第一篇：業(yè)主要求更換物業(yè)所需法律依據(jù)

依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護(hù)自身權(quán)益

解析：

一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

法律依據(jù)：

1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

需要注意的是，小區(qū)的業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

更換物業(yè)管理企業(yè)的條件有：

1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除。

2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條，規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

三、更換物業(yè)管理企業(yè)所需程序

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：

(1)業(yè)主大會(huì)的決議;業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。

(2)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo);(3)確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式;

(4)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人;

(5)物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會(huì)的召開，決議尤為重要。必須依據(jù)《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

四、招標(biāo)過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

(1)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;

(2)評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;

(3)評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示;(4)中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

五、招標(biāo)前辦理備案工作

在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：

(1)業(yè)主大會(huì)決議;

(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書;

(3)招標(biāo)文件;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業(yè)公司后需要交接的資料

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊等。

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時(shí)可通過法律途徑予以解決。

七、原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強(qiáng)令退出

依據(jù)《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

(三)業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級(jí)或者取消其資質(zhì);

(四)退出服務(wù)時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場實(shí)力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施只享有共有所有權(quán)。所以，對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的問題，單個(gè)業(yè)主無法獲得有效的原告身份，就無法以個(gè)人名義出來主張權(quán)益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。因此業(yè)主維權(quán)必須通過業(yè)主大會(huì)以及由業(yè)主大會(huì)所選出的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)，依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護(hù)自身權(quán)益。

第二篇：物業(yè)更換交接

物業(yè)更換交接

從《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定看，有關(guān)更換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，只在第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。

因此，要順利更換物業(yè)，調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業(yè)的移交手續(xù)

第一，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與社區(qū)服務(wù)中心約定承接驗(yàn)收時(shí)間。

在約定時(shí)間內(nèi)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)施設(shè)備有關(guān)資料、相關(guān)財(cái)務(wù)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。

資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)對查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第二，查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況處理。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，社區(qū)服務(wù)中心通知有關(guān)方進(jìn)行修理并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。

第三，原物業(yè)公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”沒有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時(shí)間，比如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。面對此種情況，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該嚴(yán)格按照物業(yè)合同履行完自己的義務(wù)，讓原物業(yè)公司沒有拖延的借口。

要求原物業(yè)公司在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，按照《條例》59條相關(guān)規(guī)定處理，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對原物業(yè)公司予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關(guān)資料若先移交給社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，那么社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該及時(shí)將相關(guān)資料移交給新物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

二、更換物業(yè)需移交的資料

交接中涉及的內(nèi)容繁多：配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。這些內(nèi)容主要可以分為兩個(gè)部分：

（一）工程交接：由專業(yè)人員分成專業(yè)小組，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

1．竣工平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料，包括社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)給水地下管網(wǎng)圖、排水地下管網(wǎng)水泵，社區(qū)服務(wù)中心規(guī)劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設(shè)施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區(qū)域內(nèi)水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設(shè)施、升降設(shè)備、空調(diào)、給排水、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、廣播、會(huì)議背景音響、避雷系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)的相關(guān)情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術(shù)檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

4．相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備安裝使用維保技術(shù)資料（如一些資料移失，移交方應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作程序和經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)寫相關(guān)技術(shù)資料）。5．物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關(guān)問題資料。

7．物業(yè)設(shè)施設(shè)備移交不僅僅是技術(shù)資料移交，更重要的是設(shè)備運(yùn)行狀況，技術(shù)維護(hù)、操作的交底。設(shè)備技術(shù)移交，包括設(shè)備使用壽命、使用過程的維修維護(hù)、常見的故障以及操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、工作性能、生產(chǎn)廠方都是應(yīng)該說明并記錄清楚。

(二)財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。

1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、公共區(qū)域及設(shè)施所得收費(fèi)等余額和財(cái)務(wù)帳冊。

2．用水用電性質(zhì)及權(quán)屬。

3．物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬其它財(cái)務(wù)。4．停車位管理服務(wù)及收費(fèi)。

5．房屋維修、待修、保養(yǎng)服務(wù)有關(guān)的全部資料移交（動(dòng)用維修資金的相關(guān)資料）。例如：關(guān)于房屋及設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃中、大計(jì)劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄??。

6．預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)。

7．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施設(shè)備的配置和產(chǎn)權(quán)界定。

制定相關(guān)移交程序內(nèi)容后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雙方與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心簽訂移交接受協(xié)議，送當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會(huì)出現(xiàn)很多繁瑣、未預(yù)料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協(xié)作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。

防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)”幾種情況：

(1)原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。(2)原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。

(3)交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

(4)引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

第三篇：要想更換物業(yè)

要想更換物業(yè)，就得成立業(yè)委會(huì)，作為一個(gè)組織來與他們協(xié)商溝通，才能夠拿到前期物業(yè)或是KFS移交的相關(guān)資料。往往在這中間會(huì)有很多的問題存在。比如：

