第一篇：空置房物業(yè)費打折的邏輯與悖論

空置房物業(yè)費打折的邏輯與悖論

文/梁曉東

原載于《現代物業(yè)》上旬刊2010年01期/總139期

社區(qū)當中反復的博弈過程最終以政府文件的形式確立下來，才是一些地方物業(yè)管理條例、制度出臺的真正背景。前段時間，媒體廣泛報道的某市物業(yè)管理條例修訂案規(guī)定，住房連續(xù)空置三個月以上可只交20%物業(yè)費（石家莊市）。在物業(yè)管理包干制和開發(fā)商成立物業(yè)公司的前提條件下，這類規(guī)定將客觀上維護部分業(yè)主的利益，既然物業(yè)管理收支成本包干，那雙方都有將成本最小化的傾向，業(yè)主概莫能外；既然開發(fā)商成為物業(yè)管理企業(yè)生存的主要支持者，那么業(yè)主的繳費在總的物業(yè)管理收支循環(huán)中其實本就處于次要的地位——從另一個角度看，當物業(yè)管理的大部分人力、物力、財力都用于滿足開發(fā)商的售后服務要求，包括一些未遷入業(yè)主根本無法參與享受的活動（譬如社區(qū)文化等等），那么，空置房征收20%的物業(yè)費，其實是一些住宅社區(qū)物業(yè)管理成本分攤的真實反映，即社區(qū)中起到實效的基礎服務僅占20%的物業(yè)管理收費價值量。只有從這種現實出發(fā)，該修訂案的說法才無可厚非。當年青島市在國務院《物業(yè)管理條例》出臺前很長一段時間，都維持著開發(fā)商支付全部前期物業(yè)管理費用的制度規(guī)定，直到業(yè)主委員會成立后物業(yè)公司才有權向業(yè)主收費，所以，未嘗不可以把“空置房物業(yè)費打折”看成是現實中國社區(qū)利益均衡機制的一種反映。

但是，值得反思的是，在提倡法治的同時，是不是過于忽略了經濟社會生活中各主體自我協調的能力？政府權力部門居然能夠如此廣泛而深入地干預社區(qū)私有財產的分配與調整，事實上是把大多數的業(yè)主都看作是早產兒，而物業(yè)公司則顯然是被妖魔化了。假若該修訂案的這一規(guī)定最終生效，那么潛臺詞就是：該市以前和以外的物業(yè)管理收費做法，都是在侵占空置房業(yè)主的利益——然而事實并不是這樣。物業(yè)管理本身具有公共物品特征，決策者既不能獲得全部收益，也不能承擔全部成本，那么，內部市場常常會因效率的原因而失靈。如果把錢從公共服務成本中拿走，廣泛地“搭便車”行為和俱樂部物品所導致的結果，就是社區(qū)總價值的崩潰，無怪乎作為行業(yè)指導文件的國務院《物業(yè)管理條例》中第四十二條規(guī)定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”筆者以為，也只有全額繳納物業(yè)服務費用的業(yè)主，在進行物業(yè)管理審計的活動中，才將有充分的權利與理由主張建設單位全額繳納真正的空置房物業(yè)服務費。業(yè)主擁有的空置房物業(yè)費打折，實際上是對現實當中建設單位普遍忽略自身的應繳費用，所實施的一次戰(zhàn)略性的“抵消”行為。

從極端個人的角度上，我寧愿把“20%法例”看成一次政治行動，而不是立法行動。該修訂案的制訂者們將自己明晰地劃定為維護業(yè)主利益的斗士、推動經濟的代言人。實際上，他們對社區(qū)中所發(fā)生的狀況究竟有多大的控制力，自己也不清楚。在這一市場中，人們追求的往往是一種效果，而不是結果。

