第一篇：物業管理服務知識問答

物業管理服務知識問答

10、業主辦理入住手續后空置不住，是否需要交納物業管理服務費？

答：根據《物業管理條例》第42條規定，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主在開發建設單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。

11、物業服務企業在與建設單位簽訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限？

答：《物業管理條例》第26條規定，“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”因此，小區業主委員會組織業主召開業主大會會議，并作出關于解聘前期物業服務企業，同時選聘新的物業服務企業的決議。業主委員會與新物業服務企業之間的物業服務合同生效時，開發商與原物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同關系自行終止。物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求原物業服務企業退出物業服務區域，并移交物業服務用房、相關設施，以及物業服務所必需的相關資料的，人民法院應予支持。因此，原物業服務企業應當退出小區，并與業主委員會進行物業項目交接的相關工作。

物業服務企業在與開發商簽訂前期物業服務合同時，應當特別注意前期物業服務合同關于期限的特別規定。按照《物業管理條例》關于前期物業服務合同的規定，前期物業服務合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時失效。

12、什么是物業服務收費？物業服務收費有哪些內容？

答：物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

物業服務收費內容包括綜合管理服務費、停車服務費和特約服務費。

綜合服務管理費：包括清掃保潔及清運；綠化養護；秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原材料費用等。（物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本）。

停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原材料費用等。

特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。

13、業主與物業服務企業之間是什么關系？當雙方發生爭議時通過什么渠道解決？

答：物業服務企業通過業主大會選聘，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等，雙方是合同委托關系。

當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理發生爭議時，雙方可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請調解；也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

14、業主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業服務企業繳納停車費用嗎？

答：物價管理部門對小區露天共用場地車輛停放收費有明確規定：利用小區共用道路或共有場地停放車輛的，須經業主大會和相關業主同意收費。具體收費處理辦法是：場地占用費或租賃費標準由業主大會制定。車輛停放服務費由業主委員會與物業服務企業按照物價部門規定的指導價，約定具體收費標準。

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示，未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同執行。

15、業主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費？ 答：業主購買或租用地下車位后，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，并與業主簽訂協議，費用由業主交納。

16、物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多長時間？

答：根據《民法通則》的規定，追索物業服務費案件應當適用普通訴訟時效，即兩年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

17、商品住宅小區成立業主大會條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第八條之規定：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會申請資料。

18、什么是業主大會？

答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務，是物業管理的權利和責任主體。其職責包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施等有關共有和共同管理權利的事項等。

19、成立業主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第九條之規定，符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居民委員會代表組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任，籌備組成員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

20、業主委員會是一個什么樣的機構？履行哪些職責？

答：根據《物業管理條例》第十五條之規定，業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會履行下列職責：⑴執行業主大會的決定及決議；⑵召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；⑶代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；⑷及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；⑸監督管理規約的實施；⑹督促業主交納物業服務費及其他相關費用；⑺組織和監督專項維修資金的籌集和使用；⑻調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；⑼業主大會賦予的其它職責。

21、參加業主委員會成員選舉應當具備什么條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條之規定，業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國家有關法律、法規；⑶遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務；⑷熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定的組織能力和協調溝通能力；⑹能保證必要的工作時間。

22、業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什么？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十二條之規定，業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公布，并接受業主監督。工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

23、業主居住在商品房小區，為什么要自覺履行交納物業費義務？

根據《中華人民共和國物權法》，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區里的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定為業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。

24、業主委員會有權利解除聘物業服務企業嗎？

答：業主委員會無權決定解聘物業服務企業。首先，按照《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。可見，解聘物業服務企業屬于業主大會的職責范圍，應當通過全體業主表決或授權業主委員會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，業主委員會無權決定解聘物業服務企業。其次，業主委員會是業主大會的執行機構，當它越權行使了權力機構的職權時，這個行為必然是不能生效的。

25、欠費業主能進業主委員會嗎？

答：根據《物業管理條例》，業主在物業管理活動中，業主權利包含“依法享有選舉業主委員會成員，并享有被選舉權”。業主在物業管理活動中，業主義務包含“按時交納物業服務費用”。而建設部《業主大會和業主委員會指導》同時規定，業主委員會委員應當符合“遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務”的條件。欠費業主并沒有充分履行業主義務，允許其參選業主委員會確實有違立法精神。

