第一篇：鄭州市城中村改造主要工作流程

鄭州市城中村改造主要工作流程

（暫定）

一、城中村改造項目申報

二、區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦

三、區(qū)政府組織招商、選商

四、規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作

五、區(qū)政府組織實施拆遷

六、市政府批準列入市城中村改造計劃

七、國土部門組織土地征收報批

八、編制改造方案上報市政府審批

九、國土部門組織土地招拍掛

十、開發(fā)企業(yè)辦理開工建設(shè)各項手續(xù)、市區(qū)各部門落實相關(guān)優(yōu)惠政策

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

鄭州市城中村改造工作流程詳細說明

第一步：城中村改造項目申報

（一）改造條件成熟的村（組），以文件形式向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、區(qū)人民政府逐級申請進行城中村改造。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對該村的基本情況進行調(diào)查，會同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經(jīng)村民（股東）大會或代表大會通過。

（二）申報、審批城中村改造應(yīng)提供的資料。1.經(jīng)屬地公安派出所或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處審定的村民詳細統(tǒng)計資料；

2.村（組）范圍內(nèi)土地總量和現(xiàn)有建、構(gòu)筑物情況統(tǒng)計資料；

3.經(jīng)村名（股東）大會或代表大會討論通過的村（組）的改造初步方案等資料。改造方案中應(yīng)包括村（組）改造的基本設(shè)想、拆遷補償安置方案、基本經(jīng)濟分析；

4.村民（股東）大會或代表大會做出的對本村、組進行改造的決議。

第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦 區(qū)人民政府組織對村（組）基本情況進行調(diào)查，會同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經(jīng)村民

大會形成決議。區(qū)更新辦將完善的資料提交市村改辦，經(jīng)主任會議研究通過后，報市規(guī)劃局準備編制控制性詳細規(guī)劃。

第三步：區(qū)政府組織招商、選商

1.二七區(qū)城中村改造項目，其開發(fā)企業(yè)的準入，都必須由區(qū)“城鄉(xiāng)更新項目開發(fā)企業(yè)準入評審小組”擇優(yōu)確定，任何單位和個人都無權(quán)擅自確定開發(fā)企業(yè)。評審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財政、投資促進、規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保、房管、審計、紀檢、監(jiān)察等部門及項目所在辦事處、指揮部和有關(guān)專家組成。

2.擬參與城中村改造項目的開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)向城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導小組辦公室報名登記，并提交以下資料：

（1）申報意向書；

（2）承諾書（系指質(zhì)量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項承諾，項目管理團隊及主要技術(shù)、管理人員承諾等）；

（3）法定代表人證書或法定代表人簽署的法人代表授權(quán)委托書；

（4）企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資金和業(yè)績證明，以及項目管理機構(gòu)人員的職稱證書；

（5）可行性論證分析報告；

（6）開發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設(shè)計圖紙及綜合說明書、房屋搬遷安置方式、項目實施進度方案、竣工驗收后的管理模式和違約責任。

3.領(lǐng)導小組辦公室組織有關(guān)部門和辦事處、村、社區(qū)代表組成考察小組對開發(fā)企業(yè)進行考察，撰寫考察報告。考察報告內(nèi)容包括項目簡介、開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)企業(yè)的資金實力、技術(shù)實力、經(jīng)營業(yè)績、當前經(jīng)營狀況、管理團隊水平等，項目的經(jīng)濟效益、市場預測、發(fā)展前景和綜合評價，以及市土地、建設(shè)、房管等部門對企業(yè)信譽、管理等方面的認定評價。

4.評審小組依據(jù)申報企業(yè)提交的資料和考察小組撰寫的考察報告，對申報企業(yè)進行綜合評價，擇優(yōu)確定開發(fā)企業(yè)。

5.領(lǐng)導小組辦公室起草準入開發(fā)企業(yè)的正式投資協(xié)議（合同）書，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書，交由委托的律師事務(wù)所審查且出具相關(guān)法律文書后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書，項目正式準入，并可開始辦理相關(guān)報批報建手續(xù)。第四步：規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作

（一）區(qū)土地局對地籍調(diào)查定界

（二）市規(guī)劃局縣區(qū)處編制城中村改造控制性詳細規(guī)劃 1.改造條件成熟的城中村，參與改造的單位、村委、辦事處要系統(tǒng)、實事求是收集資料。

2.城中村原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)以書面形式提出城中村改造控制性詳細規(guī)劃編制申請，上報區(qū)人民政府。

3.經(jīng)區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)城鄉(xiāng)更新辦審核同意后，上報市城中村改造工作領(lǐng)導小組辦公室。

4.經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導小組辦公室審核同意后，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關(guān)資料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。

5.由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對上報資料進行審核，并由其組織控制性詳細規(guī)劃的編制。

6.控規(guī)方案要先經(jīng)市局村鎮(zhèn)處和區(qū)規(guī)劃分局進行初審。7.待控規(guī)方案初審通過，并按照初審會議要求進行修改完善后，方可上市規(guī)劃局主管副局長主持的業(yè)務(wù)會。

8.待控規(guī)方案通過主管副局長業(yè)務(wù)會審核，并按照業(yè)務(wù)會議要求進行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長辦公會。

9.通過市規(guī)劃局局長辦公會議審核，并按照局長辦公會會議紀要進行修改完善后，由市規(guī)劃局邀請省內(nèi)外知名專家并組織召開專家評審會及聯(lián)審聯(lián)批會議。

10.經(jīng)專家評審會議審核通過后，并按照專家評審會議要求進行修改完善后，才可上市政府聯(lián)審聯(lián)批會議。

11.待市政府聯(lián)審聯(lián)批會議審核通過后，并按照市政府聯(lián)審聯(lián)批會會議紀要進行修改完善后，對控規(guī)最終成果進行公示。

