第一篇：物業(yè)服務(wù)合同簽定培訓(xùn)-中物聯(lián)CPAG

物業(yè)服務(wù)合同簽定培訓(xùn)

根據(jù)《中華人民共和國招投標法》及國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)與招標單位依法簽定物業(yè)服務(wù)管理合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以中標方案作為基礎(chǔ)，招標單位意愿為參考，國家推薦合同為范本，并且利用自身專業(yè)優(yōu)勢，主動承擔所需簽定合同初稿編制責任，用以減少招標單位工作強度，同時也使企業(yè)處于合同談判相對有利位臵。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將簽定物業(yè)服務(wù)合同分為編制合同文本、洽談合同條款、舉行簽字儀式工作階段，并且分別指定合適人員完成不同階段所需工作任務(wù)，用以充分發(fā)揮企業(yè)整體人才資源優(yōu)勢。

1、編制物業(yè)服務(wù)合同：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索獲得最新合同范本，并在使用合同范本編制中標社區(qū)物業(yè)服務(wù)合同之時，注意不要改動范本簽約主體、范本服務(wù)范圍、范本服務(wù)質(zhì)量、雙方主要權(quán)力義務(wù)等項合同規(guī)定內(nèi)容，避免提高社區(qū)服務(wù)責任，增加企業(yè)經(jīng)營管理風險。

1．1編制合同人選：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用競標方案編制人對于項目相對熟悉、策劃能力較強、工作思維相對嚴緊的個人優(yōu)點，指定其為合同初稿編制人。

1．2合同編制要點：

合同編制人做為企業(yè)聘用員工應(yīng)將編制精力放在物業(yè)收費標準、物業(yè)收費方式、物業(yè)服務(wù)管理合同期限、物業(yè)服務(wù)交接、物業(yè)服務(wù)管理用房、使用房屋是否付費、物業(yè)服務(wù)管理所發(fā)生水/電費用是否應(yīng)該進入成本、物業(yè)入戶維修是否應(yīng)該收費、社區(qū)機動車輛/非機動車輛管理收費、前期遺留問題處臵、接管社區(qū)服務(wù)所需房屋裝修費用、接管社區(qū)所需辦公設(shè)備/用品購臵費用、社區(qū)建筑公共區(qū)域使用管理、社區(qū)公共資源經(jīng)營收費以及利潤分配方式、業(yè)主欠費違約責任、業(yè)主管理委員會對待業(yè)主違約承擔責任、業(yè)主管理委員會如何行使監(jiān)督管理權(quán)力、雙方出現(xiàn)嚴重分歧仲裁管理單位、解除合同方式以及單方違約解除合同責任等與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益相關(guān)聯(lián)的問題之上。

1．3、編制要點細則： 1．3．1物業(yè)收費標準： 按照中標方案標準填寫。1．3．2物業(yè)收費方式： 按照中標方案標準填寫。1．3．3管理合同期限：

由于中標方案出于技術(shù)原因大都不會按照招標文件要求寫明合同服務(wù)期限，所以，編制合同人員可以根據(jù)企業(yè)收益估算自主寫上3～5年。至于對方是否同意，可談判人員去談。

1．3．4物業(yè)服務(wù)交接：

物業(yè)服務(wù)的二手項目交接，是個非常繁雜之工作，需要真對社區(qū)情況編制專用交接工作程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)競標方案中，通常應(yīng)該編有“社區(qū)物業(yè)服務(wù)交接”章節(jié)，詳細闡述物業(yè)服務(wù)交接程序以及相應(yīng)質(zhì)量標準。合同編制人只需約定“社區(qū)物業(yè)服務(wù)/管理設(shè)施、設(shè)備接管主體為業(yè)主管理委員會，中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)可受其委托代行接管/驗收工作，并且承擔質(zhì)量責任。”目的是為防止交接之中出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題、以及侵害業(yè)主利益現(xiàn)象之時方便業(yè)主依法維護自身權(quán)益。同時，也是為了防止中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)過早陷入社區(qū)業(yè)主、前期物業(yè)矛盾之中，增加接管/驗收阻力。

1．3．5物業(yè)服務(wù)管理用房：

編制合同之時應(yīng)對是否提供物業(yè)服務(wù)管理用房使用房（含物業(yè)服務(wù)后勤保障用房）、房屋所處位臵、房屋所占面積、房屋是否需要付費、所付租金必須記入成本，物業(yè)服務(wù)管理所發(fā)生水/電費用是否應(yīng)該進入成本等做出明確約定條款。

1．3．6物業(yè)入戶維修服務(wù)：

物業(yè)服務(wù)二手項目由于將要面對眾多前期物業(yè)遺留下來問題，入戶維修強度將會遠遠多于前期物業(yè)服務(wù)階段。所以，入戶維修是否應(yīng)該收費，以及收費執(zhí)行標準需要雙方做出約定。

1．3．7社區(qū)車輛管理：

物業(yè)服務(wù)二手項目合同之中，同樣需對社區(qū)機動車輛管理方式（物業(yè)自管/委托專業(yè)公司管理）、地面/地下以及臨時來訪車輛收

費標準、機動車輛進/出社區(qū)查驗憑證；非機動車輛管理、收費等項事宜做出約定。

1．3．8前期遺留問題處臵：

物業(yè)服務(wù)二手項目由于需要面對房屋開發(fā)建筑質(zhì)量，業(yè)主違規(guī)裝修滲漏、改動供暖管路室內(nèi)溫度降低，物業(yè)維修質(zhì)量責任等項前期遺留問題。所以，應(yīng)對遺留問題處臵設(shè)臵必要條款加以約定，避免中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于代人受過，引發(fā)新一輪的物業(yè)管理投訴。

1．3．9前期接管費用：

根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)政策，開發(fā)企業(yè)應(yīng)為物業(yè)企業(yè)提供進場開辦費用，用以物業(yè)企業(yè)采購辦公以及維修所需設(shè)施、設(shè)備。由于二手項目將隨社區(qū)主體權(quán)力轉(zhuǎn)移，變成全體社區(qū)業(yè)主，開發(fā)企業(yè)所提供的物業(yè)開辦費用也應(yīng)同時轉(zhuǎn)交社區(qū)全體業(yè)主所有。所以，合同應(yīng)該約定業(yè)主管理委員會需向前期物業(yè)主張索要開辦費用合法權(quán)益，并且要求提供辦公、維修設(shè)備/工具采購物品清單，同時委托中標物業(yè)代理接管/驗收工作。

對于開辦費用不足，業(yè)主可以要求前期物業(yè)企業(yè)提出有效法律證據(jù)，暫時不允追究責任，留待調(diào)查之后處理。

對于二手項目接管開辦費用不足，招標主體社區(qū)業(yè)主管理委員會又無辦法出資注入的問題，中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用借資墊付，用以滿足物業(yè)服務(wù)需要。中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在合同之中編入開辦費用墊付/返還方式條款，注明中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理需要，可以墊付部分開辦費用，并可以采用提供采購物品清單，等

待社區(qū)業(yè)主管理委員會的審核確認之后再行采購。中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)所墊開辦資金，可在服務(wù)合同期滿后由業(yè)主管理委員會負責如數(shù)返還。業(yè)主管理委員會如果合同期滿之后不再續(xù)約，應(yīng)該要求下一中標企業(yè)出資返還，同時約定業(yè)主管理委員會應(yīng)該承擔返還費用責任。

1．3．10社區(qū)建筑公共區(qū)域的使用管理權(quán)限：

中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會，就社區(qū)建筑公共區(qū)域（含建筑物地下室，根據(jù)“物權(quán)法”規(guī)定的屬于社區(qū)業(yè)主的權(quán)力區(qū)域）的使用管理權(quán)限，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于滿足物業(yè)服務(wù)職工后勤保障需要，依此條款安排職工宿舍、餐廳、淋浴間、活動室等。

1．3．11社區(qū)公共資源經(jīng)營利潤分配：

中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會，就社區(qū)建筑公共區(qū)域（含建筑物地下室，廣告位、經(jīng)營店面）的租賃經(jīng)營收益，簽定明確分配條款，避免引發(fā)不必要的經(jīng)營管理矛盾。

1．3．12業(yè)主欠費違約責任：

中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)業(yè)主管理委員會在違約責任范圍之內(nèi)，約定業(yè)主應(yīng)該自覺承擔繳費義務(wù)、欠費滯納金的罰收比率、以及社區(qū)業(yè)主管理委員會應(yīng)該承擔幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主欠費責任，聯(lián)合發(fā)出催費通知，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定通過法律訴訟追討業(yè)主欠費之時，出據(jù)追討欠費書面證明證據(jù)。

1．3．13業(yè)主違反公約責任：

《業(yè)主公約》應(yīng)是社區(qū)全體業(yè)主約束各自行為、創(chuàng)造和諧社區(qū)所約定的業(yè)主共同遵守準則。業(yè)主管理委員會做為業(yè)主大會決議的執(zhí)

行機構(gòu)，理應(yīng)承擔監(jiān)督社區(qū)業(yè)主履行“公約”的責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做為社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理單位，應(yīng)該熟知《業(yè)主公約》內(nèi)容，并在發(fā)現(xiàn)違反“公約”行為之后及時報知業(yè)主管理委員會，由其出面制止違約。同時，如果業(yè)主管理委員會提出要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該予以配合。必要時也可接受委托，采取通過法律訴訟方式制止違反《業(yè)主公約》行為，維護多數(shù)業(yè)主權(quán)益。

