第一篇：市城投公司轉型發展建議

關于**市城市投資建設有限責任公司

轉型發展的建議

市政府：

今年9月份，國務院下發了《關于加強地方政府性債務管理的意見》（國發43號文），明確提出建立規范的地方政府舉債融資機制，賦予地方政府適度舉債權限，剝離融資平臺公司替地方政府融資的功能，同時推廣使用政府與社會資本合作模式（簡稱“PPP模式”）參與城市公共基礎設施等有一定收益的公益性事業投資和運營。財政部隨即下發了《關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》（財經[2014]76號文），要求在城市供水、供暖、供氣、污水和垃圾處理、保障性安居工程、地下綜合管廊、軌道交通、醫療和養老服務設施等城市基礎設施及公共服務領域開展PPP項目試點及示范。面對投融資體制改革的新形勢，市城投公司經過認真研究并結合市政府的授權及自身發展的特點，提出了公司轉型發展的幾點建議，現匯報如下：

一、指導思想

以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導，全面貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會精神，緊緊圍繞市委、市政府各項工作目標，充分發揮市城投公司在我市公用基礎設施及公共服務領域的投融資作用，切實履行國有資產出資人職能，努力提高公益性事業運行效率和公共服務質量，為改善民生、促進經濟轉型跨越發展做出更大的貢獻。

二、轉型目標

1、集團化目標。將市城投公司發展成為涵蓋我市供水、供暖、供氣、垃圾處理、保障性安居工程、城市公交、城鐵、**高速、醫療和養老服務等行業和部門的企業集團，在我市公用基礎設施及公共服務領域占有基礎性地位。

2、國有資產出資人目標。PPP模式是政府和社會資本建立長期的合作關系，要求有代表政府的投資主體。市城投公司要擔當起國有資產出資人的職責，進行規范的公司治理設計，提高企業管理水平和運行效率，確保國有資產的保值增值。

3、投融資目標。市城投公司將調整以前根據融資需要成立項目公司的發展模式，著力于投資自身有一定現金流、能夠長期經營的公益性項目，通過政府購買服務的形式達到現金流的平衡，強調項目的經濟可行性。在融資方面，市城投公司將通過項目貸款、發行企業債券、存量資產調整等形式，為我市公用基礎設施項目籌集更多的資金。

三、城投公司的自身優勢

1、PPP模式合作經驗。城投公司已在多個項目開展PPP合作模式，具有PPP項目成功運作的經驗，我市的供水、供氣、垃圾處理、城市公交、**高速等項目均采取或植入PPP模式，由城投公司代表政府出資。**高速為中港合資項目，總投資**億元，項目資本金**億元，其中社會資本**億元由香港**集團投入。該項目是典型的BOT項目，項目收費期30年，由雙方共同經營。**高速及其他PPP項目均運行良好。

2、公司財務狀況良好，資信等級較高，能更好的吸引社會資本加入。截止2014年6月末，城投公司的資產負債率為**%，在明確公投債務的還款責任和剝離相關負債后，公司的資產負債結構將更為穩健，有較大的融資覆蓋能力，可以方便的為后續開展的PPP項目融資提供擔保等增信手段。

3、多渠道籌集資金的成功經驗。城投公司自成立以來，與國家開發銀行、農發行、各大商業銀行均有良好的合作記錄，成功發行兩期城投債，集中供熱項目申請外國政府貸款，綜合運用信托、中期票據、非公開定向債等金融工具，為我市重點工程建設籌集了大量的資金，這些工作經驗將為后續開展的PPP項目融資提供寶貴的智力支持。

四、近期重點工作

1、在摸清底數的前提下，將城投公司的存量資產和負債進行調整和優化，采取融資租賃、資產證券化等方式置換出一部分資金，為后續開展的PPP項目建設和運營提供資金保障。

2、對現有的PPP項目進行規范運行，簽訂、完善投資協議和特許經營協議，明確各方權利和責任，配合市直有關部門確定政府購買服務價格和建立調整機制，做好績效評價工作。

3、扎實有效地開展城鐵項目投融資工作。近日，市政府授 權城投公司成立城鐵投資公司，履行項目法人職責。城投公司配合市直有關部門盡快確定項目的建設模式和運營模式，在明確**和**兩地的職責劃分后確定項目的籌融資模式，制訂科學的招商引資方案，吸引社會資本加入。

