第一篇：研究城中村改造工作報道

研究城中村改造工作

昨日上午，市委副書記、市長張維國在市行政中心主持召開專題會議，研究推進市城區城中村改造工作。副市長成佳剛，市政府秘書長程登明，張灣區、茅箭區、十堰經濟技術開發區及相關單位負責人出席會議。

會議通報市城區城中村改造進展情況，分析研究當前工作面臨的困難和問題，進一步明確城中村改造的政策要求、建設規范、責任主體、時間節點、工作專班。據市城改辦通報，市政府已批準18個城中村改造（集中安置）實施方案，其中張灣區12個、茅箭區3個、十堰經濟技術開發區3個。

張維國指出，為民謀利是城中村改造工作的出發點和落腳點，各地要強化民生意識，充分考慮村民利益，注重對村民生產生活、集體經濟發展的安排，完善水、電、交通、學校、醫院等配套設施；要深入細致地做好宣傳講解工作，讓村民充分認識到城中村改造帶來的切身利益，從而贏得大家對工作的理解和支持；要加強領導，形成合力，落實責任，高質高效推進各項工作，讓村民盡快步入幸福生活的快車道。

會議要求，在城中村改造中，安置房建筑面積每戶不超過260平方米（人均40平方米）；要為安置區居民配建人均5平方米的商業門面（按最優惠價格自購）；要免費為村集體配建人均1平方米的商業建筑，作為村集體資產；要優先為安置區居民提供就業崗位，免費提供就業培訓；安置區居民享受城鎮居民養老政策（自覺自愿選擇），享受城鎮居民低保待遇（應保盡保）；安置區居民戶籍原則上應轉為市民戶籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策補償，違法建筑一律按照“三違”整治要求依法依規處理，對極端困難住戶應給予特殊關懷和幫助；安置區居民在教育、衛生等方面享受均等化政策。

會議強調，已啟動的城中村改造項目按計劃推進；尚未啟動的項目要先審批規劃，統一辦理土地手續，規范運作程序，公開進行招拍掛。城中村改造工作由市級層面統籌推進；張灣區、茅箭區、十堰經濟技術開發區成立工作專班，負責組織實施；市城改辦要加強政策及相關工作研究，及時指導三區推進工作，確保3年內徹底完成目標任務（包括今年）。當前，要集中精力推進在建安置工程，保證年底分房到戶。

第二篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發展的必然結果，其根本形成原因是土地的二元所有制結構，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關鍵詞】 城中村 土地所有權 土地使用權 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉二元體制束縛下，城市化、工業化快速推進過程中出現的特殊產物，“城中村”存在的問題主要表現在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構成多元，社會治安堪憂、公共設施缺乏，環境問題嚴重、村民素質較低，就業問題嚴峻，所以“城中村”問題現已經成為影響城鄉統籌發展、和諧發展的重要障礙。如何積極穩妥地推進城中村改造，是落實科學發展觀，統籌城鄉發展，推進城鄉一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經濟發展較快的城市中，昔日的城鄉結合部逐漸成為城市內部地域，城鄉結合部中的農村也被包圍在城市地域之中，導致部分城市的城中村大量出現。但由于各地政府在處理城郊農村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉二元制度的影響，村內的土地、人口、規劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發展、土地的升值導致城中村以收取租金為主要特征的集體經濟不斷壯大；城中村存在治安、衛生、消防等大量的隱患，從而出現了諸多社會和環境問題。

“城中村”的存在嚴重影響到城市的進一步健康發展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當復雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現的多個方面，透過現象，抓住本質。

二、國內外相關研究 1.國外相關研究

城中村城中村是我國快速城市化發展過程中特有的現象，國外尚未有關于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但從國外學者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機構在活躍社區內部資源和獲得外界投入方面向社區提供支持，以提高社區能力進而改善自身居住環境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學家Louis提出的，它指農業活動與非農業活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現在以美國為主的發達國家。指的是城市化區域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結構新論》，東南大學出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發，使城鄉間的接線日趨模糊3。

