第一篇：模擬拆遷

“模擬拆遷”若干問題探討

近幾年，隨著城市建設速度的加快，拆遷的方式也與時俱進地發生了變化。“模擬拆遷”成為一種新興的拆遷模式，特別在四川成都地區取得了良好的效果，各地也開始紛紛效仿。

所謂“模擬拆遷”，就是在實行拆遷前由具體實施單位把擬拆遷居民的舊房，根據權威機構的評估價及產權面積，計算出使用者應得的補償金，然后把擬安置新房的地段、面積、評估價格、兩者相抵后的價格差以及按照政府文件規定所能享受的相關政策等，都明確地告訴擬拆遷戶，由其自主決定搬還是不搬。模擬拆遷主要針對居住環境差、居民期望改造愿望強的低洼棚戶、舊城片區進行。

“模擬拆遷”的主要方式和步驟為:(1)希望被改造的居民書面自愿申請拆遷，當達到相應比例后，經政府批準即可啟動模擬拆遷。(2)由政府指定的改造業主單位與居民代表通過公開、公平、公正的方式確定評估機構，進行房屋資產的預評估。(3)改造業主單位制定拆遷安置補賠償方案，與住戶簽訂意向性協議。(4)在雙方約定期限內，協議簽訂率達一定的比例后，所簽的意向性協議正式生效，模擬拆遷即轉為正式拆遷。若未能達到規定的比例，模擬拆遷自行終止。

2008年，成都首個模擬拆遷項目錦江區373戶住戶模擬拆遷圓滿結束，對于取得的良好效果，錦江區模擬拆遷項目指揮長黃友竹表示，傳統拆遷是政府主導的行政拆遷，模擬拆遷則是民事行為，住戶有了更多的話語權和談判權。“從?要我拆?變為了?我要拆?”。在前期模擬協商階段，政府轉換成為對等的民事角色，更符合市場規律。由此看來，“模擬拆遷”作為一種新型的拆遷理念和模式受到很多人推崇。但是，在理論和實踐中，“模擬拆遷”還是存在著很多疑問的。

一、“模擬拆遷協議”的法律性質

根據上文的定義及目前的“模擬拆遷”實踐我們可知，“模擬拆遷協議”是住戶與改造業主單位即開發商簽訂的一種附條件的民事合同，確切地說，是附生效條件的民事合同，即當同意拆遷的住戶達到一定比例這一條件成就時，“模擬拆遷協議”生效。根據成都市已完成的幾個“模擬拆遷”項目，當被拆遷居民同意拆遷的比例達到90%的時候即可實施拆遷。這90%的比例占了被拆遷戶中的絕大多數，但也有少數人不同意拆遷。拆遷不只是拆除了舊的房屋，也改變了被拆遷戶的生活習慣及鄰里社會關系，許多在舊房居住了多年的住戶都對舊房有著深厚的感情，當然也存在著部分住戶想從拆遷中牟利的行為。在成都市實施的第一例“模擬拆遷”項目———龍舟路1號幾棟房屋的拆遷中，一邊是超過80%的居民強烈要求政府實施拆遷，一邊是近20%的居民不同意拆遷，而根據先前約定，只有達到90%的居民同意政府才正式實施拆遷。此時合同必然是不生效的。但是如果同意拆遷的住戶達到90%，另外10%的住戶堅決反對拆遷，此時拆遷項目可以開始嗎？筆者認為，看似是合同生效了，但是“模擬拆遷協議”作為開發商與90%住戶簽訂的民事協議，其具有相對性，即只對簽訂協議的雙方主體有約束力，對另外10%的住戶是不可能產生約束力的，因此拆遷項目不能啟動，至少反對拆遷的10%住戶的房屋是不能被拆除的。很多人強調要尊重大多數人的意見，維護公共利益，可是筆者認為，如果強調公共利益，犧牲少部分人的利益，那么“模擬拆遷協議”就違背了合同法平等、自愿的原則。

綜上，筆者認為，“模擬拆遷”充分尊重公眾權利，把拆與不拆、何時拆、怎么拆的決定權，如何補償、如何安置的選擇權，交給公眾，同時充分保障公眾的知情權的理念是值得推崇的，但是從“模擬拆遷協議”的法律性質出發，作為民事協議，絕不能以“少數服從多數”的野蠻規則來強迫少部分住戶服從拆遷。所以，協議所附條件應該是自愿拆遷住戶的比例達到100%，只有這樣，才符合《物權法》、《合同法》等相關民事法律的規定，符合法治理念，符合保障人民群眾利益的宗旨。

二、“模擬拆遷協議”的效力 由于拆遷是涉及土地和房屋的重大事項，居民通常對是否“拆遷”需慎重考慮。一方面拆遷可以改善居住條件，并且加快城市建設步伐；另一方面，要放棄自己居住多年的房屋，重新處理鄰里關系。由于有利也有弊，有些持觀望態度的居民最初認為“模擬拆遷協議”不是正式協議，可以隨時反悔，在簽署協議后經過考慮又拒絕拆遷。此時“模擬拆遷協議”的效力該如何判斷？

在附生效條件的合同中，條件未出現前的效力表現為當事人不得自行撤銷、變更合同的拘束力和可基于條件出現時對該合同生效的期待權。條件出現后效力表現為該合同立即生效。也就是說，當住戶簽署了“模擬拆遷協議”之后，無論在簽署協議的住戶達到約定比例之前還是之后，都不能再隨意撤銷和變更。筆者認為，在實踐中，業主改造單位即開發商有可能從商業利益的角度出發，在簽署協議前不告知住戶“模擬拆遷協議”的法律性質和效力，此時當地政府及相關部門應該從群眾利益角度出發，告知住戶該情況，讓住戶在慎重考慮之后再簽署協議。

三、“模擬拆遷”程序的合法性

“模擬拆遷”將拆遷補償安置協商工作前置，在未辦理《房屋拆遷許可證》也未經過建設規劃審查的情況下，由工作人員入戶與房屋產權人或使用人商談房屋拆遷事宜。這就涉及到行政和民事兩方面的法律問題。按照規定，拆遷必須取得相應行政許可。而模擬拆遷在操作上，屬未經許可而預備實施，這是否違反行政法規規定值得商榷。

如果違反行政法規，將導致兩方面結果：一是拆遷管理部門將承擔監管不力、行政不作為的法律責任，而實施單位也將承擔因無證拆遷而受到行政處罰的風險；二是從合同法角度考慮，如果存在行政違法，所簽署的“模擬拆遷協議”屬無效合同。這樣，被拆遷方以及其他利害關系人可能因此起訴至法院，申請撤銷模擬拆遷協議，為今后正式拆遷的實施留下隱患。鑒于此，從保護被拆遷人利益出發，為切實推進城市改造，對模擬拆遷進行制度認可與規范是十分必要的。例如設置模擬拆遷的實施條件、實施程序和管理措施等，使模擬拆遷充分有效地彰顯平等自愿、意思自治的民法價值，真正廣泛地成為城市拆遷工作的助推器。

四、“模擬拆遷”的法律意義

以往的拆遷屢屢受阻，一部分原因是有些居民確實不想拆遷，也有部分原因是居民抵觸政府的強制態度和行為。模擬拆遷是在充分民意調查基礎上實施的，其協議的簽定是被拆遷人為實現補償安置要求而與實施單位進行友好協商的民事行為，故被拆遷人抵觸情緒減少，雙方矛盾減少。同時，實施單位在操作上完全尊重民意，拆遷強制性弱化，避免了許多不必要的磨擦和糾紛，住戶上訪也相應減少。從實踐來看，拆遷戶會在權衡利益之下自行去調解處理家庭內部矛盾。同時，已經簽訂協議的拆遷戶，會利用鄰里之情，主動去做那些思想還不通的拆遷戶的工作，不僅宣傳效果更好，而且還減少了拆遷方與釘子戶矛盾糾紛。

傳統的拆遷模式由于有些地塊拆遷“清零”難度大，時間跨度較長，期間拆遷政策和補償標準都有可能會出現變化，致使同一地塊前后簽約的補償價格很難把握，因此拆遷戶往往擔憂補償價格公平公正問題。而“模擬拆遷”不僅將矛盾解決在事前，而且通過比較透明的操作程序，一般每周公示一次補償安置情況，當拆遷進度放緩時，繼續加大公示力度，平均每2～3天公示一次。這讓那些拆遷戶對自家和其他村民的拆遷面積、補償金額等都一目了然，有了橫向比較后，可以更好地消除群眾“怕吃虧”、“患不均”的顧慮，滿足其“盼公平”、“求公正”的意愿，做到拆遷工作“公開、公平、公正”。反過來，群眾對拆遷信任度的增強，也進一步增強了其拆遷意愿，推動拆遷工作順利進行。

五、結語

城市的發展，離不開舊城改造的破舊立新。雖然處于起步階段的“模擬拆遷”還存在著許多問題，但在解決人性化和政府職能的服務方面，給了大家一個很好的啟示，特別是得到了許多地方政府和開發商的高度認可。如果能在法律的角度對“模擬拆遷”進行明確的規范，不久之后，隨著這一模式的廣泛推廣，拆遷工作的實施將更為順利，群眾的利益也將得到更好的維護。（陳晨/文 作者系北京在明律師事務所律師助理）

第二篇：淺析“模擬拆遷”利與弊

淺析“模擬拆遷”利與弊

一、模擬拆遷的概念

模擬拆遷是指改造業主（中心城區一般為區屬危改辦、統建辦）根據城市規劃和相關法律法規等有關規定,就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商并簽訂模擬拆遷協議的活動。其核心特征是:群眾自愿申請（一般可采取政府對擬改造區域發放模擬調查表的方式摸清群眾意愿）改造簽名率達到相應比例,即可啟動模擬拆遷;在規定時間內,模擬拆遷補償安置協議簽約率達到相應比例模擬拆遷即轉為正式拆遷,模擬拆遷協議才產生法律效力;反之,模擬拆遷自行終止。

按照該模式,群眾期望改造的自愿申請達到相應比例是啟動模擬拆遷的前提;居民與改造業主簽訂模擬拆遷協議達到相應比例是模擬拆遷生效的條件。

二、模擬拆遷的特點

析其法律關系和生效條件,模擬拆遷具有下列特點: 1.模擬拆遷行為是一種民事行為,模擬拆遷協議是改造業主與居民按照《民法通則》、《合同法》等相關法律法規簽訂的一種民事協議。

2.模擬拆遷協議的效力具有或然性,居民通過模擬拆遷獲得的補償具有期待性。只有簽訂模擬拆遷協議達到相應比例,模擬拆遷協議才能發生法律效力,居民才能獲得相應補償。

3.模擬拆遷不具有強制性。是否同意拆遷,是否簽訂拆遷協議完全取決于居民意志。

三、模擬拆遷的實施方式

模擬拆遷的主要程序是：期望改造的居民自愿申請拆遷改造，達到相應比例后，啟動模擬拆遷→由政府指定的改造業主單位與居民代表通過公開方式確定評估機構→評估機構對擬改造房屋進行評估→改造業主單位制定拆遷安置補償方案→改造業主與住戶簽訂拆遷協議。

具體實施步驟為：

第一步，首先發布模擬拆遷公告，同時對擬拆遷區域住戶進行民意調查，超過85%（部分地區為90%，最高為98%）的居民同意拆遷時可啟動模擬拆遷程序。

第二步，改造業主單位應當組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于15日。然后根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證并以征收主體的名義在改造范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。

第三步，模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方應當按照約定履行協議，不再作出房屋征收決定。達到總戶數95%的，改造業主單位可向征收主體申請作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案，模擬搬遷協議生效并與征收補償協議具有同等效力。簽訂協議戶數不足總戶數95%的，終止模擬搬遷。（第三步所列數字為目前成都市的實施標準，有些地區執行標準較低，如河北邯鄲叢臺區模擬拆遷協議簽字率達85%即實施拆遷。有些地區則要求達100%簽字率才能實施拆遷，如福州市以及剛剛試行模擬拆遷時的成都市錦江區等）

四、模擬拆遷與一般房屋征收的利弊對比 有利點在于：

1.模擬拆遷突出了群眾自愿、自主、自決的主體地位。模擬拆遷設置了群眾自愿申請改造率達到一定比例方可啟動模擬拆遷，模擬拆遷協議簽約率達到一定比例方可生效兩個先決條件，形成了群眾從以往拆遷“要我拆”到“我要拆”的角色變化，將以往“代民作主”變為群眾自主選擇。

2.模擬拆遷在規定時限內簽約率未達到相應比例即自行終止的規則，打破了以往拆遷補償方案一經公示，拆遷居民即產生補償已入囊中的篤定心態，有效地降低“釘子戶”們漫天要價的心理預期，同時還會使有漫天要價想法“釘子戶”受到更多來自其他居民的壓力，有效降低拆遷難度。

3.一般的房屋征收往往給居民造成一種被迫感，使其合作度降低，更易引發社會矛盾。采用了“模擬拆遷”模式后，使拆遷與否變成了居民內部自我協商解決的問題，使政府不再與拆遷戶產生直接矛盾，有效降低了發生上訪等群體性事件的風險。