五、發展思路

1、市城投公司將努力壯大國有資產規模，提高國有資產質量，使公司在我市公用基礎設施及公共服務領域起到決定性的作用。

2、城投公司將根據公平合理的風險分擔和利益共享合作契約，指導和監督各PPP項目公司建立規范的公司治理機構，有效保護各投資者利益。

3、城投公司將加強對各PPP項目公司的管理和考核，促進各項目在嚴格管理、提升效率的前提下，提高公共服務質量，提供優質的公共服務產品。實現項目公益性和盈利性的統一。

第二篇：城投公司轉型

城投公司轉型

11月4日，財政部在其官網發布了一篇標題為“依法厘清政府債務范圍，堅決堵住違法舉債渠道”的“答記者問”，明確表示，“政府債務不得通過企業舉借，企業債務不得推給政府償還”，“除發行地方政府債券外，地方政府及其所屬部門不得以任何方式舉借債務”。

這意味著，財政部重申融資平臺債務不屬于政府債。那么，失去“背書”的城投公司將如何轉型？

到底還是不是政府的“親兒子”？

由于我國預算法規定地方政府不得舉借債務，因此需要城投公司來為地方政府籌集資金，故城投公司是地方政府主要的投融資平臺。然承擔著公益性項目投融資職能的城投公司，在融資平臺舉借債務是否屬于政府債務，是否由政府信用“背書”，幾經厘清，一直身份不明。

中國第一家城投公司成立于上世紀90年代，如今已發展了近30年，代表政府發行企業債券，向銀行貸款，進行公共市政建設等公益性投資。一直以來，城投公司為地方城市發展、基建投資等作出了重要貢獻。類似市政道路、環城高速、城市供熱供水等基建項目，多由城投公司擔任投融資、建設、管理與運營四大職能，如今發展到醫療、養老、環保、旅游、教育等各領域。

不過，近幾年隨著地方債的加重，“搞錢干事”的城投公司顯然并不符合市場規律，已屢次被推到改革的風口浪尖，有可能會走向終結。

早于2014年5月20日國務院批轉的發改委《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》中明確指出，開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺公司政府融資職能。2014年9月，國務院下發43號文，明確區隔政府和企業債務，切實做到誰借誰還、風險自擔。2015年1月1日，新預算法執行，規定“地方政府及其所屬部門不得為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保”，切斷了以城投公司為主的地方融資平臺依靠政府信用融資的渠道。

當然，43號文和新預算法并未得以兌現。樂觀的城投公司老總們認為，中央對投融資政策的調整，給城投公司帶來前所未有的壓力；但類似政策調整在2011年就出現過，當時也是出于地方債務過度膨脹帶來債務隱憂，要求限制對融資平臺貸款政策。2011年扛過去了，2014年這波調整也有可能扛過去。

后來的發展果真被樂觀派預言對了，2014年四季度到2015年上半年，城投公司融資功能收縮明顯；但2015年下半年，大量資金涌入，向城投公司要項目的資金方越來越多，城投公司再度復活，重新擔綱政府投融資重要職能――經濟下行壓力加大，穩增長任務更為迫切，轉型暫時擱置。

今年10月27日，全國城投公司協作聯絡會年會在合肥召開，年會核心議題是“城投轉型與發展”。相較去年，不少城投公司老總們的焦慮感有所減輕。據媒體報道，一西部某地級市城投公司董事長表示，城投公司是政府的親兒子，地方政府不會放著城投公司陷入困境而不管的。

然而，隨著經濟運行不斷下行，城投公司的命運逐漸明朗化。就在11月4日，財政部有關負責人答記者問明確，“2015年后融資平臺舉借債務不屬于政府債務”“除發行地方政府債券外，地方政府及其所屬部門不得以任何方式舉借債務”“地方政府僅作為出資人，在出資范圍內承擔有限責任”……這等于在宣判，城投公司失去了政府親娘的信用“背書”，也意味著傳統融資職能宣告終結，城投公司必須另尋出路。

城投老總們頗尷尬，城投公司成立的初衷，就是替地方政府履行相關投融資職能，城投公司投資的持續、盈利、退出等，都依托于地方政府，如何從現有的投融資模式中跳出來呢？

“先天性不足”

