第一篇：拆遷問題調查報告

贠莊村拆遷問題調查報告

放假期間，我發現同學村莊(河南省洛陽市洛龍區贠莊村、原屬洛陽市宜陽縣豐李鎮)興起了蓋房子的熱潮，集合家家都在蓋，而且白天不蓋夜里蓋，蓋得房屋工事粗劣，質量不高，而且家庭里面宅基地都蓋滿了，見到這種情況我很詫異，于是我了相關情況，做了關于洛龍區豐李鎮贠莊村相關拆遷問題的調查報告。

一、豐李鎮的歸屬。

豐李鎮位于洛陽市宜陽縣東部，東接洛龍區古城鄉，西連宜陽縣城關鄉，南與伊川縣鴉嶺鄉接壤，北與洛陽市高新技術開發區隔洛河相望。解放初期，豐李鎮曾經是洛陽縣第七區，1956年設豐李鄉，1958年改公社，1983年改鄉，1996年建鎮。1997年，面積59.5平方千米，人口6.4萬，轄豐李、贠莊、南營、牛屯、圪磯、薛營、小李屯、邢屯、崔村、侯城、李王屯、王屯、西莊、石門、小作、尹屯、西霍屯、牛莊、黃龍廟、前窯、山底、流水溝、嗚鶴、油坊頭、東漫流、馬窯、河口、梁屯、畢溝、小營、東軍屯、西軍屯、東坡、溢坡35個行政村。

2006年1月，將西霍屯、邢屯、梁屯、王屯、油坊頭、畢溝、侯城、小營等10個村劃歸洛陽市洛龍區，剩余25個行政村仍歸宜陽縣豐李鎮管轄。

近年來，隨著新區建設不斷快速推進，市委市政府立足洛陽發展大局，決定將臨近洛陽新區的16個行政村融入新區發展（包括贠莊村），調整歸屬洛龍區管轄。新調整的豐李鎮16個行政村有157個村民組，3.2萬人，面積30平方公里。

二、豐李拆遷的相關政策。

為讓群眾得到更多實惠，洛龍區出臺了《關于實施集體土地和諧拆遷安置工作的意見》和《洛陽新區核心區被征地農民基本生活保障試行辦法》。文件規定，對主動簽訂民宅拆遷

補償協議，在拆遷公告發布后15日內自拆或放棄舊宅的，給予民宅所有人房屋主體面積每平方米30元的獎勵；在規定時間內簽訂拆遷補償協議、主動完成自拆或放棄舊房的，自簽訂補償協議之日起，即可享受洛龍區制定的新區核心區被征地農民基本生活保障補助；按時簽訂拆遷補償協議并完成拆遷的，可優先享受洛龍區就業安置政策，免費進行就業崗前培訓，其家庭成員可有三次就業機會，確保一人就業。此外，洛龍區還設置了村民特殊拆遷獎、先進獎、村特別貢獻獎，并公布村民免費辦理房產證、優惠燃氣初裝費等一系列措施。

三、贠莊的相關問題。

由于贠莊村還處于較偏遠的相關拆遷重建區域，集體搬遷還不知道在什么時候，而對于搬遷后的住房安排又是與現在住房面積有直接關系，所以掀起了蓋房熱潮，相關部門也有干預不允許建房，但這只是一種干預，農民都想我蓋起來你還能給砸了，于是就晚上蓋，當然搬遷時政府是否能組織的很好也為可知，因此群眾都是抱著有備無患的心態，這也是老百姓應該有的畢竟是關系到自己命運的問題，這些我認為都可以理解，網絡上也穿有許多關于搬遷時的許多負面問題，因此老百姓就更加大力度來解決，以求有個著落，我想著也應該是政府應該解決的問題，給老百姓的生活一個保障。

四、我的一些看法。

有些村民對拆遷的看法還不夠，只顧自己利益，只管自己吃沒吃虧，所以要進一步加大對拆遷安置的宣傳和思想工作力度。其次要明確安置政策做到五個明確（1）明確安置地段與用地；（2）明確經費落實情況；（3）明確回遷時間；（4）明確重置價格；（5）明確困難戶的補償優惠政策，使群眾心里有底踏實。再次要帶著感情，不厭其煩地做好一戶一事的工作，特別是要做好困難戶、“釘子戶”的工作，既要講大局，講政策，該堅持的一定要堅持，曉知以理，又要理解他們，能照顧的一定要照顧，柔中有剛，剛柔相濟。達到讓通情達理先拆者不吃虧，真正的困難戶得到實惠，無理取鬧的“釘子戶”占不到便宜。

第二篇：關于房屋拆遷問題的調查報告

關于房屋拆遷問題的調查報告

院校：聊大外院 專業：對外漢語 班級：2011級12班 學號：2011201000 姓名：董霞

改革開放以來，我國經歷計劃經濟向市場經濟轉軌的過程，這期間城市房屋拆遷也向著規范化、人性化、法制化的方向發展。1991年國務院《城市房屋拆遷管理條例》的出臺，意味著城市房屋拆遷行為開始受到行政法規的制約，公民財產受到一定程度的保護。2001年《城市房屋拆遷管理條例》出臺，更全面地規范拆遷行為。在法律法規不斷健全的同時，我們看到城市房屋拆遷帶來的糾紛不但沒有減少，反而有愈演愈烈之勢，就其原因是條例的某些方面出現了漏洞和不合理，主要表現在：

（1）和《憲法》的精神根本抵觸。也就是說《城市房屋拆遷管理條例》是違憲的。城市房屋拆遷從政府管理角度講是屬于市政建設的范疇，而從法理角度講則是對公民個人財產的征收行為。2000年7月1日實施的《立法法》第八條規定：“下列事項只能制定法律：

（六）對非國有財產的征收”。也就是說涉及到公民財產征收的行為只能通過全國人大制定的法律才有權規范此類重大事項，排除了行政規章。2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的《憲法》修正案對原《憲法》第十三條修訂增加了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”的規定。這里所說的“法律”是指狹義上的法律概念，即全國人大或者全國人大常委會制定的法律，這是法律對征收私有財產行為進行規范的最基本依據。既然《憲法》有如此規定，那么對城市房屋拆遷的規范就應當通過在法律的層面上加以實現，但是實際上，房地產管理機構和房地產公司只認“拆遷條例”。盡管《物權法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，前者為上位法，后者為下位法，下位法應該服從上位法，但是在實際執行中，這個條例比“法律”還大。

（2）行政機構和該“條例”將憲法和法律賦予公民的權利剝奪。《憲法》、《物權法》這兩部法律的基本精神是保護公民的人身權利、財產權利，對于公民和法人的財產給予了各樣的保護。但是《城市房屋拆遷管理條例》卻將這些保護化為烏有，因為該“條例”規定是否允許拆遷，并不在于當事人的意愿，而是來自房地產管理機構的拆遷部門。如果被拆遷人和拆遷人不能達成協議，房地產管理機構就可以裁決強拆。

（3）最充滿強橫和暴力的第十七條。該條例第十七條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”即在拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，或者拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，經過房屋拆遷管理部門裁決或者人民政府裁決后，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。很明顯，這是對公民的房屋所有權的粗暴侵犯，因而違背了憲法的精神。很多的暴力拆遷就是因為這一條實施的結果。

（4）被拆遷人的權利在拆遷流程中被逐一剝奪。拆遷人與被拆遷人本是平等的民事主體，他們之間的協議本來應該是建立在協商一致的基礎上，但是由于該行政規章賦予地方政府相關部門極大的權力，直接導致行政機構的強行介入雙方，使被拆遷的公民和法人處于弱勢的被宰割地位。拆遷人需取得房屋拆遷許可證，沒有許可不能拆遷，而有了許可證，一切拆遷行為就合法化，就會得到政府的支持。而這時并未征求被拆遷人是否同意的意見，行政機關即可向拆遷人發放拆遷許可證，拆遷人只要獲得來自政府行政機關的拆遷許可，被拆遷人就負有必須簽約的當然義務，不管被拆遷人是否情愿。假如被拆遷人就補償問題達不成協議，拆遷人即可請求行政部門強制裁決；而一旦做出裁決，若被拆遷人拒絕執行，拆遷人即可申請行政或法院強制執行。由上可知，被拆遷人的權利在整個流程中逐一被剝奪。

（5）該“條例”只涉及到房屋征收，而沒有涉及到土地征收。所以對于土地的征收沒有任何補償。《物權法》所規定的房屋征收必然導致土地使用權被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因為，城市房屋拆遷，本質上是通過消滅房屋而獲取土地，拆遷只是取得建設用地的方式。目前拆遷制度的另一個缺陷是拆遷補償只涉及房屋，而不涉及土地或者僅象征性地給予一定的補償。但是，眾所周知，拆遷的主要目的是獲得土地，對土地進行再次開發，而不是為了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

