第一篇：2013年北京高院審理房屋租賃合同糾紛疑難問題解答

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知

（2013年12月19日 京高法發(fā)﹝2013﹞462號）

市第一、第二、第三中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院； 各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運輸法院：

近年來，我市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，經(jīng)深入調(diào)研，并廣泛征求意見，形成了《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時參考。審理中有何問題，請及時報告市高級人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高級人民法院

關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

一、房屋租賃合同的效力

1、當(dāng)事人就未取得所有權(quán)的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以出租人在訂立租賃合同時對租賃房屋沒有所有權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。

2、當(dāng)事人就經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

3、當(dāng)事人就未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或者經(jīng)驗收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。

租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

4、涉及“群租”房屋的租賃合同效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

5、集體土地租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，租賃合同無效。但租賃合同出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的，可以認(rèn)定租賃合同有效。

二、經(jīng)營性房屋租賃

6、從事經(jīng)營活動的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租人依據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第（四）項規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋存在上述限制的除外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照系因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使租賃合同目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人一方要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金，可以根據(jù)承租人是否實際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實際經(jīng)營、租賃合同目的是否實現(xiàn)、當(dāng)事人過錯程度等因素酌情予以減免。

7、從事經(jīng)營活動的承租人以出租人未協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

租賃房屋在使用上不存在不能辦理營業(yè)執(zhí)照的行政管理限制，出租人遲延履行協(xié)助承租人以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人依據(jù)《合同法》第九十四條第（三）項規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定或根據(jù)出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負(fù)有此協(xié)助義務(wù)的除外。

8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔(dān)減付相應(yīng)租金等違約責(zé)任的，可予支持。

9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)并實際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，如何處理？

承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)（或個體工商戶）實際使用房屋，因租賃合同履行發(fā)生糾紛的，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性確定訴訟主體。出租人以承租人和實際使用房屋的企業(yè)為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般不予支持，但有證據(jù)證明該企業(yè)對承租人所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入的除外。實際使用房屋的企業(yè)同意承擔(dān)承租人欠付租金等合同債務(wù)，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對賬清算等實際履行租賃合同義務(wù)行為的，可以認(rèn)定為前述的債務(wù)加入。

承租人作為發(fā)起人為設(shè)立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定

（三）》第二條規(guī)定情形的，優(yōu)先適用該規(guī)定。

10、帶照租賃合同糾紛如何處理？

出租人將房屋及以該房屋為經(jīng)營場所辦理的企業(yè)（或個體工商戶）營業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實際經(jīng)營，該合同包含了掛靠經(jīng)營和房屋租賃兩部分內(nèi)容，當(dāng)事人主張租賃合同無效的，一般不予支持。但承租人實際經(jīng)營的行業(yè)屬于國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營或特殊資質(zhì)行業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

因承租人帶照經(jīng)營行為違法以致租賃合同無法繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方據(jù)此要求解除合同的，可予支持。承租人要求減付租金的，可以根據(jù)承租人是否占有房屋從事實際經(jīng)營、對承租人實際經(jīng)營的影響、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。

合同約定當(dāng)事人將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及作為經(jīng)營場所的房屋交給相對方的同時，也將企業(yè)經(jīng)營權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相對方管理，并收取相應(yīng)費用的，該合同性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為承包經(jīng)營合同。

11、出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付在此期間的租金？

房屋租賃合同履行過程中，從事經(jīng)營活動的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。

出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，超過必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當(dāng)事人何時有權(quán)解除合同？

房屋租賃合同履行過程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

13、房屋租賃合同當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浒l(fā)生爭議的，如何處理？

房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浯嬖跔幾h，合同對此有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實際經(jīng)營，其要求出租人給付拆遷補償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，一般?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進(jìn)行合理分配，但出租人分得的數(shù)額不宜超過50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補償安置協(xié)議確定不補償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費，承租人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)模挥柚С帧３凶馊丝纱鲎馊巳〉醚a償后再行主張權(quán)利或通過其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發(fā)布時租賃合同已經(jīng)期滿終止，承租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不予支持。?）拆遷公告發(fā)布后房屋實際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，承租人要求出租人給付該補償費的，可酌情予以支持。

當(dāng)事人就拆遷補償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額等有爭議的，法院在必要時可以就相關(guān)事實咨詢拆遷人予以確定。

三、房屋裝飾裝修損失

14、出租人對承租人的裝飾裝修或擴建行為未提出異議的，如何認(rèn)定？

租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經(jīng)出租人同意，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內(nèi)（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履行義務(wù)的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權(quán)利。

15、房屋租賃合同無效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

房屋租賃合同無效或非因承租人單方違約導(dǎo)致解除，法院應(yīng)當(dāng)釋明承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知其可就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

16、法院依職權(quán)認(rèn)定房屋租賃合同無效，對合同無效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？

當(dāng)事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無效，法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人變更訴訟請求，盡量引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當(dāng)事人堅持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無效，并駁回當(dāng)事人的全部訴訟請求，同時告知當(dāng)事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

四、房屋租賃與轉(zhuǎn)租

17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，出租人既可以依據(jù)合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權(quán)人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執(zhí)行以及保護(hù)次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件實際情況，由當(dāng)事人另行分別解決。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，不構(gòu)成反訴，應(yīng)告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知次承租人可就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

