第一篇：丹陽市拆遷政策（模版）

丹陽市國有土地上房屋征收與補償辦法

第一章

總

則

第一條

為規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）及有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

為了公共利益的需要，在本市行政區域內征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收人進行補償的，適用本辦法。

第三條

房屋征收與補償應當遵循規劃先行、決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條

市人民政府負責全市的房屋征收與補償工作。

市人民政府房屋征收辦公室為本市房屋征收部門，負責具體組織實施全市的房屋征收與補償工作。

市住建、發改經信、財政、物價、監察、審計、稅務、法制、信訪、規劃、國土、公安、司法、工商、衛生、交通、文化、教育、民政、城管行政執法等部門應當依照各自職責分工，互相配合，保障房屋征收工作的順利進行。

第五條

房屋征收部門可以委托可承擔征收補償具體工作的行政事業單位或其他機構為房屋征收實施單位，具體承擔房屋征收補償工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

房屋征收實施單位應按照屬地負責的原則，在屬地政府的組織領導下開展工作。

第六條

房屋征收部門應對全市房屋征收實施單位及工作人員進行業務管理，建立房屋征收人力資源庫和信用檔案。

從事房屋征收工作的人員應當熟練掌握房屋征收相關法律、法規、規章等規定以及其他業務知識，并經培訓考核合格。

第二章

征收決定

第七條

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。第八條

相關項目建設單位應從本市經濟社會發展的實際出發，按照相關規劃將每年度的房屋征收計劃報送房屋征收部門，房屋征收部門匯總后會同發改經信、國土、規劃等部門進行審核，報市人民政府批準。

第九條

確需征收國有土地上房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建項目，應當納入國民經濟和社會發展年度計劃。

第十條

房屋征收范圍確定后，任何單位和個人不得在房屋征收范圍內實施下列行為，違反規定實施的，不予補償。

（一）新建、改建、擴建房屋；

（二）改變房屋、土地用途，對房屋進行裝飾裝修；

（三）房屋析產、轉讓、抵押和租賃等；

（四）戶口遷入和分戶，但因婚姻、出生、回國、畢業、退伍轉業和刑滿釋放等原因必須辦理的除外；

（五）辦理工商注冊登記；

（六）其他不當增加補償費用的行為。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、公安、司法、工商、國土、住建、城管等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不超過1年。

第十一條

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應組織調查登記工作。調查中發現有未經登記的建筑，由規劃部門作出認定；土地使用權有爭議的，由國土部門作出認定。

調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。被征收人對公布的調查結果有異議的，可向房屋征收部門書面申請核實。

第十二條

房屋征收部門或房屋征收實施單位調查登記時，被征收人應當予以配合。被征收人拒不配合調查登記的可采取調檔方式進行，有關部門應準予調檔，并不得收取文件檔案調取查閱的相關費用。

第十三條

房屋征收部門在組織調查登記的同時，應委托兩家以上（含兩家）房地產價格評估機構（以下稱評估機構）對征收范圍內的房屋進行采樣評估，取得征收范圍內被征收房屋相類似房地產市場價格等相關數據，同時測算征收成本。

第十四條

房屋征收部門根據調查情況擬定征收補償方案，征收補償方案主要包括征收范圍、補償、補助和獎勵、產權調換房屋、擬實施時間、簽約期限、搬遷期限、過渡期限等內容。

第十五條

市人民政府確定征收補償方案前，應當履行下列程序：

（一）組織有關部門對征收補償方案進行論證并公布，征求公眾意見期限不得少于30日；

（二）及時公布征求意見情況和根據公眾意見修改情況；

（三）舊城區改建需要征收房屋，擬征收范圍內超過50%的被征收人提交書面意見，認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的，應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改方案。第十六條

市人民政府作出房屋征收決定前，應當組織開展房屋征收社會穩定風險評估。

房屋征收決定涉及被征收人500戶以上的，應當經市人民政府常務會議討論決定。

房屋征收決定作出前，應當落實征收補償費用和產權調換房源。征收補償費用應當專戶存儲、專款專用。

第十七條

市人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應當載明征收的目的和依據、房屋征收范圍、征收補償方案、行政復議和行政訴訟權利、監督舉報電話及現場接待地點等事項。

第三章

征收評估

第十八條

評估機構由被征收人在房屋征收部門公布的評估機構名單中協商選定，協商不成的通過多數決定、隨機選定的方式確定。具體遵循以下程序：

（一）房屋征收部門向社會發布征收評估信息；

（二）具有相應資質的評估機構報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序公布評估機構名單；

（四）被征收人在規定時間內協商選定評估機構，并將協商結果書面告知房屋征收部門。被征收人選定同一家評估機構的，為協商成功；

（五）被征收人協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人以投票方式確定評估機構。超過50%的被征收人選擇同一家評估機構的，為多數決定；不超過50%的，由房屋征收部門通過搖號、抽簽等方式隨機選定評估機構；

（六）房屋征收部門公布確定的評估機構。

房屋征收部門規定被征收人協商選定評估機構的時間應當不少于5個工作日。通過多數決定、隨機選定方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。

第十九條

評估機構應當獨立開展工作，遵循獨立、客觀、公正的原則對被征收房屋的房地產市場價值進行評估。

被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

被征收人拒絕入室評估的，可采取調檔方式進行評估，其評估行為有效。第二十條

初步評估結果得出后，應在征收范圍內向被征收人公示3個工作日。公示結束后，應向被征收人送達分戶評估報告。

第二十一條

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到分戶評估報告之日起10日內，向評估機構書面申請復核評估。

評估機構自收到復核評估申請之日起10日內給予答復。評估結果有變化的，應當出具復核評估報告；評估結果沒有變化的應當書面答復申請人。

被征收人或者房屋征收部門對評估機構的復核結果仍有異議的，自收到復核結果之日起10日內，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十二條

除政府定價房屋外，應以評估方式確定產權調換房屋的市場價值。產權調換房屋的評估時點、評估方法應與被征收房屋一致，并據此結算產權調換差價。

第二十三條

對從事被征收房屋價格評估的評估機構實行信用管理制度，對違反規定的評估機構，降低其信用等級，直至清出本市評估市場。

房屋征收部門應當根據評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、信用等級等情況，每年向社會公布評估機構名錄，供被征收人選擇。

第四章

征收補償

第二十四條

房屋征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。但下列情形除外：

（一）被征收房屋的附屬物，應實行貨幣補償；

（二）被征收房屋的所有權人死亡，繼承人之間就房屋征收補償達不成一致意見或者繼承人范圍未明確的，應實行產權調換；

（三）擅自改變房屋用途的，如被征收人選擇產權調換，應按照被征收房屋的原用途實行產權調換。

第二十五條

被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十六條

征收個人住宅，被征收人獲得補償后仍然符合住房保障條件的，對申請廉租住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協議并實際搬遷后的次月發放廉租住房租賃補貼；對申請購買經濟適用房、租賃廉租住房或者公共租賃住房的，按照簽訂補償協議并實際搬遷的先后順序，較非被征收人優先給予相應的住房保障。

征收個人住宅，被征收人及其配偶、未成年子女在本市范圍內僅有一處房屋且可能獲得的貨幣補償金額低于征收補償最低標準的，房屋征收部門應當按照征收補償最低標準對被征收人予以補償。

征收補償最低標準根據鎮江市參照國家住宅設計規范規定的最小戶型面積和當地經濟適用房價值等因素確定。經濟適用房的價格由物價部門提供。

第二十七條

房屋征收補償、補助和獎勵包括：

（一）被征收房屋價值補償，包括大于被征收房屋建筑面積部分的合法土地面積的補償，由評估機構按有關規定評估確定；

（二）被征收房屋裝飾裝修、附屬物的補償，由評估機構按有關規定評估確定；

（三）因征收房屋造成的搬遷、臨時安臵的補償，相關標準另行制定公布；

（四）因征收房屋造成的停產停業損失的補償，按有關規定確定；

（五）各類補助和獎勵，視被征收人的配合程度，酌情發放。相關標準另行制定公布。第二十八條

因征收非住宅房屋造成停產停業的，應給予停產停業損失補償。

給予停產停業損失補償的房屋必須同時符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權屬證明，或經有關部門依法認定為合法建筑；

（二）被征收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證及其他有關許可證件；

（三）因房屋被征收造成了停產停業損失。

未經規劃、國土等部門批準，被征收人擅自改變住宅房屋用途的，征收時按住宅房屋給予臨時安臵費，不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

第二十九條

被征收房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書和房屋登記簿為準。

房屋權屬證書和房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

房屋權屬證書和房屋登記簿未載明用途的，以《建設工程規劃許可證》載明的用途為準。

無房屋權屬證書，但有規劃、土地等審批手續，并按照審批事項建設的被征收房屋參照有證房屋予以補償。

對未超過批準期限的臨時建筑按建筑物重臵成本結合成新予以補償。但臨時建筑規劃許可另有規定的，從其規定。

對房屋面積有異議的，可以委托具有資質的房產測繪機構進行實際測量，測繪費用由委托人承擔。

第三十條

產權調換房屋實際建筑面積與協議面積誤差在3%以內的部分，按協議價格互結差價；實際面積大于協議面積超過3%的部分，其產權無償歸被征收人所有；實際面積小于協議面積超過3%的部分，按協議價格雙倍返還被征收人。

