第一篇：被拆遷房屋價值由評估決定

被拆遷房屋價值由評估決定

北京京益律師事務所 德凱征地拆遷律師團 唐棟梁

很多當事人常常問這樣一個問題：政府說給我們多少就多少，我們拿他們沒辦法。那么，拆遷補償中，究竟應該如何確定被拆遷房屋的價值補償標準呢？德凱征地拆遷律師團就以最高人民法院十大拆遷典型案例“艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋征收補償決定案”來為大家解讀這個問題。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山區人民政府發布雨城征[2012]2號《雨山區人民政府征收決定》及《采石古鎮舊城改造項目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區采石九華街22號房屋位于征收范圍內，其房產證證載房屋建筑面積774.59平方米；房屋產別：私產；設計用途：商業。土地證記載使用權面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權類型：出讓。

2012年12月，雨山區房屋征收部門在司法工作人員全程見證和監督下，抽簽確定雨山區采石九華街22號房屋的房地產價格評估機構為安徽民生房地產評估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地產評估有限公司向雨山區房屋征收部門提交了對艾正云、沙德芳名下房屋作出的市場價值估價報告。

2013 年1月16日，雨山區人民政府對被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征補[2013]21號《房屋征收補償決定書》。艾正云、沙德芳認為，被告作出補償決定前 沒有向原告送達房屋評估結果，剝奪了原告依法享有的權利，故提起行政訴訟，請求依法撤銷該《房屋征收補償決定書》。

（二）裁判結果

馬鞍山市中級人民法院認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定，被征收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

根據住房和城鄉建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規定，房屋征收部門應當將房屋分戶初步評估結果在征 收范圍內向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。被征收人對評估結果有異議的，自收到評估報告10日內，向房地產評估 機構申請復核評估。對復核結果有異議的，自收到復核結果10日內，向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

從本案現有證據看，雨山區房屋征收部門在安徽民生房地產評估有限公司對采石九華街22號作出的商業房地產市場價值評估報告后，未將該報告內容及時送達艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失，屬于違反法定程序。據此，判決撤銷雨 山區人民政府作出的雨政征補〔2013〕21號《房屋征收補償決定書》。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：通過嚴格的程序審查，在評估報告是否送達這一細節上，彰顯了司法對被征收人獲得公平補償權的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關作出 補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未及時送達，會導致被征收人申請復估和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。

本案判決敏銳地把握住了程序問題與實體權益保障的重要關聯性，果斷撤銷了補償決定，保障是充分到位的。

德凱說案：

從本案我們可以看出，在征地拆遷活動中，被拆遷房屋的價值由評估確定，而房屋價值的評估有一套嚴格的法定程序，政府必須嚴格按照法定流程進行評估、公示、送達等。而整個過程中，被拆遷人享有法律規定的選擇評估單位，對評估結果申請復核、鑒定等權利。

但從我們長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，很多當事人在面對政府咄咄逼人的態勢時，往往不知所措，錯失了維護自己合法權益的機會。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯系。

第二篇：被拆遷房屋評估的正當程序

被拆遷房屋評估的正當程序

新浪房產 |2004年11月18日15:08

評估價格能否真實，符合實際，需要有正當的程序作為保障。對被拆遷房屋的評估屬于房地產評估的范圍，應當遵循相關的國家標準。然而國家雖然早已頒發《房地產估價規范》，但在建設部出臺《城市房屋拆遷估價指導意見》之前，授權各省、市、自治區人民政府制定具體被拆遷房屋的估價辦法。于是，八仙過海，各顯神通。有的地方的估價辦法完全背離實事求是原則，目的只有一個，即千方百計降低價格。有的地方則規定得過于原則，無法操作。為解決這一矛盾，作者在建設部規章出臺之前，便將自己研究的成果在本書初版時就提供給讀者參考。建設部的指導意見出臺后，我將之作了對比，感覺并無原則性的差別，倒是我的意見更具體一些。故再版時，基本無

二、估價開始前的工作內容 對被拆遷房屋的估價程序的評估前步驟主要包括以下內容： 一 明確估價基本事項

1.明確估價目的：關于被拆遷房屋估價目的，各地的規定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結果的期望用途。估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

2.明確估價對象：2004年1月1日起施行的建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：1 擬拆除房屋的區位、用途、建筑面積的市場價格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設施的市場價格；3 擬拆除房屋的院落空地應給被拆遷人的土地補償價。

