第一篇：前期物業管理服務工作方案

1、準備工作

與銷售部門銜接好小區管理方面的交叉性工作(銷售情況和管理情況等工作)1.1招投標工作

1.1.1與項目高管對接

1.1.2項目考察（類似項目）1.1.3市場調研

1.1.4進行項目管理（承接前）單體、整體方案的綜合預算與評估 1.1.5商務標書制作 1.1.6技術標書制作

1.1.7再次與項目高管對接 1.1.8參與項目招投標工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物業公司籌備工作辦公室

1.2.2配合開發商做好與物業工作相關的常規工作和日常工作（與銷售銜接性工作等）

1.2.3進行物業管理服務工作市場調研工作

1.2.4擬訂物業管理服務單項和整體項目綜合費用的測算 1.2.5擬訂物業管理服務行業協會和兄弟單位拜訪工作方案 1.2.6擬訂物業管理服務組織架構設計工作

1.2.7參與項目總體規劃、單體設計審查、提交物業各功能房需求 1.2.8協助完成物業公司的注冊 1.2.9開始物業公司建章立制工作 1.2.10開始物業小區整體CI設計 1.2.11開始策劃網站建設

1.2.12開始策劃編寫物業商業租（鋪）戶招商資料

1.2.13繼續進行市場調研（物業公司組建、機構設置、人員招聘、培訓、管理方案、招商與運營等）

1.2.14編寫物業管理服務方案，協助開發商擬定銷售合同所需附件，如關于物業管理事項的約定、業主臨時公約、公共管理制度等。

1.2.15擬定裝修協議、保潔協議、綠化協議、房屋（空置房）托管協議 1.2.16選拔、培養、招聘與培訓主要專業人員 1.2.17選拔、培養、招聘與培訓服務骨干人員 1.2.18選拔、培養、招聘與培訓一般人員

1.3課程設計（進行物業公司各崗位集中培訓的編制工作）

1.3.1管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識（如物業管理、公共關系等）、財務知識、法律知識（要非常精通行業法律法規，熟悉必要的法律知識），1.3.2專業技能方面。物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區服務和社區文化 1.3.3人際交往技能 1.3.4服務態度

1.3.5不定期對秩序維護員的實施培訓，主要從“業務知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓著手。更是加強其服務意識方面的培養，把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則，把轄區內的公共秩序服務工作做得更細、更好。

1.3.6完成物業管理服務各級崗位人員招聘與培訓工作

1.3.7主要內容有物業管理基本知識、相關法律法規和本項目物業管理服務方案主要內容、公約和規約的關鍵條款。

2、物業的接管驗收前工作（規劃設計和建設）

2.1成立前期介入小組

2.2參與物業的規劃設計和建設 2.3會審圖紙

2.4參與小區物業設施設備安裝調試 2.5編制物業管理方案

2.6進行物業小區單體、整體CI設計

2.7進行物業獨立辦公用房和功能性用房的CI設計 2.8進行物業獨立辦公用房和功能性用房的裝修設計

2.9策劃和擬定《物業接管驗收工作組》成立大吉慶典儀式活動方案 2.10成立物業的接管驗收小組 2.11編制驗收計劃

2.12組織全員進行《驗收計劃》和工作流程等科目的集中培訓和學習2.13集中培訓和學習建設部《房屋接管驗收標標準》 2.14進行物業的接管驗收工作責任制

3、預驗收（按專業分工進行）

3.1查出不符合標準的項目，遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位，3.2并要求限期整改完成 3.3樓宇本體的接管驗收

3.3.1對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內容進行專門檢驗 3.3.2逐套檢驗項目包括（10多個方面）3.3.3建筑結構、3.3.4地面、3.3.5墻面、3.3.6防水、3.3.7室內電氣安裝 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填寫《檢驗結果表》

3.4驗收組長負責落實“兩會”、“一報告”’制度：

3.5每日早上上班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作任務分工會議，實行物業的接管驗收工作責任制；

3.6每日下午下班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作階段性小結會議，進行問題分類、匯總，分析解決問題的方法或建議；

3.7驗收組長次日早上遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套設施設備的接管驗收 3.9正式驗收（按專業分工進行）