由于城中村現象具有很強的獨特性，其他國家幾乎找不到相同的案例，加上城中村現象出現的時間不久，國外直接針對城中村現象進行研究寥若星辰

2.國內相關研究

現今，城中村改造問題已經日益引起社會各界的關注，基本分為三個階段4：（1）20世紀90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀90年代中前：這時國內顧朝林和熊江波兩位學者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內學者對這一區域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀90年代至今：城中村現象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環境角度講，城中村是村民陸續的房屋搭建，并沒有經過統一的規劃。這種無序高密度的建設與城市整體景觀不協調，在加上城中村內部基礎設施和公共設施嚴重缺乏，導致內部存在嚴重隱患；第二從城市經濟和土地管理角度講，產生城中村這一現象的成因有二：一是開發商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區位價值不斷攀升，導致開發成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發商無利可圖；第三從城市發展角度講，政府在同一時期進行經濟建設，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應該分高、中、低三種方案：高方案就是進行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經濟發展—理論、模式與政策》，科學出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現實意義

１．改造城中村，是構筑經濟社會發展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經濟社會持續快速發展。分析新一輪經濟社會發展趨勢，寧波如何繼續保持關鍵在提升城鄉統籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經濟社會發展的主戰場，積極推進城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉互動、交融發展的新格局。

２．改造城中村，是推進工業化、城市化和城郊新農村建設進程的必然要求。隨著工業化和城市化進程的加快，城市的規模在擴大，城市的功能在強化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應工業化和城市化的發展趨勢，又符合城郊新農村建設要求，使工業化、城市化和新農村建設并駕齊驅。

３．改造城中村，是改善城郊農民生產生活條件的迫切要求。寧波城郊農民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內公共服務和公共設施嚴重缺乏，農民要求改善居住條件、提高生活質量的愿望呼聲非常強烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農民的生產生活問題，是政府職責和群眾愿望的有機統一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構建社會主義和諧社會的內在要求。由于受城鄉二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現貧民窟，成為社會最不穩定的地區，影響和諧社會的建設。改造城中村，有利于建立良好的城鄉公共秩序，使城市發展、城中村發展與村民發展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發主體不適格：《城市房地產開發經營管理條例》第二條規定： 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產開發經營管理條例》第五條規定：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

也就是說，從事房地產開發的主體必須是具有一定資質的房地產開發企業，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產開發的。這不僅僅是資質、能力、經驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現。而城中村改造項目中的絕大部分開發主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發建設的。

2、土地性質不合法。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城

市房地產管理條例》等法律法規都明確規定：房地產開發企業在城市規劃區內的國有土地上進行開發建設，即只有取得了建設用地使用權(國有土地使用權)才能從事房地產開發，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產開發及經營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權利客體之一，不僅僅體現在主權權利方面，更重要的體現在其作為物質財富被最大限度的利用和產生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產，沒有土地使用權的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規劃。從事房地產開發必須是在城市的規劃區范圍內進行。《城市房地產開發經營管理條例》中規定房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃。《城市規劃編制辦法》第三十二條中規定：規劃期限內城市建設用地的發展規模，土地使用強度管制區劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發布局都應該符合城市規劃的強制性內容。城中村改造如果沒有納入到城市規劃，或者暫時沒有納入到城市規劃，那么它不但影響了城市的整體結構和功能，同樣也不能很好的發揮自身的功能，更有可能給城

市的發展帶來巨大的障礙。

4、項目質量沒有保障。房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準，建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。建設單位應當將施工圖送審查機構審查。建設單位可以自主選擇審查機構，但是審查機構不得與所審查項目的建設單位、勘察設計企業有隸屬關系或者其他利害關系。建設單位應當向審查機構提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據的政府有關部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。審查機構應當對施工圖審查下列內容：（1）是否符合工程建設強制性標準；（2）地基基礎和主體結構的安全性；（3）勘察設計企業和注冊執業人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（4）其他法律、法規、規章規定必須審查的內容。