現行的拆遷制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是國家的，房屋所有權人并不擁有土地或僅僅擁有土地使用權。但問題在于，拆遷人不是政府或國家，而是開發商，開發商就沒有理由說房屋所有權人僅擁有土地使用權就可以收回土地使用權。即使是由政府或國家出面拆遷，《城市房地產管理法》第22條也明確規定，只有為了公共利益才允許國家提前收回出讓土地使用權。對于劃撥土地使用權，《國有城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第40條則允許地方政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回。也就是說，政府只可以收回劃撥土地使用權，而不能為了城市建設而隨意收回出讓土地使用權。

事實上，被拆遷者的不動產財富中最重要的不是房屋，而是和房屋緊密相連的土地，土地的價值不被認可，不予補償，被拆遷者即失去了最大部分的財富。暴力拆遷中的大部分深層原因是土地不予補償造成的。而其中的土地也并不完全是國有土地，有一部分是“集體”土地，也就是農民世世代代居住的土地。另外一部分是祖傳的房屋，當年他們的祖先購買房屋的時候，是連土地也購買的，事實上當年購買房屋時主要的是購買的土地，而房屋常常被看成是地上建筑附屬物。關于拆遷估價標準的問題： 估價標準是按照國家標準《房地產估價規范》進行的。該“估價規范”由建設部主編，具體由中國房地產估價師學會會同國內十個單位共同編制而成。經有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文批準，并會同國家質量技術監督局聯合發布。據稱該規范在編制過程中，編制組總結了我國開展房地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關標準和理論研究成果。但問題是，既然有如此一份“規范的”科研成果和規范文件，為什么卻還會出現被拆遷人抱怨：“用被拆遷房的貨幣補償款，在同地段買不到等面積的房屋。”，以至于發展為暴力拆遷，致使上訪、自焚、命案連綿不絕呢？有人以為是評估機構與拆遷人串通一氣，低估了被拆遷房價格造成的，但是實際上導致暴力拆遷的主要原因并非如此。拆遷補償價格計算方法和標準的不合理：

《城市房屋拆遷管理條例》指出：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”《指導意見》也指出：“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格”。事實上，城市拆遷范圍的房屋多為舊城區里的破舊房屋。房屋結構差，建成年代久，按市場價格評估，其價格都不會高。用評估價格補償給被拆遷人，別說購買等面積的新商品房，就是購買等面積的二手房，其價格都還相差很多。用被拆遷房的房地產市場評估價格作為貨幣補償價格，并且拆遷人也支付了相應的搬遷補助費，看似公平的拆遷補償價格的背后，實質上蘊含著實質上的不公平，極不合理。

拆遷給被拆遷人的影響：

l拆遷人沒有補償被拆遷人的土地費。

而房屋的價值很大一部分是土地的區位帶來的價值，這是最大的不合理。這些房屋的土地有些是當年購買房產時附帶的，有些是祖祖輩輩居住在此的農民，這些土地本來就是他們的不動產。即使劃撥的土地，按照公允的原則，也應該給予適當補償。l由于搬家被拆遷戶原來平靜的生活被打亂了。

搬遷時鄰里關系可能要被改變，原來彼此照應的關系也因此導致新變化；居住地點的改變導致要么放棄原工作，要么接受付出更長時間的通勤代價；孩子要么被迫選擇新的學校，要么同樣付出更長時間的上下學路途代價；市區較便利的商場、醫院等生活配套設施也要被改變，而這些卻都無法從拆遷補償價格中得到賠償，顯然并不公平。因此，被拆遷人除了應獲得被拆遷房屋以市場評估價格確定的貨幣補償價格及相應的搬遷補助費外，還應獲得給被拆遷人造成諸多不便的賠償，才是公平的。

l拆遷對被拆遷人可能意味著強迫消費高價住宅。在城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關系不同于一般市場主體之間的關系。一般市場主體之間的交易是平等、自愿、等價的交易關系，交易雙方都不受任何壓力，只要有一方不愿意實施某種交易，該交易就不能實現。但是對于拆遷這一行為卻是一方強買，另一方不得不賣的關系。根據現行政策，城市的某一區域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不可逆轉的。被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補償和產權調換之間進行選擇。在拆遷人與被拆遷人對拆遷補償價格尚未達成協議的情況下，只要履行了相應的程序和手續并進行證據保全，拆遷人就可以申請強制拆遷。事實上在拆遷中，有很多甚至連相應的手續和證據保全的工作都沒有做。

在城市生活的居民中還有不少居民的收入并不富裕，或許都拿不出錢來繳納新建房與舊房建筑結構不同和新舊程度不同的差價款，或許只有少量存款但要用于小孩上學、老人治病等其他用途。如果這一部分居民所在的地段要拆遷，就逼迫他們至少要拿出新建房與舊房之間建筑結構不同和新舊程度不同的差價款來作住房消費，否則就無法在原處覓得一個棲身之地。舊房的建筑結構一般較差，建成年代一般較舊遠，新舊房之間建筑結構不同和新舊程度不同的差價款就不是一個很小的數字。另外新建房無疑要考慮房屋的結構和戶型要跟上時代的潮流，新設計戶型每一單元的建筑面積就不會很小，而經濟較困難的被拆遷人原來住房的建筑面積往往都較小，被拆遷人還要支付每一單元新建房比舊房增加的建筑面積的市場價格，才有可能在原地回遷。這兩筆款項加起來，對于生活困難的被拆遷人來說，就是一筆很大的款項，有時甚至是根本無法承受的住房消費款。l貧窮的被拆遷人無能力搬遷到郊區居住

首先，拆遷行為并不是被拆遷人引起的。原先的住房條件雖然陳舊、簡陋，畢竟還可以住，甚至可以住一輩子。被拆遷人根據他的經濟條件可以不作住房消費。但是一旦他的住房被列入拆遷范圍，由于舊房的建成年代舊遠，建筑結構差，舊房的評估價就不可能高，因此舊房的拆遷補償價格也就很低，使得他不得不付出一筆對他來說是可觀的住房消費款，才有可能保留他原來住房的面積。即使異地安置，被拆遷人往往也得出一部分錢才能換得一套完整的單元房。

即便被拆遷人搬到郊區可以不作住房消費就能獲得等面積的住房，實質上也對被拆遷人的居住地的權益造成了侵害。

經濟拮據的被拆遷人往往從事體力勞動和服務行業的工作，離開市區他們的就業機會就有可能減少，而他們又沒有私人交通工具的便利，離開市區將使他們在工作生活上造成很多不便。

所以，在現行的拆遷制度體系下，表面上看已經按照“評估規程”給予了“公正”的補償，而且大部分也安排了周轉房，似乎就公平合理了，而從社會生活的深層分析，這是表面的公平掩蓋著事實上的極不公平。

原因分析如下：

一、項目決策的盲目性和審批的封閉性

項目決策制度化不夠而隨意性太大。由于城市開發資金的缺乏及認識上的差距，往往項目前期缺少科學合理的可行性論證，更多的是體現領導意志，“一任領導，一任規劃”，這是目前較常見的中國特色領導特權。由于對領導干部考核機制的限制，當一任新領導到位后，往往都會通過改變城市形象著手來凸顯政績。而地方城市建設資金來源單一，要想改變城市形象，只能從地中生財，往往地處黃金地段的老城區成為首選之地。通過大規模的拆遷和外遷人口，以及土地性質的改變和提高容積率來獲得高額的土地收益，從而實現城市形象的大改變；或者通過與開發商的合作，只要開發商認為項目是盈利的，且有改造投資開發意向，地方政府領導就會拍板，有關部門進行例行審查，經過“績效分析”及“可行性論證”等等（書面上看基本上每個項目都是盈利的，至于后期如何就無人去驗證），這樣前期的論證就算完成，項目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引資”，開發商覺得有利可圖，則一拍即合，項目隨之開始。城市規劃也隨之跟進作大幅度調整，不管其科學與否，這種朝令夕改的規劃目前是普遍存在的。

審批程序的封閉性帶來很大的負面作用。首先，作為項目最直接、最重要的當事人之一的居民，往往在毫不知情的情況下被列入拆遷改造范圍，由于完全是在外力推動下被動拆遷，居民對于改造的時間、政策、安置地點、補償方式等等一無所知，完全處于被動狀態，也容易產生與政府對抗的心理。而圈入拆遷范圍這也意味著即使暫時不拆遷，居民不得對自己的產業進行任何建設及買賣的行為。如要拆遷則也有可能面臨短時間內必須遷出的局面，有如“被驅逐”的心理感受，很容易導致社會沖突；其次，在建設過程中，居民的話語權被剝奪，民意表達缺少合適的途徑，不但原有的居民所留戀的城市特色及社區網絡未被保留，連居民自身對補償及安置住房的需求也不能被體現，這為以后的實質工作的開展埋下隱患，而開發商為了提高開發效益，往往偏重提高容積率，不但擠占大量公共空間，也使得舊區改建后，城市形象卻未見明顯提升的尷尬局面。