產權調換房屋配套的車庫、閣樓等，其實際面積與協議面積存在誤差的，按協議價格互結差價。

第三十一條

房屋征收部門應與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安臵費或周轉用房、停產停業損失補償、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

第三十二條

房屋被征收后，房屋權屬證書、土地使用權證等證照由原發證機關按規定予以注銷。

第三十三條

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十四條

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。第三十五條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內公告。

補償決定規定的搬遷期限不得少于15日。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十六條

征收房屋所有權人不明確的房屋，市人民政府作出補償決定后，房屋征收部門應委托公證機構制作勘察記錄，并辦理證據保全。

征收上述房屋給付的貨幣補償款由房屋征收部門到公證機構辦理提存公證。

第三十七條

有下列情形之一的，由市人民政府依法向人民法院申請強制執行。市人民法院裁定準予執行的，一般由市人民政府組織實施，也可由市人民法院執行：

（一）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的；

（二）被征收人在法定期限內申請行政復議，行政復議決定維持補償決定的，被征收人未在法定期限內提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的；

（三）被征收人提起行政訴訟，法院駁回其起訴或訴訟請求，被征收人仍拒不搬遷的；

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、用于產權調換房屋和周轉用房的地點面積等材料。

第三十八條

房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計部門應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第五章

法律責任

第三十九條

房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依紀給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條

采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法依紀給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十一條

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。第四十二條

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法依紀給予處分。

第六章

附

則

第四十三條

對房屋征收補償過程中特殊復雜情況的認定和處理，由市人民政府召集法制、監察、規劃、國土、住建、工商、財政、審計、民政、信訪、總工會、房屋征收等有關部門和屬地政府共同商定。

第四十四條

本辦法自公布之日起施行，有效期5年。原《丹陽市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（丹政規發[2011]3號）、《丹陽市房屋征收政策補充規定》（丹政規發[2012]9號）廢止。之前已依法取得房屋拆遷許可證或已依法公告房屋征收決定的項目，繼續沿用原有規定辦理。

本辦法由市人民政府房屋征收辦公室負責解釋。

丹陽市國有土地上房屋征收中有關補償和補助、獎勵標準

為維護公共利益，切實保障被征收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《丹陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》，結合本市實際，現將國有土地上房屋征收中有關補償和補助、獎勵標準明確如下：

一、補償標準

（一）住宅房屋 1.搬遷費

根據被征收房屋面積，按照20元/㎡，發放搬遷費。搬遷費不足900元的補足900元。

2.臨時安臵費

根據被征收房屋面積和臨時安臵期，按照每月15元/㎡，發放臨時安臵費。臨時安臵期如超過18個月，自第19個月起，按照每月20元/㎡發放；自第31個月起，按照每月25元/㎡發放。

臨時安臵費不足每月1200元的，補足1200元。

實行產權調換的，臨時安臵期自被征收人簽定補償協議并讓出被征收房屋起至房屋征收部門通知交付產權調換房屋止。實行貨幣補償的，臨時安臵期按6個月計算。

房屋征收部門已向被征收人提供周轉用房，或已通知交付部分產權調換房屋的，如其面積不小于被征收房屋面積，則不再發放臨時安臵費；如小于，按兩者面積之差發放臨時安臵費，且不再補足每月1200元。

3.遷裝移位費 具體標準見附表1和2。

對被征收房屋的其他特殊設施、特種設備的遷移搬遷費用，根據現行的市場價格或有資質機構評估的價格確定。

（二）非住宅房屋 1.搬遷費

按住宅房屋標準執行。2.停產停業損失補償

對符合給予停產停業損失補償條件的，房屋征收部門可以按以下標準，商定及給予直接經營損失補償和租金損失補償: 按照被征收房屋價值的3%，一次性給予直接經營損失補償。按照被征收房屋價值的0.3%，每月給予租金損失補償，直至過渡期限結束。過渡期限計算、周轉用房，以及涉及多套產權調換房屋的租金損失補償，參照住宅房屋的有關規定執行。實行貨幣補償的，過渡期限按6個月計算。

3.遷裝移位費

按住宅房屋標準執行。

二、補助標準

（一）住宅房屋 1.綜合補助

根據被征收房屋面積，發放230元/㎡的綜合補助。具體包括：90元/㎡的臨時安臵補助、10元/㎡的誤工補助、55元/㎡的物業補助、45元/㎡的公共維修基金補助、20元/㎡的安臵房毛坯補助、10元/㎡的安臵房垃圾清運補助。

2.閣樓補助

被征收房屋的閣樓同時符合下列條件的，可給予閣樓補助：（1）閣樓未經產權登記，但為合法批建；

（2）閣樓樓板與房屋結構一致，或為現澆板、預制板；

（3）閣樓與房屋一次性成型，閣樓入人孔與閣樓樓板一次性成型，且成年人能正常進出。

閣樓補助的標準為：檐口高度大于1.8米的，按照合法建筑評估價格的80%補助；檐口高度大于1.6米的，按照合法建筑評估價格的60%補助；檐口高度大于1.2米的，按照合法建筑評估價格的50%補助；檐口高度未達到1.2米的，閣樓內部凈空高度達到1.2米的部分，按照合法建筑評估價格的15%補助。不再給予相應的閣樓重臵價格補償。

3.特殊困難對象補助

被征收人家庭成員，患有《重大疾病保險的疾病定義使用規范》中規定的25類重大疾病，給予每名患病人員5000元的大病補助。

被征收人家庭成員如有傷殘，給予每名傷殘人員3000元的傷殘補助。對殘疾證等級達到1級、2級（重度或中度）的，補助標準分別增加6000元、3000元。

被征收人現領取最低生活保障金的，給予每戶4000元的低保補助。被征收人家庭如符合上述三類情況之一，并有子女或其他家庭成員正在接受國民教育序列全日制教育的，給予每戶2000元的教育補助。

被征收人家庭中同一成員同時符合大病補助和傷殘補助條件的，按“就高不就低”的原則，只對其中的一項予以補助。

4.信鴿補助

被征收人在被征收房屋及院落、附屬物中飼養信鴿，且為信鴿協會會員1年以上的，按其留存飼養的具有歸巢性的信鴿數量，予以補助。

具體標準為：根據信鴿數量，每羽補助200元。補助超過50000元的，按50000元計算。

5.面積補助

被征收房屋中，按照《房產測量規范》應當“計算一半建筑面積的范圍”，改為計算全部建筑面積。

6.樓層系數補助 具體標準見附表3。7.房型補助

被征收房屋為居民自建住宅的，結合被征收房屋土地級別因素，按照以下比例給予補助：

被征收房屋土地級別為一級的，補助房屋價值的9%；被征收房屋土地級別為二級的，補助房屋價值的6%；被征收房屋土地級別為三級的，補助房屋價值的4%；被征收房屋土地級別為四級及以下的，補助房屋價值的2%。

8.貨幣補償補助

對選擇貨幣補償的被征收人，按照被征收房屋價值的8%，給予補助。

（二）非住宅房屋 1.商業用房綜合補助

對商業用房，根據被征收房屋面積，按照60元/㎡，發放綜合補助。2.商業用房閣樓補助

對商業用房的閣樓，參照住宅房屋閣樓的標準和價格執行。3.信鴿補助

參照住宅房屋標準執行。4.面積補助

參照住宅房屋的有關規定執行。

三、獎勵標準

（一）住宅房屋 1.簽約獎

被征收人在規定的簽約期限內達成補償協議的，分時間段計發簽約獎。簽約獎最高不超過房屋價值的4%。

2.搬遷獎

對按期騰房搬遷的被征收人，根據被征收房屋價值的2%，發放搬遷獎。未按期搬遷的，不發放搬遷獎。3.被征收人在簽約期限的第一時間段內簽約和按期搬遷，被征收房屋已經房產登記或經依法批建，且在2013年10月1日之后未進行分戶，其簽約獎、搬遷獎合計不足40000元的，補足40000元。

（二）非住宅房屋 1.簽約獎

被征收人在規定的簽約期限內達成補償協議的，分時間段計發簽約獎。根據被征收房屋面積，簽約獎最高不超過以下標準：

商業用房為350元/㎡；

工業用房、綜合用房為70元/㎡。2.搬遷獎

對按期騰房搬遷的被征收人，根據被征收房屋面積，按照以下標準，發放搬遷獎：

商業用房為100元/㎡；

工業用房、綜合用房為40元/㎡。未按期搬遷的，不發放搬遷獎。

四、幾點說明

1.本標準涉及的各項補助和獎勵，視被征收人的配合程度，酌情發放。2.未經登記建筑不享受本標準中規定的各項補償、補助和獎勵，但參照合法建筑評估價格100%予以補償的未經登記建筑除外。

3.本標準中涉及的房屋價值為房地產價值，不包括裝飾裝修及附屬物的評估價值。

4.本標準中涉及的房屋用途分為住宅、非住宅兩大類。非住宅包括商業用房、工業用房和綜合用房三類。商業用房是指用于商場類、商鋪類、商務類、旅館類、餐飲類、娛樂類等商業用途的房屋；工業用房是指用于各類工廠、車間、作坊、倉庫、堆場等用途的房屋；綜合用房是指用于單位教研、行政、后勤或其他非商業、非工業用途的房屋。