1.前期物業(yè)在這期間，提出“出現(xiàn)了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業(yè)委會(huì)的該怎么辦？ 2.部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致前期物業(yè)不愿意離開或是說前期物業(yè)不想離開，賄賂部分業(yè)主，給他們免除部分物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主群體意見不合，物業(yè)不離開。這個(gè)問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業(yè)走了，后來聘請了一個(gè)臨時(shí)物業(yè)。但是發(fā)現(xiàn)臨時(shí)物業(yè)還沒有拿到前期物業(yè)交接的相關(guān)資料。馬上臨時(shí)物業(yè)就要到期了，那么后期的物業(yè)該何如的聘請以及如何要到相關(guān)的資料？

4.在物業(yè)移交資料的時(shí)候，中間出現(xiàn)了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業(yè)管理交接中的難點(diǎn)和對策

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司時(shí)可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場化行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)的合法操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。

隨著物業(yè)管理的市場化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題、業(yè)主委員會(huì)的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

雖然 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

（2）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)管理費(fèi)欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到 90%，而很多的是維護(hù)在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作。、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個(gè)市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力。可聘請物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

三、成功案例

某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》、《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ 根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會(huì)決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

（3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？

業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。

第四篇：更換公章所需材料

一、更換公章所需材料：

1、刻章申請書一份（自備、加蓋原公章）；

2、營業(yè)執(zhí)照副本原件復(fù)印件各一份；

3、法定代表人、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（正反面）各一份；

4、法定代表人委托書一份（簽名并加蓋公章）；

5、刊登海南日報(bào)及該報(bào)紙?jiān)环荩灰妶?bào)后三個(gè)工作日后辦理；

6、上繳原工作單位舊章。

二、名稱變更換章所需材料

1、刻章申請書一份（自備、加蓋原公章）；

2、營業(yè)執(zhí)照副本原件復(fù)印件，事業(yè)單位的，法人證書一份；

3、法定代表人、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（正反面）各一份；

4、法定代表人委托書一份（簽名并加蓋公章）；

5、單位名稱變更證明原件、復(fù)印件一份；

6、上繳原工作單位舊章。

第五篇：物業(yè)交房常見問題的法律依據(jù)

物業(yè)交房常見問題的法律依據(jù)

1.交房時(shí)房屋質(zhì)量存在問題：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 4.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 5.裝修工程為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十七條 下列情況不屬于本辦法規(guī)定的保修范圍：

（1）使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；

（2）不可抗力造成的質(zhì)量缺限。2.交付房屋開始收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)：

根據(jù)《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》成價(jià)費(fèi)[2004]239號(hào)文件第九條：

物業(yè)買受人自物業(yè)竣工并交付使用之日起，按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)

交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)全額繳納。3.物業(yè)費(fèi)包括的內(nèi)容：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9、法定稅費(fèi);

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。3.房屋裝修：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《物權(quán)法》第77條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變成為經(jīng)營性用房。

《物權(quán)法》第83條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)對違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占交通、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的的行為，要求行為人停止侵害、賠償損失等。

4.物業(yè)費(fèi)收取的依據(jù)：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，委托人通過付出一定費(fèi)用獲得管理公司的專業(yè)服務(wù)；與之相對應(yīng)，物業(yè)管理公司也正是通過提供管理服務(wù)收取費(fèi)用，賺取利潤，從而維持公司的經(jīng)營與發(fā)展。物業(yè)管理公司收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)，以及作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤。鑒于此，物業(yè)管理合同可以在科學(xué)測算管理成本、合理安排勞動(dòng)力的情況下確定一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.別墅物業(yè)費(fèi)收取較高的依據(jù)：

根據(jù)《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》成價(jià)費(fèi)[2004]239號(hào)文件第一條：我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅及其他非住宅物業(yè)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

別墅的設(shè)施設(shè)備、園林綠化比普通住宅的配置都偏高，因此其維護(hù)、保養(yǎng)的費(fèi)用都會(huì)比較高，所以別墅的定價(jià)在遵循市場變化的原則上，按照相關(guān)服務(wù)合同要求，制定相應(yīng)的市場價(jià)。6.集中車庫車位收取管理費(fèi)：

1）停車租賃費(fèi)只是簽訂的車位使用協(xié)議所產(chǎn)生的費(fèi)用，不包含對車位的服務(wù)費(fèi)用；

2)車位服務(wù)主要包括對車位等相關(guān)場地的清潔、秩序維護(hù)和對業(yè)主車輛的巡查登記，對車輛的異常信息作好記錄，必要時(shí)向業(yè)主反饋。7.裝修期間繳納裝修服務(wù)費(fèi)和裝修建渣清理費(fèi)：

1）由于裝修造成小區(qū)陌生人員和物品進(jìn)出小區(qū)的頻率增加，從而要增加物業(yè)服務(wù)中心對小區(qū)人員和物品管控的力度，同時(shí)，裝修期間也需要配備專職裝修人員和秩序員、管家對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查和監(jiān)督。

2）裝修建渣清運(yùn)費(fèi)主要是市政環(huán)保局對裝修建渣統(tǒng)一清運(yùn)處理，避免造成對小區(qū)業(yè)主生活的影響。