3.明確估價時點：估價時點是估價結果對應的日期，它是根據估價目的所確定的。房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。估價結論具有很強的時間相關性，同時又具有很強的時效性。此外，估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應征得委托方認可。二 擬定估價作業方案 1.確定估價技術路線：房地產估價的技術路線，也就是確定房地產價格形成過程和形成方式。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

2.確定估價方法：房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程的形成方式的認識，而房地產估價方法本身反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結果，應當正確確定估價方法。

估價人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法并在實際操作中規范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。

3.明確應該調查收集的資料及其來源渠道：估價所需的資料包括1 對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；3 相關房地產交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。作為專業機構，估價機構與估價人員應經常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應在平時收集資料的基礎上，擬定所需調查收集的資料及其來源渠道。

4.預計所需的時間、人力、經費：根據所需估價的對象情況，應初步預計完成該項估價任務所需的時間、人力、經費，在保證估價按時、按質完成的前提下，應力求達到人力、經費最省的目標。

5.擬定作業步驟和作業進度：在以上工作的基礎上，應對所承擔的房地產估價任務擬定作業步驟和作業進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數。三 收集估價所需的資料

在平時收集估價資料的基礎上，估價人員應著重收集反映可能拆遷地區狀況的資料，如該地區房屋的環境、坐落、四至、面積、產權等資料，以及與具體估價對象相關的其他背景資料。四 實地查看估價對象

估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置，周圍環境，察看該房屋的外觀、建筑結構、裝修水平、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

以上四個步驟，是接受評估委托后、開始估價之前應做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。估價中的工作內容

完成了估價的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括5個步驟，其工作內容是： 一 選定估價方法計算：對于估價對象可選用合適的估價方法進行計算，計算的成敗，關鍵在于嚴謹，防止發生不必要的人為的或技術差錯。

二 確定估價結果：對不同估價方法計算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。對不同估價方法估算出的結果，通常應做以下檢查：1 估價過程是否有誤；2 基礎數據是否準確；3 參數選擇是否合理；4 評估項目是否遺漏或重復；5 是否符合估價原則；6 公式選用是否恰當；7 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

在確認估算結果無誤之后，應根據具體情況計算出一個綜合結果。在計算出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結晶進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。

確定估價結果，要實行估價師負責制，要堅持實事求是的原則。估價師對自己的計算結果承擔責任，絕不可出借資質，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。三 撰寫估價報告 1.撰寫估價報告的要求

(1)全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文的內容和附件資料應齊全、配套。

(2)公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據。

(3)準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對估價結果可能產生的影響。

(4)概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

2.估價報告的框架結構：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

對于成片多宗被拆遷房屋的同時估價，且單宗房屋的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。3.估價報告應記載的事項：1別估價項目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價方(房地產估價機構)姓名和住所；4 估價對象；5 估價目的；6 估價時點；7 價值定義；8 估價依據；9 估價原則；10 估價技術路線、方法和測算過程；11 估價結果及其確定的理由；12 估價作業日期；13 估價報告應用的有效期；14 估價人員；15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；16 估價的假設和限制條件；17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。

4.估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況：1對土地的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況，剩余的土地使用權年限。其中，對院落空地的相關情況亦仔細描述，不可遺漏。2 對建筑物的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設備設施、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、地基的穩定性、公共設施完備程度、利用現狀、權屬狀況、保修期限以及產權證的情況。3 對估價依據中的土地基準價、區位價等政府公布的文件要注明文號和發布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價依據。

5.估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見；4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和房屋拆遷法律、法規的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告；5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地勘查，并應列出對估價對象進行了實地勘查的估價人員的姓名；6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外、應說明提供重要專業幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項。

估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論應負責任。

四 將估價報告送達委托人 一般情況下，各地對被拆遷房屋的評估無法有時間上的要求，但拆遷活動是有期限的。因此，評估機構在完成了估價報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響拆遷進度，損害當事人利益。五 將估價報告送達給被拆遷人

對估價報告是否送達給被拆遷人，由誰送達？各地規定不一，因此也產生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評估的利害關系人，應當享有知情權，有權獲得評估報告，以便表明態度。因此，應按照有關規定，估價報告由評估機構或評估機構送達拆遷人后由拆遷人及時送達給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

至此，被拆遷人房屋的評估活動也完成了最主要的部分。評估的修訂歸檔工作

在估價報告送達給當事人后，評估活動并未結束。當事人特別是被拆遷人有權提出異議，申請復議或重新鑒定。一 聽取反饋意見

當評估機構把估價報告送達給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應及時將報告(或復印件)送達給被拆遷人。評估機構有義務聽取當事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業務水平。口頭反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價人員對此作出判斷。二 作出解釋或修訂意見