26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業服務企業應當賠償嗎？

答：《侵權責任法》第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小區樓房的墻體脫落砸損業主車輛，屬于建筑物發生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應當承擔責任。同時，應當分清不同情況下的不同責任主體。比如，房屋如果處于保修期內，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質量有關，應由建設單位承擔保修責任，并承擔損害賠償責任。

27、樓上跑水樓下被淹，物業服務企業應否擔責？

答：關于相鄰關系，按照《物權法》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從物業管理角度看，物業服務企業在接到業主報修后，及時趕到現場，報警并采取了關閉進水閥的應急措施，應當認定其履行了合理的物業管理職責。因此，物業服務企業不應承擔賠償責任。

判斷物業服務企業應否承擔侵權賠償責任的關鍵在于是否有證據證明物業服務企業在跑水事件中存在未履行物業管理職責的行為。建議物業服務企業建立突發事件應急預案，制定水、電類急修工作規程，以提高物業服務企業的應急處置能力。

28、業主裝飾裝修房屋，是否應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議？

答：按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，在住宅室內裝飾裝修工程開工前，業主應當向物業服務企業申報登記。因為裝飾裝修管理屬于一項重要的物業管理服務內容，物業服務企業需要告知業主在裝修過程中的禁止行為和注意事項。

29、業主裝修房屋期間，物業服務企業可以收取哪些費用？

答：業主對房屋進行裝修時，應與物業服務企業簽訂裝修協議，約定有關責任義務及注意事項，可收取的費用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運費；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業服務企業在裝修完工后180天內退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費10元。

30、裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？

答：目前，裝修管理和裝修押金的標準并無明確規定，一般通過業主（裝修人）與物業服務企業之間通過合同約定進行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括管理服務費用、違約責任等事項。

關于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業主和物業服務企業參與驗收，而政府相關部門不參與。因此，物業服務企業應當以《裝修管理協議》約定的時間及要求返還業主的裝修押金。

31、住宅小區地面停車位歸誰所有？

答：《物權法》第74條第2款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

32、停車位能否出租給其他小區業主使用？

答：小區內的地面停車位可能屬于建筑區劃內的，也可能屬于建筑區劃以外的。如果屬于建筑區劃內的停車位，那么應當首先滿足本小區業主的需要。本小區業主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區的業主。本小區業主停車需求已經滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經產權人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區的業主使用。如果屬于建筑區劃以外的停車位，那么權屬屬于業主共有，能否出租給其他小區的業主使用，則應當由業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，可以出租給其他小區的業主使用。

33、機動車在物業區域范圍內被劃刮，物業服務企業是否需要承擔責任？

答：物業服務企業是否要承擔賠償責任，主要應當看物業服務合同或停車服務合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關于車位使用服務的約定，物業服務企業應負違約賠償責任。從侵權責任角度分析，應當由實施劃傷、扎胎行為的責任人承擔主要責任，物業服務企業只要盡到了基本的注意義務，就不應當承擔賠償責任。同時需要注意的是，小區業主與物業服務企業之間的機動車停放服務關系，并非屬于財產保管合同關系，出現業主車輛損壞，物業服務企業不承擔保管責任。

34、業主買了車位，還要交納管理服務費嗎？

答：業主買房后，需要物業管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會產生一部分費用，一般包括：車位的清潔衛生、秩序維護、出入口管理、照明入排水等設施設備的管理、維護等。物業服務企業收取相關費用，一要遵守價格部門關于收費的政策，二要與業主協商一致，簽訂管理服務合同。因此，業主應當交納停車管理服務費。

35、住宅專項維修資金具體用途是什么？

答：《住宅專項維修資金管理辦法》第18條規定：住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

36、住宅專項維修資金使用需征求業主的意見嗎？

答：住宅專項維修資金管理辦法》第22條第2款規定：住宅專項維修資金列支范圍內專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主討論通過使用建議。

