第一篇：廣州市城市房屋拆遷裁決規則

【發布單位】廣州市

【發布文號】穗府辦[2004]31號

【發布日期】2004-05-22 【生效日期】2004-05-22 【失效日期】-----------【所屬類別】地方法規

【文件來源】法律圖書館新法規速遞

廣州市城市房屋拆遷裁決規則

(穗府辦[2004]31號)

各區、縣級市人民政府，市府直屬各單位：

經市人民政府同意，現將《廣州市城市房屋拆遷裁決規則》印發給你們，請認真執行。執行中遇到的問題，請直接向市國土房管局反映。

二○○四年五月二十二日

廣州市城市房屋拆遷裁決規則

第一條 為規范本市城市房屋拆遷裁決行為。維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》，制定本規則。

第二條 在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房地產行政主管部門裁決。被拆遷人或房屋承租人是市房地產行政主管部門的，向市人民政府申請裁決。

第三條 拆遷人申請行政裁決，應當提交下列資料：

(一)裁決申請書；

(二)法定代表人的身份證明；

(三)被拆遷房屋權屬證明材料；

(四)批準拆遷的證明材料；

(五)被拆遷房屋的估價報告；

(六)對被申請人的補償安置方案；

(七)申請人與被申請人的協商記錄；

(八)未達成協議的被拆遷入比例及原因。

第四條 被拆遷入申請行政裁決，應當提交下列資料：

(一)裁決申請書；

(二)申請人的身份證明；

(三)被拆遷房屋的權屬證明；

(四)申請裁決的理由及相關證明材料。

第五條 房屋承租人申請行政裁決，應當提交下列資料：

(一)裁決申請書；

(二)申請人的身份證明；

(三)租賃被拆遷房屋的證明；

(四)申請裁決的理由及相關證明材料。

第六條 裁決申請書應當載明以下內容：

(一)申請人、被申請人及第三人的名稱或姓名、住址或通訊地址、聯系電話；

(二)裁決請求及所依據的事實和理由；

(三)申請人的簽名或印章，申請日期。

第七條 未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，裁決機關在受理裁決申請前，應當進行聽證。

第八條 裁決機關對收到的裁決申請書，應當予以登記，注明收到申請書日期，并向申請人出具裁決申請資料收件回執。

第九條 裁決機關收到裁決申請后，經審核，資料齊全，符合受理條件的，自收到申請書之日起5個工作日內向申請人發出裁決受理通知書。裁決申請資料不齊全，需要補充資料的，應當在5個工作日內一次性書面告知申請人，受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。

第十條 裁決機關應當自受理裁決申請之日起5個工作日內，將裁決申請書副本送達被申請人及第三人。

第十一條 有下列情形之一的，裁決機關不予受理拆遷裁決申請：

(一)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；

(二)申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

(三)拆遷當事人達成補償安置協議后發生合同糾紛，或者行政裁決做出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

(四)房屋已經滅失的；

(五)超過拆遷期限的。

對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5個工作日內書面通知申請人并說明理由。

第十二條 裁決機關受理裁決申請后，發現漏列被拆遷關系人的，應當追加為當事人；發現缺少必要資料的，可以責令當事人在5個工作日內補齊。

第十三條 裁決機關在裁決過程中應當組織調解，自受理裁決申請之日起5個工作日內將調解的時間、地點、主持人告知當事人。其他人員經裁決機關同意，可以作為旁聽人。

第十四條 有下列情形之一的，裁決機關可在被申請人住所或者被拆遷房屋現場張貼通告，通知有關當事人參加調解并主張權利：

(一)房屋所有權人死亡的；

(二)當事人通訊地址不詳、下落不明的；

(三)其他無法送達的情形。

第十五條 裁決機關組織當事人調解的，必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行復核；對當事人提出的合理要求應當采納。裁決機關不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。

拆遷當事人拒絕調解的，裁決機關應依法作出裁決。

經調解，達成一致意見的，出具裁決終結書；達不成一致意見的，裁決機關應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的，裁決時應當于以確認。

第十六條 裁決案件工作人員有下列情形之一的，應當自行回避，當事人可以申請其回避：

(一)是本案當事人或者當事人的近親屬；

(二)與本案有利害關系；

(三)與本案當事人有其他關系，可能影響對案件公正審理的。

當事人應當在裁決作出前以書面形式向裁決機關提出回避申請。

裁決機關應當自收到回避申請之日起3個工作日內作出決定，并以書面形式告知當事人。決定作出前，被申請回避的承辦人員暫停本案的處理工作。

第十七條 裁決機關應自案件受理之日起30個工作日內作出裁決，制作裁決書。

裁決書應當包括下列內容：

(一)申請人、被申請人和第三人的基本情況；

(二)爭議的主要事實和理由；

(三)裁決的依據、理由；

(四)根據行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；

(五)告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請復議期限、起訴期限；

(六)裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。

行政裁決規定的搬遷期限不得少于15日。

第十八條 裁決書存在書寫筆誤的，裁決機關應當作出補正。當事人也可以書面形式申請補正。

第十九條 有下列情形之一的，應中止裁決案件的處理，并書面告知當事人；

(一)拆遷入提供的補償安置用房或者周轉房不符合法律、法規、規章規定的；

(二)房屋被拆遷的范圍未明確的；

(三)正在辦理確權、評估或者代管手續的；

(四)案件辦理過程中當事人提供新的證據材料足以影響拆遷補償安置，需裁決機關重新調查核實的；

(五)本案的處理需要以其他案件的處理結果為依據的；

(六)申請人無法提供被申請人的詳細地址，需要通告送這被申請人的；

(七)申請人在5個工作日內未補齊資料的；

(八)法律法規規定其他需要中止的情形。

裁決機關決定中止裁決的，應當制作(拆遷裁決中止通知書)，分別送達申請人、被申請人及第三人，并告知理由。

中止期間不計入裁決期限。中止情形消除后，裁決機關應當及時恢復案件處理。

第二十條 有下列情形之一的，應終結裁決案件的處理，并書面通知當事人：

(一)立案前同一房屋已簽訂有拆遷補償安置協議的；

(二)立案前同一房屋拆遷糾紛已由裁決機關作出裁決或者已由人民法院作出判決的；

(三)因申請人未在規定期限內補齊資料造成裁決中止，中止期間超過2個月的；

(四)裁決作出前申請人與被申請人達成拆遷補償安置協議，申請人不請求撤回裁決申請的；

(五)作為自然人的申請人死亡，15日內沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或者放棄參加裁決的；