3.10正式驗收是在預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，而進行的正式驗收

3.10.1“一符合”是圖紙與設備規格型號、數量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合 3.10.3“三符合”是設備包括設備連接的整個系統的技術性能與設計的功能符合

3.10.4“一完整”是圖紙資料完整，如產權資料、技術資料、竣工驗收證明書及3.11設備設施檢驗合格證書等。3.12進行正式驗收儀式

3.13加強小區鑰匙領、借用管理

4、檔案管理

4.1建立健全物業小區（業主）檔案管理制度 4.1.1建立健全檔案管理系統 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 4.1.4落實保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物業小區（業主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系統 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 5.1.4落實保密制度

6、小區樣板房的裝修與管理工作 6.1定期或不定期指定專人對小區空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

6.2指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行通風 6.3指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

5、前期物業小區環境衛生保潔

5.1物業清潔的開荒工作；

5.1.1安排專人全程監管清潔公司的開荒工作 5.1.2對物業內外建筑垃圾的清理； 5.1.3對玻璃、5.1.4地面、5.1.5墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；

5.1.6對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、5.1.7辦公房以及設施的清掃

6、業主入伙

6.1編制業主入伙工作計劃 6.2成立業主入伙工作領導小組 6.3進行業主入伙工作責任制

6.4組織全員進行《業主入伙工作計劃》集中培訓和學習6.5集中培訓和學習《業主入伙工作計劃》工作流程 6.6策劃和編制業主入伙邀請書樣式

6.7策劃和擬定《業主入伙》大吉慶典儀式活動方案

6.8依據購房合同以有相關法律文件，如《房屋竣工驗收備案回執》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》公共設施設備移交清單等文件，認真準備業主入伙資料文件并由組長負責相關的培訓和指導工作

6.9組建引導組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關組織 6.10清楚說明入伙的條件

6.11指定專業資深人員做好業主入伙期間的答疑釋惑工作

6.12要求客服人員（全體物業工作者）顧大局，塑形象，增強服務意識，提高服務水平

6.13發出業主入伙邀請書

6.13.1依據購房合同以有相關法律文件，集中統一辦理業主入伙手續 6.13.2由接待人員核對身份后，在《業主簽到表》簽到

6.13.3辦理入伙手續簽署的相關文件，如：《業主管理規約》、《前期物業管理協議》、《防火責任書》、《業戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協議》等。

6.13.4房屋驗收交接時，物業管理公司組織專業人員與業主共同對住宅室內水電、門窗、墻壁、地面等項目進行查驗交接，雙方逐項查驗，逐項登記，如發現問題記錄下來，存檔管理，督促相關部門限期整改；如經查驗無問題，與業主確認水、電、氣表底度，并在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙。

6.13.5處理好三者關系，物業管理公司起著一種協調和信息傳遞作用。尤其對業主反映的問題，如房屋質量問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進，誰回復”的原則，及時快捷地將業主反應的問題傳遞給相關部門，積極協調各方妥善解決，在最短的時間解決業主反映的問題。

7、小區空置房和托管房管理

7.1建立完善小區空置房和托管房管理制度

7.2建立小區業主入住情況、空置房情況和托管房情況及代租（售）房（含長短期借親戚和朋友住房）情況等動態情況的信息收集和管理，并建立小區房產動態情況一覽表（懸掛在物業辦公室醒目位置，便于及時掌握小區房產動態情況，和時時更新）

7.4擬定小區空置房和托管房管理協議

7.5物業與當事人簽訂小區空置房和托管房管理協議

7.6物業簽訂小區空置房和托管房管理協議，履行質價服務

7.7定期或不定期指定專人對小區空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

7.8指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行通風 7.9指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

7.10定期向業主通報空置房和托管房管理情況（需要征詢業主實施）

8、搬遷管理

8.1編制業主搬遷工作計劃 8.2成立業主搬遷工作領導小組 8.3進行業主搬遷工作責任制

8.4組織全員進行《業主搬遷工作計劃》集中培訓和學習8.5集中培訓和學習《業主搬遷工作計劃》工作流程 8.6入伙現場要營造出喜慶的氛圍 8.7車輛/行人進出有序

8.8服務人員著裝整齊、熱情、禮貌大方

8.9入伙期間采用“一條龍”服務模式進行，發展商、施工單位、公共事業部門、物業公司聯合現場辦公 8.10小區大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區； 8.11物品持《物品放行條》放出