37、小區內發生入室盜竊，物業服務企業是否承擔責任？

答：物業管理服務是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強制性規定的情況下應當是合法有效的。當然，雙方也可以在此基礎上約定特約服務，物業服務企業可以選擇與業主約定承擔此類賠償責任。再者，物業管理服務本質上是一種專業服務，并不能承擔社會管理的職能。物業管理服務內容雖然包括秩序維護服務，但僅指物業管理區域內的一般秩序維護。發生治安及刑事案件，物業服務企業僅具有及時向有關部門報告之義務和配合調查的義務。由公安部門及檢察部門介入調查處理。業主的損失應由不法行為人承擔。

38、住宅商品房中出現、私搭亂蓋、飼養烈性犬、擺攤設點占用或堵塞消防疏散通道等問題，應當由誰負責執法？

答：住宅商品房中出現上述違法違規行為時，業主、物業服務企業、社區居民委員會、社區物業管理專職工作人員都有權及時進行勸阻制止。當勸阻制止無效時，應當及時向轄區鄉鎮人民政府或相關職能部門報告，由相關職能部門依法處理。

第二篇：物業管理從業人員知識問答

物業管理從業人員知識問答

Q：物業公司何時開始收取物業管理費？

A：物業公司收取物業管理費一般分兩種方式：①從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；②物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費。

Q：開發商的空置房是否應交納物業管理費？

A：目前，沒有明文規定。但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執行。Q：在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

A：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

Q：公共區域的照明費用，誰來負擔？

A：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

五、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時與物業公司雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

六、如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍？

物業管理公司對業主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委托給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務；另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬于開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工時費，這種情況屬于物業管理公司受業主的委托提供的一次獨立的有償服務。（注：本小區屬第二種情況）

物業管理公司與業主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業管理合同中約定。一般而言，物業管理公司對共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線、消防設施、綠地等承擔維養護責任。

一般情況下，業主應對其所有的物業承擔維修養護責任。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶內管線，設施和自用陽臺，由業主負責維修。業主可以自行維護其自用部分和自

用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員進行維修，但委托他人維修需支付相應費用。

七、什么是物業？

答：物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以使住宅區，也可以使單位的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、工業廠房、倉庫、賓館和飯店等。以之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路等。

八、什么是物業管理？

答：所謂物業管理，就其廣義而言，是泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。包括房屋及其設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的秩序維護、環衛、交通、綠化、管理，以及社區康樂類有益活動與生活服務等事項，范圍非常廣泛。

九、業主裝修過程中的禁止行為和注意事項：

1不得在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2不得隨意拆改墻體，不得擅自改動燃氣、電氣線路或增加線路負荷。

3不得擅自開鑿樓面層、破壞防水層。

4不得隨意拆掉陽臺配重墻。

5不得隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門等顏色和格調。

6不得隨意封閉陽臺和安裝防盜門、網。

7不得擅自占用公共通道、天臺、屋面，不得擅自在室外加裝燈、牌、廣告。8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改煙道、阻塞排氣孔。

9不得擅自改動消防設施設備。

10不得隨意丟棄裝修垃圾，嚴禁高空拋物。

11不得利用公共部位、場地加工或存儲裝修材料。

12施工人員必須在指定現場施工，不得亂竄場地。非現場施工人員不得在小區內留宿。13施工單位不得再私下接活而不辦理審批手續。

14不得在規定施工時間外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）

15不得擅自進行動火作業。

第三篇：物業管理問答

物業管理問答

我是吉林省四平地區一個縣城的，政府在我們居住地實行了棚戶區改造政策，在新樓辦入住前，開發商規定業主必須交，專項維修基金每平方60元，物業費每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費每平方12元，公用照明費每月9元交三年的等等，請問開發商這樣收費合理嗎

答：

開發商在賣房的價格中含有物業維修基金費用；物業管理費只有物業驗收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規劃部門在土地規劃時，在設計圖紙中必須涵蓋的項目；公共照明是根據公共部分的公用電表根據住戶數量均分的費用。所以開發商的上述行為是不合法的！請參照《中華人民共和國物業管理條例》。