(六)申請人撤回裁決日申請的。

申請人申請撤回裁決的，應提交書面報告，經裁決機關批準。

第二十一條 調解通知書、通告、受理通知書、不予受理決定書、中止通知書、終結通知書、準許撤回申請通知書、裁決書等裁決文書應統一格式，注明日期，并加蓋裁決機關拆遷裁決專用章。

第二十二條 被拆遷人或房屋承租人是市房地產行政主管部門，由市人民政府裁決的，應當由市房地產行政主管部門代表市政府組織拆裁決專家委員會，由委員會以市政府名義按本規則的有關規定進行裁決。

第二十三條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成城市管理綜合執法部門實施行政強制拆遷，或者由裁決機關依法申人民法院強制拆遷。

拆遷人可以向裁決機關提出強制拆遷申請。

第二十四條 拆遷人向裁決機關提出強制拆遷申請的提交下列資料：

(—)行政強制拆遷申請書；

(二)裁決書；

(三)被拆遷人不同意拆遷的情況說明；

(四)被拆遷房屋的證據保全公證書；

(五)拆遷人提供的安置用房、周轉用房權屬證明或資金證明；

(六)被拆遷入拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明。

第二十五條 決定行政強制拆遷前，裁決機關應當組織聽證。

拆遷人申請行政強制拆遷的，裁決機關收到申請之日起10個工作日內，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。

行政強制拆遷案件組織聽證結束之日起15個工作日內，裁決機關領導班子應當集體討論，決定行政強制拆遷的，以市人民政府名義向市城市管理綜合執法部門發出《責成強制拆遷通知書》。行政強制拆遷工作可以由被拆遷房屋所在區城市管理綜合執法部門以本部門的名義組織實施。

第二十六條 城市管理綜合執法部門應當自收到(責成強制拆遷通知書)之日起7個工作日內向被拆遷人、房屋承租人或者第三人發出限期拆遷通知，限期當事人在15日內自行搬遷。

第二十七條 枚拆遷人或者房屋承租人在限期內自行搬遷的，強制拆遷程序終結；被拆遷人或者房屋承租人逾期沒有自行搬遷的，城市管理綜合執法部門應當組織實施強制拆遷。

第二十八條 城市管理綜合執法部門實施強制拆遷，應當制定具體強制拆遷方案，明確參加強制拆遷各行政管理部門之間的職責與分工。

各行政管理部門應當相互配合，依法履行各自職責，保證強制拆遷工作的順利進行。

第二十九條 城市管理綜合執法部門實施強制拆遷時，被拆遷房屋所在地街道辦事處、居民委員會、被強制拆遷人所在工作單位的代表應當到場作為強制拆遷證明人，在有關執行記錄文件上簽名或者蓋章。

被拆遷房屋及房屋內的財物應當由公證機關辦理證據保全。房屋內的所有財物運抵安置用房或周轉用房后，交被強制拆遷人簽收。被強制拆遷人拒絕簽收的，辦理公證提存。

公安、房地產行政主管部門的工作人員應當到強制拆遷觀場協助執行。

第三十條 強制拆遷所需費用由被強制拆遷人負擔，強制拆遷時，可先由拆遷人墊支。

第三十一條 城市管理綜合執法部門應對強制拆遷過程制作筆錄，并制作強制拆遷報告。

第三十二條 裁決文書、強制拆遷文書采取下列方式送達：

(一)直接送達。直接送達的被送達人是自然人的，由本人直接簽收，本人不在的，交共同住成年家屬簽收；被送達人是法人或者其他組織的，由法定代表人或者主要負責人簽收，也可由其負責收件的人簽收。

(二)郵寄送達。郵寄送達可采用掛號函件或者特快專遞送達。被送達人有代理人的，可以送交代理人簽收或者郵寄代理人。簽收日期或者郵件回執上注明的收件日期為送達日期。

(三)留置送達。拒絕簽收有關文書或者郵件的，當地街道辦事處或者居民委員會或者被送達人的工作單位應派代表到場見證，送達人在送達文書上記明情況，把有關文書留在其住所，即視為送達。

(四)公告送達。無法以其他送達方式送達或者同一送達事項被送達人數眾多的，在被拆遷房屋或者被送達人住所地張貼有關文書，自張貼之日起滿5日，即視為送達。

第三十三條 裁決案件、強制拆遷案件的所有案卷材料應按照國家有關檔案管理規定歸檔。

第三十四條 裁決案件工作人員或者強制拆遷執法人員違反本規則的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條 被強制拆遷入拒絕、阻礙執行公務，未使用暴力、威脅方法的，由公安部門按照《治安管理處罰條例》處理；使用暴力、威脅方法，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條 縣級市可參照本規則實施。

第三十七條 本規則自頒布之日起施行。

第二篇：廣州市城市房屋拆遷管理辦法

廣州市城市房屋拆遷管理辦法

（2003年9月3日廣州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過 2003年9月26日廣東省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準）

第一章 總則

第一條 為了加強對本市城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》及有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市市轄區范圍內的國有土地上實施房屋拆遷,并且需要對被拆遷人補償、安置的,適用本辦法。

第三條 市房地產行政主管部門對本市城市房屋拆遷工作實施監督管理；區房地產行政主管部門按照職權分工，對本轄區內的房屋拆遷工作實施監督管理。規劃、建設、公安、工商、文化、教育、民政、城管等有關部門應當按照各自職責，協同實施本辦法。

第二章 拆遷管理

第四條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆

遷。

申領城市房屋拆遷許可證的，應當向市房地產行政主管部門提交下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的補償安置資金專用帳戶的存款證明；