2、洽商物業(yè)服務(wù)合同：

由于物業(yè)服務(wù)二手項目的招標主體多為社區(qū)業(yè)主管理委員會，其招標執(zhí)行綜旨是將業(yè)主利益盡可能的擴到極致。所以，處在排名第一位臵物業(yè)服務(wù)企業(yè)所投競標方案，并不代表招標單位必須全盤予以接受。而能否獲得物業(yè)服務(wù)二手項目管理的競標成功，也應(yīng)要看是否可以順利簽定物業(yè)服務(wù)合同為準。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)對于競標項目重視成度、競標項目管理面積大小、競標項目服務(wù)管理難度，組織競標項目簽約小組，通過合同積極洽商簽下物業(yè)服務(wù)管理合同。

2．1簽約洽商小組：

簽約洽商小組應(yīng)由擬派項目經(jīng)理、業(yè)務(wù)拓展責任人員以及企業(yè)高層管理人員所組成。

2．2合同洽商依據(jù)：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以所編制的物業(yè)服務(wù)合同及企業(yè)競標服務(wù)管理方案為洽商依據(jù)。

2．3洽商合同方式：

任何商務(wù)合同都是簽約各方表達此項合同真實意愿的有效認可憑證。物業(yè)服務(wù)二手項目管理合同也與其它任何商務(wù)合同一樣，也有一方服價、一方壓價，各自據(jù)理力爭、試圖對方接受己方條件，雙方適當讓步，最終形成共識的商務(wù)合同共性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該利用所具有的自身專業(yè)知識優(yōu)勢，盡可能多的準確引用相關(guān)法律條文、物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)、地方相關(guān)政策，并且結(jié)合實際案例說服對方接受己方觀點。同時，也應(yīng)處在業(yè)主角度考慮對方所擔心的各項實際利益，爭取通過所簽合同打消對方疑慮，最終達成雙方共贏，形成確認合同文本。

3、物業(yè)合同公示：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》社區(qū)重大問題應(yīng)該取得多數(shù)業(yè)主的規(guī)定，同時也為減少日后關(guān)于更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序是否合法爭異，真正保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身權(quán)益，減少惡意抵制物業(yè)服務(wù)行為，中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提醒業(yè)主管理委員會將所形成“確認合同文本”，在社區(qū)之中予以公示。

待公示期滿15天后，如果沒有超過三分之一的業(yè)主簽名提出反對，方可視為獲得多數(shù)業(yè)主同意，業(yè)主管理委員會再發(fā)出簽約公告，完成依法公示程序。

4、物業(yè)合同答疑：

在“確認合同文本”公示進行到7天之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主管理委員會安排一次社區(qū)業(yè)主答疑，派出企業(yè)高層管理人

員、擬派項目經(jīng)理、擬派客戶服務(wù)經(jīng)理當面回答業(yè)主疑問，解釋合同條款，打消廣大業(yè)主顧慮，和業(yè)主管理委員會一道促成“合同”得以順利簽下。

5、舉行簽約儀式： 5．1舉行簽約儀式目的：

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，舉行物業(yè)合同簽約儀式具有表明企業(yè)重視程度，拉近簽約雙方距離，獲得簽約影像資料，防止惡意抵制訴訟，收集企業(yè)業(yè)績等做用。

5．2舉行簽約儀式：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請業(yè)主管理委員會發(fā)布簽約日期通告，邀請社區(qū)業(yè)主參加合同簽約儀式。

5．2．1選擇簽約儀式地點：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)辦公場所條件，考慮將簽約儀式地點安排在企業(yè)會議室或臨時租賃場所之內(nèi)，用以展示企業(yè)實力以及方便會場布臵。

由于此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未接管社區(qū)服務(wù)，對于社區(qū)缺少控制權(quán)力，不能保證儀式不被人為干擾、破壞。所以，簽約儀式地點盡量不要選在中標社區(qū)之內(nèi)。

5．2．2選擇簽約儀式時間：

簽約儀式的日期，應(yīng)該盡量選在周末公眾休息之日舉行，用以照顧業(yè)主管理委員會成員多為公義行為避免影響工作。

簽約儀式的時間，最好選在上午9∶30或是下午3點舉行，用以錯開用餐時間，降低簽約儀式成本。

5．2．3考慮安排接送業(yè)主車輛：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身情況考慮是否安排接送參加簽約儀式業(yè)主車輛，并且按照雙方約定簽約日期以及業(yè)主管理委員會所報參加儀式人數(shù)，委派客戶服務(wù)經(jīng)理代表企業(yè)提前帶車到達社區(qū)，等候、接/送參加儀式業(yè)主，盡量展現(xiàn)物業(yè)企業(yè)人性化的關(guān)懷服務(wù)理念。

5．2．4布臵簽約儀式會場：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求辦公室來承擔簽約儀式會場布臵的，策劃以及組織管理責任。同時，要求簽約項目經(jīng)理帶領(lǐng)己經(jīng)到崗的客戶服務(wù)、工程維修人員在辦公室的指揮之下，完成會場布臵。

會場布臵所需制作橫幅、宣傳展板、桌位標牌，以及簽約儀式所使用的擴音、投影、懾錄、照相、指揮調(diào)度無線對講，招待業(yè)主所需茶點、水果應(yīng)由承擔會場布臵責任的辦公室來統(tǒng)一負責。

5．2．5簽約儀式所需費用：

簽約儀式所需費用，應(yīng)由辦公室提交儀式活動預(yù)算，經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理簽字批準后予以執(zhí)行。

簽約儀式所花費用，應(yīng)該計入企業(yè)市場擴展成本，同時納入中標項目考核管理支出。并在項目收益之中扣除此筆費用之后，方在進行項目年終考核。

5．2．6邀請參加簽約儀式政府主管部門代表：

社區(qū)業(yè)主管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合邀請，項目所在區(qū)域政府主管物業(yè)部門，派出所、街道領(lǐng)導(dǎo)做為貴賓參加簽約儀式，共同見證這一歷史時刻。

5．2．7簽約儀式的組織與接待：

物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式可由企業(yè)辦公室出面承擔組織、接待管理責任。

歡迎簽約社區(qū)業(yè)主：

辦公室可在簽約儀式前一天發(fā)布“接待工作通知”，要求企業(yè)直屬部門員工、簽約項目工作人員于簽約之日穿著企業(yè)統(tǒng)一工裝在簽約儀式外場集合，聽從辦公室工作人員調(diào)度，參加歡迎簽約社區(qū)業(yè)主工作。

參加接待業(yè)主人選：

簽約項目所有管理人員、客戶服務(wù)工作人員，企業(yè)拓展部門人員，企業(yè)辦公室工作人員，企業(yè)高層管理人員等。其中，客戶服務(wù)工作人員、企業(yè)拓展部門人員還應(yīng)承擔簽約社區(qū)業(yè)主接引、陪同方面工作。

簽約儀式主持工作人選：

簽約儀式主持可由企業(yè)拓展部門或是辦公室的工作人員承擔。簽約儀式主持應(yīng)該擬定“簽約儀式程序”，經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理認可之后，通知企業(yè)參加儀式高層、辦公室、簽約項目經(jīng)理等，并由簽約項目經(jīng)理傳達至項目團隊所有職工。

5．2．8簽約儀式程序安排： 簽約儀式主持人宣布簽約儀式開始； 企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理致歡迎詞；

社區(qū)業(yè)主管理委員會主任簡要介紹更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標工作程序；

企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理向參加簽約儀式業(yè)主介紹社區(qū)項目經(jīng)理、客戶服務(wù)經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理等項目主要管理人員；

社區(qū)項目經(jīng)理代表團隊職工表態(tài)，并可發(fā)表任職感言； 社區(qū)業(yè)主管理委員會委員代表社區(qū)業(yè)主提出服務(wù)管理希望； 政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)講話；

社區(qū)業(yè)主管理委員會主任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理或副總經(jīng)理代表雙方簽定物業(yè)服務(wù)合同，并在交換簽字合同文本之后雙方握手留影；

主持人邀請參加簽約儀式來賓共同舉杯慶祝簽圓滿成功； 社區(qū)業(yè)主管理委員會主任公布中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管社區(qū)日期，邀請社區(qū)業(yè)主、與會貴賓參加物業(yè)交接儀式；

主持人宣布簽約儀式結(jié)束。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理班子、社區(qū)項目管理團隊恭送業(yè)主登車，項目客戶服務(wù)經(jīng)理陪同業(yè)主返回社區(qū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可視程序安排，宴請參加儀式貴賓。并且邀請業(yè)主管理委員會選派代表陪同。

6、簽約合同歸檔：

物業(yè)服務(wù)合同做為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接服務(wù)企管理的重要法律憑證，對其所進行的保管工作應(yīng)屬企業(yè)重之重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室做為企業(yè)日常行政管理執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該承擔企業(yè)所有檔案管理責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室可以利用“印章管理制度”，來對企業(yè)所有經(jīng)營活動予以監(jiān)督控制，并將所有經(jīng)營合同及時收回并且存入檔案。對于因為承擔履行合同責任所形成的對照查閱需要，可以采用領(lǐng)取合同復(fù)印文件方式予以滿足。

任何未經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理批準的“借用”合同原件行為，都應(yīng)受到辦公室的直接拒決。

第二篇：中物聯(lián)物業(yè)簡訊

中物聯(lián) 通訊 中物聯(lián)國際物業(yè)服務(wù)辦公室編印2010年 第1期（內(nèi)部資料）

【發(fā)刊辭】

春 天 的 腳 步

《中物聯(lián)》象一棵禾苗，在春天的氣息里吐芽綻綠了。

她致力于成為傳播企業(yè)文化的橋梁，溝通企業(yè)與客戶的渠道，研習物業(yè)管理技術(shù)的學校，鍛造與提升服務(wù)水平的熔爐，見仁見智討論交流的平臺，學習他人接納先進的容器，映襯不足激勵后進的銅鑒。她努力匯聚各方信息，搜集來不同頻道的聲音，為本企業(yè)服務(wù)，也為整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展鼓與呼。