另外，工程還要符合防震、消防、環保等等一系列的強制性規范。只有經過了有關部門有力的審查監督，才能最大限度的保證工程質量。城中村改造在這一環節是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產市場，成為造成房地產市場泡沫的原因之一，給市場的調控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發

成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產生直接的原因是市場開發總量與現實購買力之間的落差。大量的炒房會產生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發企業加大開發力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產之一，有甚者幾乎構成了工薪階層的全部家庭財產，不能辦理房產證也就意味著缺乏有效的權屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設用地規劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補償政策靈活性不夠。隨著《物權法》的實施和房地產市場的變化，有些“不適應”拆遷現狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關政策文件規定的補償標準的前提下，制定適當的方案。即要考慮大多數人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現行的住房困難家庭捆綁政策與農村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策

只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數被拆企業要求落實企業遷建用地，以便生產和經營能順利進行。因此在江北區適當區域劃出一片土地，作為有發展前途的企業遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當普遍的現象由此而引發不少的矛盾，拆遷安置機制不規劃是唯一引發矛盾的根源。征地拆遷補償本應通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規范的市場行為，形成利益分配不清晰不規范，造成農民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經濟發展，危及社會穩定。

10.安置房小區物業管理缺失。安置房小區的物業管理一向來是個比較大的難題。小區里的住戶都是原本村里的農民轉變過來的。無論是經濟能力還是生活習慣等都與一般小區的住戶有一定差距。物業費交不上來，物業公司處于虧損狀態的話勢必在綠化養護，清潔衛生，小區保衛等方面都出現問題，使安置房小區變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業公司一定數量的商業用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區的物業費用進行補貼。使小區物業能夠正常運行。

五、“城中村”土地所有權的狀態分析

根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態依據《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬于國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣而被劃入城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權狀態大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權狀態有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是

不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農村集體）意思表示，農村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現了現實中征地賠償款太低，侵害農民權益的事件的發生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現集體土地所有者已經看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業上的利益，因此，農村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續。

六、關于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式沒有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質，使他們能夠獨立地開展種植業以外的經營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產權轉變。土地產權歸屬問題是城中村問題產生的實質所在，只有在轉變產權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產權轉變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產權不發生變化的前提下的改造策略。3.積極推進集體經濟轉型和升級。目前城中村村集體經濟主要經營形式有三種：商貿服務、土地出租、物業租賃，后兩種形式是集體經濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經濟，這種模式無法參與市場經濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產能否做大做強，集體物業收益能否保值增值是城中村改造能否實現的關鍵，而轉制后的集體經濟能否成功轉型和升級更是新村能否實現可持續發展的前提和動力。4.加強政府的積極引導作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的全方位的物質、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農民由農村就業轉為城市就業的心理要求。5.引入市場機制。在城中村改造中，由于村集體經濟實力有限，而當地政府又不可能對城中村改造進行大規模地投資，因此應進行市

場化的開發模式，鼓勵開發商、投資商介入參與城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現代居住小區方向發展，這樣既可以使村民擯棄小農經濟意識，改變居住環境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統的生活方式，真正實現向城市人的轉變。由于市場的導入，還可以盤活村集體經濟，使其在組織制度、經營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發展壯大村集體經濟。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經營的理念，政府提供服務、便利與優惠措施，鼓勵資質良好的公司與集體經濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉變為社會福利保障，保證村民老有所養，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統建改造房屋給予一定規劃控制指標的放寬；對統建改造房屋減免部分稅費；同時根據具體情況，提供適當的啟動資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發展理念。城中村在物質形態、社會經濟結構等發生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質和小農經濟意識，使其在職業、文化、道德品質、價值觀念和生產生活方式等方面也發生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉村的文化內涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產，如古村落保護、文物保護、傳統風俗繼承和發揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發商利益的驅使及投人產出的制約，在制定規劃的過程，注重近、中、遠期實施規劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創造優美的居住、生活環境，使得城中村與城市的各項事業融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關鍵環節，在城中村改造中，所進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。正是有了無形改造，才實現了村民向市民真正轉變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數千年的土地依賴，加速其生產和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉變小富即安、不求上進的小農思想，在城市節奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經濟觀念，提高自身素質和修養。如果說有形改造是對城市外在形態的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發展。