交易行為意味著，如果進行交易，證明交易對雙方都有益，是一個正和博弈；不交易，僅僅是喪失了某種獲益機會而已。但是兩者還存在第三種選擇情況，就是可以互相偷盜！偷盜成功，意味著一個人的所失是另一個人的所得，這是零和博弈；當大家都為了防止另一個人偷盜而采取安全成本，意味著大家都支出而無法獲益，這就是負和博弈了?；谖飿I(yè)管理與業(yè)主之間相互不能信任所導致的一切互相遏制和阻礙的行為，其實就是雙重累加的負和博弈。對物業(yè)管理中的任何決策，譬如“20%法例”，有人拍手叫好，有人叫苦不迭?；蛟S大家以為，彈冠相慶的自然是那些擁有多套房產的業(yè)主，叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物業(yè)公司，但實際結果并不盡然，很有可能產生倒轉的效果。物業(yè)管理的政策問題實際上都是“共同”的問題，這才是“物業(yè)管理”這一詞匯真正可怕的部分。

誠然，中國的大部分業(yè)主從完全沒有物業(yè)管理觀念，到現在開始自覺形成了物業(yè)管理的繳費意識，這已是中國社會莫大的進步，其中包含了大量的物業(yè)管理一線工作人員的血汗和辛勞。如果沒有他們的超額付出，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展必須受限。但是，我們仍然注意到：一直涌動著的暗潮正是物業(yè)管理行業(yè)的尊嚴尚未樹立起來，物業(yè)管理人的勞動不能得到相應的價值認同。當現實中《物業(yè)管理條例》、《物權法》這些良法在備受指責、執(zhí)行中又被架空，當政府干預社區(qū)財產管理的政策頻頻出臺，這些現象在深層上便意味著法治精神與制度建設依然任重而道遠。

附：石家莊市物業(yè)管理條例

(2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過；2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準；2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂；2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準，自2010年3月1日起施行)

第三十七條 連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。

業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)。

第二篇：空置房物業(yè)費問題

空置房物業(yè)費問題

沒有實際居住的房屋，業(yè)主并未享受到物業(yè)公司的服務，物管費是否無需交納？昨日，江蘇省高院公布一起案例，提醒空置房業(yè)主，不論入住不入住，物管費都要交納。逾期不交，即使不入住，業(yè)主也要承擔逾期交納的違約金。

業(yè)主周先生一家4年前搬離以前所住小區(qū)，房屋一直處于空置狀態(tài)。周先生搬離后，認為自己沒有享受到物業(yè)服務，便再也沒去交納物管費。物業(yè)管理公司將周先生起訴至法院，稱周先生自2011年1月開始不交納物業(yè)管理費，其間，物業(yè)公司多次向周先生發(fā)函催交，但周先生一直未予理睬，至今已拖欠近兩年的物管費，物業(yè)公司請求法院判令周先生支付物管費。

庭審中，周先生辯稱，他已在2011年9月搬離該小區(qū)，房屋一直處于空關狀態(tài)，他和家人并沒有接受物業(yè)公司的物管服務，物業(yè)公司不應向其收取物管費。周先生認為，即使要交納物管費，物業(yè)公司也應合理收取，因房屋空關，他只愿意交納一半的物管費，但是被物業(yè)公司拒絕。

法院審理后認為，周先生自2009年1月起接受了物業(yè)公司的服務，并交納了2010年12月以前的物管費，表明周先生對物業(yè)公司的物管服務不持異議，所以周先生應當履行按時交納物管費的義務。法院判決，周先生向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。

審理此案的法官表示，房市成為越來越多人的投資渠道，但與之相伴的便是房屋空置比例越來越高，很多業(yè)主認為沒有實際居住房屋、并未享受到物業(yè)公司的物業(yè)服務，普遍誤認為物管費自然也是無需交納的。作為業(yè)主，交納物業(yè)管理費是應承擔的一項基本合同義務，物業(yè)管理費的構成包括垃圾清運費、保潔費、保安費、綠化費、小區(qū)公用設備維修費及公共設施水電費、電梯運行費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設備設施維修而支出的費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務。

