第一篇：前期物業(yè)管理服務(wù)三方協(xié)議書(修)

前期物業(yè)管理服務(wù)三方協(xié)議書

本三方協(xié)議書（“本協(xié)議”）由以下各方于年月日在中華人民共和國 簽署：

出 租 方：（下稱“甲方”）承 租 方：（下稱“乙方”）物 業(yè) 公 司：（下稱“丙方”）

本協(xié)議中，甲方、乙方、丙方合稱“三方”，單稱“各方”。鑒于：

甲方于年月日與丙方就甲方所合法持有的建業(yè)總部港房間于簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

甲方于年月日與乙方就甲方所合法持有的建業(yè)總部港房間于 簽訂了《房屋租賃合同》。

為此，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)各方友好、自愿、平等協(xié)商，就以上房間的前期物業(yè)服務(wù)工作，達(dá)成如下協(xié)議，以資信守。

1、三方一致確認(rèn)，自甲方將房屋交付給乙方使用之日，即年月日起，由乙方履行甲丙所簽署的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的甲方的權(quán)利義務(wù)，乙方聲明及確認(rèn)，其已仔細(xì)閱讀及詳細(xì)了解《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所有內(nèi)容，并同意承繼甲方在該協(xié)議項(xiàng)下的所有權(quán)利和義務(wù)。

2、各方均同意，自年月日起至 年月 日止（即甲乙方簽訂租賃期限同時(shí)屆滿）租期屆滿后，各方未續(xù)簽協(xié)議的，本協(xié)議自動(dòng)終止。/ 14

3、乙方承諾在租賃期內(nèi)完全地遵守及履行《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《租賃合同》及本協(xié)議項(xiàng)下的各項(xiàng)條款、條件、條文，物業(yè)管理費(fèi)及其他一切款項(xiàng)，遵守物業(yè)的管理公約。

4、租賃期間，乙方向丙方繳納的一切款項(xiàng)（包括前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議所包含的一切費(fèi)用及其其他款項(xiàng)），丙方均須開具相應(yīng)款項(xiàng)金額的發(fā)票給予乙方。

5、因本協(xié)議簽署而引致的登記備案手續(xù)或其他行政登記手續(xù)的變更，由手續(xù)使用方辦理，其他兩方積極協(xié)助、配合。

6、各方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容依據(jù)甲方與丙方所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》執(zhí)行，《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》為本協(xié)議有效附件。

7、本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協(xié)議的成立、效力、解釋、簽署、修改、終止及爭(zhēng)議解決均適用中華人民共和國法律管轄。

8本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，由各方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，各方均可向房屋所在地人民法院訴訟解決。

9、本協(xié)議正本連同附件共14頁，一式三份，三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（以下無正文，為簽署頁）附件:《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》 甲方： 授權(quán)代表： / 14

日期：

乙方： 授權(quán)代表： 日期：

丙方： 授權(quán)代表： 日期：

附件

建業(yè)總部港寫字樓物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由建業(yè)總部港（以下簡稱“本物業(yè)”）開發(fā)商/ 14

鄭州聯(lián)盟新城臵業(yè)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）作為建業(yè)總部港的第一業(yè)主，選擇河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）作為建業(yè)總部港的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽定了《建業(yè)總部港前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同已通過房地產(chǎn)管理部門的審查并備案，與開發(fā)商購房的購房者現(xiàn)與開發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司達(dá)成如下物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

甲方（承租方）：

國籍：

性別：

出生年月： 住所（址）：

身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：***聯(lián)系電話： 委托代理人：

住所（址）：

聯(lián)系電話：

乙方（物業(yè)管理公司）：河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司 法定代表人：

地址：

聯(lián)系電話

傳真：

甲方所承租房屋基本情況： 物業(yè)名稱：建業(yè)總部港寫字樓； 地址：鄭州市地潤路18號(hào) / 14

甲方所購房屋為寫字樓，坐落在A座614615616房間，建筑面積719.36平方米。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方在甲方與出租方簽訂了《房屋租賃合同》時(shí)，就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成本協(xié)議。

第一條 本協(xié)議期限為2015年8月15日起至2020年8月14日止，如協(xié)議期間，業(yè)主大會(huì)選聘的業(yè)主委員會(huì)與所選聘的新的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本協(xié)議終止。

第二條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)實(shí)行包干制，乙方按照如下標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

物業(yè)管理費(fèi)用由甲方按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

寫字樓：

6.0 元/月?㎡ ； 公共能耗費(fèi)：

1.8 元/月?㎡ ；

（物業(yè)管理費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新和改造費(fèi)用，不包括共用設(shè)施設(shè)備等維護(hù)所使用的水、電費(fèi)用）

