第一篇：物業裝修管理房地產專業術語

物業裝修管理房地產專業術語

1、房地產：房產與地產的合稱，是不動產。

2、五證二書:《建設用地規劃許可證》、《國土使用證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》、《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

3、商品房：專門用以買賣的房屋。有產權保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房。

5、集資房：由單位統一籌集各需要住房的客戶資金，而建造之房屋，通常僅有一整棟的一張產權證，客戶沒有單獨的產權證。

6、安居房：﹙經濟實用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準﹙不含別墅、高級公寓、外銷住宅﹚建設的普通住宅。﹙其實行的是土地無償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權，如需辦理國土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費減半征收。其房價由政府部門核定，利潤只能在3%以下。﹚

7、躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。﹙一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，二層安排臥室、書房、衛生間。﹚

8、復式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯系上下。﹙夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。﹚

9、錯層：縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯開。

10、標準層：平面布置相同的住宅樓層。

11、高層：8層以上，帶有電梯，鋼筋混凝土結構

12、多層：7層以下，一般不帶電梯，磚混結構

13、騎樓：有雨遮之一樓直道部分

14、裙樓：指建筑體底部較龐大之建筑體，常用于商業、辦公

15、承重墻：承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞

16、非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。

17、剪力墻：承受地震力的鋼筋混凝土墻

18、隔墻：用以隔斷空間的墻，一般不承重

19、結構墻：主要承受側向力或地震作用，并保持結構整體穩定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。20、框架結構：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結構。

21、消防電梯：專門用以消防滅火電梯，有抽煙排風功能

22、客梯：住戶人流用梯有相配套安全配置保障

23、貨梯：用以運送貨物電梯

24、管道井：用以布置各類管道的空間井道

25、井筒：指大樓電梯、步梯、管道、公共廁所、茶水間集中的地方

26、空氣流動：空內通風對流通暢，自然對流的換氣能力

27、采光：獲得光亮，直接接受自然光線和亮度

28、通風：風(空氣)之來源、去路。

29、進深：房間長度方向叫進深，寬度方向叫開間 30、層高：上、下樓面之間的距離

31、建筑密度=建筑占地面積/建筑用地面積

32、社區公攤：建筑物每戶都會直接使用及間接使用的公用部分

33、套內公攤：本樓層住戶直接使用及間接使用的公用部分

34、期房和現房：項目剛開發或開發階段叫期房，項目完全建成，經驗收合格后叫現房。

35、封頂：指結構體完成

36、交房：交付房鑰匙給客戶使用

37、國土使用證：準許某工地所屬使用土地的證明

38、建設產權證：用以證明房屋擁有權所屬的證件

39、抗震烈度：建筑抗震設計安全設防標準 40、天花板：即室內頂部樓板

41、底板：二樓之底板即為一樓之天花板的背面

42、衛浴三大件：洗臉盆、浴盒、坐式馬桶

43、廚具五大件：洗滌池、料理臺、吊柜、灶臺、抽油煙機

44、過道：住宅套內使用的水平交通空間。

45、走廊：住宅套外使用的水平交通空間。

46、凈高：樓面或地面至上部樓板底面若吊頂底面之間的垂直距離。

47、造型：建筑物外觀.48、室內配置：指房間/客廳/浴廁/廚房/陽臺之位置排列，使之動線簡捷便利，私密性，通風采光等。

49、格局：單元內分割情況，指一戶房屋之屋型方正或屬長形、不方正、異形。50、私密性：指私生活之隱私性(動靜分區，棟距要寬)。

51、座向：指房屋之方向(朝南、東佳，朝北次之，朝西最差)。

52、景觀：指觀看景色之視野。

53、臨街：建筑物前后左右臨之道路或巷子(臨街巷道要寬暢銷)。

54、棟距：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離(寬/應最少8米)。

55、陽臺：直上方設有遮蓋物者(封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積)。

56、露臺：直上方沒有任何屋廳遮蓋物之平面。

57、單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

58、塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

59、通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。60、小區布局形式：行列式、圍合式、組團式。61、建筑形式：塔式、板式、墻式。

62、窗：落地窗、陽光窗、轉角飄窗、弧形窗、天窗

63、生地：待開發的國有土地。這類土地主要指離城鎮較遠，無市政基礎設施、未開發的土地。64、毛地：已有地上建筑物及附屬設施的國有土地叫毛地。這類土地原指地上原有建筑物、附屬設施將被改建的土地。

65、熟地：已完成市政基礎建設的國有土地叫熟地，這類土地主要是指完成七通一平的土地。66、三通一平：三通指水通、電通、路通、場地平整。

67、七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。68、土地出讓：國家將國有土地的一定使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者給國家支付一定金額的行為。一般有協議、招標、拍賣三種方式。

69、土地劃撥：持縣級以上的政府依法規將土地劃撥給土地使用者無限期使用的一種形式。房屋建筑的構造：由基礎、墻體、梁、板、柱、屋頂、樓蓋、樓梯和門窗、陽臺、雨蓬等部分組成。70、起價：目前銷售中最低的單價。

71、均價：樓盤所有單元價格總和平均之后的價格。72、最高價：目前銷售中最高的價格。73、一口價：不分樓層，不分朝向的價格

74、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規定的年限內以月供形式向銀行償還貸款

建筑常用名詞

1、什么是容積率？

答：容積率是項目總建筑面積與總用地面積的比值。一般用小數表示。

2、什么是建筑密度？

答：建筑密度是項目總占地基地面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。

3、什么是綠地率（綠化率）？

答：綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。

4、什么是日照間距？

答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據。

5、建筑物與構筑物有何區別？

答：凡供人們在其中生產、生活或其他活動的房屋或場所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學校等；而人們不在其中生產或生活的建筑，則叫做構筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。

6、什么是建筑“三大材”？

答：建筑“三大材”指的是鋼材、水泥、木材。

7、建筑安裝工程費由哪三部分組成？

答：建筑安裝工程費由人工費、材料費、機械費三部分組成。

8、什么是統一模數制？什么是基本模數、擴大模數、分模數？

答：（1）、所謂統一模數制，就是為了實現設計的標準化而制定的一套基本規則，使不同的建筑物及各分部之間的尺寸統一協調，使之具有通用性和互換性，以加快設計速度，提高施工效率、降低造價。

（2）、基本模數是模數協調中選用的基本尺寸單位，用M表示，1M=100mm。

（3）、擴大模數是導出模數的一種，其數值為基本模數的倍數。擴大模數共六種，分別是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建筑中較大的尺寸，如開間、進深、跨度、柱距等，應為某一擴大模數的倍數。

（4）、分模數是導出模數的另一種，其數值為基本模數的分倍數。分模數共三種，分別是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中較小的尺寸，如縫隙、墻厚、構造節點等，應為某一分模數的倍數。

9、什么是標志尺寸、構造尺寸、實際尺寸？

答：（1）、標志尺寸是用以標注建筑物定位軸線之間（開間、進深）的距離大小，以及建筑制品、建筑構配件、有關設備位置的界限之間的尺寸。標志尺寸應符合模數制的規定。

（2）、構造尺寸是建筑制品、建筑構配件的設計尺寸。構造尺寸小于或大于標志尺寸。一般情況下，構造尺寸加上預留的縫隙尺寸或減去必要的支撐尺寸等于標志尺寸。

（3）、實際尺寸是建筑制品、建筑構配件的實有尺寸。實際尺寸與構造尺寸的差值，應為允許的建筑公差數值。

10、什么是定位軸線？

答：定位軸線是用來確定建筑物主要結構或構件的位置及其標志尺寸的線。

11、什么是橫向、縱向？什么是橫向軸線、縱向軸線？ 答：（1）、橫向，指建筑物的寬度方向。（2）、縱向，指建筑物的長度方向。

（3）、沿建筑物寬度方向設置的軸線叫橫向軸線。其編號方法采用阿拉伯數字從左至右編寫在軸線圓內。

（4）、沿建筑物長度方向設置的軸線叫縱向軸線。其編號方法采用大寫字母從上至下編寫在軸線圓內（其中字母I、O、Z不用）。

12、什么是房屋的開間、進深？

答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離；進深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。