物業(yè)服務具有公共性，它的價值在于滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環(huán)境品質的提升。從這個意義上說，即使業(yè)主沒有使用房屋，但不影響物業(yè)公司對整個小區(qū)提供安全保衛(wèi)、公共用地的清潔、綠化、維修等服務工作。根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，物業(yè)服務公司企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

法律已經明文規(guī)定了業(yè)主房屋空置也不能拒不交納物管費，所以各位業(yè)主最好能與物業(yè)公司妥善協商交納物管費的問題，如協商不成的仍應按約交納物管費，免得日后仍需交納物管費不說，還需承擔逾期交納的違約金。

第三篇：太原 空置房繳納物業(yè)費

太原：空置房還要掏物業(yè)費？是否全額協商決定

今日，市民王先生向本報反映，去年年初他在杏花嶺區(qū)長華灣小區(qū)買了一套房，一直沒入住，可物業(yè)照樣收取一年千余元的物業(yè)費。王先生質疑這樣的收費是否合理。

上午10時許，記者來到長華灣小區(qū)王先生的新房?！胺孔淤I下到現在還沒裝修，一直空著，憑什么收全額的物業(yè)費？”王先生說，去年年初買下房子后，因為妻子生孩子住在娘家，新房就一直空置，但是物業(yè)公司要求他交納一年千余元的全額物業(yè)費。本來還以為這套房子沒有住，也沒有享受物業(yè)服務，王先生希望與物業(yè)協商減免部分費用，可對方不同意。

隨后，記者和王先生一起來到小區(qū)物業(yè)辦公室?！百I房子就要交物業(yè)費，這是明文規(guī)定?！蔽飿I(yè)工作人員明確表示，物業(yè)公司需擔負的是整個小區(qū)管理和服務，而不僅僅針對某套房子，即使房子空著，可物業(yè)公司依舊要承擔整個小區(qū)的公共管理責任，所以收取物業(yè)費是合理的。

記者在走訪中了解到，和王先生遇到類似情況的居民還有不少。業(yè)主購房簽訂合同時，房子不住也要全額繳納物業(yè)費，沒有商量的余地，這幾乎成為當下購買商品房的一個慣例。但是很多業(yè)主認為，房子空置不用，沒住進小區(qū)，也就沒有享受到實際的物業(yè)服務，為什么還要交物業(yè)費？到底有沒有相關的物價標準和管理辦法？

記者向太原市物價局了解到，小區(qū)物業(yè)費是由房地產開發(fā)商和物業(yè)公司協商決定的，物價部門并沒有相關的管理標準。太原市房地局物業(yè)科的工作人員表示，按照國家有關規(guī)定，小區(qū)業(yè)主從交房之日起，就應該按照之前簽訂好的“前期物業(yè)服務合同”來交納物業(yè)費。即使房屋空置，也應繳納物業(yè)費。但對于是否全額收取，業(yè)委會可與物業(yè)協商決定，而且公攤的費用如水、電等原則上可以不交。

第四篇：空置房物業(yè)費的申請書

空置房物業(yè)費的申請書

空置房物業(yè)費的申請書1

尊敬的全體業(yè)主：

為更好地為廣大業(yè)主提供優(yōu)質、高效的物業(yè)服務，根據目前實際情況：門禁、電梯、綠化、設備、設施質保到期，人工基本工資上調，政府強制性要求購買保險等，新增費用大量支出。根據普通住宅物業(yè)服務費收費標準及政府指導價和市場調節(jié)價，經與業(yè)委會和業(yè)主代表多次討論、協商，物業(yè)服務費從X年X月X日起按本小區(qū)《物業(yè)服務合同》的約定進行調整，并回饋廣大業(yè)主對物業(yè)服務工作的支持提供優(yōu)惠。具體收費標準和優(yōu)惠方式如下：

一、物業(yè)服務費調整后定價為：

1、高層住宅一樓住戶按建筑面積X元/平方米/月

2、高層住宅二樓及以上按建筑面積X元/平方米/月

3、別墅（多層住宅）按建筑面積X元/平方米/月

二、優(yōu)惠方式

凡是在X年X月X日前一次性繳納全年全價物業(yè)服務費的優(yōu)惠一個月物業(yè)服務費（備注：需繳清歷史欠費）.