5.本標準中涉及的被征收人家庭成員是指，被征收人本人及其配偶、未成年子女，以及戶口登記在該被征收房屋中的其他直系親屬。

6.房屋征收按房產證計戶。車庫、閣樓、地下室、簡易房等不單獨計戶，也不單獨安臵。

7.土地使用權證載明的土地面積，大于房屋建筑面積的部分，可用于計算本標準中涉及的各項補償、補助和獎勵，以及產權調換的相關結算。

8.本標準適用于全市國有土地上的房屋征收項目，自公布之日起執行，有效期5年。原《丹陽市國有土地上房屋征收搬遷費、臨時安臵費及補助、獎勵標準》（丹政規發[2011]6號）、《關于發放被征收房屋樓層系數補貼的通知》（丹政辦發[2012]169號）、《關于發放房屋征收貨幣補償補助的通知》（丹政辦發[2012]183號）同時廢止。之前已依法公告房屋征收決定的項目，繼續沿用原有規定辦理。

本標準由市人民政府房屋征收辦公室負責解釋。

第二篇：拆遷政策

拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，依法對農民集體所有土地實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償。

第一條

為嚴格拆遷管理，維護拆遷雙方當事人的合法權益，保障我區集體土地房屋拆遷的順利進行，根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的有關規定，結合本區實際情況，制定《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》（以下簡稱《規定》）。

第二條

昌平區國土資源和房屋管理局（以下簡稱區國土房管局）主管本行政區域內集體土地房屋拆遷管理工作。各鎮政府、街道辦事處應當按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和本《規定》中規定的職責，做好本行政區域內集體土地房屋拆遷管理工作。各村、居委會應積極配合，做好房屋拆遷工作。

第三條

在本行政區域內因國家建設征用集體土地拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本《規定》。因農村建設占用集體土地拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，可以參照本《規定》執行。

征地拆遷宅基地以外房屋的，按照北京市有關規定執行。

第四條

拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。經合法批準的宅基地面積超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地面積超出控制標準的部分按照拆遷地區宅基地區位補償價的40%給予補償。現有宅基地面積超出上述規定標準，但共同居住人口中有符合另行審批宅基地條件的，經鎮政府或街道辦事處審查確認后，可以按分戶處理。每戶宅基地面積的控制標準，必須嚴格按照《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》的有關規定執行。1982年以后劃定的宅基地，以合法批準的宅基地面積為準，且每戶最高不超過0.3畝（折合200平方米），但符合《昌平縣城鄉居（村）民宅基地管理暫行規定》第十條第四款的，可以按照批準的標準進行補償；1982年以前劃定的宅基地多于上述用地標準的，可按照每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）的標準認定。

第五條

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施前（2003年8月1日）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住并且屬于征地拆遷房屋的，由拆遷人按照該房屋的重置成新價進行補償。

第六條

農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的補助標準為：該次拆遷的宅基地區位補償價×0.25畝×30%。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。

困難戶應當同時具備下列條件：

1、在拆遷范圍內有住房，并且長期居住，且本人及其配偶在拆遷范圍以外沒有住房；

2、在拆遷范圍內有本市常住戶口；

3、未實際取得宅基地但符合審批宅基地政策條件的。

困難戶申請補助必須在拆遷公告后10日內以書面形式向拆遷人提出，并提交相應的有效證明材料。拆遷人應在收到困難補助申請3日內進行審核，對符合困難戶標準的在拆遷范圍內予以公示，公示期限為10日。公示期間有人提出異議的，由拆遷人重新核查；公示期間無人提出異議，或重新查申請人符合規定條件的，拆遷人應當按照規定給予拆遷補助。

第七條

利用宅基地內房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照，因拆遷造成損失的，應給予被拆遷人停產停業綜合補助費。停產停業綜合補助費按照每建筑平方米300—1000元的標準給予被拆遷人一次性補助，具體標準經區國土房管局批準后實施。

被拆遷人在申請停產停業綜合補助費時，應當符合下列條件并提交相應的材料：

1、被拆遷房屋具有合法的批建手續或房屋所有權證；

2、拆遷前被拆遷房屋實際用于生產經營；

3、有工商營業執照，且工商營業執照上標明的營業地點為被拆遷房屋；

4、已辦理稅務登記并出具納稅憑證。

利用出租房屋進行經營的，對承租人的停產停業損失，由被拆遷人按照雙方協議約定給予補償；雙方沒有約定的，由被拆遷人參照前款規定的標準對承租人給予適當補償。

第八條

拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費和提前搬家獎。搬遷補助費按照被拆遷房屋每平方米建筑面積15元的標準進行補助。由拆遷人負責搬遷的，不予補助。被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，可以按照每宗宅基地不低于2000元的標準給予提前搬家獎，具體標準由拆遷人在拆遷實施方案中確定。

第九條

房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價乘以宅基地面積加上被拆遷房屋重置成新價構成。本區各鎮、街道宅基地區位補償價、普通住宅指導價、房屋重置成新均價、戶均安置面積、戶均宅基地面積標準見附表。具體拆遷項目的宅基地區位補償價由有資質的評估機構在規定范圍內評估確定。

第十條

另行批準宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應當事先征得區人民政府同意，且本集體經濟組織區域內具備安排宅基地的土地，符合土地利用規劃和城市規劃，被拆遷人符合申請宅基地條件。

另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，對被拆遷人的房屋按照重置成新價給予補償。另行審批的宅基地面積少于原按照《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》合法使用的宅基地面積，對不足部分按照宅基地區位補償價乘以不足部分的宅基地面積給予補償；1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準部分，按上述補償方法計算補償款的40%給予補償。

第十一條

地拆遷房屋的，拆遷實施方案由拆遷人擬訂，經鎮政府、街道辦事處審核并報區國土房管局備案后執行。

第十二條

本《規定》中涉及的宅基地區位補償等各項補償補助標準，由區國土房管局實行動態管理，根據實際情況適時進行修訂，報區政府批準后實施。

第三篇：江陰拆遷政策

來源：http://

關于修改《江陰市城市房屋拆遷管理實施辦法》的通知

澄政發〔2009〕138號 江 陰 市 人 民 政 府

關于修改《江陰市城市房屋拆遷管理實施辦法》的通知

各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區管委會，臨港新城管委會，市各辦局，市各有關單位：

為進一步規范我市城市房屋拆遷管理，保障拆遷當事人的合法權益，參照無錫市《關于城市住宅房屋拆遷補償安置管理工作的通知》（錫政發〔2008〕137號）的有關規定，現將《江陰市城市房屋拆遷管理實施辦法》（澄政發〔2005〕51號）第三十六條修改為： 城市住宅房屋拆遷補償實行最低保障制度。

被拆遷人僅有一處住房且實際居住的，經采用市場比較法估價后，房屋貨幣補償金額（不含裝飾裝修和其他補助費）不足18萬元，被拆遷人選擇貨幣補償方式的，由拆遷人給被拆遷人補足18萬元；被拆遷人選擇房屋產權調換方式的，由拆遷人提供一套經市動遷辦審核同 1 意的建筑面積45平方米左右的房屋予以產權調換，相互不再結算差價，產權歸被拆遷人。

拆遷人應當查清享受最低保障的被拆遷人的居住狀況，確認被拆遷人在本市范圍內確無其他住房，并經在拆遷地點公示后，方可按最低保障給予補償安置。

公房承租人不適用本條最低保障的規定。本通知自發布之日起施行。

《江陰市城市房屋拆遷管理實施辦法》（澄政發〔2005〕51號）根據本通知作相應修改，重新公布。

二○○九年八月三日

江陰市城市房屋拆遷管理實施辦法

第一章 總 則

第一條

為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》和無錫市有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條

市建設局負責對本市行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。

市國土資源局負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

市人民政府房屋動遷管理機構（以下簡稱“市動遷辦”）具體負責城市房屋拆遷補償安置的相關管理工作。

市政府有關職能部門和被拆遷房屋所在地的鎮人民政府、街道、村委、社區應當互相配合，共同做好城市房屋拆遷的相關工作。

第二章 拆遷管理

第四條

市規劃局核發建設用地規劃許可證（含定點圖）確定拆遷控制范圍后，拆遷控制范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋及其附屬物；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租賃關系以及分列房屋租賃戶名；

（四）其他應當限制的活動。市動遷辦根據建設單位的申請，就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。書面通知應當載明暫停期限，需要延長暫停期限的必須經市動遷辦批準。

第五條

暫停辦理有關手續的期限內，建設單位取得城市房屋拆遷許可證的，暫停辦理期限順延至拆遷期限屆滿日；暫停辦理有關手續的期限屆滿時，建設單位未取得城市房屋拆遷許可證的，暫停措施自行解除。

第六條

建設單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條

建設單位應當向市建設局提出城市房屋拆遷許可申請。申請拆遷許可時應當同時提交下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規劃許可證（含定點圖）；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）拆遷補償安置資金足額到位的存款證明（辦理存款業務的金融機構出具）或者產權清晰、無權利負擔的安置用房證明。其中，拆遷計劃和拆遷方案應當包括下列內容：（1）確切的拆遷范圍；

