第一篇：建設工程價款優先受償權的起算點的幾點建議

建設工程價款優先受償權的起算點的幾點建議?

司法實踐中，涉及確認建設工程價款優先受償權的案件呈多樣化，對于如何確定優先受償權行使期限的起算時間一直存在爭議，現筆者根據現有法律依據，結合司法實踐中經常遇到的情況，對優先受償權的起算點進行分類闡述：

一、現有法律依據：

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。”從立法上，首次設定了建設工程價款優先受償權的基本內涵。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）“

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”、“

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程約定的竣工之日起計算。”進一步在司法上完善了優先受償權制度：明確了建設工程價款優先受償權不僅優于一般債權，還優于抵押權，并規定優先受償權的行使期限為六個月。但起算點自“竣工之日”或“約定的竣工之日”并沒有很好的解決司法實踐中的問題。2004年9月29日最高人民法院審判委員會第1327次會議通過《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2004〕14號），其中第十四條“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：

（一）建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；

（二）承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；

（三）建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。”進一步明確了竣工日期。但第（二）、（三）項規定主要針對發包人惡意拖延工程竣工驗收時間的情形，若以其作為起算點，不宜保護承包人的合法權益。

《最高人民法院關于印發《全國民事審判工作會議紀要》的通知》（法辦【2011】442號）（以下簡稱會議紀要）“

26、非因承包人的原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據合同法第二百八十六條規定享有的優先受償權不受影響；承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程合同約定的竣工之日起計算；建設工程合同未約定竣工日期，或者由于發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。”、“

27、當事人以《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第（二）、（三）項規定的竣工日期作為承包人行使建設工程價款優先受償權期間起算點的，不予支持。”對優先受償權的起算點進一步明確。

二、優先受償權的起算點： 司法實踐中，確認優先受償權經常出現的情形有工程未竣工、工程已驗收未結算、工程已結算。現分類闡述如下：

（一）、未進行最終結算：

1、工程已竣工驗收：

此種情形下一般會涉及兩個時間點：一是工程竣工驗收合格之日；二是合同約定竣工之日。若合同約定竣工之日在后，根據《會議紀要》規定“承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程合同約定的竣工之日起計算；”則應以合同約定的竣工之日作為起算點；若工程竣工驗收合格之日在后，且非承包人的原因，根據《會議紀要》規定“非因承包人的原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據合同法第二百八十六條規定享有的優先受償權不受影響”則應以工程竣工驗收合格之日作為起算點。

2、工程未竣工：

此種情形下一般會涉及到四個時間點：一是停工之日；二是終止履行之日；三是解除合同之日；四是約定竣工之日。

此類工程往往由于發包方未按時支付進度款，導致工程停工，但承包人可能隨時因發包人支付工程款等情形恢復施工，因此，該種情況下建設工程合同仍處于履行狀態下，承包人還有繼續施工的愿望和可能，如果從停工之日開始計算優先受償權的行使期限不利于保護承包人的合法權利，也違背了立法精神。

再者，此類工程終止履行或解除合同的時間往往會超過合同約定的竣工日期。根據《會議紀要》規定“若由于發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。”應當以終止履行之日或解除合同之日作為起算點。但該規定出臺后，不免有些承包人為了獲得優先受償權，在訴訟請求中一并列明請求解除合同，若不加以區分，將會成為承包人確認優先受償權的霸王條款，有可能侵害到發包人的其他債權人的利益，也有違該條規定的初衷。因此，需法官結合實際情況判斷涉案合同是否已經終止履行：若存在承包人的人員和設備已經完全撤出施工場地或發包人與承包人達成終止履行的協議等此類情形，則可以認定合同已經終止履行，以終止履行之日作為起算點；若不存在終止履行的情形，則應以解除合同之日作為起算點。