《中物聯(lián)》希望成為進寶物業(yè)管理公司各位朋友的知心好友，成為行業(yè)同仁的茶室談客，成為進寶企業(yè)的榮譽員工，成為中國物業(yè)管理歷史的實錄者和見證人。大浪淘沙，一葉知秋，春江水暖鴨先知。中國物業(yè)管理的春天隨著WTO腳步的走近已輕拂面龐，新鮮的海風撲面，潮潤的海沙印下清晰的腳印。

我們期盼著滿山遍野的爛漫花海在視野中鋪展，為此，在新世紀初春，我們植下一棵禾苗，并支起畫架拿起畫筆，共同謀劃將來。讓我們親密接觸，親情相融，牽起雙手，走進明天。

【中物聯(lián)新聞】

◆為進一步加強公司物業(yè)項目的養(yǎng)護與維修管理工作，公司于2月15日正式成立“工程部“由李民生同志負責該部門的日常管理工作。工程部 辦公服務(wù)電話； ◆朝陽小區(qū)居民用電改造工程在公司各部門配合下現(xiàn)全部竣工。◆公司在新物業(yè)網(wǎng)全面投放廣告，看辟各物業(yè)項目業(yè)主論壇，使我公司管轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主可通過網(wǎng)絡(luò)在進寶物業(yè)論壇內(nèi)提出管理意見及建議。

【本期推薦】

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第三篇：中物聯(lián)物業(yè)集團檔案管理辦法

檔案管理辦法

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[為了有效的保護和利用中物聯(lián)物業(yè)集團及下屬各子公司、分公司、物業(yè)項目部檔案，充分發(fā)揮公司、項目歷史資料的作用，規(guī)范公司、項目的檔案管理，特制定本制度。]

錯誤！未找到引用源。中物聯(lián)物業(yè)集團檔案管理辦法（CPAG-XZ-DA-001）

檔案管理流程總部各部門/項目公司及其他子公司各部門A提交歸檔文件資料及存期建議總部綜合管理部B收集各種歸檔資料并審核資料完備性總部分管副總C總裁D根據(jù)保管期限、類別分類立卷、歸檔存檔存檔提出借閱需求經(jīng)部門負責人審批匯總借閱/復(fù)印資料需求N綜合管理部經(jīng)理審批Y結(jié)束借閱/復(fù)印登記Y是否需要復(fù)印NY是否需要歸還復(fù)印資料發(fā)放給承辦人N查閱人在檔案室查閱資料檔案借閱借閱人使用后歸還資料歸還登記結(jié)束多余存檔資料超出保管期檔案資料提出銷毀或延期保管建議檔案資料整理并提出銷毀申請匯總形成銷毀文件資料清單N延長檔案保管期并辦理相關(guān)手續(xù)造具清冊提出銷毀報告N審核Y審批YN審批檔案銷毀結(jié)束銷毀檔案Y 1.目的

為了有效的保護和利用檔案，充分發(fā)揮公司歷史資料的作用，規(guī)范公司檔案管理，特制定本制度。2.適用范圍

中物聯(lián)物業(yè)集團有限公司及下屬各子公司、分公司、物業(yè)項目部。3.定義： 4.職責： 4.1.綜合管理部

4.1.1.負責收集、整理、立卷、鑒定、保管公司的所有文書檔案。4.1.2.負責對檔案的借閱進行審批、登記管理。

4.1.3.負責檔案銷毀申請的提出及審批后的檔案銷毀執(zhí)行。4.2.集團各職能部門及各子公司

4.2.1.負責收集、整理、立卷、鑒定、保管與本部門/子公司業(yè)務(wù)有關(guān)的所有文書檔案。4.2.2.負責對與本部門/子公司業(yè)務(wù)有關(guān)的文書檔案銷毀申請的審核。

4.2.3.負責在本部門/子公司階段業(yè)務(wù)結(jié)束后將有關(guān)重要文書檔案移交集團綜合管理部。5.程序和內(nèi)容： 5.1.檔案立卷范圍

5.1.1.公司成立所形成的一切文件。5.1.2.公司章程類文件。5.1.3.公司管理規(guī)章制度。5.1.4.重要會議記錄、會議紀要。5.1.5.經(jīng)營計劃、工作總結(jié)；

5.1.6.意向書、合同、協(xié)議、立項報告及可行性報告。5.1.7.重要的來往信函。

5.1.8.一切與公司業(yè)務(wù)、技術(shù)、項目有關(guān)的資料。5.2.檔案立卷要求： 5.2.1.各部門立卷要求

5.2.1.1.凡是各部門在業(yè)務(wù)活動中所形成的、具有查考利用價值的文字材料及音像資料均屬歸檔范圍，不得由部門或個人分散保存，必須由業(yè)務(wù)部門整理后，定期交給綜合管理部集中管理保存。

5.2.1.2.各項業(yè)務(wù)一旦結(jié)束，其有關(guān)該項業(yè)務(wù)往來的一切材料、函件都應(yīng)移交綜合管理部正式存檔（所簽合同、協(xié)議、意向書、委托書需在簽訂后立即交到綜合管理部存檔），業(yè)務(wù)部門如有需要，可建立復(fù)印件的業(yè)務(wù)檔案，以便工作。

5.2.1.3.業(yè)務(wù)部門形成的文件應(yīng)由本部門指定的專人保管。

5.2.1.4.業(yè)務(wù)部門文件保管人員有責任將本部門形成的文件收集齊全，并對文件材料進行初步分類整理、打出文件目錄。目錄中應(yīng)包括文件名稱、摘要、形成時間、頁數(shù)、份數(shù)、備注（注明是原件或復(fù)印件）。

5.2.1.5.財務(wù)部獨立管理會計檔案---憑證、賬薄、財務(wù)報表類、借款、貸款合同（注：財務(wù)部只留一份原件，其余原件交綜合管理部保管；如原件只一份，財務(wù)部留復(fù)印件。）

5.2.2.綜合管理部立卷要求：

5.2.2.1.立卷的文件材料應(yīng)按照自然形成、保持歷史聯(lián)系的原則和立卷要求特征及文件內(nèi)容進行立卷。

5.2.2.2.在一個卷內(nèi)要按問題或文件形成的時間，系統(tǒng)排列。5.2.2.3.擬訂案卷標題要簡明、準確。

5.2.2.4.整理好的案卷要確定案卷的保管期限。文書檔案的保管期限定為永久、定期兩種。定期一般分為10年、30年。專門檔案另有保管期限和銷毀規(guī)定的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.2.2.4.1.永久保管的文書檔案主要包括： 5.2.2.4.1.1.公司制定的規(guī)章制度類文件材料。

5.2.2.4.1.2.公司召開重要會議、舉辦重大活動等形成的主要文件材料。5.2.2.4.1.3.公司職能活動中形成的重要業(yè)務(wù)文件材料。

5.2.2.4.1.4.公司關(guān)于重要問題的請示與上級主管部門的批復(fù)、批示，重要的報告、總結(jié)、綜合統(tǒng)計報表等。

5.2.2.4.1.5.公司機構(gòu)演變、人事任免等文件材料。

5.2.2.4.1.6.公司房屋買賣、土地征用，重要的合同協(xié)議、資產(chǎn)登記等憑證性文件材料。

5.2.2.4.1.7.上級主管部門制發(fā)的屬于公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要文件材料。

5.2.2.4.1.8.下屬機構(gòu)關(guān)于重要業(yè)務(wù)問題的來函、請示與公司的復(fù)函、批復(fù)等文件材料。

5.2.2.4.2.定期保管的文書檔案主要包括：

5.2.2.4.2.1.公司職能活動中形成的一般性業(yè)務(wù)文件材料。

5.2.2.4.2.2.公司召開會議、舉辦活動等形成的一般性文件材料。5.2.2.4.2.3.公司人事管理工作形成的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.4.公司一般性事務(wù)管理文件材料。

5.2.2.4.2.5.公司關(guān)于一般性問題的請示與上級主管部門的批復(fù)、批示，一般性工作報告、總結(jié)、統(tǒng)計報表等。

5.2.2.4.2.6.上級主管部門制發(fā)的屬于公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.7.上級主管部門制發(fā)的非公司經(jīng)營業(yè)務(wù)但要貫徹執(zhí)行的文件材料。5.2.2.4.2.8.下屬機構(gòu)關(guān)于一般性業(yè)務(wù)問題的來函、請示與公司的復(fù)函、批復(fù)等文件材料。

5.2.2.4.2.9.下屬機構(gòu)報送的或以上計劃、總結(jié)、統(tǒng)計、重要專題報告等文件材料。

5.2.2.5.按歸檔要求進行裝訂、編號、填寫卷內(nèi)目錄備考表。

5.2.2.6.全部案卷組成后，要對案卷統(tǒng)一排列編寫文檔號，然后逐卷登記，填寫案卷目錄。

5.2.2.7.原則上每年年終做一次歸檔立卷工作，將當年所形成的公司所有文件按上述要求進行統(tǒng)一整理。

5.3.檔案存檔程序

5.3.1.集團各部門/項目公司及其他子公司各部門對于需要在集團進行歸檔的資料進行整理，提交集團綜合管理部，并提出存期建議。

5.3.2.集團綜合管理部收集歸檔資料，審核歸檔資料及手續(xù)的完備性。

5.3.3.集團綜合管理部根據(jù)資料的性質(zhì)、存檔單位建議的存期，對資料進行分類立卷、存檔，做好存檔登記（附表1）。5.4.檔案借閱

5.4.1.需要借閱檔案的部門或個人需首先提出借閱/復(fù)印需求，填寫《檔案借閱/復(fù)印審批單》（附表2），經(jīng)部門負責人同意后報中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部。5.4.2.中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部匯總各單位的檔案借閱/復(fù)印需求，報綜合管理部負責人審批。5.4.3.審批通過后，綜合管理部要對借閱/復(fù)印的檔案進行登記（附表3），并要求借閱人簽字。