18、房屋轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

因房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性向承租人主張權(quán)利，或者依據(jù)《合同法》第七十三條的代位權(quán)規(guī)定處理。

19、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費的，如何處理？

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費的，應(yīng)予支持。房屋使用費可依出租人請求參照租賃合同約定、轉(zhuǎn)租合同約定或當(dāng)時當(dāng)?shù)赝囟畏课莸淖饨饦?biāo)準(zhǔn)酌情確定。

20、房屋連環(huán)轉(zhuǎn)租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，當(dāng)事人要求返還房屋的，如何處理？

房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當(dāng)事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

21、承租人擅自轉(zhuǎn)租獲得差價收益是否屬于不當(dāng)?shù)美?/p>

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分收益的，不予支持。

22、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請求權(quán)？

出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據(jù)《解釋》第十七條第一款規(guī)定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務(wù)的，可以作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況要求次承租人在合理期限內(nèi)（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數(shù)額向法院提供等額現(xiàn)金擔(dān)保，逾期不提供的，對次承租人的該主張，不予支持。

五、房屋租賃合同的解除及民事責(zé)任

23、房屋租賃合同解除的具體時間如何確定？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）訴訟前，當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，通知對方當(dāng)事人解除合同，相對方有異議致雙方形成訴訟，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，解除合同通知送達(dá)之日即為合同解除之日。當(dāng)事人訴訟請求中未要求確認(rèn)合同解除具體時間的，可以在判決理由部分予以明確。（2）當(dāng)事人一方未通知對方，徑行向法院起訴或反訴要求解除合同，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)判決解除合同。（3）當(dāng)事人雙方對合同是否解除存在爭議，法院審理后認(rèn)為主張解除的當(dāng)事人無合同解除權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，以雙方合意解除之日為合同解除之日。

24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？

承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。

25、房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。

承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高，經(jīng)審查出租人實際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

26、房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定？

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

27、房屋租賃合同無效的信賴?yán)鎿p失如何確定？

集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過程中被認(rèn)定無效，經(jīng)審查認(rèn)為簡單采用恢復(fù)原狀的方式會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠信原則，綜合當(dāng)事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，損失數(shù)額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

六、承租人優(yōu)先購買權(quán)

28、《合同法》第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的“同等條件”和出租人“通知”義務(wù)如何理解？

同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價格、價款支付方式等。

出租人通知承租人時，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實、時間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實、不全面，或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未履行通知義務(wù)。

29、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購買整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50％以上的，對承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求，不予支持。

30、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購買權(quán)行使主體如何確定？

承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，均不予支持。

31、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以其依據(jù)租賃合同約定支付租金為前提。但承租人欠付租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)。

32、承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？

優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對抗已經(jīng)實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

七、其他

33、涉及房地產(chǎn)中介公司的房屋租賃合同糾紛中，訴訟主體如何確定？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）房地產(chǎn)中介公司提供訂立合同的居間服務(wù)，促成租賃合同成立，收取居間費用的，房屋出租委托合同性質(zhì)上屬于居間合同，租賃雙方僅就租賃合同發(fā)生糾紛的，一般不需要追加中介公司參加訴訟。（2）房地產(chǎn)中介公司依約定向出租人交納固定租金，并以自己名義對外簽訂租賃合同出租管理房屋、收取租金的，當(dāng)事人應(yīng)分別依據(jù)各自合同主張權(quán)利。

34、租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動會產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，房屋所有權(quán)變動的時間為新的租賃關(guān)系成立的時間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預(yù)付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應(yīng)予支持。

35、訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費如何承擔(dān)？

出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時主張訴訟期間租金或房屋使用費的，法院可予以釋明，告知其可以增加訴訟請求，要求承租人支付至實際騰退之日止的租金或房屋使用費。訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費根據(jù)承租人是否實際占有使用房屋、房屋是否符合合同約定的使用條件、評估鑒定期限延長的原因、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。

訴訟期間，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同確實無法繼續(xù)履行的，法院應(yīng)當(dāng)組織雙方盡快辦理房屋交接，需要對裝飾裝修進(jìn)行評估鑒定的，在完成鑒定所需要求后，法院也應(yīng)盡快組織房屋交接。經(jīng)法院釋明當(dāng)事人一方仍拒絕辦理交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在此期間的房屋租金或房屋使用費。

36、租金債權(quán)的訴訟時效期間如何確定？

房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計算，適用一年的訴訟時效。

37、因公有住房、廉租住房和公共租賃住房租賃產(chǎn)生的糾紛是否適用本解答？

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、公共租賃住房以及轉(zhuǎn)租前述房屋產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解答。

第二篇：二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

摘要：本文就目前二手房買賣合同中的相關(guān)疑難問題，結(jié)合北京市法院的處理情況，做了簡要的回答。

1、一房多賣情形下，多個當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理？

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。

2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理？

當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實意

思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當(dāng)事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應(yīng)按照實際交易價格履行。

3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理？

當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。

4、一方當(dāng)事人確實為購房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理？

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

也就是說，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。

5、借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下？

借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

也就是說，借用人在其本身不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達(dá)到規(guī)避購買條件，實現(xiàn)購買保障性住房的目的。

6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有？

房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

也就是說，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因為當(dāng)事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。

7、房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權(quán)？

房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困

難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。

8、房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理？

當(dāng)事人在房屋買賣合同中對定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。

若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中》即規(guī)定：“當(dāng)事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當(dāng)事人一方違約，對方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持。”