（六）產權自有、未設定抵押權的補償安置用房證明。

前款第五項規定的補償安置資金存款證明的金額不得低于補償安置資金總額的百分之五十。該存款金額與補償安置用房價值之和不得低于補償安置資金總額。補償安置資金存款證明的金額達到補償安置資金總額的，可以不提供補償安置用房證明。

拆遷補償安置資金總額的核定辦法，由市人民政府另行制定。第五條 市房地產行政主管部門自收到申請之日起,應當在三十日內按本辦法

第四條所列條件進行審查。符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；不符合條件的，應當作出不予頒發房屋拆遷許可證的決定，并且書面說明理由。

第六條 市房地產行政主管部門應當將房屋拆遷公告在實施拆遷的區域內張貼，并且在公開發行的報紙上刊登。

房屋拆遷公告應當包括下列內容：

（一）拆遷的目的和依據；

（二）拆遷的地點和范圍；

（三）拆遷期限；

（四）拆遷人、拆遷人委托的拆遷單位的名稱；

（五）達不成拆遷補償安置協議的法律救濟途徑；

（六）索取拆遷相關資料的地點；

（七）其他應當公告的事項。

第七條 因城市規劃調整改變拆遷范圍的，市房地產行政主管部門應當書面通知拆遷人。拆遷人應當自接到書面通知之日起七日內，到市房地產行政主管部門辦理有關變更房屋拆遷許可證的手續。市房地產行政主管部門應當將變更后的拆遷范圍予以公告。

因城市規劃調整改變拆遷范圍給拆遷人或者被拆遷人造成損失的，政府應當給予補償。

第八條 具備法人資格并依本條規定取得房屋拆遷資格證的單位，可以接受拆遷人委托，組織房屋拆遷。

申請房屋拆遷資格證的單位，應當具備以下條件：

（一）取得房屋拆遷員證的拆遷工作人員十名以上；

（二）取得中級以上職稱的建筑工程技術人員二名以上。

符合前款規定條件的，市房地產行政主管部門應當自收到申請之日起三十日內核發房屋拆遷資格證。

本條第二款所稱拆遷工作人員，是指受拆遷人或者拆遷人委托的拆遷單位指派，與被拆遷人、房屋承租人協商拆遷補償安置等事宜的人員。

第九條 拆遷工作人員經考核合格后，由市房地產行政主管部門頒發房屋拆遷員證。

拆遷工作人員進行房屋拆遷工作時應當佩戴房屋拆遷員證；未佩戴房屋拆遷員證的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其協商。

第十條 房屋拆遷資格證自頒發之日起有效期為二年。有效期滿需要延長的，拆遷單位應當在有效期滿的二個月前，向市房地產行政主管部門申請辦理延期手續。逾期不申請的，房屋拆遷資格證自動失效。

第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應當依法訂立拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當包括以下內容：

（一）被拆遷房屋的建筑面積及價格金額；

（二）拆遷補償方式；

（三）搬遷期限；

（四）違約責任；

（五）當事人需要約定的其他事項。

實行房屋產權調換的，拆遷補償安置協議除前款所列內容外，還應當包括補償安置用房的權屬證明、有關規劃資料、價格金額、面積、地點、樓層、差價款的支付方式和期限等事項。

實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議除本條第一款所列內容外，還應當包括貨幣補償款的支付方式和期限。

第十二條 拆遷人應當自拆遷補償安置協議訂立之日起三十日內，將拆遷補償安置協議報市房地產行政主管部門備案。

第十三條 在房屋拆遷公告發布之日起至拆遷工作完畢止，拆遷范圍內房屋的結構和附屬設施的安全責任由拆遷人承擔，但因使用人、使用人以外的第三人的原因和不可抗力引起的除外。

第十四條 拆遷期間，拆遷人應當保障尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。

市、區房地產行政主管部門應當加強對拆遷人的監督，切實保障被拆遷人的基本生活條件。

第十五條 被拆遷人、房屋承租人憑拆遷補償安置協議向公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電以及轉學、轉托等手續，相關部門或者單位應當依法按照有關規定辦理。第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房地產行政主管部門裁決。被拆遷人或者房屋承租人是市房地產行政主管部門的，由市人民政府裁決。裁決應當自申請之日起三十日內作出。

第十七條 拆遷補償安置爭議經裁決后，被拆遷人在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，并且拒絕受領補償款的，拆遷人可以到公證機構辦理提存公證。

第十八條 在裁決規定的搬遷期限內，被拆遷人或者房屋承租人拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市房地產行政主管部門申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當向公證機構辦理被拆遷房屋的證據保全和拆遷補償款的提存公證。

第十九條 法律、法規對拆遷外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區內的建筑物等另有規定的，依照有關的法律、法規執行。

第二十條 拆遷人應當將拆遷補償安置資金存入金融機構的專用帳戶。拆遷補償安置資金在房屋拆遷補償安置完成之前，不得挪作他用。

市房地產行政主管部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。第二十一條 被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當提供不同地段的兩處以上產權自有的補償安置用房供被拆遷人選擇，所提供的補償安置用房應當符合國家質量安全標準和本市規劃配套要求。

在拆遷補償安置完成前，拆遷人不得轉讓、抵押、租賃補償安置用房，有關行政主管部門應當暫停辦理該房屋的相關手續。

第三章 拆遷補償與安置

第二十二條 房屋拆遷補償以房地產權證所列登記事項為依據。

房地產權證所列登記事項不明確或者與現狀不符的，被拆遷人應當自房屋拆遷公告發布之日起二個月內向房地產行政主管部門申請辦理有關確認手續。符合房地產權屬登記的法律、法規規定的確認條件的，市房地產行政主管部門應當依照《廣東省城鎮房地產權登記條例》規定的時限辦理有關確認手續。申辦事項需要以規劃行政主管部門的批準文件為依據的，由市房地產行政主管部門查明后確認。

拆除違法建筑和超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準使用期限的臨時建筑，按重置成本結合成新予以補償。

第二十三條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。拆遷非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，不作貨幣補償。

第二十四條 被拆遷房屋和補償安置用房的價格，由拆遷人和被拆遷人協商確定。拆遷人和被拆遷人協商不能達成協議的，可以共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由市房地產行政主管部門采用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據。