5.4.4.借閱檔案，不得在文件上圈點、劃線和涂改，未經(jīng)批準不得復(fù)印。

5.4.5.對于需要復(fù)印的資料，由集團綜合管理部負責將資料復(fù)印并下發(fā)給借閱人/承辦人，未經(jīng)集團執(zhí)行總裁批準，嚴禁將檔案原件帶出檔案室。5.4.6.如不需復(fù)印，借閱人可在檔案室查閱資料。

5.4.7.對于需要歸還的檔案資料，綜合管理部要登記明確的歸還日期，借閱人需要在期限內(nèi)歸還資料，綜合管理部負責在檔案到期前催還。5.4.8.檔案資料歸還后，集團綜合管理部登記銷帳。5.5.檔案銷毀

5.5.1.對于多余的檔案資料以及超出保管期限的檔案資料，中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部定期進行整理，并提出銷毀申請（附表4：《文件資料銷毀請示》）。5.5.2.銷毀申請經(jīng)資料存檔提交部門進行審核，對是否銷毀或延長保管期限提出建議，并提交分管副總裁審核，總裁審批。

5.5.3.對審批未通過的檔案，由中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部延長保管期限，并辦理相關(guān)手續(xù)。

5.5.4.審批通過的檔案，中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部造具清冊，由檔案交存部門負責人和中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部負責人現(xiàn)場監(jiān)督，對檔案進行銷毀。5.5.5.檔案銷毀后，由見證人在《檔案銷毀證明書》（附表5）上簽字確認。5.6.附則

5.6.1.本制度自2016年9月1日起施行。

5.6.2.本制度由中物聯(lián)物業(yè)集團綜合管理部解釋并修改。6.支持性文件： 7.相關(guān)記錄：

7.1.《檔案保管登記臺帳》

CPAG-XZ-DA-002 CPAG-XZ-DA-003 CPAG-XZ-DA-004 CPAG-XZ-DA-005 CPAG-XZ-DA-006 7.2.《檔案借閱/復(fù)印審批單》

7.3.《檔案借閱/復(fù)印登記臺賬》 7.4.《文件資料銷毀請示》

7.5.《檔案銷毀證明書》

第四篇：中物聯(lián)2017物業(yè)行業(yè)發(fā)展調(diào)研報告

中物聯(lián)2018年全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展

調(diào)研報告

一、房地產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)——海量用戶、方興未艾

1、產(chǎn)業(yè)鏈梳理：巨大的房地產(chǎn)后端服務(wù)市場

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、養(yǎng)護、管理等的活動。從產(chǎn)業(yè)鏈角度來看，在重資產(chǎn)運營的房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理和服務(wù)處于后端，屬于輕資產(chǎn)運營的商業(yè)模式；但從房地產(chǎn)生命周期來看，物業(yè)管理所提供的維護、養(yǎng)護、管理等一系列服務(wù)占據(jù)了整個房地產(chǎn)生命周期的90%以上。因此，物業(yè)管理行業(yè)存在較大的市場空間。

從狹義上來講，物業(yè)管理僅限于住宅區(qū)域的服務(wù)，比如房屋入住及管理服務(wù)、房屋裝修管理服務(wù)、公用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、安全管理服務(wù)、社區(qū)文化等。從廣義上來講，物業(yè)服務(wù)可以作為地產(chǎn)服務(wù)整個的大概念、涵蓋咨詢策劃、營銷代理、物業(yè)管理、甚至地產(chǎn)金融（資產(chǎn)證券化等）。

2、商業(yè)模式梳理：三大拓展模式，收費包干為主

物業(yè)管理市場拓展模式：主要分為委托接管，平臺聯(lián)盟和并購重組三種拓展方式。委托接管模式即通過招投標等方式，接受開發(fā)商或者業(yè)主委托對指定的物管理區(qū)域提供服務(wù)，以獲取管理費用。平臺聯(lián)盟即強強聯(lián)手，通過貢獻各自的優(yōu)勢服務(wù)來達成雙贏。并購重組模式即通過資本介入，進行擴張。其他模式還有顧問模式等。招標模式又分為公開招標和邀請招標。采購模式：主要包括物資采購和服務(wù)外包。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動力密集型的行業(yè)，日常的環(huán)境衛(wèi)生管理、秩序維護、綠化、維修和家政等服務(wù)需要大量的人力資源，并且由于管理的項目分處全國不同區(qū)域，容易導(dǎo)致物業(yè)管理公司的人員管理效率低下，影響經(jīng)營的毛利率。大部分物管公司傾向于將部分技術(shù)含量相對較低，附加值不高的服務(wù)業(yè)務(wù)進行外包。

收費模式：包干制為主，酬金制發(fā)展空間小。物業(yè)服務(wù)是一種合約化管理，就合約本身來看，分為酬金制和包干制，二者最大的不同在于風險和虧損承擔者的差異。就具體的差別而言，包干制指的是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式；酬金制指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。受限于市場環(huán)境和消費者習慣，國內(nèi)物管公司基本采取包干制。簡單來說，在包干制下，物業(yè)公司是依據(jù)收費價格來確定服務(wù)內(nèi)容；在酬金制下，物業(yè)公司是依據(jù)服務(wù)要求來測算收費標準。酬金制的普及不僅要求企業(yè)誠實守信而且要求消費者具備一定的支付能力。目前，我國大部分地區(qū)的住戶對費用的敏感性依然強于對服務(wù)的敏感性，因此，國內(nèi)物管公司多采取包干制來提供各項服務(wù)，成本管控是物管公司的提升盈利能力的主要手段。

市場規(guī)模：物業(yè)服務(wù)市場的萬億期待

物業(yè)行業(yè)在我國起步較晚，1981年第一家物業(yè)公司成立，2003年第一部物業(yè)管理條例實行，從此行業(yè)才逐漸步入正軌。最近十年，隨著房地產(chǎn)市場繁榮，物業(yè)管理行業(yè)政策由規(guī)范性變成鼓勵性，行業(yè)正式進入快速發(fā)展階段。從2007年到2016年，物管百強企業(yè)管理面積均值從468萬平米上升到2725.1萬平米，管理項目個數(shù)均從46個增長到166個，單個項目管理面積均值從10萬平米增長至值16萬平米。根據(jù)物業(yè)行業(yè)管理面積的分類特征，可以構(gòu)建市場規(guī)模的估算模型，市場規(guī)模=∑物業(yè)管理各類型面積占比×物業(yè)管理總面積×相應(yīng)類型的每月每單位平均物業(yè)管理費×月數(shù)。考慮到不同類型用途的房地產(chǎn)物業(yè)費差距較大，對于市場規(guī)模的測算，我們采用不同類型區(qū)分預(yù)測的方法。根據(jù)智研咨詢《2017-2022 年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢及投資戰(zhàn)略研究報告》，按 2000 年以來的已竣工面積來算，截至 2015 年，住宅面積占比達到 77.70%，商業(yè)用途占比達到 10.39%，辦公用途達到 2.64%，其他類型占比為 9.27%。考慮到國家對于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控將持續(xù)，同時居民對于商品房的需求在2016年得到了極大的釋放，我們保守預(yù)測到2021年，住宅面積占比將穩(wěn)定在75%上下，商業(yè)用途占比達到11%左右，辦公用途達到3%，其他類型占比為11%。

由于物業(yè)服務(wù)處于房地產(chǎn)的下游，新竣工的房地產(chǎn)一定會有物業(yè)服務(wù)的覆蓋，所以我們通過當年物業(yè)管理總面積=上一年物業(yè)管理面積+當年竣工房地產(chǎn)面積來估算。2011-2016 年全國竣工面積年復(fù)合增長速度為2.8%，2013-16年全國竣工面積年復(fù)合增長速度為1.49%，考慮到房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場的趨勢，假設(shè)未來復(fù)合5 年增速為0.5%。到 2021年，全國竣工面積將達到10.87億平方米，2017-2021年五年累計新增房屋竣工面積或達到53.8億平米。因此，我們預(yù)計2021年全國物業(yè)管理面積為238.90億平方米

根據(jù)中國指數(shù)研究院《2017 年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，2016年百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費為4.25 元/每平米/月（單位下同）。其中住宅物業(yè)為2.31 元，商業(yè)物業(yè)為7.04 元，辦公類型平均為7.86 元。公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)費分別為3.76/5.63/3.38/6.87/5.99元/每平米/月。考慮到在現(xiàn)實中狀況中，調(diào)增存量樓盤的物業(yè)管理費存在較大難度，我們保守地假設(shè) 2021 年之前，物業(yè)管理費用維持不變。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)模型預(yù)測，即使在不考慮物業(yè)管理費提價的情況下，預(yù)計 2021年市場 規(guī)模將達到9481億元，是一個近萬億的市場。

