訂之日起六十日內，繳付全部地價款，其中競得人已繳納的競買保證金可抵交地價款。

出讓人同意在受讓方繳清地價款后十日內將出讓宗地交付給受讓人，并由南平市國土資源局向競得人核發?建設用地批準書?。

（四）出讓地塊的建設要求

（1）出讓地塊動工開發期限。出讓地塊應在取得?建設用地批準書?之日起60天內動工建設。

（2）出讓地塊開發建設期限。應在取得?建設用地批準書?之日起730天內建成投產。

（六）出讓地塊的土地登記

競得人在按?國有建設用地使用權出讓合同?約定，按期足額繳納全部地價款及契稅后，可申請土地登記手續，辦證費用由競得人另行繳交。

十、3#地塊的相關程序辦理。(一)簽訂出讓合同

競得人在競得該地塊后，與出讓人當場簽訂?國有建設用地使用權出讓合同?，并按?國有建設用地使用權出讓合同?的約定，按期全額繳清地價款。

競得人在競得該地塊后，需取得相關資質、組成房地產開發企業后才可從事本地塊的開發活動，屆時應以新成立企業與出讓 人簽訂?國有建設用地使用權出讓合同變更協議?，原?國有建設用地使用權出讓合同?的所有權利與義務由新成立企業享有和承擔。

（二）地價款的繳納、地塊的交付與核發《建設用地批準書》 競得人應自?國有建設用地使用權出讓合同?簽訂之日起六十日內，繳付全部地價款，其中競得人已繳納的競買保證金可抵交地價款。

出讓人同意在受讓方繳清地價款后十日內將出讓宗地交付給受讓人，并由南平市國土資源局向競得人核發?建設用地批準書?。

（三）建設要求

（1）出讓地塊動工開發期限。出讓地塊應在取得?建設用地批準書?之日起兩年內動工建設。

（2）出讓地塊開發建設期限。應在取得?建設用地批準書?之日起兩年內完成開發建設。

（四）出讓地塊的土地登記

競得人在按?國有建設用地使用權出讓合同?及?變更協議?的約定，按期足額繳納全部地價款及契稅后，可申請土地登記手續，辦證費用由競得人另行繳交。

十一、報價規則

（一）本次掛牌以價高者得為原則確定競得人。

（二）本次掛牌以增價方式進行報價，每次加價幅度不得小于掛牌主持人宣布的增價幅度。

（三）競買人以填寫?掛牌競買報價單?方式報價，?掛牌競買報價單?一經報出，不得撤回。

（四）在報價期間，競買人可多次報價。

（五）競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：

1、報價單未在掛牌期限內收到的；

2、不按規定填寫報價單的；

3、報價單填寫人與競買申請文件不符的；

4、報價不符合報價規則的；

5、報價不符合掛牌文件規定的其他情形。

（六）有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。

十二、注意事項

（一）申請人須全面閱讀有關掛牌文件，如有疑問可以在掛牌活動開始日以前用書面或口頭方式向我局咨詢。申請人可到現場踏勘掛牌出讓地塊。申請一經受理確認后，即視為競買人對掛牌文件及地塊現狀無異議并全部接受，并對有關承諾承擔法律責任。

（二）本次掛牌為無保留價掛牌。

（三）競買報價單一經提交，不可撤回。

（四）確定競得人后，競得人在掛牌現場與掛牌人簽訂?成交確認書?。委托他人代簽的，應提交法定代表人親筆簽名并蓋章的授權委托書。?成交確認書?對掛牌人和競得人具有法律效力，出讓人、掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。

（五）競得人交納的競買保證金，掛牌成交后抵作受讓地塊的土地出讓金。未競得人交納的競買保證金，我局在掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。

（六）有下列情形之一的，掛牌人應當在掛牌開始前終止掛牌活動，并通知競買人：

1、競買人串通損害國家利益、社會利益或他人合法權益的；

2、掛牌工作人員私下接觸競買人，足以影響掛牌公正性的；

3、應當依法終止掛牌活動的其他情形。

（七）競得人有下列行為之一的，視為違約，掛牌人可取消其競得人資格，競買保證金不予退還：

1、競得人逾期或拒絕簽訂?成交確認書?的；

2、競得人逾期或拒絕簽訂?國有土地使用權出讓合同?的；

3、競得人開出的銀行支票或匯票在有效期內不能兌現或不能全部兌現；

因競得人違約，競得人應當支付本次掛牌活動所支出的全部費用；掛牌人另行出讓的價格低于原掛牌成交價的，原競得人須按實際差額支付賠償金。

（八）掛牌成交價即為該幅地塊的總地價款，包括征地補償拆遷安置費用、土地出讓金、新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、公攤用地成本及掛牌費用。該幅地塊掛牌成交價幣種 為人民幣，競得人若以外匯支付，須征得掛牌人同意。