轉型之所以拖延至今仍遲遲未見起色，一方面轉型并不容易，另一方面，城投公司有先天性不足之處。

城投公司雖是完全意義上的獨立法人，但決策多受政府控制，主要司職基礎設施等投融資；有些資產規模雖大，但多是一些盈利能力差、需財政補貼的公益項目，自身造血能力不強，市場化競爭力不足。也就是說，公益性資產規模大、變現能力差，盈利能力差、償債指標表現差、債務償付對政府支持的依賴程度高等，都是城投公司的“弊病”。

10月27日的城投年會上發布了一份《城投藍皮書：中國城投行業發展報告（2016）》，稱各個省份的債務比例差異很大，有的地方政府性債務還出現極其惡化的情況，有可能爆發局部債務危機。

通過對全國259家城投公司的統計，負債率在70%（含70%）以上的有8家，負債率在60%至70%（含60%）的有43家，負債率在50%至60%（含50%）的有84家，負債率在40%至50%（含50%）的有65家，負債率在30%至40%（含40%）的有43家，負債率在30%（含30%）以下的有16家，平均負債率在50%左右。

該藍皮書進一步分析，從各地政府性債務統計表中反映的負有償還責任債務余額占GDP的比例可以發現，經濟欠發達省份的債務余額占GDP比例普遍高于發達省份。這主要有三個方面的原因，首先，中西部欠發達省份目前公共基礎設施還不完善，還有很大建設空間，公共設施欠賬比較多；其次，中西部省份由于經濟落后，財政收入低于東部沿海發達省份；最后，由于產業轉移，東中西部經濟增速切換，中西部進入一個高速發展期，對于基礎設施建設的需求比較大。

山東城投公司的狀況一樣不容樂觀。

據日照城投公布的數據，2013至2015年末及2016年6月末，其資產負債率呈現穩步上升的趨勢，分別為39.91%、46.43%、58.57%和60.16%。負債以非流動負債為主，近3年及一期非流動負債占比分別為62.74%、70.65%、61.89%和61.10%。“隨著公司各個項目的進一步開發，公司未來債務規模有進一步增加的趨勢，公司面臨著一定的債務償還壓力。”日照城投在2016第一期中票募集說明書中談到。

“青島城投”的資產負債率同樣持續高企。2012至2014年末以及2015年9月末，公司資產負債率分別為68.16%、69.76%、68.76%和67.89%，有息債務總額分別為129.86億元、151.82億元、181.57億元和363.26億元，金額不菲。毋庸置疑，債務規模的增加，在一定程度上，也將增加青島城投未來幾年的利息支出。

“濟寧城投”2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末，有息負債金額也分別達到53.18億元、48.74億元、62億元和70.42億元，包括銀行借款和企業債等融資方式。為此，濟寧城投在今年發行了2016第一期短融，募資5億元，全部用于償還銀行借款。

在沉重的債務壓力下，借新債還舊債，成為城投公司重要的融資策略。日照城投亦在今年9月29日發行中期票據，募集資金2億元，主要用于償還銀行借款。

令人憂心的是，多數平臺公司承接著政府公益類、市政類建設和經營項目，缺乏商業化的運作項目，長期以來，沒有形成可持續的市場盈利前景。截至2016年6月末，日照城投資產總額高達100.62億元，2016年1至6月實現營業收入4.98億元，但利潤總額僅0.53億元。青島城投2012至2014年以及2015年1至9月營業利潤則分別為-4.68億元、2.56億元、-6.73億元和-7.98億元。其中，2013年突然為正的營業利潤，還主要是因公司2013年歡樂濱海城599畝土地出讓，導致主營業務收入增加 10.04億元。

一位大行債券承銷人士表示，一直以來，市場上大部分投資人投資城投債的邏輯還是看中平臺公司背后的政府信用，一旦政府不為其兜底，如何化解存量債務就成為沉重的負擔，有可能出現違約的失信現象。

如何轉型？

至于如何轉型，城投公司內部人士大多表現出“完全取決于政府領導”的被動。觀點多認為，城投公司的資產盈利性不強，公交客運、環境治理、供水供氣、垃圾處理等都是些保本微利項目，一些運營經費還要靠政府補貼，城投公司自身造血能力不強，要走向市場較難。

盡管改革已經進入3.0時代，然而目前即使規模較大的資質較好的公司，也處于改革的探索中。

如合肥城建投，2015年利潤總額為48億元，是因為當年公司投資收益為 65.25 億元，這部分增幅較大，主要是來自投資京東方科技集團股份有限公司結構化產品實現了較好回報。除了主導當地基礎設施建設，也在加大對戰略新興產業的投入，主要為新型顯示電路等。據悉，合肥城建投轉型方向是轉為國資運營管理平臺，后續打算推動兩家公司上市，形成集成電路千億產業鏈，加強資本市場融資能力。