3、兩大動力推動行業(yè)發(fā)展

近年來，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014–2020年）》的推進以及中國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。在新型城鎮(zhèn)化指標中，城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率從2012年的72.5%到2020年的100%。公共服務(wù)設(shè)施總體上劃分為兩種：（1）政府投資為主體，如市區(qū)圖書館、市區(qū)學校等；（2）以開發(fā)商投資為主體的社區(qū)型設(shè)施。開發(fā)商作為基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，物業(yè)公司作為后續(xù)服務(wù)的提供和維護者，成為了實現(xiàn)城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率這一目標的后續(xù)穩(wěn)固者。在根據(jù)目標，城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率需要在 2020年達到100%。

據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2012到2016年9月，該覆蓋率由72.5%達到82%，上升近10個百分點，未來4年需要加快發(fā)展，才能完成目標。再加上農(nóng)村社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率努力達到 50%的目標，國家對于物業(yè)發(fā)展的鼓勵力度勢必加大。政策目標的制定相當于產(chǎn)業(yè)演進中的馬鞭，讓本就高速發(fā)展的行業(yè)動力更足。

城市化過程中，往往經(jīng)歷起步—加速—成熟三個階段，我國目前進入成熟階段。而根據(jù)聯(lián)合國人口署統(tǒng)計，2014年全球發(fā)達國家的主要城市其城市化水平都在65%以上，而我國只有54.77%，即使到2016年，我國城鎮(zhèn)化水平依舊在60%以下。所以和發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)化還有較大提升空間；同時，由于城鎮(zhèn)化人數(shù)比例的增加，商品房的需求也應(yīng)運增長，房地產(chǎn)及其后端的物業(yè)服務(wù)業(yè)也進一步被驅(qū)動。《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（發(fā)改價格（2014）2755號）下發(fā)后，部分省市物業(yè)服務(wù)費限價政策正逐步松動和放開。通知下發(fā)后，武漢，濟南，陜西市相應(yīng)政策，也放開了相關(guān)價格，物業(yè)服務(wù)費紛紛上漲。比如，武漢市在下發(fā)放開了執(zhí)行了10年的“最高不得超過1.44 元/平方米的 政府指導(dǎo)價”，一年內(nèi)，上市的131個新住宅小區(qū)，物業(yè)費最便宜為1.48元，最貴的達4.8元。其中3元及以上有28個，占21.37%；2—3元（含 2 元）有 77個，占58.78%；2元以下的26個，占19.85%。

其次，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)翻新與資產(chǎn)證券化加速推動行業(yè)集中度的進一步提升。在資本市場，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了“被冷落——被關(guān)注——受重視——熱度持續(xù)上升”四個階段。作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，物業(yè)行業(yè)集中度低，盈利水平低，不被資本市場看好。直到 2014 年，彩生活作為“第一個吃螃蟹的人”在港交所上市，行業(yè)作為新經(jīng)濟被資本市場所認識。2015年之后，中海物業(yè)，中奧到家，綠城服務(wù)相繼登陸港交所，部分上市企業(yè)（如綠城服務(wù)）市值一路飆升，截至2017年12月19日，綠城服務(wù)市值最高，為158億元港幣，為其他港股物業(yè)上市公司市值的2-25倍，與上市首日相比漲幅也最高，上漲一倍之余；中海物業(yè)市值與首日相比漲幅僅次于綠城服務(wù)。彩生活作為行業(yè)第一股表現(xiàn)也不俗，過去三年市值最高達到112.60億元。浦江中國亦在2017年12月11日正式在香港聯(lián)交所上市交易。港股短短三年之內(nèi)已有5家企業(yè)，雅居樂旗下雅生活也提交了上市申請，有望成為港股第6家內(nèi)地物業(yè)企業(yè)。從產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律來看，物業(yè)行業(yè)集中度的提升不僅不會就此止步，還會大幅度繼續(xù)邁進。（1）結(jié)合科爾尼產(chǎn)業(yè)演進曲線，目前物業(yè)行業(yè)仍處于行業(yè)發(fā)展早期（10強市場占有率僅10.18%），為了擴大市場份額，行業(yè)的橫向并購案例大量發(fā)生。（2）根據(jù)行業(yè)生命周期理論，當銷售增速大于 10％時，行業(yè)處于成長期；銷售增速處于 0.1％-10％為投入期或成熟期；銷售增速小于 0時，則為衰退期。而對于物業(yè)行業(yè)而言，百強公司 2016 年的營收增速達到 16.10%，行業(yè)仍處于成長早期。與此同時，過去兩年房地產(chǎn)銷售市場的火爆為也為未來兩三年物業(yè)行業(yè)的高增速奠定了堅實基礎(chǔ)。

我國新三板作為多層次資本市場的組成部分，已成為物管公司大量聚集的資本平臺，而物管公司作為一個行業(yè)，憑借較快的收入增速和良好的現(xiàn)金流情況成為新三板市場不可忽視 的一大產(chǎn)業(yè)集群。截至2017年12月，在新三板掛牌的物管公司家數(shù)已達60家。根據(jù)2017 年百強企業(yè)排名情況，較為突出的新三板企業(yè)有保利物業(yè)（第 5），嘉寶股份（第 14），遠洋億家（第 15），永升物業(yè)（第 23）。和房地產(chǎn)開發(fā)，REITs相比，物業(yè)管理采用輕資產(chǎn)模式，吸引資本“避重就輕”，大量涌入。地產(chǎn)開發(fā)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)投入大且投資回收期漫長，REITs 租金收益較為穩(wěn)健，部分解決了投入大回報周期長的問題。而物業(yè)管理作為輕資產(chǎn)模式的最佳案例，融合增量市場搶占和存量市場運營，加之穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引著廣大投資者。物業(yè)管理行業(yè)給資本帶來一個好去處。

二、2018行業(yè)趨勢

1、房企拆分旗下物管，子業(yè)務(wù)尋求獨立發(fā)展

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十余年“黃金時代”的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而物業(yè)管理公司一直處于“房地產(chǎn)開發(fā)商從屬部門”的配角地位。當前在行業(yè)中具備開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司占比達到 80%，僅 20%為獨立的物業(yè)管理企業(yè)。物管公司背靠實力雄厚的開發(fā)商，在管理規(guī)模上有所保證，但其人力密集型、利潤率低下的特征，相比于地產(chǎn)開發(fā)及銷售部門，物管公司在房企集團內(nèi)長期處于較為弱勢的地位。但是，在消費升級的大背景下，物管的配售除了加強樓盤銷售、維護房企品牌以外，開始逐漸起到以住戶為核心、服務(wù)于住戶需求的作用。房企拆分旗下物管子業(yè)務(wù)，通過市場化融資渠道發(fā)覺物管自身深層價值是大勢所趨。對于物管公司，可以在資本市場上通過增發(fā)等再融資手段籌集資金，更好地對接物業(yè)管理供給，有利于其市場化發(fā)展；對于房企集團來說，拆分旗下物管可以有效盤活這部分資產(chǎn)，改善自身的資產(chǎn)流動性及資產(chǎn)運營效率，可以說房企拆分物管將帶來雙贏的局面。

2、物管藍海市場，向龍頭、高端、單一業(yè)主集中

全國物管公司總共超過 10 萬家，總體呈現(xiàn)地域分散、集中度弱的狀態(tài)。百強物管公司管理面積自 2012 年占比 13%提升至 2016 年的 29%，且 2016 年十強物管公司面積市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市場向百強企業(yè)集中，而百強中又向十強集中，2016 年全國在管面積增速 6%、百強在管面積增速 10%、十強面積增速則為 38%。龍頭聚集效應(yīng)顯著，強者恒強將是市場常態(tài)。而且，龍頭企業(yè)品牌溢價能力及成本控制力強。物管公司整體的服務(wù)水平和質(zhì)量參差不齊，即使同一城市收費跨度也有百倍之廣。根據(jù)全國物業(yè)管理協(xié)會報告，百強物管公司住宅平均物業(yè)收費 2.24 元/平米/月，平均毛利率為 20%，而十強企業(yè)平均毛利率可達 25%。龍頭物管品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

對于高端物業(yè)管理，其主要需求來自C端家庭對于“美好生活”的品質(zhì)升級，消費升級的大背景下，人們對于更優(yōu)質(zhì)生活體驗的需求日益增長毋庸置疑。同時，物管的需求也來自于高端樓盤售賣的配售需要。物業(yè)管理公司一直以來是房地產(chǎn)開發(fā)商的從屬配角，但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的確能夠提升樓盤整體層次及提高售價。此外，商業(yè)、辦公樓、體育場館及學校醫(yī)院等機構(gòu)的參與也擴大了物管整體的市場容量。2015 年百強企業(yè)辦公類項目占比 9%、商業(yè)項目4%、其他機構(gòu)類項目占比 16%，而全國辦公類僅 3%、商業(yè)項目 10%、其他類項目占比僅為 9%。機構(gòu)的物管單價高，單體管理相對集中容易形成規(guī)模化，有利于物管公司提升運營效率。因此，物管公司更傾向于高單價的單一物業(yè)主的物業(yè)。

3、服務(wù)多元化挖掘物管深層價值

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場需求變化，已呈現(xiàn)提檔升級的多 元化發(fā)展態(tài)勢。在百強企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為物管公司的根本收入來源，占總收入的比例高達 83%，卻僅貢獻了 69%的利潤；但收入占比僅為 17%的配套業(yè)務(wù)能貢獻 31%的利潤。物管公司不斷挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，延伸服務(wù)領(lǐng)域，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)及資源整合，嫁接移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新技術(shù)，收集、整理和分析業(yè)主的衣食住行等生活需求數(shù)據(jù)，進一步體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值，促進營業(yè)收入的增長。