12.待控規(guī)方案公示期滿，無重大問題后，方可請市政府對控規(guī)進行批復。

13.控規(guī)經(jīng)市政府批復后，市規(guī)劃局方可下達控規(guī)條件。

（三）編制修建性詳細規(guī)劃并報批

城中村改造修建性詳細規(guī)劃應(yīng)按照控規(guī)的要求，充分征得村民的意見，經(jīng)區(qū)規(guī)委會審查后，報區(qū)規(guī)劃分局審查（專家評審及局長辦公會）及報批。

第五步：區(qū)人民政府負責城中村拆遷，在約定期內(nèi)提供建設(shè)用地

（一）安置基數(shù)“1”的認定

鄭州市鄭政文【2009】326號文件規(guī)定鄭州市城中村改造安置開發(fā)比上限不得突破1:2，在改造方案上報市政府前需進行安置基數(shù)“1”的認定。（安置基數(shù)“1”的認定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測繪圖進行界定。公式：安置基數(shù)“1”=村民安置房面積+村集體經(jīng)濟用房安置面積+村集體辦公用房安置面積+村民集體住宅安置面積+周邊連片改造安置面積）

1.村民安置基數(shù)

3層以下合法住宅按以下標準認定：

村民宅基地面積134平方米以內(nèi)的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實審核，按拆l平方米還1平方米的標準給予安置。

村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標準給予安置；超出部分給予貨幣補償。

2.村(組)合法集體經(jīng)濟用房按以下標準認定： 村(組)集體經(jīng)濟用房建筑面積據(jù)實審核，村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆遷1平方米還1平方米的標

準給予安置，享受安置房建設(shè)的有關(guān)“安置開發(fā)比”政策和規(guī)費減，免政策；超出部分給予貨幣補償。

3.村集體辦公用房按拆1平方米還1平方米的標準給予安置。

4.村民集體住宅(小產(chǎn)權(quán))按拆1平方米還1平方米的標準給予安置。

5.周邊單位，如連片改造，原則上按1平方米還1平方米標準給予安置。

（二）根據(jù)鄭政文【2009】326號文件規(guī)定，在修建性詳細規(guī)劃批準前，嚴禁實施城中村拆遷，批準后，拆遷應(yīng)遵照以下原則：

1.城中村改造項目立項，需市委、市政府批復列入市城中村改造計劃。

2.控規(guī)批復。

3.修規(guī)批復，并確定安置區(qū)位置及相關(guān)戶型。4.信訪評估，各區(qū)人民政府在城中村改造拆遷前，應(yīng)認真做好信訪評估，消除不穩(wěn)定因素，保證城中村改造各環(huán)節(jié)健康、順利進行。

5.其他拆遷前工作，實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。城中村的拆遷補償安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補償標準,供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改

造的舊城區(qū)拆遷，應(yīng)按照《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例》辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補償安置方案。拆遷人、被拆遷人就拆遷補償安置標準達不成協(xié)議的,可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議,經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時,有爭議一方應(yīng)依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

第六步：市政府批準列入市城中村改造計劃

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，區(qū)更新辦向市村改辦上報列入計劃請示，市村改辦組織現(xiàn)場踏勘，并經(jīng)主任會議審查通過后，市村改辦上報市政府批準列入改造計劃。

第七步：國土部門組織土地征收報批

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，國土部門組織土地征收報批工作。

（一）09年以前，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，經(jīng)村民代表大會同意，區(qū)人民政府審核確認，由土地部門對土地進行地籍調(diào)查確權(quán)后，直接轉(zhuǎn)為國有。09年以后，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，必須履行征收報批程序。

（二）市國土局地籍處為城中村土地調(diào)查，測繪征收報批； 第八步：編制改造方案上報市政府審批

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準以及土地轉(zhuǎn)國有之后，區(qū)政府組織編制改造方案，并向市村改辦上報改

造方案，經(jīng)主任會議審查通過，并征得市直各相關(guān)部門同意后，市村改辦上報市政府批準

第九步：國土部門組織土地招拍掛

市區(qū)相關(guān)部門進行土地掛牌及配套政策手續(xù)辦理。需滿足以下條件前提下，方可進行土地招拍掛：

（一）控規(guī)批復

市規(guī)劃局下發(fā)設(shè)計條件，并對出讓土地進行測繪定界。

（二）土地轉(zhuǎn)性

（三）各改造擬出讓村組編制改造方案并報市政府批復。

（四）市規(guī)劃局下發(fā)出讓設(shè)計條件。

（五）市房管局下發(fā)設(shè)計前置條件。

（六）市國土局進行土地評估（保征土地）；對出讓土地涉及國有土地使用證辦理注銷。

（七）市土地交易中心制定出讓方案報市政府批復。

（八）土地掛牌公示

根據(jù)招標拍賣掛牌出讓宗地的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件，發(fā)布招標拍賣掛牌公告，組織招標拍賣掛牌出讓，確定受讓人。

（九）競得土地及成交確認

受讓人需按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限將出讓金總價款全額繳入市財政土地收入專戶。受讓人在按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)持土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)、完稅證明和《建設(shè)

用地規(guī)劃許可證》，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

（十）土地使用權(quán)交付

區(qū)人民政府按拆遷計劃完成出讓土地的拆遷，場地平整后，嚴格按照預定時限將土地使用權(quán)交付受讓人。

區(qū)人民政府必須按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》及其補充合同的約定，按時提供出讓土地。由于未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，區(qū)人民政府應(yīng)當按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的1‰向受讓人給付違約金。延期交付土地超過6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，區(qū)人民政府應(yīng)當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。

第十步：開發(fā)企業(yè)辦理開工建設(shè)各項手續(xù)、市區(qū)有關(guān)部門兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策

（一）建設(shè)安置房享受以下優(yōu)惠政策：

1.除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費和財政全供單位的事業(yè)性收費予以免收。

2.市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)性收費減半征收。

（二）規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房及所需用的土地享受以下優(yōu)惠政策：

１.所需用土地的土地使用權(quán)出讓金，除國家、省規(guī)定應(yīng)上繳財政的部分外，另提取5％廉租住房建設(shè)基金，其余

部分以市人民政府補貼方式撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造規(guī)定范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