（2）拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；

（3）拆遷項目資金概算（包括貨幣補償金額和安置用房金額）；（4）拆遷的實施步驟和拆房施工的安全防護、環保措施；

4（5）拆遷資金、安置用房、周轉用房或者其他臨時過渡措施的落實情況；

（6）拆遷的方式、時限等。

市建設局應當自收到申請之日起30內，對申請事項進行審查。經審查，對符合條件的，頒發城市房屋拆遷許可證；對不符合條件的，不予拆遷許可，并書面通知申請人。

第八條

市建設局在實施城市房屋拆遷許可時，應當核實拆遷項目的現實狀況。在頒發城市房屋拆遷許可證的同時，應當將城市房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項以房屋拆遷公告形式，在本地主要報紙上予以公布。規模較小的拆遷項目，可以在拆遷地點以張貼房屋拆遷公告的形式予以公布。

市動遷辦應當對拆遷項目實施動態跟蹤監督管理。拆遷人或被委托的拆遷實施單位在拆遷實施過程中必須使用江陰市房屋拆遷管理信息系統，并接受監督管理。

第九條

拆遷人不得擅自改變拆遷范圍或者延長拆遷期限。拆遷范圍確需改變的，拆遷人應當重新申領城市房屋拆遷許可證。拆遷期限確需延長的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市建設局提出延期申請，市建設局應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷實施單位出具委托書，并訂立委托拆遷合同。

被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。市建設局、市動遷辦不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。第十一條

拆遷人或被委托的拆遷實施單位應當在拆遷地點設立現場辦公室。

第十二條

從事城市房屋拆遷業務的人員，應當掌握與城市房屋拆遷有關的法律、法規、規章以及其他相關業務知識，并經市動遷辦組織專業培訓、考核，取得市建設局核發的上崗證書。上崗證書實行年審制度。

第十三條

市動遷辦應當根據有關規定，建立江陰市房屋拆遷估價機構名錄，定期向社會公布。房屋拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取拆遷當事人共同選擇的方式。

接受拆遷估價委托的估價機構應當與拆遷人簽訂拆遷估價委托協議。第十四條

估價機構對被拆除房屋進行估價時，應通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由被拆遷人和拆遷估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明后，估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行估價。

第十五條

拆遷人或被委托的拆遷實施單位應當在估價結束后5日內在拆遷地點公布估價結果。

第十六條

在公布的拆遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。被拆遷人應當在規定的期限內完成搬遷。拆遷補償安置協議應當采用市動遷辦在江陰市房屋拆遷管理信息系統上提供的格式文本。

第十七條

拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。

訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十八條

拆遷補償安置協議無法達成的，經當事人申請，由市建設局裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已經對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。第十九條

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市建設局依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十條

市政建設項目拆遷房屋，按照先騰地、后處理糾紛的原則辦理。被拆遷人應當服從城市建設和發展需要，按照工程建設要求按期搬遷。

第二十一條

拆遷人或被委托的拆遷實施單位實施房屋拆遷的補償安置資金應當專項用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。市建設局應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督管理。第二十二條

從事房屋拆除的施工企業應當具備省級以上建設行政主管部門頒發的房屋拆除施工專業資質證書。施工企業應當編制房屋拆除施工方案，并對施工安全負責。房屋拆除施工管理嚴格按市建設局相關規定執行。

拆遷人應當對房屋拆除施工實行招投標制度。

第二十三條

拆遷工作結束后，拆遷人應當向市建設局提出驗收申請，由市建設局組織相關單位對拆遷項目補償安置實施情況作出評價，并對工程質量進行驗收。

第二十四條

市動遷辦、拆遷人或被委托的拆遷實施單位應當按檔案管理要求，建立健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并及時向有關部門移交相關資料。

第三章 拆遷補償與安置

第二十五條

被拆遷房屋的合法依據以被拆遷房屋的房屋所有權證和土地使用權證為準。

第二十六條

被拆遷房屋的用途以房屋所有權證上載明的用途為準；房屋所有權證未載明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準；產權檔案記錄不能確定的，以土地使用權證載明的用途為準；上述資料中均未載明用途或者載明的用途不一致的，以城市規劃部門核發的建設工程規劃許可證載明的用途為準。

第二十七條

被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證載明的建筑面積或市房產管理局確認的實際測量面積為準。被拆遷房屋的土地使用權面積以土地使用權證載明的面積為準；無土地使用權證的，以市國土資源局出具的土地使用權確權證明中確定的面積為準。

第二十八條

拆遷違法建筑、超過批準期限的臨時建筑和建設工程規劃許可證中載明在城市建設需要時無條件拆除的臨時建筑，均不予補償安置。

拆遷未超過批準期限的臨時建筑不予補償安置，但應當給予適當材料殘值補貼。

第二十九條

因拆遷需要遷移管線或者鋪設臨時管線的費用，由拆遷人承擔，但結合道路擴建按照城市規劃需要就位或者新建、擴建各種管線的費用，按相關規定處理。

第三十條

住宅房屋拆遷補償安置的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

非住宅房屋拆遷補償安置采用貨幣補償方式。

第三十一條

住宅房屋拆遷補償安置選擇貨幣補償方式的，采用以同一房地產市場供求圈內房地產市場交易價格為主要依據的市場比較法進行估價并補償，由被拆遷人領取房屋貨幣補償金后自行購房。被拆遷人自行購房確有困難，可向市建設局申請購買拆遷商品房。可購買拆遷商品房面積根據房源情況，結合其原拆除房屋合法建筑面積套相應戶型。拆遷商品房的價格，按照房屋拆遷時同一房地產市場供 9 求圈內房地產市場交易價格確定，并由市房產管理局、市建設局適時公布。

第三十二條

住宅房屋拆遷補償安置選擇房屋產權調換方式的，拆遷人應提供經市動遷辦審核同意的房屋予以產權調換，被拆遷房屋和所調換房屋均按市場比較法進行估價，并相互結清差價。

第三十三條

住宅房屋自向市建設局竣工備案之日起，至拆遷許可證頒發之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當在房屋評估價（不含裝飾裝修補償和其它補助費）的基礎上對被拆遷人增加補償金額，增加補償金額的標準為：不滿1年（含1年）的增加19%；不滿2年（含2年）的增加18%；不滿3年（含3年）的增加17%；不滿4年（含4年）的增加16%；不滿5年（含5年）的增加15%。

第三十四條

拆遷人應當按相關規定向住宅房屋被拆遷人支付裝飾裝修及附著物補償款、搬家補助費、臨時安置補助費和搬遷獎勵費。第三十五條

拆遷符合政府規定的租金標準且具有合法租賃手續的公有出租居住房屋和落實代管房政策的私有出租房屋，統一實行產權調換，再由被拆遷人和原房屋承租人重新簽訂租賃合同，保持租賃關系。被拆遷房屋為落實代管房政策的私有出租房屋的，實行產權調換時，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。第三十六條

城市住宅房屋拆遷補償實行最低保障制度。

被拆遷人僅有一處住房且實際居住的，經采用市場比較法估價后，房屋貨幣補償金額（不含裝飾裝修和其他補助費）不足18萬元，被拆遷人選擇貨幣補償方式的，由拆遷人給被拆遷人補足18萬元；被拆 遷人選擇房屋產權調換方式的，由拆遷人提供一套經市動遷辦審核同意的建筑面積45平方米左右的房屋予以產權調換，相互不再結算差價，產權歸被拆遷人。

拆遷人應當查清享受最低保障的被拆遷人的居住狀況，確認被拆遷人在本市范圍內確無其他住房，并經在拆遷地點公示后，方可按最低保障給予補償安置。

公房承租人不適用本條最低保障的規定。

第三十七條

拆遷產權不明或者產權有糾紛的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報市動遷辦審核同意后實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十八條

拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關規定執行。第三十九條

被拆遷人家庭中已就讀的小學、中學生可繼續在原學校就讀，也可到規定的施教區就讀。被拆遷人家庭中，拆遷當年有幼兒園升小學或小學升中學的適齡學生，可仍在原施教區升入小學或中學就讀，也可到規定的施教區就讀；非拆遷當年升學的學生一律到規定的施教區就讀。

第四十條

非住宅營業用房貨幣補償采用市場比較法估價并補償，因不具備條件而無法采用市場比較法估價時，可采用其他估價方法進行估價。

第四十一條

非住宅非營業用房貨幣補償采用市場比較法或成本法等其他估價辦法估價并補償。

（一）非營利性的科教、文化、衛生和社會公共福利性公益事業房屋采用成本法估價補償。

（二）工礦倉儲房屋按以下標準補償：

1、合法房屋補償：被拆遷房屋建筑容積率小于等于0.3的，其合法房屋按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償；建筑容積率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償，大于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價予以補償。

2、土地使用權補償：該房屋涉及的土地為國有出讓土地的，按土地使用權證登記的用途及出讓剩余使用年限進行估價補償，但出讓合同另有約定的按出讓合同的約定條款執行；該房屋涉及的土地為國有劃撥土地的，按土地使用權證登記的用途并按國有劃撥土地進行估價補償。

第四十二條

拆遷人應當按相關規定向非住宅房屋被拆遷人支付裝飾裝修及附著物補償款、設備搬遷費、綜合補助費、停產停業補助費和搬遷獎勵費。

第四十三條

住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以銀行匯票方式支付，均不得以現金方式支付。

第四章 法律責任

第四十四條

拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市建設局責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款，情節嚴重的，吊銷城市房屋拆遷許可證：