第三條 物業(yè)管理費(fèi)及公共能耗費(fèi)用自甲方租賃之日起按半年計(jì)收，乙方將于每年6月份收取下半年度7—12月份物業(yè)管理費(fèi)，每年12月份收取下一年度1—6月物業(yè)管理費(fèi)，甲方應(yīng)于收到付款通知單規(guī)定日期之前交納，逾期交納的，每逾期一日，應(yīng)繳納欠費(fèi)總額的萬分之三作為滯納金。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)中未包括物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用，除乙方未盡管理責(zé)任或義務(wù)外，所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包含業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)等相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)、對(duì)于業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)等損失，乙方不承擔(dān)責(zé)任。但因乙方故意或重大過失所致的，不/ 14

在此限。

物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)成立后，如物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)對(duì)乙方的物業(yè)管理服務(wù)不滿意，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)的，可另行選聘物業(yè)公司乙方將已收取但未提供物業(yè)服務(wù)的相關(guān)甲方費(fèi)用退還甲方。

第四條

本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車位的停車管理服務(wù)費(fèi)由乙方收取，作為車位運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)不足的補(bǔ)充。

業(yè)戶在辦公寫字樓內(nèi)的共用地下車庫停放汽車，車位使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為500元/輛?月；業(yè)戶自有車位，停車管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/輛?月。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)露天汽車固定停車管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/輛?月。外來人員臨時(shí)辦事、探訪、參觀等的停車費(fèi)按政府相關(guān)文件執(zhí)行。

乙方收取上述停車位使用（管理）服務(wù)費(fèi)，不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管及損失，但應(yīng)在停車場(chǎng)（庫）顯著位臵公告相關(guān)提醒。

第五條 開發(fā)商在購房者購房時(shí)明確購房者除前期物業(yè)管理費(fèi)、公共照明、水、電費(fèi)、公共水費(fèi)、電梯、水泵、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)外還應(yīng)繳納其他如下相關(guān)費(fèi)用。

序號(hào)

項(xiàng)目名稱

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)單位 1

公共能耗費(fèi)

1.8

元/平方米?月 中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

元/平方米?月

預(yù)收室內(nèi)電費(fèi)

元/平方米?次

地下汽車車位使用費(fèi)（含租賃費(fèi)）

500

元/輛?月

已購或露天出租車位的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

元/輛?月 / 14

以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如有政府主管部門發(fā)布新的收費(fèi)政策，調(diào)整收費(fèi)金額，以政府部門最新政策為準(zhǔn)。

甲方在辦理入住手續(xù)后，在需要裝修時(shí)需至乙方按照《裝修手冊(cè)》規(guī)定辦理裝修手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。

如因政府水、電等調(diào)價(jià)（以文件或通知為準(zhǔn)），乙方可根據(jù)實(shí)際情況做出價(jià)格調(diào)整。

第六條

物業(yè)專項(xiàng)維修基金的繳存、管理、使用與續(xù)籌按照政府有關(guān)物業(yè)維修基金的管理和使用規(guī)定執(zhí)行，乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

第七條

開發(fā)商和所選聘物業(yè)管理企業(yè)乙方的權(quán)利義務(wù)

（一）經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準(zhǔn)后按規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》；

（二）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況，審定物業(yè)管理企業(yè)擬定的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理公共規(guī)章制度；

（三）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)組織實(shí)施物業(yè)管理方案和物業(yè)管理公共規(guī)章制度的執(zhí)行情況；

（四）開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府職能部門的驗(yàn)收，取得驗(yàn)收合格證書，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)（業(yè)主委員會(huì)）移交配套公共建筑、共享設(shè)備、設(shè)施；按有關(guān)規(guī)定及時(shí)提供物業(yè)管理用房、物業(yè)維修專項(xiàng)資金、工程竣工圖紙和設(shè)備數(shù)據(jù)等；

（五）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況，擬定本物業(yè)的管理方案，并將制定的物業(yè)管理公共規(guī)章制度和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》書面告知甲方； / 14

（六）為甲方提供入住服務(wù)和提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等特約有償服務(wù)，建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案數(shù)據(jù)；

（七）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反本物業(yè)的物業(yè)管理公共規(guī)章制度、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》及《建業(yè)總部港寫字樓前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的行為，采取勸阻、制止、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告有關(guān)行政管理部門、訴訟等方式進(jìn)行處理；

（八）依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用；

（九）提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知甲方，若甲方在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定時(shí)，乙方有權(quán)予以制止，并要求恢復(fù)原狀，甲方拒不整改的，乙方可報(bào)請(qǐng)房屋裝修行政主管部門依法處理；