在當代法治理念中，程序制約是保障拆遷合法性的重要途徑。按照正當程序要求，公民應當能夠參與、陳述意見并影響拆遷決定和補償方案的確定，從而得以在公開、公正、公平的程序中保障自身利益。實際上，城市房屋拆遷激發社會矛盾的直接誘因是補償的公平性問題。無論是拆遷程序還是規劃審批程序的設置上，都是一種利益的較量，管理層通過在程序上的設置，使得被拆遷人的利益被合法化地侵犯。而通過在程序上的調整能有效地保障部分利益，使得被拆遷戶通過知情權及話語權來保障自身權益。我們不妨看一下美國《重要空間法》規定的征收拆遷的正當法律程序：1)預先通告；2）政府方對擬征收財產進行評估；3）向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；4）召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為；5）如果政府和被征收方在補償金額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理；6）法庭要求雙方分別聘任的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換；7）雙方最后一次進行補償金的平等協商，為和解爭取最后的努力；8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定合理的補償金額；9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產[32]。在美國，法治國家和有限政府的理念程序正義深入人心。從中我們可以看出，該程序從開始到結束處處皆有被征收方的參與，并且其參與足可影響到拆遷是否能夠繼續進行下去。這給我們最重要的啟發是拆遷程序的設計決不能以一方為中心來構建，而應當給予所有的參與者平等公正的權利。

浙江省已于2007年3月修改了省《條例》，第十條明確規定：房屋拆遷管理部門在核發拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，并就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。同樣是2007年《城鄉規劃法》得到修訂，第二十六條規定：城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。這兩大修改都使得公眾參與成為必須的途徑，讓更多的民意能得到體現。

二、補償安置要求和供給的矛盾

動遷安置市場化與居民理想化的補償要求差距越來越大。在當前《條例》的拆遷制度下，由于強制拆遷的存在，任一地塊一旦劃入拆遷范圍，該區塊內所有房屋都無法避免被拆的命運，既然無法決定房屋命運，被拆遷戶只能在拆遷補償和安置上盡量為自己爭取更大利益，“動遷改變命運”成為居民堅定的信念。

《條例》第二十三條規定，“拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可實行房屋產權調換”。拆遷雙方對于兩種補償方式的不統一成為拆遷矛盾中的焦點。對于貨幣補償而言，補償價格沒有包含房屋的土地使用權這點成為一硬傷。盡管《條例》二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。但僅僅區位價格并不能代表公民通過轉讓等途徑獲得的土地使用權的價格。實際操作中，對于被拆遷人的貨幣補償往往無法在類似區域購買同等面積的房屋，究其原因就是土地價格的賠補未能到位。近幾年房地產市場中土地在房屋價格中占比越來越高，今年據全國工商聯調查的數字為58.2%，因此忽略土地使用權的補償是很不公平也不合理的。近些年各地城市開發高速行進，拆遷總量不斷加大，間接地拉動了剛性需求，房地產市場也隨之不斷升溫。由于拆遷是個動態過程，隨著時間推移房價逐步上漲，原政策規定的補償費與市場價差距越拉越大時，原補償費已經無法在同地段購買類似住房，群眾的生活條件不能得到有效保障。由于這種風險，更多居民會選擇實物安置；而實物安置補償方式中，如果配套安置房源的建設和籌措數量遠不能滿足實際需要，或者安置房源無法按時提供，又或者安置房源距離城區太偏遠與原居住地配套條件差距太大，會導致大量剛性的住房需求進入商品房市場尋求對口的的房屋。在這兩種剛性需求的推動下，動拆遷情況就會變得很復雜：一是動遷居民強烈要求實物安置；二是要求提高補償費用以適應市場變化；如果都不能實現，很容易讓動遷陷入僵持狀態，隨時可以演化為群體性的社會矛盾沖突。另外，房地產評估市場的不規范也是造成拆遷矛盾的重要因素。首先，估價方法問題。一般來說，房屋拆遷評估應盡量使用市場比較法。考慮到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規定了“基準價格、修正”的估價方法。但在實踐中，地方城市政府往往并未根據城市房價變化及時調整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠。有的城市不經過市場評估，而是由政府公布區位價、房屋重置價、裝修補償標準等，造成補償標準背離市場價格。另外，由于房價上漲過快，而標準價調整滯后，導致補償價格遠低于市場價，對被拆房屋的價格評估遠未市場化。其次，目前有資質進行評估的單位幾乎都是政府人員轉制而來，他們與政府之間的關系是千絲萬縷的，這種關系直接影響到評估結果的公正性。即使不是政府自己的評估機構轉入，評估機構的選定和最終評估結果也不一定能保證結果的公平性，因為眾多評估機構間的市場競爭使得他必須體現委托人的意志，以期獲得下個項目的委托權，而之前評估一般都由拆遷人直接委托，這種評估價格的公正性是值得懷疑的。浙江省的《條例》在2007修改后，對房地產評估機構的選定由拆遷人與被拆遷人共同選定，這點在一定程度上改善了雙方敵對的矛盾。

三、行政權力的越位

隨著城市化建設的推進，為解決嚴重的資金需求，政府開始尋求民間資本進入危舊房改造，而同時又擔心在市場化的手段下拆遷效率太低下，于是與開發商站在了同一利益戰線，不遺余力地去推進拆遷。從理想狀態來說，政府不應當有自己的經濟訴求，然而，美國憲法之父在設計他們的國家制度時就對政府作過精辟的論斷：“如果人都是天使，就不需要任何政府了；如果是天使統治人，就不需要對政府有任何外來的或內在的控制了”。正因為政府不是天使，其權力極容易被濫用來為自己獲取收益。尋租理論更直接地揭示了政府權力是如何進入市場交易領域的。如果政府對某一市場領域的進入有審批權，通過尋租，政府公權力進入了市場領域。在城市房屋拆遷制度中政府正擁有著對該壟斷領域的審批權，劃定拆遷區域、發放拆遷許可證都是壟斷性的資源。在當前房地產持續升溫的前提下，掌握了土地就等于掌握了財富，獲得土地使用權的一種方式就是進行拆遷開發，所以開發商也愿意付出這種“租金”來游說政府將某塊土地劃入規劃范圍進行拆遷，并獲得拆遷許可證。另外，代表政府行使管理權的官員也可能會為自己收取“租金”的私利而與開發商結成利益同盟，以實現公共利益為掩護，對被拆遷人的利益進行剝奪。根據《條例》規定，政府有關部門負責審核擬訂拆遷計劃、發放拆遷許可證、協調和裁決拆遷人與被拆遷人之間的糾紛，并不具有參與拆遷的權力。但實踐中，政府出于不同目的會想方設法保證逝遷的順利進行，有的地方由政府直接組織拆遷指揮部，來促進項目的實施。“湖南嘉和拆遷案”正是政府行政權力越位先例的典型。政府的職責應當是維護一個公平有序的社會環境，讓市場主體來行使自己的意志，而我們的政府往往逾越了這一界限，拆遷行政主管部門經常借公益之名，包攬城市房屋拆遷。從另一個角度來看，行政權力的“越位”還表現為剝奪了被拆遷人安置補償方式的選擇權。一些地方政府為了提高拆遷效率，下發文件規定對被拆遷戶一律采取貨幣補償方式，還有的地方雖然規定城市房屋拆遷安置補償有產權調換和貨幣補償兩種方式，卻規定產權調換只能異地安置，也有些地方采取抓鬮的方式確定回遷或者外遷，把被拆遷戶的正當要求通過玩游戲般的運氣來決定，嚴重侵犯被拆遷人安置補償的選擇權。

四、公共利益被濫用

新通過的《物權法》對因公共利益而征收公民個人的房屋設置了嚴格的界限，規定了公共征收應遵循的基本原則，但對商業拆遷卻沒有規定。為了公共利益，被拆遷人在獲得適當補償后，必須配合拆遷，否則政府可以進行強制拆遷。而與公共利益無關，單純的商業開發的拆遷，從理論上講，只能由拆遷雙方當事人達成的一致意愿而進行，一般不適合進行強制。但“公共利益”的界定上，我國現行法律沒有明確規定和具體標準，這既給地方政府借口公共利益濫用強制權力帶來方便，也容易使被拆遷人被誤當成漫天要價的無良市民。