七、結語

本文就“城中村”改造應著重從利益兼顧、體制轉變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據一些城市的改造經驗和事例,闡述“城中村”的現狀及引發的問題。提出幾點意見希望對現實情況有一

些指導和幫助。

參考文獻：

1.杜深華，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當代陜西。

2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學碩士論文。3.關于城中村建設，新聞百度網 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學出版社。

5.王達，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補償》，中國法制出版社。

第三篇：城中村改造相關法律問題研究提綱

城中村改造法律問題研究綱要

一、城中村的定義及特征69 88 133 142 218 220 21

1二、“城中村”改造問題的由來 68 63 142 88 218 220

三、城中村改造的法律與政策依據 88 89 165 220

1.相關法律依據：《憲法》《土地管理法》《村民委員會組織法》《土地管理法實施條例》、《征用土地公告辦法》之間的關系是否協調與融洽？

2.城中村改造和征收的主體？

3.城中村改造和征收的流程？

4.征地補償安置方案的確定的程序？

5.征地補償安置補償的標準確定？

6.村民會議決議調整宅基地使用方案的改造模式的法律依據？

四、“城中村”改造模式與實踐探索20 52 63 64 74 85 117 123 124 125 128 133 142 181 183 185 186 219

1.以政府主導、市場運作、同步實施的珠海模式；

2.以政府引導、改制先行、分步實施的廣州模式；

3.以政府主導、規劃控制、協調發展的深圳模式；

4.以政府規范、市場運作、因地制宜的北京模式。

共性：

土地權屬變更：集體土地轉為國有土地

體制變更：撤村建居，村民變市民，集體經濟組織改為股份制合作企業

特性：

政府作用的強度不同

改造主體的地位不同

市場介入的力度不同

拆遷方式的表現不同

補償方式的確定不同

五、城中村改造涉及的若干具體法律問題 165 224

城中村改造過程中村集體經濟組織的決策事項、流程及效力問題

城中村集體土地與房屋等建筑物定價問題

村內企業拆遷與補償問題

經營性用房拆遷補償問題

已出租房屋拆遷補償問題

外來人員與本村成員共同投資建房拆遷補償問題

城中村違章建筑的認定與拆遷問題

集體經濟組織成員資格確認問題

六、城中村集體資產處置與股份制改造問題

第四篇：城中村改造工作實施方案

城中村改造工作實施方案

目前，社會主義新農村建設正在全國各地穩步推進，政府加大了對農村工作的政策、資金扶持力度，借此難得的機遇和我縣縣城建設框架展開、城中村急待改造的大好時機，民主街黨支部、居委會報請縣委縣府和鎮委鎮府同意，決定正式實施眾益花園建設暨舊村改造工作，為提高此項工作的針對性和可操作性，特制定如下方案：

一、指導思想

按照縣委、縣政府“大力發展民營經濟，加快強縣富民步伐；解放思想、干事創業、跨越發展、奮力趕超”的政策，深入貫徹落實縣第十二次黨代會的決策部署，響應縣委、縣府“解放思想、創新實干、加快發展、謀求突破”號召，堅持高起點、高標準、高質量的工作理念，通過眾益花園的建設，實現提高村民的生活質量和城中村改造的工作目標，有效解決城區擴建可用地緊張、民主街失地農民安置和勞動力轉移問題等難題。