對當事人的異議，評估機構應予重視，認真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。

如當事人出于誤解的，評估機構有義務作出口頭或書面的答復，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構應作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構應本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，并后來者優于先者。三 估價資料歸檔

估價報告應及時歸檔，以便日后有關部門、人員進行查閱、審核。對于估價機構，將估價報告整理歸檔也是積累了一批評估資料，對今后的評估可起到借鑒、參考的作用。當然，在遇到爭議、糾紛時，也可作為供有關部門審閱、評判的依據。實踐中亦有丟失評估資料而給訴訟質證帶來困難的案例。

第三篇：被征收房屋評估價值異議復核評估申請書

被征收房屋評估價值異議復核評估申請書

申請人王云奎，男，年

月 日出生，住雙塔區龍山街中山村三組。電話：***

申請人張桂芳，女，年 月 日出生，住雙塔區龍山街中山村三組。電話：

被申請人朝陽金城資產價格評估有限公司，法定代表人：金田桂。

請求事項：依法對朝金雙征字（2014）第040號《評估結果報告書》提出異議，申請復核評估。

事實與理由：

一、朝金雙征字（2014）第040號《評估結果報告書》嚴重違規，對被征收房屋價值的補償，沒有依據“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定”的規定，明顯錯誤的依據朝陽市雙塔區人民政府下達的《朝陽市雙塔區文明路建設工程征收補償方案》的規定，明顯違反國務院規定的公告之日類似房地產的市場價格的評估基本準則。評估基準日是2014年5月7日，即方案確定的征收期限2014年5月10日之前，明顯違規，評估結果明顯偏低，缺乏真實性、合理性、合法性。

二、同時，征收人單方確定評估機構，沒有通知申請人，評估機構的評估活動是在申請人一概不知的情況下，由征收人的職能部門單方確定后秘密實施的，嚴重違反了公開抽簽確定的原則，評估機構的選擇確定顯失公正，喪失公開性，其評估結果不具備任何法律效力。

三、被評估房屋的評估價格結果僅為人民幣295314、00元，明顯過低，無法滿足失去宅基地及房屋的產權人的原有生活水平。取價 依據沒有基本的事實根據和法律、法規依據，嚴重侵害了申請人的合法物權。

四、朝陽市雙塔區人民政府下達了《朝陽市雙塔區文明路建設工程征收補償方案》中，對房屋拆遷補償標準的參照文件明顯缺乏合法、合理適用的依據，根本不具備適用性，根本無法參照，法律明確規定不得參照，喪失參照標準依據，朝政辦發（2010）61號文件，《關于印發朝陽市城市規劃區內集體土地地上附著物及青苗補償標準的通知》，按規定文件的有效期僅為3年，現已超過4年，不再具備文件效力。

五、朝陽市人民政府辦公室于2014年1月21日，下發了《朝陽市鐵路建設征地拆遷補償標準》，對城市規劃規劃建設用地范圍內集體土地上房屋及地上（下）附著物拆遷補償標準，規定參照《朝陽市國有土地上房屋征收與補償試行辦法》市政府令第28號，和朝辦發（2013）158號文件執行。對申請人的地上附著物的補償標準應按市政府最新文件執行。

綜上，申請人對朝金雙征字（2014）第040號《評估結果報告書》提出異議，申請復核評估，依法維護被拆遷物權人的合法權利。

此致

朝陽金城資產價格評估有限公司

申請人：

2014年6月18日

第四篇：房屋拆遷評估流程

城市房屋拆遷評估流程

1、公示評估機構名單，供拆遷當事人選擇。

2、確定評估機構：采取被拆遷人投票或者當事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評估機構簽訂委托評估協議。

4、評估機構負責收集被拆遷房屋資料，包括房屋產權證、土地使用權證、建筑面積、房屋結構、裝璜、附屬物等。

應具有：反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像照片資料、實地勘察測量記錄、評估對象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應當附有現場證人簽名。

5、公示初步估價結論，公示時間7天。

6、估價機構向委托人提供被拆遷房屋整體估價報告和分戶估價報告。

7、委托人向被拆遷人轉交分戶估價報告。

8、拆遷當事人對估價報告有異議的，在收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核，原估價機構應當在收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復，并出具書面意見。