具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構，由市房地產行政主管部門定期公布。

第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

本市歷史舊城區范圍內被拆遷住宅房屋的補償金額，按照房地產市場價格增加百分之二十確定。歷史舊城區范圍以附圖的標示為準。

被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按照最低補償標準支付。最低補償標準由市人民政府另行制定。

第二十六條 拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋，被拆遷人實行房屋產權調換的，拆遷人應當提供使用面積不少于被拆遷房屋使用面積，并且與被拆遷房屋價格相當的房屋給被拆遷人，產權調換的房屋仍由原承租人繼續承租；被拆遷人對房屋承租人進行安置的，安置用房的使用面積不少于被拆遷房屋的使用面積。

第二十七條 選擇貨幣補償的被拆遷人申請購買經濟適用房、租住廉租房，符合申請條件的，市房地產行政主管部門應當優先安排。

第二十八條 拆遷用于公益事業的房屋，拆遷人應當按照法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建或者給予貨幣補償。

前款所稱公益事業是指科教、文化、衛生等社會公共福利性，非生產性、營利性的事業。

第二十九條 拆遷按照房改政策購買的房屋，被拆遷人可以按照住房制度改革有關規定購買公用分攤面積后再辦理拆遷補償安置相關手續。被拆遷人不購買公用分攤面積的，對被拆遷人按照原購房面積給予補償。

第三十條 在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內，有以下情形之一的房屋，可以由市房地產行政主管部門代管：

（一）產權不明晰的；

（二）所有人死亡并且尚無法確定繼承人的；

（三）所有人下落不明又無合法代理人的。

拆遷由房地產行政主管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當公證。被拆遷房屋應當依法辦理證據保全。被代管房屋的所有人出現或者繼承人確定的，市房地產行政主管部門應當將產權調換的房屋或者貨幣補償款及其銀行利息返還該所有人或者繼承人。第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費等相關費用。

在過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉用房的,拆遷人不

支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費按照國家和省的有關規定執行。

第三十二條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清差價。

實行貨幣補償或者實行產權調換，拆遷人需補房屋差價的，應當在被拆遷人搬遷前一次性支付補償款或者差價款。

由被拆遷人向拆遷人支付所調換房屋差價的，被拆遷人可以分期付款，首期付款不低于差價總額的百分之三十。

第三十三條 被拆遷房屋所在地塊依照規劃建設的住宅房屋，其面積大于或者等于原所在地塊被拆遷住宅房屋總面積的，被拆遷人可以選擇原址產權調換的補償形式。

被拆遷人選擇原址產權調換的，應當在拆遷補償安置協議中明確。拆遷人應當自房地產行政主管部門核發新建房屋預售許可證之日起七日內告知被拆遷人；被拆遷人應當自收到拆遷人通知之日起十五日內與拆遷人就新建房屋簽訂產權調換協議。被拆遷人逾期不簽訂產權調換協議的，不保留原址產權調換的權利。被拆遷人選擇原址產權調換的，拆遷人應當在被拆遷人搬遷前一次性支付被拆遷房屋的價款。

被拆遷人應當按照產權調換協議商定的期限、方式向拆遷人支付所調換房屋的價款。

第三十四條 被拆遷人應當在搬遷前向市房地產行政主管部門交回被拆遷房屋的房地產權證，市房地產行政主管部門應當予以注銷。

實行產權調換的，拆遷人應當為被拆遷人辦理所調換房屋的產權登記手續。市房地產行政主管部門應當自收到申請之日起三十日內給予辦理。

第四章 罰則

第三十五條 違反本辦法第四條第一款規定,未取得房屋拆遷許可證,擅自實施拆遷的, 由市房地產行政主管部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十四條處罰。

第三十六條 拆遷人違反本辦法第四條第二款、第三款的規定, 提供虛假資料或者以其他欺騙手段取得房屋拆遷許可證的,由市房地產行政主管部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條處罰。

第三十七條 房地產行政主管部門違反本辦法的規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法核發房屋拆遷許可證、房屋拆遷資格證、房屋拆遷員證以及其他批準文件的；

（二）核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的；

（三）違法辦理有關拆遷房屋登記確認手續的；

（四）應當暫停辦理補償安置用房抵押、轉讓、買賣手續，而未暫停辦理的；

（五）對違法行為不予查處的；

（六）有其他違反法律、法規規定行為的。

第五章 附則

第三十八條 縣級市可參照本辦法實施。

第三十九條 本辦法自2004年1月1日起施行。1997年6月10日廣州市人民代表大會常務委員會公布實施的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

附錄：國務院《城市房屋拆遷管理條例》有關條款

第三十四條 違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米二十元以上五十元以下的罰款。

第三十五條 拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金百分之一以上百分之三以下的罰款。

第三篇：城市房屋拆遷行政裁決實務探討（模版）

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城市房屋拆遷行政裁決實務探討

【摘要】

拆遷行政裁決在法律關系上具有獨特性，是一種獨立的行政裁決類型。裁決機關既有房屋拆遷管理部門，又有人民政府。拆遷期限、裁決期限、搬遷期限各自約束的對象不同，法律效力不同。對實務中的其他一些熱點問題，如裁決的管轄范圍和原則、依據、如何裁定產權調換、抵押房屋的處理、強制執行的分類等，本文也進行了有益探討。

城市房屋拆遷行政裁決（以下簡稱拆遷裁決）是城市房屋拆遷過程中，拆遷當事人之間不能達成補償安置協議而發生糾紛，由特定行政機關依法處理的一種具體行政行為。它是當前我國城市房屋拆遷行政管理的一個重要內容。

一、拆遷裁決的屬性

拆遷裁決法律關系具有復合性。其中，既包含行政法律關系，又包含民事法律關系。行政機關和拆遷當事人之間是地位不平等的行政

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法律關系，拆遷當事人之間是地位平等的民事法律關系，三者互相之間形似一個三角形。這種法律關系上的復合性，貫穿于裁決過程的始終，決定了裁決機關公正而且中立的角色特征。