2.建設(shè)安置房的規(guī)費減、免政策。

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

2011年5月

第二篇：鄭州市城中村改造規(guī)定

鄭州市人民政府

關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》的通知



鄭政〔2003〕32號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二○○三年九月三十日

鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）

第一章總則

第一條

為加快城市化進程，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱城中村，是指在本市市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。

第三條本市市區(qū)范圍內(nèi)城中村轉(zhuǎn)制及城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理，適用本規(guī)定。

列入改造范圍的城中村，由市人民政府公告。

第四條市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導、組織、協(xié)調(diào)本市城中村改造工作。各區(qū)人民政府在市人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，具體負責本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實施。

規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、市政、房地產(chǎn)、民政、公安、發(fā)展計劃、財政、審計、勞動保障、教育、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責范圍內(nèi)，做好城中村的改造管理工作。

第五條

城中村改造實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、綜合開發(fā)、分步實施的原則，充分調(diào)動各方面的積極性，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、個人及投資者的利益。

第二章城中村轉(zhuǎn)制

第六條城中村轉(zhuǎn)制，是指城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。

轉(zhuǎn)制后的城中村按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。

第七條城中村的集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國有土地，村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口。

第八條

列入改造范圍內(nèi)的城中村撤銷村民委員會，依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立社區(qū)居民委員會，就近劃歸城市街道辦事處，或根據(jù)管理需要設(shè)立城市街道辦事處。

第九條〖JP2〗禁止任何組織和個人在城中村轉(zhuǎn)制中侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)。

城中村轉(zhuǎn)制中集體資產(chǎn)的處置，應(yīng)堅持下列原則：

（一）充分尊重集體組織全體成員的意愿和權(quán)利，保障全體成員有效行使對集體資產(chǎn)處置的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（二）堅持民主、公開、公平、公正的原則；

（三）兼顧長遠發(fā)展和近期利益。

第十條

城中村轉(zhuǎn)制前，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)應(yīng)依法進行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資工作由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責，可組成由村組干部、村民代表和專業(yè)技術(shù)人員參加的清產(chǎn)核資小組，具體負責清產(chǎn)核資工作，必要時可委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。清產(chǎn)核資小組組成人員應(yīng)經(jīng)村民會議或村民小組會議同意。

清產(chǎn)核資應(yīng)按照國家有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的規(guī)定執(zhí)行，清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)經(jīng)村民會議或村民小組會議確認。

農(nóng)業(yè)、財政、審計等部門應(yīng)加強對清產(chǎn)核資工作的指導、監(jiān)督。第十一條

集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資后，村民委員會、村民小組應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，制定具體的資產(chǎn)處置方案和股份化方案，經(jīng)村民會議或村民小組會議討論通過后實施，并報區(qū)人民政府備案。

集體資產(chǎn)處置應(yīng)當提取一定比例的資金，專項用于保證五保供養(yǎng)對象的正常生活和城中村改造遺留問題的處理，該項資金的提取、管理和使用辦法，由區(qū)人民政府制定。

第十二條

城中村村民委員會、村民小組撤銷的同時，分別組建股份制企業(yè)，村民委員會、村民小組的集體資產(chǎn)股份化后轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，由集體法人股東和個人股東持股，集體法人股原則上不低于40％。達不到單獨組建股份制企業(yè)條件的，經(jīng)原村民會議或村民小組會議決定，可將集體資產(chǎn)以入股形式與其他經(jīng)濟組織共同組建股份制企業(yè)。轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，負責企業(yè)資產(chǎn)的管理和運營，承擔原集體經(jīng)濟組織的債權(quán)、債務(wù)，并負責催收租金、承包金和其他應(yīng)收資金。

第十三條集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的個人持股部分，按應(yīng)參與分配的農(nóng)業(yè)人口一次性配置股份，固化股權(quán)。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織凈資產(chǎn)中的閑置貨幣資金，應(yīng)首先用于為原集體經(jīng)濟組織成員辦理

社會保險；剩余部分可量化到個人，轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，也可直接分配到人。

原集體經(jīng)濟組織成員個人持有的股份，可以轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與。個人股的收益歸個人所有；集體股的收益除用于擴大再生產(chǎn)外，主要用于為未就業(yè)的原村民辦理社會保險和其他集體福利事業(yè)。

第十四條

轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的集體股部分，由原集體經(jīng)濟組織成員會議推選人員組成集體資產(chǎn)管理機構(gòu)，行使集體股股東權(quán)利，并按原集體經(jīng)濟組織成員會議的授權(quán)負責集體股收益的管理和使用。集體資產(chǎn)管理機構(gòu)對集體股收益的管理和使用應(yīng)接受成員會議的監(jiān)督。

第十五條城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管

理，并享受社會保障、職業(yè)培訓、職業(yè)指導、職業(yè)介紹等待遇。

因城中村改造增加的就業(yè)崗位，應(yīng)優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟組織成員。

第十六條市、區(qū)勞動保障部門的勞動就業(yè)培訓服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)為有勞動能力、且有就業(yè)要求的原村民進行專門的技術(shù)培訓，并推薦就業(yè)。

技術(shù)培訓所需經(jīng)費由區(qū)財政負擔。

第十七條

〖JP2〗城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，應(yīng)當為本企業(yè)職工辦理社會保險，按規(guī)定繳納社會保險費，保證本企業(yè)職工依法享受養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會保險待遇。城中村轉(zhuǎn)制后，符合本市最低生活保障條件的居民，享受最低生活保障。

第十八條

城中村轉(zhuǎn)制后，村辦學校的人、財、物統(tǒng)一移交所在區(qū)教育行政主管部門管理，其占用土地的使用權(quán)及校舍所有權(quán)依法確認給該學校。