13、什么是層高？什么是凈高？

答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度

14、什么是建筑總高度？

答：建筑總高度指室外地坪至檐口頂部的總高度。

15、什么是標高？什么是絕對標高、相對標高？

答：（1）、建筑物的某一部位與確定的水基準點的高差，稱為該部位的標高。

（2）、絕對標高亦稱海拔高度，我國把青島附近黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，全國各地的標高均以此為基準。

（3）、相對標高是以建筑物的首層室內主要房間的地面為零點（+ 0.00），表示某處距首層地面的高度。

16、什么是建筑面積、使用面積、使用率？什么是交通面積、結構面積？ 答：（1）、建筑面積指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。

（2）、使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去墻厚所得的凈尺寸的乘積）。

（3）、使用率亦稱得房率，指使用面積占建筑面積的百分數。（4）、交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯系設施的凈面積。（5）、結構面積指墻體、柱所占的面積。

17、什么是紅線？

答：紅線指規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。

18、建筑物如何劃分等級？

答：建筑物的等級是依據耐久等級（使用年限）和耐火等級（耐火年限）進行劃分的。

（1）、按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50~100年；三級，耐久年限25~50年；四級，耐久年限15年以下。

（2）、按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建筑物的耐火能力逐步降低。

19、什么是磚混結構？

答：房屋的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結構形式叫磚混結構。

20、什么是框架結構？

答：框架結構指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構成的骨架作為承重結構，墻體是圍護結構。

21、什么是剪力墻？

答：剪力墻指在框架結構內增設的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。

22、什么是框架剪力墻結構？ 答：框架剪力墻結構指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔；水平荷載由框架承受20%~30%，剪力墻承受70%~80%的結構。剪力墻長度按每建筑平方米50mm的標準設計。

23、什么是全剪力墻結構？

答：全剪力墻結構是利用建筑物的內墻（或內外墻）作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結構。

24、什么是筒體結構？

答：筒體結構由框架-剪力墻結構與全剪力墻結構綜合演變和發展而來。筒體結構是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。

25、什么是鋼結構？

答：鋼結構是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的結構。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結構多用于超高層建筑，造價較高。

26、與磚混結構相比，框架結構有何優、缺點？

答：優點：（1）、自重輕：磚混結構自重為1500公斤/平方米；框架結構如采用輕板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的自重為400公斤~600公斤/平方米，僅為磚混結構的1/3。

（2）、房間布置靈活：框架結構的承重結構為框架本身，墻板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活。

（3）、增加了有效面積：框架結構墻體較磚混結構薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：（1）、用鋼量比磚混結構高出約30%，與磚混結構相比，造價偏高。（2）、部分柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。

27、地基和基礎有什么區別？

答：（1）、地基是基礎下面的土層，它的作用是承受基礎傳來的全部荷載。

（2）、基礎是建筑物埋在地面以下的承重構件，是建筑物的重要組成部分，它的作用是承受建筑物傳下來的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給下面的土層。

28、什么是基礎埋深？什么是深基礎、淺基礎？

答：（1）、基礎埋深是指從室外設計地坪至基礎底面的垂直距離。

（2）、埋深大于等于5米的基礎稱為深基礎；埋深在0.5米~5米之間的基礎稱為淺基礎?；A埋深不得淺于0.5米。

29、建筑物的基礎可按哪三種不同的方法分類？

答：（1）、按使用材料分：可分為磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎等。

（2）、按構造形式分：可分為獨立基礎、條形基礎、井格基礎、板式基礎、筏形基礎、箱形基礎、樁基礎等。

（3）、按使用材料受力特點分：可分為剛性基礎和柔性基礎。30、什么是防潮層？

答：為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對墻面的侵蝕，采用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個阻斷層就是防潮層。防潮層的位置一般在首層室內地面（+0.00）下60mm~70mm處，及標高-0.06m~-0.07m處。

31、什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？

答：（1）、外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內干燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般為室內地坪與室外地坪的高差。

（2）、踢腳是外墻內側和內墻兩側與室內地坪交接處的構造。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。踢腳的高度一般在120mm~150mm。

32、什么是散水？什么是明溝？其作用是什么？

答：散水是靠近勒腳下部的排水坡；明溝是靠近勒腳下部設置的排水溝。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。

33.房屋結構的類型：

鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結構：是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結構：是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。34.一個建筑物都有哪些部分組成？

主要是承重構件，基礎，墻，樓面層，地坪，樓梯，屋頂，門窗，還有其他的附帶構件陽臺，雨蓬，煙筒，散水等。

35.建筑里常用的建筑材料都有什么？

是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，磚，砌塊，鋼材，瀝青，木頭，石頭等還有些防水材料，吸聲隔聲的裝飾材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌塊，鋼筋，沙為主要。如果水是算材料的話，水也是很重要的。

36.結構里主要構件有什么？

板（預制，現澆，樓梯板，屋面板等），梁（框架梁，簡支梁，圈梁，過梁，樓梯梁等），柱子（框架柱子，構造柱，暗柱等），墻（承重墻，非承重墻，剪力墻等），基礎（條形基礎，獨立基礎，樁基礎）。

定額里難理解的名詞解釋

1、折灰口：是指門窗框的上下框與抹灰面平的走頭,裁割50px。

2、橫檔木：是指兩個窗作豎向組合時,在兩窗之間需設的橫枋，其作用是使兩個窗框連接牢固。

3、窗框框料塊數：是指木制窗按橫直連接的整塊料來計算的數量。如果中立框被橫框隔斷時，中立框仍按不被隔斷的塊數計算框數。

4、組合窗進框式：是指中懸窗扇關閉后，扇梃全部進入窗框裁口之內的一種木制組合窗。

5、組合窗靠框式：是指中懸窗扇關閉后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面與窗下框頂面一般交錯15mm，窗下框不裁口的一種組合窗。

6、暖氣罩靠墻式：是指將暖氣罩設置在墻壁龕之內，外釘鋼絲網的形式。

7、暖氣罩明式：是指不留壁龕，將暖氣罩設置在墻面之外，頂面設有62.5px厚的木板的形式。

8、游沿木亦稱游檐木：是指木制樓地楞木下面的通長墊木。

9、地面墊層：是指傳布地面荷重至地基上的構造層。一般用混凝土或磚渣、爐渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的。

10、間壁墻：是指建筑物室內主墻間修建的不起承重作用的一種間斷墻，一般修建在已作好的混凝土或其他面層上，所以在計算地面面層工程量時，不扣除間壁所占的面積。

11、冷底子油：是指由30號或10號瀝青或軟化點為50—70℃的煤焦油脂摻人有機溶劑(煤油或汽油)制成的溶液。

12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在兩頭山墻尖同一直線上的屋面脊。

13、屋面的山脊：是指在山墻上面的屋面所做的瓦脊或用紅(青)磚砌筑的山脊。

14、屋面的斜溝又叫陰溝：是指屋面瓦面與瓦面交接處的排水溝。

15、屋面的瓦翼線：是指在山脊上飄出山墻的瓦面。

16、架空隔熱層：是指在鋼筋混凝土平屋面上架設的隔熱板。一般用標準磚砌磚墩，在磚墩上鋪設預制細石鋼筋混凝土隔熱板。其作用在于疏通空氣以散熱，為屋面隔熱。

17、散水坡：是指在靠外墻四周的斜形坡?？梢杂脡K料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用磚渣、爐渣三合土等搗成，用以泄水的護坡。