（十）可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

第八條

甲方的權(quán)利義務(wù)

（一）參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（二）監(jiān)督開發(fā)商履行在保修期內(nèi)對(duì)物業(yè)的維修責(zé)任和乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)質(zhì)量、保修期內(nèi)的維修以及物業(yè)管理的有關(guān)問題向開發(fā)商或乙方提出意見和建議；

（三）遵守本物業(yè)的物業(yè)管理公共規(guī)章制度和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，服從乙方的管理服務(wù)行為；

（四）依據(jù)協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用；

（五）裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)事先通知乙方，并自覺遵守政府有關(guān)房屋裝修管理的法規(guī)及本約定；

（六）不得占用、損壞本物業(yè)的共享部位、公用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。/ 14

因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共享部位、公用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并經(jīng)乙方同意，在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

（七）轉(zhuǎn)讓或出租房屋時(shí)，應(yīng)將本協(xié)議作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，并將轉(zhuǎn)讓或出租情況書面報(bào)告乙方；

（八）業(yè)主、非業(yè)主使用人及訪客等違反本物業(yè)管理公共規(guī)章制度和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》造成本物業(yè)的損失、損害的，行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任；

（九）按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；造成侵害的，行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任；

（十）本物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止實(shí)施下列行為：

（1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、使用功能和布局等；

（2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其它場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物。

（3）占用或損壞樓道、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車棚等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）；

（4）封閉陽臺(tái)、平臺(tái)，改變護(hù)欄顏色、材料、增加門窗；

（5）利用住宅房開店、辦企業(yè)等擅自改變房屋使用性質(zhì)；在小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)；

（6）安裝太陽能熱水器、遮陽蓬、雨蓬、各種視訊接收設(shè)備、外臵式晾衣架；

（7）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備； / 14

（8）損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（9）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；

（10）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；

（11）不按規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物；

（12）在自家花園綠地種植蔬菜、瓜果等農(nóng)作物；

（13）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂拉、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌或其它標(biāo)識(shí)等；

（14）改變?cè)O(shè)施（如車庫、小花園等）設(shè)備原設(shè)計(jì)用途的行為；（15）車輛隨意停放、超速行駛、鳴喇叭等；（16）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（17）利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其它不道德的行為；（18）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。第九條

物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)（范圍）

在物業(yè)交付使用后，甲方所委托的乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)見附件一，其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

第十條

本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備的保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備、進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。/ 14

本物業(yè)共有部分保修責(zé)任期內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，開發(fā)商負(fù)責(zé)返修；本物業(yè)共有部分超過保修期的，由乙方組織養(yǎng)護(hù)和維修，依據(jù)養(yǎng)護(hù)及維修的范圍，按照有關(guān)部門的規(guī)定，在物業(yè)管理費(fèi)或在專項(xiàng)維修資金中支出。

在物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）保修責(zé)任期內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，開發(fā)商負(fù)責(zé)返修；本物業(yè)專有部分超過保修期的由業(yè)主自行承擔(dān)，業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。

第十一條

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量見附件二。乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到附件二所約定的目標(biāo)；對(duì)達(dá)標(biāo)的理解有異議的，由雙方共同認(rèn)可的第三方予以評(píng)定。評(píng)定費(fèi)用由對(duì)達(dá)標(biāo)的理解有錯(cuò)誤的一方承擔(dān)，申請(qǐng)?jiān)u定時(shí)由雙方各半支付，最終結(jié)算。

第十二條

免責(zé)條款

在管理過程中，因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)開發(fā)商和其委托的乙方的免責(zé)事由，開發(fā)商和其委托的乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：

（一）天災(zāi)、地震等不可抗力的事由所致的損害；

（二）暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因開發(fā)商和其委托的乙方故意或過失所致者，不在此限；

（三）因本協(xié)議標(biāo)的物本身固有瑕疵所致的損害；

（四）因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；

（五）甲方或物業(yè)使用人專有部分的火災(zāi)、盜竊等所致的且乙方已盡責(zé)的損害；

（六）非開發(fā)商所聘物業(yè)公司原因造成的40%以上業(yè)主延遲至第二個(gè)收費(fèi)周/ 14

期（滿一年）以上仍未交納上期物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用所致的損害；

（七）因甲方（包括業(yè)主委員會(huì)）或他方指揮調(diào)派甲方和其委托的乙方工作人員所致的損害；

（八）本協(xié)議標(biāo)的物之共享部分（含共享部位、共享設(shè)備設(shè)施）自然或人為的任何損壞。但因開發(fā)商和其委托的乙方故意或重大過失所致的，不在此限；