9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失？房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

在認(rèn)定和計算可得利益損失時，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此

獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權(quán)要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房價款中分享利益。

10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？

在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等）、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。

12、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理？

房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

也就是說，具有優(yōu)先購買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購買權(quán)訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔(dān)保行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能只主張侵犯優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購買。

13、房屋買賣中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)？

房屋中介機構(gòu)對于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實報告的義務(wù)。

房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當(dāng)事人，無需對合同承擔(dān)法律責(zé)任，但房產(chǎn)中介應(yīng)就其提供的訂立合同機會或媒介服務(wù)負(fù)責(zé)，若房產(chǎn)中介未適當(dāng)履行其義務(wù)，對存在重大權(quán)屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應(yīng)或能夠發(fā)現(xiàn)其瑕疵，而僅因其不積極調(diào)查等消極行為未發(fā)現(xiàn)或未告知合同當(dāng)事人，那么房屋中介機構(gòu)不僅可能承擔(dān)退還居間費的損失，而且還可能會承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

14、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理？

出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。

出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權(quán)的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

此種情形多發(fā)生在，存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應(yīng)或不能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實的情形，在這種情況下，應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。

麻增偉

第三篇：最高院答記者問關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋

最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大?！督忉尅吩跍?zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍?！督忉尅穬H將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效?！督忉尅吩谧裱梢?guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。

問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費？

答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費予以返還。

對于房屋使用費按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約

定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！睂⑹欠裰С值牟昧繖?quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，該類案件的處理在理論界及審判實?wù)界均引起高度關(guān)注?！督忉尅吩谖崭骷壢嗣穹ㄔ汉蛯W(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M(jìn)行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大?！督忉尅犯鶕?jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的？

答：從權(quán)力的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)力，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權(quán)時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣房屋時，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人以其他方式出賣房屋時，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對等原則，承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。

問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？

答：這種理解是錯誤的?！督忉尅返?4條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權(quán)主要是維

護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍椋瑢⒊鲎馊顺鲑u房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會的重大歷史任務(wù)要求。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。

■背景■

司法解釋 適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。《解釋》為表述簡練，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強制性規(guī)范的調(diào)整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在房屋建設(shè)、使用條件上的強制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案

件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！?/p>

承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。

第四篇：《建設(shè)工程施工合同糾紛審判實務(wù)相關(guān)疑難問題解答》

《建設(shè)工程施工合同糾紛審判實務(wù)相關(guān)疑難問題解答》

2015年10月

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布實施十年來，審判實踐中出現(xiàn)了新情況、新問題。為此，市法院民六庭成立調(diào)研課題組，深入到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和建工企業(yè)，走訪部分基層法院和鑒定機構(gòu)，對搜集的具有普遍性的問題進(jìn)行梳理匯總，形成了《建設(shè)工程施工合同糾紛審判實務(wù)相關(guān)疑難問題解答》，于2015年10月22日經(jīng)市法院第23次審判委員會討論通過。

《解答》是以相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋為基礎(chǔ)，借鑒最高法院、地方法院主流觀點，結(jié)合審判實際，對建設(shè)工程合同案件中的疑難問題進(jìn)行了解答，以期能為兩級法院的審判工作提供參考，促進(jìn)審判質(zhì)效的進(jìn)一步提升。

一、導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無效的情形主要有哪些？

解答：具有下列情形之一，當(dāng)事人請求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；

（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；

（四）承包單位將工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者違法分包的；

（五）中標(biāo)合同約定的工程價款低于成本價的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

理由：最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱《解釋》）第一條規(guī)定上述一至三種情形合同無效?！吨腥A人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第二百七十二條規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)包、違法分包，其目的在于防止工程幾經(jīng)倒手，造成實際施工人因承包費太低而偷工減料，直接影響工程質(zhì)量。《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（下稱《招投標(biāo)法》）第三十三條規(guī)定投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)，其目的在于保證招投標(biāo)競爭秩序和確保工程質(zhì)量，報價低于成本價的，合同無效。

二、掛靠經(jīng)營的特點及表現(xiàn)形式主要有哪些？

解答：掛靠經(jīng)營通常具備以下特征，即實際施工人以建筑施工企業(yè)的分支機構(gòu)、施工隊或者項目部等形式對外開展經(jīng)營活動，但與建筑施工企業(yè)之間沒有產(chǎn)權(quán)聯(lián)系，沒有統(tǒng)一的財務(wù)管理，沒有規(guī)范的人事任免、調(diào)動或聘用手續(xù)；實際施工人自籌資金，自行組織施工，建筑施工企業(yè)只收取管理費，不參與工程施工、管理，不承擔(dān)技術(shù)、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

實踐中常見的掛靠經(jīng)營主要有以下幾種情況：

（一）不具有從事建筑活動主體資格的個人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動資格的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；

（二）資質(zhì)等級低的建筑施工企業(yè)以資質(zhì)等級高的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；

（三）不具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)以具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；

（四）有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)通過名義上的聯(lián)營、合作、內(nèi)部承包等其他方式變相允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程。

理由：2002年8月5日《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見》第九條具體列舉了上述掛靠情形。住建部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法（試行）》第十一條對掛靠經(jīng)營的特點及表現(xiàn)形式也作出了同樣的規(guī)定。