三、智慧社區(qū)構(gòu)建供應(yīng)鏈+消費縱橫商業(yè)閉環(huán)

1、物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢：基礎(chǔ)業(yè)務(wù)走向外包，服務(wù)升級與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的導(dǎo)入

國內(nèi)物業(yè)百強公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)持續(xù)深耕一二線城市，在穩(wěn)固現(xiàn)有地位的基礎(chǔ)上，積極拓展三四線城市，進一步搶占市場份額。國內(nèi)基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)收費相對穩(wěn)定，物業(yè)管理公司營業(yè)收入增加主要依賴管理面積的增加和管理項目的拓展。2016年，全國商品房竣工面積達到10.6 億平方米，為1997年以來的第二高點，比2015年增長6.1%。在這種形勢下，百強企業(yè)深耕熱點城市和重點城市，依靠集團房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢和自身拓展能力，發(fā)展管理項目。百強企業(yè)的管理項目多半集中在京津冀，長三角，珠三角，成渝等人口流動性和聚集性都比較快的城市。同時，一線城市項目分布占比比例降低，二線城市項目占比略微提升，三四線城市比例在近兩年增加較快。可以看出百強企業(yè)在穩(wěn)固原有的區(qū)域之外，也在拓展自己的全國布局，搶占全國市場。從成本拆分來看，人工成本雖占大頭，但是業(yè)務(wù)外包呈行業(yè)趨勢，導(dǎo)致人工成本的降低。新三板掛牌企業(yè)和港股上市公司中人工成本占比超過 70%的有中楚物業(yè)（90%）、銀都物業(yè)（73%）、伯恩物業(yè)（72%）、物管股份（72%）、智善生活（70%）。部分公司已經(jīng)實現(xiàn)了基礎(chǔ)業(yè)務(wù)大部分外包。中奧到家，彩生活，中海物業(yè)，綠城服務(wù)，保利物業(yè)五家公司將園林，清潔，安防等業(yè)務(wù)均實現(xiàn)外包化。（2）外包業(yè)務(wù)比例升高導(dǎo)致人工成本降低。通過我們的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，外包業(yè)務(wù)占比超過 30%的企業(yè)中，人工成本占比絕 大部分低于 50%，如綠城服務(wù)（48.2%）、彩生活（41.8%）；外包占比低于 10%的企業(yè)中，人工成本占比大部分接近或超過 70%，如銀城物業(yè)（73%）、智善生活（70%）。（3）第一物業(yè)以“綠色科技物業(yè)”服務(wù)特色為主，核心優(yōu)勢在于社區(qū)運營中公司對綠色社區(qū)環(huán)境營造和綠色科技系統(tǒng)建設(shè)，因此可外包的程度非常低。公司外包業(yè)務(wù)占比僅有2%，而由于其綠色科技系統(tǒng)的運行使得其能源費用占比達到近四成，基本接近其人工成本的規(guī)模。隨著專業(yè)化程度提高，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包將成為行業(yè)發(fā)展趨勢。基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)分工越來越精細化，未來的競爭僅僅依靠不斷壓縮成本是無法取勝的。相對比全球五大行，基本是將物業(yè)管理服務(wù)外包給相關(guān)專業(yè)化領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)公司來做，外包業(yè)務(wù)幾乎占到基礎(chǔ)管理的全部。2016年，百強企業(yè)外包項目中，清潔業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占總項目數(shù)的59%，較2015 年大幅提升近17個百分點。設(shè)備維修養(yǎng)護和秩序維護業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占比分別為35%和24%，較2015年分別增長11 個百分點和4個百分點。

物業(yè)服務(wù)將實現(xiàn)“服務(wù)標準化、技術(shù)現(xiàn)代化、業(yè)務(wù)多元化、人才技術(shù)化”的全面升級。傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)粗放式、手工式的程度較高，伴隨著明顯的效率低化、成本重化、服務(wù)非標化、管理困難化等先天缺陷。現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)將充分利用科技化、信息化、人工智能等高新技術(shù)對傳統(tǒng)密集型勞動輸出模式轉(zhuǎn)變化針對不同業(yè)主需求的集約型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式。（1）服務(wù)標準化：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將進一步完善標準化運作流程，打造標準化的服務(wù)與產(chǎn)品，保證穩(wěn)定統(tǒng)一的服務(wù)品質(zhì)與特色，既能對市場呈現(xiàn)出“高品質(zhì)、齊特色”的整體品牌形象，又能簡化內(nèi)部管理流程降低非標化帶來的管理難題，從而降低公司內(nèi)部的管理成本。（2）技術(shù)現(xiàn)代化：伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技發(fā)展水平的提升以及前沿科技在具體產(chǎn)業(yè)的落地和實踐，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也勢必擁抱科技化趨勢，充分利用現(xiàn)代化技術(shù)提升物業(yè)管理能力。如智能門禁系統(tǒng)、智能樓控系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)的應(yīng)用，以及巡邏機器人、配送機器人、咨詢機器人等對傳統(tǒng)人工勞動力的逐漸取代，都能使得在企業(yè)成本降低的同時，使 得服務(wù)能力更加“智慧”與“高效”。（3）業(yè)務(wù)多元化：在進一步打磨基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)的服務(wù)產(chǎn)品之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在向搭建社區(qū)綜合服務(wù)平臺的延伸趨勢。物業(yè)公司除了提供最基本的物業(yè)管理之外，也逐漸開始切入社區(qū)金融、房屋經(jīng)紀、社區(qū)商業(yè)、家政、養(yǎng)老等更多個性化和多元化的延伸服務(wù)中，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化拓展。（4：）人才專業(yè)化：“人才專業(yè)化”是“服務(wù)標準化”、“技術(shù)現(xiàn)代化”、“業(yè)務(wù)多元化”的基礎(chǔ)性保障。物業(yè)服務(wù)公司只有對自身人才隊伍進行更加專業(yè)化的培養(yǎng)與打造，才能實現(xiàn)公司能時刻在行業(yè)不斷涌進的大潮流之中，始終立身浪頭，不被市場選擇的洪流中所淘汰。

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在物業(yè)管理行業(yè)的更深入應(yīng)用。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融合的發(fā)展軌跡共經(jīng)歷了五大階段。在早期階段物業(yè)行業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)始終持有“看不到、看不懂、看不起”的認知和態(tài)度；到了2009年，物業(yè)管理互聯(lián)網(wǎng)化思想逐漸萌芽，長城物業(yè)開始應(yīng)用 IT 技術(shù)探索提升物業(yè)管理效率，并在2012 年推出了云物業(yè)服務(wù)平臺——一應(yīng)云平臺；進入 2012 年后的嘗試期，包括彩生活、龍湖物業(yè)、萬科物業(yè)、綠城服務(wù)等物業(yè)公司紛紛試水互聯(lián)網(wǎng)，服務(wù)思想也逐漸從對物的管理轉(zhuǎn)向?qū)θ说姆?wù)；2014 年后逐漸步入初步發(fā)展期，大部分企業(yè)建立了APP、微信公眾號等平臺類型，并且開始嘗試導(dǎo)入大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新興技術(shù)；2016 年后“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”的新模式逐漸走向成熟期，企業(yè) APP、社區(qū)平臺在多次迭代后覆蓋的用戶數(shù)和項目面積迅速攀升，如彩生活等企業(yè)隨著平臺增值業(yè)務(wù)模式的漸趨成熟，也逐漸開始進入了創(chuàng)收盈利期。伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+ ”思維在行業(yè)的進一步滲透，物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺 的步伐將逐步加速。隨著平臺產(chǎn)品與服務(wù)的迭代升級、平臺功能的逐步優(yōu)化、平臺注冊和活躍用數(shù)量的逐漸增多、覆蓋面積的不斷拓展，企業(yè)后續(xù)進行平臺增值業(yè)務(wù)的拓展方面也將更容易得以實現(xiàn)。

2、移動互聯(lián)網(wǎng)時代，社區(qū)O2O市場高速擴張

據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計，2015 年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模 16.4 萬億元，同比增長 22.7%。其中本地生活服務(wù) O2O 增長 38.3%，網(wǎng)絡(luò)購物增長 36.2%都穩(wěn)步促進了電子商務(wù)市場規(guī)模的增長，預(yù)計 2017 年電子商務(wù)市場規(guī)模達 23.2 萬億。2015年本地生活 O2O 市場規(guī)模達 8797 億元，占比達 23%，較 2014 年占比上升 0.5%，增速高于整體水平。據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計，2015 年中國移動網(wǎng)購市場交易規(guī)模達 2.1 萬億，同比增長 123.8%，增速遠遠高于網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模 36.2%的增長率，并預(yù)計 2017年中國移動網(wǎng)購市場交易規(guī)模達 4.5 萬億。與此同時，中國移動購物的用戶數(shù)也在逐年增加，2015 年移動購物用戶達 3.8 億人，同比增長 44.7%，在網(wǎng)購用戶中占比達 92.4%，2017 年預(yù)計移動購物用戶占總網(wǎng)購用戶的 97.2%。移動購物市場用戶基礎(chǔ)強大，交易規(guī)模增長率高，為 O2O 市場的發(fā)展提供了強大的用戶基礎(chǔ)和廣闊的市場空間。2015 年開始各大互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里、騰訊、京東等都利用強大的線上流量積極布局 O2O 領(lǐng)域，未來線上線下渠道的融合成為市場發(fā)展的趨勢。