第四篇：物業管理新員工培訓知識問答題目

物業服務新員工培訓知識問答題

1、根據《物業管理條例》第二條的規定，物業管理，是指業主通過選聘，由和按照 約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、對于房屋等建筑物的管理，業主可以根據不同情況采用不同的方式，從實際情況來看，主要有三種方式，是哪三種？（業主有關選擇適合自己的方式來管理自己的物業。

3、物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面，包括哪兩方面？

4、物業管理屬于第三產業，物業管理的三個基本特征是？

5、物業管理起源于19世紀60年代的英國；我國物業管理的產生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。

6、物業管理企業可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定，怎樣理解？（注意哪三點，請參考《物業管理基本制度與政策》）

7、《條例》對物業服務收費作出原則規定（第四十一條）：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，??

8、物業服務收費定價形式？（哪三種？）

9、物業服務收費形式（包干制、酬金制）

10、物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業管理企業設立物業服務關系的協議。物業服務合同的當事人中，物業管理企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業管理企業之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。

11、《條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與??等內容進行約定。”

12、現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

13、歸口管理部門：房地產行政主管部門是物業管理工作的歸口管理部門，負責物業管理企業的行政政策制定和對物業管理活動的指導、監督、管理工作。主要體現在以下幾個方面：

（一）審批物業服務企業的經營資質

（二）對物業管理招投標活動實施監督管理

（三）對日常物業管理活動實施監督管理(四)組織物業服務企業參加考評和評比

14、物業服務企業資質等級分為一、二、三級

一級資質——

（1）注冊人民幣500萬元以上；

（2）物業管理專業人員一級工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中中級以上職稱的不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

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15、住宅專項維修資金的定義：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

16、物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗包括物業管理資料移交和物業現場驗收兩部分。

17、按建筑物的用途大致可分為生產性建筑、居住性建筑和公共建筑。

18、照明按作用可分為正常照明、事故照明、警衛值班照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明等。

19、建筑給水系統的分類：生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統。

20、消防系統構成：火災報警系統、消防控制中心、消火栓系統、自貢噴灑滅火系統、防排

煙系統、安全疏散和防火隔離系統；手提式滅火器；其他沒貨系統。

21、電梯按用途分為：乘客電梯、載貨電梯、客貨電梯

22、空調種類，按冷源設備布置情況分：中央空調、獨立空調

23、《條例》規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

24、業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項。《條例》規定了業主委員會的五項主要職責？（詳見《條例》）

25、《條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任”。

26、物業管理師制度：我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員職業資格證書系列。執業資格名稱命名為物業管理師。物業管理師是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。

27、物業服務用房的配置的相關規定？

28、物業服務三級投訴電話是指？

29、由業主共同決定的事項中哪些必須達到雙三分之二的同意？（參考《物權法》第二遍第六章第七十六條）

30、業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（了解《物權法》第八十三條的規定），“對于建筑區域內任何任意棄置垃圾??向人民法院提起訴訟。”）

31、根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六章第三十條，物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人二號裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。

32、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

33、根據《建設工程質量管理條例》第六章第三十九條，建設工程實行質量保修制度，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

34、出入口自動控制系統也叫門禁系統，一般由計算機、電子鎖、識別卡等組成。

35、物業管理投訴處理的要求：對投訴要誰受理、誰跟進、誰回復等；盡快處理，時時跟進；接受投訴時做詳細記錄，及時總結處理投訴經驗；接受與處理業主投訴，要盡可能滿足業主（或物業使用人）的合理要求。

36、房屋的組成部分：結構部分；裝修部分；設備設施部分。設備設施主要包括：供配電系統、消防系統、空調系統、采暖系統、管道煤氣系統、給排水系統、電梯系統、電信和智能化系統等。

37、物業裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、等級審核、入場手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查及驗收等環節。

38、物業管理緊急事件，是物業管理服務活動過程中突然發生的，可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害，需要立即處理的事件。

39、物業管理緊急事件處理可分為事先準備、事中控制、事后處理是哪個階段。

40、物業管理檔案的內容包括：物業權屬資料、技術資料和驗收文件；業主（或物業使用人）的權屬檔案資料；物業運行記錄資料；物業維修記錄；物業服務記錄；物業服務企業行政管理及相關合同資料等。