4.拆遷方式變得更靈活，進行民意調查后，可依據待拆遷區域的民意情況進行先后分片拆遷，支持率高的區域先拆遷，條件不具備的區域暫緩拆遷。如成都市新都區在進行一地塊的征收拆遷時，將同意拆遷率在98%以上3個院落125戶，納入首批模擬拆遷改造范圍內，另外3個院落164戶的同意率未達到98%，則暫緩拆遷，有效減少了工作阻力。

模擬拆遷的弊端則主要表現在：

1.如果按照模擬拆遷協議簽字率達到100%才能啟動拆遷的標準實施，則往往容易導致少數人不簽約使拆遷項目中止，影響大多數人的利益。

2.如按照模擬拆遷協議簽字率達95%甚至85%的標準實施拆遷，則易導致少數人的利益被多數人裹挾，少數居民的自主選擇權被其他大多數居民“閹割”。

3.如出現少數居民拒不簽約導致拆遷無法進行的情況，往往會導致居民之間矛盾激化，影響社會安定。

附件一：成都“模擬拆遷”相關政策性文件 附件二：相關理論研究文章 附件三：各地模擬拆遷實例

附件一：成都“模擬拆遷”相關政策性文件 成都相關文件一： 關于中心城區城市房屋模擬拆遷工作的 指導意見（試行）

為促進我市城市建設又好又快發展，探索市場化舊城改造模式，改善居民住房條件，完善城市基礎設施和公共服務設施，提升城市整體功能，根據相關法律法規規定，結合我市實際情況，對我市錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區）范圍內城市房屋模擬拆遷工作，提出如下指導意見：

一、基本原則

（一）符合規劃。模擬拆遷工作應以科學發展觀為指導，符合城市規劃，促進城市功能提升和可持續發展。

（二）屬地負責。模擬拆遷工作由所在區政府統一組織，街道辦事處配合支持，區房管部門負責管理。

（三）規范操作。明確項目業主和相關部門的職責，統一模擬拆遷工作操作程序，確保模擬拆遷工作正常秩序。

（四）尊重民意。實施模擬拆遷應堅持以人為本，尊重房屋所有權人的意愿，制定模擬拆遷方案應廣泛征求并充分考慮房屋所有權人的意見。

（五）自愿協商。項目業主和房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議應堅持自愿協商和誠實守信原則，嚴格執行模擬拆遷協議各項條款。

二、適用范圍 錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區）國有土地范圍內低洼棚戶區危舊房以及居民和單位有拆遷改造愿望、大多數住戶同意拆遷的舊城區域模擬拆遷活動。

三、實施主體

五城區政府及高新區管委會確定所屬國有企業或事業單位作為項目業主具體實施。

四、工作程序

（一）發布模擬拆遷公告。啟動模擬拆遷之前，由區房管部門發布模擬拆遷公告，公布模擬拆遷項目業主、實施期限、拆遷范圍、啟動條件、工作步驟及相關規定等事項。

（二）調查住戶拆遷愿望。項目業主在當地街道辦事處和社區配合下做好民意調查工作。房屋所有權人或直管公房承租人自愿填寫《模擬拆遷征求意見表》，反映對模擬拆遷的意見和愿望。

（三）公示民意調查結果。民意調查結束后，項目業主應在五日內將調查結果和明細在現場公示；房屋所有權人或直管公房承租人對結果有異議的，應在公示之日起三日內以書面方式向項目業主提出。

（四）實施房屋價格預評估。同意拆遷改造戶數達該區域總戶數90%以上的，由當地街道辦事處組織推選住戶代表,參加區房管部門召開的房屋拆遷估價專題會，當場從城市房屋拆遷估價機構備選庫中抽簽確定估價機構，對擬拆遷房屋和安置房屋進行預評估。

（五）公布模擬拆遷安置方案。項目業主根據預評估報告及住戶意見，參照城市房屋拆遷法規政策規定制訂的模擬拆遷安置方案，應經區房管部門審查同意并報市房屋拆遷管理部門備案后在現場公布。

（六）簽訂模擬拆遷協議。項目業主與房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議。

（七）辦理拆遷許可手續。簽訂模擬拆遷協議的住戶在實施期限內達該區域總戶數85%以上，且擬拆遷房屋建筑面積達總面積85%以上的，項目業主除特殊原因必須終止模擬拆遷外，應當依法申請辦理房屋拆遷許可證，將模擬拆遷依法納入城市房屋拆遷項目統一監管。

五、相關規定

（一）本指導意見所稱模擬拆遷是指拆遷項目業主在取得行政許可前，根據城市規劃和相關法律法規等有關規定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商并簽訂模擬拆遷協議的活動。

（二）模擬拆遷戶數按房屋權屬證書認定。一處房屋多人共有的，按一戶認定。直管公房按公房租賃合同或其他租賃證明認定。

（三）模擬拆遷實施期限一般不超過6個月，具體時間以模擬拆遷公告規定為準。逾期簽訂模擬拆遷協議戶數不足總戶數85%的，終止模擬拆遷。

（四）取得房屋拆遷許可證后，市房屋拆遷管理部門按相關規定組織抽簽選擇估價機構，對被拆遷房屋和安置房屋市場價格進行正式評估。預評估價格和正式評估價格均應分別反映同時期、同結構、同用途、同類區域的二手房市場價格。

（五）模擬拆遷協議生效后，雙方當事人應按約定履行協議。拒絕履行的，雙方當事人可按約定方式解決爭議。

取得房屋拆遷許可證后雙方當事人仍不能達成協議的，一方當事人可以申請行政裁決，依法處理拆遷糾紛。

（六）模擬拆遷應采用市房屋拆遷管理部門統一監制的模擬拆遷公告和模擬拆遷協議的規范文本。模擬拆遷協議應當明確協議生效和失效條件等內容。

（七）模擬拆遷工作經費和預評估費用等由項目業主負擔。

六、解釋機關

本指導意見具體應用中的問題由成都市房產管理局負責解釋。

七、實施日期

本指導意見自公布之日起實施。

成都相關文件二：

成都市城鄉房產管理局關于印發《關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見》的通

知

各區（市）縣房產管理局，高新區規劃建設局，市房屋征收管理辦公室：

根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關法規政策，結合我市舊城區改建實際，我局制定了《關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見》，現印發你們，請遵照執行。特此通知。

二〇一二年六月二十一日

關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見

為切實維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據相關法規政策規定，結合我市舊城區改建實際，就房屋征收中做好模擬搬遷工作，提出如下指導意見：

第一條（基本原則）因舊城區改建需要征收房屋的，應當嚴格執行《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號，以下簡稱《征收條例》），堅持陽光操作，充分尊重民意，廣泛征求并充分考慮被征收人意見，將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節。

第二條（征收主體）市、區（市）縣政府（以下簡稱征收主體）負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作，作出房屋征收、補償決定。

第三條（征收部門）市、區（市）縣房管部門（以下簡稱房屋征收部門）負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作，包括發布模擬搬遷公告、擬訂補償方案、組織補償方案論證、受理房屋征收信訪投訴及法規政策的解釋、宣傳工作等。

第四條（實施單位）房屋征收部門可委托征收主體確定的事業單位或國有企業作為房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位應當在受委托范圍內開展工作，房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位的房屋征收與補償行為，并對其行為后果承擔法律責任。

第五條（啟動方式）房屋征收部門根據房屋征收計劃，按照項目實施步驟和進度安排向征收主體提出啟動模擬搬遷的申請。

第六條（發布公告）征收主體同意啟動后，由房屋征收部門在改造范圍內發布模擬搬遷公告，公布模擬搬遷實施單位、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟、咨詢及投訴電話等相關事項。

第七條（調查登記）房屋征收部門對居民的改造意愿進行調查，并對改造范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。調查登記結果和改造意愿調查結果應當及時公布，改造范圍內居民對結果有異議的，可在公布之日起3日內以書面方式向房屋征收部門提出。同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門應當終止模擬搬遷。

第八條（初次評估）同意改造戶數達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門應當組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于15日。協商不成的，由房屋征收部門組織改造范圍內居民按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。評估機構必須獨立、客觀、公正地按相關評估技術規范開展評估工作，嚴禁違規高評低估。

第九條（方案征詢）房屋征收部門應當根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證并以征收主體的名義在改造范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。改造范圍內95%以上戶數認為模擬搬遷補償方案不符合《征收條例》規定的，房屋征收部門應當組織由居民和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

征求意見情況和根據公眾意見修改后的模擬搬遷補償方案應當以征收主體的名義及時公布，提前搬遷獎勵的期限從模擬搬遷補償方案公布之日起開始計算。房屋征收部門應當將模擬搬遷補償方案報市房屋征收管理辦公室備案。

房屋征收部門應當按照相關規定組織項目所在地信訪部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協委員等進行社會穩定風險評估。第十條（簽訂協議）房屋征收部門在與房屋所有權人簽訂模擬搬遷協議過程中，應當加強宣傳解釋，投訴中心應當主動介入，現場公布投訴電話，及時調查并妥善處置居民投訴。

第十一條（生效條件）房屋征收部門應當將模擬搬遷協議的簽訂情況以及相應結果等在征收范圍內及時公布。

模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門可向征收主體申請作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案，模擬搬遷協議生效并與征收補償協議具有同等效力。

簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方應當按照約定履行協議，不再作出房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協議的戶數不足95%的，終止模擬搬遷。

第十二條（征收要件）房屋征收部門向征收主體提出作出房屋征收決定的申請時，應當提交發改部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明、規劃部門出具的擬征收范圍符合城鄉規劃和專項規劃的證明、國土部門出具的擬征收范圍符合土地利用總體規劃的證明等相關材料。

第十三條（征收決定）征收主體應當對房屋征收部門提交的相關材料進行審查，具備征收條件的應當作出房屋征收決定并及時公告，公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。作出房屋征收決定前，房屋征收部門可根據需要組織進行社會穩定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

第十四條（征收評估）進行初次評估的房地產價格評估機構，應當以征收決定公告之日為評估時點，結合市場變化情況，參照前期評估的查勘情況和測算結果，出具安置房屋及被征收房屋的分戶評估報告。房屋征收部門應當及時將評估結果報市房屋征收管理辦公室備案。

征收評估結果與初次評估結果出現差異的，被征收房屋按“就高不就低”的原則確定價格，安置房屋按“就低不就高”的原則確定價格。

第十五條（補償決定）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請征收主體按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，公告時間不得少于30日。

第十六條（強制執行）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由征收主體依法申請當地人民法院強制執行。

第十七條（實施日期）本指導意見自發文之日起施行，有效期5年。舊城區改建以外的其他房屋征收項目可參照本指導意見執行。

成都相關文件三：

成華區統建辦西南石油大學青龍校區宿舍

模擬拆遷實施方案

一、模擬拆遷安置政策

在《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月國務院令第590號）的框架下，該方案參照《成都市城鄉房產管理局關于國有土地上房屋征收與補償工作中幾個具體問題的通知》（成房辦[2011]54號）的相關法律、法規、政策制定。

二、基本原則

（一）搬遷期限為90日，簽定率達到100%，合同生效，并辦理財務結算手續。

（二）堅持“公開、公平、公正”的原則，堅持依法拆遷、陽光拆遷，以維護拆遷政策的嚴肅性和一致性，維護拆遷當事人雙方的合法權益為指導思想。

（三）以一個房屋產權證或房改合同為一戶，以市場價值評估為依據，結合項目的實際情況，住宅采取貨幣補償或產權調換兩種補償安置方式。

三、住宅補償安置方式

（一）貨幣補償

被拆遷房屋補償，按照被拆遷房屋評估單價乘以被拆遷房屋所有權證記載的或房改合同記載的建筑面積確定。作為計算貨幣補償款的結算依據。計算公式：被拆遷房屋評估單價乘以被拆遷房屋產權證（包括房屋共有證）或房改合同記載的建筑面積。

（二）產權調換安置

（1）選擇產權調換安置的，被拆遷人以房屋產權證（包括房屋共有證）或一個房改合同為一戶的私有住房，在簽訂模擬拆遷產權調換合同時，先簽先選。

（2）安置房源：

成華區東昌路55號上東一號及沙河新居部分房源。

（3）安置標準：

①被拆遷房屋建筑面積在55平方米以上、70平方米以下（含70平方米）安置建筑面積約85㎡套三房屋一套；

②被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的，安置建筑面積約100㎡套三房屋一套。

房款結算方式：住宅選擇產權調換安置的，被拆遷房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據市場評估價結算套內建筑面積價差，被拆遷人免收公攤面積補差款。一次性付清房屋補差款的，優惠30%。