18、天溝：是指屋面上用來泄水的溝槽。有傾斜和水平兩種，傾斜的稱斜溝。它用來匯集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用鍍鋅鐵皮等做成。鋼筋混凝土屋面的天溝(檐溝)，用鋼筋混凝土做成。

19、雨水管：又稱落水管、水落管或流筒。是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系統的豎管。用石棉水泥管塑料管或鑄鐵管或鍍鋅鐵皮做成。20、水斗：是指用采匯集和調節白天溝流下的雨水至雨水管的配件。一般用鍍鋅鐵皮、石棉水泥等做成

21、低溫廠庫：是指室內溫度在-40℃—+5℃以內的廠庫房。

22、保溫層：是指減少地面與樓面導熱性的構造層。

23、基土：是指地面墊層以下的土層(包括地基加強層)。

24、三合土：是指用石灰、砂、碎磚或爐渣加水拌和后經澆灌夯實而成的結構材料。一般用作地面墊層等。

25、找平層：是指在各種墊層上，鋼筋混凝土板上或輕質、松散材剩(隔聲隔熱)層上起抹平、找坡或加固作用的構造層。一般用1:3或1:4的水泥砂漿。

26、結合層：是指聯結面層與其下層的中間層，有時亦作為面層的彈性底層。

27、面層：是指直接承外力的表面層，分為整體面層或塊料面層兩種。

28、屋頂：是指房屋的最上部分，起擋風雨、防寒、隔熱的圍護作用。通常由屋面、屋頂承受結構、保溫層或隔熱層以及頂棚等組成。根據屋頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂(如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂等)和曲面屋頂(如園屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、馬鞍形屋頂、扭殼屋頂等)

29、屋面：是指屋頂的面層，直接受大自然的侵襲。屋面材料一般用各種瓦、油氈、鐵皮、塑料、橡膠等。

30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面層的屋面工程。一般的作法是在鋼筋混凝土屋頂上，用石油瀝青或其他膠結材料粘貼兩層油毛氈或其他卷材，使之形成一個滿鋪防水面層的屋面。

31、剛性防水屋面：是指用剛性材料制作防水面層的屋面工程。一般的作法是在鋼筋混凝土屋面板上作水泥砂漿找平層，干鋪油氈隔離層，澆搗細石混凝土防水層和分格縫等作為防水面層

32、引條線：由于外墻面抹灰面積較大，為防止因材料干縮和溫度變化引起面層開裂和滿足施工接搓需要要，可將抹灰面層做分隔處理，稱為引條線

33、踢腳線：在墻與樓地面的交接處.為了遮蓋地面與墻面的接縫.保護墻身，以及防止擦洗地面時弄臟墻面，常做成高120-150mm的的踢腳線。

34、貼面類墻面裝修：它是利用各種天然石板或人造板、塊。通過綁、掛或直接粘貼等方法對墻面進行的裝修處理。此種飾面具有耐久、施工方便、質量局、裝飾效果好、易清洗等優點。常用的貼面材料有瓷磚、面磚、錦磚和預制水刷石、水磨石板以及花崗巖、大理石等天然石板

35、涂刷類墻面裝修：它是利用各種涂料徐敷干墻體基層表面而形成完整牢固的保護膜，起到對墻體保護、裝飾作用的裝修做法。涂料分為有機涂料和無機涂料兩類。

36、裱糊類地面裝修：它是將各種裝飾性的墻紙、墻布織錦等卷材類裝飾材料，用黏結劑裱糊在墻面上的一種裝修做法。其材料和花色品種很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墻紙、玻璃纖維墻布及其他墻紙、墻布等。裱糊類墻面裝修具有經濟、施工簡單、材料更換方便等優點。

37、鋪釘類墻面裝修：它在構造上與骨架隔墻相似.是把各種天然或人造薄板鋪釘在墻面上的裝修做法。它由骨架和面板兩部分組成.在施工時在墻面上立骨架(墻筋)，然后在骨架上鋪釘裝飾面板。

38、樓板層：包括底層地面與樓層地面兩大部分，是樓房建筑中的水平承重構件，同時還兼有在豎向劃分建筑內部空間的功能。樓板承擔建筑的樓面荷載.并把這些荷載傳給墻或梁同時還對墻體起到水平支撐的作用。

39、地坪：它是建筑底層房間與下部土層相接觸的部分，它承擔著底層房間的地面荷載。40、樓板的基本組成

(1)面層又稱樓面或地面.位于樓板層的最上層，起著保護樓板、承受并傳遞荷載的作用同時對室內有很重要的清潔及裝飾作用

(2)樓板是樓板層的結構層。一般包括梁和板。主要功能在于承受樓板層上全部靜、動荷載并將這些荷載傳給梁或柱.同時還對墻體起水平支撐作用，增強房屋剛度和整體性

(3)頂棚是樓板層的下面部分。土要作用是保護樓板.遮擋各種水平管線.改善室內光照條件，裝飾美化室內空間。根據構造不同，有抹灰頂棚、粘貼類頂棚和吊頂棚三種 注：當底層地面和樓層地面的基本構造層次不能滿足使用或構造要求時，可增設附加層如結合層、找平層、隔離層、防潮層、填充層、墊層等具他構造層次。

【結合層】面層下面與其構造層之間的連接層?！菊移綄印勘鹊貙踊驑前迕嫔线M行抹平找坡的構造層。

【隔離層】防止建筑地面]：各種液體或地下水、潮氣透過地面的構造殷?！痉莱睂印糠乐菇ㄖ卮刍驑菍拥貑朏潮氣透過地面的構造柱。

【填充層】在鋼筋混凝上樓板上設置.起隔聲、保溫、找坡或暗敷管線等作用的構造層 【墊層】在建筑地基上設置，承受并傳遞上部荷載的構造

第二篇：房地產專業術語

第二講

房地產專用術語解釋

1、房地產：

房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

2、房地產市場：

一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場：

二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易：

三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。

3、國土局：

代表國家行使±地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業管理的一個政府部門。

4、商品房：

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

5、發展商：

專門從事房地產開發和經營的企業。

6、代理商：

經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務。

7、土地類型：

按其使用性質劃分力居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房月地。

8、土地權使用年限：

是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符合當時城市規劃要求的，14、公證處：

是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。

15、房地產證：

是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權的法律憑證。

16、房地產公證：

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。

17、高品房預售許可證：

按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。

18、房地產買賣合同：

是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。

19、房屋所有權：

房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處臵權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。20、房屋使用權：

是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。

21、銀行接揭：

是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。

22、契稅：

是指當房地產所有權發生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收

保險費：財險保險費＝總房款十年費率礻年限系數。保費一次性交。

建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.56％： 工行采用華泰保險公司，年費率為0.056％：

建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為0.045％。

（5）辦理公積金需繳納費用

評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5％，以上部分0.25％。保險費：財險：保險費＝貸款額×年費率×年限系數 綜合險：保險費＝貸款人年限對應系數×貸款額