（二）、已進行工程最終結算：

工程結算分為：工程定期結算、工程階段結算、工程年終結算、工程竣工結算。需根據結算文件具體區分結算文件是否為工程的最終結算。

此種情形下一般會涉及到三個時間點：一是結算之日；二是付款期限；三是付款期限屆滿后的合理期限。

根據《合同法》第286條“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。”，據此，若僅以結算之日作為起算點顯然有悖于立法本意。應當以付款期限屆滿后的合理期限到期之日，作為實施優先受償權的起算點。

實務中，結算文件中未約定付款期限情形時常發生，則需依據合同約定來確定付款期限及催告后的合理期限，找出優先受償權的起算點。建設部制訂的《建設工程施工合同示范文本》（GF-1999-0201）對付款的合理期限進行了明確：“33.4發包人收到竣工結算報告及結算資料后28天內不支付工程竣工結算價款，承包人可以催告發包人支付結算價款。發包人在收到竣工結算報告及結算資料后56天內仍不支付的，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”由此可知，若依據此條款，付款期限屆滿后的合理期限=結算之日+56天，以作為優先受償權的起算點。

河北省建設工程施工合同示范文本2013版也有類似體現：“發包人未按第9.17.5款規定支付竣工結算款的，承包人有權依據第9.12.2款規定取得延遲支付的利息，并可催告發包人支付結算款。竣工結算支付證書簽發后56天內仍未支付的，承包人可與發包人協商將該永久工程折價，也可直接向人民法院申請將該永久工程依法拍賣，承包人就該永久工程折價或拍賣價款優先受償。”天津市建設工程施工合同示范文本（JF-2015-068）“（1）除專用合同條款另有約定外，發包人應在收到承包人提交的最終結清申請單后14天內完成審批并向承包人頒發最終結清證書。發包人逾期未完成審批，又未提出修改意見的，視為發包人同意承包人提交的最終結清申請單，且自發包人收到承包人提交的最終結清申請單后15天起視為已頒發最終結清證書。（2）除專用合同條款另有約定外，發包人應在頒發最終結清證書后7天內完成支付。”再如北京市建設工程施工合同示范文本（BF—2008—0207）中：“33.4.3發包人未按照第36.2款的約定支付結算價款，承包人應當及時向發包人發出書面催款通知，發包人收到承包人書面形式通知后仍不能按照要求付款，經承包人同意后可延期支付，但應當與承包人協商簽訂延期付款協議并辦理具有強制執行效力的公證文書。協議應當明確延期支付的時間和從應付之日起向承包人支付應當付款的利息（利率按照同期銀行貸款利率計）。如果未達成延期付款協議，承包人可與發包人協商將該工程折價，或申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

實務中還需針對不同合同條款作出具體判斷。

第二篇：淺談建設工程價款優先受償權

《中華人民共和國合同法》第286條（以下簡稱合同法286條）規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條款的出臺目的是解決90年代初起，固定資產投資規模的過快增長，拖欠工程款大幅度增加，拖欠期限過長等問題嚴重影響了建筑企業的生產經營，制約著建筑企業的生產發展。該條款在一定程度上矯正了建設單位與建筑企業不平等的地位，為建筑企業解決工程款拖欠老大難問題提供了一條重要途徑。同時也在維護承包人合法權益方面較大地彌補了我國《建筑法》、《招標投標法》的不足，對我國《擔保法》的修改完善以及《物權法》的制定產生積極影響。合同法286條的規定具有良好的立法初衷，使建筑企業看到了解決拖欠工程款問題的希望。但是，由于該條的規定過于粗糙，缺乏可操作性，法院據此斷案時，無論是實體上還是程序上均有障礙。為了解決合同法286條在司法實踐中的適用問題，最高人民法院于2002年6月11日通過了，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱司法解釋）作了進一步的規定。但是筆者認為，這一司法解釋仍然未能從根本上解決問題，綜觀合同法286條及其司法解釋，在以下幾方面存在歧議。