南京城投集團董事長鄒建平表示，南京城區范圍內的城投公司信用等級較高，大部分是AA+、AAA最優質的信用等級，融資成本較低。但南京郊縣等地融資成本較高，南京城投可利用自身優勢，籌集資金用于郊縣城市建設，從中賺取相對穩定的利差回報，保障公司持續經營，又能幫助南京城市建設。

西部一省會城市城投公司副總經理表示，南京、合肥等地城投公司資源優勢明顯，如南京當地財力較雄厚，城區基礎設施基本到位，融資需求不大，所以能探索其他可能；但中西部地區城投公司的主要職能現在還是替政府投融資，投資當地基建。該副總經理還表示，當前經濟下行階段，民企融資成本高、資金鏈容易斷裂，他們在探索的一個方向就是參股發展前景較好的民企，通過參股民企，實現城投公司的混合所有制改革。

不過，他也直言，雖然存在一些參股民企的機會，但國企混合所有制改革決策鏈條長，還有國有資產流失等擔憂，落地也面臨困難。

有城投公司負責人直言，政府是城投公司賴以發展的根源。不少城投公司融資借助地方政府儲備土地，地方棚改、保障房建設等也多由城投公司主導，可能配套進行其他商業類房地產項目開發；市政工程承包也多由城投公司擔當，這塊投資回報較為豐厚。

有地方財政系統人士表示，財政部重申融資平臺債務不屬于政府債務，是想規范地方債務管理，堵住違規舉債渠道，也是想將城投公司趕到PPP模式等正當渠道上來。他認為，PPP模式最大的意義是解決了融資問題。“地方融資平臺參與PPP基金，實際上是平臺公司進入產業基金項目，是代表政府參與，并非不承擔重要角色。以前很多項目是城投公司幫助政府融資負擔利息，現在代表政府與其他兩方成立項目公司，投資PPP項目，而且減輕推廣使用政府與社會資本合作（PPP）模式。鼓勵社會資本通過特許經營等方式，參與城市基礎設施等有一定收益的公益性事業投資和運營。”

第三篇：城投公司轉型方案及建議

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

城投公司轉型方案及建議

從上個世紀90年代開始，伴隨著中國經濟的快速發展，城市化進程的加快，城市基礎設施需求的不斷增加，作為地方政府城市基礎設施投融資平臺的城投公司在各地相繼成立。據全國城投公司協作聯絡會的統計，目前大中城市具備一定規模的城投公司已經近百家。

一、各地城投公司發展中的共性問題

從各地城投公司的發展歷程和經營模式看，城投公司本質上是政府出資、賦權經營，具有政府信用，體現政府意志，是政府信用與市場原理特別是與資本市場原理有機結合的產物。作為特殊的經濟實體和企業法人，它既是政府授權范圍內國有資產的營運主體，依法享有出資人權利并承擔國有資產保值增值責任；又是城市建設的投融資主體。它受政府委托，既要承擔城市基礎設施項目的投資、融資、建設、營運、管理等任務；又要通過資產重組，盤活城建存量資產，廣泛吸納社會資金。

實踐表明，城投公司作為城建資金運籌和城建資產運營中心，在深化城市建設投融資體制和國有資產管理體制改革，通過多渠道、多層次融資加快城市基礎設施建設等方面確實發揮了積極的作用。但由于缺乏健全的造血機制，部分城投公司融資功能日漸低迷，資產負債率居高不下，甚至瀕臨破產。具體分析，存在如下問題：

1．可持續的融資能力缺乏。

各地城投公司在發展初期都憑借各地政府的強大信譽、良好的資金運營機制以及政策性金融的支持獲得了城市基礎設施建設的大量資金。然而，畢竟城投公司涉及的絕大多數是公益性或準公益性的項目，項目資金的收益有限，加之國家近年來對固定資產投資采取較為嚴厲的管理政策，使得城投公司的后續資金逐房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