（一）未按城市房屋拆遷許可證載明的拆遷范圍實施拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資質的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第四十五條

被委托的拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權、違規使用拆遷專項資金的，追究直接負責的主管人員和直接責任人的責任；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條

估價機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，估價結果無效，由市建設局處以5千元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消拆遷估價資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十七條

承接房屋拆除工程業務的施工企業未采取相應安全防護措施的，由市建設局責令改正，給予警告，并處2千元以上3萬元以下罰款；造成傷亡事故的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條

市建設局、市動遷辦和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合 13 法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第四十九條

本辦法所涉及的被拆遷房屋的估價辦法及補償、補助、獎勵費等標準由市建設局等相關部門制定并公布。

第五十條

本辦法施行前已領取城市房屋拆遷許可證的拆遷項目，仍按原規定執行。

第五十一條

本辦法由市建設局和市法制辦公室共同解釋。第五十二條

本辦法自2005年6月1日起施行。《江陰市城市房屋拆遷管理實施細則》（澄政發〔2002〕6號）和市政府《關于實施〈江陰市城市房屋拆遷管理實施細則〉的補充意見》（澄政發〔2003〕16號）同時廢止。市政府其他有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

主題詞：城鄉建設

拆遷管理△

通知

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委辦公室，市法院，市檢察院，市人武部，市各群團，各駐澄單位。江陰市人民政府辦公室

2009年8月3日印發

關于修改江陰市市區集體土地房屋拆遷管理實施辦法的通知

澄政發〔2009〕57號

江 陰 市 人 民 政 府

關于修改江陰市市區集體土地房屋拆遷管理實施辦法的通知

各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區管委會，臨港新城管委會，市各辦局，市各有關單位：

為進一步規范我市市區集體土地房屋的拆遷管理，保障拆遷當事人的合法權益，參照《無錫市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》（錫政發〔2004〕363號）第十三條的有關規定，現將《江陰市市區集體土地房屋拆遷管理實施辦法》（澄政發〔2005〕50號）第十八條修改為：“用地單位與被拆遷人經協商達不成協議的，經當事人申請，由市動遷辦裁決，裁決應當自受理申請之日起的30日內做出。裁決程序由市動遷辦按照有關規定另行制定。” 本通知自發布之日起施行。《江陰市市區集體土地房屋拆遷管理實施辦法》（澄政發〔2005〕50號）根據本通知作相應修改，重新公布。

二○○九年三月二十六日

江陰市市區集體土地房屋拆遷

管理實施辦法

第一章

總 則

第一條

為規范征收或征用集體土地房屋拆遷管理，保障建設項目的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規，參照《無錫市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

在本市市區澄江鎮、夏港鎮西外環路以東區域范圍內，因城市建設和發展需要征收或征用集體土地拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權人（以下統稱“被拆遷人”）進行補償安置的，適用本辦法。江陰經濟開發區管轄范圍內征收或征用集體土地的房屋拆遷及補償安置依照本辦法執行。

第三條

集體土地房屋拆遷所在地的鎮人民政府應當將拆遷補償安置相關工作作為政府工作的重要內容，成立專門機構，做好拆遷工作，并將拆遷工作列入考核目標。

市國土資源局負責集體土地房屋拆遷相關的征地補償的管理工作。市建設局負責拆遷商品房建設的管理工作。

市人民政府房屋動遷管理機構（以下簡稱“市動遷辦”）負責市區集體土地房屋拆遷相關的補償安置的管理工作。

市政府有關職能部門，應當根據各自職責，共同做好房屋拆遷補償安置的相關工作。

第二章

拆遷管理

第四條

市規劃局出具建設用地規劃許可證（含定點圖）后，市動遷辦根據用地單位的申請，書面通知相關部門暫停辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設用地；

（二）審批新建、改建、擴建房屋及其他附著物；

（三）審批改變房屋、土地用途；

（四）辦理房屋、土地權屬證書；

（五）辦理戶口的遷入、分戶；

（六）核發工商營業執照或臨時工商營業執照；

（七）法律法規規定的其他事項。

第五條

用地單位應當根據被拆遷房屋的權屬登記情況，擬訂用地范圍內被拆遷房屋的補償安置實施方案，并報市動遷辦備案。房屋拆遷補償安置實施方案應當包括以下內容：

（一）用地范圍內被拆遷房屋及其他附著物的調查情況和所需補償經費測算情況；

（二）拆遷計劃、拆遷期限；

（三）拆遷補償安置資金足額到位的存款證明（辦理存款業務的金融機構出具）或者產權明晰、無權利負擔的安置用房證明；

（四）補償安置方式；

（五）其他與房屋拆遷補償安置有關的事項。

第六條

市動遷辦對用地單位提交的房屋拆遷補償安置實施方案進行審查并予以公告，并向用地單位發出房屋拆遷補償安置通知書。市動遷辦在審查時應當核實拆遷房屋及其他附著物的現實狀況。第七條

用地單位應當選擇有拆遷資質的單位實施拆遷，并與房屋拆遷實施單位訂立拆遷委托合同。

被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。

第八條

市動遷辦應當對房屋拆遷項目實施動態跟蹤監督管理；用地單位或被委托的拆遷實施單位在拆遷實施過程中必須使用江陰市房屋拆遷信息管理系統，并接受監督管理。

第九條

用地單位或被委托的拆遷實施單位應當在拆遷地點設立現場辦公室。

第十條

從事集體土地房屋拆遷業務的人員，應當掌握與房屋拆遷有關的法律、法規、規章以及其他相關業務知識，并經市動遷辦的專業培訓、考核，取得市建設局核發的上崗證書。上崗證書實行年審制度。

第十一條

市動遷辦應當根據有關規定，建立江陰市房屋拆遷估價機構名錄，定期向社會公布。房屋拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取當事人共同選擇的方式。

接受房屋拆遷估價委托的估價機構應當與用地單位簽訂拆遷估價委托協議。

第十二條

估價機構對被拆遷房屋進行估價時，應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由被拆遷人和拆遷估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明后，估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估。

第十三條

用地單位或被委托的拆遷實施單位應當在估價結束后5日內在拆遷地點公布估價結果。

第十四條

用地單位或被委托的拆遷實施單位應當按照房屋拆遷補償安置實施方案做好房屋拆遷補償安置工作，并按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人應當服從城市建設和發展需要，在規定的期限內完成搬遷。第十五條

用地單位不得擅自延長拆遷期限。

拆遷期限確需延長的，用地單位應當在拆遷期限屆滿15日前，向市動遷辦提出延期申請，市動遷辦應當自收到拆遷延期申請之日起10日內給予答復。

第十六條

在規定的拆遷期限內，用地單位或被委托的拆遷實施單位應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當具體載明補償形式、補償標準、搬遷期限、安置方式、違約責任等內容。拆遷補償安置協議應當采用市動遷辦在江陰市房屋拆遷管理信息系統上提供的格式文本。

第十七條

房屋拆遷補償安置協議訂立之后，當事人對補償安置協議產生糾紛的，可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。

第十八條

用地單位與被拆遷人經協商達不成協議的，經當事人申請，由市動遷辦裁決。裁決應當自受理申請之日起的30日內做出。裁決程序由市動遷辦按照有關規定另行制定。

第十九條

用地單位或被委托的拆遷實施單位實施房屋拆遷的補償安置資金應當專項用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。市建設局應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督管理。第二十條

從事房屋拆除的施工企業應當具備省級以上建設行政主管部門頒發的房屋拆除施工專業資質證書。施工企業應當編制房屋拆除施工方案，并對拆除施工安全負責。房屋拆除施工管理嚴格按市建設局相關規定執行。用地單位應當對房屋拆除施工實行招投標制度。

第二十一條

房屋拆遷補償安置結束后，由市國土資源局會同市建設局、市動遷辦組織相關單位對房屋拆遷補償安置實施情況作出評價，并對工程質量進行驗收。

第二十二條

市動遷辦、用地單位或被委托的拆遷實施單位應當按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并及時向有關部門移交相關資料。

第三章

補償安置

第二十三條

被拆遷房屋的合法依據，以用地單位在領取建設用地規劃許可證（含定點圖）前，被拆遷人所持有的房屋權屬證書、土地權屬證書或者取得的合法建房手續為準。

第二十四條

被拆遷房屋的用途，以房屋權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書未載明用途的以土地權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書、土地權屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續載明的用途為準。

第二十五條

被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權屬證書載明的建筑面積為準；沒有房屋權屬證書的，以合法建房手續批準的建房面積為準；合法建房手續未載明批準建房面積的，由所在鎮會同市國土資源局、市規劃局、市動遷辦按拆遷所在地農村建房基本戶型標準和相關規定核定其合法建筑面積；沒有合法建房手續，但在本辦法實施前已建造且被拆遷人建房時符合相關建房規定條件的，由被拆遷人在規定的時間內向所在村提出申請，經所在村、鎮審核，由市國土資源局、市規劃局、市動遷辦會審同意，按拆遷所在地農村建房基本戶型標準和相關規定核定其合法建筑面積，并在拆遷地點公示。不符合前款規定情況的，均不予認定為合法建筑面積。