8.12加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。8.13在遇到特殊緊急情況時，住用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失

8.14是要充分利用好已有的安全設施，如電子門禁、可視對講、監控攝像機等設備，減少失竊案件發生機率

8.15抓好小區進出車輛的管制和疏導，有利于維護小區交通秩序，避免車輛亂停亂放

8.16各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區交通壓力

8.17車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡

8.18建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索

8.19功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行

二次裝修管理監督工作

8.20成立業主二次裝修管理監督工作領導小組 8.21進行業主二次裝修管理監督工作責任制

8.22組織全員進行《業主二次裝修管理監督巡查方法》的集中培訓和學習8.23集中培訓和學習《業主二次裝修管理監督工作流程》

8.24根據相關法律法規制定“物業二次裝修管理規約”在業主入住、裝修前，8.25物業公司要履行告知義務，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如

裝修時間、裝修垃圾統堆放點、裝修人員和材料進出通道等），以便業主了解和執行并辦理相關裝修手續。8.26房屋裝修期的清潔工作

8.27選定二次裝修垃圾臨時堆放點，并設立醒目的導示牌

8.29裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規定的行為發現后要及時糾正，做好說服解釋工作

8.30在房屋裝修動工之前，需再次與業戶或裝修單位確認室內給排水支管、地面防水等均于正常狀態，方可發放《裝修許可證》。

8.31對裝修施工單位的資質審查，要求其提供資質證明文件、并復印存檔 8.32加強對裝修、施工人員的辦證和統一監督管理

8.33按照《物權法》的相關管理規定，對裝修施工單位和裝修業主收取二次裝修管理質量保證金

8.34按照《物權法》的相關管理規定，對裝修施工單位和裝修業主收取二次裝修垃圾清運費

8.35按照《小區消防安全工作管理規定》加強巡查，對裝修部位實施動態監督管理，并租配置相應數量的滅火器材，收取提供安全服務器材租金 8.36實施二次裝修《動火證》審批制度

8.37掌握業主裝修過程中的重點，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點，在業主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上，有違規意圖的業主，一天要巡檢4次以上，及時制止違規裝修現象。8.38在巡查裝修施工的過程中，重點要巡查水、電的安裝情況、業主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進行防水實驗，避免入住后給其它業主造成損失。8.39認真填寫《裝修巡查記錄》

8.40對違章裝修的要嚴厲制止，并使其控制在萌芽狀態，以便控制事態的擴展并向業主發《裝修違章整改通知書》，讓業主簽字確認，將復印件存放于檔案袋中，在處理違章裝修過程中，始終堅持以規服人，以理服人，以禮悅人的原則，以良好的態度和禮貌贏得業主對裝修監管工作的理解與支持。

9、常規（正常運營）管理

9.1設備、設施管理、維修和養護 9.2車輛交通管理

9.3小區公共秩序維護（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 綠化、環境衛生 9.5公共服務

9.6社區服務和社區文化

第二篇：前期物業管理服務合同

合同編號：_________

甲方（房地產開發企業或其委托的物業管理企業）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

乙方（購房人、業主）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在甲乙雙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》或《房屋租賃合同》的同時，就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條　概述

前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

第二條　物業基本狀況

1、本物業名稱：_________

2、乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：_________

3、乙方所購房屋基本情況：

（1）類型：_________

（2）座落位置：_________

（3）四至：_________

（4）建筑面積：_________平方米

第三條　共用部位及共用設施設備的定義

1、所謂共用部位是指，房屋主體承重結構部位（包括基礎、門內承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、抗震結構部位、走廊通道等。

2、共用設施設備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條　甲方的物業管理職責

1、甲方應當根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《物業使用守則》并書面告知乙方

2、甲方應當建立健全本物業的物業管理檔案資料；

3、物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

4、不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；

5、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

6、自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

第五條　乙方的監督與保證

1、有權參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2、有權監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

4、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；

5、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》等造成的損失、損害承擔民事責任。

6、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

第六條　甲方對共用設備的管理

1、設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2、專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。

3、設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。

4、小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。

5、電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。

6、電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。

7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。

第七條　甲方對共用設施的管理

1、小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。

2、公共照明設施設備齊全，運行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險部位標志明顯，有防范措施。