計算公式：[（安置房屋的套內建筑面積×安置房屋的評估單價）-（被拆遷房屋的套內建筑面積×被拆遷房屋的評估單價）]×（1-30%）。

四、未房改的單位公有住房和優惠購買部分產權的住房

（一）符合房改政策并愿意進行房改的：由房屋所有權人出具“房屋確認證明”，被拆遷房屋使用人憑“房屋確認證明”簽定《拆遷補償安置合同》和辦理房改相關手續。

（二）不愿意或不符合房改政策的：由拆遷人與被拆遷房屋所有權人簽定《拆遷補償安置合同》。房屋使用人由被拆遷房屋所有權人負責重新安置。

五、政策性補償

被拆遷房屋如有以下附屬設施，需提供相關票據，按以下標準進行補償：

（一）天然氣初裝費：3200元/戶；

（二）電表（一戶一表）初裝費：1200元/戶；

（三）電話移機費：58元/部，辦公電話：158元/部；

（四）有線電視遷裝：340元/戶；

（五）空調移機費：200元/臺；

（六）寬帶遷裝：320元/戶。

六、政策性補助

（一）臨時安置補助費。

1.被拆遷住宅房屋產權證（含房屋共有證）記載建筑面積（或房改合同記載建筑面積）在50平方米以下的，按50平方米計算。

2.磚混結構按每月17元/平方米計發。

3.選擇貨幣補償安置的，一次性發放6個月臨時安置補助費。

4.對被拆遷人是領取城市最低生活保障金的貧困戶或持有《殘疾證》的殘疾人，臨時安置補助費提高20%。

（二）搬家補助費。

1.住宅房屋以一個產權證（包括房屋共有證）或房改合同為一戶計算，補助1200元/戶。

2.對被拆遷人是領取城市最低生活保障金的貧困戶或持有《殘疾證》的殘疾人，搬家補助費提高20%。

七、政策性補貼

（一）購房補貼。

選擇貨幣補償安置的，住宅按被拆遷房屋評估價的30%給予購房補貼。

（二）物管費補貼。

對選擇產權調換或貨幣補償的被拆遷人，按普通商品房住宅建筑面積90平方米、1.8元/平方米?月的標準一次性給予5年物管費補貼。被拆遷房屋建筑面積大于90平方米的，按房屋產權證記載的建筑面積支付。

八、提前拆遷獎勵

（一）第一檔期：評估報告公布之日起60日內，簽訂拆遷補償安置合同，且在合同生效后按時騰空被拆遷房屋移交拆遷現場辦公室，一次性給予每戶不超過6萬元的戶獎。

選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建筑面積另給予每平方米不超過500元的面積獎。

（二）第二檔期：評估報告公布之日61日至90日，簽訂拆遷補償安置合同，且在合同生效后按時騰空被拆遷房屋移交拆遷現場辦公室，一次性給予每戶不超過2萬元的戶獎。

選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建筑面積另給予每平方米不超過200元的面積獎。

九、其他

（一）無證房屋、搭建房屋。

被拆遷人在產權房屋周邊修建的、建筑結構正規并正常使用的自主無證搭建，在第一檔期拆遷獎勵期限內簽訂拆遷補償安置合同，且在合同生效后按時騰空被拆遷房屋移交拆遷現場辦公室的，經拆遷人實地查勘認定其標準后，按不超過300元/平方米的標準給予工料補償。

其他違法違章建筑一律自行拆除，不予補償。

（二）裝修標準。

1.按被拆遷房屋的建筑面積，經拆遷人對被拆遷房屋裝修的部分進行現場查勘認定其標準后，對被拆遷房屋裝修按下列標準予以補償（臨時建筑除外）：

（1）簡單裝修：具備基本入住條件，按照不超過300元/㎡的標準予以補償。

（2）普通裝修：客、臥、廚、衛等房間鋪設地磚、強化木地板等，按照不超過400元/㎡的標準予以補償。

（3）精裝修：客、臥、廚、衛等房間有吊頂、鋪設木地板、地磚、門套、裝有衛浴潔具等，按照不超過500元/㎡的標準予以補償。

2.對被拆遷人申請分戶評估，按分戶評估價格計算被拆遷房屋補償安置款的，不再給予裝修補償，分戶評估費用被拆遷人承擔。

（三）樓棟騰退獎。

以棟為單位，在提前搬家獎勵的第一檔期內（即評估報告公布之日起60日內），該棟被拆遷人簽訂合同比例達到100%，且在合同生效后騰空舊房移交拆遷現場辦公室的，拆遷人一次性給予該棟每戶不超過3萬元的樓棟騰退獎。

（四）愛心救助。對納入城鎮基本醫療保險特殊疾病門診，患有以下7種特殊疾病之一（惡性腫瘤、慢性腎功能不全、慢性白血病、再生障礙性貧血、骨髓異常增生綜合癥及骨髓增生性疾病、系統性紅斑狼瘡），并持有三甲醫院證明或持證的重度殘疾（智力殘疾一級二級、肢體殘疾一級、精神殘疾一級）的被拆遷房屋產權人及配偶，在本項目評估價公布之日起第一檔期內自愿簽定模擬拆遷補償安置合同，且在合同生效后按時騰空舊房交現場辦公室的被拆遷人，一次性給予每戶不超過3萬元的愛心救助。獎勵檔期結束后簽定合同的不再享受愛心救助。

附件二：相關理論研究文章 理論研究文章一：

房屋“模擬征收”能走多遠

“模擬征收”能否真正成為有效破解房屋征遷“瓶頸”的創新模式，我們拭目以待。

福州人蘇奶奶的家在臺江區的浦西村，相比較周邊拔地而起的萬寶商圈，這個日益凋敝的城中村，逐漸成了被遺忘的角落。從這座住了七十多年的老宅子里搬出去，住上寬敞明亮的新房子，蘇奶奶的夢想一度觸手可及。2011年，福州市政府將蘇奶奶所在的浦西村和毗鄰的江墘下村等地塊列入市級重點房屋改造項目。

在實際的操作過程中，福州市采取了“模擬征收”的模式。即在政府尚未正式發布房屋征收決定前，征收人與被征收人協商并簽訂附有特定生效條件的征收補償安置協議，在規定簽約期限內，就地安置房建筑用地規劃紅線范圍內的住戶簽約率達到100%，政府正式下達征收決定，征收補償協議正式生效，進入搬遷期;簽約率未達到100%，征收補償安置協議自動失效，暫緩該地塊的改造。

最后簽約期限到了，浦西村、江墘下村棚戶區437戶業主中，有410戶簽約，簽約率為93%，未達到100%簽約率，征收補償安置協議自動失效，房屋征收暫時中止。蘇奶奶的新家夢無奈擱淺了。

痛則思變 福州并非第一個吃螃蟹的，在此之前的2008年初，成都市錦江區在舊城改造中，就采取了“模擬拆遷”的模式，按照預評估、安置補償方案制定、簽訂模擬拆遷協議、發布公告、組織實施一步一步完成的，整個拆遷過程沒有發生一起信訪事件。

實際上，早在2004年浙江浦江縣就試水“模擬拆遷”的模式，直接降低了當地的信訪量，使得浦江縣在一年內摘掉了“信訪大戶”的帽子。

近年來，隨著經濟和社會的發展，城市建設和舊城改造步伐不斷加快，城市房屋征收工作量不斷加大，各級政府都會遇到征遷難題：不拆遷，舊城不改造，環境難改善;要拆遷，群眾有抵觸，要求難滿足。以房屋拆遷和居民安置為中心的城市征遷沖突，往往成為引發社會矛盾乃至惡性事件的“導火索”。據信訪部門統計，從2002年到2006年的五年間，中國房屋拆遷信訪案件每年都以40%以上的速度增長。而在上海，拆遷矛盾已經成為影響社會穩定的第一位因素。

以往的房屋征收大多按照政府規劃，劃定紅線、發布公告、進行動員、解決問題、簽訂協議、組織實施等程序進行。按照成都市錦江區區委書記周思源的說法，這是一種“代民作主”的思維方式，是一種“先結婚、后戀愛”的運作模式。“開弓沒有回頭箭”，征收一旦啟動，項目也就駛上了單向道，推進遇阻，要么抬高拆遷補償標準，損害補償公平和政府公信;要么采取強制手段，引發矛盾、糾紛。

因此，依法探索房屋征收工作的新思路和新方法，順利推進舊城改造，已成為各級政府探索的新課題。而“模擬征收”的主導思想就是將被征收人從“要我征收”變為“我要征收”，把征收的主動權和選擇權交給被征收人，實行人性化征收;與此同時，政府的姿態低了，問題暴露在拆遷之前，矛盾解決在萌芽之際，創新了城市管理模式。

不容忽視的風險

當然，“模擬征收”并非毫無弊端。它的試行涉及到一個適用性的問題，有學者認為這是一種有限的進步，其局限性源于以下三個兩難困境：

程序正義VS實質正義

“模擬征收”作為一種全新的工作方式，其主要程序是先實行民意調查，以書面形式征詢群眾意見，公布房屋征收補償安置政策，規定時間內有95%以上被征收戶同意并自愿申請征收時，方可啟動模擬征收;然后是模擬簽訂協議，在規定時間內達到100%的簽約比例，所有模擬征收協議方可自動生效。

由此，從程序上凸顯并保證了從“代民做主”到“由民做主”的執政理念，但是方式方法的改進，并不是治本之策，我們還有必要探尋房屋征收的實質正義。城市房屋征收或拆遷必然涉及政府、房地產開發商(拆遷人)、被征收人或被拆遷人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆遷人”總是處于社會弱勢，其權利和利益最需要保護。因此，其實質正義在于應當保護被征收人或被拆遷人的人身自由權、財產權、勞動保障權和知情權等實體性權利，避免政府或商家的“偽公共利益”，并通過公正的制度安排予以確認。

多數人利益VS少數人利益 長期以來，個人對合法房產的處分權，往往淹沒在改善居住環境、改善居民生活的整體呼聲中。而一些開發商往往假“整體利益”之名，行強拆之實。模擬拆遷則把搬遷的主動權、選擇權還給居民，讓每一個業主都有維護自己合法房產不被強拆的權利，但100%簽約率的要求，也面臨影響同意拆遷業主利益的現實困境。有群眾認為：政府如果這樣做會把一部分強烈要求改造的住戶和整個片區住戶完全“抱死”，少數人不簽約就可以導致拆遷項目中止，影響大多數人的利益。特別是少數“釘子戶”往往推崇“先簽約吃虧，后簽約吃糖”的逆向思維，提出過高要求，一旦不能滿足，就上訪聚集。

另一方面，福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，在這種新模式下，一種風險不能被忽視。“征收過程一旦進行不暢，有可能造成群眾內部的分化，出現大多數群眾對于少數群眾的?利益挾持?局面。盡管征收部門和群眾之間的矛盾基本消除了，但是群眾內部的矛盾產生了。最終，征收部門可以撤離，但群眾之間的裂痕卻很難彌補。”

行政行為VS民事行為

“房屋征收”是一種具有強制性的國家行為，是特指國家為了“公共利益”而改變土地、房屋及其他不動產的所有權，其征收人為行政主體(一般是縣級政府)。“房屋拆遷”則是一種民事法律關系，是指建設單位出于“非公共利益”的目的，根據建設規劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，并將該范圍內的單位和居民予以安置。

“模擬征收”所涉及的相關法律問題有待進一步探討與完善。“模擬征收”將拆遷補償安置協商工作前置，在未作出房屋征收決定的情況下，由工作人員入戶與房屋產權人或使用人商談房屋拆遷事宜。這就涉及到行政和民事兩方面的法律問題。同樣，房屋拆遷必須取得相應行政許可。而模擬拆遷在操作上，屬未經許可而預備實施，這是否違反行政法規規定值得商榷。

破解瓶頸

“模擬征收”力求將舊屋區改造辦成惠民生、順民意、解民憂的實事，折射出一種良好的趨勢，各級政府有必要對此加以完善。

“模擬征收”需要一種制度認可和規范。可以通過設置模擬征收的主體、實施條件、實施程序和管理措施等，讓人對政策、具體做法一目了然，使模擬征收既能充分彰顯平等自愿的民法價值，又能凸顯城市管理和維護公共利益的制度價值，依法有效地成為城市征收工作的助推器。

提高“模擬征收”的共識和意愿。“模擬征收”是在充分民意調查基礎上實施的，既要充分征求不同群體的理性訴求，又要達成共識，降低征收成本，需要科學有效的工作方法，需要在遵循城市發展規律、科學制定城市建設和拆遷規劃的基礎上，充分利用報刊、電視、廣播等多種形式，開展拆遷規劃的宣傳，提高群眾對拆遷工作重要性的認識。與此同時，激發公眾的積極性，使公眾參與到城市拆遷工作中來，尋找城市建設與群眾意愿的結合點。

構建“模擬征收”中相應的利益平衡機制。如何讓矛盾消除在萌芽狀態，讓糾紛盡量減少，這是推動城市和諧發展的要求。特別是在滿足“大多數人”意愿的同時，要注意探索“不想拆遷”的那部分民意如何應對處置?在政策法規、輿論導向和信訪應訴等方面，建立一套有效的應對機制。另外，要把妥善解決貧困人員的住房困難作為拆遷工作的重點，制定特殊的政策，通過“減、免、緩”安置房款和辦理共有權證等方式，確保貧困人員的安置。