三、如何認(rèn)定違法分包？

解答：法律允許建筑工程總承包單位將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位，即專項分包，前提是必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。然而，實踐中的分包形式卻多種多樣，以下幾種情形因違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法分包：

（一）承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給他人完成；

（二）分包單位不具備相應(yīng)的資質(zhì)條件；

（三）分包未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可；

（四）分包單位將其承包的工程再行分包。理由：區(qū)分合法分包與違法分包對于確定合同效力意義重大。《中華人民共和國建筑法》（下稱《建筑法》）第二十九條規(guī)定除總承包合同中約定的分包外，分包必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。禁止總承包單位將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。住建部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法（試行）》第九條也對違法分包情形作出了同樣的規(guī)定。

四、如何區(qū)分勞務(wù)分包與一般勞務(wù)？

解答：施工人具有資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建設(shè)工程中勞務(wù)分包合同，施工人不具有 資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)按勞務(wù)糾紛處理。

農(nóng)民工追索勞動報酬的，不受合同效力的影響。

理由：《建筑法》對勞務(wù)分包的資質(zhì)作了要求，《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)、施工勞務(wù)資質(zhì)三個序列。具有資質(zhì)的施工隊伍因符合勞務(wù)分包合同主體的條件，其與總承包人之間的合同應(yīng)為勞務(wù)分包合同。不具有資質(zhì)的農(nóng)民工隊伍進(jìn)行勞務(wù)作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)作為一般勞務(wù)糾紛處理。農(nóng)民工付出了勞務(wù)，用工單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的報酬，不受合同效力影響。

五、如何區(qū)分勞務(wù)分包與工程分包？

解答：當(dāng)事人為規(guī)避法律關(guān)于施工資質(zhì)的規(guī)定，名義上簽訂勞務(wù)分包合同，實質(zhì)內(nèi)容符合工程分包的情形，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工程分包，因施工人不具備相應(yīng)資質(zhì)，屬于違法分包，合同無效。實踐中應(yīng)注意區(qū)分勞務(wù)分包與工程分包。

勞務(wù)分包的特點：勞務(wù)作業(yè)承包人取得相應(yīng)的勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)；分包作業(yè)的范圍是建設(shè)工程中的勞務(wù)作業(yè)（包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、鋼筋、混凝土、腳手架、模板、焊接、水暖、鈑金、架線）；承包方式為提供勞務(wù)及小型機具和輔料。

工程分包的特點：合同約定承包人除提供勞務(wù)外，還負(fù)責(zé)與工程有關(guān)的大型機械、周轉(zhuǎn)性材料租賃和主要材料、設(shè)備采購等內(nèi)容。

理由：當(dāng)事人名義上簽訂勞務(wù)分包合同，如果提供大型機械、主要材料設(shè)備，實質(zhì)上是工程分包，違反《解釋》第一條、《建筑法》第二十六條、第二十九條的規(guī)定，合同無效。

六、《解釋》第二十一條規(guī)定的實質(zhì)性內(nèi)容變更如何理解？

解答：《解釋》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)?！?/p>

一般情況下，招投標(biāo)雙方在同一工程范圍下另行簽訂的變更工程價款、計價方式、施工工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等中標(biāo)結(jié)果的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《解釋》第二十一條規(guī)定的實質(zhì)性內(nèi)容變更。

以下幾種特殊情形因變相變更了合同價款，亦應(yīng)認(rèn)定為實質(zhì)性內(nèi)容變更：中標(biāo)人作出的以明顯高于市場價格購買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)方捐款等。

以下情況不應(yīng)認(rèn)定為實質(zhì)性內(nèi)容變更：中標(biāo)合同履行過程中，工程因設(shè)計變更、規(guī)劃調(diào)整等客觀原因?qū)е鹿こ塘吭鰷p、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或施工工期發(fā)生變化，當(dāng)事人簽訂補充協(xié)議、會談紀(jì)要、往來函件、簽證、洽商記錄等書面文件對中標(biāo)合同的實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行變更和補充的，屬于正常的合同變更，應(yīng)以上述文件作為確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

理由：《解釋》第二十一條明確了應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款依據(jù)的大原則，但不排除在合同履行過程中，因發(fā)包人設(shè)計變更影響工程量增減導(dǎo)致工程價款相應(yīng)調(diào)整、工期適當(dāng)變化的情形。在這種情況下，應(yīng)該以合同法和民法通則等法律規(guī)定為依據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的真實意思表示以及合同條款是否違反法律禁止性規(guī)定等因素，對合同效力加以判斷。

七、當(dāng)事人約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)是否有效？

解答：無效。

理由：建設(shè)工程質(zhì)量是反映工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，包括其在安全、使用功能、耐久性能、環(huán)境保護(hù)等方面所有明顯的隱含能力的特性總和?！督ㄖā返谌龡l規(guī)定：“建筑活動應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)”。低于國家標(biāo)準(zhǔn)的約定違反了建筑法的規(guī)定，無法保證工程的安全、使用功能、耐久性能、環(huán)境保護(hù)等因素，約定無效。