第二十六條

被拆遷房屋的建造年代，以確認合法建筑面積的權屬證書或批準文件中載明或核定的年代為準。

第二十七條

拆遷違法建筑、超過批準期限的臨時建筑、建設工程規劃許可證中載明在城市建設需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應拆除而未拆除的老（舊）房均不予補償安置。

用地單位在領取建設用地規劃許可證（含定點圖）后，被拆遷人違反規定進行房屋及其他附著物新建、改建、擴建或者突擊裝飾裝修部分，不予補償安置。

拆遷租賃住宅房屋的，對房屋承租人不予補償安置。

拆遷未超過批準期限的臨時建筑不予補償安置，但應當給予適當材料殘值補貼。

第二十八條

住宅房屋拆遷補償安置實行房屋產權置換，也可實行貨幣補償。

第二十九條

住宅房屋的被拆遷人要求實行房屋產權置換的，由用地單位提供在補償安置實施方案中確定的拆遷商品房給予產權置換。第三十條

住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規定確認房屋產權置換面積：被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的，按被拆遷房屋合法建筑面積確認房屋產權置換面積；被拆遷住宅房屋合法建 22 筑面積大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%確認房屋產權置換面積，但每戶房屋產權置換面積不得超過250平方米。住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續計一戶，被拆遷人在同一用地范圍內有多處住房的，應當根據農村宅基地審批規定合并為一戶計算。有子女的老年人，與所隨子女合并為一戶計算。第三十一條

房屋產權置換按本辦法第三十條規定確認的房屋產權置換面積套拆遷商品房的最接近戶型。

置換的拆遷商品房結算辦法為：拆遷商品房面積等于房屋產權置換面積部分，按政府確定的建安價結算；大于房屋產權置換面積部分，按市場價結算；小于房屋產權置換面積部分，按市場價與建安價的差價結算后補貼給被拆遷人。

第三十二條

在拆遷期限屆滿之日前，用地范圍內的被拆遷人家庭成員符合農村居民分戶建造住宅條件，因城市規劃控制，未批準建房且未購買村民聯建房的，可由本人向所在村提出申請，所在村、鎮審核同意并在拆遷地點公示無異議后，經市國土資源局、市規劃局會審批準，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷商品房，價格按建安價結算。

第三十三條

住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）要求實行貨幣補償的，先按第三十條、三十二條規定確認房屋產權置換面積（照顧購買面積），再按拆遷商品房的市場價與建安價的差價乘以其房屋產權置換面積（照顧購買面積）計算貨幣補償金額，給予貨幣補 23 償安置。住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）領取貨幣補償金后應自行購房。

第三十四條

拆遷住宅房屋應當按重置價結合成新評估價給予補償，其中被拆遷房屋合法建筑面積大于房屋產權置換面積部分，按重置價結合成新評估價的130%給予補償。

第三十五條

拆遷住宅房屋，用地單位應當向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補償款、搬家補助費、臨時安置補助費和搬遷獎勵費。第三十六條

用地單位或被委托的拆遷實施單位應在拆遷地點公布被拆遷人房屋的補償和安置情況，接受社會監督。第三十七條

拆遷非住宅房屋實行貨幣補償。

拆遷工礦倉儲及其他非商業經營的非住宅合法房屋，被拆遷房屋建筑容積率小于等于0.3的，其合法房屋按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償；建筑容積率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償，大于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價補償。

拆遷商業經營的非住宅合法房屋，按重置價結合成新評估價的3.5倍予以補償。

拆遷非住宅房屋涉及的集體建設用地參照國有劃撥土地估價，由用地單位補償給集體建設用地所有權人。

第三十八條

拆遷非住宅房屋，用地單位應當向被拆遷人支付非住宅房屋裝飾裝修及附著物補償款、設備搬遷費、綜合補助費、停產停業補助費和搬遷獎勵費。第三十九條

住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以銀行匯票方式支付，均不得以現金方式支付。

第四章

拆遷商品房建設管理

第四十條

拆遷商品房由市動遷辦會同相關部門，擬定建設計劃，確定建設規模，報市建設局和市國土資源局備案。

第四十一條

拆遷商品房的開發建設按政府確定的拆遷商品房招標拍賣掛牌價格（含土地招標拍賣掛牌底價、建安價、室外工程建設費、政府代收費、財務管理費用、核定利潤等），通過土地招標拍賣掛牌出讓方式確定開發建設單位。拆遷商品房的建安價由住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）結算給開發建設單位；拆遷商品房招標拍賣掛牌價格與建安價的差價部分，按征地拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算支付金額，由用地單位預先存入市建設局設立的拆遷商品房建設資金專用帳戶，由市建設局按規定核準后結算給開發建設單位。

拆遷商品房建設資金專用帳戶接受市財政、審計部門的監督。第四十二條

拆遷商品房的市場價，按房屋拆遷時同一房地產市場供求圈內房地產市場交易價格確定，并由市房產管理局、市建設局適時公布。

拆遷商品房建安價由市建設局公布。

第四十三條

拆遷商品房用于城市建設和發展中對住宅房屋被拆遷人的產權置換，由市建設局負責產權置換的監督管理。第四十四條

拆遷商品房建設必須嚴格執行城市規劃。

市建設局設立拆遷商品房建設監督管理辦公室，負責對拆遷商品房建設的指導和監督，加強跟蹤監督管理，以確保工程建設質量，并會同市房產管理局落實拆遷商品房小區物業管理。

第五章 法律責任

第四十五條

被委托的拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，追究直接負責的主管人員和直接責任人員的責任，可以依法吊銷上崗證；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

被委托的拆遷實施單位違規使用拆遷專項資金的，追究直接負責的主管人員和直接責任人的責任；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條

估價機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的評估價的，估價結果無效，由市建設局處以5千元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消拆遷估價資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十七條

承接房屋拆除工程業務的施工企業未采取相應安全防護措施的，由市建設局責令改正，給予警告，并處2千元以上3萬元以下罰款；造成傷亡事故的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條

拆遷商品房開發建設單位未按規定開發建設的，由市建設局責令改正，追究其違約責任，并依法給予行政處罰。拆遷商品房建設質量實行開發建設單位終身負責制，存在質量問題的，依法追究開發建設單位的責任。

第四十九條

市國土資源局、市建設局、市動遷辦、市有關職能部門和有關鎮人民政府工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄的，對直接負責的主管人員和直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章

附

則

第五十條

被拆遷房屋及其它附著物涉及的評估辦法及補償、補助、獎勵費等標準由市建設局等相關部門制定并公布。

第五十一條

在本辦法施行前已實施的拆遷項目，仍按原規定執行。第五十二條

本辦法由市法制辦公室會同市國土資源局、市建設局負責解釋。

第五十三條

本辦法自2005年6月1日起施行。《江陰市城市規劃區征用集體土地房屋拆遷管理暫行規定》（澄政發〔2003〕15號）同時廢止。市人民政府其他有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

主題詞：城鄉建設

集體

房屋拆遷△

修改

辦法

通知 抄送：市委各部門，市人大辦公室，市政協辦公室，市紀委辦公室，市法院，市檢察院，市人武部，市各群團，各駐澄單位。江陰市人民政府辦公室

2009年3月26日印發

第四篇：拆遷補償政策

成都市出臺房屋拆遷補償統一標準

三、統一拆遷標準

（一）被拆遷房屋補償。實行貨幣補償安置的，按照被拆遷房屋評估單價乘以被拆房屋所有權證記載的建筑面積確定。實行住宅產權調換安置的，被拆遷房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據市場評估價結算套內建筑面積價差，拆遷人免收公攤面積補差款。估價機構對被拆遷房屋的評估價格應反映同時期、同結構、同用途、同類區域的二手房市場價格。

（二）政策性補償。包括被拆遷人安裝電話、有線電視、寬帶、天然氣、電表和空調移機等政策規定的補償費用。

（三）政策性補助。包括臨時安置補助費、停產停業經濟損失補助費和搬家補助費。1.臨時安置補助費。被拆遷有住宅房屋建筑面積50平方米以下的，按50平方米計算。選擇貨幣補償安置的，一次性發放6 個月臨時安置補助費。2.停產停業經濟損失補助費。拆遷商業、辦公、生產用房等比非住宅房屋，停產停業經濟損失補助費以市統計部門公布的上城區職工平均工資收入為準，由拆遷人按照被拆遷房屋的實際從業人員（不含臨時人員）支付。選擇貨幣補償安置的，一次性發放3 個月補助費。3.搬家補助費。住宅每戶補助1200元。非住宅由拆遷當事人雙方協商確定或由拆遷人組織搬遷，據實補助搬家費用。

（四）政策性補貼。包括購房補貼和物管費補貼。1.購房補貼。選擇貨幣補償安置的，住宅按被拆遷房屋評估價的30%給予購房補貼；非住宅按被拆遷房屋評估價的20%給予購房補貼。2.物管費補貼。對選擇產權調換或貨幣補償的被拆遷人，按普通商品住房建筑面積90平方米、1元／平方米·月的標準一次性給子5年物管費補貼。

（五）提前搬遷獎勵。折遷人對提前簽訂拆遷補償安置協議、完成搬遷并交付被拆遷房屋的，可按項目拆遷工作實施方案給予不同檔次的戶獎，戶獎每戶不超過6萬元。選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建筑面積另給子每平方米不超過500元的面積獎。