三、關于已預繳物業(yè)服務費的`業(yè)主

在X年X月X日起計算，按調整后的收費標準補足繳差額部分；

特此通知!

申請企業(yè)：

申請時間：

空置房物業(yè)費的申請書2

尊敬的小區(qū)領導：

您好！

我于xx年購買了xx小區(qū)xx號樓xx單元xx室，xx年拿到鑰匙后，我懷著激動、興奮的心情請裝修公司裝修房子，拖著xx歲病痛的身體，起早貪黑、跑前跑后的設計、裝修了半年多，經常是一邊輸著液一邊搞裝修。

雖然辛苦，但看著煥然一新的房子，想著我的孩子將在此結婚生子，身為父親，我感到了滿足。因為是給孩子準備的，所以裝修完之后，我就鎖門閑置了。可沒想到，就在這之后，竟發(fā)生了兩次跑水，雪白的墻壁上一片一片的水痕讓我半年多的辛苦付之東流。原以為是裝修公司在裝修過程中碰破了暖氣管導致跑水，找到裝修公司后，裝修公司刨開地磚，進行暖氣打壓，經過多次打壓、多次檢測，得出不是暖氣跑水的結論。

因此，所有費用就由我擔負了?？粗矍耙惶鞗]住的新房被水泡的慘狀，想想一年來為防治跑水所付出的.努力和內心所遭受的煎熬，至今未搞清跑水原因、還要負擔所有維修費用的現狀，都令我心痛不已：我買的是新房，一天都沒住，裝修公司沒責任，那這責任該由我承擔嗎！

請各位領導理解我的苦衷和心情，免去我xx年的取暖費和物業(yè)費，用以維修房子。懇請給予批準為盼。

xxx

20xx年xx月xx日

空置房物業(yè)費的申請書3

尊敬的物業(yè)公司：

首先感謝貴司對本公司一直以來的關照與支持，讓我們本公司在以往的經營管理上有了堅實的后盾。自合同簽訂以來，本公司一直以身作則，積極配合貴司的相關工作，雙方的.合作一直非常愉快。

但天有不測風云，眾所周知，近來新冠肺炎疫情牽動著全國人民的心。為積極響應國家疫情防控舉措的號召，本公司于末年某月某日起暫停營業(yè)。但如您所知，目前仍處于疫情防控的關鍵階段，人員流動非同往日之高，人民的防護意識也日漸加強，雖然本公司已經恢復營業(yè)，營業(yè)狀況異常慘淡，入不敷出，營收甚至無法沖抵本公司的人工成本。新冠肺炎疫情如此的嚴重，給我們本公司造成了無法承受的巨大損失。

在此，為了我們長久的互惠共贏，為了未來的繁榮穩(wěn)定與健康發(fā)展，特請您酌情考慮，予以減免（相關時間段的）物業(yè)管理費，以幫助本公司渡過難關。再次感謝您的幫助與支持！

順祝商祺！

申請人：

日期：

空置房物業(yè)費的申請書4

xxx物業(yè)公司：

你們好！

我是xxxxx商鋪的商戶，首先感謝貴公司各位領導對本店的關注和支持，讓我們順利開店并經營至今。在此表示衷心的感謝！

由于受新冠肺炎疫情影響，尤其是寶雞市所有的學校至今未開學，我們托管行業(yè)備受沖擊。自20xx年1月至今仍未開業(yè)，初步預計學校將在四月底開學，也意味著我們1-4月不能開門營業(yè)，同時要承受房租和物業(yè)費等支出，入不敷出，損失慘重，我們深感壓力甚大。但我們深知新冠疫情防控大局，服從區(qū)政府和物業(yè)公司疫情防控安排，配合物業(yè)公司做好疫情防控各項措施。隨著當前疫情形勢減緩，但小學開學仍未見通知。目前，商鋪支出的租金和物業(yè)費已經遠超出了本店的可承受范圍。同時據托管協會通知，好多商鋪所屬物業(yè)公司已經給予托管機構物業(yè)費減免政策。