八、發(fā)包人以工程質(zhì)量不符合合同約定為由，要求承包人承擔(dān)修復(fù)費用的，如何處理？

解答：應(yīng)以發(fā)包人是否對承包人進(jìn)行告知，分具體情形判斷。

（一）發(fā)包人向承包人進(jìn)行了告知，承包人拒絕維修的，應(yīng)支持發(fā)包人的請求，由承包人承擔(dān)合理的修復(fù)費用。

（二）發(fā)包人無合理事由未向承包人進(jìn)行告知，自行委托他人修復(fù)的，鑒于工程已實際修復(fù)，不可逆轉(zhuǎn)，再判決由承包人修復(fù)已無必要，但修復(fù)費用的發(fā)生是客觀存在的，修復(fù)費用應(yīng)當(dāng)參照由承包人自行修復(fù)所必需的費用進(jìn)行認(rèn)定，如所需材料費、機械費等合理支出。

理由：《合同法》第二百八十一條規(guī)定因施工人的原因致使建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定的，發(fā)包人有權(quán)要求施工人在合理期限內(nèi)無償修理或者返工、改建，這是法律規(guī)定承包人的義務(wù)，不應(yīng)予以剝奪。具體案件則需審查發(fā)包人是否向承包人進(jìn)行了告知，發(fā)包人拒絕承包人修復(fù)有無合理之事由等因素，來判斷發(fā)包人的請求能否全部支持。

九、如何確定保修期間的質(zhì)量責(zé)任劃分和損失承擔(dān)原則？

解答：施工單位承擔(dān)保修責(zé)任與建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任不是同一概念，施工單位負(fù)有保修責(zé)任并不意味著承擔(dān)建設(shè)工程的質(zhì)量缺陷責(zé)任。對于在建設(shè)工程保修期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，雖由施工單位負(fù)責(zé)保修，但保修所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方負(fù)擔(dān)。具體可根據(jù)以下情形確定：

（一）施工單位未按國家有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求施工，造成質(zhì)量缺陷的，應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）屬于勘察、設(shè)計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修，費用由建設(shè)單位支付，建設(shè)單位可向勘察、設(shè)計單位追償。

（三）因建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位負(fù)責(zé)采購的，由施工單位承擔(dān)民事責(zé)任；屬于建設(shè)單位負(fù)責(zé)采購的，但施工單位提出異議而建設(shè)單位堅持使用的，由建設(shè)單位承擔(dān)民事責(zé)任，如果施工單位沒有驗收或者驗收不合格仍然使用的，由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)責(zé)任。

（四）因建設(shè)單位或者建筑物所有人使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由建設(shè)單位或者建筑物所有人自行負(fù)責(zé)。

（五）因意外事件等不可抗力造成的質(zhì)量事故，由建筑物的所有人或者使用人承擔(dān)責(zé)任。

（六）對發(fā)包人提出的違反法律法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量的要求，承包人不予拒絕而進(jìn)行施工的，由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)責(zé)任。

理由：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三條規(guī)定建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第四條規(guī)定房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。

十、發(fā)包人主張工程質(zhì)量不符合約定的，什么情形下需提起反訴？

解答：承包人起訴發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人主張工程質(zhì)量不符合約定，以下情形發(fā)包人應(yīng)提起反訴：

（一）建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗收合格，或雖未經(jīng)竣工驗收，但發(fā)包人已實際使用，工程存在質(zhì)量問題，發(fā)包人請求承包人承擔(dān)保修責(zé)任或者賠償修復(fù)費用等實際損失。

（二）工程尚未進(jìn)行竣工驗收且未交付使用，發(fā)包人要求承包人支付違約金或者賠償修理、返工或改建的合理費用等損失。

（三）發(fā)包人要求承包人賠償因工程質(zhì)量不符合合同約定而造成的其他財產(chǎn)或者人身損害的。

理由：《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第二百三十三條規(guī)定，反訴的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)限于本訴的當(dāng)事人的范圍。反訴與本訴的訴求基于相同的法律關(guān)系、訴訟請求之間具有因果關(guān)系，或者反訴與本訴的訴訟請求基于相同的事實，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。發(fā)包人以工程存在質(zhì)量問題為由要求承包人支付違約金或賠償金的，其訴求具體明確，具備《民事訴訟法》“訴”的全部條件，應(yīng)作為反訴處理。而一般拒付工程款或減少價款只是對承包人請求的一種對抗理由，應(yīng)作為抗辯處理，不必提起反訴。

十一、固定價款合同未履行完畢而解除的，工程價款如何結(jié)算？

解答：建設(shè)工程施工合同約定工程價款實行固定價結(jié)算，承包人未完成工程施工，其要求發(fā)包人支付工程款，經(jīng)審查承包人已施工的工程質(zhì)量合格的，可以確定所完工程的工程量占全部工程量的比例，按所完工程量的比例乘以合同約定的固定價款得出工程價款。

理由：約定固定價款結(jié)算的，若工程未完工，對工程價款的確定也只有通過鑒定進(jìn)行，但存在兩種不同的鑒定方式，一是根據(jù)實際完成的工程量，以建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的定額取費核定工程價款；二是確定所完工程的工程量占全部工程量的比例，按所完工程量的比例乘以合同約定的固定價款得出工程價款。此種情況下，采取第二種方式符合合同當(dāng)事人以固定價為結(jié)算方式的真實意思，也更為公平地保護(hù)了承包人的合法權(quán)益。因為建設(shè)行政管理部門確定的各種價格和管理費、基本利潤率，有時沒有考慮企業(yè)的技術(shù)專長、勞動生產(chǎn)力水平、材料采購渠道和管理能力，這種計價模式既不能及時反映市場價格的變化，更不能反映企業(yè)的施工、技術(shù)、管理水平。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)了（GB50500-2013）《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范為國家標(biāo)準(zhǔn)，自2013年4月1日起實施。工程量清單計價模式是一種與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的、允許施工單位自主報價的、通過市場競爭確定價格的，與國際慣例接軌的計價模式。