27、住宅的結構形式：

主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。

磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 6層以下。

磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。

鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。

28、住宅的建筑面積：

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。

29、建筑面積的計算范圍和方法：

（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積；

臺階、無柱雨篷：

（3）房屋之間無上蓋的架空通廊：

（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：

（5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安臵箱、罐的平臺：

（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：（8）活動簡易房屋：

（9）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

（10）據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±

26、±06、±14,而舊標準允許面積測量誤差為1.4。30、商品房銷售面積：

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

31、商品房的銷售面獲如何計算？

（l）套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》（GBJ96－86）規定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

（2）套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

（3）商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積－各套套內建筑面積之和－已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。

36、建筑密度

居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率。

37、綠地率

居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。

綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。

38、輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

39、居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。40、使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

41、建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復雜。

不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。

42、住宅的開間：

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為3.0－3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。

能源等，也涉及住宅區的人文環境、經濟系統和社會環境。培育生態住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與發展中始終以生態問題力中心，在環保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統規劃與管理，使住宅區生態環境處于良性循環狀態之中。

48、什么是綠色住宅？

“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環保工程。它是既適應地方生態麗又不破壞地方生態的建筑。具有節地、節水、節能、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等優點。

節約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環保建材。如現在有一種新型的建材環保用磚，該磚采用發電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。

充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛、明廚等，Tit能節約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統，采用小區共用供熱系統，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。

垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環保，與住宅環境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內容。

49、什么是花園式住宅？

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。50、城市居住區

一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30000～5⒁00人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生

地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。62、配建設施

與住宅規?；蚺c人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。63、其他用地

規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。64、公共活動中心

配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。65、道路紅線

城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。66、建筑線

一般稱建筑控制線，是建筑物基底位臵的控制線。67、日照間距系數

根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。68、建筑小品

既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。69、住宅平均層鼓

住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。70、人口毛密度

每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量 人／ha。71、人口凈密度

每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量 人／ha。72、住宅建筑套毛密度

每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑套數 套/ha。73、住宅建筑套凈密度

每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數 套/ha。74、住宅面積毛密度

表為“×××元/平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。84、一次性買斷價：

買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。85、預售價：

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商晶房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。86、如何進行戶型評判

我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復式住宅、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：

看居室的功能分區是否合理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習慣上看，居住的空間應給人以穩定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。

房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。

戶型的節能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經常活動的空間采用直接采光，可以節約能源。

單元內不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。現今住宅設計中推崇的是大衛生間，三居以上居室應設有兩個衛生間，—個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。

陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。

房間的內部凈高要合適，現在，絕大部分商品房的內層澤高在2.5米到2.7

實現住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網接入小區，提供外語電視節目。

（3）信息服務系統

增加實現電子購物、電子圖書館、遠程醫療登記等功能。（4）環境控制系統

實現家電自動控制功能；公共水電設施監視等功能。88、層住功能的國際標準是什么

按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態、社會、人文等方面滿足現代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。就住宅的室內功能而言，應滿足以下基本要求。

（l）滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。

（2）滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間 以及緊急疏散的要求6在建筑構造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預防滑跌和碰撞等保證安全的要求。

（3）滿足現代生活設施進步原則。住宅室內應有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數據通訊以及儲藏等設施。

（4）滿足現代生活的健康衛生原則。要按國際發達國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。

（5）滿足住宅功能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標準，應更多的讓居民和用戶參與住宅設計。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據住宅要靈活布臵，以形成多樣化的內部空間。

89、躍層和復式、錯層有什么區別？

通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。

復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是2.7米）高，可在7

房則在投資成本允許的范圍內進行選擇，并可進行投資組合。

第二是居住環境。自住房對環境質量要求較高，房屋內部和小區環境都要宜人。雖然環境質量高的房屋易于出售，但投資購房主要側重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對環境質量相對要求低一些。

第三考慮未來交化。自住房要求環境相對穩定，以免入住后又要拆遷或改變功能：而投資則不然，要考慮將來城市規劃能否令所購房屋升值，不臨街變為臨街，由住宅變作商鋪等。

第四考慮區位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內和具有較快交現能力，易實現利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。91、建筑結構

小高層：據介紹，“小高層”并不是一種規范的學術叫法。我們目前常說的“小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。

塔樓：“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布臵多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。

板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。

板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經成主流，占到整個市場的80%至90%。專家認為，現在流行的板式小高層比起我們20世紀70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設備、建材、智能化等都有了質的飛躍；其二，更加注重環境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設計理念更為先進。許多項目六層也配有電梯，更加充滿人文關懷。

第三篇：房地產專業術語

房地產專業術語

培訓對象：售樓經理、售樓主管、售樓員

關 鍵 詞：術語

主要內容： 專業術語名詞解釋

作用：熟知房地產基本知識，使售樓行為更為專業

1．建設用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。

2．總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面

積之總和。

3．建筑密度：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）

4．建筑容積率：在建設用地范圍內全部建筑面積與建設用地面積的比值。（建筑總面積/

土地總面積）

5．綠地率：建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

6．公用建筑面積：建筑物內可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公

用建筑面積（如：公民防護地下室、地下車庫、地下設備用房等等）。

7．建筑面積：指建筑物處墻或結構外圍水平投影面積。建筑面積=套內建筑面積（含陽臺面積）+公用分攤面積

8．套內建筑面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱了等結構面積。

9過道、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；B、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

10． 得房率：套內建筑面積/建筑面積

11． 層高：由本樓層地面至上層樓板上表面的距離。

12． 凈高：由本樓層地面至上層樓板底板的距離。

13． 開間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間。

14． 進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深。

15． 磚混結構：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結構。

16． 鋼混結構：鋼筋混凝土結構，包含框架結構和框架剪力墻結構。

17． 地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高難度1/2者

18． 半地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高難度1/3且不超過1/2者。

19． 五證：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施 工許可證、商品房銷售（預售）許可證

20． 二書：房屋使用說明書、房屋質量保證書

二、樓層分類：

底層：1-3層；多層：4-6層；中高層：7-11層；高層：10-30層

三、建筑面積的計算原則 計算一半建筑面積的范圍

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? 建筑物有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。未封閉的陽臺算一半面積，全封閉的陽臺算全面積，露臺不算面積。

四、土地使用權

居住用地70年。工業用地50年。教育、科技、文化衛生、體育用地50年。商業、旅游、娛樂用地40年。綜合或其他用地50年

70年土地使用權是否意味只有70年產權？

在與銷售方簽訂的買賣合同中一般都有條款注明，即房屋所占用土地的使用年為地一般為70年），但是，70年的土地使用權并不意味著購房人只有70年的產權。據我國《城市房地產管理法》的規定，房地產買賣是指房屋所有權。所以，在權期滿后，國家可以不收回土地使用權?！冻鞘蟹康禺a管理法》第21條規定，“土地出讓合同約定的使用年限屆滿”，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲于屆滿前續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的應重機關報使用權讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

第四篇：物業裝修管理

裝修管理知識點

一、裝修管理目的、范圍及職責

二、辦理裝修管理手續的流程

三、裝修管理規定及常用概念

四、裝修管理相關法律法規

一、裝修管理目的、范圍及職責

1目的

通過對業戶裝修過程的控制，確保園區房屋主體防止破壞，成品得到合法有效監制；確保園區裝修符合法律法規、環保、安全健康要求。2范圍

適用于公司各管理處的裝修管理。3職責

3.1管理處負責辦理裝修手續和監督裝修施工過程，制定相應的裝修管理規定，告知業主裝修中的禁止行為和注意事項。

3.2公司秩序部負責對各管理處的裝修管理控制情況進行指導、監督和檢查。

3.3各管理處巡查人員監管過程中對公共成品造成損壞，管理處未采取補償、處罰等措施的，公司秩序部有權利追究責任人。程序

4.1裝修申請受理

4.1.1管理處服務人員應先告知業戶房屋裝修需要提前的各類申請，提交裝修方案和其他的資質文件。

4.1.2管理處客戶服務中心或指定人員要對裝修申請進行初步審核，查驗裝修申請資料是否齊全，資料不全的應要求應補齊后再受理。4.1.3業主裝修需申請以下資料： 4.1.4房屋裝修申請表。