（九）停車場(chǎng)內(nèi)，車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財(cái)物被竊的損害；但另行訂立協(xié)議約定承擔(dān)保管責(zé)任的，不在此限；

（十）除上述各款外，其它不可歸責(zé)于開發(fā)商和其委托的乙方之事由的。第十三條

違約責(zé)任

（一）開發(fā)商和其委托的乙方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求限期整改，逾期未整改給甲方造成損失的，開發(fā)商和其委托的乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（二）甲方違反本協(xié)議，使開發(fā)商和其委托的乙方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，開發(fā)商和其委托的乙方有權(quán)采取必要措施要求甲方限期整改，逾期未整改并給開發(fā)商和其委托的乙方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（三）甲方不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交，并從逾期之日起每天加收萬分之五的滯納金；

（四）開發(fā)商和其委托的乙方違反本合同的約定，擅自收費(fèi)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)擅自收費(fèi)部分或超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，甲方有權(quán)要求返還；

第十四條

為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，開發(fā)商和其委托的乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成甲方財(cái)產(chǎn)損失的，按有關(guān)/ 14

法律規(guī)定處理；

第十五條

本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；

第十六條

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意提交仲裁委員會(huì)仲裁；

第十七條

下列詞語在本協(xié)議中，所賦予的定義是：

1、物業(yè)交付使用是指業(yè)主收到開發(fā)商或開發(fā)商委托的乙方的書面入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在十五天內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為已交付使用。

2、專有部分是指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為上述空間和區(qū)域內(nèi)專用的計(jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

3、物業(yè)共享部位，是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

4、物業(yè)共享設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分以外的，屬于包括全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有，共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)施、設(shè)備，包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共享照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共享設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

5、本協(xié)議及其附件中的貨幣單位元類別為“人民幣”。

第十八條

本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行； / 14

第十九條

本協(xié)議一式二份，甲方及乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力； 第二十條

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。

甲方：座房間 簽署人： 日期：

乙方（物業(yè)管理公司）：代表人： 日期： / 14

第二篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同

合同編號(hào)：_________

甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托代理人：_________

身份證號(hào)碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號(hào)：_________

電子信箱：_________

乙方（購房人、業(yè)主）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托代理人：_________

身份證號(hào)碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號(hào)：_________

電子信箱：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在甲乙雙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》或《房屋租賃合同》的同時(shí)，就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　概述

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

第二條　物業(yè)基本狀況

1、本物業(yè)名稱：_________

2、乙方所購房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)：_________

3、乙方所購房屋基本情況：

（1）類型：_________

（2）座落位置：_________

（3）四至：_________

（4）建筑面積：_________平方米

第三條　共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的定義

1、所謂共用部位是指，房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗d門、樓梯間、抗震結(jié)構(gòu)部位、走廊通道等。

2、共用設(shè)施設(shè)備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條　甲方的物業(yè)管理職責(zé)

1、甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方

2、甲方應(yīng)當(dāng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

3、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

4、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

5、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；

6、自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。

第五條　乙方的監(jiān)督與保證

1、有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、有權(quán)監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

3、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

4、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；

5、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

6、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

第六條　甲方對(duì)共用設(shè)備的管理

1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，管理完善，隨時(shí)查閱。

2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴(yán)密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗(yàn)合格。

5、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。

7、負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項(xiàng)規(guī)章制度，運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。

第七條　甲方對(duì)共用設(shè)施的管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。

第八條　甲方對(duì)綠化及養(yǎng)護(hù)的管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。

2、綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

第九條　甲方對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理

1、由甲方組織清潔隊(duì)伍對(duì)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位衛(wèi)生進(jìn)行保潔；

2、公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施，垃圾日產(chǎn)日清；

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好；

4、雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時(shí)清理污水；

5、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點(diǎn)、市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有序；

6、小區(qū)內(nèi)無違章臨時(shí)建筑；

7、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象；

8、定期消殺“四害”。

第十條　甲方應(yīng)采取的保安措施

1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序，為小區(qū)業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個(gè)安全、有序的生活、工作環(huán)境；

2、小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，杜絕因管理責(zé)任造成的重大刑事案件；

3、值班人員有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)管理措施落實(shí)；

4、甲方應(yīng)禁止散發(fā)廣告、推銷產(chǎn)品和無身份證明等人員進(jìn)入小區(qū)，對(duì)因管理責(zé)任造成的事故和損失應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)。