第五篇：餐廳服務員服務知識相關問答

餐廳服務員服務知識相關問答

技能測試題目

1、遇到衣冠不整、欠缺禮貌的賓客來餐廳用餐時怎么辦？

答：以友好的態度對待客人，用婉轉的語言勸導提醒客人，使客人遵守餐廳規則。切忌與客人爭執。

2、餐廳服務過程中，客人要向服務員敬酒怎么辦？

答：應婉言謝絕并主動為其服務避開客人的注意力，不致使其難堪，或借故為其他客人服務婉轉的推辭掉。

3、開餐時，兩臺客人同時需要服務怎么辦？

答：應做到一招呼、二示意、三服務。給那些等待的客人以熱情、愉快的微笑，在經過他們桌邊時說一聲“我馬上就到這里來”或“請稍等一會兒”等。

4、在服務過程中不小心弄臟客人衣服怎么辦？

答：要誠懇地向客人道歉，設法替客人清潔。在有可能的情況下，免費為客人把衣服洗干凈。

5、開餐過程中，客人不小心碰翻水杯、酒杯時怎么辦？

答：要馬上用餐巾吸干臺面的水分。然后將一條清潔的餐巾平放在吸干的位置。

6、開餐中，飯供應不上時怎么辦？

答：應向客人道歉，說明原因，請客人稍等一會兒，也可以征求客人意見是否以面食等代替。

7、開餐時，為客人撤換煙缸時應注意什么？

答：要把干凈的煙缸放在要換的煙缸上面，一起撤到托盤里。然后把干凈的煙缸放回餐桌，以防煙灰飛揚。

8、遇到客人點菜過多或等菜時間過長，提出不要怎么辦？

答：先請客人稍等。若該菜還未做，可幫客人取消，若菜肴已做好上臺，應向客人介紹菜式特點，請客人享用，若經動員后客人仍不想要，而該菜肴未動過，服務員應禮貌地向客人說明收回該菜的損失補償費。