（九）競得人與出讓人簽訂?國有土地使用權出讓合同?后，應當按出讓合同約定支付掛牌成交價款。競得人未按出讓合同約定的期限全部支付出讓金的，從期滿次日起每日按欠繳款額的千分之一加收滯納金。滯納金超過60日仍未全部支付的，出讓人可解除出讓合同，并可請求違約賠償。

（十）競得人提供虛假文件或隱瞞事實的，拍賣人可取消其競得資格，終止?國有土地使用權出讓合同?，經政府批準，可撤銷其?國有土地使用證?，造成損失的，按相關法律規定追償。

（十一）競得人付清全部掛牌成交價款后，依法申請辦理土地登記，領取?國有土地使用證?。

（十二）掛牌不成交的，應當按規定由我局重新組織出讓。

（十三）參加掛牌活動的人員，應遵守現場紀律，服從管理人員的管理。

（十四）我局對本?須知?有解釋權。未盡事宜依照?招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定?、?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范?、?福建省國有土地使用權掛牌交易管理辦法?、?福建省人民政府辦公廳關于印發〖福建省工業用地招標拍賣掛牌出讓實施辦法〗的通知?（閩政辦〔2007〕127號）等規定辦理。

南平市國土資源局 二00八年十二月五日

第三篇：國有土地使用權掛牌出讓程序

國有土地使用權掛牌出讓程序

一、法律依據

1、中華人民共和國城市房地產管理法

2、國土資源部掛牌拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定

二、掛牌出讓國有土地使用權程序

1、擬訂掛牌出讓方案。縣國土資源局（地產市場承辦）會同規劃部門共同擬訂擬掛牌出讓地塊、用途、出讓方式、時間、出讓底價和其他條件的方案；

2、報批。縣國土資源局報縣政府批準掛牌出讓方案；（地產市場承辦）

3、編制掛牌出讓文件。包括：掛牌出讓公告、競買須知、宗地圖、土地使用條件、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本等。（地產市場承辦）

4、發布掛牌出讓公告。掛牌開始前至少20日發布公告。公告內容包括：

（1）出讓人的名稱和地址；

（2）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；（3）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；（4）索取掛牌出讓文件的時間、地點、方式；（5）掛牌出讓時間、地點、競買方式；（6）確定競得人的標準和方式；（7）競買保證金；（8）其他事項。

5、申請競買人索取掛牌出讓文件，并提供以下資料：（1）競買人有效的營業執照復印件；（2）房地產開發企業資質證書復印件；

（3）股份公司董事會關于競買事宜的決議（附全體董事簽字）

及董事會簽署的委托代理人的授權文件（附委托代理人的身份證明）；

（4）其他需要提供的資料。

6、對競買人進行資格審查 縣國土資源局對上述資料進行審查，確定競買人資格。（地產市場負責）

7、掛牌出讓。掛牌時間不得少于10日。具體程序：（1）在掛牌公告規定的掛起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在地產交易市場掛牌公布；

（2）符合條件的競買人填寫報價單；（3）出讓人確認該報價后，更新掛牌價格；（4）出讓人繼續接受新的報價；（5）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人；（6）出讓人與競得人簽訂《競買成交確認書》。注：按下列規定確定成交：①掛牌期限內只有一人競買的，且報價高于底價，并符合其他條件者，掛牌成交；②掛牌期限內有兩個以上競買人報價的，出價高者為競得人。報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價的除外；③在掛牌期限內無應價者或報價均低于底價或不符合其他條件的，掛牌不成交；④掛牌期限截止時仍有兩個以上競買人要求報價的，可以進行現場競價。