第十一條　交通秩序與車輛停放

1、甲方應(yīng)對(duì)車輛進(jìn)出實(shí)行驗(yàn)證、登記制度；

2、乙方的車輛需按規(guī)定線路行駛，進(jìn)場(chǎng)后需按指定位置停放；

3、甲方派出的巡邏協(xié)防隊(duì)員負(fù)責(zé)疏通和維護(hù)區(qū)內(nèi)交通秩序；

4、甲方應(yīng)禁止載有有毒、有害物品的車輛進(jìn)入小區(qū)；

4、協(xié)助維護(hù)公共秩序

（1）小區(qū)24小時(shí)值勤。

（2）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。

（3）車輛停放有序。

（4）對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

5、保潔服務(wù)

（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

（2）小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

（4）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、綠化養(yǎng)護(hù)管理

（1）對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

（2）定期清除綠地雜草、雜物。

（3）預(yù)防花草、樹木病蟲害。

第十四條　費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

自乙方辦理入住手續(xù)當(dāng)月起，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）由乙方按下述標(biāo)準(zhǔn)向甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)交納。

1、乙方交納費(fèi)用時(shí)間：從開發(fā)公司通知的業(yè)主入住之日起，開始向甲方繳納管理費(fèi)。

2、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

住宅：_________元/㎡/月；

商場(chǎng)（商鋪）：_________元/㎡/月；

辦公寫字樓：_________元/㎡/月；

其它：_________。

3、乙方出租物業(yè)的，需到甲方登記備案，否則物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用仍由乙方交納；

4、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照市物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定調(diào)整；

6、交納費(fèi)用時(shí)間：每月_________日前交付。

第十五條　其他有償服務(wù)費(fèi)用

車位使用管理服務(wù)費(fèi)用及其它有償服務(wù)費(fèi)：按物價(jià)局審批標(biāo)準(zhǔn)或者雙方協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十六條　收支的公布

甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主、使用人公布_________次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，每年_________月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

第十七條　代收代繳收費(fèi)服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

第十八條　保險(xiǎn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由甲方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

2、乙方的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理；

3、_________。

第十九條　突發(fā)事件的處理

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二十條　違約責(zé)任

1、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

2、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金；

4、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天_________交納違約金，或_________；

第二十一條　保密

甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十二條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第二十三條　合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第二十四條　合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十五條　爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第二十六條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十七條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十八條　補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十九條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________

開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________

賬號(hào)：_________ 賬號(hào)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第三篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同文檔

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

本合同當(dāng)事人

委托方東方臵地房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）：

受托方南 京 萬 科 臵 業(yè) 有 限 公 司（以下簡稱乙方）：

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將東方熙龍山院（物業(yè)

名稱）委托給乙方實(shí)行物業(yè)管理。

第一章物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況:

物業(yè)名稱東方熙龍山院；

物業(yè)類型 獨(dú)棟，聯(lián)排；

座落位臵 南京浦口區(qū)；

四至_西至海院路，東至花卉大道，北至沿山大道，南至規(guī)劃道路_；

建筑面積304805.58平米；

容積率：1.0；

綠地率：40%；

物業(yè)管理用房面積： 6731平方米

第二章權(quán)利與義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1.參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2.監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；

3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》；

4.依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理費(fèi)用；

5.裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

6.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝

修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并在約定的期限內(nèi)恢

復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7.轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)協(xié)義；

8.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1.對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；

2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知甲方；

3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為；

5.物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6.依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)用；

7.編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)計(jì)劃；

8.每_____3____月向甲方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支帳目；

9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知甲方，并與甲方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

10.不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

11.向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；

12.自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)；

第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位的維護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、環(huán)境衛(wèi)生

1._____綠化帶、花草盆：無垃圾、無臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆側(cè)面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。__________

2.__所管區(qū)域道路和地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。__

3.__垃圾房 無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。___

四、保安

1.內(nèi)容

（1）協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

（2）統(tǒng)一著裝上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿；堅(jiān)守崗位，服從指揮；文明服務(wù)，禮貌待人；認(rèn)真做好記錄。

（3）熟悉本崗位任務(wù)和工作要求，嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。

2.責(zé)任

（1）有效制止轄區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現(xiàn)象。

（2）掌握火警、匪警發(fā)生時(shí)的應(yīng)急措施及普通救護(hù)常識(shí)。上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，保安防火、防盜、防搶劫發(fā)生緊急事態(tài)時(shí)，采取應(yīng)急處理措施，萬一發(fā)生火警或匪警等情況，必須以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，不允許以任何借口推脫。

（3）學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條例的人和事及時(shí)有效制止。

五、交通秩序與車輛停放

內(nèi)容

（1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序

（2）車輛擺放整齊有序

見附件：《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》

第四章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：

1.按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

2.每年 3 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）的決定組織維修。

二、設(shè)備運(yùn)行：

1._設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

2.設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1._對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。

2._每 3 日 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃，與委托方或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商安排專項(xiàng)維修。