第八條　甲方對綠化及養護的管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2、綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

第九條　甲方對環境衛生的管理

1、由甲方組織清潔隊伍對小區內公共環境衛生及樓層公共部位衛生進行保潔；

2、公共部位清潔設施擺放整潔，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施，垃圾日產日清；

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好；

4、雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水；

5、小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序；

6、小區內無違章臨時建筑；

7、小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象；

8、定期消殺“四害”。

第十條　甲方應采取的保安措施

1、協助公安部門維護本物業區域內的治安和公共秩序，為小區業主（住戶）創造一個安全、有序的生活、工作環境；

2、小區內實行24小時值班巡邏制度，杜絕因管理責任造成的重大刑事案件；

3、值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實；

4、甲方應禁止散發廣告、推銷產品和無身份證明等人員進入小區，對因管理責任造成的事故和損失應當負責。

第十一條　交通秩序與車輛停放

1、甲方應對車輛進出實行驗證、登記制度；

2、乙方的車輛需按規定線路行駛，進場后需按指定位置停放；

3、甲方派出的巡邏協防隊員負責疏通和維護區內交通秩序；

4、甲方應禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區；

4、協助維護公共秩序

（1）小區24小時值勤。

（2）對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

（3）車輛停放有序。

（4）對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

5、保潔服務

（1）小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

（2）小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

（3）區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

6、綠化養護管理

（1）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

（2）定期清除綠地雜草、雜物。

（3）預防花草、樹木病蟲害。

第十四條　費用標準

自乙方辦理入住手續當月起，物業管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用）由乙方按下述標準向甲方委托的物業管理企業交納。

1、乙方交納費用時間：從開發公司通知的業主入住之日起，開始向甲方繳納管理費。

2、管理費標準：

住宅：_________元/㎡/月；

商場（商鋪）：_________元/㎡/月；

辦公寫字樓：_________元/㎡/月；

其它：_________。

3、乙方出租物業的，需到甲方登記備案，否則物業管理服務費用仍由乙方交納；

4、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用；

5、物業管理服務費用標準按照市物價部門的有關規定調整；

6、交納費用時間：每月_________日前交付。

第十五條　其他有償服務費用

車位使用管理服務費用及其它有償服務費：按物價局審批標準或者雙方協商標準執行。

第十六條　收支的公布

甲方委托的物業管理企業每半年向業主、使用人公布_________次物業管理服務費收支情況，每年_________月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。

第十七條　代收代繳收費服務

受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。

第十八條　保險

1、房屋共用部位、共用設施設備的保險由甲方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤；

2、乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理；

3、_________。

第十九條　突發事件的處理

為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第二十條　違約責任

1、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

2、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

3、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

4、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天_________交納違約金，或_________；

第二十一條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十二條　通知

1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

第二十三條　合同的變更

本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內（書面通知發出_________天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

第二十四條　合同的轉讓

除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十五條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第二十六條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭（不論曾否宣戰）、**、罷工，政府行為或法律規定等。

第二十七條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十八條　補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十九條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________

開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________

賬號：_________ 賬號：_________

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第三篇：前期物業管理服務合同文檔

前期物業管理服務合同

本合同當事人

委托方東方臵地房地產實業有限公司（以下簡稱甲方）：

受托方南 京 萬 科 臵 業 有 限 公 司（以下簡稱乙方）：

根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方將東方熙龍山院（物業

名稱）委托給乙方實行物業管理。

第一章物業基本情況

物業基本情況:

物業名稱東方熙龍山院；

物業類型 獨棟，聯排；

座落位臵 南京浦口區；

四至_西至海院路，東至花卉大道，北至沿山大道，南至規劃道路_；

建筑面積304805.58平米；

容積率：1.0；

綠地率：40%；

物業管理用房面積： 6731平方米

第二章權利與義務

一、甲方的權利義務

1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2.監督乙方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議；