4.1.5房屋裝修施工圖紙和相關說明。

4.1.6裝修施工單位的營業執照、資質證書等證明文件。4.1.7裝修人的授權文件和身份證明。

4.1.8裝修人為個人的，需提交身份證復印件，驗原件。

4.1.9裝修人為機構、團體、法人等非個人的，需提交相關的機構組織證明復印件（加蓋公章），驗原件。

4.1.10裝修經辦人為非業主的，必須有業主的授權許可文件。4.2裝修審批

4.2.1各管理處負責審核裝修審批人員要告知：裝修不得破壞房屋結構、房屋外觀，不得有違反法律、法規禁止的行為。如裝修方案無違反相關規定的，須在3個工作日內批復。

4.2.2裝修期間，消防設備審核批準由各管理處秩序主管負責對消防部分進行專項審核，并確認裝修現場原有的消防設施已做好相應保護后，簽字批準后方可進場施工。

4.2.3各管理處對驗收合格的電梯、門檻提出申請保護，由施工單位或制定部門安裝保護后，方可允許業主進行裝修施工。

4.2.4裝修涉及結構、管線、外觀、燃氣、廢水、廢氣排放等重大變動的，需取得相關設計、發展商、政府部門、燃氣公司的批準。4.2.5法律法規規定需報相關政府部門審批的裝修需提供相關部門的審批意見書。

4.3交費、辦證、簽署文件

4.3.1各管理處對業主裝修方案審批通過后，應通知裝修人和施工單位繳納裝修保證金，辦理裝修許可證。

4.3.2各管理處應同裝修人簽署《房屋裝飾裝修管理協議》、《裝修承諾書》和《防火責任書》。裝修人員進場施工必須辦理臨時出入證，憑證出入物業轄區。

4.3.3公司秩序部對以上簽訂的規范要求實施各案場監督檢查，防止未簽訂各類手續的業主實施裝修違規操作。4.4裝修前告知

4.4.1開始裝修前，各管理處組織召開由施工負責人、施工人員、管理處工程、客服、秩序維護人員參加的技術交底見面會。

4.4.2各管理處客服管理人員協同施工方負責一起到相鄰單元做好預先告之與溝通工作。

4.4.3各管理處對裝修公司、業主、施工單位等，要做好對公共區域內成品保護宣傳工作，必要時簽訂權責承諾書或違約金支付，防止損壞中間扯皮不清。

5公司各管理處裝修現場監督檢查 5.1巡查人員裝修巡查的主要內容： 5.1.1巡查裝修現場的防火措施。5.1.2裝修人員的行為規范。5.1.3隱蔽工程施工的檢查、監督。

5.1.4裝修施工過程有無涉及房屋結構、外觀、防水等危害房屋安全和違反政府部門、管理處相關規定的行為。

5.1.5園區門崗要求對裝修人員必須佩帶管理處發放的《裝修出入證》，否則嚴禁進入社區。、5.1.6巡查人員發現動火作業的人員不符合有關持證上崗要求，有權要求其停止裝修工程。5.2裝修材料管理規定：

5.2.1裝修材料搬出門口時必須憑業主的《放行條》放行。5.2.2禁止上下電梯的物品：

5.2.3禁止整塊夾板或板料尺寸超出電梯轎廂內空間尺寸； 5.2.4鋁合金、不銹鋼型材的長度超過2米；

5.2.5未經包裝（指編織袋等裝好），用鐵絲線捆扎運輸的各類磚、石、巖石；

5.2.6未密封的液體材料，如：天那水；

5.2.7超長、超寬的其他物品和無袋裝的裝修垃圾。5.3禁止進入小區的物品

5.3.1用于裝修的固體的瀝青，禁止在園區內調制；

5.3.2室內地面裝修材料：厚度超過1CM的大理石、花崗巖等； 5.3.3國家有關治安和消防方面禁止在園區內貯存的易爆有毒物品等；

5.3.4業主未經許可搬運電焊機、切割機等。5.4裝修時間的規定

5.4.1施工時間：8:30～12:00，14:00～20:00。

5.4.2如裝修施工期限確需延期，須到管理處辦理相關延期手續。5.5裝修施工噪聲管理

5.5.1噪音施工時間：17:30～20:00，如夜間超時加班應另行申請；

星期

六、星期日的9:00～20:00。5.6消防、安全管理

5.6.1裝修施工現場須按管理處提出的消防要求，做好防消工作，按規定配備一定的臨時消防設施。

5.6.2裝修現場必須按國家規范配備相應的滅火器，滅火器按1個（4KG）/50M2，綜合管理部提供有償租借服務。

5.6.3凡施工所使用的電動設備、工具、插座及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求。

5.6.4在裝修期間，住戶和裝修單位必須負責裝修人員的人身安全，必要時，裝修現場應備有緊急醫療藥品。5.7垃圾管理

5.7.1裝修單位每日必須清理所有裝修廢料及垃圾，并按放置于管理處指定的地點，以保持其通道暢通。

5.7.2裝修施工不得封堵消防通道，搬運裝修材料或裝修垃圾以不影響公共設施的正常作業為前提。5.8公司各管理處對裝修違章規定 5.8.1未經管理處批準擅自開工的。5.8.2亂拉電線、超負荷用電

5.8.3隨意改變窗臺、窗框、玻璃等的顏色、格調 5.8.4隨意拆改墻體

5.8.5在承重墻、梁、柱上打孔、削薄、挖 5.8.6私自增加線路負荷

5.8.7隨意改動上下水管、電線（開關盒）5.8.8私自開鑿樓面層

5.8.9擅自占用公共通道、天臺、屋面 5.8.9自移動消防設施 5.8.10鋪裝過重的地板材料

5.8.11隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料 5.8.12隨意向窗外拋扔物品

5.8.13隨意使用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）5.8.14沖洗地面時將水沖進電梯，破壞電梯裝飾 5.8.15夜間在裝修現場中留宿 5.8.16不按規定配置滅火器；

5.8.17在裝修施工現場，施工人員吸煙的； 5.9公司對裝修違規的處理 5.9.1批評教育，規勸改正；

5.9.2責令停工，發出《裝修違章通知書》，并要求限期整改； 5.9.3責令恢復原狀； 5.9.4扣留或沒收工具；

5.9.5要求賠償損失（須報管理處領導批準）6公司各管理處檢查裝修違規處理

6.1檢查各管理處裝修現場的門外是否張貼《裝修許可證》，在門內張貼《防火責任書》以便于裝修工人對照執行和巡查人員監管。6.2檢查各管理處裝修現場的裝修材料堆放要整齊有序，不得占用通

道走廊或其它公共地方，如發現堆積情況的追究管理人員責任并通報處罰。

6.3檢查各管理處裝修期間，對樓棟內結構、裝置等是否足夠的保護防御措施，有無任何的損毀，對發現墻體損壞、大理石地面掛花的管理處是否相關裝修單位及個人賠償修繕費用。如未能管理處未能采取保護措施而現場施工，處罰相關責任人。