《物權法》第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。從上述條款可以看出，《物權法》關于拆遷問題與相關法律、法規無大區別，但是強調了“公共利益”和“依法補償”，對“征收個人住宅的”，提出要保障被征收人的居住條件。這對于我們研究推進舊區改造的方式和方法有很大意義。所謂“公共利益”，首先，要符合全社會大多數公民的利益，有利于增加社會財富，提高社會福利，促進社會發展，改善公共環境。而舊區改造恰恰是實現城市規劃、優化資源配置、提高土地利用效能、改善群眾生活條件的有效手段，這些都是“公共利益”的具體體現，因此可以說，舊區改造的本質就是追求“公共利益”。基于這一基本認識，應該說舊區改造動拆遷工作的本質與《物權法》“保護公民物權”的立法宗旨是一致的，關鍵是如何解決當前舊區改造中存在的操作機制不規范問題，理順關系，凸顯舊區改造工作“追求公共利益”的本質；其次，公共利益應該是非營利性的，征地拆遷必須有正當性理由，如果通過這些拆遷項目政府或其他機構可以進行營利，則公民就沒有讓渡其財產權利的義務；最后，當國家為了公共利益的需要征收個人和單位的私有不動產時，“務須按照比例原則——一則要求非在必要時不可侵犯基本權利；二則，必須在最小限度范圍內，或最輕范圍內來限制人民之權利——庶幾，方可認為是合憲及符合公益的限制。故比例原則之貫徹，是公益理念所堅持。”因此，公共利益原則的適用還要注意到將被拆遷人的利益損失減小到最低。

五、救濟渠道不充分 救濟程序包括行政救濟程序和司法救濟程序，按照《條例》規定，對于拆遷糾紛的解決存在兩種模式，如果拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償協議，因協議的履行發生爭議的，雙方當事人可以請求仲裁或訴訟；如果拆遷人與被拆遷人無法達成補償安置協議的，拆遷人可以申請房屋拆遷管理部門裁決，對該裁決不服的，可以向人民法院起訴，但是訴訟期間不停止拆遷的執行。《條例》的這項規定實際效果就是，無論補償安置協議能否達成，拆遷最終都不可避免，區別僅僅是自行拆遷還是有關部門強拆而已。強拆前，拆遷人與被拆遷人沒有簽訂補償或安置協議，拆遷人也不向公證機關辦理被拆房屋有關證據保全，導致對基本情況有異議時無據可查，這直接導致了公民對于保全自己的財產權的無能為力；本來走民事訴訟是完全可行的，尤其是拆遷雙方對拆遷不存在任何異議，而僅僅是補償、安置問題有爭議的情況下，訴諸司法應該是保障公平的的最佳途徑，但目前我國只能通過行政裁決和行政訴訟的道路。

國務院制定《條例》，首先，希望通過行政裁決來解決拆遷糾紛，是為了加強行政監管力度，提高拆遷效率，盡可能降低拆遷社會成本，減少拆遷矛盾，從這個意義上看是有其合理性的。但這種行政裁決前置的做法使政府部門陷入兩難境地。政府部門作為發放拆遷許可證的主管機關，其發放拆遷許可證的行為就是已經賦予了拆遷行為行政合法性，在此基礎上再由自己對拆遷中產生的糾紛進行裁決，審核部門和裁決部門集于一身的特殊關系使得作出的拆遷裁決難以保持公正，但卻仍然具備相應的“行政合法性”。而目前申請裁決的都是拆遷人，一旦受理，管理部門必須在30日內做出裁決，被拆遷人如果不服，可在裁決60日內申請行政復議或在三個月內提起行政訴訟，而行政訴訟往往曠日持久，很多被拆遷人在發生糾紛時更愿意選擇上訪而不愿訴訟，而拆遷管理部門也往往為此坐上被告席，擔任出力不討好的角色。另外，這個制度也將法院推到尷尬的境地，法院對房屋拆遷行政裁決審查是的該行政裁決的合法性，對其便理性不予審查。法院依據行政訴訟原理很多時候只能對拆遷行政裁決進行維持，這樣的后果極大損害了司法權威。

第三篇：關于農村中拆遷問題的調查報告

關于農村中拆遷問題的調查報告

摘要：拆遷工作的每一步都涉及到人與人之間的關系，涉及到拆遷關系人之間的權利義務，涉及到千家萬戶的切身利益，涉及到城市建設的總體布局和城市功能的提高，涉及到社會的方方面面。房屋拆遷管理工作更是一項程序嚴謹、操作規范的工作。拆遷建設要想達到“拆遷一處，造福一片，穩定一方”的基本目的，首要的前提是必須規范拆遷管理，是全面履行拆遷管理職能的基礎。然而在當前的拆遷過程中，確實面臨很多的問題，本文簡單的談談拆遷中問題與一些對策。

關鍵詞：拆遷 問題 對策

近年來．隨著我國經濟的發展及城市化進程的加快，農村房屋拆遷范圍和力度逐步加大，當前農村房屋拆遷中情況越來越復雜，也暴露了一些情況和問題

一．拆遷中產生的問題

（一）．“非正規拆遷”成了當前農村房屋拆遷的主要模式

目前，農村房屋拆遷的模式可分正規拆遷與非正規拆遷二種。正規拆遷模式是指在履行依法拆遷審批手續后的房屋拆遷行為；非正規拆遷模式是指未依法辦理房屋拆遷手續的房屋拆遷行為。正規拆遷模式中．一種為履行征地報批后的拆遷，簡稱為征地拆遷，另一種為收回國有土地的房屋拆遷，稱為國有土地的房屋拆遷。從近年來各地農村房屋拆遷情況分析，正規式的房屋拆遷明顯減少，而非正規式的房屋拆遷顯著增多。非正規式拆遷成了當前農村房屋拆遷的主要模式，主要有以下幾個因素：

一是辦理征地拆遷相關手續太復雜。一方面，依法履行征地拆遷手續，不但要辦理拆遷方案等的審批手續．而且還要辦理征地報批手續。征地報批環節多、要求高、程序復雜、時間冗長。在履行村民代表簽字、征地聽證、政策處理等工作程序中，村集體和被拆遷農民會提出較高、較多甚至較苛刻的要求．如要求提供優裕的安置條件、提高征地拆遷及補償安置標準、給予高標準保障等等．一旦目的達不到．就不會順利地簽字蓋章．致使征地報批手續無法辦理；另一方面，征地拆遷模式中辦理房屋拆遷審批手續時．必須提供安置用房、落實安置地以及拆遷資金等，這對于重點工程和基礎設施項目來說難度較大。而對于適用新的集體土地拆遷政策來說，商品住宅平均價適用問題又會衍生較多問題：商品住宅平均價格要求與當地的商品房價格相接軌．且須向社會公布，而目前大多數地方的商品住宅平均價要大大超過當地的安置房價格，有的甚至超過近一倍左右。如適用新集體土地拆遷政策，將會造成當地大量的安置房屋閑置和拆遷資金缺1：3．還會造成新老拆遷項目過渡障礙以及相關社會問題等。

二是辦理國有土地房屋拆遷手續難度大。

辦理國有土地房屋拆遷手續主要是國有土地收回批準文件的獲得相當困難。因為國有土地的收回批準，執行的是國家土地管理法第58條之規定。其一：收回國有土地必須報經批準權限部門批準．而批準權限是原征地時的批準機關，即至少要得到省級政府或國務院的批準。其二：收回國有土地時，除了對收回土地的補償等有關問題要梳理清楚外，還必須向被拆遷人告知地上建筑物的補償安置等相關情況，即國土部門在履行土地收回程序時，還應與建設部門做好協調溝通。由于受上述諸多條件的制約．辦理國有土地房屋拆遷手續的難度是可想而知的。三是多數被拆遷人法律意識淡薄。房屋拆遷對被拆遷人來說，實質性的問題是補償安置問題．即拆遷中被拆遷人獲得利益的多少。由于非征地拆遷模式補償安置條件相對優越．很少會有拆遷人去關注“程序合不合法、手續全不全面”等非實質性問題。

（二）歷史及后遺癥問題嚴重暴露

農村房屋拆遷，雖然對當地的建設和城市化進程推進起了不可磨滅的作用，但也暴露出了很多問題，影響了拆遷工作的順利進行。一是產權權屬不清現象嚴重

被拆遷房屋土地權屬未登記、錯誤登記、模糊登記、重復登記等現象較為普遍；還有不少村未將土地使用權證發放到產權人的手上，而由村里集中保管，致使歷史遺留問題未能得到及時解決，并催生了大量違章建筑。二是違章建筑成了新農村建設中的“毒瘤”。

近年來在拆遷大量房屋的同時，也涌現了大量的違章建筑。可以說。新產生的違章建筑數量可以與過去幾年的拆遷量相提并論。這些違章建筑既有土地違法，也有規劃違法，甚至部分地塊，戶違章建筑率高達95％。由于違章建筑的建造時間界定困難，導致政策處理難度增大。三是房屋性質及用途認定難。

過去農村房屋拆遷中以住宅拆遷為主，亂搭建現象較少，相應的住宅與附屬用房住宅與非住宅之間的認定問題也較少。但近年來由于“住宅用房擅自改為工業性或經營性質的房屋，住宅附屬用房(農用倉房)、工業性質的房屋擅自改用為住宅性質的房屋，其中甚至還有集體土地改變為國有土地性質的房屋”等改變性質用途用房的大量涌現，在目前國家沒有相應的法律規定的情況下，造成拆遷中如何界定房屋性質及用途等問題和矛盾不斷積累，使拆遷工作陷入被動。