任何單位和個人不得挪用、侵占村辦學校的土地、校舍及其他資產(chǎn)，已被挪用、侵占的，應(yīng)予退還。

第三章規(guī)劃管理

第十九條

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當會同國土資源、建設(shè)、市政等部門及區(qū)人民政府，編制城中村改造總體規(guī)劃，報市人民政府批準。

城中村改造總體規(guī)劃，應(yīng)當符合城市總體規(guī)劃。

第二十條

城中村改造，應(yīng)在各區(qū)人民政府指導下，根據(jù)城中村改造總體規(guī)劃，按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門批準后實施。編制城中村改造詳細規(guī)劃應(yīng)當充分聽取村民意見，實行一村一案。

第二十一條城中村改造的各項建設(shè)應(yīng)嚴格按照城中村改造詳細規(guī)劃實施，并納入全市土地開發(fā)供應(yīng)計劃。

對未依照規(guī)劃進行改造建設(shè)的，城市規(guī)劃部門不得為其辦理規(guī)劃手續(xù)，國土資源部門不得為其辦理用地手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理房產(chǎn)登記，并由市城市管理行政執(zhí)法部門和建設(shè)行政主管部門按違法建設(shè)工程查處。

第四章土地管理

第二十二條城中村的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照國有土地進行管理，并依法確認國有土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)證。

第二十三條

城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，土地的合法使用人、土地用途不變。原集體經(jīng)濟組織興辦的企業(yè)用地，土地使用權(quán)作價入股后確認給該企業(yè)；宅基地使用人可繼續(xù)使用原宅基地，城中村按照規(guī)劃改造完成后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定核發(fā)國有土地使用權(quán)證；其他土地使用權(quán)確認給轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)。

城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，原農(nóng)用地承包人可繼續(xù)承包經(jīng)營。但因?qū)嵤┮?guī)劃需要使用該土地的，應(yīng)當服從城市規(guī)劃的需要。

第二十四條〖JP2〗轉(zhuǎn)為國有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但任何單位不得無償調(diào)用。

第二十五條

城中村異地建設(shè)需要的土地，由市人民政府采取置換方式予以保障，并辦理土地登記手續(xù)。置換出的土地，納入本市土地儲備。

第二十六條因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，轉(zhuǎn)為國有的土地需要收回使用權(quán)的，對原有的土地使用人，按原土地用途的評估價給予補償。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當補償。

第二十七條轉(zhuǎn)為國有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或土地用途改變的，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

轉(zhuǎn)為國有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓或土地用途改變的，應(yīng)補繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。

第五章建設(shè)和拆遷安置

第二十八條自本規(guī)定公布之日起，列入改造范圍的城中村停止一切與實施城中村改造規(guī)劃無關(guān)的建設(shè)活動。

對違反前款規(guī)定進行建設(shè)的，城市規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法等部門和城中村所在區(qū)人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會應(yīng)當予以制止，并由市城市管理行政執(zhí)法部門和建設(shè)行政主管部門按違法建設(shè)工程查處。

現(xiàn)有不符合城中村改造規(guī)劃要求，又無法采取改正措施的建筑物、構(gòu)筑物，改造時應(yīng)予拆除。

第二十九條

〖JP2〗城中村改造堅持統(tǒng)一建設(shè)、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準的最小用地規(guī)模。第三十條

城中村改造采取市場運作方式進行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過招標選定投資商獨立改造。

城中村改造應(yīng)首先安排好原村民居住用房。

第三十一條城中村改造所需資金可采取企業(yè)自籌、村民集資、抵押貸款等多渠道籌集。

按照規(guī)劃改造城中村的，可以享受市人民政府規(guī)定的優(yōu)惠政策。第三十二條

轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)在符合城中村詳細規(guī)劃的前提下，可以開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋，作為企業(yè)資產(chǎn)按股份量化到個人，也可以出售或分配給原集體經(jīng)濟組織成員。開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋的，應(yīng)補繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。

 第三十三條

城中村改造中的城市道路、排污、環(huán)衛(wèi)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、供暖等公用設(shè)施建設(shè)管理，統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。

第三十四條城中村改造中建設(shè)用于安置原村民的住宅用房，按建設(shè)經(jīng)濟適用房享受優(yōu)惠政策。

第三十五條城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第三十六條

城中村農(nóng)民住宅拆遷補償、安置以基準建筑面積為依據(jù)。基準建筑面積根據(jù)河南省宅基地面積標準結(jié)合本市城市住宅小區(qū)容積率控制標準，確定為每戶228平方米。

第三十七條

拆除住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。未超出基準建筑面積的，按市場價格補償；超出基準建筑面積的，超出面積按重置建安價結(jié)合成新給予補償。

拆除住宅房屋，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的建筑面積小于基準建筑面積的，可以按基準建筑面積進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所調(diào)換房屋面積大于實際建筑面積的部分，由被拆遷人按建筑安裝造價結(jié)算；被拆遷房屋面積大于基準建筑面積的，按基準建筑面積計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，超出部分由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價結(jié)合成新給予適當補償。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置住宅，建筑面積不得超過基準建筑面積，超出的面積被拆遷人應(yīng)當補繳土地出讓金及有關(guān)稅費。

第三十八條拆遷原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房、其他非住宅房屋或建筑物、構(gòu)筑物，由拆遷人給予補償，不再安置。

原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施按重置建安價結(jié)合成新給予補償。第三十九條

轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造城中村的，可根據(jù)本村實際情況，按照本章規(guī)定的拆遷補償安置原則自行決定拆遷補償安置方案，經(jīng)原集體經(jīng)濟組織成員大會討論通過后實施，并報城市建設(shè)拆遷管理部門和區(qū)人民政府備案。