9、另行委托估價機構評估的，受托估價機構應在10日內出具估價報告。

針對不同房屋制定相應的估價方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采用幾種方法進行綜合評估。

一、拆遷當事人共同選擇評估機構。

市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評估機構。

拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、評估機構勘察測量。

1、拆遷當事人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

2、受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

四、初步估價報告公示。

估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

五、復核申請。

拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

第五篇：房屋價值評估報告

房屋價值評估報告

一、估價對象

1.估價范圍：本次估價對象位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村的一棟農家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計180平方米，附帶一個150平方米的庭院，土地使用權面積合計260平方米。

2.權益狀況：估價對象房屋已取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，無權利瑕疵。

3房產實物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村。

基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規整，地勢平坦，為漢中盆地地區。

地質、水文：地質、水文條件無不利影響，滿足建設要求。

開發程度：該地區達到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價對象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結構，建于2008年夏季，工程質量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺美的空調，配電、通訊以及相應設施設備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側房1層，每層高為3米。房內有齊全的家具設備。

本次評估該房屋的正房，建筑面積合計180平方米，各層實物狀況和建筑面積基本相同。每層一個客廳和4個臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛生間墻地面鋪瓷磚，衛生潔具齊全。維護保養狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區位狀況

該區地處漢中盆地東南地區的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風景優美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經濟繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區。經濟較為繁榮，有多個貿易集市。該地主要從事農作物的生產，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經濟作物“柑橘”的主要生產地，是有名的“桔園之鄉”。該地區的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節”也使此地的旅游業大為發展。

二、評估目的評估該房地產2014年4月的市場價值.三、評估基準日

二零一四年四月二日

四、評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價時點原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評估方法

由于，該房屋為自己居住，不對外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價格無從得知。經相關的咨詢和市場調查，該農村地區內有許多類似房屋在近一兩年內的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價計算過程

1、選取比較案例

根據估價對象房屋的基本情況，通過市場調查了解，收集了與估價項目有關的市場交易實例若干個，同時，根據相關替代性原理，按用途相同或相近、地區相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價格

（元/平方米）

交易時間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對比比較因素及確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設施設備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結構

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A

案例B

案例C

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設施設備

面積規模

新舊程度

樓層結構

裝修

比準價格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當，而且修正后的比準價格離散程度不大，故采用算術平均法求取估價對象的比準單價:

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價對象為該房屋的正房2層，建筑面積合計180平方米，所以估價對象比準總價：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價結果確定

估價對象房屋于估價時點的抵押價值總額為：RMB282240元。

《房屋估價報告書》

一、房屋檔案

本次評估推出的案例是位于XX區XX路附近某小區的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結構，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價對象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛，就是人們俗話說的團結戶，一梯三戶，后經原戶主改裝，現為一室一組一廚一衛，南北朝向，靠南有一陽臺。由于臥室連通靠南陽臺，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現象，整體完好。

二、評估方法及結果

根據國家規定的估價規程和本次房產估價的實際情況，結合區域附近的房產市場價格，采用市場比較法估計價格，確定估價基準日2004年10月13日，估價對象為正常的房地產價值。

比較因素

估價對象

實例A

實例B

實例C

交易方式

交易售價

交易售價

交易售價

交易售價

交易時間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區

域

因

素

基礎設施狀況

優

優

優

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環境污染狀況

無

無

無

無

區域規劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設施

良好

良好

良好

良好

個

別

因

素

物業建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業形狀

規則

規則

規則

規則

規劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業管理

一般

一般

良好

優

物業公共配套設施

一般

一般

良好

優

綠化環保程度

一般

一般

良好

優

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點評

1．嚴格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質的差別，因此，該套住房的價值與該地區商品房的價格水平密切相關。近兩年來，武漢市建成區內的大部分地區的房價均處于穩中上升的狀態，新華路地區也是如此。1999年、2000年該地區房價在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對該區域房價有很大的帶動作用。

2．由于該房產位于新華路以西、建設大道以南，周邊不少的好的學校（市六中學），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區具有一定潛在的價值。又離市中心商業區不遠，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動該區的人氣，使房產有增值潛力。

3．該小區由于建設時間較早，距今已18年，因此，小區在戶型設計、綠化停車、物業管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價格。從折舊的角度來看，該房產理論上成新率為74%，根據實地勘察結果顯示，由于房產建造時的材料技術的原因，其實體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價格水平與該地段商品房的價格水平相比差距較大。

有關說明

1．本報告所依據的權屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報告的估價結果為估價基準日下的正常市場價格。隨著時間的推移，該價格需要做相應的調整直至重新評估。

3．報告的估價結果僅供委托方參考，具體售價由交易雙方決定。

4．本報告所測算出來的房地產價格92000元中不包括交易中雙方應交納的稅費部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報告書是由該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》書，請聯系我們。

僅供參考