據此，特此懇請貴公司領導本著“以人為本，服務租戶”的.原則，充分考慮我店的實際經營情況，為我店實行減免1-4月份物業(yè)費，幫助我們度過困難時期。衷心希望減免物業(yè)費申請能夠得到貴公司各位領導的理解和支持。謝謝！

申請人：

日期：

空置房物業(yè)費的申請書5

XX置業(yè)有限公司：

本人為XX家4號樓XX7房業(yè)主， 20xx年6月30日在XX物業(yè)服務公司工作人員的陪同下前往該房查驗接收該單元時，發(fā)現該單元出現多處滲水、復式二樓廁所一扇窗戶尚未安裝，電源盒未安裝等質量問題?，F經物業(yè)公司聯系施工隊多次維修與整改，在20xx年3月1日全部修復完成。由于修復房屋質量需要時間而影響我的收樓。為此，本人特向貴司申請減免20xx年10月1日至20xx年2月28日合計5個月的物業(yè)管理費。

申請人：

日期：

空置房物業(yè)費的'申請書6

南京安居物業(yè)有限公司：

我是小區(qū)棟單元室業(yè)主，因xx問題，分別于xx月xx日;xx月xx日;xx月xx日;xx月xx日;報物業(yè)服務中心協調處理，物業(yè)也多次協調，相關主體單位一直未能給予明確解決方案，至今問題仍未得到妥善解決，為了不影響小區(qū)物業(yè)工作的正常開展，履行一個業(yè)主應盡的繳費義務，本戶申請xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日的.物業(yè)費暫時按照本小區(qū)物業(yè)費的的標準繳納，其余的物業(yè)費由相關責任主體承擔，委托物業(yè)公司追討!

同時，本人鄭重承諾，不會泄露、透露物業(yè)給予優(yōu)惠折扣的信息給小區(qū)內的其他業(yè)主，否則所有費用均按照實際收取。

特此情況進行說明，望南京安居公司領導就此事予以詳查。

申請人：

日期：

空置房物業(yè)費的申請書7

上海xxx大廈有限公司：

因市場氣候不景氣，企業(yè)資金周轉困難，又因長期無項目入駐，一直空置，使得該空置商鋪成為我司的巨大負擔。之前雙方合作十分愉快，我司也一直按時交納各類款項。為了減少我司近期負擔，也為了今后更好的與貴司合作，誠請從6月起減免我司的.物業(yè)管理費每月34760元直至開業(yè)，預計2到3個月會有項目入駐。

對貴司之前的支持我司不勝感謝！望貴司能繼續(xù)支持我司，解我司燃眉之急，合作共贏！

申請人：

日期：

空置房物業(yè)費的申請書8

尊敬的小區(qū)領導：

您好!

我于xx年購買了xx小區(qū)xx號樓xx單元xx室，xx年拿到鑰匙后，我懷著激動、興奮的心情請裝修公司裝修房子，拖著xx歲病痛的身體，起早貪黑、跑前跑后的設計、裝修了半年多，經常是一邊輸著液一邊搞裝修。雖然辛苦，但看著煥然一新的房子，想著我的孩子將在此結婚生子，身為父親，我感到了滿足。因為是給孩子準備的，所以裝修完之后，我就鎖門閑置了?？蓻]想到，就在這之后，竟發(fā)生了兩次跑水，雪白的墻壁上一片一片的水痕讓我半年多的'辛苦付之東流。原以為是裝修公司在裝修過程中碰破了暖氣管導致跑水，找到裝修公司后，裝修公司刨開地磚，進行暖氣打壓，經過多次打壓、多次檢測，得出不是暖氣跑水的結論。因此，所有費用就由我擔負了。看著眼前一天沒住的新房被水泡的慘狀，想想一年來為防治跑水所付出的努力和內心所遭受的煎熬，至今未搞清跑水原因、還要負擔所有維修費用的現狀，都令我心痛不已：我買的是新房，一天都沒住，裝修公司沒責任，那這責任該由我承擔嗎!xx請各位領導理解我的苦衷和心情，免去我xx年的取暖費和物業(yè)費，用以維修房子。懇請給予批準為盼。