第四十條

2000年8月9日前原集體經(jīng)濟組織成員在其合法宅基地上建設(shè)的住宅，符合城中村改造規(guī)劃，未超過基準建筑面積（一戶多宅的合并計算）的，在城中村改造完成后，予以核發(fā)房屋所有權(quán)證；超過基準建筑面積的，超出部分補繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費后，可辦理房屋所有權(quán)證。

2000年8月9日后原集體經(jīng)濟組織成員未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門批準建設(shè)的住宅，按照違法建設(shè)處理，拆遷時不予安置補償。

第四十一條

非本村村民占用集體土地建設(shè)房屋，或購買在集體土地上建造的房屋，城中村改造完成后經(jīng)確認符合改造規(guī)劃的，補繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費，可辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；不符合改造規(guī)劃的，應(yīng)予拆遷，由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價結(jié)合成新給予補償。

第四十二條

已辦理國有土地房屋所有權(quán)證的房屋可以轉(zhuǎn)讓。但未繳納土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費的，應(yīng)當補繳土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費。

第六章附則

第四十三條本規(guī)定所稱原村民，是指城中村轉(zhuǎn)制時在冊的農(nóng)業(yè)人口。

第四十四條各區(qū)人民政府及市人民政府有關(guān)部門可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則，報市人民政府批準后實施。

第四十五條本規(guī)定自2003年11月1日起施行。本市過去有關(guān)城中村改造的規(guī)定、政策與本規(guī)定不一致的，按本規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》的通知

鄭州市人民政府文件 鄭政文〔2008〕120號

各縣(市)、區(qū)人民政府,市人民政府有關(guān)部門,各有關(guān)單位:

現(xiàn)將《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。

鄭州市城中村改造工作流程(試 行)

為認真貫徹落實《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》(鄭政文〔2007〕103號)精神,進一步規(guī)范程序,明確責任,提高工作效率,保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進行,制定鄭州市城中村改造工作流程如下:

第一階段:啟動改造階段

1.村(組)班子征求村民意見,提出改造設(shè)想,經(jīng)村民大會或村民代表大會形成同意實施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議,呈報所屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處。

2.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處審核相關(guān)資料,提出審核意見呈報所屬區(qū)人民政府。

3.區(qū)人民政府審核同意后,組織對村(組)基本情況進行調(diào)查,與村(組)協(xié)商擬定城中村改造方案,經(jīng)村民大會或村民代表大會形成決議,將相關(guān)申請資料呈報市城中村改造辦公室。

4.市城中村改造辦公室組織核查確認后,報市人民政府審定;市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報告后,審查確定是否批準實施城中村改造。時限:市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請之日起10日內(nèi)完成核查。

第二階段:土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段

5.區(qū)人民政府組織區(qū)國土資源局進行城中村土地地籍調(diào)查,經(jīng)市國土資源局審核,報市人民政府批準后,由市國土資源局進行土地初始登記發(fā)證。土地確權(quán)資料齊備后,區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導下,委托編制城中村改造控制性詳細規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細規(guī)劃。時限:資料齊全并符合報件要求之日起市國土資源局20個工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。

6.市規(guī)劃局委托專業(yè)機構(gòu)進行城中村建筑物基底面積測算,經(jīng)區(qū)人民政府組織補充相關(guān)內(nèi)容,確定相關(guān)數(shù)據(jù)后,核定城中村改造安置基數(shù),組織編制并審查控制性詳細規(guī)劃。時限:在各區(qū)按要求提供齊全相關(guān)資料后,安置基數(shù)測算與控制性詳細規(guī)劃編制同時開展20個工作日內(nèi)完成初步方案。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補充成果后,市規(guī)劃局在10個工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳細規(guī)劃編制,上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領(lǐng)導小組會議審核,市人民政府批準。

7.市規(guī)劃局下達規(guī)劃設(shè)計條件,組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細規(guī)劃,確定安置區(qū)修建性詳細規(guī)劃。

時限:在修建性詳細規(guī)劃按控制性詳細規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時,組織專家評審,無重大問題的,在22個工作日內(nèi)批準修建性詳細規(guī)劃方案。

8.市土地儲備中心審核城中村改造用地規(guī)模,會同區(qū)人民政府擬定土地儲備方案,簽訂土地儲備協(xié)議或出具相關(guān)說明。時限:市人民政府批準控制性詳細規(guī)劃之日起15個工作日內(nèi)完成土地儲備方案制定;資料齊全并符合報件要求之日起2個工作日內(nèi)出具土地儲備情況說明。

9.區(qū)人民政府組織確定安置房和廉租房分布位置、戶型、套型及套數(shù),向市房管局出具正式書面說明。

10.市房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證,設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。時限:注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起5個工作日內(nèi)完成。

11.市國土資源局牽頭,會同市財政局委托土地評估機構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進行價款評估,并根據(jù)評估價核算政府收益。時限:接區(qū)人民政府申請之日起7個工作日內(nèi)完成。

12.區(qū)人民政府核定拆遷補償安置成本,提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價(或底價),并組織確定城中村改造方案。

13.市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案,報市城中村改造工作領(lǐng)導小組會議研究,市人民政府批準。

14.市國土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案,報市人民政府批準后,辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。

時限:自市人民政府批準改造方案之日起10個工作日(不含報批時間)內(nèi)完成。

第三階段:項目建設(shè)階段

15.市城中村改造辦公室審核批準城中村進行拆遷,區(qū)人民政府負責城中村拆遷,按期提供建設(shè)用地。時限:市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請后,5個工作日內(nèi)批準實施拆遷。

16.市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項目備案手續(xù)。時限:資料齊全并符合報件要求之日起15個工作日內(nèi)完成。