第五篇：上海拆遷政策

（上海拆遷政策）

一、國有土地上房屋拆遷補償

1、一般補償形式（1）私房補償：

①未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協議解除租賃關系的，補償形式為：房屋上的補償（房產證）+人頭上的補償（按戶口）房屋上補償公式：（被拆除房屋的房地產市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積 ②出租居住房屋，被拆遷人未與房屋承租人協議解除租賃關系的：拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。安置房屋由原房屋承租人承租。

（2）公房補償：補償對象為同住人（人頭上的補償）。同住人的認定以戶口為依據，參照上海的應安置人口標準。如果是公房的戶主，對房屋也有所有權，雖然沒有產證，也可以分到房屋上的補償。

（3）享受過住房政策性補助和拆遷安置的，基于人頭上的補償不能拿到。

2、補償繼承問題

（1）公房：不存在繼承的問題。承租人去世后，由其同住人繼續使用，同住人的認定一般以戶口為依據。有了戶口，并且符合應安置人口的標準，就有補償。

（2）私房：依《繼承法》發生法定繼承。如果另一半也不在，則子女可以等額繼承。房屋上的補償以對房屋的共有權份額為依據；人頭上的補償則以戶口為依據。

3、“數磚頭+套型保底”

“數磚頭+套型保底”即居住房屋拆遷補償安置試行以被拆除房屋的市場評估價為基礎，增加一定的價格補貼和套型面積補貼。適用范圍為本市中心城區（含浦東新區）的新啟動的舊區改造項目，中心城區（含浦東新區）的住房保障和房屋管理部門提出試點申請，由市住房保障和房屋管理局研究確定。所以即使是位于市區內的房屋拆遷，也不一定適用新政策。

A、試點項目拆遷范圍內的被拆遷入、房屋承租人，按照下列公式計算被拆除居住房屋價值補償款后，可以選擇貨幣補償，也可以選擇就近安置和異地安置。試點區應積極籌措安置房源（包括就近安置房源），供被拆遷居民選擇。

被拆除居住房屋價值補償計算公式如下：

（一）拆遷私有居住房屋，公式為：

被拆除居住房屋價值補償=評估價格+套型面積補貼+價格補貼。

（二）拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋和拆遷執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，拆遷人給予房屋承租人補償安置，公式為：

被拆除居住房屋價值補償=評估價格×80％+套型面積補貼+價格補貼

評估價格＝被拆除房屋房地產市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋的房地產市場評估單價低于基地評估均價的，按基地評估均價計算。基地評估均價，即房屋拆遷許可證范圍內，被拆除房屋的平均房地產市場評估單價，由評估公司按照被拆遷基地已評估被拆除房屋的評估總價和總建筑面積計算后得出，并在被拆遷基地內公示生效。

套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，適用套型面積補貼。套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶（也就是以被拆除房屋為基本單位）。套型面積補貼標準一般不超過建筑面積15平方米（補貼標準由試點區人民政府根據房屋類型確定）。

價格補貼=評估均價×補貼系數×被拆除房屋的建筑面積。補貼系數標準由試點區人民政府制定。

B、拆遷補償安置后，仍不能解決實際居住的，按以下辦法增加貨幣補貼，保障被拆遷人、房屋承租人的居住條件。

居住困難家庭貨幣補貼＝異地配套商品房單價×（被拆遷家庭應安置人口×人均22平方米建筑面積－被拆遷家庭補償安置后的房屋折算面積）

異地配套商品房單價是指，以市屬配套商品房平均單價為基準，具體由動遷新政各試點區根據實際情況制定。

被拆遷家庭的應安置人口是指，按照本市住房保障的條件和標準認定，將“他處有房”人口排除，進一步剝離“人頭”因素。經認定符合條件的對象在拆遷范圍內公示。公示期為15日，有異議的，由區住房保障機構在10個工作日內進行核查和公布。

人均22平方米建筑面積，是指按照 《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（簡稱“111令”）的相關規定計算所得（舊里建筑面積為居住面積的1.54系數，從一、二、三類地段安置到六類配套商品房地段應增加100%建筑面積，因此，按廉租標準人均居住面積7平方米計算，安置到六類地段配套商品房建筑面積約為22平方米）。

被拆遷家庭拆遷補償安置后的房屋折算建筑面積＝被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。

增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的安置房源。

4、安置方式

實行多種安置方式。在居住房屋拆遷實行貨幣補償或跨區域異地安置的基礎上，增加本區域就近安置方式。貨幣補償、就近安置和跨區域異地安置的補償安置標準基本等同。

5、動遷應安置人口認定標準（享受過安置補償或政策優惠的，就不能作為應安置人口認定，不能享受托底保障，但作為房屋權利人，可以得到房屋上的補償。）

標準一 ：

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

標準二 ：

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），居住在被拆遷房屋，且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口：

（一）拆遷范圍內應安置人口的未成年子女；

（二）因工作需要調回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內直系親屬處落戶的；

（三）因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內家中的；

（四）海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷范圍家中的；

（五）本市居民因應征入伍、出國（境）而注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；

（六）本市居民因服刑、被勞動教養、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；

（七）市政府規定的其他情形。

標準三 ：

房屋拆遷許可證核發之日，不具有拆遷范圍內的本市常住戶口，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口：

（一）有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內的應安置人口；

（二）戶口從被拆遷房屋內遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員（不包括已在外地結婚的）；

（三）因應征入伍而注銷戶口的人員；

（四）因服刑或者被勞動教養而注銷戶口的人員；

（五）戶口不在本市的人員，因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口；

（六）市政府規定的其他情形。

根據上海的相關拆遷規定，除了法定的應安置人口外，拆遷期間報入戶口的下列人口可以安置：

1、按政策回滬（插隊落戶、之內、冤家錯案平反，刑滿釋放等）但戶籍尚在辦理過程中，于拆遷期間報入戶口的；

2、拆遷期間，因出生報入戶口的。

6、上海城市房屋拆遷面積認定

答：根據滬房地資拆（2001）673號文《關于貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》第12條房屋建筑面積，以房地產權證記載的建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規定的換算系數計算建筑面積。

二、集體土地上房屋征收補償

1、補償對象

被拆遷人以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。

2、被拆除房屋的用途和建筑面積

以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。

征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當事人協商議定。

拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

3、拆遷居住房屋補償

（1）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。

（2）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規定對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人予以補償安置：

（一）具備易地建房條件的區域，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

（二）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第一項規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。

被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村住房建設的有關規定執行。

（3）拆遷居住房屋，還應當補償拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

（4）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

（5）征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。

4、拆遷非居住房屋補償

（1）拆遷非居住房屋實行貨幣補償。

拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。

本條第二款規定的被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。（2）還應當補償被拆遷人下列費用：

（一）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；

（三）因拆遷造成停產、停業的適當補償。

（3）除了以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

（4）征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。

（上海拆遷問答）

1、全家移民加拿大，拿到了綠卡。但最近，在上海的一套承租公房要動遷了，承租人是我，但房子一直出租，家人戶口也都無一在內。我去動遷公司咨詢，卻沒有得到明確答復。全家人剛辦完移民手續，還能否享受國內房子的動遷安置？國家在這方面的政策又是如何規定的呢？

答：首先，你雖然獲得了綠卡，但只是獲得了移民資格或永久居住權，并沒有加入加拿大的國籍，因此，其仍具有中國國籍。一個中國公民在國內所能享有的權利，你仍然享有，并不影響其因國內的房屋動遷而獲得補償的權利。

其次，你是公房承租房的承租人，有對公房的使用權。該承租房動遷，拆遷人只能與你簽訂《動遷房屋安置補償協議》，你是當然的被安置補償對象。新生效的《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定：“ 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。”

但由于你的家人戶籍不在被拆遷房屋內，他們是否能作為安置補償對象，要看其是否符合以下條件：房屋拆遷許可證核發之日，在本市無其他住房（或者雖然本市有其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一：（1）有本市常住戶口的未成年人。

（2）戶口從被拆遷房屋遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員（不包括已在外地結婚的）（3）因應征入伍而注銷戶口的人員。

（4）因服刑或者被勞動教養而注銷戶口的人員。

（5）戶口不在本市的人員，已結婚且實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日均滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口。

2、王先生問：他家房屋為私房，有3本產證，權利人分別為父親、他自己及弟弟。父親早年去世但產權人未進行變更。王先生除弟弟外，還有兩個姐姐已結婚，在夫家居住。現王先生房屋所屬地塊進行動遷，請問該動遷款應當如何分配？

另，該房屋外有一個院子——有土地使用權證，記載的權利人也是其父親；父親去世后，權利人也未變更，但該部分土地的費用每年都由其母親一人支付，這部分動遷款又該如何分配？ 答：《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（2001上海市人民政府令第111號發布）第三條規定，被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四條第一款規定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。據此，王先生、王先生的父親、弟弟作為產權人，可依據各自房屋面積獲得補償安置款。因此，對王先生享有產權部分的房屋進行安置所獲得的補償款應當歸王先生所有。對現由王先生母親居住的房屋部分，產權證上記載的權利人為其父親，未進行變更，該部分房產應認定為其父母共同共有。現其父親在拆遷前去世，未留遺囑，因此，該房屋中屬于其父親的部分應當作為遺產進行法定繼承，由其母親和四個子女共同共有。對該部分房產動遷所獲得的補償也應屬上述五人共有。對該部分遺產的分割一般應均等分割。當然，繼承人也可協議約定分割比例。由于王先生母親年事已高，且一人生活，依據繼承分配時，照顧未成年、無生活來源或對被繼承人盡義務較多的繼承人的原則，可對其母親給予較多的份額。