申請人：xx

聯系電話：xxx

xx年xx月xx日

第五篇：關于空置房物業(yè)費的解釋

關于空置房物業(yè)費的解釋

各位業(yè)主：

什么是空置房：一般現實中把以下3類都習慣性的稱為空置房，一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自交房日開始計收物業(yè)費，由開發(fā)建設單位按約定交納；一類是購買或安置房分配后，未辦理交房手續(xù)的房屋，這應該由購買人或安置戶自交房日開始計收物業(yè)費，在業(yè)主來入住或轉讓房產時結算；一類是購買后或安置分配后，已經辦理入住手續(xù)，但是后來一直未裝修或未入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房(嚴格意義上，這已經不算空置房)。

以上3類，按物業(yè)管理條例等法律依據，均應該全部交納物業(yè)費，因為物業(yè)管理是針對公共區(qū)域的整體服務，不會因為有空房屋而減少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進小區(qū)，但物業(yè)公司各項服務工作并未停滯，同樣要維護小區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共設施設備等。只要你買了房或安置分了房就要支付物業(yè)服務等費用，哪怕你不住也要產生費用，也不會因為你不住費用會減少。

“對空置房物業(yè)費減免，會直接影響物業(yè)公司的整體服務水平，不管業(yè)主有沒有入住，小區(qū)的公共設施維護等，不可能因部分業(yè)主沒入住而停下來，物業(yè)公司投入的人力、物力是一樣的，因此空置房物業(yè)費需全額繳納?！惫材茉聪哪呐履悴蛔∫彩且a生費用的。你不住在這里，物業(yè)照樣會到你門前去搞衛(wèi)生，而不是你不住就不去打掃。路燈、電梯、綠化、消防等公用水電費是由物業(yè)墊付的，這個也不會因為你不住而使小區(qū)不使用公用電。

作為物業(yè)公司的物業(yè)服務宗旨是通過正規(guī)（規(guī)范）、扎實、有效的管理服務行為，為小區(qū)廣大業(yè)主營造一個整潔有序、安全舒適的居住環(huán)境，而這一點也正是小區(qū)業(yè)主的共同期待。因此，物業(yè)公司和各位業(yè)主的目標是一致的，都是為了美化小區(qū)居住環(huán)境，提升物業(yè)品質。物業(yè)管理費是支撐物業(yè)公司正常經營、運轉的基礎，空置房物業(yè)費的少交或者不交都將制約物業(yè)公司的健康發(fā)展。作為我們豪之運物業(yè)在進駐小區(qū)期間，在極其困難的情況下開展小區(qū)管理服務工作，并在這期間為公共設施設備的增設、改造等已投入大量的人力、物力和財力，使小區(qū)的面貌得以根本性的改觀，但是如果公司的運作資金無法得以有效的補充，今后的物業(yè)服務將舉步維艱，物業(yè)公司作為一種商業(yè)運作行為，也會出現無以為繼的現象，會導致公司經營困難。所以懇請各位業(yè)主能夠理解小區(qū)和物業(yè)公司所面臨的困境，也請各位業(yè)主能夠多多的理解支持物業(yè)公司的工作。您的一份支持，我們將會以十分的服務，萬分的努力去投入工作，也相信通過我們的共同努力小區(qū)的明天會更加美好。

豪之運物業(yè)管理有限公司

2013年（宣）