二、條件具備

經過前期大量的準備工作和多方考察論證，并經縣政府相關部門、領導批準同意，園區土地已經省政府批復使用，建設方案經專家及領導多方審核基本定型，此項工作的正式實施已是萬事俱備。同時，縣城東部新區建設如火如荼，蘆湖公園竣工使用，作為縣城唯一的景觀大道——蘆湖路，通車運行，眾益花園的建設也是扮靚縣城的重點舉措之一，此項工作的正式實施迫在眉睫。

三、工作步驟及方式

1、改造方式及資金來源。（1）自建為主，多元籌集資金方式進行。根據工作需要，我村在田興建工公司的大力協助下，注冊成立了“田建房地產開發公司”，該公司為居委會下屬企業，負責園區建設和舊村改造工作(企業法人代表由我村擔任，所有業務由民主街全權負責處理，田興建工只負責管理和技術上的協助，不負責事項決策，不承擔項目責任和利益分配。但在同等條件下項目建筑工程優先由田興建工承擔施工。)；（2）以“田建房地產開發公司”為經營主體，申請金融部門貸款500萬元，作為啟動資金；積極拓寬社會融資渠道，擬發動村民自愿、自主融資1000萬元，壯大資金來源；沿街商業用樓選擇性地向村民和社會預租，作為先期資金，開發銷售同步推進，第一年投入1500萬元，以后每年投入1000萬元左右。

2、分期分批工作方式。自2002年下半年以來，我村先后對村轄民居占地及承包地和非生產用地進行了全面丈量和規劃，2003年4月遷移騰空公墓用地30余畝，聘請專家規劃設計方案，擬建集商貿、居住、休閑、公益辦公為一體完整的職能小區（眾益花園小區），作為舊村改造工作的一期安置工程，該工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解決全村60%從業生存問題。2004年10月委托淄博市勘察設計院對村轄民居進行了全面測量，建立了全縣第一個村莊電子檔案，通過調查摸底我村舊村民居區域共占地450余畝，居民戶519戶，動遷人口1305人（其中村民387戶，768人；黃河搬遷戶8戶，39人；外地經商購房戶124戶，498人）。針對調查情況和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增長、地處縣城中心面臨失地、勞動力亟待轉移等實際情況及全村生活生存著想，村兩委經多次會議討論核算，在完成一期安置工作的基礎上，尚需280畝土地方能完成全村的拆遷安置工作（1305人×110平方米×1.3置換安置系數×0.0015換算系數＝280畝），因此，計劃在園區公益設施、商品用房、住宅樓建設的同時，對舊村區域進行詳細規劃，有步驟、有目的、分批次地拆搬遷舊村民居住房，按計劃分批次的對舊房進行拆遷（詳情見后“舊村改造工作實施進度安排”），合理做好被拆遷戶的回遷和安置工作，并及時組織對舊村居民房占地的開發利用。

3、置換分配原則：分配和置換工作分兩步進行。⑴、園區建設著眼于全村工作進行，其工作宗旨是：在確保全村每家每戶在園區有一套經濟型回遷安置住房的基礎上，利用剩余優勢土地，尋求有經濟實力的合作伙伴，聯合組建經濟實體，形成長效經濟來源，作為養區惠民的根本。⑵舊村改造工作要針對現有民居情況，遵照縣城總體規劃，分批次地對舊村房屋進行拆遷改造。首先對原始村民持有土地使用證的房產進行評估,雙方達成置換協議,對舊房予以拆除并收回土地使用證；對于年滿20周歲尚無婚配的男性村民，既無房產又無宅基的，可直接申請樓房分配，房價按村民優惠價以現金找齊；對于其丈夫戶口不在本村的姑娘戶原則上按照村民標準拆遷置換，但是置換房在舊村改造工程建設的安置房中分配；對于持有民主街土地使用證的外來住戶，一律按市場價格在舊村改造工程建設的經濟適用住房中依價置換；對于無土地使用證的本村居民戶,符合宅基地申請條件的，責成其補辦土地使用手續；不符合宅基地分配條件或外地買房無土地使用證的，令其繳納相關管理費后,在舊村改造工程建設的經濟適用住房中置換安置；對于60歲以上的持有土地使用證的住戶,原則上是在舊村改造工程建設的經濟適用住房中進行置換安排,老人對新房產擁有所有權,有權對其出讓、租賃、贈與、繼承。對于不愿居住樓房且無意置換的老人,可將其宅基地交付居委會,入住村辦老年公寓,由村集體贍養；對于未經報批，擅自在集體土地上構筑的房屋等建筑物，原則上不在置換范圍，具體事宜另案處理。