對該房屋院子的部分，原權利人為王先生的父親，其去世后，該部分的費用一直由其母親繳付。因該部分院子的原權利人為其父親，因此，該部分也應當作為遺產由其母親和四個子女共同共有。鑒于在王先生父親去世后，該部分土地的費用均由其母親一人支付，因此對該部分補償安置繼承人在進行分割時，王先生的母親可適當獲得較多份額。

3、劉小姐咨詢道：她為知青子女，2001年左右回滬，戶口報入其舅舅家中，但其實際并未在舅舅家居住。舅舅家房屋為公房，其為承租人。現該房屋拆遷，2010年底，舅舅與拆遷公司簽訂居住房屋拆遷補償安置協議，該房屋共獲得貨幣安置款兩百余萬元。該房屋共安置4人，但其中并未包括劉小姐。劉小姐認為，自己是因被拆遷房屋面積較小無法居住，才一直在外租房居住，本次該房屋拆遷，也應當享受安置，并有權參與分割補償款。

答：劉小姐作為知青子女，戶籍遷入系爭房屋后，因系爭房屋居住困難在外租房居住，他處并無任何住房。滬高法民一[2004]3號《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第五條規定，在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，也視為同住人，有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利。據此，劉小姐應被認定為該被拆遷房屋的同住人，有權參與動遷補償款的分割。4、2002年3月19日，許先生在其原居住的浦東新區一樓靠馬路的產權房內開了家飲食店。同年5月20日，許先生為該飲食店辦理了個體工商戶營業執照、稅務登記、衛生許可等，經營至今，現該飲食店遇拆遷，許先生詢問這家飲食店是否可以按照店鋪標準進行拆遷補償？

答：根據滬房地資拆（2001）673號文《關于貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》第13條第4項“原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋”。許先生所開的飲食店雖然辦理了營業執照，但因未將居住房屋用途改變為非居住用途，故對許先生的飲食店不能按照非居性質的店鋪予以拆遷補償。

5、靜安區的劉女士原一家三口居住在承租公房一樓的統客，1990年初劉女士兒子結婚后，劉女士將統客給兒子、兒媳居住，自己和丈夫將承租公房原高度為1.1米的閣樓私自改建成1.8米的閣樓居住，閣樓登記在租賃卡上但未記載面積，現該承租公房將要拆遷，劉女士詢問：她家被拆遷房屋的面積如何認定？閣樓部分的面積是否可給予補償安置？

答：根據滬房地資拆（2001）673號文《關于貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》第12條房屋建筑面積，以房地產權證記載的建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規定的換算系數計算建筑面積（具體見本報11月12日A14版）。

在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的，用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1．2米至1．7米的部分，按照實際居住面積的一半及規定的換算系數計算建筑面積；1．7米以上的部分，按照實際居住面積及規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。故劉女士的被拆遷房屋面積應以其租賃卡上登記統客的使用面積乘以其被拆遷房屋評估后的評估類型系數作為該戶被拆遷房屋的建筑面積，而對于該戶閣樓雖實際居住，但因未支付房租且是私自改建至1.8米不能予以認定為拆遷面積進行補償安置。

6、遺產房如果沒有戶口的是否只能拿平方錢？

答：如果安置適用“磚頭+人頭”的標準補償，磚頭主要以拆遷房屋的建筑面積計算，基于磚頭的總補償按照繼承的原則發生繼承；人頭上的補償，是以應安置人口的認定來補償的。如果不符合應安置人口條件，不能拿到關于人頭上的補償。

7、上海申請經適房，會不會和/動遷安置補償有沖突？對此，市房地局明確表示：經適房政策和動拆遷的住房保障托底政策，兩者只能享受一項。

典型事件：市民顧女士詢問，自家住在二級以下舊里，一家三口的住房面積總共不到15平方米，其他各方面也符合申購經適房的條件。但如果將來，舊小區動遷，不知道還能不能再享受托底保障？

答：市房地局表示，目前，上海正在努力構建分層次、多渠道、覆蓋全市的住房保障體系，這一體系涵蓋了廉租房、舊房綜合改造和經濟適用房。根據目前的舊改政策，動拆遷補償按數磚頭加套型保底的方式核準，也就是說，動遷時，住房困難的居民都已享受了住房保障托底政策，因此不能再申請購買經適房。反過來，享受了經適房政策的居民，如果今后碰到動遷，也不能再享受住房保障托底。

不過，已申請到廉租房的家庭，如果今后有了經濟能力，可以申請購買經適房，但屆時要按照規定退出廉租房的有關保障。

8、上海動遷房免房產稅需酌情

答：對居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房，酌情暫免征收房產稅。住房超出國家及本市有關房屋征收或拆遷補償標準的部分，按規定計算確定房產稅征免面積。但同樣是動遷房，每個當事人情況又不盡相同，最好事先到當地房地產交易中心咨詢清楚，不要隨便套用他人例子。

9、產權房內開店，遇拆遷是否能按店面算補償？

典型事件：2002年3月19日，許先生在其原居住的浦東新區一樓靠馬路的產權房內開了家飲食店。同年5月20日，許先生為該飲食店辦理了個體工商戶營業執照、稅務登記、衛生許可等，經營至今，現該飲食店遇拆遷，許先生詢問這家飲食店是否可以按照店鋪標準進行拆遷補償？

答：根據滬房地資拆（2001）673號文《關于貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》第13條第4項“原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋”。許先生所開的飲食店雖然辦理了營業執照，但因未將居住房屋用途改變為非居住用途，故對許先生的飲食店不能按照非居性質的店鋪予以拆遷補償。

10、知青子女回滬遇到拆遷問題

典型事件：劉小姐為知青子女，2001年左右回滬，戶口報入其舅舅家中，但其實際并未在舅舅家居住。舅舅家房屋為公房，其為承租人。現該房屋拆遷，2010年底，舅舅與拆遷公司簽訂居住房屋拆遷補償安置協議，該房屋共獲得貨幣安置款兩百余萬元。該房屋共安置4人，但其中并未包括劉小姐。劉小姐認為，自己是因被拆遷房屋面積較小無法居住，才一直在外租房居住，本次該房屋拆遷，也應當享受安置，并有權參與分割補償款。

答：劉小姐作為知青子女，戶籍遷入系爭房屋后，因系爭房屋居住困難在外租房居住，他處并無任何住房。滬高法民一[2004]3號《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第五條規定，在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，也視為同住人，有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利。據此，劉小姐應被認定為該被拆遷房屋的同住人，有權參與動遷補償款的分割。

11、私房房產證有3本，且其中一個戶主已過世，拆遷補償如何分配？

典型事件：王先生家為私房，有3本產證，權利人分別為父親、他自己及弟弟。父親早年去世但產權人未進行變更。王先生除弟弟外，還有兩個姐姐已結婚，在夫家居住。現王先生房屋所屬地塊進行動遷，請問該動遷款應當如何分配？

另，該房屋外有一個院子——有土地使用權證，記載的權利人也是其父親；父親去世后，權利人也未變更，但該部分土地的費用每年都由其母親一人支付，這部分動遷款又該如何分配？ 答：《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（2001上海市人民政府令第111號發布）第三條規定，被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四條第一款規定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。據此，王先生、王先生的父親、弟弟作為產權人，可依據各自房屋面積獲得補償安置款。因此，對王先生享有產權部分的房屋進行安置所獲得的補償款應當歸王先生所有。對現由王先生母親居住的房屋部分，產權證上記載的權利人為其父親，未進行變更，該部分房產應認定為其父母共同共有。現其父親在拆遷前去世，未留遺囑，因此，該房屋中屬于其父親的部分應當作為遺產進行法定繼承，由其母親和四個子女共同共有。對該部分房產動遷所獲得的補償也應屬上述五人共有。對該部分遺產的分割一般應均等分割。當然，繼承人也可協議約定分割比例。由于王先生母親年事已高，且一人生活，依據繼承分配時，照顧未成年、無生活來源或對被繼承人盡義務較多的繼承人的原則，可對其母親給予較多的份額。

對該房屋院子的部分，原權利人為王先生的父親，其去世后，該部分的費用一直由其母親繳付。因該部分院子的原權利人為其父親，因此，該部分也應當作為遺產由其母親和四個子女共同共有。鑒于在王先生父親去世后，該部分土地的費用均由其母親一人支付，因此對該部分補償安置繼承人在進行分割時，王先生的母親可適當獲得較多份額。

12、從政策上講，享受過拆遷安置的，不能再次作為應安置人口認定，不能享受人頭上的補償。但如對房屋有共有權，房屋上的補償還是可以拿到的。實踐操作中，可具體協商。

13、動遷房什么時候能拿房產證？ 答：動遷房入住后2個月就可以拿了。

14、動遷房未領產證，現準備辦產證可以在產證上寫別人的名字嗎？

答：這個在動遷實際操作中，是有慣例的，必須登記在參與安置的人名下，否則就亂套了。