四是各自為政的操作弊端在現今拆遷中日益顯現。房屋拆遷是一個較強的行政性工作。各地在拆遷中，除了按國家和政府有明文規定的政策外。有較多內容不但沒統一，而且也難統一，由各地政府以及房屋拆遷單位在實施操作中自主規范。各地以完成房屋拆遷為目的，在政策的基礎上，另行設定或增加補償標準，缺乏全局意識、責任意識。其最終的結果，將造成拆遷戶之間互相攀比。拆遷項目難度大增。

五是安置房的質量和產權證問題成為上訪的新增點。

其一，安置房屋套型不合理和質量問題嚴重。在近年大量農村房屋拆遷中，安置用房的建造絕大多數是由政府或者拆遷人指定的拆遷單位實施的，由于對拆遷安置房建設的重要性認識不足，致使安置用房在選址、規劃、設計、建造等環節上，未作充分的調查、摸底、分析、論證，與被拆遷人的溝通協調工作做的不夠，加上房屋建設時的工程管理跟不上，導致拆遷安置用房建造的套型與群眾要求不相符合。小區的檔次和房屋的質量也較低劣，群眾極不滿意；其二，安置房手續不合法。近年來大量拆遷是政府實施的公益性公建性項 目，安置房建設往往存在未批先用、少批多用等問題，導致安置房屋交付使用后，拿不到合法的權屬證書，被拆遷戶只能通過上訪、信訪、群訪等行為，維護自己的權益。此外，沒有及時解決村集體村級發展留用地、對村集體利益保護不力、不解決歷史征地后。

（三）拆遷中形成的各種矛盾

1、土地城鄉二元制管理體制與土地市場同一性的矛盾。

我國目前實行的是城鄉二元制土地管理模式，即同一塊相同用途的土地，因其國有、集體不同屬性而地價大不相同。這一體制在拆遷補償過程中表現出較大差異。如城莊9號地塊中的磚瓦廠，按集體工業用地政策來補償，每畝不足10萬，如按國有工業用地政策來補償，則每畝可能高達30萬。相同的土地市場、相同的土地、相同的用途，如此大的補償差價，一般的被拆遷人難以接受。

2、群眾高期望值與政府堅守政策底線的矛盾。

在拆遷過程中，多數群眾期望值較高，相互攀比，與政府討價還價，希望能得到更多的利益，最起碼不能損失既得利益。如在確權過程中，一些群眾把沿街住宅改成店面，希望政府能按店鋪來補償；一些既成事實的違法建筑，希望政府能按合法建筑來補償；一些經過改造出租的原豬舍等附房，最好能按住宅來補償如不能按他們的要求來確權，這些人會犧牲眼前的既得利益，多數不肯簽約，有的甚至相互串聯，共同向政府施壓。對政府而言，確權和補償都有規定，不可突破政策的底線，否則會按下葫蘆起了瓢，引發連鎖反應。

3、安置房建設滯后與項目快速推進的矛盾。

征地拆遷、安置房建設、基礎設施配套在項目推進的過程中是互動的，安置房能否及時落實，基礎設施配套是否完善，直接影響了拆遷工作的順利推進。在項目建設中，往往有重項目進度、輕安置建設的現象，有些項目已經開始建設，安置房的用地還沒著落。一些拆遷群眾眼見為實，不相信圖紙，對紙上房屋不踏實，也害怕過長的過渡期會影響生活，客觀上也造成了部分被拆遷人拖延時間、滯緩拆遷。

4、強制拆遷的長周期與項目要求高效率的矛盾。

執行等一系列程序。從裁決到法院強制執行，一般需要一年以上的時間。而項目建設往往是早開工、早收益，對時間要求比較高，政府在時間上往往處于劣勢，不敢與釘子戶打持久戰。有的項目為了息事寧人。早日拆除，往往會對已經作了 強制拆遷裁決的拆遷人適當退讓，遷就讓步。這樣雖然拔了“子”，加快了拆遷，但卻沒有做出“樣子”，使其他拆遷戶也覺得“堅持就是勝利”，會把釘子戶視作榜樣。

5、宣傳工作不到位與群眾耍本明白帳的矛盾。

拆遷難表面看是由于拆遷戶工作不好做，實質上也有宣傳發動工作不到位的責任。我們許多拆遷宣傳工作流于形式、力度不夠、針對性不強，沒有實實在在替被拆遷人著想，沒有明白把拆遷補償政策講透，沒有把江北經濟社會又好又快發展與被拆遷人個人利益關系講清，使一些沒弄清補償政策的老實人怕吃虧，使一些似懂非懂的“精明人”想鉆空子，使一些確有實際問題的群眾找不到合適的解決途徑，造成一些拆遷戶有抵觸、觀望、犯難情緒，影響了拆遷的進程。

二．拆遷問題中的解決方案

（一）加大宣傳力度，營造拆遷氛圍。宣傳的聲勢越大、針對性越強、拆遷的阻力就越小。宣傳目的一是統一思想、提高干部認識，把握正確輿論導向，引導廣大群眾了解大項目帶來大發展、大開發帶動大建設、城市化帶動大提升的積極意義；二是要貼近實際宣講政策，讓廣大群眾了解、理解、支持征地拆遷工作。樹立“加快城市化建設，群眾是最大受益者”觀念；三是要強拆一件、觸動一片，通過“以案說法”等形式，說明抵制征地拆遷肯定將少得實惠，造大聲勢，為順利推進征地拆遷工作鳴好鑼、開好道。

（二）堅持安置先行。體現以民為本。

要切實從維護群眾的角度出發，在項目啟動前，事先考慮安排被拆遷群眾的安置出路，做到安置先行。加快安置房及配套設施建設，讓被拆遷戶及時介入，參與設計、建設、管理，讓群眾吃放心丸。要真心實意幫助村級組織發展壯大集體經濟，努力做到與主體項目同步規劃、同步報批，消除村干部的思想顧慮，使其能全心全意、全力以赴投入到征地拆遷工作中。

（三）堅守政策底線，堅持公平公正

為切實體現拆遷補償工作的公平公正，不讓老實人吃虧，就必須嚴格執行政策，堅守政策底線。要“軟硬兼施”，對積極配合征地拆迂工作的拆遷戶給予獎勵，對漫天要價、提不合法和無理要求的釘子戶，要選準典型，進行行政強制拆遷。一旦進入行政裁決、行政強遷程序，就嚴格執行到底，不遷就，不退讓。今天嚴格執行政策，就是為了明天減少釘子戶，這個項目與釘子戶強硬到底，是為了徹底打破其他群眾“大鬧大收益，不鬧沒便宜”的跟風心理。

（四）嚴格土地執法，遏制違法建設。違章建筑是拆遷過程中爭議最大的難點、各方利益的交織點，也是百姓關注熱點，直接關系著拆遷進展快慢。當前，隨著我區土地供需矛盾的加劇，違法建筑有明顯的反彈趨勢。面對這項艱巨的任務，作為職能部門，國土分局要充分發揮主觀能動性，與各街道(鎮)和有關職能部門一道，主動堅決地制止國土違法行為，特別是對違反土地利用總體規劃、違反國家產業政策和宏觀調控政策、嚴重侵犯農民利益、群眾反應強烈的違法建筑，爭取查處一批，拆除一批，動一動真格，切實遏制新違法用地發生。

（五）強化隊伍建設，提高隊伍素質。拆遷工作是一項政策性、專業性較強的工作，要選調善于做群眾工作的同志從事拆遷工作；要加大各項培訓力度，學習征地拆遷補償安置政策及相配套政策，不斷提高業務素質和政策水平；要不斷強化拆遷工作人員的事業心、責任心，鍛造～支拉得出、打得響、拆得動的拆遷隊伍。

第四篇：關于農村中拆遷問題的調查報告

關于農村中拆遷問題的調查報告

摘要：拆遷工作的每一步都涉及到人與人之間的關系，涉及到拆遷關系人之間的權利義務，涉及到千家萬戶的切身利益，涉及到城市建設的總體布局和城市功能的提高，涉及到社會的方方面面。房屋拆遷管理工作更是一項程序嚴謹、操作規范的工作。拆遷建設要想達到“拆遷一處，造福一片，穩定一方”的基本目的，首要的前提是必須規范拆遷管理，是全面履行拆遷管理職能的基礎。然而在當前的拆遷過程中，確實面臨很多的問題，本文簡單的談談拆遷中問題與一些對策。