9、客人要求服務員介紹菜式時怎么辦？

答：要熱情、耐心地向客人推薦特色菜肴，并根據具體情況推薦中等價格以上的菜式供客人選擇。

10、客人點了無貨供應、過了季節的或剛賣完的菜式品種時怎么辦？ 答 ：應向客人道歉，然后主動向客人介紹其他風味或同制作方法的菜肴。

11、客人要點用菜單上沒有的菜式怎么辦？

答：首先要向廚師長了解該菜能否馬上做，若廚房暫無原料不能馬上做的，要向客人解釋清楚或請客人預訂。

12、服務員未聽清、點錯了菜，客人不要怎么辦？

答：應向客人標示歉意，同時匯報上級對菜肴進行處理。

13、客人急于趕車、船怎么辦？

答：介紹客人吃些烹調簡單、快捷的菜式品種，并和廚師長聯系，盡快地把菜肴做好。

14、上菜時，臺上已擺滿了菜肴，位置不夠放怎么辦？

答：切忌重疊放置，應拿走剩下最少菜的碟子，但一定要征求客人意見，把剩下的菜分給客人后拿走，或改用小碟盛放。

15、中餐廳服務員應該怎樣上菜？

答：上菜切不可從客人頭上越過，應向客人表示歉意后才從客人旁邊的空隙上菜，并報菜名介紹特色。

16、錯上有豬肉的菜式給清真客人怎么辦？

答：應立刻向主管匯報，由主管出面向賓客道歉并盡快給客人更換菜式，以取得客人的諒解。

17、廚房不按順序出菜時怎么辦？

答：應把好關，切不可立刻把菜上給客人，同時和廚師長聯系，說明原因，請廚房按順序出菜。

18、服務員在宴會開始前才知道有個別客人是清真或素食時怎么辦？

答：應立刻征求宴會主辦單位意見，是否另外準備一些清真或素食菜式。征得同意后，即盡快為客人安排。

19、宴會臨時加人怎么辦？

答：應根據增加人數的多少，擺上相應的餐具。然后征求宴會主辦人的意見是否需要加菜。

20、負責主桌的服務員在主賓、主人離席講話時，應怎么辦？

答：要注意把每位賓客的酒杯都斟滿酒，在主賓、主人離席講話時，服務員要斟上一杯酒，放在托盤中，立在一側，主賓講話結束時迅速送上，以便主賓舉杯祝酒。

21、宴會臨時減人怎么辦？

答：如果宴會標準不高、減少的人數不多，應盡量說服客人不要減菜，若客人的宴會標準高，減少的人數又較多客人提出減菜的要求，服務員立即匯報上級，由上級處理。

22、客人投訴食品原材料質量問題時怎么辦？

答：應立刻向客人道歉，并征得上級同意立即換一份質量好的食品送給客人。若當天原料確實變質，應建議客人換一個制作或味道相似的菜式，并考慮免收該食品的錢。

23、客人提出菜已變質，而經廚師鑒別并沒有變質怎么辦？

答：要誠懇地向客人解釋、說明。若客人堅持己見，應請上級出面解決。

24、開宴會時客人要求增加人數，原訂的廳房太小怎么辦？

答：盡量滿足客人要求，看是否有合適的空宴會廳，在無合適空廳房的情況下，建議主人和主要客人安排在原廳房，其他的可安排在餐廳比較清凈的地方，專人服務，征得客人同意后，給予調整。另根據客人增加的人數，調整菜單金額。

25、按客人標準開好菜單，客人看后對個別菜式不滿意怎么辦？

答：應向客人表示歉意，并根據客人提出的意見，當好客人的好參謀。

26、服務員上菜前如何把關？

答：菜不熟不上，量不夠不上，不符合衛生不上，菜不夠熱不上。

27、餐飲服務中對服務員的基本禮貌禮節要求有哪些？

答：服務態度好，講究語言藝術，注意儀表儀容，正確地運用形體語言。

28、在中國八大菜系中，影響較大的四種菜系是哪些？

答：川菜 粵菜 魯菜 淮揚菜

29、中國最著名的三種白酒是什么？它們的產地在哪里？

答：茅臺 貴州茅臺鎮

五糧液 四川宜賓

汾酒 山西省杏花村

30、餐廳服務員個人衛生的“五勤”指的是什么？

答：“五勤”：勤洗澡、勤理發、勤刮臉、勤刷牙、勤剪指甲。

31、什么是中餐宴會？

答：按照中國的飲食習慣，用中國酒、中國菜肴、中餐餐具、行中國的傳統禮節，是中國傳統的具有民族形式的宴會。

32、中餐宴席對整雞、整鴨和整魚類菜肴上菜有何特殊要求？

答：雞不獻頭、鴨不獻掌、魚不獻脊。

33、怎樣為客人斟茶？

答：量要有度，七分滿；上茶時，杯把應偏右，先賓后主；斟茶要一手端壺把，一手按壺蓋。茶要有熱度，不得斟涼茶。

34、斟酒前服務員為什么要示瓶讓主人辨認商標？

答：一是對主人的尊敬，二是核實選酒有無差錯，三是證明商品質量可靠。

35、上菜、撤盤的禮貌要點是什么？

答：一是上菜不準推，二是撤盤不推拖。

36、分菜為什么要站在副主人右邊？

答：因為正主人身份一般較高，席間又要多陪主賓，而副主人多負有處理席間事務的責任，所以服務員在副主人的右邊最為適當。

37、服務員應如何對待用餐顧客的丟失物品？

答：對顧客遺忘的物品，服務員收檢后，應為其妥善保管。如有認領者，要認真仔細核對證件、特征、數量、然后辦理認領手續、無人認領時，要及時上交領導。

38、服務員為什么要懂得烹飪知識？

答：熟悉烹飪菜點，是服務員的基本功。不懂烹飪知識，就無法熱情為顧客介紹其風味和特點情況，顧客得不到消費前對菜點的第一印象，心里就沒底，就不會花“冤枉”錢買你的菜點，企業的效益也不可能好。