本質上，拆遷裁決是一種具體行政行為。具體分類上，屬于具體行政行為中的行政裁決。行政裁決根據爭議標的不同，可以分為權屬糾紛裁決、侵權糾紛裁決、損害賠償糾紛裁決。（1）拆遷裁決的爭議標的是房屋拆遷補償與安置，顯然不同于權屬糾紛、侵權糾紛以及損害賠償糾紛的爭議標的。由此筆者認為，拆遷裁決是一種獨立類型的行政裁決。

裁決作出后，具有一般行政行為的法律效力：公定力、確定力、拘束力和執行力。因其執行力，裁決一經作出，裁決的內容就應當得到執行和實現；因其公定力，在行政復議或者行政訴訟期間，不應當停止裁決的執行。

二、裁決機關

通說認為，裁決機關是審批房屋拆遷許可證的市、縣房屋拆遷管理部門，區（直轄市的區除外）房屋拆遷管理部門不屬于裁決機關，但可以接受裁決機關的委托。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。據此，裁決機關包括：

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1、市、縣房屋拆遷管理部門；

2、直轄市的區房屋拆遷管理部門；

3、市、縣人民政府；

4、直轄市的區人民政府。

三、拆遷裁決的管轄范圍和管轄原則

管轄范圍此指裁決機關能夠受理的拆遷糾紛案件的范圍，既包括哪些拆遷糾紛案件可以通過裁決解決，又包括這些案件在裁決機關之間的內部分工。對于前者，行政部門與司法部門之間歷來存在不同看法。目前，一般的觀點認為，拆遷糾紛必須同時具備以下四個要件，才可以提請裁決:

1、標的物是國有土地上的房屋；

2、該房屋在拆遷范圍內；

3、尚未達成拆遷補償安置協議；

4、拆遷期限尚未屆滿。

相應地，以下拆遷糾紛不屬于拆遷裁決管轄范圍：

1、集體土地上的房屋拆遷糾紛；

2、沒有核發拆遷許可證的拆遷糾紛；

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3、拆遷期限已屆滿的；

4、達成補償安置協議后又發生爭議的；

5、人民法院或者仲裁委員會已經受理的。

管轄原則實行屬地管轄，即由被拆遷房屋所在地的裁決機關管轄。在此基本原則之下，由房屋拆遷管理部門管轄是一般原則，由縣、市人民政府管轄是特殊原則。

當前，實踐中出現了一個無法回避的問題:拆遷公房時，作為被拆遷人的房屋拆遷管理部門與拆遷人已經達成了產權調換補償協議，但公房承租人與拆遷人因補償安置問題發生糾紛，應由哪個部門管轄？大多認為應由同級人民政府管轄，房屋拆遷管理部門無管轄權，直接依據是國務院《城市房屋拆遷管理條例》第16條中關于“房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決”的規定。筆者認為應由房屋拆遷管理部門管轄，理由是：

首先，結合第16條第一款，（2）該規定中的“被拆遷人” 不僅指房屋所有權人，同時也是拆遷糾紛的一方當事人。第16條第一款共含三段，都是關于裁決的規定，內容上三段之間互相銜接。分析第一段可以得出，拆遷糾紛的當事人包括被拆遷人；分析第二段可以得出，拆遷糾紛中房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，（3）房屋拆遷管理部門不能再充當裁決機關。可見，同級人民政府管轄的案件，應

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當符合兩個條件：第一，被拆遷房屋是房屋拆遷管理部門名下的公房；第二，房屋拆遷管理部門是拆遷糾紛的一方當事人。而上例中的拆遷糾紛卻不能同時符合這兩個條件，因此不應認為由人民政府管轄。

其次，該規定的立法目的在于防止房屋拆遷管理部門既當“運動員”、又當“裁判員”的情況發生，保證裁決機關的公正地位。但本例拆遷糾紛發生在公房承租人與拆遷人之間，房屋拆遷管理部門不是糾紛的當事人，對爭議標的不享有利益，由房屋拆遷管理部門管轄，不違背立法目的。相反，“只要房屋拆遷管理部門是被拆遷人，承租人與拆遷人之間的拆遷糾紛一律由人民政府管轄”的大多數觀點是錯誤的，是對法律條文斷章取義、片面機械理解的結論。

四、拆遷裁決的依據

拆遷裁決的依據是裁決所依據或者所適用的有關規定。有人認為，裁決只能依據拆遷管理方面的法規作出，裁決書只能引用這方面的行政法規、地方性法規或者政府規章。（4）這種看法欠妥，因為：

第一，行政機關作出具體行政行為，不僅應依據規范性法律文件，還可以依據其他規范性文件。只要其他規范性文件與規范性法律文件

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不存在沖突，就可以適用；

第二，有些情況下，處理拆遷裁決案件必須依據拆遷管理法規之外的其他法律、法規。《城市房屋拆遷管理條例》第18條明文規定，拆遷文物古跡等房屋應依照有關法律、法規的規定辦理。當涉案被拆遷房屋是文物古跡等特殊類型的房屋時，如果不依據文物保護方面的法律、法規裁決，很容易出現違法后果；

第三，通常，處理裁決案件必須依據其他規范性文件。由于立法本身的局限性，拆遷管理方面的法規規定比較原則、概括。現實中，各地房屋拆遷管理部門制定了大量的規范性文件，并發揮著巨大作用。離開了這些規范性文件，很多細節問題，例如搬家費、通訊線路遷移費、臨時停產(業)補助費等，都難以解決。