一、關于建設工程價款優先受償權的性質合同法286條出臺后，對于該項權利的性質，有三種不同的觀點。第一種觀點認為，合同法286條的性質為留置權。認為建設工程合同屬于特殊承攬合同的性質，它是一方按照合同約定占有對方的財產，對方不按照合同約定支付價款，占有人有權留置該財產。筆者認為合同法286條的規定稱為留置權是錯誤的。一方面留置權本身是法定的，不存在約定的留置權；另一方面，留置權通常以動產為標的，而建筑工程作為不動產，不能作為留置權的標的。第二種觀點認為，合同法286條的性質為法定抵押權。梁慧星教授認為，要判斷合同法286條究竟屬于優先權還是法定抵押權，必須考察本條的立法背景和過程。從立法過程可知，合同法286條，從設計、起草、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。à雖然這一觀點具有一定的權威性，但筆者認為將其性質定為法定抵押權不妥。因為此項權利與《擔保法》對抵押權的界定顯然不同，抵押物只有經過登記，才具有公示作用，才具有對抗第三人的效力。如果解釋為法定抵押權，但卻不需要登記，如何對抗第三人呢。且根據我國擔保法的規定，抵押權只有通過約定才能產生。如擔保法第38條規定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”可見我國擔保法沒有規定法定抵押權。并且法律條文本身也沒有明確為是法定抵押權還是約定抵押權。第三種觀點認為，合同法286條的性質為優先權。所謂優先權，是指由法律直接規定的特種債權的債權人享有的優先受償的權利。á優先權是法定的，不需要登記就可以對抗第三人。雖然我國的民法通則和擔保法中未規定優先權，但其他法律中有優先權的規定，如：破產法第34條、第37條，民事訴訟法第207條、第222條就是對優先權的規定。司法解釋第4條已明確采納了“優先權”的概念，即“建設工程承包人行使優先權……。”這表明，在司法實踐中已經將合同法286條承包人享有的權利規定為優先權。

二、關于享有優先受償權保護的工程價款范圍的確定合同法286條對享有優先權的工程價款的范圍缺乏明確具體的規定。司法解釋將建筑工程價款界定為“包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失”。筆者認為該司法解釋仍然存在著不足，未能解決司法實踐中的難題。表現在以下幾方面：

一、司法解釋對工程價款范圍的界定，沒有以工程造價管理的基本規范為依據，缺乏科學性。工程造價（工程價格）由成本（直接成本、間接成本）、利潤（酬金）和稅金構成。?司法解釋未能以此為依據來全面分析工程造價的所有具體項目，來確定優先受償權的范圍。

二、司法解釋把優先受償權的范圍限制為工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，明顯與合同雙方對工程價款的約定有出入，顯然有違《合同法》強調的當事人的意思自治原則，不利于對建筑企業合法權益的保護。同時這樣的規定，不可避免影響到實踐中對于工程價款優先受償權的行使。如：工作人員的報酬涉及生存權應享有優先權，但材料款與銀行貸款為經營性權利，能否享有優先權？計劃利潤是造價的組成部分，不在實際支出的范圍，能否享有優先權等等。

三、特別是承包人為建設工程所墊付的資金是否納入優先受償權的范圍，爭議較大。國家明令禁止帶資承包工程項目，但建筑企業墊付的資金一般均用于工資和材料價款，這部分工程價款能否優先受償？