4、利益權屬和利潤分配：園區開發和舊村改造置換所獲利潤，歸本居委會所屬全體村民所有。主要用途分為三部分；其

一、主要用于壯大集體經濟加速滾動發展上，不斷積累和聚集資金促進整村各項事業發展。其

二、用于建設各項福利服務設施（如：老年公寓、托兒所）；為居民健全各項勞保措施（如：醫療保險、養老保險等）；安置和部署部分人員從事物業、環保、服務、保健、警衛、管理等工作。其

三、用于居民的利潤分配。

5、舊村改造房屋置換和園區樓房分配方式： ⑴本次舊村改造拆遷不以貨幣進行交換，評估報告所評價格，做為回遷安置的參考依據。⑵回遷置換依據是原有建筑指標。⑶園區樓房分配采取人口指標和貨幣相結合的方式（人口指標是指，在冊的現有人口數，所占建筑總面積的人均平方米數作為參考基數配備指標）。依據園區住宅建筑面積和在冊人口數，配備樓房分配基數指標，形成雙指標（即：人口指標和樓房分配指標）。⑷村委針對全體村民和建筑形式制定統一的分配政策和銷售價格，村民可依據政策和價格自主選擇樓層、戶型，遵循可配備指標收取房款。人口指標與分配指標相等的可按村民政策指標價購買樓房，指標不足或多余部分按市場價格找齊。⑸價位參考：指標價：（不含集體補助部分）單元結構：1000元/平米。市場價：單元結構：2100元/平米。（詳細做法見細則）

6、園區建設及舊村改造工程實施進度安排：

按照縣“城中村”開發改造試點村工作要求，結合我村實際情況，本著既積極又穩妥的原則，經多方研究討論，現確定如下工作安排：

1、力爭在2007年9月份園區建設工程破土動工，邊施工邊完善各項手續；

2、力爭在2007年12月完成園區住宅樓的50%主體施工，同時做好二期拆遷工作的協議、評估工作；

3、力爭在2008年10月前園區住宅樓工程主體竣工，沿街商住房建設開始；確保二期拆遷、安置工作完成30%，約計騰空民居占地40畝；

4、力爭在2009年10月前，居民回遷、安置工作完成50%；沿街商住樓工程主體竣工；完善園區道路、綠化配套工作；確保二期拆遷完成，約計騰空民居占地100余畝，開發改造工作同時跟進，確保安置、開發工作完成50%；三期（中心路東側）測量、評估工作完成；

5、力爭在2010年12月前，居民回遷安置完成；確保二期開發改造工作安置、開發80%；三期拆遷工作完成50%，預計騰空土地110畝；

6、力爭在2011年12月前，二期開發建設工作完成；三期拆遷工作完成，騰空民居占地320畝；

7、力爭在2012年完成我村的“城中村”開發改造工作。

8、根據工作進展情況制定其相應的階段性工作細則及實施辦法，如：“舊村改造舊房丈量核實辦法”；“舊村改造拆遷安置補償標準及實施辦法”；“居民購房戶口資格甄別、確定辦法”等。

四、本方案及未涉及情況，參照本村《若干問題的規定和處理辦法》執行。

五、本方案經村兩委會議、黨員大會、村民代表會議通過，報請上級黨委、政府及主管部門審批后實施。

六、為確保上述工作的順利實施，我村黨支部、居委會本著對黨、對政府負責，對全體居民負責的原則，保證：在“城中村”開發改造工作中，嚴格執行上級黨委、政府的有關規定和指示，適時做好各項群眾工作，按期完成拆遷、置換、回遷、安置等各項計劃工作，克己奉公，精心操作，向黨、向政府、向人民交一份合格的答卷。