3.遵守本物業的物業管理制度和《物業使用守則》；

4.依據本協議向乙方交納物業管理費用；

5.裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協議》；

6.不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝

修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知乙方，并在約定的期限內恢

復原狀，造成損失的，給予賠償；

7.轉讓房屋時，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協協義；

8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》等造成的損失、損害承擔民事責任；

9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

二、乙方的權利義務

1.對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《物業使用守則》并書面告知甲方；

3.建立健全本物業的物業管理檔案資料；

4.制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》的行為；

5.物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

6.依據本協議向甲方收取物業管理費用；

7.編制物業管理服務及財務計劃；

8.每_____3____月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方，并與甲方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；

10.不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；

11.向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

12.自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認；

第三章物業管理服務內容

一、房屋共用部位的維護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、環境衛生

1._____綠化帶、花草盆：無垃圾、無臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆側面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。__________

2.__所管區域道路和地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。__

3.__垃圾房 無堆積垃圾。垃圾做到日產日清。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、四周無散放垃圾?？勺鰪U品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味，經常噴灑藥水，防止發生蟲害。___

四、保安

1.內容

（1）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

（2）統一著裝上崗，儀容嚴整，精神飽滿；堅守崗位，服從指揮；文明服務，禮貌待人；認真做好記錄。

（3）熟悉本崗位任務和工作要求，嚴格遵守紀律，按規定交接班，不遲到早退。

2.責任

（1）有效制止轄區內各種違反消防、裝修、衛生、綠化等管理規定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現象。

（2）掌握火警、匪警發生時的應急措施及普通救護常識。上崗時要認真檢查設備設施，保安防火、防盜、防搶劫發生緊急事態時，采取應急處理措施，萬一發生火警或匪警等情況，必須以最快的速度到達現場，不允許以任何借口推脫。

（3）學習治安法規，刻苦訓練，有一定搏擊、對抗素質，對違反治安條例的人和事及時有效制止。

五、交通秩序與車輛停放

內容

（1）維護物業管理區域內正常的工作和生活秩序

（2）車輛擺放整齊有序

見附件：《房屋裝飾裝修管理協議》

第四章物業管理服務質量

一、房屋外觀：

1.按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

2.每年 3 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會（業主大會）的決定組織維修。

二、設備運行：

1._設施設備運行、巡查、維修、保養等記錄準確、完整，并按國家規定辦理年檢手續，保證其性能符合國家相關標準。

2.設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1._對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、維修、保養記錄完整準確。

2._每 3 日 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業主委員會協商安排專項維修。

3.屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會(業主大會)的決定，組織維修或者更新改造。

四、環境衛生：

1.保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。2.根據物業情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。

五、綠化：

1.___綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現象。____

2.花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應在植樹季節及時補栽，無黃土裸露。綠地植物存活率 98%。

3.綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好

六、交通秩序與車輛停放：

1.__物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。物業區域內危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。

2._物業區域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內配置道閘和監視系統，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。

七、保安；

1.__根據物業特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鐘內趕到現場，并采取相應措施。__

2._物業區域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設立崗，并有詳細交接班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統聯系業主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。

八、消防：

1.消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。

2.有火、水、警應急預案，每年應組織不少于 1 次的應急預案演習。

第五章物業管理服務費用

第一條 一般費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

一、甲方交納費用時間：＿＿＿＿＿每年的一月一號＿＿＿＿＿＿＿；

二、住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1.5＿＿＿＿＿元；

三、非住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1＿＿＿＿元；

四、因甲方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米＿0.8＿元；

五、甲方出租物業的，物業管理服務費用由甲方交納；

六、甲方出售物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用；

七、物業管理服務費用標準按＿＿物業管理合同管理費繳納標準＿＿調整；

第三條代收代繳收費服務

受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。

第四條維修基金的管理與使用

一、維修基金的使用由甲方提出使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

二、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按甲方占有的房屋建筑面積比例續籌。

三、甲方出售轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第六章違約責任

一、乙方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

二、甲方違反協議，使乙方未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

三、乙方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

四、甲方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天＿＿＿10元＿＿交納違約金；

五、其它

第一條

為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第二條

在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第三條

本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第四條

本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向＿＿南京浦口區＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第五條