十二、當(dāng)事人在訴訟前已就工程價款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方要求重新結(jié)算的，如何處理？

解答：當(dāng)事人在訴訟前已就工程價款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方在訴訟中要求重新結(jié)算的，不予支持，但結(jié)算協(xié)議被法院或仲裁機構(gòu)認(rèn)定為無效或撤銷的除外。

建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格，當(dāng)事人一方以施工合同無效為由要求確認(rèn)結(jié)算協(xié)議無效的，不予支持。

理由：當(dāng)事人訴訟前就工程價款達(dá)成的結(jié)算協(xié)議，實際上是雙方訂立了一個合同，依法成立的合同受法律保護(hù)，除非結(jié)算協(xié)議被撤銷或確認(rèn)無效，否則雙方應(yīng)當(dāng)受到協(xié)議的約束，按照協(xié)議履行。

十三、承包人項目經(jīng)理在合同履行過程中所實施的行為是否對承包人發(fā)生效力？ 解答：施工合同履行過程中，承包人的項目經(jīng)理以承包人名義在簽證文件上簽字確認(rèn)、加蓋項目部章或者收取工程款、接受發(fā)包人供材等行為，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為職務(wù)行為或表見代理行為，對承包人具有約束力，但施工合同另有約定或承包人有證據(jù)證明相對方知道或應(yīng)當(dāng)知道項目經(jīng)理沒有代理權(quán)的除外。

理由：根據(jù)《建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》第二條的規(guī)定，項目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項目施工過程全面負(fù)責(zé)的項目管理者。除承包人有證據(jù)證明相對方明知項目經(jīng)理無相應(yīng)權(quán)限外，否則應(yīng)認(rèn)定項目經(jīng)理的行為是職務(wù)行為或表見代理行為。

十四、當(dāng)事人工作人員的簽證是否對當(dāng)事人具有約束力？

解答：當(dāng)事人在施工合同中就有權(quán)對工程量和價款洽商變更等事項進(jìn)行簽證確認(rèn)的工作人員有明確約定的，依照其約定，除法定代表人外，約定以外的其他人員所作的簽證確認(rèn)對當(dāng)事人不具有約束力，但相對方有理由相信該簽證人員有代理權(quán)的除外。

沒有約定或約定不明，當(dāng)事人工作人員所作的簽證能夠確認(rèn)是其職務(wù)行為的，對該當(dāng)事人具有約束力，但該當(dāng)事人有證據(jù)證明相對方知道或應(yīng)當(dāng)知道該簽證人員沒有代理權(quán)的除外。

理由：有約定的從約定，沒有約定的從是否構(gòu)成表見代理或職務(wù)行為角度進(jìn)行審查。

十五、工程監(jiān)理人員在簽證文件上的簽字確認(rèn)的是否對發(fā)包人發(fā)生效力？

解答：工程監(jiān)理人員在監(jiān)理過程中簽字確認(rèn)的簽證文件，涉及工程量、工期及工程質(zhì)量等事實的，原則上對發(fā)包人具有約束力；涉及工程價款洽商變更等經(jīng)濟(jì)決策的，原則上對發(fā)包人不具有約束力，但施工合同對監(jiān)理人員的授權(quán)另有約定的除外。

理由：有約定的從約定，無約定的根據(jù)監(jiān)理人員的工作性質(zhì)，監(jiān)理人員只負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量、進(jìn)度等問題的監(jiān)督，對于工程價款，因涉及承發(fā)包雙方的核心利益，不宜賦予監(jiān)理確認(rèn)權(quán)限。

十六、當(dāng)事人就工程款結(jié)算達(dá)成一致后又主張索賠的，應(yīng)否支持？

解答：結(jié)算協(xié)議生效后，承包人依據(jù)協(xié)議請求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人以承包人原因?qū)е鹿こ檀嬖谫|(zhì)量問題或逾期竣工為由，拒絕給付或要求減付工程款或賠償損失的，不予支持，但結(jié)算協(xié)議另有約定的除外。當(dāng)事人簽訂結(jié)算協(xié)議不影響承包人依據(jù)約定或法律、行政法規(guī)規(guī)定承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

結(jié)算協(xié)議生效后，承包人以因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ萄悠跒橛桑筚r償停工、窩工等損失的，不予支持，但結(jié)算協(xié)議另有約定的除外。

理由：當(dāng)事人訴訟前就工程價款達(dá)成的結(jié)算協(xié)議，實際上是就整個工程的履行情況訂立的一個新合同，除有特殊約定，結(jié)算時雙方應(yīng)當(dāng)已將影響價款的因素一并考慮，雙方應(yīng)當(dāng)受到協(xié)議的約束，按照協(xié)議履行，當(dāng)事人再行主張價款增減的，不應(yīng)支持。

十七、當(dāng)事人以合同約定違約金過高為由請求調(diào)整，應(yīng)否調(diào)整及調(diào)整參考因素？

解答：建設(shè)工程施工合同約定的違約金過分高于造成的損失的，經(jīng)當(dāng)事人申請，人民法院可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定予以調(diào)整。具體分以下情況進(jìn)行把握：