3.屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定，組織維修或者更新改造。

四、環(huán)境衛(wèi)生：

1.保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過 1 小時(shí)；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌、小品、健身娛樂設(shè)施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無異味。及時(shí)清除道路積雪。2.根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。

五、綠化：

1.___綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。____

2.花草樹木定期修剪，目視外觀長勢(shì)良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無黃土裸露。綠地植物存活率 98%。

3.綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好

六、交通秩序與車輛停放：

1.__物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。

2._物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫 24 小時(shí)有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場(chǎng)地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。

七、保安；

1.__根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 2 小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。__

2._物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時(shí)值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接班記錄；對(duì)不熟悉人員進(jìn)入，可通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。

八、消防：

1.消防泵每月啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報(bào)警功能是否正常；按照消防部門的要求對(duì)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行檢測(cè)；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。

2.有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

第五章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第一條 一般費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、甲方交納費(fèi)用時(shí)間：＿＿＿＿＿每年的一月一號(hào)＿＿＿＿＿＿＿；

二、住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1.5＿＿＿＿＿元；

三、非住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1＿＿＿＿元；

四、因甲方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米＿0.8＿元；

五、甲方出租物業(yè)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由甲方交納；

六、甲方出售物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

七、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按＿＿物業(yè)管理合同管理費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)＿＿調(diào)整；

第三條代收代繳收費(fèi)服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

第四條維修基金的管理與使用

一、維修基金的使用由甲方提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

二、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按甲方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

三、甲方出售轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

第六章違約責(zé)任

一、乙方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金；

四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天＿＿＿10元＿＿交納違約金；

五、其它

第一條

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二條

在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三條

本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四條

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向＿＿南京浦口區(qū)＿＿＿＿仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院起訴。

第五條

本協(xié)議正本連同附件共＿＿6＿＿頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第六條

在簽訂本協(xié)議前，甲方已將協(xié)議樣本送＿南京房管局＿（物業(yè)管理行政主管部門）備案。

第七條

本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方簽章：＿＿＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿

代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

第四篇：淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》

山東豪才律師事務(wù)所房地產(chǎn)類

淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》山東豪才律師事務(wù)所于德華1

淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》

內(nèi)容摘要：物業(yè)管理在我國，是跟隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起而產(chǎn)生的新興行業(yè)務(wù)，從深圳開始到目前，只有20年左右的時(shí)間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí)，這一新興產(chǎn)業(yè)因我國的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和法律的構(gòu)架，以及這一新興產(chǎn)業(yè)的良莠不齊，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中矛盾糾紛不斷，前期物業(yè)管理更是處于比較混亂的狀態(tài)，本文主要是講述因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛需要解決的問題。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理主體法律關(guān)系司法實(shí)踐中法律責(zé)任.一、前期物業(yè)管理的概念、法律關(guān)系的主體。

因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的實(shí)質(zhì)與合同的當(dāng)事人。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體是：建設(shè)單位與物業(yè)公司。但是實(shí)踐過程中，建設(shè)單位所聘用的物業(yè)公司與每個(gè)業(yè)主也會(huì)簽訂一個(gè)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，那么就會(huì)存在一個(gè)問題，在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的主體是什么？是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托與業(yè)主簽訂的合同，還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨(dú)立的合同？有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是委托合同，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是受建設(shè)單位的委托簽訂的，主體應(yīng)該是建設(shè)單位與業(yè)主。但是筆者認(rèn)為，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。建設(shè)單位與物業(yè)公司之間不是委托關(guān)系，而是聘用關(guān)

系。

因?yàn)榻ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”，是建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章行使在業(yè)主委員大會(huì)未成立之前選聘物業(yè)公司的權(quán)利。對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限制，實(shí)質(zhì)是一個(gè)聘用合同并不是委托關(guān)系。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》的規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。而建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》處理的是業(yè)主的事務(wù)而不是建設(shè)單位的事務(wù)，不符合合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定，因此不是委托關(guān)系，而是聘用的關(guān)系，而物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同不是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托而簽訂，其主體就是物業(yè)公司與業(yè)主。

二、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛，業(yè)主維權(quán)主要存在的問題。

當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。

現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)主要存在以下幾種誤區(qū)：

A、業(yè)主常常混淆建設(shè)單位與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。

1、物業(yè)公司的設(shè)立的方式使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

2003年9月1日國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中約定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理公司，是在業(yè)主委員會(huì)成立之前，主要由建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)選聘，而且現(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位往往是自己成立物業(yè)公司，對(duì)自己的小區(qū)進(jìn)行管理，不進(jìn)行招投標(biāo)，致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體，以為物業(yè)公司是建設(shè)單位設(shè)立的，是同一法