房屋征收工作涉及面廣，政策性強，事關公民的切身利益和社會穩定。“模擬征收”能否真正成為有效破解房屋征遷“瓶頸”的創新模式，我們拭目以待。

理論研究文章二：

論房屋征收與模擬拆遷的結合

一、模擬拆遷的概念、特點、價值

(一)模擬拆遷的概念

模擬拆遷是指改造業主根據城市規劃和相關法律法規等有關規定，就城市房屋搬遷補償安置事宜與房屋所有權人協商并簽訂模擬拆遷協議的活動。其核心特征是：群眾自愿申請改造簽名率達到相應比例，即可啟動模擬搬遷；在規定時間內，模擬拆遷補償安置協議簽約率達到相應比例模擬搬遷即轉為正式拆遷，模擬拆遷協議才產生法律效力；反之，模擬拆遷自行終止。

按照該模式，群眾期望改造的自愿申請達到相應比例是啟動模擬拆遷的前提：居民與改造業主簽訂模擬拆遷協議達到相應比例是模擬拆遷生效的條件。

(二)模擬拆遷的特點

分析其法律關系和生效條件，模擬拆遷具有下列特點：

1．模擬拆遷行為是一種民事行為，模擬拆遷協議是改造業主與居民按照《民法通則》、《合同法》等相關法律法規簽訂的一種民事協議。

2．模擬拆遷協議的效力具有或然性，居民通過模擬拆遷獲得的補償具有期待性。只有簽訂模擬拆遷協議達到相應比例，模擬拆遷協議才能發生法律效力，居民才能獲得相應補償。

3．模擬拆遷不具有強制性。是否同意拆遷，是否簽訂拆遷協議完全取決于居民意志。

(三)模擬拆遷的價值

1．突出民意自主，激發“我要拆”的主體意識

模擬拆遷設置了群眾自愿申請改造率達到一定比例方可啟動模擬拆遷，模擬拆遷協議簽約率達到一定比例方可生效兩個先決條件，突出了群眾自愿、自主、自決的主體地位，形成了群眾從以往拆遷“要我拆”到“我要拆”的角色變化，以往的消極被動乃至排斥抵觸變為了主動參與、積極促成 2．建立退出機制，遵循價值規律

模擬拆遷在規定時限內簽約率未達到相應比例即自行終止的規則，打破了以往拆遷補償方案一經公示，拆遷居民即產生補償已入囊中的篤定心態，樹立了遵循市場價值才能實現自身資產價值，維護公共利益才能實現個體利益的現代意識。同時，模擬拆遷的退出機制不僅有助于解決房地產市場有起有伏，而群眾對拆遷補償期望值只升不降的矛盾，也為政府在土地整理、招商引資中，遵循價值規律，避免“胡子”工程和投資風險，建立了一條“安全通道”。

二、征收的概念、特征

征收是國家為了公共利益的需要，依法強制取得集體、單位和個人財產所有權的一種行為。其特征為：

1．主體的單一性。征收的主體只能是國家，在實際中表現為政府。

2．目的的唯一性。征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。

3．權限和程序的合法性。征收必須依照法律規定的權限和程序進行。

4．手段的強制性。征收是國家以公權力為手段而采取的一種行為。

5．相應的補償性。國家征收后應按市場價給予被征收人相應的補償。

通過上述分析，我們可以看出基于公共利益需要征收單位、個人的房屋及其他不動產的行為是一種行政行為，由此產生的法律關系是一種行政法律關系，國家成為征收的主體，亦即征收人，政府代表國家行使征收決定權。

三、房屋征收與模擬拆遷的異同

(一)二者的相同方面

1．在房屋是否需要改造以及簽訂補償安置協議方面都充分尊重群眾意愿。同時，在舊城改建項目中，只有多數住戶同意改造，才能啟動項目改造。

2．被改造房屋的補償都按照市場價值進行補償，被改造房屋的評估價格都反映了同時期、同結構、同用途、同類區域的二手房市場價格。

(二)二者的主要區別

1．法律依據不同。城市房屋征收依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等征收法規政策；模擬拆遷依據《民法通則》、《合同法》等民事法律法規。

2．性質不同。城市房屋征收是一種行政行為；模擬拆遷是一種民事行為。

3．主體不同。城市房屋征收的主體是市、縣級人民政府，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。根據《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實<國有土地上房屋征收與補償條例>有關問題的暫行意見》，市、區(市)縣房管部門為我市城市房屋征收部門；而在模擬拆遷中，區(市)縣政府確定的國有企業或事業單位是模擬拆遷項目的直接責任主體，在中心城區，區屬危改辦(危改中心)、統建辦往往是模擬拆遷的項目業主。

4．程序不同。城市房屋征收的主要程序是：房屋征收部門提出申請→房屋征收部門擬定征收補償方案，報所在地市、區(市)縣政府→市、區(市)縣政府組織相關部門對征收補償方案進行論證并子以公布→征求被征收人對補償方案的意見(不少于30日)→將征求意見情況及時公布(不少于10日)→市、區(市)縣政府作出房屋征收決定并公告→被征收人協商(或投票、抽簽)確定房地產價格評估機構→評估機構對被征收房屋價值進行評估→按征收補償方案訂立征收補償合同；模擬拆遷的主要程序是：期望改造的居民自愿申請拆遷改造，達到相應比例后，啟動模擬拆遷→由政府指定的改造業主單位與居民代表通過公開方式確定評估機構→評估機構對擬改造房屋進行評估→改造業主單位制定拆遷安置補償方案→改造業主與住戶簽訂拆遷協議。

5．評估方式不同。城市房屋征收是分戶評估，而模擬拆遷主要是分類評估。

6．協議生效的條件不同。在城市房屋征收中，被征收人與房屋征收部門簽訂補償安置協議后，該協議立即生效；在模擬拆遷中，在雙方約定期限內，協議簽訂率達到相應比例(通常是 100％)，所簽協議才正式生效。7．強制手段不同。在城市房屋征收中，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門可報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不拆遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可依法申請人民法院強制執行；而模擬拆遷沒有強制手段。按照社會公平和維護群眾利益的原則，我們認為，如果絕大多數住戶簽訂了模擬拆遷協議，而少數住戶不簽訂協議的，簽訂協議的住戶或改造業主可以維護絕大多數住戶的利益向人民法院起訴，請求人民法院裁定未簽訂協議的住戶簽訂協議或賠償損失。

四、模擬拆遷與征收的有機結合

(一)由房屋征收實施單位如舊改辦、危改辦等作為項目改造業主，房屋征收部門組織調查住戶改造意愿。

由于房屋征收部門負責本行政區域的房屋征收與補償工作，因此，為便于模擬拆遷以后轉為房屋征收，模擬拆遷的相關組織工作由房屋征收部門負責。

在我市，房屋征收部門是市、區(市)縣房產管理部門，在實際模擬拆遷中，市、區(市)縣房產管理部門除自己開展調查工作外，也可委托房屋征收實施單位如舊改辦、危改辦、國有企業進行調查工作。

(二)房屋征收部門對模擬拆遷范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。

85％以上的住戶同意舊城區改造后，市、區(市)縣房產管理部門可委托舊改辦、危改辦、國有企業等對模擬拆遷范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記。

(三)確定房地產估價機構

改造業主與住戶在15日內協商確定房地產估價機構；協商不成的，由房屋征收部門組織住戶投票，按照少數服從多數的原則確定評估機構；通過投票，住戶就評估機構的選定未形成多數意見的，由房屋征收部門通過抽簽程序確定評估機構。

(四)房屋征收部門委托選定的估價機構對模擬拆遷范圍內的房屋進行分戶評估

房地產評估機構按照房屋模擬拆遷評估委托書或者委托合同的約定，對模擬拆遷范圍內的房屋進行分戶評估。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

(五)房屋征收部門參照征收補償標準擬定補償安置方案，并組織相關部門進行論證

在模擬拆遷中，市、區(市)縣房產管理部門自己也可委托改造業主參照征收補償標準擬定補償安置方案，并組織補償安置方案計劃、規劃、國土、財政等部門對補償安置方案進行論證。

(六)房屋征收部門公布補償安置方案，征求公眾意見

市、區(市)縣房產管理部門將補償安置方案予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于 30日。公告期滿后，根據公眾意見修改補償安置方案，并將征求意見和修改補償安置方案的情況及時公布。

(七)簽訂模擬拆遷協議

項目改造業主與住戶按照補償安置方案簽訂并履行模擬拆遷協議，簽約期限原則上不超過 3個月，最長不超過半年。

(八)房屋征收部門進行社會穩定風險評估

簽約時間到期后，如果模擬拆遷協議簽約率未達到100％，市、區(市)縣房產管理部門按照相關規定組織信訪、計劃、規劃、國土、財政以及改造項目所在地的街道辦事處、公安派出所從合法性、可性性、風險性、可控性等方面對改造項目進行社會穩定風險評估。

(九)市、區(市)縣人民政府作出房屋征收決定

市、區(市)縣房產管理部門按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，向市、區(市)縣人民政府申請房屋征收決定，市、區(市)縣人民政府依法作出房屋征收決定并及時公告。

在模擬拆遷轉房屋征收過程中，需要注意以下問題：

第一，模擬拆遷協議一簽訂就發生效力，當事人雙方可按照約定履行協議。部分模擬拆遷項目根據實際情況或工作需要也可約定協議生效的簽約比例。

第二，考慮到房地產市場變化對擬改造房屋市場價值的影響，模擬拆遷協議簽約期限應嚴格控制，原則上不超過3個月，最長不超過半年。由于房屋征收的估價時點與模擬拆遷的估價時點相差1-6個月，按照房地產市場發展的一般情況，房屋價值一般變化不大，市、區(市)縣人民政府作出房屋征收決定后，可由原估價機構作一個書面說明，表明原評估價格保持不變。

第三，市、區(市)縣人民政府作出房屋征收決定后，簽訂并履行模擬拆遷協議的改造業主成為被征收人，依法享受并履行被征收人的權利與義務。

第四，為消除住戶對財產損失的擔心，鼓勵簽訂模擬拆遷協議，項目改造業主可在模擬拆遷協議中約定：如果今后房屋征收后的補償價值低于模擬拆遷的補償價格，執行模擬拆遷的補償價格；如果高于模擬拆遷的補償價格，由改造業主補發增加的部分。

第五，市、區(市)縣房產管理部門在組織模擬拆遷過程中，做好申請房屋征收決定所需資料的準備工作。

附件三：各地模擬拆遷實例 各地模擬拆遷實例一：

成都市新都區新都鎮實施“模擬拆遷”

推進舊城改造

在舊城改造中，新都鎮在總結“陽光拆遷”等經驗的基礎上，大膽探索新的拆遷模式。采用“模擬拆遷”，把矛盾和問題最大程度地發現和解決在動遷之前，當絕大多數群眾同意拆遷，“模擬拆遷”才轉為正式拆遷。通過“模擬拆遷”調動了群眾自主參與拆遷的積極性，規避了拆遷中易造成拆遷群眾與政府對立的局面，取得了事半功倍的效果。自6月啟動拆遷以來，僅1個月時間，共125戶居民和14個企業自愿簽訂拆遷協議（僅2戶居民和2個企業在動員中），期間未發生一例違法上訪事件，走出了一條舊城改造和拆遷的新路徑。具體做法是：

一、創新工作方式，變“在拆遷中解決矛盾”為“把矛盾解決在拆遷之前”

為順利推進拆遷，我們在工作方式上進行了創新，改變“先入為主”的傳統拆遷方式。

首先是精心規劃設計和包裝舊城改造項目，將建設方案包括安置房選址和建筑、戶型設計方案和效果圖進院入戶，征求社區干部和拆遷群眾意見，根據意見反復修改建設方案，直至大部分群眾滿意，消除群眾對拆遷的抵觸情緒。

其次是加強宣傳發動。在動遷之前就先后多次通過居民議事會、戶長會等形式向拆遷群眾宣傳舊城改造政策和方案，解答居民提出的疑問，讓群眾充分了解舊城改造，引導居民自發申請拆遷，通過群眾動員群眾，減少拆遷矛盾。

再次是實施民意調查。鎮拆遷辦與社區先后3次逐戶發放《舊城改造民意調查表》，就是否愿意拆遷等事項逐戶征求意見，將同意拆遷在98%以上3個院落125戶，納入此次模擬拆遷改造范圍，另有3個院落164戶的同意率未達到98%，暫未納入此次拆遷，尊重群眾意愿，減少了工作阻力。同時通過民意調查，更準確掌握拆遷群眾的思想動態和真實想法，提前發現矛盾和問題，及時加以疏導和解決，改變以往在拆遷中遇到矛盾問題再停下來解決的被動工作方式。

二、堅持民主程序，變“要我拆”為“我要拆”

在此次舊城改造中，我們尊重大多數拆遷群眾的意愿，把拆遷的主動權、知情權、選擇權交給 一是開好社區、組黨員干部會，講清舊城改造和拆遷政策，統一黨員干部的認識，通過黨員干部向群眾做好宣傳。