8、簽訂出讓合同。在規定的期限內，縣國土資源局與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》；

9、競得人按出讓合同的規定繳納成交地價款和契稅；

10、出讓人即縣國土資源局與競得人履行拍賣地塊交付手續。（地產市場負責）

10、出讓人即縣國土資源局與競得人履行拍賣地塊交付手續。（地產市場負責）

11、頒發《建設用地批準書》。（地產市場）

12、憑《國有土地使用權出讓合同》和《競買成交確認書》辦理其他相關手續。

13、土地登記。憑《國有土地使用權出讓合同》和出讓金、契稅全部支付憑證申請土地登記，頒發國有土地使用證。（地籍科）

第四篇：國有土地使用權掛牌程序.doc

國有土地使用權掛牌程序

1、國土局發布擬掛牌地塊信息；

2、競買人繳納保證金參加競買；

中華人民共和國境內外的公司、企業和其他組織，除法律另有規定者外，均可參加競買。可以獨立競買，也可以聯合競買。

保證金為競買底價的10%-20%.3、競買人競得后，按照合同要求繳納拆遷款，國土局負責拆遷；

4、拆遷完畢，繳納土地出讓金；

5、競買人競得后，憑《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》辦理項目審批等有關手續。

注：對于聯合競買的土地，土地使用權證辦到所有聯合競買人名下，對于該快土地的開發，在不違犯政府對該地塊整體規劃的情況下，由聯合競買人自行協議決定。

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國有土地使用權招標程序

l、擬訂招標方案市國土資源局會同規劃部門共同擬訂擬招標出讓國有土地使用權方案；

2、報批報市政府批準招標出讓方案；

3、編制招標文件包括：招標出讓公告、投標須知、宗地圖、土地使用條件、標書、中標通知書、國有土地使用權出讓合同文本等。

4、成立評標小組由市國土資源局代表、有關專家組成，人數為五人以上單數。名單保密。

5、發布招標公告招標開始前至少20日在當地主要媒體發布公告。公告內容包括：

(1)出讓人的名稱和地址；

(2)出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

(3)投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法；

(4)索取招標文件的時間、地點、方式；

(5)招標時間、地點、投標方式；

(6)確定中標人的標準和方式；

(7)履約保證金；

(8)其他事項。

6、申請投標人報名并索取拍賣文件，并提供以下資料：

(1)投標人有效的營業執照復印件；

(2)房地產開發企業資質證書復印件；

(3)股份公司董事會關于投標事宜的決議(附全體董事簽字)及董事會簽署的委托代理人的授權文件(附委托代理人的身份證明)；

(4)其他需要提供的資料。

7、對報名投標人進行資格審查市國土資源局對上述資料進行審查，確定投標人資格。(地產市場負責)

8、投標、開標具體程序：

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(1)投標人在截止時間前將標書投入標箱；

(2)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者推選的代表檢查標箱密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容；

(3)評標小組評標；

(4)根據評標結果，確定中標人。

9、向中標人頒發《中標通知書》。

10、簽訂出讓合同中標人收到《中標通知書》后，在規定的期限內與市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》；

1l、繳納地價款和契稅中標人按出讓合同的規定繳納成交地價款和契稅；

l2、地塊交付招標人即市國土資源局與中標人履行拍賣地塊交付手續。

l3、頒發《建設用地批準書》。

l4、辦理相關手續到有關部門辦理相關手續。

l5、申請土地登記

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國有土地使用權出讓拍賣程序

一、發布拍賣公告。

二、參加竟買人報名，索取有關文件，并按規定提交有關資格身份證明。

三、按照拍賣文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的交付保證金，發給競買資格證書。

四、公開拍賣。拍賣應在拍賣文件規定的時間、地點由土地招標拍賣主持人以下程序主持進行：

(一)拍賣開始前，競買人憑競買資格證書領取統一編號的應價牌；

(二)竟買人顯示應價牌，主持人點算竟買人；

(三)主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項；

(四)主持人宣布起叫和第一次應價后叫價遞增幅度；

(五)競買人按規定的方式和要求應價；

(六)主持人連續二次宣布最后應價而沒再應價的，如果最后應價達到了拍賣底價，主持人在第三次報出最后應價后落槌，即表示成交，如果最后應價未達到拍賣底價的，主持人應宣布收回拍賣標的，停止拍賣；

(七)主持人宣布最后應價者為買受人；

(八)主管部門或土地交易中心當場與買受人簽訂《拍賣成交確認書》。

五、買受人應在規定時間內簽訂土地使用權交易合同。

存量土地及盤活存量土地方法

所謂存量土地，廣義上講是泛指城鄉建設已占有或使用的土地，狹義上講是指現有城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理、產出低的土地，即具有開發利用潛力的現有城鄉建設用地。

所要盤活的存量土地主要是指狹義上講的存量土地。當然土地利用是否充分合理是一個相對概念，它既要受制于土地本身所具備的自然條件和自然特征，還必須與當時當地的社會經濟發展水平、土地利用的方式與水平、土地使用的制度與政策、有關土地利用的規劃限制等相適應。