17.市財政局辦理建設(shè)規(guī)費減免、土地總價款收繳及補貼撥付手續(xù)。時限:資料齊全并符合報件要求之日起3個工作日內(nèi)完成對有關(guān)收費項目的審核;資金收妥之日起3個工作日內(nèi)完成規(guī)費減、免手續(xù);3億元以下項目交清土地出讓價款之日起15個工作日內(nèi)(不含報批時間)完成撥付;3億元以上項目,自資金到位之日起20個工作日內(nèi)將50%的土地出讓金撥付到區(qū)財政,其余50%自城建計劃下達之日起15個工作日內(nèi)撥付到位。

18.市規(guī)劃局組織為土地取得者審查配套開發(fā)區(qū)的修建性詳細規(guī)劃,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù),依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例意見,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。時限:在修建性詳細規(guī)劃按控制性詳細規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時,組織專家評審,無重大問題的,在10個工作日內(nèi)(不含公示期)批準修建性詳細規(guī)劃方案。自資料齊全且符合審批要求之日起10個工作日內(nèi)(不含公示期),完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理,10個工作日內(nèi)(不含公示期)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。

19.市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證。時限:自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起20個工作日內(nèi)辦理完畢。

20.市建委辦理工程招投標、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。時限:工程招投標程序結(jié)束后,7個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。

21.區(qū)人民政府對相關(guān)資金實施監(jiān)管并及時撥付,配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。

22.市房管局核實廉租房戶型、套型面積后,辦理商品房預售許可手續(xù)和合同備案。時限:會同所在區(qū)人民政府對過渡性廉租住房具體座落認定后,對達到預售條件的商品房,在3個工作日內(nèi)完成預售許可和合同備案。第四階段:村民回遷階段

23.市建委進行工程竣工備案。時限:資料齊全并符合報件要求7個工作日內(nèi)完成工程竣工備案。

24.區(qū)人民政府組織村民回遷。

25.市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證。時限:資料齊全并符合報件要求之日起20個工作日內(nèi)完成。

主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 城市 建設(shè) 程序 通知

主辦:市政府辦公廳五處

督辦:市政府辦公廳五處

抄送:市委各部門,鄭州警備區(qū)。

市人大常委會辦公廳,市政協(xié)辦公廳,市法院,市檢察院。

鄭州市人民政府辦公廳2008年7月7印發(fā)

第四篇：城中村改造流程(修改)

城中村改造前期工作流程

第一步：拆遷

一、到區(qū)中村改造辦公室報名：需寫申請、上報公司工商一套資料；

二、與當?shù)貐^(qū)政府（城中村改造辦公室）簽訂《前期合作協(xié)議》，在指定工作日打打入到對方賬戶相應(yīng)數(shù)額的項目保證金；

三、領(lǐng)取該改造片區(qū)的“規(guī)劃指導意見”

四、征得改造片區(qū)國有居民及單位的同意并在圖紙上所在的單位位置處蓋單位公章；

五、委托有資質(zhì)的公司（我公司委托設(shè)計公司）擬寫項目立項報告；

六、取得發(fā)改局批準的立項核準；

七、與區(qū)城中村改造辦公室對接，選定委托拆遷方（即拆遷公司）

八、與拆遷公司簽訂協(xié)議；（一般是三方協(xié)議，即，開發(fā)商、拆遷公司、片區(qū)辦事處）

九、拆遷前期各項準備工作（即：與該改造片區(qū)辦事處、社區(qū)、村組建立良好的人際關(guān)系，推動各項會議的召開，即黨員代表大會、村民代表大會等等，該項工作由拆遷公司主導）

十、到土地局、產(chǎn)權(quán)處查該片區(qū)土地、產(chǎn)權(quán)的檔案，因為在國有土地中，土地的使用性質(zhì)決定了賠償?shù)膬r格；此項工作是給拆遷安置做準備；

十一、取得拆遷補償安置方案（區(qū)城改辦工作）

十二、到區(qū)拆遷監(jiān)督辦公室辦理“拆遷許可證”，并打入相應(yīng)保證金（注：拆遷許可證只針對國有單位及住戶）；

十三、測繪公司進場對國有單位、村集體道路、經(jīng)濟組織、附屬設(shè)施、建筑進行測繪，并由辦事處監(jiān)督，做公證人；

十四、評估公司進場對國有單位建筑、空地、鋪面等進行評估工作；

十五、發(fā)布拆遷通告、拆遷公告（注：拆遷通告針對村集體、村民，由區(qū)城改辦發(fā)文，拆遷公告針對國有居民及單位，由拆遷監(jiān)督辦公室發(fā)文）；

十六、由拆遷公司做好該片區(qū)的動遷工作；

十七、測繪公司對每一戶村民住宅進行測繪，此項測繪必須由開發(fā)企業(yè)人員陪同進場。（因為有些住戶會給測會公司人員紅包，希望多測些面積，這樣損失的開發(fā)企業(yè)）；

十八、村民、國有居民、單位簽訂拆遷安置補償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導）

十九、與村集體簽訂道路及附屬設(shè)施安置補償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導），一般分為兩種方式：

1、打包補償，即一個村只賠了個價格，不管是租賃經(jīng)營戶，由村組去面對該經(jīng)營戶，2、單算，即一個租賃戶一結(jié)拆遷安置費用。此項工作建議打包補償，由拆遷公司主導。

（此項工作要參照該片區(qū)周邊的村的補償費用，如：鄰村補償土地為50萬/畝，那么就不能低于50萬/畝的補償價格，否則很難進行，農(nóng)村人易鉆小不鉆大。不要死盯在這個環(huán)節(jié)上）。

二十、同時辦理各項前期工作（水保、環(huán)評、規(guī)劃設(shè)計、地堪、及土地前期要件等工作）； 二

十一、拆遷過程收回各土地證、產(chǎn)權(quán)證。

二十二、如出現(xiàn)釘子戶，可進行調(diào)解，調(diào)解不成，找出釘子戶典范，上報區(qū)城改辦、區(qū)法制辦下行政裁決，時機成熟可進行強拆。