二是開好聯席會，邀請黨員、干部、居民代表和涉及拆遷的企業代表召開聯席會，收集對舊城改造的意見。

三是開好社區居民議事會，鎮建設項目咨詢組專家列席議事會，將聯席會收集的意見交議事代表和鎮建設項目咨詢組專家討論，鎮建設項目咨詢組專家向議事代表詳細講解舊城改造方案以及改造后的好處，這樣就提高了議事代表的認識，確保決策的正確性，最后由議事代表“票決”是否拆遷改造。

四是開好戶代表會，對拆遷補償標準，安置房選址、戶型、面積和建筑形態進行充分討論，形成初步意見；五是開好動遷會，把拆遷安置初步方案等都以“模擬”的形式，交由被拆遷群眾共同討論，最終簽訂拆遷協議。

通過拆遷群眾參與舊城改造的決策，參與制定拆遷安置政策、參與制定建設方案的“三參與”方式和真實“模擬拆遷”全過程，尊重了拆遷群眾的選擇權和話語權，充分發揮民主議事的作用，讓拆遷群眾從“要我拆”轉變為“我要拆”。

三、以民生為本，變“解決眼前問題”為“注重長遠發展

我們不僅要順利推進拆遷，更要考慮拆遷改造后的長遠發展。因此，寶光片區舊城改造安置小區建設是按社區綜合體高標準設計的，特別是做好業態設計，既注重宜居，又兼顧商業價值，創造業態發展的條件，配套完善辦公服務、健身娛樂、醫療保健、餐飲購物等生活設施，真正讓拆遷群眾安居樂業。同時還賦予社區自身“造血功能”和長效管理能力，為社區配套200平方米、居民小組配套400平方米的商業用房，供社區和居民小組經營，收益用于小區管理和公益事業。這樣既解決了群眾眼前住房困難，又解決長遠發展問題，讓群眾真切地感受到政府惠民誠意，形成群眾支持拆遷的良好氛圍，順利推進舊城改造步伐。

各地模擬拆遷實例二：

邯鄲叢臺區“模擬拆遷”探尋法與理結合點

為減少強制性拆遷產生的種種社會問題，邯鄲市叢臺區探索依法和諧拆遷新途徑，在我省率先推行“模擬拆遷”，在正式拆遷之前模擬簽約率達不到85%就停止拆遷。

4月29日上午，十多名居民一起來到邯鄲市叢臺區叢東辦事處，要求盡快啟動劉家場村拆遷改造項目，改善居民的居住環境。

面對著他們那一雙雙熱切期盼的眼睛，辦事處黨工委書記蔡立賢動情地說：“鄉親們，我非常理解你們的心情。盡管現在居民模擬簽約率已達到85%的要求，符合有關規定，但畢竟還有幾戶沒有簽約，若強制拆遷會帶來一定的不穩定，我們正在做他們的工作。”

蔡立賢所說的模擬簽約來自于前不久叢臺區出臺的《在國有土地上房屋征收工作中實施模擬簽約暫行辦法》，這一辦法將拆遷戶的共識達成在拆遷之前，實現了在充分尊重民意基礎上的和諧拆遷，當地群眾把這種拆遷模式稱作“模擬拆遷”，說白了就是在正式拆遷之前進行“模擬化操作”，只簽約不拆遷。按照該模式，同意拆遷的住戶簽約比例達到85%，所簽協議正式生效，“模擬拆遷”即轉為正式拆遷；若沒有達到所規定的比例，則“模擬拆遷”宣布終止。

“當然，這并不意味著，只要有85%的住戶簽約同意拆遷，政府就可以不顧其他少數不簽約住戶的意愿，立即動手進行拆遷。為了讓拆遷工作更和諧更順利，政府有關部門工作人員仍需要耐心細致地做這部分少數人的工作，盡可能做到簽約率達到100%。”蔡立賢說，對于極少數無理取鬧、漫天要價，拒不同意拆遷的，政府有關部門可以依法申請當地人民法院強制執行。

以往拆遷中存在“先簽約吃虧，后簽約吃糖”的情況，致使政府一定程度上喪失了公信力，一些拆遷戶也因此形成了拖延觀望、期待補償標準提高的習慣認識，這也是產生“釘子戶”的一個重要原因。為有效解決這一問題，叢臺區政府要求，拆遷安置補償采取“一把尺子量到底”的陽光政策，早拆遷和晚拆遷一個補償標準，早走絕不吃虧，晚走絕不會沾光。

采訪中，劉家場村拆遷改造項目開發商王美洲向記者表示：“以前確實存在著政府與拆遷戶一個一個私下簽訂補償協議的現象，而且標準也不一樣，那些胡攪蠻纏的往往能占到便宜。現在這個項目所有協議都公開，沒有人托我找政府要求照顧，比以前省心多了。”

在劉家場村的一家居民房屋的山墻上，記者看到墻上有一個居民模擬簽約統計表，凡是已簽約的戶名右側都有一個小紅旗圖標，沒有簽約的則是空白。村民趙貴說，現在全村72戶居民還有6戶沒有簽約，這6戶不簽約不是因為不同意拆遷改造，而是因為家庭內部財產分配問題或其他原因。

“模擬拆遷”把拆遷的主動權、選擇權還給居民。叢臺區政府有關負責人表示，這項制度的最大好處就是把拆遷建立在絕大多數民意的基礎上，實現了依法拆遷和尊重民意的較好結合，避免了過去強拆強建引起的不和諧不穩定現象。

各地模擬拆遷實例三：

棚戶區改造 “模擬拆遷”的樂山模式

7月1日，樂山市中心城區棚戶區改造優惠政策截止，改造工作將正式轉入依法拆遷、全面建設階段。

樂山市棚戶區改造工程涉及到中心城區10200戶棚戶區住戶。截至6月30日晚，拆遷率達到96.17%。樂山市委書記唐堅說，要本著政府讓利、業主薄利、群眾受益的原則，切實做好棚戶區改造工作。

去年6月起至今，樂山實施棚戶區改造的一年時間里，從“模擬拆遷”，到實施“普惠”、“特惠”并舉的政策，創造了和諧、透明的棚改模式。

“模擬拆遷”開放透明

2010年6月3日，樂山市原啤酒廠棚戶區住戶黃友珍婆婆成為該市第一個簽訂“模擬拆遷”協議的被拆遷戶。一年后，黃友珍婆婆的新房已在建設中，她的新家在一個叫做“醉臥三江”的小區。

“模擬拆遷”是樂山市棚戶區改造“民意先行”邁出的第一步。

一改過去“劃定紅線——發布公告——進行動員——解決問題——簽訂協議——組織實施”的單向決策方式，棚戶區改造領導小組辦公室拆遷指導組組長袁俊說，“模擬拆遷”就像“先戀愛后結婚”，85%以上的住戶簽訂“模擬拆遷”協議后，才能轉入正式拆遷階段，將矛盾化解于拆遷前。

為主動聽取群眾意見，樂山市棚戶區改造小組組長、樂山市市長蔣輔義曾兩次帶領棚改小組成員走進電視直播現場，通過現場提問、熱線提問等方式與群眾共話棚改。

樂山這一民主、開放的棚改模式帶來的直接效果就是：從“要我改”到“我要改”，棚改項目從最初的20多個增加到40多個，受益群體不斷增加。

“普惠”“特惠”群眾受益

優惠的棚改政策是樂山順利推進棚改的第二個“錦囊”。

拆遷之前，就有工作人員為重度殘疾的張翠云算了一筆賬，選擇了最佳安置方式。張翠云和老伴年收入不足5000元，老住房面積只有30平方米，納入棚改后，張大媽以產權調換方式，選擇了建筑面積為50平方米的最小還房。根據優惠政策規定，張翠云在規定時限內拆遷騰交房屋，按被拆遷房屋建筑面積的15%予以獎勵，其安置還房可達34．5平方米。安置住房超過被拆遷住房面積5平方米以內的部分，差價由拆遷人承擔；此外，張翠云還可按每平方米900元的優惠價格，購買5平方米，再按市場價購買余下的5．5平方米，就能住進50平方米的棚改還房了。

“如果暫時沒有能力全款支付超出的5.5平方米，還可按租住公房形式處理，待經濟條件好轉后隨時購買。”棚改辦工作人員解讀說，樂山對雙困家庭和重度殘疾家庭給予了“特惠政策”，每一條都是針對實際情況，最大限度惠及群眾。

過渡費每月最低400元、搬家費每次最低400元、政府承擔最少3年貼息、免費實施“五通”安裝、統一簡裝，棚改住戶5年內免交物業費……對按時簽約、拆遷的棚改戶，在1：1還房后，樂山還給予了一系列“普惠”政策，讓群眾受益。

保障性住房全覆蓋

在樂山城區的棚戶區改造中，項目建設的速度和質量，直接關系到棚改居民搬入新家的時間。

6月29日，記者先后走訪了6個項目。目前，有2個項目已建成投用，2個項目的工程主體已經完工，進入內外裝修階段，還有2個項目正在進行相關準備工作。早在2010年6月，最早一批棚改戶就住進了王河惠民小區。這有賴于樂山將棚戶區改造與廉租住房、經濟適用住房建設相統一，不僅基本形成覆蓋全部低收入住房困難家庭的住房保障體系，也建成實現“全覆蓋”的保障性住房小區。

據悉，“十一五”期間，樂山市累計建設保障性住房3.17萬套、183.3萬平方米，其中，購建廉租房9432套、發放租賃補貼2.59萬戶（次），建設經濟適用房1758套、公共租賃住房200套、限價商品房200套、還房7000套，實施棚戶區改造13139戶。

目前，樂山市棚改辦已擬對2011年建成并安置的王河、大田、蟠龍等保障性住房小區的5132戶安置戶辦理城市公交IC卡，讓更多住戶能夠免費乘坐公共交通車，享受政府帶來的民生“大禮包”。

7月之后，樂山市棚改還房建設成為工作重點之一。蔣輔義說：“要讓棚改工作經得起時間和住戶的檢驗，還要讓棚改小區的學校、醫院、市場、公園，亮化、美化、綠化等配套同步跟進，讓棚改住戶住得自豪，住得舒適。”

各地模擬拆遷實例四：

云南：借鑒成都經驗，對原昆紡房屋實施征收

拆遷房屋實行“模擬征收” 開啟全省房屋征收政策新模式

原昆明紡織廠（簡稱昆紡）破產后，除了對原來昆紡的職工進行分類的安置工作，2011年，政府相關部門也開始著手對需要改造的房屋及土地進行征收工作。由于原昆紡職工住房問題有很多企業的歷史遺留問題、涉及面廣，如果找不到一個相對科學的征收辦法，將給后續工作帶來很多不便。

經過認真研究與商討，相關部門廣納意見和建議后，準備借鑒當時綜合評價不錯的“成都經驗”對昆紡的房屋進行征收。至此，“模擬征收”這個詞正式進入昆明乃至云南的房屋征收領域，也開啟了全省拆遷房屋征收政策的新模式，具有歷史意義。

借鑒成都成熟經驗

當時，國務院頒布實施590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》，但云南省和昆明市此時都還沒有相關的實施細則出臺，但昆紡白塔路片區舊城改建房屋征收與補償安置工作實施迫在眉睫，方案的征求工作于2011年3月19日正式啟動。

為了更加透徹地了解成都的模擬征收政策，盤龍區指揮部組織原昆紡白塔路片區舊城改造房屋征收指揮部的各組相關人員到成都市房產管理局房屋拆遷管理處進行為期4天的考察學習，主要學習借鑒成都市中心城市房屋模擬征收工作的成功經驗和完整成熟的工作方式。在實地考察了成都模擬征收成功的兩個范本：南光廠宿舍拆遷項目、錦江區三官堂模擬拆遷項目等實際經驗后，指揮部根據原昆紡的實際情況進行細致分析，終于有了對原昆紡房屋實施模擬征收的方向。

基本確定方向后，盤龍區指揮部與原昆紡改造涉及的房屋產權戶、非產權戶和無房戶三個群體的代表進行多次座談、溝通和交流，工作組和拆遷公司相關人員根據三個群體的實際情況，通過與三個群體推選的5個代表進行座談、溝通和交流后，充分細致了解了不同群體的意愿和訴求，并結合“590號令”對征收工作進行了多次商討，爭取了大多數群眾基本同意模擬征收方案。

“模擬拆遷”的主要方式和步驟是，期望改造的居民自愿申請拆遷改造達到相應比例后，才啟動模擬拆遷；由政府制定的改造業主單位與居民代表通過公開方式確定評估機構，進行房屋資產預評估；改造業主單位制定拆遷安置補償方案，開展協議簽訂工作；在雙方約定期限內，協議簽訂率達相應比例，所簽協議正式生效，模擬拆遷即轉為正式拆遷，反之，模擬拆遷自行終止。“模擬拆遷”的精髓就是，尊重市場規則、尊重群眾意愿。