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盤活存量土地就是要通過明晰土地產權，量化土地資產價值，促使存量土地資產以不同的價格進入相應市場進行交易，實現土地的產權流動與重組，達到生產要素與土地資源的優化配置。

方法：

(1)制定存量土地利用計劃。在確切查清存量土地的位置、數量、利用結構的前提下，預測存量土地的供求狀況，制訂計劃。

(2)通過控制增量來盤活存量，通過合理高效地注入增量來啟

動存量。控制增量能使現有存量土地升值，調動利用現有存量土地

的積極性，使存量土地得以盤活。

(3)盤活存量土地以行政手段去引導，經濟手段來實現，即政府通過規劃和計劃進行控制和引導，同時運用地價杠桿，發揮市場作用，形成盤活存量土地的利益驅動機制。

(4)培育一個規范的土地市場，建立一個按市場經濟規律運行的土地合理流轉、配置的有效機制，即要產權明晰、資產量化、用途定位、交易入市。

(5)實行存量土地儲備制度。對有閑置土地的單位一律不審

批新的用地，促使其盡快開發利用，對那些近期不能使用的土地要制訂相應的政策有償予以收回，作為儲備來調解區土地供給和要求。

(6)制訂存量土地開發利用配套政策。盤活存量土地必須調動有關稅費等方面制訂出一系列優惠政策。對按照規劃實行退二進

三的企業，政府應將土地收益大部分返還企業，用于搬遷、擴大生產和職工安置，對閑置的廠房允許依法出租轉讓。對一次性交納出讓金有困難的企業可實行年租制。對拆遷安置量大、開發成本高的舊城改造，可適當提高容積率，降低出讓金，減免有關稅費，提高開發商的積極性，鼓勵舊城改造。

(7)做好存量土地的登記造冊工作，在此基礎上為企業做好盤活存量土地的招商服務工作，同時積極參與企業資產優化配置的過程，協助企業選擇最佳的土地配置方案。

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土地招拍掛程序

第一步：根據項目向市里請示土地申請（即確定地塊）；

第二步：國土局根據確定的地塊調整市用地總體規劃（膠南完成）； 第三步：國土局向上級部門報材料申請土地批復（省政府批復）；

第四步：掛牌申請。招商引資單位會同項目單位分別到外經局（發改局）、環保局、規劃局出具初審意見，國土局根據三部門出具的初審意見向市政府打掛牌的請示報告； 第五步：市政府批復后向社會公示掛牌，公示期限20天；

第六步：報名。用地單位在公示期限內報名，并繳納20%的保證金； 第七步：競標； 第八步：摘牌；

第九步：摘牌后，國土局與項目單位簽訂成交確認書；

第十步：項目單位分別到外經局（發改局）、環保局、安監局出具項目正式批文、環評報告、安評報告；

第十一步：國土局根據批文及報告與項目單位簽訂國有土地使用權出讓合同；

第十二步：在簽訂國有土地使用權出讓合同后，項目單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同領取建設用地規劃許可證。

第十三步：項目單位在簽訂國有土地使用權出讓合同后60日內繳納剩余金額； 第十四步：項目單位繳納有關稅費；

第十五步：項目單位申請出讓國有建設用地使用權登記； 第十六步：頒發土地證。需提供的主要資料為：

1、城市用地勘測定界圖（一式八份，需加蓋規劃服務中心及所在地國土所章）

2、項目用地單位向市政府用地請示及市政府指示意見；

3、項目用地市規劃局出具的規劃意見書；

4、項目用地省批次文件；

5、項目用地向省報批的用地批次勘測定界圖及用地在圖中的位置標注；

6、界址表（由項目所占地的單位或村蓋章）

買方需提供資料清單

一、競買申請書；

二、營業執照；

三、資質證書；

四、法人身份證；

五、組織機構代碼證；

六、委托書及受托人身份證；

七、保證金進帳單。

成交后需交納費用

一、交易費（成交額的百分之一）；

二、印花稅（成交額的萬分之五）；

三、土地契稅（成交額的百分之四）；

四、交納土地登記費、工本費；

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招拍掛土地出讓土地類建設項目辦事流程

注：括號中的數字表示辦理時限（工作日）

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第五篇：國有土地使用權掛牌須知

國有土地使用權掛牌須知

國有土地使用權掛牌須知

一、青海省國土資源廳掛牌出讓國有土地使用權是指在規定期限，制定的公開場所，以掛牌出價最高者竟得。

二、中華人民共和國境內外得企業、其他組織或個人均可參加竟買，本次掛牌可以獨立竟買，也可以是聯合竟買。

三、竟買人按照掛牌出讓國有土地使用權公告得日期及地點索買掛牌文件后，應仔細審閱掛牌文件內容，對掛牌文件有疑問或疑異的，可向省國土資源廳土地利用處咨詢或提出書面報告。