社區(qū) O2O 作為 O2O 市場下的一個細分市場，具有特定的服務(wù)對象，是指以社區(qū)及周邊 3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場景，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務(wù)、家政、美容美發(fā)、社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務(wù)行業(yè)。目前社區(qū) O2O 市場的企業(yè)類型有 4 大類，分別是以 58 同城、趕集網(wǎng)為代表的信息服務(wù)平臺；以社區(qū) 001、小區(qū)無憂為代表的社區(qū)綜合服務(wù)平臺；以餓了么、阿姨幫為代表的社區(qū)垂直服務(wù)平臺；以萬科物業(yè)、綠城物業(yè)為代表的傳統(tǒng)的線下物管社區(qū)服務(wù)。其中社區(qū)綜合服務(wù)平臺的發(fā)展從 2012年商超宅配 O2O的社區(qū) 001 出現(xiàn)，到 2013 年小區(qū)無憂、小區(qū)管家的先后涌現(xiàn)，逐漸成為社區(qū) O2O模式的代表類型。據(jù)羅蘭貝格分析統(tǒng)計，2016 年中國社區(qū) O2O 市場規(guī)模達 512 億元，同比增長 68%，預(yù)計 2020 年市場規(guī)模達 2234 億元，同比增長 39%。社區(qū) O2O 借助于 O2O大市場的快速發(fā)展，也表現(xiàn)出高速擴張的態(tài)勢。隨著移動購物市場的快速發(fā)展，中國移動支付快速發(fā)展，截止 2015 年第三季度，中國移動支付業(yè)務(wù)交易量達 84.76 萬億，出現(xiàn)成倍增長。中國移動支付出現(xiàn)了 4 大運營模式：銀聯(lián)主導(dǎo)的云閃付、銀聯(lián)錢包；阿里和騰訊主導(dǎo)的支付寶和微信；工商銀行、招商銀行主導(dǎo)的手機銀行；中國移動、中國電信和中國聯(lián)通主導(dǎo)的短信支付、NFC 手機支付，移動支付方式不斷豐富，發(fā)展不斷深化。同時隨著智能手機的普及及 3G/4G 網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模鋪設(shè)，第三方移動支付出現(xiàn)爆發(fā)式增長，技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生了多種支付方式，有二維碼支付技術(shù)、NFC 技術(shù)、密碼支付、指紋支付、語音支付和虹膜支付等，第三方移動支付的市場占比也由2011 年的 3%迅速增加到 2015 年的 42%，以絕對的增長優(yōu)勢在支付領(lǐng)域興起。移動支付的深化推進了社區(qū) O2O 的發(fā)展，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是目前線上消費與支付在商業(yè)總體規(guī)模中占比小，提升空間大。2015 年社區(qū) O2O 市場全國網(wǎng)上零售額為 3.9 萬億元，在全國消費品零售總額中的占比不足 13%。未來隨著移動支付形式的普及，到 2020 年社區(qū) O2O 市場的全國網(wǎng)上零售額有望突破 10萬億元。二是移動互聯(lián)網(wǎng)支付有線上和線下兩個場景，線上移動支付以網(wǎng)購、手機電話費充值、電影票預(yù)訂、支付打車費、信用卡還款為主要的應(yīng)用場景，隨著移動支付的發(fā)展，各大巨頭紛紛延伸到線下場景應(yīng)用，越來越多的線下門店接受移動支付方式，包括全家、喜士多、屈臣氏等連鎖便利店、地鐵站校園里的自動販賣機、肯德基、麥當勞等快餐店。移動支付通過參與線下門店的方式逐漸滲透到 O2O 領(lǐng)域，推進社區(qū) O2O 的發(fā)展。

3、構(gòu)建供應(yīng)鏈+消費圈打造商業(yè)閉環(huán)

物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)+模式對物管行業(yè)傳統(tǒng)的綜合便民服務(wù)帶來沖擊，加上移動支付的發(fā)展，使得大量物業(yè)原有的便民服務(wù)的未來商業(yè)價值發(fā)生變化，在未來物聯(lián)網(wǎng)時代物管行 業(yè)面臨著跨越式增長的歷史機遇，行業(yè)公司需要積極采取轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。通過供應(yīng)鏈與消費圈商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建、跨界融合實現(xiàn)智慧社區(qū)的打造、便民服務(wù)產(chǎn)品的不斷豐富促進來適應(yīng)未來行業(yè)的發(fā)展。物管企業(yè)可以通過“行業(yè)解決方案+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的方式服務(wù)中小微企業(yè)及其上下游，將電商與實體零售商打通，實現(xiàn)從端到端的信息流、資金流和物流的重構(gòu)，通過鎖定未來智慧城市的最后50米實現(xiàn)企業(yè)在未來物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)社會中的企業(yè)價值。通過對接第三方移動訂貨系統(tǒng)和支付系統(tǒng)實現(xiàn)物管消費圈平臺的上線，配合百貨、生鮮、外賣等產(chǎn)品以及服務(wù)，大大提升小微商戶客戶的收入來源，并解決了供應(yīng)鏈條中的資金周轉(zhuǎn)、商品營銷推廣等問題，使得未來物管公司可以逐步構(gòu)建以社區(qū)為中心的供應(yīng)鏈+消費圈的“一縱一橫”的商業(yè)生態(tài)閉環(huán)，實現(xiàn)商業(yè)閉環(huán)中商戶之間、商戶與消費者之間的利益共享。

4、轉(zhuǎn)型智慧社區(qū)，實行跨界融合

智慧社區(qū)結(jié)合政府關(guān)注的社會安全，加強和智慧行業(yè)建設(shè)的企業(yè)合作，通過專業(yè)領(lǐng)域的智能終端設(shè)備和商業(yè)服務(wù)進行跨界融合，形成新的異業(yè)聯(lián)合的服務(wù)運營模式。物業(yè)管理公司在智慧出行、智慧電梯等領(lǐng)域都有較大的合作空間，智慧社區(qū)意在充分應(yīng)用物業(yè)公司自主研發(fā)的社區(qū)O2O系統(tǒng)、會員系統(tǒng)、訂貨系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、多渠道服務(wù)系統(tǒng)，并形成專用設(shè)備+商業(yè)應(yīng)用+服務(wù)推廣+大數(shù)據(jù)應(yīng)用的跨界融合解決方案。未來將通過掌上社區(qū)、智能終端業(yè)務(wù)、便民超市、線上線下服務(wù)結(jié)合、居家養(yǎng)老服務(wù)、電商服務(wù)、智能家居、可視化互動、水電綜合應(yīng)用服務(wù)、垃圾/廢舊回收等10大運營模式來實現(xiàn)社區(qū)的智能生態(tài)服務(wù)。一般常見的應(yīng)用場景有；

跨界融合之智慧出行：建立在共享租車平臺上的出租汽車電召平臺，可以實現(xiàn)盤活區(qū)域全部閑散車輛資源，為社區(qū)提供出租車預(yù)約與電召服務(wù)。通過打車智能終端和打車軟件具備的移動生活、一鍵導(dǎo)航、電子支付、無線 WIFI 等功能，實現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+智慧交通”的出 行服務(wù)模式，讓社區(qū)大眾出行更加安全、公平、方便、舒心。物業(yè)平臺還可將商圈模式與智慧打車平臺相結(jié)合，未來將從智能車載終端后臺運營服務(wù)等方面以及整合其他出租車電召系統(tǒng)等方面與該公司展開后續(xù)深入合作。

跨界融合之智慧電梯：2014 年 8 月，經(jīng)國務(wù)院同意，發(fā)改委、工信部、科技部、公安部、財政部、國土部、住建部、交通部等八部委印發(fā)了《關(guān)于促進智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，物業(yè)公司應(yīng)該積極響應(yīng)政策，通過戰(zhàn)略合作盤活豐富的電梯廣告資源，以便民服務(wù)為依托，打造電梯屏產(chǎn)業(yè)鏈。物業(yè)公司可以與地理信息公司達成智慧城市領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作，以智慧電梯為切入點，打造智慧社區(qū)，在智慧社區(qū)一卡通、商圈合作等方面達成了合作意向。雙方聯(lián)合運營，商圈及廣告獲利后按協(xié)議分潤。

智慧社區(qū)便民亭項目：

物業(yè)公司便民亭項目已經(jīng)有很多上線實例，目前正處于線下市場拓展階段，在積極響應(yīng)國家的精準扶貧號召，貫徹和落實九部委提倡的政府行為推動、市場行為實施的戰(zhàn)略方針的背景下，物業(yè)公司可以基于云會員管理系統(tǒng)、進銷存管理系統(tǒng)、多渠道收單系統(tǒng)提供交易管理、產(chǎn)品流通、訂單追蹤和數(shù)據(jù)收集等服務(wù)，做到便民、惠民和利民。

便民是指為社區(qū)用戶提供各項公共事業(yè)賬單繳費、交通卡、手機卡充值；銀行信用卡還款，跨行及異地跨行轉(zhuǎn)賬；飛機、火車票、旅游、演出、電影票訂購；報刊雜志銷售；油鹽醬醋水茶果蔬菜等日用生活品購買的服務(wù)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)+科技手段完成基于社區(qū) O2O 的完美閉環(huán)。

惠民是指公司與各大品牌商達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，實現(xiàn)商品的 F2C,為社區(qū)用戶提供最實惠、最安全、最便利的商品和服務(wù)。利民是指通過亭子、社區(qū)眾包物流、以及項目配套物流工程車輛，為社區(qū)用戶、退役軍人直接創(chuàng)造就業(yè)崗位，并聯(lián)合戰(zhàn)略合作品牌方與共同開展社區(qū)公益活動，申請成立好社惠公益基金會，攜手各方開展定向扶貧工作。使智慧社區(qū)O2O 項目內(nèi)容豐富性能更加完善、豐富綜合便民服務(wù)。