模擬拆遷：大多數群眾決定拆不拆

據介紹，傳統拆遷的基本做法和程序是：政府發布拆遷公告——進行動員——解決問題——簽訂協議——組織實施。模擬拆遷則幾乎將傳統的拆遷程序顛倒過來，變成另外一套程序：被拆遷戶申請——確定模擬拆遷地塊——解決問題——簽訂協議——再由政府發布公告——組織實施。傳統的拆遷方法雖然符合規章程序，但忽視了被拆遷人的知情權和選擇權，容易使被拆遷人認為拆遷是政府的單邊行為，會有抵觸情緒。而模擬拆遷的最突出特點在于充分尊重民意，通過模擬拆遷的全過程，提前最大限度地發現拆遷中的問題，并通過平等的溝通協調進行逐一解決，在爭取了絕大多數被拆遷戶的支持并簽約的基礎上，拆遷工作也就取得了事半功倍的效果。

通俗地講，模擬征收可以形象地比喻為“先戀愛后結婚”，傳統拆遷是政府主導的行政行為，模擬征收則變成了民事行為，住戶有了更多的話語權和談判權；傳統拆遷方法的拆遷地段由政府確定，被拆遷群眾處于從屬地位，要么被動接受拆遷部門的安排、享受優惠政策，要么當“釘子戶”，而模擬征收則充分相信群眾、依靠群眾，把是否拆遷、補償方案等都以模擬的形式交由被拆遷群眾共同討論決定，也就是說，拆不拆、怎么補償，都是大多數的老百姓自己來決定。從以往強行的“要我拆”轉變成了“我要拆”。

通過前期的模擬協商階段后，政府部門按照民眾意愿簽訂拆遷協議。另外，模擬拆遷還建立退出機制，模擬拆遷不需要誰說服誰，雙方都是平等的市場主體，只能通過平等的協商對話解決問題，如果能達成協議，模擬拆遷就轉為正式拆遷。如果達不成協議，就啟動退出機制，交易就自然終止。

各地模擬拆遷實例五：

浙江：海鹽首次嘗試“模擬拆遷”進展順利

2010年6月9日，海鹽縣建設局發出今年第一號拆遷公告——河濱路天帶公寓地塊舊城改造34戶拆遷項目，標志著該地塊正式進入拆遷程序。該地塊建筑總面積3750平方米，占地2.2畝。這是我縣歷史上第一次嘗試“模擬拆遷”做法。

所謂“模擬拆遷”，是指在確定拆遷項目之前，充分了解房屋所有人的動遷意向，若絕大多數房屋所有人有拆遷的意愿，則推選出若干名業主代表，提出拆遷申請，拆遷人將此區塊定為擬拆遷項目。然后，模擬以往有關拆遷程序開展丈量、評估、簽訂拆遷安置協議、補償安置等工作，最后房屋拆遷主管部門根據矛盾的解決情況，以及拆遷人與被拆遷人自愿簽訂協議的情況，再決定是否實施拆遷。根據拆遷協議約定，待房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證后，協議自動生效。

“模擬拆遷”和以往拆遷最大的不同就是調整了拆遷程序，將拆遷談判提前進行。一般而言，城市房屋拆遷的程序就是聽證、發許可證、公告，接下來就是通過艱苦的思想說服、政策解釋工作來達成拆遷協議。拆遷公告一旦發布，正式進入拆遷程序后，房屋拆遷已經不可逆轉，各種利益矛盾立即擺上桌面。“模擬拆遷”提前消化各種矛盾，讓居民來參與到拆遷決策中，矛盾不解決不發拆遷許可證，大大縮短正式拆遷程序所占用的時間，可有效避免裁決、延長拆遷期限及信訪事件的發生。如今年初，縣城投公司組織工作人員開展了天帶公寓地塊的摸底調查、政策宣傳、談判解釋等一系列工作，通過耐心細致地工作，充分尊重被拆遷人的意愿，與被拆遷人達成一致協議，為正式拆遷打下了良好基矗不過，“模擬拆遷”也存在局限性，只有當房屋所有人動遷意愿一致并與拆遷人在利益上基本達成一致，且形成了協議，才能啟動正式拆遷程序。因此，“模擬拆遷”只適合較小規模的地塊拆遷，還需要繼續在實踐中探索，不斷完善經驗。

截至6月11日，34戶被拆遷人與縣城投公司簽訂了補償安置協議，其中有6戶被拆遷人已騰空房屋。預計該地塊拆遷工作將在7月30日前完成。目前各項拆遷交接工作正在有條不紊地開展。

各地模擬拆遷實例六：

四川成都錦江區：100%簽約，模擬拆遷生效

9月15日一大早，四川成都市錦江區南光廠宿舍片區老菜市場，居民就聚集起來，等待區舊城改造指揮部宣布模擬拆遷簽約結果。

馮蘇莉穿著睡衣，靸著拖鞋就來了。“聽說要宣布結果，懶覺都沒敢睡。”她的爸爸已經擠到人群中間去了。

“通知10點開會，結果大家8點就來了。”徐平跟老鄰居們圍在一起，心情很忐忑，擔心能不能如愿拆遷。

“不知道簽約率到達100%了沒有？”

“希望能過！好多人帶鞭炮來了，準備慶賀呢。” 快10點，指揮部副指揮長文勁來了，一下子就被居民圍在了中間。馮蘇莉推著男朋友往文勁身邊擠，還要他用手機把話錄下來。徐平和鄰居們年紀大了，沒去擠，就站在邊上，踮著腳，翹首里望，屏息聆聽，生怕錯過什么。剛還喧鬧的現場一下子靜了下來。

“簽約率100%，南光廠拆遷生效兌現！”此言一出，掌聲從中間像水波一樣擴散開來。

看到大家都拼命鼓掌，徐平知道過了。他和老鄰居們握手、擁抱，淚花在眼眶里打轉。“我們等了3個月，也熬了3個月啊。”

話音剛落，鞭炮聲一處響過一處……

散會了，人們還不愿離去。菜市場周圍墻上，貼著模擬拆遷改造意見征詢表。

“盼了很多年，今天終于實現了。”站在自家簽的意見表前，68歲的劉明凱喜極而泣。老劉是南光廠退休職工，家住南光廠宿舍區20棟4單元4號，房屋面積50平方米左右。劉明凱一家已在此居住30多年，房屋面積小，采光差，白天也需要開照明，下雨天墻體還要漏水，居住十分困難。

作為東郊工業企業拆遷改造遺留的老企業宿舍區，建筑密度大，給水、排污、供氣等生活配套設施不完善，房屋老舊，“干打壘”紅磚房就達23棟、517戶，破損嚴重，公共配套設施缺乏，線路老化，無消防通道和設施，安全隱患非常突出。

據調查，像劉明凱家一樣，有超過50％以上的居民居住面積不足50㎡。其中，相當一部分居住面積僅30㎡左右，且住房不成套，無單獨的廚房、衛生間，居住條件簡陋，擁擠不堪，群眾居住生活困難突出。

去年12月，錦江區對片區群眾就改造意愿進行的民意征詢。僅10天時間，就完成了對2152戶的居民的意見征詢，結果顯示，要求拆遷改造的共2149戶，支持率高達98.99％。

“多年來，當地住戶一直通過不同的渠道和方式表達對片區現狀的不滿和要求改造的強烈意愿。”文勁介紹說，南光廠宿舍片區占地面積約100.21畝，凈地面積約85.4畝。拆遷改造涉及拆遷總戶數2171戶，拆遷建筑總面積約13.6萬㎡。由于片區拆遷安置總量大，拆遷改造資金投入巨大，加之居住密度大，拆遷畝平成本高，資金平衡難度大。錦江區委、區政府雖一直努力引進資金啟動片區改造，但都無果而終。

面對群眾急盼改造的迫切愿望和拆遷改造難度極大的客觀狀況，市、區兩級黨委、政府高度關注、重視，今年初將該片區納入全市棚戶區改造計劃，由市級國有平臺公司人居置業公司投資實施片區整體改造，由錦江區政府負責拆遷安置工作。

聽到要拆遷改造，居民們很高興。但怎么拆，卻是擺在政府面前的一道難題。

文勁說，在以往的拆遷中，群眾一方面拆遷意愿普遍較強，同時，補償期望值又普通偏高，排斥對立情緒較強，常常出現政府“代民作主、好事難辦”的尷尬，甚至引發強烈對抗乃至社會震蕩。

針對這一矛盾，2008年5月，錦江區率先在全市探索實施模擬拆遷。以群眾自愿申請改造率達到相應比例，即啟動模擬拆遷，并在規定時間內，模擬拆遷安置協議簽約率達到相應比例，模擬拆遷即轉為正式拆遷；反之，則模擬拆遷自行終止。

模擬拆遷取得了良好效果，隨即在全市推廣。此次拆遷安置工作也采取了此種方式。

“自補償安置方案、房屋評估價格公布之日起，90天內模擬拆遷補償安置協議簽約率達100%，協議即行生效，兌現補償安置；反之，協議自行失效，拆遷改造終止。”全程堅持“尊重群眾意愿，尊重價值規律”的核心理念和“一把尺子量到底”的陽光準則。

6月16日，項目公布了補償安置方案和評估價格，為期90天的模擬簽約正式開始。

群眾“我要搬、共促搬”的熱情十分高漲。簽約首日，即有1244戶簽約，簽約率首日即達57.3%；簽約第三天，即有樓棟100%簽約；簽約第16天，簽約戶數即達1950戶，簽約率突破90%；簽約第50天，簽約戶數即達2084戶，簽約率達99%；到9月13日18:00時截止，被拆遷房屋模擬簽約已實現全覆蓋，簽約率達100%。

“我生怕達不到100%，政府退出了，不得拆嘍。”煎熬了3個月，劉明凱終于如愿以償了。在此次拆遷中，他家將獲得位于航天立交錦尚春天A區2套套二房屋，總面積約150平方米，另還可獲得6萬元左右補償款。

此次模擬拆遷構建了3個監督平臺，確保整個補償安置工作公開、公平、公正。一是由群眾自主成立的模擬拆遷協促會和推薦出的監督委員會全程參與，全面監督補償安置工作；二是現場設立電子公示系統，全方位公示補償安置政策標準、模擬簽約進度、住戶簽訂的模擬拆遷補償安置合同明細等信息，供所有被拆遷群眾查詢、監督，切實做到“決不讓第一個簽協議的少得一分，決不讓最后一個簽協議的多占一毫”；三是區檢察院在項目現場設立“檢察點”提前介入，全程同步監督補償安置工作。

“這次拆遷陽光、惠民、公平、公正、公開。”徐平們給出了如此評價。

第三篇：成局模擬拆遷文件146號召[最終版]

關于中心城區城市房屋模擬拆遷工作的指導意見（試行）

成房發﹝2008﹞146號

為促進我市城市建設又好又快發展，探索市場化舊城改造模式，改善居民住房條件，完善城市基礎設施和公共服務設施，提升城市整體功能，根據相關法律法規規定，結合我市實際情況，對我市錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區）范圍內城市房屋模擬拆遷工作，提出如下指導意見：

一、基本原則

（一）符合規劃。模擬拆遷工作應以科學發展觀為指導，符合城市規劃，促進城市功能提升和可持續發展。

（二）屬地負責。模擬拆遷工作由所在區政府統一組織，街道辦事處配合支持，區房管部門負責管理。

（三）規范操作。明確項目業主和相關部門的職責，統一模擬拆遷工作操作程序，確保模擬拆遷工作正常秩序。

（四）尊重民意。實施模擬拆遷應堅持以人為本，尊重房屋所有權人的意愿，制定模擬拆遷方案應廣泛征求并充分考慮房屋所有權人的意見。

（五）自愿協商。項目業主和房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議應堅持自愿協商和誠實守信原則，嚴格執行模擬拆遷協議各項條款。

二、適用范圍

錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區）國有土地范圍內低洼棚戶區危舊房以及居民和單位有拆遷改造愿望、大多數住戶同意拆遷的舊城區域模擬拆遷活動。

三、實施主體

五城區政府及高新區管委會確定所屬國有企業或事業單位作為項目業主具體實施。

四、工作程序

（一）發布模擬拆遷公告。啟動模擬拆遷之前，由區房管部門發布模擬拆遷公告，公布模擬拆遷項目業主、實施期限、拆遷范圍、啟動條件、工作步驟及相關規定等事項。

（二）調查住戶拆遷愿望。項目業主在當地街道辦事處和社區配合下做好民意調查工作。房屋所有權人或直管公房承租人自愿填寫《模擬拆遷征求意見表》，反映對模擬拆遷的意見和愿望。

（三）公示民意調查結果。民意調查結束后，項目業主應在五日內將調查結果和明細在現場公示；房屋所有權人或直管公房承租人對結果有異議的，應在公示之日起三日內以書面方式向項目業主提出。

（四）實施房屋價格預評估。同意拆遷改造戶數達該區域總戶數90%以上的，由當地街道辦事處組織推選住戶代表,參加區房管部門召開的房屋拆遷估價專題會，當場從城市房屋拆遷估價機構備選庫中抽簽確定估價機構，對擬拆遷房屋和安置房屋進行預評估。

（五）公布模擬拆遷安置方案。項目業主根據預評估報告及住戶意見，參照城市房屋拆遷法規政策規定制訂的模擬拆遷安置方案，應經區房管部門審查同意并報市房屋拆遷管理部門備案后在現場公布。