第二步：規(guī)劃

一、領(lǐng)取規(guī)劃指指意見；

二、參照該片區(qū)的規(guī)劃指導意見、相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定、規(guī)劃局主管城中村領(lǐng)導意見制作方案，以免繞彎路。

三、規(guī)劃方案的推動工作，由區(qū)城改辦召開各職能單位、管網(wǎng)單位對方案進行審評；修改完畢后上報至區(qū)常務(wù)會進行審批后上報區(qū)規(guī)劃局；

四、方案由區(qū)規(guī)劃局審批后，上報至市規(guī)劃局局長辦公會、專家論證會、規(guī)委會；

五、方案通過規(guī)委會審批后，辦理土地前期各項工作。

第三步：土地

一、與堪測定界公司簽訂合同，最好是找與土地局關(guān)系比較好的公司來做； 第一階段

二、對改造片區(qū)現(xiàn)場進行測繪、四臨單位簽字確認后由勘測定界公司出具《建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書》；

三、建設(shè)用地勘測定界圖；

四、擬占用土地的標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

五、申請用地位置的標準分幅土地利用規(guī)劃圖； 第二階段

一、被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的說明和市勞動保障部門的審核意見；

二、征地聽證村料（包括聽證告知書、送達回執(zhí)和聽證會議紀要、不申請聽證的復函、擬征地現(xiàn)狀確認表）；

三、對項目征地補償標準合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序的說明；

四、國土分局的審查意見；

五、一書一方案擬寫；

以上5項由相關(guān)職能部門上報后須經(jīng)區(qū)政府審批通過。第三階段

一、經(jīng)市國土資源局備案后的建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書；

二、建設(shè)用地勘測定界圖；

三、擬占用土地的標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

四、申請用地位置的標準分幅土地利用規(guī)劃圖；

五、市勞動保障局被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的審核意見；

六、征地聽證材料批復；

七、區(qū)人民政府對項目征地補償標準合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序說明的批復；

八、國土分局審查意見的批復；

九、一書一方案的批復；

十、控規(guī)圖（并由市規(guī)劃局在控規(guī)圖上蓋章，此項工作需通過規(guī)委會的審批）；

十一、城中村改造項目征收集體建設(shè)用地的請示；

十二、城中村改造征地補償實施方案；

十三、政府關(guān)于城中村改造實施方案的批復文件；

十四、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件及附圖或?qū)ｍ椧?guī)劃指導意見及附圖；

以上14項由區(qū)國土分局統(tǒng)一報市國土資源局，經(jīng)市政府審批后，經(jīng)省國土資源廳審核后即可取得批復。國有土地的收回

一、城中村領(lǐng)導小組相關(guān)批準文件；

二、城中村改造用地規(guī)劃條件；

三、房屋拆遷許可證；

四、城中村改造拆遷公告；

五、土地證注銷公告；

六、申請收回土地使用權(quán)的請示。

以上6項經(jīng)區(qū)政府審批后報市國土資源局經(jīng)市政府審核后即可取得批復。

土地掛牌

一、掛牌出讓方案審批

1、區(qū)國土資源部門的請示文件；

2、拆遷安置補償成本的認定和土地增值收益的起價；

3、國有土地使用權(quán)掛牌出讓委托書；

4、土地交易委托方案，包括地塊基本情況、土地用途、出讓年限、規(guī)劃設(shè)計要求、交易方式、交易條件、交易起價、交易底價、成交價款支付要求、土地移交辦法、安置補償方案及詳細的安置補償規(guī)模標準等事項；

5、國有建設(shè)用地取得文件

6、區(qū)政府關(guān)于出讓方案的審查意見

7、建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖；

8、道路紅線及其電子文件；

9、宗地圖

10、地籍調(diào)查相關(guān)資料；

11、土地勘測定界報告及勘測定界圖；

12、地塊位置示意圖；

13、用地管理圖。

第五篇：廣州市“城中村”全面改造工作流程

廣州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案編制階段

（一）現(xiàn)狀摸查

區(qū)政府組織村集體經(jīng)濟組織對改造范圍現(xiàn)狀進行摸查，現(xiàn)狀摸查包括以下內(nèi)容：

1、社會現(xiàn)狀：人口規(guī)模（本村、非本村民戶數(shù)及人數(shù)）、村民及集體收入狀況、社會保障狀況、城中村改制狀況等；

2、用地現(xiàn)狀：國有土地、集體土地（農(nóng)用地、建設(shè)用地等）、土地利用性質(zhì)（居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、市政設(shè)施用地等）；

3、權(quán)屬狀況：土地權(quán)屬（合法、違法）、房屋權(quán)屬（合法權(quán)屬、違法建筑）；

4、建筑物現(xiàn)狀：總量、分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價值的建筑、古樹名木等；

7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像等。

（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍

由區(qū)政府根據(jù)現(xiàn)狀摸查情況和改造需要初步確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍。以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點和周邊規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟發(fā)展用地（特別是集體建設(shè)用地舊廠房用地）、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設(shè)用地進行調(diào)整使用。市“三舊”改造辦公室依據(jù)區(qū)政府提出的初步改造規(guī)劃范圍和改造范圍，最終確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。

（三）編制改造方案

區(qū)政府依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、市“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等組織編制改造方案，改造方案包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀摸查情況。

土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權(quán)屬及用途等情況（需取得區(qū)國土房管分局書面證明）。

2、拆遷安置補償方案。

補償安置原則、基準面積、改造成本（拆除成本、臨遷費用、貨幣補償費用、復建成本、保留建筑整飾修繕費、不可預見費用等）、回遷時序等。

3、融資模式。

公開出讓（明確是否捆綁安置房建設(shè)）、自主改造、整村搬遷等；

4、資金平衡、籌措、運作方案。

5、規(guī)劃方案。規(guī)劃方案應(yīng)達到修建性纖細規(guī)劃深度；同事明確改造規(guī)劃范圍中的全面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史文化保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容、以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。