四、依合同發生的損害賠償能否納入優先受償權的范圍。雖然司法解釋明確將承包人因發包人違約所造成的損失排除在優先受償權之外，但此規定明顯有損承包人的合法權益。

三、關于工程價款優先受償權標的物的范圍合同法286條對工程價款優先受償權標的物的范圍沒有作出具體規定，司法解釋雖然作出了規定，但是也沒有完全彌補這一缺陷。建筑企業實現優先受償權的途徑是雙方協商將工程折價或通過申請人民法院拍賣建筑工程，但是按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的不能享有優先受償權，這就可能出現建筑企業合法權益與社會公共利益的沖突。因此，明確“不宜折價、拍賣”的建設工程范圍，就顯得尤為重要。司法解釋規定消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。僅僅考慮到生存權至上的原則，未能考慮國家利益、社會公共利益，遺漏了一些其他方面不能享有優先受償權的建設工程。顯然是不全面的。在社會公共利益方面，屬于“不宜折價、拍賣”的建設工程大量存在，如國家機關辦公大樓、軍事設施、機場碼頭、體育館等等。另外，對于

“消費者”沒有作出明確的規定，從面給司法實踐中操作帶來不便。

四、建筑企業行使工程價款優先受償權的程序對于建筑企業行使工程價款優先受償權的程序，合同法286條及司法解釋的規定過一籠統，缺乏可操作性。影響了建筑企業有效地行使優先受償款。表現在以下幾個方面：

一、司法解釋把承包人行使優先權的期限定為六個月，并規定自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。這一規定缺乏合理性和可行性。如果建設單位工程預付款不到位，承包人又無法繼續墊資施工，這樣工程就無法實際竣工，且離約定竣工時間還相差較遠，承包人就無法行使優先權。另外，即使工程已竣工或已屆約定竣工時間，但是工程決算因種種原因無法在六個月內完成，那么承包人就喪失了優先權嗎？

二、若雙方通過對建設工程的折價行使優先受償權，盡管司法解釋已明確工程價款優先受償權優先于抵押權，但根據我國現行《擔保法》的規定，抵押權人并未喪失抵押權，如果抵押權人提出異議，房地產管理部門就會在辦理產權過戶時不知如何操作。

三、如果承包人通過申請人民法院拍賣的途徑行使優先受償權，因無法律具體規定是通過訴訟程序還是執行程序，實際操作過程中就容易造成混亂。筆者認為，如何使合同法286條得到有效實施，真正解決司法實踐中存在的問題。從法律條文本身看，只有進一步完善合同法286條及其相應的司法解釋。針對以上問題，筆者提出如下建議：第一、對于工程價款優先受償權的性質，應界定為特種債權上的優先權即先取特權。?雖然留置權與法定抵押權都有一定的法理依據，但是解釋為優先權更為合理。理由是：

一、合同法286條規定建筑工程的價款優先受償，司法解釋明確規定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、這一解釋也與我國《破產法》第37條、《海商法》第21條等法律規定的優先權概念相一致。

三、從我國現行《擔保法》規定來看，難于將建筑工程價款的優先權歸屬于留置權或抵押權。因此，筆者認為，將工程價款優先受償權的性質確定為優先權是有依據的，同時也避免了法律規定上的沖突。第二、對于優先受償權的工程價款范圍的確定，應該包括合同約定的工程價款的全部以及因建設單位違約給承包人造成的損失。合同中的工程價款包括直接費用、間接費用、計劃利潤和稅金，其數額是雙方真實意思表示，沒有理由將其中任何一項排除在外。同時因建設單位違約給承包人造成的損失也不應被排除，只有這樣才能確實保護承包人實際受損的權益，也才能與合同法286條的立法目的相一致。對于建筑企業墊資的問題，只有部門規章作出禁止性規定，國家沒有明確的法律條文禁止。并且《合同法》第52條規定只有違反法律、行政法規強制性規定的合同才構成無效。同時司法解釋將墊資款納入了承包人的優先受償權的范圍，明確規定建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的材料款等實際支出的費用。第三、“不宜折價、拍賣”的建筑工程范圍，應進一步明確。從生存利益高于經營利益，社會公共利益高于個體利益出發，承包人行使工程價款優先權應當受到一定的限制。對于直接關系到國家利益和社會公共利益的工程（國家機關辦公樓、機場碼頭），以及以公益為目的的建筑工程（學校、醫院、幼兒園），應給予確認，需要進一步彌補和完善。對于司法解釋中的“消費者”應按照《中華人民共和國消費者權益保～》中的“消費者”的含義去理解。為生活消費需要購買商品房的消費者是司法解釋中的消費者，為經營需要購買商品房的消費者不是司法解釋中的消費者。第四、行使工程價款優先權的程序問題應進一步明確，才能排除承包人行使優先權的障礙。對于司法解釋將工程價款優先受償權的除斥期間確定為六個月，并規定自建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起計算，筆者認為缺乏合理性。建設工程往往具有投資大、周期長等特點，工程價款的決算需要較長的時間，確定六個月的除斥期間顯然過短。另外，除斥期間的起算點確定為工程竣工之日或合同約定的竣工之日，由于工程價款的確定往往需要經過很多程序，很容易超過六個月時間，從而使承包人的工程價款優先受償權喪失。因此除斥期間的起算應以工程價款確定之日起計算方為合理可行。?對于承包人通過申請人民法院拍賣的途徑來行使工程價款優先受償權的問題。筆者認為應由承包人向人民法院起訴，或向仲裁機構申請仲裁，在獲得生效的判決書或調解書或者仲裁書后，向人民法院申請執行。這也是比較符合當前人民法院審判實際的做法。