6.4檢查裝修期間，各住戶和裝修單位對維護公共場所的通暢、清潔的預防。對發現在社區內的消火栓取水作調制混凝土、清洗地面或其他用途，一經發現讓管理處予以嚴懲，并扣除其裝修押金和要求停工處理。

6.5檢查裝修現場是否關閉大門施工，并在外窗玻璃上張貼上足夠的白紙遮檔裝修現場，以保持走道外貌的美觀。樓梯、過道、天臺、道路以及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的場所，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好整潔。公司對各管理處裝修驗收管理 7.1裝修驗收

7.1.1裝修住戶在施工完成后需驗收，施工單位負責人必須至少提前一天向管理處提出初驗申請。管理處負責在三日內組織驗收人員對裝修現場進行初驗。

7.1.2管理處負責對驗收結果記錄在《裝修驗收表》的“初驗情況”欄內，并將結果復印一份給用戶和裝修單位負責人。對于初驗存在的問題，用戶和裝修單位須在二個星期內整改完畢。

7.1.3用戶和裝修單位將初驗中的問題整改完后，提前一周向管理處提出正式驗收申請。

7.1.4申請正式驗收時，由管理處組織相關人員參加，針對初驗中的提出的問題進行逐項查驗。

7.1.5對初驗合格后，又有增加裝修項目的，無違章裝修時，仍需補辦申請；有違章裝修的，按管理規定中的裝修違章處理條款執行，并立即停止對該裝修戶的驗收，直至整改完畢后再進行正式驗收。7.2正式驗收：

7.2.1正式驗收合格后，管理處收回各類施工人員的《裝修出入證》，對遺失的證件扣除證件押金。

7.2.2正式驗收合格后，《裝修驗收表》的“正式驗收情況”欄內登記驗收情況。管理處在《裝修申請表》內“完工驗收”欄目簽署“驗收合格，簽署姓名及日期”，并在其裝修押金的收據上簽署裝修驗收合格證明。

7.2.3管理處秩序部主管要對消防設備的完好及位置進行檢查檢驗，對檢查正常也需在驗收單上簽名及日期。7.2.3裝修單位在正式驗收合格的當日進行清場。

7.2.4正式驗收合格后，三個月內沒有出現結構和安全問題，用戶和裝修單位憑已簽署驗收合格意見的收據到管理處辦理裝修施工單位的“裝修押金”、“水、電押金”的退款手續。

二、辦理裝修管理手續的流程

1、業主/委托人（出具業主委托書）帶身份證復印件、裝修公司營業執照復印件、資質證書復印件，裝修方案和示意圖，施工人員身

份證復印件辦理。租賃戶須提交租賃合同復印件和身份證復印件。

2、裝修手續辦理時間為：08:30——12:00，14：30——17：30（周四下午，周日全休不交費）

3、裝修收費：裝修押金： 1500元/間，裝修管理費： 1元/㎡（按房屋建筑面積），裝修垃圾清運費：2.5元/㎡（按房屋建筑面積）, 出入證工本費： 5元/本, 出入證押金： 20元/本

鑿墻垃圾清運費：15元/㎡(包括拆頂、刨地、鑿墻，無論材質按實鑿平面面積收取)

4、入戶門擴寬、更換防盜門、樓內公共過道墻體開洞、開窗的房間，須出具業主同意鑿墻書面證明書；到株洲市建設局住宅裝飾辦辦理審批手續，取得批文后交物業公司備案后才可動工鑿墻；同時交納2000元/間墻體復位保證金到物業公司，墻體恢復后予以無息退還

三、裝修管理規定及常用概念

（1）住宅室內裝飾裝修活動，明令禁止行為：

1、未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

2、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

3、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

4、損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

5、搭建建筑物、構筑物；

6、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

7、其他影響建筑結構和使用安全的行為。（2）裝修注意事項

1、先到物業公司辦理好裝修手續，交清裝修費用后方可動工。

2、裝修施工時間：8：00—12：00，14：00—18：00。

3、從裝修開工起即采取防火措施，裝修期間裝修戶內不亂搭亂接；不違章使用電源，埋設或改動電線須穿管，確保戶內外安全，并接受物業公司工作人員的檢查與指導。

4、裝修施工期間關門施工，必要時用彩條布做圍擋，以免噪聲及裝修灰塵飛揚。不使用瓶裝煤氣，杜絕使用電熱棒、電爐等電熱設施。

5、不改變房屋原有的外貌及共用設施，外墻不打孔鉆洞；不剔鑿房屋的梁、柱、板；不在承重墻上鑿洞；不增厚混凝土地坪或新砌磚墻，不隨意增加樓面靜荷載（如在室內砌磚墻，超負荷吊頂，安裝大型燈具，鋪設大理石地板等一般按規定是每平方米不能超過100公斤）

6、絕不安裝防盜網與室外電視接收設備；不將生活污水排入雨水、空調排水管道。安裝空調將告知物業公司，聽從指導安裝，空調室內機與室外機均安裝排水管并引接到預留的空調主排水管中，否則自行承擔 因空調水滲漏所造成的一切賠償損失。（看試水結果、裝修驗收請聯系盧工：***）

7、入戶門不能更改，不擅自拆除公共過道墻體，如有改變設計需要請到株洲市建設局住宅裝飾辦取得報建審批通過后方可動工并做好防盜措施。

8、不改變廚房、衛生間及陽臺的使用功能；施工前廚房、廁所一定要做24—48小時閉水試驗，三方看試水結果確定廁所沉箱不漏水后方可進行下道工序。廁所沉箱填充物使用沙石、爐渣等，杜絕用建筑垃圾回填，必須不破壞防水層。找平層按要求做二次防水，鋪地磚前試水物業公司配合聯系樓下業主看試水結果必須確認不漏水方可。廚房、廁所吊頂必須在存水彎下方預留300㎜×300㎜的檢修口。廚房、廁所主水管、排水管要求明裝（暗裝必須預留檢修口）。水表閥門以前不能改動，水表如要移位要求水表水平裝置且方便讀表。水路改動、水表移位、管道封閉等造成影響和日后維修、檢修、恢復等均由業主自行承擔。

9、房間電源總開關、可視對講不能隨意改動，不隨意改動智能化線路。如需移位必須請專業人員操作且不損害其他業主利益，房間用電負荷不超過房間總設計額定功率

（面積<90㎡為4KW ； 面積90㎡～150㎡為6KW ； 面積>150㎡為8KW)。

10、玻璃幕墻外墻、公共過道、樓層電梯前庭不能隨意張貼廣告；公司標牌尺寸不超過60㎝×90㎝，絕不能超寬、超大、超高、超厚；不能在公共過道加裝燈箱。如房間退住業戶要恢復墻面。

11、裝修材料與建筑垃圾運送時間為：晚19：00——早7：00。B座單數樓層用西廳1號電梯運貨，B座雙數樓層用東廳4號電梯運貨，或者是走步行樓梯上、下一層樓。B座2號、3號為客梯嚴禁運貨，運送水泥、石灰等粉塵較大的材料必須加裝套袋，貨品請均勻堆放在貨梯內，車、斗車嚴禁進電梯，上述違者罰款200元/次。

12、所有的裝修作業都應在裝修房內進行，建筑材料堆放在房內，不能占用公共區域堆放與施工。完工后建筑剩余材料與建筑垃圾自行清運下樓，必須袋裝化，袋子不能回收，堆放到后坪靠B座東廳前建筑垃圾池內，一定要堆放在門里面，碼整齊。