高青縣城區辦事處民主街黨支部、居委會

第五篇：城中村改造工作實施方案

改造---讓隆盛更美好

城中村改造工作實施計劃

目前，城鄉統籌發展的力度逐漸加大，人民的生活水平日益提高，隆盛鎮的發展日新月異，重慶博賽房產開發有限公司希望能夠在隆盛鎮大力發展之極，能夠盡一份綿薄之力而努力，希望借助政府加大了對農村工作的政策、資金扶持力度，借此難得的機遇和隆盛鎮建設框架展開、城中村急待改造的大好時機，特擬定本方案報請鎮委鎮政府府同意，希望在鎮委鎮政府的指導下，努力建設一個隆盛鎮地標性建筑，拆遷安置樣板工程，希望能夠獲得領導的批示和支持。

一、指導思想

按照重慶市委市府有關城中村改造項目的相關政策，縣委、縣政府建設美好綦江的目標，以及隆盛鎮委鎮府對隆盛鎮區的發展部署，重慶博賽房地產開發有限公司響應號召，積極的投入到項目的規劃、設計、中去。爭取把拆遷改造變成富民工程，爭取做隆盛鎮的地標性建筑。堅持高起點、高標準、高質量的工作理念，通過半島藍灣的建設，實現提高村民的生活質量和改造的工作目標，有效解決城區擴建可用地緊張、民主街失地農民安置和勞動力轉移問題等難題。

二、條件具備

經過前期大量的準備工作和多方考察論證，建設方案經專家及多方審核基本定型，此項工作的正式實施已是萬事俱備。希望領導能夠體諒我司發展項目的決心，拆遷安置的善心、對待項目的誠心。同時，該地塊區域危房較多，給隆盛鎮的經濟發展和交通都帶來不便和不利。為此我們希望通過加快項目進度來完成工作目標。

三、工作步驟及方式

1、改造方式及資金來源。（1）自建為主，多元籌集資金方式進行。根據工作需要，我司自籌資金，積極拓寬社會融資渠道，沿街商業用樓選擇性地向村民和社會預租，作為先期資金，開發銷售同步推進，總工程計劃時間兩年。

2、一次性報批工作方式。自2011年上半年以來，我司先后對該項目地塊進行地進行了全面丈量和規劃，我們計劃按照一比一的賠付比例進行拆遷補償、并給予過渡安置費。同時商業亦進行一比一的補償辦法。因此，計劃在公益設施、商品用房、住宅樓建設的同時，對舊區域進行詳細規劃，有步驟、有目的、一次性報批地拆搬遷舊村民居住房，3、安置分配原則：分配和置換工作分同步進行。⑴、我司設著眼于全盤工作進行開發，其工作宗旨是：在確保所有拆遷戶每家每戶在園區有一套經濟型回遷安置住房的基礎上，利用剩余優勢土地，積極開發回報社會，⑵舊村改造工作要針對現有民居情況，遵照縣城總體規劃，一次性報批地對舊房屋進行拆遷改造方案。首先對原始村民持有土地使用證的房產進行評估,雙方達成置換協議,對舊房予以拆除并收回土地使用證；對于未經報批，擅自在集體土地上構筑的房屋等建筑物，原則上不在置換范圍，具體事宜另案處理。

4、過渡安置費用：根據縣委縣府的拆遷過渡安置費用，執行鎮委鎮政府對相關工作的安排和指導。全力做好過渡安置工作

經過綜合評估，我司有能力完成該項目的改造工作和建造出更適宜生活居住的優質項目。爭取成為綦江縣的優秀城中村改造項目。打造隆盛一張改造項目的新名片。

重慶博賽房產開發有限公司

2011年11月14日