第三篇：淺談建設工程價款優先受償權

《中華人民共和國合同法》第286條（以下簡稱合同法286條）規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條款的出臺目的是解決90年代初起，固定資產投資規模的過快增長，拖欠工程款大幅度增加，拖欠期限過長等問題嚴重影響了建筑企業的生產經營，制約著建筑企業的生產發展。該條款在一定程度上矯正了建設單位與建筑企業不平等的地位，為建筑企業解決工程款拖欠老大難問題提供了一條重要途徑。同時也在維護承包人合法權益方面較大地彌補了我國《建筑法》、《招標投標法》的不足，對我國《擔保法》的修改完善以及《物權法》的制定產生積極影響。合同法286條的規定具有良好的立法初衷，使建筑企業看到了解決拖欠工程款問題的希望。但是，由于該條的規定過于粗糙，缺乏可操作性，法院據此斷案時，無論是實體上還是程序上均有障礙。為了解決合同法286條在司法實踐中的適用問題，最高人民法院于2002年6月11日通過了，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱司法解釋）作了進一步的規定。但是筆者認為，這一司法解釋仍然未能從根本上解決問題，綜觀合同法286條及其司法解釋，在以下幾方面存在歧議。

一、關于建設工程價款優先受償權的性質合同法286條出臺后，對于該項權利的性質，有三種不同的觀點。第一種觀點認為，合同法286條的性質為留置權。認為建設工程合同屬于特殊承攬合同的性質，它是一方按照合同約定占有對方的財產，對方不按照合同約定支付價款，占有人有權留置該財產。筆者認為合同法286條的規定稱為留置權是錯誤的。一方面留置權本身是法定的，不存在約定的留置權；另一方面，留置權通常以動產為標的，而建筑工程作為不動產，不能作為留置權的標的。第二種觀點認為，合同法286條的性質為法定抵押權。梁慧星教授認為，要判斷合同法286條究竟屬于優先權還是法定抵押權，必須考察本條的立法背景和過程。從立法過程可知，合同法286條，從設計、起草、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。à雖然這一觀點具有一定的權威性，但筆者認為將其性質定為法定抵押權不妥。因為此項權利與《擔保法》對抵押權的界定顯然不同，抵押物只有經過登記，才具有公示作用，才具有對抗第三人的效力。如果解釋為法定抵押權，但卻不需要登記，如何對抗第三人呢。且根據我國擔保法的規定，抵押權只有通過約定才能產生。如擔保法第38條規定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”可見我國擔保法沒有規定法定抵押權。并且法律條文本身也沒有明確為是法定抵押權還是約定抵押權。第三種觀點認為，合同法286條的性質為優先權。所謂優先權，是指由法律直接規定的特種債權的債權人享有的優先受償的權利。á優先權是法定的，不需要登記就可以對抗第三人。雖然我國的民法通則和擔保法中未規定優先權，但其他法律中有優先權的規定，如：破產法第34條、第37條，民事訴訟法第207條、第222條就是對優先權的規定。司法解釋第4條已明確采納了“優先權”的概念，即“建設工程承包人行使優先權……。”這表明，在司法實踐中已經將合同法286條承包人享有的權利規定為優先權。