（六）簽訂模擬拆遷協議。項目業主與房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議。

（七）辦理拆遷許可手續。簽訂模擬拆遷協議的住戶在實施期限內達該區域總戶數85%以上，且擬拆遷房屋建筑面積達總面積85%以上的，項目業主除特殊原因必須終止模擬拆遷外，應當依法申請辦理房屋拆遷許可證，將模擬拆遷依法納入城市房屋拆遷項目統一監管。

五、相關規定

（一）本指導意見所稱模擬拆遷是指拆遷項目業主在取得行政許可前，根據城市規劃和相關法律法規等有關規定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商并簽訂模擬拆遷協議的活動。

（二）模擬拆遷戶數按房屋權屬證書認定。一處房屋多人共有的，按一戶認 2 定。直管公房按公房租賃合同或其他租賃證明認定。

（三）模擬拆遷實施期限一般不超過6個月，具體時間以模擬拆遷公告規定為準。逾期簽訂模擬拆遷協議戶數不足總戶數85%的，終止模擬拆遷。

（四）取得房屋拆遷許可證后，市房屋拆遷管理部門按相關規定組織抽簽選擇估價機構，對被拆遷房屋和安置房屋市場價格進行正式評估。預評估價格和正式評估價格均應分別反映同時期、同結構、同用途、同類區域的二手房市場價格。

（五）模擬拆遷協議生效后，雙方當事人應按約定履行協議。拒絕履行的，雙方當事人可按約定方式解決爭議。

取得房屋拆遷許可證后雙方當事人仍不能達成協議的，一方當事人可以申請行政裁決，依法處理拆遷糾紛。

（六）模擬拆遷應采用市房屋拆遷管理部門統一監制的模擬拆遷公告和模擬拆遷協議的規范文本。模擬拆遷協議應當明確協議生效和失效條件等內容。

（七）模擬拆遷工作經費和預評估費用等由項目業主負擔。

六、解釋機關

本指導意見具體應用中的問題由成都市房產管理局負責解釋。

七、實施日期

本指導意見自公布之日起實施。

二○○八年十月二十三日

第四篇：拆遷意向書

房屋拆遷置換意向書

甲方： 乙方：

根據國家相關法律法規的規定，依據乙方現在房屋的現狀，甲乙雙方本著平等自愿互惠互利的原則，現就住房搬遷、拆遷、補償、安置等事宜達成如下協議：

一、乙方房屋的基本狀況：

結構為磚混，建筑面積為 m2，房產證號為：。

二、搬遷及拆除：

由甲方一次性支付乙方搬遷費 元，騰空的舊房由甲方負責拆除。

三、過渡期及費用：

拆遷置換的過渡期為 個月，過渡費用為 元/月，共計 元。由甲方一次性支付給乙方，由乙方自行解決其過渡期用房，如果由于不可抗力造成工期延長，由甲方向乙方支付超期的租房費用，每月

四、房屋相關手續的注銷：

協議簽訂后，乙方應及時結清自己現有房屋內的水、電、氣等相關費用，并于 年 月 日前向甲方移交有關房屋、土地及水、電、氣等相關證件。由甲方統一向相關部門辦理注銷手續。被拆遷房屋的有線電視、電話等遷移、轉戶、銷戶等由乙方自行到有關部門申請辦理。

五、房屋的置換條件及辦法：

產權調換：新房落成后，甲方依據乙方房屋的現有建筑面積，按1：1的比例給乙方置換新的房屋，超出部分由乙方按調換后房屋的樓層按市場價向甲方補齊差價。

六、新房的支付：

1、協議簽訂后，甲方務于年月日前向乙方交付新房。

2、甲方向乙方交付的置換房屋須達到國家現行合格的質量標準。

3、置換后的新房的房產證由甲方負責辦理，費用由乙方承擔。

4、新房建成后，甲方應即時通知乙方辦結交付事宜。在交付新房規定的時間內，由于乙方的原因造成新房未能及時交付的，甲方不再承擔乙方后續的租房費用。

七、本意向書未盡事宜，雙方隨時協商，如無異議，以雙方簽訂的正式合同為準。

甲方： 乙方： 2011年8月篇二：拆遷補償意向書156234661 拆遷補償安置意向書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方關于東沙溝南關村改造項目的拆遷補償安置事宜，雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就此達成如下意向：

第一條 產權（或事實自有用房）調換的安置房

1、產權調換的安置房的補償標準：

（1）門面房、商場：按產權證的實際面積（平方米）的1：1.2計算。

（2）住宅房：按產權證（或事實自有用房）的實際面積（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以總體規劃中指定的相應安置區域。

3、乙方現產權（或事實自有用房）基本情況如下：

（1)、住宅：

標序號（門牌號）

戶型

間數 建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。(2)、門面房、商場

標序號（門牌號）

類別

間數

建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在正式的《補償安置協議書》內記錄。

2、乙方擬選擇調換的安置房屋情況如下：

（1)、住宅：

標序號（門牌號）

戶型

套數

建筑面積（平方米）

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。(2)、門面房、商場

標序號（門牌號）

類別

間數

建筑面積（平方米）

第1頁

備注：按實際情況計算，在《補償安置協議書》內記錄。

4、未經甲方同意，乙方不得對上述擬產權調換的情況進行調整。

5、產權（或事實自有用房）的其他規定：

（1）、乙方如有違章建筑、超期的臨時建筑按宅基地、宅院標準補償。

（2）、乙方被拆遷房屋的用途、建筑面積，以房屋所有權證記載的面積、用途為準。改變用途的經縣級以上的有關部門批準為準。

（3）、乙方如有產權糾紛的房屋，在拆遷時限內不能解決的，可由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報拆遷主管部門批準并辦理證據保全后進行拆除，待糾紛解決后再補償安置。但必須在拆遷期限內搬遷，不能影響拆遷工期。

（4）、乙方在拆遷期限內因事不能搬遷的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期間下落不明，由拆遷人和公證機關辦理證據保全，按代管房處理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，須由利益雙方重新簽訂抵押協議，拆遷期限內不能達成協議的，依照國家有關擔保的法律執行。

（6）、拆遷區的共用場所用地不做補償，按規劃建成公用區域。第二條 搬遷過渡補償標準

1、乙方住房遷回的時間為2年，2年內的異地暫住補償費含其他費用合計為1 萬元整（按300平方米計算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以實際面積按此標準計算）。

2、乙方門面房按拆遷日起到遷回之日止，根據其實際租金的60%的標準給予補

償。門面房的租金必須是租賃雙方協議中規定的租金，如無協議或協議不規范，按當地最低租金計算給予補償。

3、如約定時間無法遷回，甲方按上述實際的每日補償費或租金的50%加實際的每日補償費或租金給乙方為違約金，直到遷回為止。第三條 安置房的優惠政策

乙方回遷后所住的高層，甲方免收每戶一套10年的物業服務費，第二套或三套按規定收取。

第四條 產權（或事實自有用房）調換的選房順序號

甲、乙雙方同意按乙方完成房屋搬遷騰空并簽訂《補償協議書》后，甲方最終確認的乙方的“補償安置證選房順序號進行選房。

第五條 限制產權（或事實自有用房）調換的擴購

乙方選擇安置房時，其面積必須是最接近乙方可進行產權調換的面積，部分選擇貨幣補償的按甲方的安置房價格計算進行擴購。

第六條 產權（或事實自有用房）調換的安置房質量

安置房必須符合國家質量安全標準和建筑設計規范。

第2頁

第七條 安置房的裝修、設施標準

安置房的裝修、設施標準詳見附件一。

第八條 安置房的調換價格

1、乙方同意安置房的價格按附件二確定，被拆除房屋的價格按補償標準確定。

2、若乙方采取委托評估公司確定補償價格的，安置房價格也按重新評估的價格確定。第九條 產權（或事實自有用房）調換的相關手續

1、乙方同意按甲方制定的《選房細則》規定的程序選房安置，以先到先選為原則。

2、選房后，乙方必須就安置房屋相關事宜與甲方簽訂《補償安置協議書》，并及時配合甲方辦理安置房差額房款的財務結算工作，將安置房款及相關稅費等結算清楚。

3、乙方選房后未能在三個工作日內與甲方簽訂《補償安置協議書》，或者簽訂《補償安置協議書》后未能在三個工作日內將安置房款及相關稅費等結算清楚的，將視為乙方自愿放棄已選安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、簽訂《補償安置協議書》時須提交的手續：

（1）本意向書。

（2）原房產手續或自有用房的證明材料和復印件。

（3）戶口本及復印件。

（4）夫妻雙方身份證及復印件。

（5）丈量登記表。（6）選房單。

（7）其他證明身份或產權分配的材料原件和復印件。（8）門面房還須提供其3年以上（含3年）的納稅憑證和營業執照及近3年里交納的營業稅的原始憑證。

第十條 安置房的權屬登記

安置房交付使用后，乙方應按房屋產權登記管理部門的規定提供相關材料，由甲方協助乙方申請辦理《房屋所有權證》辦理證件過程，應交納的各項契稅和相關稅費按政府有關規定由甲、乙雙方各自承擔。

第十一條 逾期選房的責任

1、甲方提供的安置房具備選房條件后立即通知乙方，乙方應當自通知送達之日起15日內到甲方指定地點選房并簽訂《補償安置協議書》。逾期不來選房或不簽訂《補償安置協議書》，視為乙方自動放棄權利，甲方有權根據實際情況另行安置。

2、乙方及其代理人提供的聯系地址即為送達地址，如有變動，乙方應當書面通知甲方。

3、乙方及其代理人保證，提供的聯系地址和聯系電話是真實有效的，甲方向該 第3頁

聯系地址郵寄書面通知或電話通知。

第十二條 本意向書僅適用于集體單位用地的拆遷安置補償。

第十四條 本意向書自簽訂之日起開始生效，至選房后甲、乙雙方簽訂《補償安置協議書》時失效。雙方應共同遵守，如有一方違約造成對方損失者，必須負賠償責任。

第十五條 本意向書壹式叁份，甲方執貳份，乙方執壹份。

甲方： 乙方：

甲方代表： 乙方代表：

聯系地址： 聯系地址：

聯系電話： 聯系電話： 200 年 月 日 200 年 月 第4頁

附件一：安置房的裝修、設施標準

序號

分項名稱

住宅

店面、商場 1 外墻

外墻涂料或面磚(具體以規劃管理部門批準確定)2 內墻

混合砂漿找平

混合砂漿找平 3 頂棚

混合砂漿找平

混合砂漿找平 4 地面

混凝土結構層面

混凝土結構層面 5 門窗

膠合板門(入戶)鋁合金窗

鋁合金卷閘門

鋁合金窗 6 廚房

水泥砂漿找平加防水涂料

無

第4頁篇三：項目改造合作意向書 xxx項目改造合作意向書

日 甲方： xxx建中街辦事處

負責人：

聯系電話：

乙方： xxx有限公司

法定代表人：

聯系電話：

見證方：

法定代表人：

聯系電話：

乙方經認真考慮已向甲方明確表示了投資意愿，甲方已確認乙方為改造項目的投資人。

經甲乙雙方協商一致，就改造項目相關事宜達成意向書如下：

第一條 改造項目范圍，用地規模及指標

1、本次改造項目范圍：本項目所在xxx住宅項目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，東至交通路，占地約xxx畝，涉及戶數約xxx戶，建筑面積約xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx畝，居民xxx戶，建筑面積xxx平方米，最終以土地部門確認為準）。

3、本項目的容積率按規劃部門規劃的容積率為準。

4、該項目改造后擬建成商業、住宅、辦公為一體的大型商住社區。

5、本項目中如有需要連片改造的范圍，應根據不同時期的準備工作和實際情況分期規劃改造。

第二條 拆遷房屋補償安置

（一）安置房住宅面積按照1:1.2同用途進行安置,即按實際拆遷建筑面積每1平方米安置1.2平方米。

（二）過渡費

1、住宅房屋費按照被拆遷住宅房屋安置補償的總面積每月12元／平方米進行發放。

2、住宅房屋的過渡費按照每月12元／平方米進行發放。

3、集體非住宅房屋的過渡費按照每月12元／平方米進行發放。

4、過渡費發放期限：本次拆遷戶過渡費的發放期為自被拆遷簽訂拆遷補償安置意向書之日起至安置房交付甲方后順延一個月止。

（四）搬遷費

依據甲乙雙方共同核準的戶數，將“搬遷補助費”“在校中、小學生交通補助費”及由于拆遷安置造成的電話、互聯網、管道燃氣、暖氣、有線電視、水表、電表、空調等固定設備的拆除及安裝費用，按照每戶 元人民幣包干一次性發放。