人代表就是同一公司，會(huì)把對(duì)建設(shè)單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。比如：小區(qū)的配套設(shè)施不健全、遲延房屋權(quán)屬證書的辦理、房屋的質(zhì)量暇疵等，以此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、法律關(guān)系主體的混亂使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

如本文關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主體的闡述，因?yàn)榉申P(guān)系主體的不明確，導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是建設(shè)單位委托進(jìn)行管理，其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位，多因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

B、已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)、致使業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)依據(jù)錯(cuò)誤。

現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司大部分的矛盾還是集中在物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)的內(nèi)容與服務(wù)上，但是現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策之間就前期物業(yè)管理收費(fèi)問題存在矛盾。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

根據(jù)這條的規(guī)定，在沒有其它約定的情況下，業(yè)主從房屋交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有交付之前由建設(shè)單位承擔(dān)。但是，山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。此條規(guī)定明顯的與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸，雖然，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是上位法，當(dāng)下位法與上位法相抵觸時(shí)，以上位法為準(zhǔn)。但是，大多數(shù)的業(yè)主只關(guān)注與自己有利的規(guī)定，忽略了憲法的有關(guān)規(guī)定，以此為理由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)。這兩種是現(xiàn)在普遍存在的兩種錯(cuò)誤的理解。

根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主能夠追究物業(yè)公司責(zé)任的應(yīng)該是主要是服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容是否與合同約定的一

致。現(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的主要原因還是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同的約定。但是，在司法實(shí)踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是長期的、連續(xù)性的行為，可能物業(yè)公司的確在服務(wù)的過程中存在達(dá)不到與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為，但是，這個(gè)證據(jù)即使固定下來也只能證明物業(yè)公司在短期內(nèi)的確存在違約的行為，不能證明在整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)期間這一違約事實(shí)一直存在。比如，司法實(shí)踐中有的業(yè)主在維權(quán)的訴訟過程中提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的照片或者錄像，像衛(wèi)生打掃的不干凈，綠地沒有很好的維護(hù)等，但是往往司法機(jī)關(guān)不會(huì)采納，因?yàn)檫@些行為只是暫時(shí)的、短暫的行為，有可能存在剛將這些景象固定下來之后，物業(yè)就將衛(wèi)生打掃了，綠地也維護(hù)了。

三、物業(yè)公司的困境。

本文以上的觀點(diǎn)，反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象，就是物業(yè)費(fèi)收取困難。正是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的各種法律關(guān)系、主體的錯(cuò)誤理解及現(xiàn)在維權(quán)的困難性，業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)消極對(duì)待。而物業(yè)公司收取不上物業(yè)費(fèi)就沒有辦法支撐公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，往往也會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降的情形，而前期物業(yè)管理是在沒有成立業(yè)主委員會(huì)之前的一種物業(yè)服務(wù)，這種情況產(chǎn)生就缺少了像業(yè)主委員會(huì)這種組織在業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通。如此惡性循環(huán)，勢(shì)必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個(gè)市場(chǎng)更加混亂。

三、物業(yè)管理制度立法完善。

鑒于現(xiàn)在物業(yè)管理制度、市場(chǎng)、法制等方面存在的問題，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化，及業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題，筆者認(rèn)為：第一，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二，各個(gè)具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論。盡量做到與上位法的統(tǒng)一；第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理制度，相關(guān)部門應(yīng)出具基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以作為服務(wù)質(zhì)量的參考。

（共計(jì)：3183字）

第五篇：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、保護(hù)公共資產(chǎn)完好，資產(chǎn)數(shù)量確保100%，完好率90%；

2、保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，日常維修合格率和及時(shí)率達(dá)到98%；返修率2%以下；

3、所轄區(qū)域的安全：不發(fā)生重大治安刑事案件，不發(fā)生火災(zāi)；員工及住戶安全知識(shí)普及率達(dá)100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

4.1 建立質(zhì)量管理體系和管理制度。

4.2 有完善的物業(yè)管理方案，并按規(guī)范簽訂物業(yè)管理合同。

4.3 管理企業(yè)在區(qū)小內(nèi)管理中建立本企業(yè)的形象識(shí)別系統(tǒng):服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)等），乙方在實(shí)施前須征得甲方同意，方可實(shí)施，否則甲方有權(quán)提出更改要求和建議。

4.4 小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)熱線”，公示服務(wù)聯(lián)系電話。

4.5 適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)；并公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。

4.6 采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶做有效溝通：每年有效投訴處理率100%；每年進(jìn)行一次滿意度測(cè)評(píng)；有效樣本覆蓋率大于50%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。