通過便民、惠民，物業(yè)平臺就可以用可以為社區(qū)居民帶來切實利益的服務(wù)鎖定社區(qū)居民。從而為下一步更深層次的服務(wù)做好數(shù)據(jù)準備。

第五篇：中物聯(lián)物業(yè)各保安崗位工作具體描述

編 號：程序—W—006

中物聯(lián)物業(yè)各保安崗位工作具體描述

一、1號崗（前廣場木橋人行道）

A、站崗要求

(1)站崗：定點站立，位置在人行道崗?fù)ね鈧?cè)0.5米處；(2)姿勢：跨立、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對小區(qū)業(yè)主出入時，點頭問好；對公司各級領(lǐng)導(dǎo)或參觀團體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊員在廣場道口值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐），兼顧總公司辦公樓、售樓部、管理處、創(chuàng)藝部的看管；負責總公司辦公樓監(jiān)控系統(tǒng)的時間控制，時間從下午17：50至次日早上8：00；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

C、工作職責：負責對外來訪客出入登記和指引；負責對門禁通道監(jiān)控，杜絕閑雜人員進入小區(qū)；杜絕各種單車、摩托車從木橋通過；杜絕各種車輛在前廣場內(nèi)亂停亂放；對崗?fù)じ浇鼌^(qū)域的清潔衛(wèi)生進行維護和監(jiān)督；遇特殊情況及時向當值領(lǐng)班匯報；

二、2號崗（售樓部）

A、站崗要求

(1)站崗：定點站立，位置在售樓部大門內(nèi)側(cè)左邊；(2)姿勢：跨立、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機統(tǒng)一掛于

腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對顧客出入售樓部大廳時，點頭問好，面帶微笑，主動為顧客開門；對公司各級領(lǐng)導(dǎo)或參觀團體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：分早、中兩班，在固定位置規(guī)范站崗；晚上18：30至20：30當值保安可在售樓部內(nèi)規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到售樓部閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種工作動態(tài)。

C、工作職責：負責維護售樓部正常秩序；制止各種惡意爭吵影響售部形象等現(xiàn)象；現(xiàn)場顧客較多時，主動給售樓部工作人員幫忙，為顧客倒水倒茶、遞送資料；每半小時巡查售樓部財物及設(shè)施安全情況，注意看管樓宇模型，以防被人破壞；對售樓部門口附近的清潔衛(wèi)生進行監(jiān)督；制止小孩在售樓部門口戲水玩水；遇特殊情況及時向當值領(lǐng)班和售樓部負責人匯報；

三、3號崗（會所）

A、站崗要求

(1)站崗：定點站立，位置在會所大門口右側(cè)；(2)姿勢：跨立姿勢、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對顧客出入會所大廳時，點頭問好，面帶微笑，主動為顧客開 門；對公司各級領(lǐng)導(dǎo)或參觀團嘉賓,須規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：分早、中、晚三班，在固定位置規(guī)范站崗；晚上0：00至次日7：00當值保安可在會所前臺處規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到會所內(nèi)閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

C、工作職責：負責維護會所治安正常秩序；制止各種酗酒、惡意爭吵影響會所形象等現(xiàn)象；雨天時負責準備好雨傘，負責接送客人上下車；負責指揮到會所消費顧客車輛停放，提醒顧客關(guān)好車門；每班巡查會所安全設(shè)施、游泳池等重要部位不少于兩次

（每兩小時不少于一次）；巡查時須有隊員或領(lǐng)班頂崗，不允許空崗現(xiàn)象；每天營業(yè)結(jié)束后，負責檢查各部門是否有逗留人員、是否有遺留物品等情況，檢查各樓層水電、空調(diào)是否關(guān)妥；負責監(jiān)管會所設(shè)施人為破壞；嚴禁吃喝顧客和公司食品及飲料；對會所門口附近衛(wèi)生進行監(jiān)督；遇特殊情況及時向當值領(lǐng)班和會所負責人匯報；

四、4號崗（南門入口）

A、站崗要求

(1)站崗：主崗?fù)り爢T在道口崗?fù)?nèi)站立操作；(2)站姿：直立，面對車道，目光注視來往車輛；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機放在工作臺上；

(4)禮儀：對小區(qū)業(yè)主出入時，點頭問好；對公司各級領(lǐng)導(dǎo)或參觀團體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中、晚三班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊員在崗?fù)?nèi)值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐）；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

C、工作職責：負責進出小區(qū)各種車輛的監(jiān)控與操作；對訪客車、裝修車、垃圾車等外來機動車輛進入小區(qū)及時反饋相應(yīng)隊員；負責對外來車輛登記、車卡票務(wù)收發(fā)、收費和指引；對出入車輛驗卡、收卡、收費細心耐心、文明禮貌、服務(wù)周到；規(guī)范操作門崗道閘（一車一桿）；協(xié)調(diào)人行道來訪客人登記、信息傳遞等事項；對崗?fù)じ浇鼌^(qū)域清潔衛(wèi)生維護和監(jiān)督；遇特殊情況及時向當值領(lǐng)班匯報。

五、5號崗（監(jiān)控中心）

A、崗位要求：

(1)崗位:隊員在監(jiān)控中心辦公位置上端正就座。

(2)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機放在工

作臺上；

(3)禮儀：遇上級領(lǐng)導(dǎo)到監(jiān)控中心檢查工作時,須讓位就坐；

B、班次要求：分早、中、晚三班，當值隊員規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到監(jiān)控室內(nèi)閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

C、工作職責：負責跟蹤全小區(qū)錄像管理動態(tài)；負責各種信息傳遞；

協(xié)調(diào)各樓宇門禁、可視對講系統(tǒng)的開啟和接聽等工作；負責傳達業(yè)主各種咨詢、投訴、維修等具體要求工作，對各種重要事項，認真記錄和反饋管理處；按規(guī)定時間負責小區(qū)背景音樂的播放；遇到緊急警報，及時通報當值保安趕到相關(guān)現(xiàn)場了解情況，遇特殊重要情況及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

六、6號崗（北門入口）

(1)站崗：主崗?fù)り爢T在道口崗?fù)?nèi)站立操作；(2)站姿：直立，面對車道，目光注視來往車輛；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機放在工作臺上；

(4)禮儀：對小區(qū)業(yè)主出入時，點頭問好；對公司各級領(lǐng)導(dǎo)或參觀團體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中、晚三班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊員在崗?fù)?nèi)值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐）；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

B、工作職責：負責進出小區(qū)各種車輛的監(jiān)控與操作；對訪客車、裝修車、垃圾

車等外來機動車輛進入小區(qū)及時反饋相應(yīng)隊員；負責對外來車輛登記、車卡票務(wù)收發(fā)、收費和指引；對出入車輛驗卡、收卡、收費細心耐心、文明禮貌、服務(wù)周到；規(guī)范操作門崗道閘（一車一桿）；協(xié)調(diào)人行道來訪客人登記、信息傳遞等事項；對崗?fù)じ浇鼌^(qū)域清潔衛(wèi)生維護和監(jiān)督；遇特殊情況及時向當值

領(lǐng)班匯報。

七、巡邏崗（分A、B、C區(qū)）

A區(qū)范圍——1、2、3、5、8、9、10幢、摩托車棚、架空層車庫、噴泉廣場、游樂場； B區(qū)范圍——6、7、11、12、13、15、16幢、架空層車庫（11至13幢下）、主干道臨時停車位、配電房旁摩托車棚；

C區(qū)范圍——17、18、19、20、21、22、23、25幢及其下架空層車庫、摩托車棚（22幢正前方）

A、崗位要求

（1）姿勢：規(guī)范走姿、站姿與騎車姿勢；三人成行，兩人成排；

（2）儀容：穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對講機統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

（3）禮儀：遇公司各級領(lǐng)導(dǎo)陪同賓客參觀時，須立正敬禮致意；對各種違章車輛，應(yīng)先敬禮、再糾正；遇業(yè)主、公司同事及外來人員時，應(yīng)點頭問好。

B、班次要求：分早、中、晚三班，在指定范圍和規(guī)定時間內(nèi)巡邏；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機、看書報、做私事等違規(guī)事項；注意各種治安動態(tài)。

C、工作職責：每1小時至少對負責區(qū)域巡查一遍，并到規(guī)定地點記錄簽到；檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并通報領(lǐng)班或監(jiān)控中心；.檢查消防設(shè)備設(shè)施（煙感、溫感、報警按扭、消防栓、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、消防箱封條等）是否完好；防煙門是否關(guān)閉，機房門、電井門（天井）等是否鎖閉及有無損壞；巡視小區(qū)外墻、玻璃、窗戶是否完好，若有損壞則做好記錄；留意檢查路燈、梯燈有無燒壞、撞壞等情況；留意檢查綠化植物有無被破壞、損壞等現(xiàn)象；留意公共區(qū)域有無裝修材料和垃圾亂倒亂放現(xiàn)象；留意有無超時裝修現(xiàn)象；在轄區(qū)內(nèi)巡查，如發(fā)現(xiàn)有可疑人員，須上前并詢問、檢查證件，必要時檢查其所帶物品，若屬“三無”人員，應(yīng)驅(qū)趕出小區(qū)或上報派出所；凡屬推銷人員，一律勸離小區(qū)。對各種突發(fā)事件，須詳細記錄，并及時上報當值領(lǐng)班或管理處（客戶服務(wù)中心）配合處理。

抄 報：董事辦、總經(jīng)辦、行政人事部

各1份

下 發(fā)：物業(yè)公司各管理處、全安服務(wù)部主任、隊長及各崗?fù)?/p>

各1份