39、伊斯蘭教人在飲食上有哪些忌諱？

答：忌食豬肉、狗肉、驢肉、騾肉，不吃動物血以及牛羊肉罐頭和黃油；不吃無鱗魚等。

40、世界三大烹飪國是指哪三個國家？

答：中國、法國、土耳其。

41、世界三大飲料是什么？說出它們的主產地？

答：咖啡、可可和茶。茶中國，咖啡巴西，可可非洲。

42、分菜為什么要先賓后主？

答：因為服務員分菜是代表著主人的心意的，先賓后主表示對賓客的尊重。

43、菜品上桌后服務員為什么不能扭頭就走？

答：扭頭就走顯得呆板冷淡。服務員將菜送上桌，同時立即報菜名，然后稍停片刻，必要時簡要介紹所上菜品典故，風味特色和使用方法；另一目的是為了觀察席間情況，聽取客人意見，及時處理解決。

44、我國四大淡水經濟魚是什么？

答：青魚、鯽魚、鳙魚、鰱魚。

45、啤酒、白酒和葡萄酒標示度數分別是什么？

答：啤酒標示度數為麥芽汁的濃度，白酒和葡萄酒標示的度數是酒精濃度。

46、餐巾的主要作用是什么？

答：主要有兩條：其一是賓客使用，可防止湯汁酒液滴灑到衣服和揩手擦嘴用。其二是折成口布花，有美化席面，渲染氣氛的作用。

47、服務員的業務素質有哪些基本要求？

答：①熟練掌握專業操作技能； ②熟練掌握各種服務禮節； ③具有良好的文化修養。

48、江蘇菜分哪幾種地方風味？

答：分淮揚、金陵、蘇錫、淮海四大地方風味。

49、菜肴擺放的基本要求是什么？

答：要講究造型藝術，要注意禮貌，尊重主賓，方便食用。50、中餐宴會上菜順序是怎樣的？

答：第一道涼菜，第二道主菜，第三道熱菜，第四道湯菜，第五道甜菜及點心。

51、鋪臺布有哪三種方法，請回答？

答：推拉式、抖鋪式和撒網式。

52、一般情況下酒席斟酒的順序是什么？

答：酒席斟酒應從主賓位開始，再斟主人位，然后順時針方向依次為客人斟酒。

53、中餐宴會上菜需掌握的原則是什么？

答：原則是先冷后熱，先菜后點，先咸后甜，先炒后燒，先清淡后肥厚，先優質后一般（答對5個即滿分10分）

54、淮揚菜是八大菜系之一，請列舉4道名菜？

答：軟兜長魚、水晶肴肉、清蒸鰣魚、蟹粉獅子頭、藕粉圓子。

55、中國名茶龍井、碧螺春、毛峰分別產于什么地方？

答：龍井產于杭州，碧螺春產于蘇州，毛峰產于黃山。

56、茶葉共分幾大類？

答：綠茶、紅茶、花茶、烏龍茶、緊壓茶。

57、請列舉全國八大名酒中的五種品牌？

答：茅臺、五糧液、汾酒、劍南春、洋河、古井貢、瀘州老窖、郎酒。

58、葡萄酒開瓶、斟酒服務中需要注意哪些細節？

答：開瓶時不能鉆通軟木塞，開瓶后用餐巾擦拭瓶口，握瓶時商標朝外，斟酒入杯七、八分滿。

59、紅葡萄酒分干紅、半甜紅、甜紅三種，請說出其區別？

答：干紅提取糖分基本無甜味；半甜紅含糖較低，微甜；甜紅未提取糖份較高含糖較高，含糖在4％以上。

60、請問五糧液、郎酒、汾酒、洋河大曲分別為什么香型？

答：五糧液為濃香型，郎酒為醬香型，汾酒為清香型，洋河大曲為濃香型。61、請問如果宴席的第一主人坐定后，第二主人、第一主賓、第二主賓應坐在什么位置？

答：第二主人坐在第一主人正對面，第一主賓坐在第二主人的右手位置，第二主賓坐在第二主人的右手位或者第一主人的左手位。

62、中國白酒有幾種香型？并列舉出各種香型的一種名酒？

答：中國白酒有3種香型分別為:醬香型、濃香型、清香型。醬香型有茅臺酒或郎酒，濃香型有五糧液或劍南春，清香型有汾酒。