13、所裝修房間經物業公司驗收無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況后，從裝修驗收合格之日起兩個月后方可退回裝修保證金，并承付所聘人員違章保證金。

14、家潤多廣場塔樓A、B座設計用途為住宅用途，如果改變房屋使用性質，業戶必須自行到職能部門（工商、稅務、城管、消防、環保等）辦理相關手續。同時遵守國家法律法規和地方性、行業性等的各項規定，遵守《業主手冊》、《管理規約》，履行《物業管理服務合同》、《裝修管理規定》等約定條款。

常用概念

建筑主體： 是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

承重結構： 是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

自用部位： 是指一套房屋內部，由業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及其室內墻面等部位。

自用設備： 是指一套房屋內部，由業主、使用人自用的門窗、衛生潔具及通向總管的供水、排水、煤氣管道、中央空調、供暖管道和線路等設備。

共用部位：是指一幢房屋內部，由業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯井、電梯前庭、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構（包括房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓板、屋頂等）、室外墻面等部位。

共用設備： 是指一幢房屋內部，由業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、各種線路、水箱、水泵、電梯、鍋爐、發電機、配電系統、中央空調、供暖管道、防盜門、樓宇對講系統、郵政信報箱（群）、避雷裝置、消防器具等設備。

共用設施： 是指住宅區內，由業主、使用人共同使用的道路、場地、噴泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、綠地、花草樹木、停車場庫、照明路燈、文化體育器械（包括各種體育器械、宣傳欄、廣播及背景音樂設施等）、連接房屋內部的線路、供水管道、排水管道和窖井、化糞池、垃圾箱房）、供水房、配電間及小區門樓、圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統等設施。

四、裝修管理相關法律法規

第一條 為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公眾利益，根據有關法律、法規，制定本辦法。

第二條 在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監督管理，應當遵守本辦法。

本辦法所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內進行裝飾裝修的建筑

活動。

第三條 住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全，符合工程

建設強制性標準。

第四條 國務院建設行政主管部門負責全國住宅室內裝飾裝修

活動的管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。

第七條 住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

第八條 改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條 裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單

位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。

第十條 裝飾裝修企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量。

第十一條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當遵守施工安全操作規程，按照規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

第十二條 裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱物業管理單位）申報登記。

非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。

第十四條 申報登記應當提交下列材料：

（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；

（二）申請人身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件。

非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。

第十五條 物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第十七條 物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務

協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，追究違約責任。

第十八條 有關部門接到物業管理單位關于裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法行為的報告后，應當及時到現場檢查核實，依法處理。

第十九條 禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

第二十條 裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。

第二十一條 任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

第二十二條 承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業企業資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。

第二十三條 裝修人委托企業承接其裝飾裝修工程的，應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。

第二十四條 裝修人與裝飾裝修企業應當簽訂住宅室內裝飾裝修書面合同，明確雙方的權利和義務。

住宅室內裝飾裝修合同應當包括下列主要內容：

（一）委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話；

（二）住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式；

（三）裝飾裝修工程的開工、竣工時間；

（四）裝飾裝修工程保修的內容、期限；

（五）裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；

（六）合同變更和解除的條件；

（七）違約責任及解決糾紛的途徑；

（八）合同的生效時間；

（九）雙方認為需要明確的其他條款。

第二十五條 住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的，可以協商或者調解解決。不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第二十六條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時間，降低施工噪音，減少環境污染。

第二十七條 住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應當按照規定的位置、方式和時間堆放和清運。嚴禁違反規定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其

他地方。

第二十八條 住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。

第二十九條 裝修人委托企業對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質量應當符合國家有關標準。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業應當返工，并由責任人承擔相應損失。

第三十條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。驗收合格后，裝飾裝修企業應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。

物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。

第三十一條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業負責采購裝飾裝修材料及設備的，應當向業主提交說明書、保修單和環保說明書。

第三十二條 在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

第三十三條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

第三十四條 裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十五條 裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。

第三十六條 裝修人違反本辦法規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。

第三十七條 裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十八條 住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處1千元以上5千元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；

（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款。

第三十九條 未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

第四十條 裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

第四十一條 裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

第四十二條 物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違

反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

第四十三條 有關部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。

第四十四條 工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執行。

第四十五條 住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設工程質量管理條例》執行。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條 本辦法自2002年5月1日起施行。

第五篇：物業裝修管理

物業服務企業裝修管理

一、物業裝修管理定義

建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。物業裝飾、裝修管理是物業服務企業通過物業裝修裝飾過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

二、物業裝修管理必要性

（一）物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。為了保障房屋的安全與美觀，需要物業加強監督及管理。

（二）裝修管理是物業服務的重點和難點之一，稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在危險，導致物業風險。另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。

（三）裝修管理是與業主關系處理的磨合期，也是與業主建立感情基礎的重要時期。裝修管理期間，是與業主建立感情的最好契機，可為以后的日常管理打下良好的基礎。

三、物業裝修管理流程

（一）裝修申請管理

《物業管理條例》第五十三條規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。這條規定是物業裝修申請管理的法律依據。

業主在提交裝修申請時應向物業服務企業提供室內裝修平面布臵圖，裝修如需改動房屋外立面及搭建建筑物、構筑物的應出具規劃部門意見，另外，裝修內容如涉及到影響相鄰房屋采光、通風或正常使用的，需提供相鄰左右（上、下）產權人和使用人簽字同意的證明。對于提交了裝修申請并符合相關規定的業主，物業服務企業應讓業主填寫相應表單，并盡到相應的告知義務。告知事項主要有：

1、為確保園區的居住品質，保持物業外立面的統一，物業服務企業應告知的禁止事項。

（1）違法拆改、變動承重結構和建筑主體。（2）違法超過設計標準或規范增加房屋使用荷載。（3）衛生間、廚房間移位、擴大或增設。

（4）改變或破壞房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墻、門窗外側、陽臺、露臺、設備平臺等）安裝、架設、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽篷、雨篷花架、廣告牌、地面衛星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安裝空調機、采暖設備、熱水供應裝臵等。（6）在頂層露臺安裝雨蓬，或在屋頂安裝任何設施、設備。（7）封閉陽臺或改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規格。

（8）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備。

（9）改變房屋用途或使用功能。

（10）對無防水要求的房間內安裝地暖設施時需按照相關技術要求做好防水設施。

（11）在無排污功能的陽臺、露臺安裝、接設洗衣設施或排污設施。

2、為保障廚房、衛生間的正常使用功能，物業服務企業應告知的事項。

（1）廚房煤氣管道、煤氣表請勿擅自更改或移動，如確需變動應請專業公司操作。

（2）廚房間油煙機、熱水器排氣孔和衛生間的通風排氣孔已預留好，切勿隨意拆除、封堵、移動或敲鑿；切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風排氣管道。

（3）不得破壞衛生間、廚房間的防水層，平層衛生間切勿更改下水道位臵，嚴禁抬高地坪，破壞地面防水層及立管防水圈。（4）衛生間、廚房間及空調管道吊頂時請留出檢修孔，以便檢查維修。衛生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修。

（5）裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墻體打孔須向物業服務中心申請，統一位臵，禁止隨意打孔。（7）裝修前，請對衛生間做24小時閉水試驗，并經業主、裝修單位、服務中心三方驗證試驗結果。

3、業主在對餐廳、客廳、臥室進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。

（1）違法拆改、變動主體結構或明顯加大荷載，室內承重墻、柱、樓板均嚴禁拆除、開洞或更改。

（2）隔戶墻兩側任何一戶在裝修時禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修。（3）為確保用電安全，請勿將室內開關箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設應采用護套管，切勿直埋。