本協議正本連同附件共＿＿6＿＿頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

第六條

在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送＿南京房管局＿（物業管理行政主管部門）備案。

第七條

本協議自簽字之日起生效。

甲方簽章：＿＿＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿

代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

第四篇：淺析《前期物業管理服務合同》

山東豪才律師事務所房地產類

淺析《前期物業管理服務合同》山東豪才律師事務所于德華1

淺析《前期物業管理服務合同》

內容摘要：物業管理在我國，是跟隨著房地產行業的興起而產生的新興行業務，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。隨著經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業管理的要求也會越來越高。物業管理的發展必須與人民群眾日益增長的物質文化需求相適應。實踐證明，物業業主的自治管理以及受托物業管理機構的專業管理有助于建立多層建筑和住宅小區物業所有人之間的和諧秩序。但與此同時，這一新興產業因我國的房地產行業的現狀和法律的構架，以及這一新興產業的良莠不齊，導致現實生活中矛盾糾紛不斷，前期物業管理更是處于比較混亂的狀態，本文主要是講述因《前期物業管理服務合同》產生糾紛需要解決的問題。

關鍵詞：前期物業管理主體法律關系司法實踐中法律責任.一、前期物業管理的概念、法律關系的主體。

因《前期物業管理服務合同》產生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業管理服務合同》的實質與合同的當事人。前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業，進行物業管理。

根據相關的法律、法規的規定，《前期物業管理服務合同》的主體是：建設單位與物業公司。但是實踐過程中，建設單位所聘用的物業公司與每個業主也會簽訂一個《前期物業管理服務合同》，那么就會存在一個問題，在物業公司與與業主簽訂的前期物業服務管理合同的主體是什么？是物業公司受建設單位的委托與業主簽訂的合同，還是物業公司作為主體與業主簽訂的另一獨立的合同？有一種觀點是認為，物業公司與建設單位簽訂的“《前期物業管理服務合同》”是委托合同，物業公司與業主簽訂的“《前期物業管理服務合同》”是受建設單位的委托簽訂的，主體應該是建設單位與業主。但是筆者認為，建設單位與物業公司簽訂的《前期物業管理服務合同》與物業公司與業主簽訂的《前期物業管理服務合同》是兩個獨立的法律關系。建設單位與物業公司之間不是委托關系，而是聘用關

系。

因為建設單位與物業公司簽訂的“《前期物業管理服務合同》”，是建設單位根據相關的法規、規章行使在業主委員大會未成立之前選聘物業公司的權利。對物業服務方面的約定也只是要求物業公司要達到的服務標準的限制，實質是一個聘用合同并不是委托關系。因為根據《合同法》的規定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。而建設單位與物業公司簽訂的《前期物業管理服務合同》處理的是業主的事務而不是建設單位的事務，不符合合同法中關于委托合同的規定，因此不是委托關系，而是聘用的關系，而物業公司與業主簽訂的前期物業服務合同不是物業公司受建設單位的委托而簽訂，其主體就是物業公司與業主。

二、《前期物業管理服務合同》產生糾紛，業主維權主要存在的問題。

當前出現物業管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展，致使物業管理市場不規范，物業管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。

現在業主維權主要存在以下幾種誤區：

A、業主常?；煜ㄔO單位與物業公司之間的法律關系。

1、物業公司的設立的方式使業主混淆了《前期物業管理服務合同》的主體。

2003年9月1日國務院頒布的《物業管理條例》中約定了住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。前期物業管理公司，是在業主委員會成立之前，主要由建設單位進行招投標選聘，而且現實中，建設單位往往是自己成立物業公司，對自己的小區進行管理，不進行招投標，致使業主往往分不清真正的法律主體，以為物業公司是建設單位設立的，是同一法

人代表就是同一公司，會把對建設單位的矛盾轉嫁到物業公司的身上。比如：小區的配套設施不健全、遲延房屋權屬證書的辦理、房屋的質量暇疵等，以此拒絕交納物業服務費。

2、法律關系主體的混亂使業主混淆了《前期物業管理服務合同》的主體。

如本文關于《前期物業管理服務合同》主體的闡述，因為法律關系主體的不明確，導致業主認為物業公司是建設單位委托進行管理，其與物業公司簽訂的《前期物業管理服務合同》的主體應當是建設單位，多因為建設單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業費。

B、已經出臺的法規政策沒有涵蓋物業管理的全部內容，整體性、連續性、實踐性較差，可操作性不強、致使業主維權的法律法規依據錯誤。

現在業主與物業公司大部分的矛盾還是集中在物業管理費用收費的內容與服務上，但是現行的法律、法規、政策之間就前期物業管理收費問題存在矛盾。根據國務院《物業管理條例》的規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