（一）對于逾期支付工程款的，在發(fā)包人無法舉證證明承包人實際損失的情況下，參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算?！钡囊?guī)定，以未付工程款為基數(shù)，參照上述浮動利率標(biāo)準(zhǔn)計算損失數(shù)額為衡量依據(jù)。至于具體在30%-50%的區(qū)間內(nèi)如何上浮，可以根據(jù)個案的具體情況，綜合考慮守約方的損失情況，違約方過錯程度等因素予以酌定。如合同約定的違約金超過此損失數(shù)額的30%的，一般可以認(rèn)定為違約金過高。發(fā)包方主張減少的，應(yīng)當(dāng)兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。

（二）承包人施工的房屋逾期交工的，在承包人無法證明發(fā)包人實際損失的情況下，可以遲延期間內(nèi)按房屋所在地同期同類租金標(biāo)準(zhǔn)計算損失數(shù)額。對于道路、橋梁等無法參照租金標(biāo)準(zhǔn)計算實際損失的建設(shè)工程，如承包人無法證明發(fā)包人實際損失的，可以發(fā)包人已付工程款及其他投入為基數(shù)，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算的損失數(shù)額作為衡量依據(jù)。

理由：當(dāng)事人以建工合同約定的違約金過高為由請求調(diào)整的，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款關(guān)于“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)審查合同約定的違約金是否過分高于實際損失。當(dāng)事人無法舉證證明實際損失的，《解釋》亦未對逾期付款及逾期交工違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)作明確規(guī)定的情形下，根據(jù)《合同法》第一百七十四條確立的“法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定?！钡脑瓌t，鑒于買賣合同與建工合同均為雙務(wù)合同，參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款關(guān)于逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，來衡量當(dāng)事人的損失，不僅有法律依據(jù)，而且更為公平。

十八、發(fā)包人按照合同約定主張承包人支付“罰款”的，應(yīng)否支持？

解答：建設(shè)工程施工合同約定承包人存在工期遲延、質(zhì)量缺陷、轉(zhuǎn)包或違法分包等違約行為，發(fā)包人可對承包人處以罰款的，該約定可以視為當(dāng)事人在合同中約定的違約金條款，應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百一十四條關(guān)于違約金的規(guī)定予以處理。

理由：雖然約定為“罰款”，但條款的本意即當(dāng)事人一方違約時應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的責(zé)任，符合我國合同法關(guān)于違約金的規(guī)定，是雙方的真實意思表示，應(yīng)按違約金處理。

十九、建設(shè)工程施工合同中對工期順延的情形沒有明確約定的，當(dāng)事人主張工期順延，應(yīng)否支持？

解答：施工過程中因發(fā)包人拖欠工程預(yù)付款、進(jìn)度款、變更設(shè)計足以造成工程停工、窩工，或因不可抗力因素等原因造成工程停工的，工期可以相應(yīng)順延。

承包人舉證證明發(fā)包人存在拖欠工程預(yù)付款、進(jìn)度款、變更設(shè)計、增加工程量可以順延工期等情形，且在合同約定的辦理工期順延期限內(nèi)向發(fā)包人提出順延工期的要求，或者上述情形嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的，對承包人順延工期的主張可予支持，發(fā)包人僅以承包人未在規(guī)定時間內(nèi)提出工期順延申請主張工期不能順延，不予支持。

施工過程中因發(fā)包人變更設(shè)計增加工程量，雙方未約定工期又不能協(xié)商一致的，可以按定額工期順延。

理由：考慮到目前建筑市場發(fā)包方處于強勢，承包方往往很難辦到工期順延簽證，對于因發(fā)包人原因客觀上必然導(dǎo)致工期延誤的情形，工期應(yīng)當(dāng)予以順延。

二十、承包人在施工過程中存在不按圖紙施工，擅自改變約定的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的品種、規(guī)格等情形，發(fā)包人要求核減原材料差價的，應(yīng)否支持？

解答：應(yīng)予支持。

理由：承包人偷工減料既是違約行為，也導(dǎo)致工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下降，同時降低了承包人的成本，如按照約定價格結(jié)算，將導(dǎo)致承包人獲取不當(dāng)利益，此時發(fā)包人要求減少價款，應(yīng)予支持，這樣既符合公平原則，也能夠?qū)Τ邪说耐倒p料行為起到遏制作用。

二十一、工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的期限如何理解？

解答：

（一）建設(shè)工程已經(jīng)竣工的，承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限自建設(shè)工程竣工之日起六個月；

（二）建設(shè)工程未竣工的，承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限自建設(shè)工程施工合同的約定的竣工之日起六個月；

（三）建設(shè)工程施工合同已經(jīng)解除的，為解除之日起六個月。當(dāng)建設(shè)工程處于無法正?？⒐さ那樾螘r，可以按照優(yōu)先權(quán)可行使之日作為起算點，即以發(fā)包人、承包人約定的債務(wù)履行期限屆滿或者人民法院、仲裁機構(gòu)確定的債務(wù)履行期限屆滿作為行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算點。

理由：合同解除后，發(fā)包人與承包人的欠款法律關(guān)系并未發(fā)生變化，而在沒有實際竣工日期的情況下，簡單適用約定竣工日期，會導(dǎo)致因發(fā)包人確無力支付剩余工程款、工程早已過約定竣工日期，承包人的優(yōu)先受償權(quán)落空，所以應(yīng)當(dāng)對批復(fù)內(nèi)容作擴大解釋。