所以，拆遷裁決的依據至少應包括三類：

1、單行拆遷管理法，即專門規定城市房屋拆遷管理的行政法規、地方性法規或者政府規章。行政法規即《城市房屋拆遷管理條例》；

2、附屬拆遷管理法，即附帶規定于法律以及其他行政法規、地方性法規、政府規章或者部門規章中的城市房屋拆遷管理規范。例如，法律咨詢s.yingle.com

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《文物保護法》第13條規定，因建設工程和特別需要而必須對文物保護單位進行遷移或者拆除的，應當按照文物保護單位的級別履行相應的報批手續；國務院頒布的《郵政法實施細則》第18條規定，因建設需要拆遷郵政企業、分支機構或者郵政設施時，拆遷人應當將之遷至適宜的地方或者另建；對于環境衛生設施的拆遷，國務院頒布的《城市市容和環境衛生管理條例》第22條規定，拆遷人必須事先提出拆遷方案報市容環境衛生行政主管部門批準，《廣州市城市市容和環境衛生管理規定》第17條則進一步規定拆遷人必須事先提出拆建方案并報市容環境衛生行政主管部門批準，先建設、后拆除，誰拆誰建；對于宗教房產的拆遷，《廣東省宗教事務管理條例》第46條規定，應當征詢縣級以上人民政府宗教事務部門的意見，《廣州市宗教事務管理條例》第39條也進一步規定因市政建設需要拆遷宗教活動場所的，應事先征詢市宗教事務部門的意見，其他建設需要拆遷宗教房地產的應事先征得市有關宗教團體和市宗教事務部門的同意，等等。

3、拆遷行政管理規范性文件。即不屬于嚴格意義上法律淵源的其他規范性文件，具體指各級人民政府和各級行政主管部門制定的有關拆遷管理的規范性文件。

對上述三類依據，裁決機關可以并且應該在裁決書中加以引用。但是，應注意在適用拆遷行政管理規范性文件時，必須慎重審查是否

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與單行拆遷管理法或者附屬拆遷管理法相抵觸。

五、相關期間及其法律效力

在執法實踐中，有兩個問題不時引起爭議：一是拆遷期限屆滿后，裁決機關還能否作出裁決？二是拆遷期限屆滿后，能否依據拆遷裁決實施強制拆遷？不少人基于對拆遷期限屆滿后就不能實施拆遷活動的認識，在兩個問題上都持否定態度，并得出結論：拆遷期限屆滿后作出的裁決是無效的；由于拆遷期限屆滿，不能再依據拆遷裁決強制拆除被拆遷房屋。這種觀點對于不服拆遷裁決的行政審判工作以及根據拆遷裁決實施的行政強制執行工作影響甚巨。

《城市房屋拆遷管理條例》中，有四種期間規定與拆遷裁決密切相關，分別是拆遷期限、裁決期限、搬遷期限和過渡期限。不同的期間具有不同的法律效力。

拆遷期限是拆遷人經批準在一定拆遷范圍內實施房屋拆遷活動的期間，是依法由房屋拆遷管理部門以拆遷公告形式公布的拆遷許可事項之一。拆遷人從事拆遷活動必須遵守該時限。在拆遷期限內，拆遷人可以實施動遷工作，拆除已達成補償安置協議的被拆遷房屋，并可就拆遷糾紛申請裁決；拆遷期限屆滿后，拆遷人繼續進行動遷活動的，應當承擔擅自延長拆遷期限的行政法律責任，對其提出的拆遷裁

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決申請，裁決機關應不予受理。

裁決期限是裁決機關受理拆遷糾紛案件并作出裁決的期間。《城市房屋拆遷管理條例》規定，裁決應自收到申請之日起30日內作出。（5）裁決機關處理拆遷裁決案件必須遵守該時限規定。無正當理由超過裁決期限所作出的裁決，因程序違法而無效。

搬遷期限指拆遷當事人在補償安置協議中自行約定或者裁決機關裁定的被拆遷人（承租人）搬出被拆遷房屋的期間。被拆遷人（承租人）必須在約（裁）定期限內搬出，否則應承擔違約責任或者強制執行的法律后果。

過渡期限是被拆遷人（承租人）搬遷到周轉房臨時居住或者使用的期間，和搬遷期限一樣是通過拆遷當事人協議約定或者通過裁決機關裁定的。各方當事人都必須遵守過渡期限。拆遷人擅自延長過渡期限的，應承擔違約責任，或者依法另行支付或增加支付臨時安置補助費；被拆遷人（承租人）不按時騰退周轉房的，應負違約責任或者承受強制執行的法律后果。

除裁決期限是法定期間外，拆遷期限、搬遷期限和過渡期限都是指定期間，其中搬遷期限和過渡期限也可以是約定期間。

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在上面分析的基礎上，針對第一個問題，筆者認為拆遷期限只是影響裁決案件管轄的一個條件，并不能限制裁決期限。裁決期限是法定的，它和拆遷期限可以并行不悖，即裁決機關只要在拆遷期限內受理了拆遷糾紛，既使拆遷期限屆滿，也可以依法作出拆遷裁決，并且裁決具有行政法律上的效力。

對于第二個問題，筆者認為根據《城市房屋拆遷管理條例》第17條，只要被拆遷人（承租人）在裁決規定的搬遷期限內無正當理由拒不搬遷，就可以實行強制拆遷。強制拆遷是屬于強制執行，與拆遷期限沒有必然關系，只與裁決規定的搬遷期限有關，而裁決規定的搬遷期限也不受拆遷期限的限制。拆遷期限是房屋拆遷管理部門依據行政許可權批準的，適用于拆遷范圍內的所有被拆遷房屋，搬遷期限是裁決機關依據行政自由裁量權裁定的，適用于特定被拆遷房屋，兩者都是指定期間，通常都由同一個行政機關指定，都合法有效。搬遷期限可以是拆遷期限內的一段時間，也可以是拆遷期限之后的一段時間。僅僅根據搬遷期限不在拆遷期限內，從而認定不能從事搬遷、拆遷活動，缺乏充分理由。拆遷期限只能限制拆遷人實施房屋拆遷行為，不能限制有關行政主體依法實施強制拆遷。（6）必須強調，強制拆遷的前提條件只有一個，即被拆遷人（承租人）未在裁決規定的搬遷期限內履行搬遷義務，而不論拆遷期限是否屆滿。因此，不能以拆遷期限屆滿為由拒絕受理強制拆遷申請。