關鍵詞：拆遷問題 對策

近年來．隨著我國經濟的發展及城市化進程的加快，農村房屋拆遷范圍和力度逐步加大，當前農村房屋拆遷中情況越來越復雜，也暴露了一些情況和問題

一．拆遷中產生的問題

（一）．“非正規拆遷”成了當前農村房屋拆遷的主要模式

目前，農村房屋拆遷的模式可分正規拆遷與非正規拆遷二種。正規拆遷模式是指在履行依法拆遷審批手續后的房屋拆遷行為；非正規拆遷模式是指未依法辦理房屋拆遷手續的房屋拆遷行為。正規拆遷模式中．一種為履行征地報批后的拆遷，簡稱為征地拆遷，另一種為收回國有土地的房屋拆遷，稱為國有土地的房屋拆遷。從近年來各地農村房屋拆遷情況分析，正規式的房屋拆遷明顯減少，而非正規式的房屋拆遷顯著增多。非正規式拆遷成了當前農村房屋拆遷的主要模式，主要有以下幾個因素：

一是辦理征地拆遷相關手續太復雜。一方面，依法履行征地拆遷手續，不但要辦理拆遷方案等的審批手續．而且還要辦理征地報批手續。征地報批環節多、要求高、程序復雜、時間冗長。在履行村民代表簽字、征地聽證、政策處理等工作程序中，村集體和被拆遷農民會提出較高、較多甚至較苛刻的要求．如要求提供優裕的安置條件、提高征地拆遷及補償安置標準、給予高標準保障等等．一旦目的達不到．就不會順利地簽字蓋章．致使征地報批手續無法辦理；另一方面，征地拆遷模式中辦理房屋拆遷審批手續時．必須提供安置用房、落實安置地以及拆遷資金等，這對于重點工程和基礎設施項目來說難度較大。而對于適用新的集體土地拆遷政策來說，商品住宅平均價適用問題又會衍生較多問題：商品住宅平均價格要求與當地的商品房價格相接軌．且須向社會公布，而目前大多數地方的商品住宅平均價要大大超過當地的安置房價格，有的甚至超過近一倍左右。如適用新集體土地拆遷政策，將會造成當地大量的安置房屋閑置和拆遷資金缺1：3．還會造成新老拆遷項目過渡障礙以及相關社會問題等。

二是辦理國有土地房屋拆遷手續難度大。

辦理國有土地房屋拆遷手續主要是國有土地收回批準文件的獲得相當困難。因為國有土地的收回批準，執行的是國家土地管理法第58條之規定。其一：收回國有

土地必須報經批準權限部門批準．而批準權限是原征地時的批準機關，即至少要得到省級政府或國務院的批準。其二：收回國有土地時，除了對收回土地的補償等有關問題要梳理清楚外，還必須向被拆遷人告知地上建筑物的補償安置等相關情況，即國土部門在履行土地收回程序時，還應與建設部門做好協調溝通。由于受上述諸多條件的制約．辦理國有土地房屋拆遷手續的難度是可想而知的。三是多數被拆遷人法律意識淡薄。房屋拆遷對被拆遷人來說，實質性的問題是補償安置問題．即拆遷中被拆遷人獲得利益的多少。由于非征地拆遷模式補償安置條件相對優越．很少會有拆遷人去關注“程序合不合法、手續全不全面”等非實質性問題。

（二）歷史及后遺癥問題嚴重暴露

農村房屋拆遷，雖然對當地的建設和城市化進程推進起了不可磨滅的作用，但也暴露出了很多問題，影響了拆遷工作的順利進行。

一是產權權屬不清現象嚴重

被拆遷房屋土地權屬未登記、錯誤登記、模糊登記、重復登記等現象較為普遍；還有不少村未將土地使用權證發放到產權人的手上，而由村里集中保管，致使歷史遺留問題未能得到及時解決，并催生了大量違章建筑。

二是違章建筑成了新農村建設中的“毒瘤”。

近年來在拆遷大量房屋的同時，也涌現了大量的違章建筑。可以說。新產生的違章建筑數量可以與過去幾年的拆遷量相提并論。這些違章建筑既有土地違法，也有規劃違法，甚至部分地塊，戶違章建筑率高達95％。由于違章建筑的建造時間界定困難，導致政策處理難度增大。

三是房屋性質及用途認定難。

過去農村房屋拆遷中以住宅拆遷為主，亂搭建現象較少，相應的住宅與附屬用房住宅與非住宅之間的認定問題也較少。但近年來由于“住宅用房擅自改為工業性或經營性質的房屋，住宅附屬用房(農用倉房)、工業性質的房屋擅自改用為住宅性質的房屋，其中甚至還有集體土地改變為國有土地性質的房屋”等改變性質用途用房的大量涌現，在目前國家沒有相應的法律規定的情況下，造成拆遷中如何界定房屋性質及用途等問題和矛盾不斷積累，使拆遷工作陷入被動。

四是各自為政的操作弊端在現今拆遷中日益顯現。

房屋拆遷是一個較強的行政性工作。各地在拆遷中，除了按國家和政府有明文規定的政策外。有較多內容不但沒統一，而且也難統一，由各地政府以及房屋拆遷單位在實施操作中自主規范。各地以完成房屋拆遷為目的，在政策的基礎上，另行設定或增加補償標準，缺乏全局意識、責任意識。其最終的結果，將造成拆遷戶之間互相攀比。拆遷項目難度大增。

五是安置房的質量和產權證問題成為上訪的新增點。

其一，安置房屋套型不合理和質量問題嚴重。在近年大量農村房屋拆遷中，安置用房的建造絕大多數是由政府或者拆遷人指定的拆遷單位實施的，由于對拆遷安置房建設的重要性認識不足，致使安置用房在選址、規劃、設計、建造等環節上，未作充分的調查、摸底、分析、論證，與被拆遷人的溝通協調工作做的不夠，加上房屋建設時的工程管理跟不上，導致拆遷安置用房建造的套型與群眾要求不相符合。小區的檔次和房屋的質量也較低劣，群眾極不滿意；其二，安置房手續不合法。近年來大量拆遷是政府實施的公益性公建性項

目，安置房建設往往存在未批先用、少批多用等問題，導致安置房屋交付使用后，拿不到合法的權屬證書，被拆遷戶只能通過上訪、信訪、群訪等行為，維護自己的權益。此外，沒有及時解決村集體村級發展留用地、對村集體利益保護不力、不解決歷史征地后。

（三）拆遷中形成的各種矛盾

1、土地城鄉二元制管理體制與土地市場同一性的矛盾。

我國目前實行的是城鄉二元制土地管理模式，即同一塊相同用途的土地，因其國有、集體不同屬性而地價大不相同。這一體制在拆遷補償過程中表現出較大差異。如城莊9號地塊中的磚瓦廠，按集體工業用地政策來補償，每畝不足10萬，如按國有工業用地政策來補償，則每畝可能高達30萬。相同的土地市場、相同的土地、相同的用途，如此大的補償差價，一般的被拆遷人難以接受。

2、群眾高期望值與政府堅守政策底線的矛盾。

在拆遷過程中，多數群眾期望值較高，相互攀比，與政府討價還價，希望能得到更多的利益，最起碼不能損失既得利益。如在確權過程中，一些群眾把沿街住宅改成店面，希望政府能按店鋪來補償；一些既成事實的違法建筑，希望政府能按合法建筑來補償；一些經過改造出租的原豬舍等附房，最好能按住宅來補償如不能按他們的要求來確權，這些人會犧牲眼前的既得利益，多數不肯簽約，有的甚至相互串聯，共同向政府施壓。對政府而言，確權和補償都有規定，不可突破政策的底線，否則會按下葫蘆起了瓢，引發連鎖反應。

3、安置房建設滯后與項目快速推進的矛盾。

征地拆遷、安置房建設、基礎設施配套在項目推進的過程中是互動的，安置房能否及時落實，基礎設施配套是否完善，直接影響了拆遷工作的順利推進。在項目建設中，往往有重項目進度、輕安置建設的現象，有些項目已經開始建設，安置房的用地還沒著落。一些拆遷群眾眼見為實，不相信圖紙，對紙上房屋不踏實，也害怕過長的過渡期會影響生活，客觀上也造成了部分被拆遷人拖延時間、滯緩拆遷。

4、強制拆遷的長周期與項目要求高效率的矛盾。

執行等一系列程序。從裁決到法院強制執行，一般需要一年以上的時間。而項目建設往往是早開工、早收益，對時間要求比較高，政府在時間上往往處于劣勢，不敢與釘子戶打持久戰。有的項目為了息事寧人。早日拆除，往往會對已經作了強制拆遷裁決的拆遷人適當退讓，遷就讓步。這樣雖然拔了“子”，加快了拆遷，但卻沒有做出“樣子”，使其他拆遷戶也覺得“堅持就是勝利”，會把釘子戶視作榜樣。

5、宣傳工作不到位與群眾耍本明白帳的矛盾。

拆遷難表面看是由于拆遷戶工作不好做，實質上也有宣傳發動工作不到位的責任。我們許多拆遷宣傳工作流于形式、力度不夠、針對性不強，沒有實實在在替被拆遷人著想，沒有明白把拆遷補償政策講透，沒有把江北經濟社會又好又快發展與被拆遷人個人利益關系講清，使一些沒弄清補償政策的老實人怕吃虧，使一些似懂非懂的“精明人”想鉆空子，使一些確有實際問題的群眾找不到合適的解決途徑，造成一些拆遷戶有抵觸、觀望、犯難情緒，影響了拆遷的進程。