二十二、消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程、勘察合同、設(shè)計合同是否享有優(yōu)先受償權(quán)？

解答：建設(shè)單位直接發(fā)包的消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程，承包人在該工程增加價值的范圍內(nèi)享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

工程勘察人或設(shè)計人就工程勘察或設(shè)計費主張優(yōu)先受償權(quán)，不予支持。理由：《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》已經(jīng)明確了裝飾裝修工程可以適用優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)規(guī)定，但對適用條件進(jìn)行了一定的限制。玻璃幕墻、消防工程與裝修裝飾工程屬同類工程，均物化到建設(shè)工程之中，應(yīng)當(dāng)就增加價值享有優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第二百八十六條規(guī)定的是發(fā)包人與承包人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，發(fā)包人需為建設(shè)單位，方可適用該條規(guī)定，否則將導(dǎo)致承包人行使優(yōu)先受償權(quán)直接侵害第三人利益。由于勘察、設(shè)計合同承包人的工作并未直接物化到建設(shè)工程之中，根據(jù)優(yōu)先受償權(quán)的立法目的，不應(yīng)列入優(yōu)先受償權(quán)行使范圍。

二十三、《解釋》第二十條如何理解？

解答：《解釋》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持?！保m用該條應(yīng)當(dāng)著重審查以下幾個問題：

（一）雙方當(dāng)事人在合同中明確約定了發(fā)包人審核竣工結(jié)算文件期限，且在該期限內(nèi)沒有答復(fù)視為認(rèn)可該結(jié)算文件的，該約定才對雙方當(dāng)事人具有約束力。

（二）提交竣工結(jié)算文件的方式必須是書面的。提交竣工結(jié)算文件的方式不適用留置送達(dá)。

（三）發(fā)包人在收到承包人提交的竣工結(jié)算文件后，逾期不予答復(fù)的。

（四）雙方未約定答復(fù)期限的不適用推定。

承包人僅依據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第十六條的規(guī)定或者僅依據(jù)建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本（1999年版）通用條款第33條第3款的約定請求按照承包人竣工結(jié)算文件結(jié)算的，不予支持。

理由：《最高人民法院關(guān)于如何理解和適用<最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋>第二十條的復(fù)函》對解釋第二十條的適用條件作出了規(guī)定，考慮建筑市場的實際情況，承包人報價通常比實際發(fā)生的工程費用要高，如果當(dāng)事人事前無約定，承包人報價只是結(jié)算的單方意思表示，不能認(rèn)定為雙方的結(jié)算。

二十四、被掛靠單位是否應(yīng)對掛靠人在施工過程中的轉(zhuǎn)包行為承擔(dān)責(zé)任？

解答：

（一）掛靠人以自已的名義將工程轉(zhuǎn)包，實際施工人訂立合同時不知道掛靠事實，后實際施工人起訴要求被掛靠單位承擔(dān)合同責(zé)任的，不予支持；

（二）掛靠人以被掛靠單位的名義將工程轉(zhuǎn)包，實際施工人以掛靠人和被掛靠人為共同被告起訴的，一般應(yīng)由掛靠人承擔(dān)合同責(zé)任，被掛靠單位承擔(dān)連帶責(zé)任。但實際施工人簽訂合同時明知掛靠的事實，并僅起訴要求掛靠人承擔(dān)合同責(zé)任的，由掛靠人承擔(dān)責(zé)任。

理由：一般情況下以合同相對性為原則，但掛靠人以被掛靠人名義將工程轉(zhuǎn)包的，實際施工人在訂立合同時名義上的合同相對人是被掛靠單位，實際上的合同相對人是掛靠單位，掛靠人和被掛靠單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

二十五、發(fā)包人與承包人達(dá)成以房屋抵工程款協(xié)議，未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因不履行該協(xié)議而引起的糾紛如何處理？

解答：債務(wù)清償期屆滿后，當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議或履行過程中存在障礙的，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

已經(jīng)履行完畢以房抵債協(xié)議，抵債標(biāo)的物有瑕疵的，比照買賣合同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任處理。

理由：根據(jù)債法原理，清償是消滅債的最主要方式，債權(quán)人受領(lǐng)并取得所有權(quán)和占有權(quán)時，才發(fā)生給付的效果，故此以物抵債具有實踐性的特點。實踐性合同的目的之一就是給予當(dāng)事人一個在達(dá)成合意后實際交付前，審慎評估利害關(guān)系的機會。從保護(hù)雙方利益的角度，一方當(dāng)事人反悔后，恢復(fù)到原債權(quán)債務(wù)，對債權(quán)人和債務(wù)人都不存在不公平的問題。

第五篇：房屋租賃合同糾紛若干問題

房屋租賃合同糾紛若干問題

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點?，F(xiàn)就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出觀點供商榷。

一、對房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

1．審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

2．審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租賃管理辦法》認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

3．審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價值不得與高位階法律所負(fù)荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。《合同法》關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

4．審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3％計，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理

1．對承租人裝修物價值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

2．對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：

(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

(2)房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進(jìn)行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

(3)房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進(jìn)行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題

房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的。現(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因為法院的依法辦案導(dǎo)致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認(rèn)為，對于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。筆者認(rèn)為，對違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴(yán)格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒有多大價值的。