（4）各電氣回路所負擔的電器總容量請勿超過此回路的限定容量。如需增大供電容量，請業主先到電力部門辦理擴容手續，經核準后，由專業單位施工并報服務中心備案。

（5）請勿從有線電視接收系統中私自接線，以免影響收視效果。室內可視對講、寬帶網絡終端盒等請勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時注意不要損壞墻體內電線、電話線、對講線、有線閉路電視線和寬帶網絡線暗埋管。

（6）鋪設地板地角塞打洞時，必須有限位裝臵。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。若有不明處，請與物業服務中心聯系。（7）對于開發商已配臵的空調，室外機位不得隨意移位。業主若需增設空調，則空調室外機的安裝位臵須征得服務中心的同意，并在不影響外立面統一、美觀的前提下，進行安裝。對于已配臵空調，請業主提前與服務中心預約安裝時間。

（8）對于開發商已配臵的紅外報警探頭（一樓），在裝修過程中如需改動，務必事先聯系物業服務中心，請專業人員進行確認，在施工過程中嚴禁將探頭檢修盒進行封閉。

（9）地面開槽深不得超過3㎝，寬不得超過5㎝。

4、業主在對陽臺進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。（1）陽臺裝修時請注意荷載量，超載易損壞房屋結構，造成不安全隱患。

（2）禁止拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門、窗尺寸或另建門窗。

（3）陽臺鋪設地磚等裝飾材料時，嚴禁破壞、拆改原有擋水線，以免造成今后滲漏等情況。

（4）陽臺晾衣架按服務中心統一要求安裝。

5、其他應告知事項。

（1）嚴禁改變進戶門的開啟方向。

（2）裝修中使用的分隔設施應采用輕質分隔材料。

（3）底層庭院使用時，不得改變其整體風貌，包括花園改造及補種、移植各類型植物；同時，為保證小區的整體品質，不得在庭院內晾曬衣被等。

（4）底層設計有敞開式采光井戶型，裝修戶自行做好對排污泵的維護工作，定期進行檢查，也可委托服務中心進行有償專業保養，從而保證設備的良好運行。（5）嚴格遵守裝修時間：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。雙休日、節假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期間不得進行敲、鑿、刨、鉆等產生噪音的裝修活動。（6）施工人員注意事項。（7）材料進出管理。（8）建筑垃圾清運管理。（9）違約責任。

（二）裝修過程管理

1、房屋安全管理

（1）結構安全：承重、超載（2）水、電安全：防水、通暢性（3）廚、衛設計：擴大、移位、增設（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封陽臺、衛星接收器、晾衣架、管道、雨篷、紗窗、防盜門窗等）

（2）有礙觀瞻物或改變原有立面設計（空調、堆放物、打孔、改變原有色系等）

3、施工人員管理（1）進出園區管理（2）食宿管理（3）車輛管理（4）明火管理（5）物品進出管理

4、施工過程監控（1）施工時間（2）施工進出材料（3）施工規范的監督

（4）公共區域、公共部位的使用（電梯、樓道、門禁等）（5）建筑垃圾清運

（三）裝修違章處理

1、立即匯報：一旦發現違章裝修正在進行時，立即匯報，并通知相關人員及時到現場進行制止

2、全力制止：匯報的同時，立即先進行勸止，以避免擴大影響及損失。待相關人員到后，必須想方設法先制止違章的進一步進行，一旦違章成事實，后期再整改難上加難

3、耐心溝通勸阻：相關負責人立即與業主進行耐心、有效的溝通協調，了解業主違章的初衷及原因，尋求其他解決途徑，緩解業主進一步違章的念頭

4、處理過程及違章情況留取影像資料，規避風險。

5、在違規已成既定事實后，應整合業主質量監督組或業委會、主管部門力量，協助處理。

四、案例分析

（一）裝修申請階段案例分析

【案例】某日，某小區2-1-301業主向物業申請裝修時，提出需裝鍋爐。物業裝修管理人員在裝修手續辦理時未問清安裝位臵就予以了同意。待業主裝修時將鍋爐位臵放在了陽臺，并把排煙管進行了直排，影響到樓上業主的正常生活。

【原因分析】辦理裝修手續時未與業主明確安裝位臵，未在裝修申請表上明確注明，造成業主隨意安裝，形成鄰里糾紛，增加工作難度?！窘涷灲逃枴繕I主安裝鍋爐等設施時必須告知業主安裝在指定位臵，一般建議放在設備平臺較好，并在裝修申請手續上寫明。同時，后期管理過程中需不斷跟進。

（二）裝修過程管理案例分析

【案例】某小區高層住宅1-1-702業主在裝修過程中，擅自將室內三室兩廳的住宅分隔成四室兩廳，主衛生間隔墻拆除，增設污水管口及下水管，將原污水管口的防水層破壞，與樓下602打通。

【處理經過】物業中心在發現此情況后，立即進行了制止，根據《裝飾裝修管理協議》責令停工，并聯系702業主告知其違章情況，要求其立即停工整改。同時通知樓下業主關于樓上的違章情況（避免樓下業主萬一來房屋時發現此情況）。702業主強調并非打算群租，只是家里人較多，才將房間進行分隔，并對自身的違章行為不以為然。由于人在溫州，這里全權委托朋友裝修，不愿過來處理此事，對于后期的整改不太配合。物業中心當即向當地房管部門進行了匯報，第二天由房管部門、602業主及物業共同到702進行查看。經查看后，由房管部門開具限期整改通知書。602業主提出要求其恢復原樣，并由702出具承諾書，保證室內裝修嚴格按照規范施工，禁止再出現違章裝修或涉及安全隱患的行為。經向702溝通后，702業主缺乏裝修管理安全知識，認為物業故意刁難，情緒激動，繼而向400投訴。后經過1個多月的協調，702業主在房管部門及602業主的雙重壓力下，終于對該衛生間恢復原樣，重做防水。對室內空間房間的分隔恢復原樣，經審批合格后再行分隔，并承諾不作群租，按規范裝修。

【經驗教訓】

1、嚴把裝修申請關，業主辦理裝修手續時需認真審核，加強違章裝修事項的宣傳及提醒。

2、加強裝修期間的巡查，提高敏感度，發現有異 常情況需及時匯報。

3、要學會借助各方面的力量，轉移矛盾，減輕工作難度。

4、注意鄰里關系的處理，盡量不要形成雙方的對立，以免影響日后的鄰里關系。

（三）裝修違章處理案例分析

【案例】某園區一住戶擅自將樓板砸掉5厘米安裝地熱。3個多月后，樓下鄰居發現房頂多處出現裂縫，并且有漏水現象。

【處理經過】因擔心其私刨地面存在安全隱患，在協商無果的情況下將樓上住戶告上法庭，要求其將房屋地面恢復原狀并賠償經濟損失。日前，本市二中院終審宣判此案，樓下鄰居獲賠30萬元。【經驗教訓】：

1、嚴格執行裝修期間的安全管理方案和秩序維護隊員的巡查制度，并做好記錄及取證資料；

2、在業主辦理裝修手續時，須以各種形式提前告知業主相關注意事項；

3、發現業主違規裝修時，視現場情況嚴重性，告知政府相關部門以獲得相關支持；

4、發現業主違規裝修或造成他人損失的，需要以書面形式告知業主和裝修公司；

5、及時處理現場所出現的問題及處理協調業主關系，避免事件升級。