6、改造計劃和建設(shè)實施步驟。

7、土地轉(zhuǎn)性范圍和規(guī)模。

8、違法用地與留用地指標證明文件（由市國土房管局出具）。

一、全面改造方案審批階段

（一）批復改造方案

全面改造方案經(jīng)村集體經(jīng)濟組織80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報請市“三舊”改造辦依據(jù)有關(guān)規(guī)定審批。其中涉及完善征收用地手續(xù)及超出“三舊”改造規(guī)劃指引控制要求的，需報市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組審議。

（二）用地預審

使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟組織持市“三舊”改造辦批復的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)國土房管局申請用地初審后報市“三舊”改造辦公室，由市“三舊”改造辦公室出具預審意見。

（三）用地報批

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。

城中村改造項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由村集體經(jīng)濟組織按用地報批要求，向區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照《土地管理法》的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。用地報批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復意見。

2、村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)的，同時提交轉(zhuǎn)為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，同時提交納入政府儲備申請。

（1）屬于138條在冊“城中村”的改造按一下流程辦理： ①區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權(quán)證等相關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報送市國土房管局。

②市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)未納入138條在冊“城中村”的改造按以下流程辦理：

①區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的收件材料要求上報市“三舊”改造辦公室審核。

②市“三舊”改造辦公室按規(guī)定報請省人民政府批準。③用地轉(zhuǎn)性經(jīng)省人民政府批準后，市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市土地開發(fā)中心按現(xiàn)行征地報批程序辦理。

二、全面改造組織實施階段

（一）安置房建設(shè)工作流程

安置房項目建設(shè)與融資地塊捆綁實施的，由受讓人按基建程序辦理，并按規(guī)定時限完成；未捆綁實施的，按以下程序辦理：

1、項目立項。

村集體經(jīng)濟組織憑市“三舊”改造辦公室對改造方案的批復意見向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織憑市“三舊”改造辦公室批復的改造規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要報審修建性詳細規(guī)劃的，應(yīng)由村集體經(jīng)濟組織依據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規(guī)劃送審；需要先行辦理建設(shè)項目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

村集體經(jīng)濟組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

村集體經(jīng)濟組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、拆遷完成的證明文件向市國土房管局申請辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取國有土地使用證貨集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

村集體經(jīng)濟組織向建設(shè)部門申請建設(shè)工程施工許可證。

（二）融資地塊出讓工作流程。

根據(jù)村集體經(jīng)濟組織意愿，“城中村”全面改造可以通過公開出讓或自主改造協(xié)議出讓兩種模式進行融資。

1、申領(lǐng)規(guī)劃條件。

村集體經(jīng)濟組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”辦批復的改造方案和批復文件出具規(guī)劃條件。

2、公開出讓工作流程。

（1）申請公開出讓。

村集體經(jīng)濟組織編制“城中村”改造公開出讓申請報告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內(nèi)容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法；

◆ 拆遷資金監(jiān)管要求；

◆ 開發(fā)建設(shè)時序要求；

◆ 動遷和交地計劃；

◆ 公開出讓準入條件要求；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟組織其他意愿等內(nèi)容。

（2）編制公開出讓方案。

市“三舊”改造辦公室根據(jù)村集體經(jīng)濟組織的申請報告以及規(guī)劃條件等組織編制公開出讓方案和出讓公告。

（3）公開出讓方案審批。

市“三舊”改造辦公室將公開出讓方案和公告提交市國土房管局土地出讓金會審會議審議。

(4)組織公開出讓。

公開出讓方案經(jīng)批準后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機構(gòu)按照規(guī)范具體組織實施公開出讓工作。

（5）簽訂出讓合同

公開出讓成交后，土地交易機構(gòu)與競得人簽訂《成交確認書》或向中標人發(fā)出《中標通知書》，用地單位與市國土房管局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同手續(xù)時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。（7）辦理土地登記。

用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、出讓金等土地有償使用費用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管局申請土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

（8）項目立項。用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目核準或備案手續(xù)。

（9）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和項目核準或備案文件，向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3、協(xié)議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。

由村集體經(jīng)濟組織注冊成立全資子公司進行自主開發(fā)。（2）項目立項。

向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。（3）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4）申請協(xié)議出讓。

村集體經(jīng)濟組織編制“城中村”改造協(xié)議出讓申請報告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會

同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內(nèi)容： ◆ 拆遷補償安置標準和辦法； ◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設(shè)時序要求； ◆ 動遷和交地計劃；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟組織其他意愿等內(nèi)容。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設(shè)用地批準書。持土地轉(zhuǎn)性皮批復等有關(guān)文件與市國土房管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地使用權(quán)登記。

憑國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準書、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管部門辦理國有土地使用權(quán)登記。

（四）需要獨立建設(shè)的公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地工作流程。

1、項目立項。

用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要先行辦理建設(shè)項目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、拆遷完成的證明文件向國土房管局申請辦理，領(lǐng)取國有土地使用證或集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

用地單位向建設(shè)部門申請建設(shè)工程施工許可證。

四、實施監(jiān)管階段

（一）改造資金監(jiān)控。以區(qū)為主體，按照改造工程進度撥付、分級負責、專款專用的原則，由區(qū)政府、街道辦事處和村村民委員會共同對改造資金進行監(jiān)控。具體改造資金使用審批程序等由市“三舊”改造辦公室另行制定。市“三舊”辦（資金計劃處）應(yīng)定期對改造資金進行抽檢，依法依規(guī)對建設(shè)工程費以及臨遷費用等進行監(jiān)管。

（二）開發(fā)建設(shè)進度監(jiān)管。根據(jù)出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負責對安置房建設(shè)時序、開工時間、竣工時間、回遷時序等進行全程監(jiān)管。

（三）配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)管。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件所要求的配套實施建設(shè)，按照配套優(yōu)先建設(shè)的原則，配套設(shè)施竣工完成前，融資地塊建設(shè)項目不得預售。