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六、實行房屋產權調換補償的具體操作問題

實行產權調換補償，在實務操作中有兩個問題要解決：第一，是否一律補差；第二，按照什么方法進行產權調換。

第一個問題，實質上與法律適用有關。《城市房屋拆遷管理條例》第25條明確規定，實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算差價。但是現行的一些地方性法規卻有特別規定，例如，根據1995年廣東省人大常委會通過的《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》，補償房屋的建筑面積與原房屋建筑面積相同的，不結算差價。據此，許多人認為這類地方性法規只適用于特定區域，在得到修改或者明令廢止前，特定區域內的該類房屋產權調換補償仍應互補差價。但是該觀點卻面臨著一個法理拷問：特別法優于一般法的適用原則有一個前提，即兩法必須屬于同一位階，而上例中的行政法規和地方性法規根本就是上、下位階的關系，效力有高低之分，在對拆遷補償存在原則性沖突規定的情況下，應該選擇適用的是行政法規而非地方性法規。筆者傾向于認為，裁定實行房屋產權調換補償的，應裁決拆遷人和被拆遷人互補差價。不過，該問題值得進一步探討。（7）

第二個問題，實質上是實行產權調換補償的具體操作標準。用于產權調換的補償房屋，拆遷人可以按照被拆遷房屋的建筑面積提供，也可以按照被拆遷房屋的市場評估價格提供。根據補償房屋確定標準

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所以，對于實行房屋產權調換補償的案件，裁決機關應慎重選擇適用的法律，以確定是否互補差價。至于房屋產權調換的具體方法，可以根據具體案情，裁定等面積產權調換或者等價格產權調換。為了彌補兩種具體方法各自的缺陷，保證被拆遷人的居住水平不因房屋拆遷而下降，同時保證補差易于實現，可以遵循以下指導思想處理：首先，補償房屋的建筑面積應不小于原房屋的建筑面積；其次，優先選擇補差金額較小的產權調換方案，即當存在著兩個以上產權調換方案且都需補差時，宜選用補差金額較小的方案。

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七、抵押房屋的處理

對于設定抵押權的被拆遷房屋，按照目前有關抵押的法律法規，（8）裁決機關在處理過程中，應把拆遷裁決立案情況告知抵押權人，并限期被拆遷人（即抵押人）和抵押權人以重新設定抵押、清理債權債務等方式解除被拆遷房屋上的抵押關系。被拆遷人和抵押權人解除抵押關系的，涂銷房屋抵押注記，按照被拆遷房屋不存在抵押的情況作出裁決，由拆遷人向被拆遷人作出補償；不解除抵押關系的，要求拆遷人辦理抵押房屋的證據保全公證，把抵押權人列為第三人，裁決拆遷人向公證機關辦理貨幣補償款或者補償房屋的公證提存手續，不能裁決拆遷人直接向被拆遷人補償，以保障抵押權的實現，方便被拆遷人或者抵押權人以后通過訴訟途徑解決抵押糾紛。

對于拆遷公告發布后設定抵押權的被拆遷房屋，鑒于《城市房地產抵押管理辦法》第8條明確規定“已依法公告列入拆遷范圍的房地產”不得設定抵押，筆者認為裁決不需把抵押權人列為第三人，但應寫清楚查明的有關事實，并闡明理由，裁定拆遷人直接對被拆遷人進行補償。當然，由于牽涉到抵押登記的效力問題，裁決機關應根據具體案情靈活處理，最好先由抵押登記管理部門以抵押人隱瞞房屋拆遷事實、違規設定抵押為由涂銷抵押注記，然后裁決機關再作出裁決。

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為了理順關系，有法可依，建議在拆遷管理地方立法中明確規定“拆遷公告發布后拆遷范圍內的被拆遷房屋不得設定抵押，否則不作為拆遷補償的依據”。如此，今后再遇到這類情況時，不需涂銷抵押注記裁決機關便可徑行作出裁決。

八、拆遷裁決的強制執行

拆遷行政裁決送達生效后，當事人在裁決規定的期限內拒不履行相關義務的，可以強制執行。根據不同的標準，裁決的強制執行可作不同劃分。

1、以強制執行的主體和途徑為標準，可分為人民政府的強制執行和人民法院的強制執行。前者即市、縣人民政府或者直轄市的區人民政府所進行的強制拆遷；后者的執行主體是人民法院，除強制拆遷外，還包括對其他裁決事項的強制執行。

2、以強制執行的標的和內容為標準，可分為強制拆遷和其他強制給付。其他強制給付指除強制拆遷之外的對于裁決的強制執行，主要包括強制拆遷人給付貨幣補償款或者提供產權調換房屋、給付臨時安置補助費或者提供周轉房，強制被拆遷人騰退周轉房等。

3、以申請強制執行人為標準，可分為裁決機關申請的強制執行

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和拆遷當事人申請的強制執行。對于申請強制執行人，單行拆遷管理法或者拆遷行政管理規范性文件有規定的從其規定，沒有規定的由拆遷人申請人民政府強制拆遷或者由裁決機關申請人民法院強制執行。

雖然裁決的強制執行在主體和途徑上有人民政府和人民法院之分，但并不存在行政強制執行和司法強制執行之分。人民法院的強制執行也是行政強制執行的一種，是行政機關強制執行權的延伸和繼續。（9）按照標的和內容劃分裁決的強制執行，是一種相對周密的分類法。根據行政職權法定原則，申請人民法院強制拆遷的，應由裁決機關提出；申請人民政府強制拆遷的，各地方有規定的按有關規定，沒有規定的可由拆遷人提出；其他強制給付則宜通過裁決機關向人民法院申請強制執行。

【注釋】

① 張正釗主編：《行政法與行政訴訟法》，中國人民大學出版社1999年版，第152～153頁。

②《城市房屋拆遷管理條例》第16條第一款為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30

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日內作出。”

③ 該款中之所以僅規定“房屋拆遷管理部門是被拆遷人”一種情形，是因為《城市房屋拆遷管理條例》第10條已明文禁止房屋拆遷管理部門作為拆遷人，同時現實經濟生活中房屋拆遷管理部門作為承租人的情況也極少見。