（五）搬遷獎勵費

在規定的期限內完成搬遷。經甲乙雙方共同驗收后，每戶獎勵 元人民幣；對率先完成搬遷應予重獎的超出費用，根據實際情況可酌情提高獎勵費用。

（六）拆遷費

乙方按照拆遷總面積每平方米 元的標準包干由甲方指定具有拆遷資質的單位拆遷，拆遷費包括拆遷機械費、勞務費、垃圾清運費、工作經費、不可預見費等全部費用。

第三條 乙方承擔的拆遷補償安置面積，戶數確定

1、現有房屋總面積的確認，以政府相關部門實際測量并經甲方、乙方、被拆遷戶三方認可的面積為準。

2、安置戶數及人口按照戶籍管理有關規定和甲乙雙方確認為準。

第四條 安置用房

1、乙方承擔的安置房施行就地集中安置，安置的住宅房為獨立區域，其中水、電、氣、暖等設施獨立，物業管理獨立。

2、安置房的位置，戶型設計有乙方提供方案，甲乙雙方確

認后實施。

3、乙方負責按照有關各項規劃指標以及其他相關建設標準，優先建設安置房的各項配套設施。

4、安置房的交付及產權證的辦理：乙方保證在甲方正式移交全部改造項目建設用地，領取安置房建設項目開工許可證后730日內完成安置房的建設，并通過質檢部門建設單位竣工綜合驗收合格，按照雙方約定的交房條件向甲方交付安置房，甲方應及時組織接受并負責安置房的分配；乙方有義務協助安置房產權的辦理。

第五條 雙方的責任、義務

（一）甲方的責任、義務

1、負責本項目用地范圍內所有地上建筑物及附屬物的拆遷，將改造項目全部建設用地于本意向書簽訂后3個月內拆遷清運完畢后交付乙方。

2、負責安置房的分配和向被拆遷人發放乙方支付的拆遷費、過渡費、搬遷獎勵費等費用。

3、配合乙方按照政府規定落實優惠政策，協助辦理該項目土地出讓金、城市建設配套費、人防設施費、綠化費、文物勘探費、墻改專項費用（押金）及所涉及本項目的行政事業型收費的相關減免手續。

4、協助乙方辦理水、電、氣、電信、取暖、排水工程等項

目集資費的減免手續。

5、意向書簽訂后，甲方認定乙方為xxx改造項目的唯一投資方，甲方保證不在就本項目與第三方洽談合作意向或簽訂任何形式的意向書。

6、協助乙方辦理改造項目有關行政許可手續，解決拆遷糾紛，協調好各方關系，為該項目的順利進行提供保障。

7、協助乙方向上級舊改主管部門申請將甲方周邊連片改造單位分期納入本次規劃和拆遷建設范圍。

8、其他由甲方協助的工作。

（二）乙方的責任、義務

1、在甲方所轄地建立河南貞元置業有限公司分公司以進行此項目的改造，分公司財務獨立核算，并按照國家稅法向甲方所在地稅務單位交納所有應繳稅款。

2、負責安置房的設計、建設工作。

3、按照國家規定的標準和本意向書約定的時間向甲方交付安置房。

4、按照本意向書約定向甲方支付相關費用。

5、負責本項目建設資金的籌措和投入，自主經營管理，承擔和享有該項目開發經營的風險和權益。

6、乙方承擔在此項目的拆遷安置工程中的土地、規劃、設計、建設、房產、拆遷、清運等相關的費用。篇四：舊城改造項目投資意向書(參照稿1)城中村改造項目投資意向書

甲方：xxxxxxx政府

乙方： xxxxxxx達房地產開發有限公司

為改善群眾居住條件，提升城市品位，推動義縣經濟發展，義縣人民政府（以下簡稱甲方）根據城市發展總體規劃，通過和錦州貴達房地產開發有限公司（以下共簡稱乙方）友好協商，本著平等自愿、相互促進、共同發展的原則，就乙方投資實施城中村改造項目達成如下合作意向：

一、項目基本情況

1、項目地址：

擬在東至(錦阜路)，北至(南環城路)路，南至(建設東路)路，西至（寺東街）實施（城中村）改造工程，占地總面積約（8）萬平方米。

2、項目內容

（1）打通規劃中（錦阜路，南環城路，建設東路，寺東街）路。

（2）分期實施本項目的（城中村）改造工程。占地面積（8）萬平方米，建筑面積達到（14.4）萬平方米。全部工程爭取

（二）年內完成。

二、房屋拆遷及安置

1、開發區域內的地上建筑物由甲方按照《義縣人民政府舊城區改造拆遷安置辦法》，組織專門機構和人員負責拆遷，并在雙方達成協議的期限內負責拆遷完畢。

2、乙方需向甲方交付回遷保證金。

3、在乙方開發的規劃面積內（含本區域內規劃的道路）的房屋收購費、拆遷費、搬遷費、及國有土地劃撥出讓前的變更費用均由乙方負責先行分期墊付，以上費用首先從乙方先期繳納的回遷保證金中扣除，不足部分再由乙方分期墊付。

4、規劃的城區道路建設和小區以外的城鎮基礎設施配套均由甲方負責于約定內建設完畢。

三、土地出讓

1、開發部分土地實行掛牌出讓。

2、回遷部分分攤的土地面積實行劃撥。劃撥土地費用按實際支付的房屋收購費、拆遷費、搬遷費收取。

四、工程期限

1、回遷安置房在乙方施工后一年內交付使用。

2、房地產開發部分的首期工程，乙方在施工后一年內開發完成。

3、首期工程主體完工后，方可實施二期工程建設。

五、雙方權利義務

（一）甲方的權力義務

1、甲方依據《義縣人民政府舊城區改造拆遷安置辦法》的有關規定，分階段組織拆遷。

2、甲方依據房屋收購費、搬遷費、拆遷費、安置費、國

有土地劃撥出讓前的變更費、公共設施配套費，合理確定土地出讓底價，并掛牌出讓。

3、甲方承諾在接到乙方墊付的回遷保證金后，四個月內組織人員將項目區內的地上建筑物拆遷完畢。

4、甲方承諾按照中共義縣委、義縣人民政府《關于鼓勵域外客商投資優惠政策的若干規定》給予乙方如下優惠政策。

（1）該項目為老城區拆遷改造由義縣財政給予乙方行政事業性收費免除30%的支持。

（2）乙方為老城區拆遷改造企業，甲方按銷售不動產營業稅的15%返還給乙方。

5、甲方承諾土地出讓價高于底價的收益，作為乙方前期投入的利息及費用等全部返還乙方。

6、甲方承諾依據乙方的工程進度，同步進行本項目范圍內規劃的城區道路的鋪設工作。

7、甲方承諾在乙方如約完成首期工程主體后，一個月內批準乙方實施本項目的后續建設工程。

8、經雙方同意可根據房地產市場形勢等綜合因素的變化情況，適時調整完善拆遷安置辦法，并做為實施本項目后續工程的依據。

9、甲方協助乙方協調與消防、電業、自來水、市政、煤氣、供暖等相關單位的關系。

（二）乙方的權利義務

1、乙方承諾依照義縣城區發展規劃進行（城中村）改造工程。

2、乙方承諾建筑容積率小于等于1.8。在規劃地塊內不小于20%的土地面積上建設高層住宅。

3、乙方承諾在雙方確定土地出讓底價后，十天內向甲方交付分期墊付的收購搬遷拆遷資金。

4、乙方承諾在辦理完所有開發手續及取得完全凈地后一年內完成安置房建設和房地產開發。

5、乙方如約完成首期城中村改造，甲方批準乙方進行后續工程建設。

六、具體事宜待雙方協商后，簽定正式合作協議。

七、因乙方原因三個月內本項目無實質性進展，本投資意向自動失效。

八、本意向書一式二份，甲乙雙方各一份，甲方：

乙方：xxxxxxxx地產開發有限公司

二o一一年（）月（）日篇五：舊村改造合作意向書

舊村改造合作意向書

甲方：

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定，甲乙雙方本著互惠互利的原則，就甲方改造開發___________與乙方簽訂本協議，雙方共同信守執行：

一、項目概況

該項目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余畝。由甲方進行開發建設。具體詳見宗地位置圖。

二、項目開發建設規模：按規劃批準文件開發建設。

三、項目開發前期工作安排

（一）乙方負責前期工作安排

1、將該宗土地由集體土地轉變為國有土地手續的辦理，并協調政府土地管理部門將甲方在 余畝開發建設的土地掛牌出讓，協助甲方取得該土地的使用權，且土地使用不附帶第三者的權益限制；

2、負責在甲方摘牌后將該項目占地范圍內的房屋及其附屬設施、地上附著物等分階段拆除完畢，達到三通一平，具備開工建設條件，拆遷的安置、補償工作產生的經濟費用由甲方承擔。

3、負責協助甲方辦理該項目的總體規劃、辦妥全部開工必備的報批手續，獲得建設工程規劃許可證、開工許可證等，便該項目可以及時合法開工建設，所產生的費用由甲方負責；

4、負責落實保障該項目施工過程中的整體供水、供電、污水處理、通訊等，由甲方負責安裝計量表并交納費用。

（二）甲方負責以下工作

1、開發土地掛牌出讓前，甲方按要求將資金全部到位。

2、甲方具體辦理該項目的總體規劃、開工必備的報批手續、獲得建設工程規劃許可證、開工許可證等，使該項目可以及時合法開工建設。

3、項目的開發建設工作。

四、違約責任

甲方為保證項目的開發應在土地掛牌前將全部資金按要求到位，如資金不能到位造成項目不能按時推進，即視為甲方違約，即應承擔違約責任；乙方應保證甲方的開發權，如乙方擅自將該項目的地開發權交與第三人，乙方應承擔違約責任；違約金為 元。

五、爭議的解決

本意向書未盡事宜雙方協商解決，另行簽訂補充協議。若雙方不能達成一致意見，可直接向__________人民法院起訴。

六、補充說明 該項目在正式開工前甲乙雙方另行簽訂詳細的房地產開發合同（包括房屋拆遷補償合同）。

第五篇：拆遷協議書

拆遷協議書

甲方：

乙方：姓名（魏永憲）男：漢族、現年：50歲、家住昭通市魯甸縣火德紅鄉，機車村下壩社。

甲方決定將綏江縣南岸鎮，何家壩水電站淹沒區，房屋附屬建筑物，各種電線、電桿、閘壩、電站、煙囪、牌坊、橋梁、橋墩、手機塔、等各種廢舊材料，將工抵料給乙方拆除根據《中華人民共和國合同法》《城市房屋拆遷管理條例》等有關法律法規，甲乙雙方在平等自愿協商一致的基礎，就房屋拆遷事宜達成以下協議：

一、拆遷范圍甲方指定的范圍

二、甲方責任

1、做好拆遷房屋的前期準備工作，不能以搬遷戶未遷。耽誤乙方，確保乙方拆遷工作順利完成。

2、協助乙方做好相關協調工作

3、拆除的舊材料全部歸乙方所有，甲方不能干涉乙方自由處理廢舊材料。

4、在拆遷的各種房屋、建筑物、廢舊材料、不能給予其它人或其它公司在此拆遷，如果給予拆遷，由我們乙方來處理，或是由你們甲方來處理解決。

5、在我們乙方拆遷的過程中，在此住房或是在此施工方等其它，不能干擾我們進行拆遷，不能耽誤我們工期，耽誤我們乙方拆遷，由你們甲方負責。

6、在拆遷的前提下，做好一切拆遷工作。

三、乙方責任

1、需服從甲方指揮，在甲方要求的時間保質、保量、完成指定的房屋拆遷工作。

2、需嚴格遵守安全生產的有關規定和規章制度，建立必須的防護措施，在保證安全的前提下施工，因乙方安全措施不力所造成的安全事故其責任由乙方承擔。

四、拆遷協商，以及過程

1、在綏江縣南岸鎮房屋建筑物時，原本歸我們拆遷的，電站、手機塔，現以被別人拆去，給我們乙方帶來了一部份損失。

2、在拆遷南岸老鎮時，房屋全部是一些空板高，什么東西也沒有也帶來了一部分損失。

3、拆遷南岸鎮街道時，由以你們相關部門沒有處理好移民搬遷，村民來干擾我們拆遷，甚至要來打我們拆遷方，來偷我們的拆遷物，讓我們乙方不能順利的進行拆遷，導致我們機械挖機停工，人工停斷，給我們拆遷方帶來了，一定的難度和經濟損失。

4、在拆遷南岸中學時，有施工方的石頭，煉方在此處，讓我們不能順利進行拆遷，甚至施工方的人來阻止我們進行拆遷，原本我們機械挖機一天要干以十小時以上的工作時間，現在因，村民干擾、電線、電桿、施工方的石頭、煤等阻斷，導致我們機械挖機下以十小時的工作時間，我們挖機費用是，人民幣，450元/小時現在種種原因，讓我們挖機費用增高，帶來了一定的經濟損失。

5、在拆遷南岸鎮，這片區域，有些是老土房，有些是空板房，有些地方我們機械挖機都走不了，給我們拆遷方增加了相當大的難度、6、因沒有處理好以上這些問題，導致我們拆遷方，挖機停工，人工停斷，給我們的費用增高，給我們拆遷方帶了相當大的經濟損失。

7、我們甲、乙雙方協商，因要補給予26萬元人民市

8、未盡事宜、雙方協商解決。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

年 月 日