二．拆遷問題中的解決方案

（一）加大宣傳力度，營造拆遷氛圍。

宣傳的聲勢越大、針對性越強、拆遷的阻力就越小。宣傳目的一是統一思想、提高干部認識，把握正確輿論導向，引導廣大群眾了解大項目帶來大發展、大開發帶動大建設、城市化帶動大提升的積極意義；二是要貼近實際宣講政策，讓廣大群眾了解、理解、支持征地拆遷工作。樹立“加快城市化建設，群眾是最大受益者”觀念；三是要強拆一件、觸動一片，通過“以案說法”等形式，說明抵制征地拆遷肯定將少得實惠，造大聲勢，為順利推進征地拆遷工作鳴好鑼、開好道。

（二）堅持安置先行。體現以民為本。

要切實從維護群眾的角度出發，在項目啟動前，事先考慮安排被拆遷群眾的安置出路，做到安置先行。加快安置房及配套設施建設，讓被拆遷戶及時介入，參與設計、建設、管理，讓群眾吃放心丸。要真心實意幫助村級組織發展壯大集體經濟，努力做到與主體項目同步規劃、同步報批，消除村干部的思想顧慮，使其能全心全意、全力以赴投入到征地拆遷工作中。

（三）堅守政策底線，堅持公平公正

為切實體現拆遷補償工作的公平公正，不讓老實人吃虧，就必須嚴格執行政策，堅守政策底線。要“軟硬兼施”，對積極配合征地拆迂工作的拆遷戶給予獎勵，對漫天要價、提不合法和無理要求的釘子戶，要選準典型，進行行政強制拆遷。一旦進入行政裁決、行政強遷程序，就嚴格執行到底，不遷就，不退讓。今天嚴格執行政策，就是為了明天減少釘子戶，這個項目與釘子戶強硬到底，是為了徹底打破其他群眾“大鬧大收益，不鬧沒便宜”的跟風心理。

（四）嚴格土地執法，遏制違法建設。

違章建筑是拆遷過程中爭議最大的難點、各方利益的交織點，也是百姓關注熱點，直接關系著拆遷進展快慢。當前，隨著我區土地供需矛盾的加劇，違法建筑有明顯的反彈趨勢。面對這項艱巨的任務，作為職能部門，國土分局要充分發揮主觀能動性，與各街道(鎮)和有關職能部門一道，主動堅決地制止國土違法行為，特別是對違反土地利用總體規劃、違反國家產業政策和宏觀調控政策、嚴重侵犯農民利益、群眾反應強烈的違法建筑，爭取查處一批，拆除一批，動一動真格，切實遏制新違法用地發生。

（五）強化隊伍建設，提高隊伍素質。

拆遷工作是一項政策性、專業性較強的工作，要選調善于做群眾工作的同志從事拆遷工作；要加大各項培訓力度，學習征地拆遷補償安置政策及相配套政策，不斷提高業務素質和政策水平；要不斷強化拆遷工作人員的事業心、責任心，鍛造～支拉得出、打得響、拆得動的拆遷隊伍。

第五篇：拆遷問題

最新申論熱點——關于拆遷問題

近年來，隨著城市建設及郊區城市化建設快速發展，征地拆遷項目不斷增多，其規模不斷擴大。越來越多的土地被征用、房屋被拆遷，隨之而來的征地拆遷糾紛也不 斷增多。由于該類糾紛的存在其一定的復雜原因，對其處理的法律依據也有一定困難，所以由此產生大量群體上訪事件，嚴重影響社會穩定。

一、當前征地拆遷存在的問題

近年來土地征用、房屋拆遷工作是穩定、有序進行的，但由于各方面的原因，還存在著一些不可忽視的問題，這些問題主要有：

(一)征地數量大。黨中央、國務院從我國國情出發和基于國家糧食安全的戰略考慮，把保護土地及耕地作為一項基本國策。國家對土地用途實行嚴格的管制制度，對農用 土地轉為建設用地規定了嚴格的審批程序，實行“占一補一”的耕地占用補償制度。但近幾年來，有些地方“一窩風”的建開發區，不論項目有無或多少，先“圈” 地再說，導致糧田荒蕪、土地閑置;有的地方征地帶有很大的隨意性，先用后征或邊用邊征;有的地方在招商時對土地爭相壓價，惡性競爭，使土地資源流失。各類 開發區遍地開花，使我國耕地銳減：我國耕地從1996年的19.51億畝減少到2002年的18.89億畝，已低于國家土地利用總體規劃規定的到2010 年全國耕地保有量的19.2億畝，對我國糧食安全已亮起了“紅燈”。

(二)補償政策較亂。一是在農村，征地補償政策不一的問題非常突出。不同時期的補償標準不一樣，不同地區不同項目的補償標準更不了樣;鄉與鄉、村與村，甚 至于同一個村的同類地塊也不一樣，造成農村基層干部工作難做，農民群眾思想難通的困難局面。二是在城鎮，居民房屋拆遷的補償政策更亂。有些地方在不同時期 以政府行政規章和文件的形式出臺針對不同建設項目的不同標準的居民房屋拆遷補償標準。造成區與區、街道和街道，甚至同一條街道上同類房屋拆遷補償標準不一 樣的情況，引發了不少糾紛。三是農村村民與城鎮居民的補償標準不一樣。農民與城市居民進行比較，這在城鄉結合部位也是引發矛盾糾紛的重要因素。

(三)利益分配矛盾復雜。補償費標準偏低，使本已非常有限的征地補償費用成為當事人爭奪的目標。排擠他人的分配額，使自己獲得更多的補償金，是造成基層群 眾自治權出現偏差的主要原因，例如基層村委會依《村民委員會組織法》

規定嫁城女、入贅婿等能否享有分配權、享有多大分配權，其處理的差距很大：有的規定不 能享有分配權，有的規定在一定條件享有分配權，也有規定享有分配權，但該分配權較同村組其他成員要小等等，于是沒有享有分配權或沒有享有完全分配權的村 民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對該類案件因缺乏法律依據，很難使當事人服判息訴，從而導致群體上訪事件，甚至越級上訪的發生。

(四)工作方法簡單。正常的征地拆遷工作是發展經濟、重塑城市形象、改善人民群眾工作和居住環境的好事，是符合廣大人民群眾根本利益的。但是涉及到廣大被征地的農民和被拆遷的 居民的切身利益，特別是有相當數量的弱勢群體存在一定的困難。但是在征地拆遷工作中，有的地方工作方法簡單，如在拆遷之前不進行必要的公示，就隨意在房子 上寫上很大的“拆”字，甚至不簽拆遷協議就停水斷電、上房揭瓦，嚴重影響拆遷的正常生活;有的工作人員把思想暫時不通的拆遷戶稱為“刁民”，把確有困難的 群眾稱為“釘子戶”;有些地方把拆遷工作交給“拆遷公司”，甚至隨意出動警力;有的地方搞株連，象前段時間出現的“嘉禾事件”可謂惡劣之極了

二、當前征地拆遷問題的成因

(一)政績觀的偏差。在一些地區，GDP是衡量干部政績的最重要的指標，GDP的增長率影響到干部的升遷。有的地方行政官員為了在有限的任期內早出“政績”，不 顧本地實際情況，置長遠利益于不顧，違背客觀經濟規律，殺雞取蛋、竭澤而漁，只管自己“政績”顯赫，而不管群眾的承受能力，盲目地大量地搞征地拆遷，使資 源過量消耗和嚴重浪費。加之保護耕地的意識不強，無視我國人地矛盾突出的國情，認為在經濟發展的熱潮中認為，要發展經濟必須多上新項目，而上新項目不得不 大量占用耕地。在資金短缺、科技水平落后的情況下，土地幾乎成了有的地方擴大投入、增加產出的唯一選擇。于是出現了很多開發區“開”而不“發”，“圈”而 不“用”，過分征用土地的現象，嚴重影響廣大人民群眾的根本利益。

(二)政策法規及地方性規定不夠銜接。我國法律對國家征用土地及私有財產應當給予補償作了原則性的規定，如國務院《城市房屋拆遷管理條例》，遵 循“等價有償”的原則，對拆遷程序、評估、補償等方面作了比較原則的規定，在這

個文件實施之后，各省條例作了修訂，但有的市、縣卻未作相應修訂，這樣就使 有些地方法規存在一些與國務院和省條例不相銜接的地方。又如由于受種種條件的限制，城市環境改善后原先劃定的土地級別不能隨之調整，使得拆遷補償價格與實 際市場價格不符，一些土地級別低的地區房地產價格因市場調節因素明顯高于土地級別高的地區，但拆遷區位補償仍低于土地級別高地區。至于各地鄉規民約的規定 不一致，那就更是法律所鞭長莫及的了。