四、國有土地使用權掛牌文件包含下列資料：

1、掛牌出讓方案批準

2、國有土地使用權掛牌公告

3、國有土地使用權掛牌須知

4、竟買申請書

國有土地使用權掛牌須知

5、竟買國有土地使用權報名表

6、掛牌成交確認書

7、掛牌地塊位置圖

8、地塊規劃控制示意圖

五、申請參加國有土地使用權掛牌竟買，應向省國土資源廳土地利用處提交下列文件：

1、營業執照副本;

2、法定代表人證明書（委托竟買的，須提交委托書及相關證明文件）；

3、法定代表身份證復印件（竟買人為個人的只須提供身份證復印件）；

4、資信證明，竟買人注冊資金800萬元以上。

省國土資源廳在收到竟買申請后，進行登記并進行竟買人資格審查，資格審查合格的，書面告知。

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竟買申請的手里時間為_______年_______月_______日上午____時,截至時間為_______年_______月_______日下午____時.受理地點省國土資源廳土地利用處.六、申請國有土地使用權掛牌竟買者，應向__________________________________交納保證金。竟買保證金為________萬元整。

竟買保證金必須在_______年_______月_______日前匯至____________________。開戶行：____________________,帳號____________________。在規定期限內竟買保證金不到帳戶的不辦理掛牌竟買登記手續。

七、竟買人應對竟買申請書的承諾承擔法律責任并全部履行。竟買費用由竟買人自行承擔。

____________________對竟買人提交的申請文件進行審查，有下列情形之一的，為無效申請：

1、申請文件不齊備或不符合規定的；

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2、申請文件字跡不清，無法辨認的；

3、申請人不具備資格的；

4、委托他人代理，委托文件不齊全或不符合規定的。

掛牌遵循 “公開、公平、公正”和價高者竟得原則，自由競價。

八、土地使用權掛牌交易程序：

1、在掛牌公告規定得掛牌起始日，交易市場將掛牌宗地得位置、面積、用途、使用要求、起始價、增價規則及贈價幅度等，在掛牌公告規定得土地交易場所掛牌公布；

2、符合條件得竟買人填寫報價單；

3、交易市場確認該報價后，更新顯示掛牌價格；

4、交易市場繼續接受新的報價；

5、交易市場在掛牌公告規定的掛牌截至時間確定竟得人。

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九、掛牌時間為10個工作日。本次掛牌報價受理日:_______年_______月_______日上午9時至_______年_______月_______日下午3時，掛牌地點省國土資源廳。掛牌期間每次報價贈價幅度不低于人民幣10萬元。

十、掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交。

1、如果在規定期限內只有一個申請人，且報價不低于起始價，并符合其他交易條件的，則成交。

2、在規定期限有兩個以上的竟買人報價的，報價高者獲得。報價相同的，先提交報價者為竟得人。

3、如果在規定期限內無應價者或只有一個申請人擔保價低于起始價或不符合其他交易條件的不能成交。

在掛牌期限截至時間仍有兩個或者兩個以上的竟買人要求報價的，出讓人應對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為竟得人。

4、掛牌交易成交總價包含土地出讓金、土地交易業務費等前期費用。

十一、在掛牌期屆滿的規定時間和地點，出讓人與竟得人簽訂《成交

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確認書》。《成交確認書》對出讓人和竟得人具有合同效力。簽訂《成交確認書》后，出讓人改變竟得結果，或者竟得人放棄竟得宗地的，應當依法承擔責任。竟得人應當按照《成交確認書》約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

十二、掛牌競標竟得人有下列行為之一的，視為違約，交易市場可取消其竟得資格（或解除出讓合同），竟得人須按竟買保證金的20％向出讓人支付違約金。

1、竟得人不遵守合同條款要求，不能在規定時間內按成交價付清全部成交價款的。

2、竟得人未按《成交確認書》約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》的。

十三、竟得人付清成交價后，按有關規定辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用權證》。

十四、具體規劃建設事宜按西寧市有關規定辦理。

十五、掛牌地點：青海省國土資源廳一樓大廳。

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十六、參加竟買的人員，應遵守竟買現場紀律，服從工作人員的管理。

十七、行政檢查部門對掛牌出讓全過程進行監督。

十八、其他未盡事宜，以掛牌領導小組的決定為準。

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