4.7 建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

4.8 適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動(dòng)。

4.9 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。

5、房屋管理

5.1 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和合同約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

5.2 房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料強(qiáng)面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

5.3 對(duì)小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并堅(jiān)決制止其違規(guī)行為，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

5.4 房屋裝修符合規(guī)定，包括有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止報(bào)告。

5.5 主出入口設(shè)計(jì)建筑、道路平面分布圖。區(qū)內(nèi)各路口、棟、科室及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

6、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

6.1 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無事故隱患；應(yīng)有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

6.2 實(shí)行24小時(shí)保修值班制度，急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；回訪率90%以上。

6.3 水、電、空調(diào)、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

6.4 道路、停車場(chǎng)平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。

6.5 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時(shí)間開關(guān)。

6.6 確保維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在公共場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

6.7 對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

6.8 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。

6.9 確保各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔、主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。

6.10 在各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人生安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

6.11 停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶；設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)的按規(guī)定時(shí)間啟用。

7、公共持續(xù)維護(hù)

7.1 出入口24小時(shí)值班，其中7：00——21：00立崗值班。

7.2 對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每兩小時(shí)巡查一次。

7.3 中央監(jiān)控室24小時(shí)實(shí)施監(jiān)控。

7.4 應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

7.5 進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動(dòng)車）。

7.6 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤問、登記管理，為訪客指引行走路徑。

7.7 火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

8、保潔服務(wù)

8.1 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔（不少于以下頻次）

8.1.1 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道

（1）公共綠地

1次/天

清掃

（2）硬化地面

2次/天

清掃

（3）主次干道

2次/天

清掃

（4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品

1次/周擦拭

（5）水池、溝、渠、沙井

2次/周清理

8.1.2 房屋內(nèi)公共部位

（1）多層樓內(nèi)通道、樓梯

1次/天

拖掃

（2）高層電梯廳（白天）

2次/天

拖掃

（3）高層消防通道

1次/周拖擦

（4）共用活動(dòng)場(chǎng)所

2次/天

清掃

（5）樓道玻璃窗

1次/周擦拭

（6）大堂

石料地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個(gè)月

打蠟

地磚地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個(gè)月

清洗

（7）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過道門等公共設(shè)施

1次/3天

全面擦拭

（8）公共衛(wèi)生間

1次/5小時(shí)

全面清潔

（9）電梯內(nèi)

2天/次

全面清潔（根據(jù)電梯裝飾用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù)）

（10）及時(shí)清掃積水等。清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味；外觀整潔、明亮，并進(jìn)行保潔巡查；無亂懸掛、亂丟棄、亂貼亂畫現(xiàn)象。

8.2 垃圾的處理與收集

8.2.1 根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋并進(jìn)行垃圾分類收集；

8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象；

8.2.3 垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生；

8.2.4 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持清凈。

8.3 排水、排污管道暢通

8.3.1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年

全面疏通

8.3.2雨、污水井

1次/月

檢查（并視情況及時(shí)清掏）

8.3.3化糞池

1次/月

檢查1-2次/年

清掏

8.4 二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥、確保水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上銷，水箱口、污水管口安裝防蟲紗網(wǎng)、定期巡查；

8.5禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物的飼養(yǎng)受到嚴(yán)格管制

8.5.1禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

8.5.2飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理

8.6建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對(duì)各燈病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

9、綠化養(yǎng)護(hù)管理

9.1綠化管理與養(yǎng)護(hù)要依據(jù)甲方原景觀設(shè)計(jì)的精神，聘請(qǐng)專家專職負(fù)責(zé)綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，花草樹木的更換須經(jīng)甲方或景觀公司的認(rèn)可或指導(dǎo)。

9.2確保花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

9.3綠籬超過平齊線15公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜物，應(yīng)當(dāng)天清除修剪后的廢棄物。

9.4造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種生長情況，及時(shí)修剪整形，確保觀賞效果良好。

9.5根據(jù)季節(jié)氣候狀況，適時(shí)澆灌、施肥和松土，確保花草樹木長勢(shì)良好。

9.6適時(shí)組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲害。

9.7綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化球球境。

小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)

關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司將根據(jù)實(shí)際管理的小區(qū)基礎(chǔ)條件和提供的管理服務(wù)項(xiàng)目，按照規(guī)范、透明、適當(dāng)?shù)脑瓌t，認(rèn)真測(cè)算、嚴(yán)格控制，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主。確保服務(wù)質(zhì)量。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為：

帶電梯住宅：1.60元/平方米/月

不帶電梯住宅：1.10元/平方米/月

倉房及車庫：0.60元/平方米/月 商業(yè)物業(yè)：1.10元/平方米/月