(三)歷史遺留問題解決乏力。那些因歷史原因或城市管理不到位造成的，既無合法產權和土地使用證明，也無其他合法建房手續的房屋，還有已被規劃主管部門認 定的違章建筑，在拆遷中其合法性待定，但大多數無證照房屋都是困難群眾的安身之所，對無證照房屋的補償，沒有政策依據，拆遷主管部門不能視為有證房屋補 償，其實際補償與有證房屋差距較大。還有雖然土地多年前已被征用，但房屋一直沒有拆遷，這部分已經成為居民的拆遷戶，是按照農民拆遷還按照城市居民拆遷，這直接關系到被拆遷戶的根本利益。另外，還有違反規劃用地、用地手續不全、欠交土地出讓金和規費、施工資料不全、無法竣工驗收、非法補辦用地手續等一些遺 留問題亟待解決。

(四)、保障措施不夠配套。主要是就業、交通、生活、醫療、教育等措施不夠配套，引起群眾上訪增多。例如在就業保障方面：按照現行政策，征地拆遷農民轉為 居民，領取了勞動力安置費，就視同安置就業，有的人因為領不到待業證，同時由于文化、技能等方面處于弱勢，找工作很難。在養老保險方面：現行社會養老保險 政策，投保年限必須交費滿15年，距離退休時間不足15年的就不能進入社會保險統籌，這就意味著男45歲、女35歲以上就不能參加社會保險統籌。在子女就 學方面：各區對本轄區范圍內的學生上學都有免繳有關費用的優惠政策，拆遷戶子女原來學校和新購房學校所在地往往不一致，對學生入學有不同的規定，被拆遷人 在購房期間，因辦理戶口和房產證需要一段時間，這期間拆遷戶子女上學就成問題，且其子女上學必須交納一定的贊助費或借讀費用。

三、解決征地拆遷問題的對策

征地拆遷是一項政策性、群眾性都很強的工作，必須按照“三個代表”的要求，始終把維護最廣大人民群眾的根本利益作為工作的出發點和歸宿，堅持執法為民，依法行政，用發展的辦法解決問題，將征地拆遷工作推向法制化、規范化的軌道。

(一)樹立正確的政績觀。何謂正確的政績觀?十六大報告指出：貫徹“三個代表”重要思想，關鍵在堅持與時俱進，核心在堅持黨的先進性，本質在堅持執政為 民。所以立黨為公、執政為民，就是我們各級領導干部應該具有的政績觀。樹立正確的政績觀，必須深懷愛民之心、恪守為民之責、善謀富民之策、多辦利民之事，誠心誠意為人民謀利益，把中央的方針政策同本地區、本部門的具體實際有機結合起來，把改革的力度、發展的速度和群眾可承受的程度協調統一起來，充分考慮城 市建設的速度和人民群眾的承受程度，做到干一任的工作，想幾任的事情，切忌使現在的“政績”成為后人的包袱，切忌做那些花哨一時、貽害一世的事情。我們作 決策、定思路、想問題、做工作要常思是否做到“權為民所用、情為民所系、利為民所謀”，是否在為人民群眾辦好事、辦實事、謀利益。在推進城市化進程中，少 數地方不切實際地加快基礎設施建設，搞勞民傷財的形象工程和政績工程，超越了人民群眾的承受能力，損害了人民群眾的利益，從根本上講就是一種扭曲的政績觀 在作怪。

(二)完善相關地方性立法，促進依法行政。在征地拆遷工作中，各級地方政府努力做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀，切實維護人民群眾的合法權益，而 且政府及其有關部門確實也出了不少力，做了不少事。但是為什么有些地方、有些群眾還是有意見呢?最關鍵的一條就是要依法行政，建設法治和服務型政府。其一 是要規范征地、拆遷工作的主體，不能盲目動用行政權力進行拆遷。其次是規范行政行為(包括抽象行政行為)。地方政府可以根據法律、行政法規和本地區的地方性法規，制定行政規章，對本行政區域的具體行政管理事項予以規定。為了進一步規范征地拆遷補償工作，做到有 法可依，各地要根據有關法律法規的規定，結合本地實際情況制定相應的操作性較強的《安置拆遷補償辦法》已經迫在眉睫。同時，要教育和監督行政工作人員在征地拆遷工作中，規范具體行政行為，做到征地規范化、拆遷合法化、補償標準化。

(三)妥善處理征地拆遷遺留問題，堅持執法為民。拆遷安置中的歷史遺留問題，情況復雜，處理難度大，所以要引起各級黨委、政府的高度重視，并采取有力措施 加以解決。在處理征地拆遷遺留問題之前，要進行詳細的調查摸底，對問題的各個方面、各個環節進行全面考慮，以贏得工作的主動權。針對歷史遺留問題的不同情 況，制定方案，落實措施，實行目標管理，突出重點，地方領導干部要進行包干負責，獎罰兌現。對于部分拆遷群眾提出的合理要求，如適當提

高農村補償標準和對 確有實際困難的“一籍多戶”進行照顧等等，要在政策上適當傾斜。此外，要保持拆遷安置工作的延續性，切實落實對被拆遷群眾的承諾，勤政為民，真正做好被拆 遷群眾的“公仆”。

(四)加大拆遷安置法律政策宣傳的力度。在多年來的拆遷安置工作中，我們積累了一些成功的經驗，其中重要的一點就是對拆遷安置法律政策的宣傳。首先，要在 每項重點工程建設的拆遷征用地之前召開動員大會，向被拆遷村組和拆遷戶發放大量的宣傳資料，是一項有益的必不可少的工作。其次，要加強相關法律政策宣傳工 作。對參與拆遷安置工作的干部要進行相關法律政策的學習和培訓，尤其對被拆遷范圍內的村組黨員和干部進行更深層次安置補償法律政策的學習和宣傳，利用他們 的幅射作用，教育和提高全體被拆遷安置群眾的政策法律素質。對可能出現和已經出現的問題，特別是對基層黨員干部發現和提出的政策問題，有針對性地加以認真 負責地解釋和說明。實踐證明，只要我們及時做好拆遷安置相關法律政策的宣傳工作，就能夠得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可得到預防和解決。

(五)妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時化解矛盾。凡涉及征地拆遷的信訪問題，各地區各有關部門主要負責人都要以高度的政治責任感，切實做好拆 遷信訪工作，及時了解民情，充分考慮民意，努力改善民生。要認真排查、梳理拆遷中的不穩定因素。要高度重視拆遷信訪工作，堅持領導接待日制度，堅持關口前移，重心下移，組織專門力量，集中進行排查，對已發生群體 上訪和有可能發生圍堵黨政機關、阻斷交通等集體上訪的拆遷項目，要重點排查，力爭從最基層和源頭上發現可能影響社會穩定的問題和隱患，及時化解矛盾。對已 經發生的以及排查出來的矛盾和問題，制定工作方案，排出時間表，千方百計把不穩定因素解決在基層，解決在內部，解決在萌芽狀態。

(六)提供良好的配套措施，維護弱勢群體的合法權益。針對基礎設施、交通、商業、學校、醫院等配套設施存在的問題，進行規劃彌補，提供更多的社 會保障和配套措施，加強對拆遷群眾的幫扶工作。一是提供就業保障。預防因被征地拆遷戶不能就業，“坐吃山空”。從實際情況出發，在就業免費培訓、提供就業 機會等方面，為其提供條件。二是拓寬社保渠道。可以將一次性補償細化為老年生活保險補償、兒童讀書保險補償和最低生活標準補償等，由相應的機構定期發放，切實解決被拆遷戶的實際生活困難。三是解決跨區域拆遷戶子女就學問題。教育

部門可以加強協調，制定統一的辦法，妥善解決跨區購房拆遷戶子女就近上學問題，確保拆遷戶家庭的子女能夠及時就近按同等條件入學。

(七)轉變工作作風，樹立政府良好形象。征地拆遷工作利國富民，對加速經濟發展和加快城市化進程意義重大。同時，拆遷、安置、補償涉及到被拆遷群眾的直接 利益，也是被拆遷群眾最關心、最實際、最容易引發各種矛盾焦點問題，這些都對政府工作提出了很高的要求，從一個側面體現了政府部門工作作風的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置補償過程中，政府轉變工作作風在一定程度上促使工作水平的提高。我們保持優良的工作作風，就會得到廣大被拆遷群眾的理解和支持，使這 項工作有序推進;反之就會遭到部分拆遷群眾的抵觸，使工作受阻。為此我們要牢記“五心”，轉變作風，打造誠信政府形象。即在拆遷安置工作中，接待群眾咨詢 要熱心;調查補償情況要細心;聽取群眾意見要耐心;核實安置補償標準要公心;善后安置要關心，從而樹立起人民政府的良好形象，獲得廣大人民群眾的支持和擁護。