二、關于享有優先受償權保護的工程價款范圍的確定合同法286條對享有優先權的工程價款的范圍缺乏明確具體的規定。司法解釋將建筑工程價款界定為“包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失”。筆者認為該司法解釋仍然存在著不足，未能解決司法實踐中的難題。表現在以下幾方面：

一、司法解釋對工程價款范圍的界定，沒有以工程造價管理的基本規范為依據，缺乏科學性。工程造價（工程價格）由成本（直接成本、間接成本）、利潤（酬金）和稅金構成。?司法解釋未能以此為依據來全面分析工程造價的所有具體項目，來確定優先受償權的范圍。

二、司法解釋把優先受償權的范圍限制為工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，明顯與合同雙方對工程價款的約定有出入，顯然有違《合同法》強調的當事人的意思自治原則，不利于對建筑企業合法權益的保護。同時這樣的規定，不可避免影響到實踐中對于工程價款優先受償權的行使。如：工作人員的報酬涉及生存權應享有優先權，但材料款與銀行貸款為經營性權利，能否享有優先權？計劃利潤是造價的組成部分，不在實際支出的范圍，能否享有優先權等等。

三、特別是承包人為建設工程所墊付的資金是否納入優先受償權的范圍，爭議較大。國家明令禁止帶資承包工程項目，但建筑企業墊付的資金一般均用于工資和材料價款，這部分工程價款能否優先受償？

四、依合同發生的損害賠償能否納入優先受償權的范圍。雖然司法解釋明確將承包人因發包人違約所造成的損失排除在優先受償權之外，但此規定明顯有損承包人的合法權益。

三、關于工程價款優先受償權標的物的范圍合同法286條對工程價款優先受償權標的物的范圍沒有作出具體規定，司法解釋雖然作出了規定，但是也沒有完全彌補這一缺陷。建筑企業實現優先受償權的途徑是雙方協商將工程折價或通

第四篇：最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

上海市高級人民法院：

你院滬高法〔2001〕14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復

如下：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。

此復。

司法應用

在實務中，如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的沖突。在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸于消滅，自不待言。在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬于開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物范圍內。但考慮到，如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異于用消費者的資金清償開發商的債務，等于開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬于生存利益，應當優先，承包人屬于經營利益，應退居其次。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（2002年6月27日起施行）規定了這種觀點。該批復第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。

第五篇：行使優先受償權申請書

行使優先受償權申請書

申請人：

負責人： 職務： 地址： 聯系電話：

申請事項：

請求對貴院拍賣（執行）房屋所得的價款優先受償。事實與理由：

申請人了解到，貴院為執行 一案，已委托拍賣公司，擬于年月日，通過 方式對 名下的 房屋進行公開拍賣。

為此，申請人現就申請優先分配該房屋拍賣所得價款事宜，特致函貴院。具體事實和理由如下：

一、申請人是該房屋的第一順位抵押權人，依法對該房屋享有優先受償權。

二、申請人的優先受償權在分配程序中應當予以保障。

基于上述情況，申請人現申請優先分配該房屋拍賣所得款項，即在貴院成功拍賣 房屋后，優先用于清償申請人前述所有債權，以維護申請人的合法權益。請予準許。此致 人民法院

申請人：

年月日 / 1