④目前，各地裁決機關作出的裁決實際上也是如此。

⑤地方性法規可以對裁決期限的起算點作進一步明確規定，如自立案之日起或者自拆遷人補齊案件必要資料之日起等。

⑥受理強制拆遷申請的行政主體有兩類:一為市、縣人民政府或者直轄市的區人民政府，一為被拆遷房屋所在地的基層人民法院。

⑦此處對于法律適用的探討限于2001年11月1日之后頒發拆遷許可證（不含延期許可）的情況。

⑧主要指《擔保法》（1995年頒行）、《城市房地產抵押管理辦法》（建設部1997年發布，并于2001年8月修訂）、《房屋拆遷證據保全公證細則》（司法部1993年發布）以及各地有關房屋抵押管理的法規、規章等。

⑨ 參①第144頁。

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第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據拆遷當事人的申請，依據有關法律、法規、規章和規范性文件、爭議事實和相關證據，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執法、準司法行為于一體的政策性、規范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據《條例》的規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《裁決規程》)的規定，可以在裁決書送達之日起60日內申請行政復議或者在三個月內提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據分析，其主要原因表現在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一。《條例》規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務。《裁決規程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規程》第五條規定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調查取證、調解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執行等起碼要經過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現瑕疵，裁決質量無法保證。

為進一步規范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規程》要求的前提下，各地還要結合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規程》第五條規定的內容外，還應當補充以下內容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質證書及委托合同、動遷單位資質證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質情況，確保拆遷服務業務發包給有資質的單位并在其業務承攬范圍內。

4、產權調換房屋估價報告。核實產權調換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數、同一評估規則做出的，確保實行產權調換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產權調換房屋權屬證明或施工進度證明。產權調換房屋為期房的，要提供建設工程規劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協議戶數占總戶數一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質、完善裁決程序。

要根據工作需要充實培養裁決人員。按照審理規定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數有限，現有人員中通曉法律、拆遷業務和裁決業務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質決定了裁決工作的質量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業務知識、始終做到嚴謹細致。

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只有建設一支高水平、高素質的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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第五篇：城市房屋拆遷行政裁決工作規程

城市房屋拆遷管理條例

城市房屋拆遷行政裁決工作規程

第一條 為了規范城市房屋拆遷行政裁決行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》，制定本工作規程。

第二條 按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協議，當事人申請裁決的，適用本規程。

第三條 市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。房屋拆遷管理部門及其工作人員應當按照有關法律、法規規定，依法履行行政裁決職責。

第四條 行政裁決應當以事實為依據、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。

第五條 拆遷人申請行政裁決，應當提交下列資料：

（一）裁決申請書；

（二）法定代表人的身份證明；

（三）被拆遷房屋權屬證明材料；

（四）被拆遷房屋的估價報告；

（五）對被申請人的補償安置方案；

（六）申請人與被申請人的協商記錄；

（七）未達成協議的被拆遷人比例及原因；

（八）其他與裁決有關的資料。

第六條 被拆遷人申請行政裁決，應當提交下列資料：

（一）裁決申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）被拆遷房屋的權屬證明；

（四）申請裁決的理由及相關證明材料；

（五）房屋拆遷管理部門認為應當提供的與行政裁決有關的其他材料。

第七條 未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定。

第八條 有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請：

（一）對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；

（二）申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

（三）拆遷當事人達成補償安置協議后發生合同糾紛，或者行政裁決做出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

（四）房屋已經滅失的；

（五）房屋拆遷管理部門認為依法不予受理的其他情形。

對裁決申請不予受理的，房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起5個工作日內書面通知申請人。

第九條 房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，經審核，資料齊全、符合受理條件的，應當在收到申請之日起5個工作日內向申請人發出裁決受理通知書；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應當在5個工作日內一次性書面告知申請人，可以當場補正的，應當當場補正。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。

第十條 房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，應當按照下列程序進行：

（一）向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權利；

（二）審核相關資料、程序的合法性；

（三）組織當事人調解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行復核；對當事人提出的合理要求應當采納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。

拆遷當事人拒絕調解的，房屋拆遷管理部門應依法作出裁決。

（四）核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間不計入裁決時限。

（五）經調解，達成一致意見的，出具裁決終結書；達不成一致意見的，房屋拆遷管理部門應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的，裁決時應當予以確認。書面裁決必須經房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定。

第十一條 行政裁決工作人員與當事人有利害關系或者有其他關系可能影響公正裁決的，應當回避。

第十二條 有下列情形之一的，中止裁決并書面告知當事人：

（一）發現新的需要查證的事實；

（二）裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的；

（三）作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；

（四）因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情況。

中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。

第十三條 有下列情形之一的，終結裁決并書面告知當事人：

（一）受理裁決申請后，當事人自行達成協議的；

（二）發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的；

（三）作為自然人的申請人死亡，15天之內沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的；

（四）申請人撤回裁決申請的。

第十四條 行政裁決應當自收到申請之日起30日內做出。房屋拆遷管理部門做出裁決，應當出具裁決書。

裁決書應當包括下列內容：

（一）申請人與被申請人的基本情況；

（二）爭議的主要事實和理由；

（三）裁決的依據、理由；

（四）根據行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；

（五）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請復議期限、起訴期限；

（六）房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章；

行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。

第十五條 裁決書應當通過直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達。

第十六條 當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。

第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

第十八條 房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。

第十九條 拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。

第二十條 房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，應當提交下列資料：

（一）行政強制拆遷申請書；

（二）裁決調解記錄和裁決書；

（三）被拆遷人不同意拆遷的理由；

（四）被拆遷房屋的證據保全公證書；

（五）被拆遷人提供的安置用房、周轉用房權屬證明或者補償資金證明；

（六）被拆遷人拒絕接收補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；

（七）市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規定的其他材料。

第二十一條 依據強制拆遷決定實施行政強制拆遷，房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。

第二十二條 行政強制拆遷應當嚴格依法進行。強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全。

第二十三條 房屋拆遷管理部門工作人員或者行政強制拆遷執行人員違反本規程的，由所在單位給予警告；造成錯案的，按照有關規定追究錯案責任；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

第二十四條 拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

第二十五條 房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

第二十六條 在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷申請行政裁決的，可參照本規程執行。

第二十七條 本規程自2004年3月1日起施行。