根據這條的規定，在沒有其它約定的情況下，業主從房屋交付之日開始交納物業服務費，沒有交付之前由建設單位承擔。但是，山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區物業管理辦法》規定：住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。此條規定明顯的與國務院《物業管理條例》相抵觸，雖然，根據憲法的相關規定，國務院的《物業管理條例》是上位法，當下位法與上位法相抵觸時，以上位法為準。但是，大多數的業主只關注與自己有利的規定，忽略了憲法的有關規定，以此為理由拒不交納物業管理費。這兩種是現在普遍存在的兩種錯誤的理解。

根據《前期物業管理服務合同》，業主能夠追究物業公司責任的應該是主要是服務的質量、內容是否與合同約定的一

致?，F在大部分的業主在拒絕交納物業管理費的主要原因還是物業公司的服務質量達不到合同的約定。但是，在司法實踐中這一理由存在舉證難的現象。因為物業服務是長期的、連續性的行為，可能物業公司的確在服務的過程中存在達不到與《前期物業管理服務合同》約定的服務標準的行為，但是，這個證據即使固定下來也只能證明物業公司在短期內的確存在違約的行為，不能證明在整個物業管理服務期間這一違約事實一直存在。比如，司法實踐中有的業主在維權的訴訟過程中提供物業公司服務不到位的照片或者錄像，像衛生打掃的不干凈，綠地沒有很好的維護等，但是往往司法機關不會采納，因為這些行為只是暫時的、短暫的行為，有可能存在剛將這些景象固定下來之后，物業就將衛生打掃了，綠地也維護了。

三、物業公司的困境。

本文以上的觀點，反映現在的物業公司存在一種現象，就是物業費收取困難。正是因為業主對《前期物業管理服務合同》的各種法律關系、主體的錯誤理解及現在維權的困難性，業主往往以拒絕交納物業管理費消極對待。而物業公司收取不上物業費就沒有辦法支撐公司的運轉，往往也會出現物業服務質量的下降的情形，而前期物業管理是在沒有成立業主委員會之前的一種物業服務，這種情況產生就缺少了像業主委員會這種組織在業主與物業公司之間進行溝通。如此惡性循環，勢必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個市場更加混亂。

三、物業管理制度立法完善。

鑒于現在物業管理制度、市場、法制等方面存在的問題，業主與物業公司矛盾的激化，及業主在維權過程中存在的問題，筆者認為：第一，加強《物業管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權的省市可以結合本地區實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論。盡量做到與上位法的統一；第三，加強對物業公司的管理制度，相關部門應出具基本的服務標準，可以作為服務質量的參考。

（共計：3183字）

第五篇：前期物業管理服務質量標準

前期物業管理服務質量標準

1、保護公共資產完好，資產數量確保100%，完好率90%；

2、保證設備設施正常運轉，日常維修合格率和及時率達到98%；返修率2%以下；

3、所轄區域的安全：不發生重大治安刑事案件，不發生火災；員工及住戶安全知識普及率達100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

4.1 建立質量管理體系和管理制度。

4.2 有完善的物業管理方案，并按規范簽訂物業管理合同。

4.3 管理企業在區小內管理中建立本企業的形象識別系統:服務理念、行為規范（專業著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務等），乙方在實施前須征得甲方同意，方可實施，否則甲方有權提出更改要求和建議。

4.4 小區應設置“服務熱線”，公示服務聯系電話。

4.5 適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務；并公示服務項目及收費價目。

4.6 采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與50%以上業戶做有效溝通：每年有效投訴處理率100%；每年進行一次滿意度測評；有效樣本覆蓋率大于50%，并對薄弱環節持續改進。

4.7 建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。

4.8 適應業主需求，組織、配合開展社區文化活動。

4.9 建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理費的收支狀況。

5、房屋管理

5.1 按有關法規政策規定和合同約定對房屋及配套設施進行管理服務。

5.2 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料強面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

5.3 對小區內違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現象及時勸告、阻止、報告并堅決制止其違規行為，并協助有關部門依法處理。

5.4 房屋裝修符合規定，包括有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料，有日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸止報告。

5.5 主出入口設計建筑、道路平面分布圖。區內各路口、棟、科室及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

6、設施設備維修養護

6.1 共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患；應有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

6.2 實行24小時保修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場；回訪率90%以上。

6.3 水、電、空調、電梯、消防、監控等設備運行人員技能熟練；嚴格執行操作規程；定期進行消防演習，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

6.4 道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。

6.5 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上，按規定時間開關。

6.6 確保維修養護制度健全并在公共場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

6.7 對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。

6.8 辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。

6.9 確保各設備房衛生、整潔、主要設施設備標識清楚齊全。

6.10 在各設備房及公共場所、場地、危及人生安全隱患處有明顯標志和防范措施。

6.11 停水、停電在接到相關部門通知后，按規定時間提前通知用戶；設有備用應急發電機的按規定時間啟用。

7、公共持續維護

7.1 出入口24小時值班，其中7：00——21：00立崗值班。

7.2 對小區重點部位每兩小時巡查一次。

7.3 中央監控室24小時實施監控。

7.4 應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。

7.5 進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

7.6 對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理，對可疑人員進行盤問、登記管理，為訪客指引行走路徑。

7.7 火災、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。

8、保潔服務

8.1 小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔（不少于以下頻次）

8.1.1 小區公共場所、公共綠地、主次干道

（1）公共綠地

1次/天

清掃

（2）硬化地面

2次/天

清掃

（3）主次干道

2次/天

清掃

（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品

1次/周擦拭

（5）水池、溝、渠、沙井

2次/周清理

8.1.2 房屋內公共部位

（1）多層樓內通道、樓梯

1次/天

拖掃

（2）高層電梯廳（白天）

2次/天

拖掃

（3）高層消防通道

1次/周拖擦

（4）共用活動場所

2次/天

清掃

（5）樓道玻璃窗

1次/周擦拭

（6）大堂

石料地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

打蠟

地磚地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

清洗

（7）室內信報箱、消防栓、過道門等公共設施

1次/3天

全面擦拭

（8）公共衛生間

1次/5小時

全面清潔

（9）電梯內

2天/次

全面清潔（根據電梯裝飾用材情況進行必要的定期養護）

（10）及時清掃積水等。清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味；外觀整潔、明亮，并進行保潔巡查；無亂懸掛、亂丟棄、亂貼亂畫現象。

8.2 垃圾的處理與收集

8.2.1 根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋并進行垃圾分類收集；

8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象；

8.2.3 垃圾中轉站每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生；

8.2.4 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持清凈。

8.3 排水、排污管道暢通

8.3.1區內公共雨、污水管道 1次/年

全面疏通

8.3.2雨、污水井

1次/月

檢查（并視情況及時清掏）

8.3.3化糞池

1次/月

檢查1-2次/年

清掏

8.4 二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥、確保水質符合衛生要求，水箱加蓋上銷，水箱口、污水管口安裝防蟲紗網、定期巡查；

8.5禁止飼養家禽、家畜，寵物的飼養受到嚴格管制

8.5.1禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。

8.5.2飼養寵物必須符合相關規定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理

8.6建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各燈病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

9、綠化養護管理

9.1綠化管理與養護要依據甲方原景觀設計的精神，聘請專家專職負責綠化的養護與管理，花草樹木的更換須經甲方或景觀公司的認可或指導。

9.2確?；ú輼淠緹o枯死，發現死樹應在一周內清除，并適時補種。

9.3綠籬超過平齊線15公分時應進行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜物，應當天清除修剪后的廢棄物。

9.4造型樹木應根據樹木品種生長情況，及時修剪整形，確保觀賞效果良好。

9.5根據季節氣候狀況，適時澆灌、施肥和松土，確?；ú輼淠鹃L勢良好。

9.6適時組織防風暴，預防病蟲害。

9.7綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠化球球境。

小區的物業管理費收費

關于收費標準，物業管理公司將根據實際管理的小區基礎條件和提供的管理服務項目，按照規范、透明、適當的原則，認真測算、嚴格控制，取之于業主，用之于業主。確保服務質量。收費標準暫定為：

帶電梯住宅：1.60元/平方米/月

不帶電梯住宅：1.10元/平方米/月

倉房及車庫：0.60元/平方米/月 商業物業：1.10元/平方米/月