漸減少。此外，目前絕大多數城投公司的融資來源單一，市場化程度不高也是阻礙城投公司繼續融資能力不足的重要原因。

2．債務規模普遍偏大，債務負擔沉重，債務風險逐漸累積。

各地城投公司資金來源中最多的便是政策性銀行大額貸款協議。目前，此類貸款已經成為各地城投最大的負債形式，債務風險逐漸累積。此外，類似負債項目面臨的重大問題是：目前我國地方政府不能夠成為合法的債務人，若靠一個或多個代理人公司來舉債，地方政府還不能以財政收入為支持來提供擔保。因此，地方政府若舉借了債務，債權人的權益是沒有法律保護的。目前采取的通常做法是，債權銀行要求地方政府和地方財政廳（局）出具承諾按期、如數償還債務本息的正式文件，這種文件僅具有安慰函的性質，但不能成為正式的法律依據。

因此，考慮到地方政府基礎設施建設負債中的種種風險，2006年4月25日，國家發改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監會五部委聯合下發了名為《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》（銀監發[2006]27號），其中規定金融機構要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔保或者是變相擔保。

3．投資模式與運營機制有待創新，項目收益率較低。

由于城投公司是政府出資的國有獨資公司，因此，大多數城投公司在經營方面缺乏項目自主權，主要承擔公益性重大城市基礎設施項目的投資建設，這些項目投資規模大、周期長、回報率低或根本無回報。特別是許多項目建設仍延用計劃經濟的管理模式，政府直接參與經濟活動，重建設、輕經營，重形象、輕管理。同時，城市基礎設施建設部門分散、管理分散、資金分散，阻滯了建立多元化融資體制的進程。由于政府仍按計劃經濟模式直接參與城市經營活動，為調動所謂的各方積極性，多方籌措資金，往往把城市基礎設施工程交給多個部門負責，這在短時間內保證了工程資金和進度，但從長遠看，它所帶來的資金分散、人力分散、管理分散卻不利于開展資本化運作、吸納民間資金、盤活城建存量、內外舉債等多元化融資的嘗試。另一方面，資金回收周期太長，使用效率低下。作為房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

一個可盈利或準盈利性投資項目，一般要經過投資(借貸)→經營→回收→還貸(有盈利)→再投入的一個過程。由于一些城市中資金經過多個部門的道道關卡，不僅數量減少，使用效率大大降低，而且回收時間拉長，給企業再投入增加了壓力。如在一些城市中，城投公司主要承擔的老城區舊城改造土地拍賣項目，從計委立項到土地拍賣后土地出讓資金到位少說要一年。如此長的周轉期，捆住了企業再投入再發展的手腳。

對進一步發揮城投公司投融資功能的建議

近年來，全國各地各種類型的城市建設投資公司、城建開發公司、城建資產經營公司等政府城建平臺相繼成立。這些服務于地方政府城市建設投融資的存在平臺，為各地城市基礎設施的開發和建設，完成了大量的融資，對各地方經濟和社會發展，對提升本地城市形象做出了重大的貢獻。與此同時，這些平臺積極跟隨政府職能轉變和我國投融資體制改革的變化，積極創新融資方式、勇于探索融資渠道、大膽進行市場化的改革實踐，創造了一批在全國有影響、可借鑒的城市基礎設施建設融資的先進經驗，像通過土地出讓和運作籌資方式；市政公用項目如公交、燃氣、污水、自來水、垃圾處理等的BOT、TOT以及產權和股權轉讓融資；此外還有城建資產的資產證券化（ABS）融資方式等，都在全國范圍內產生了積極的反響 但是，作為跟隨和推動市場經濟改革的產物，目前三個投融資平臺的運作也還面臨著一些問題和困難。具體有以下一些表現形式：

1、資產負債率偏高

據我們的調查，目前絕大部分政府城建平臺的資產負債率都在70％以上，這種資產負債結構，一方面使這些企業承擔了較高的財務費用，另一方面也影響了他們為政府項目所進行的進一步融資，同時企業在推動多元化的融資創新方面也難以發揮作用。

2、財務風險較大

由于所有的政府城建平臺都承擔了大量的政府公益性的建設項目，往往投資量大、效益產出慢。因此這些企業的資金運行經常是捉襟見肘，處于?借新債還老債?的模式下。這些城建平臺可能出現的財務風險，主要體現在資金流轉風險、償債風險和有效資產不斷縮水的風險上。只是反映出的情況有所不同。（1）資金流轉風險，它基本出現在那些沒有穩定的利潤來源、高投資、高負債、低投資回報的情況下，受企業資產質量和運營效率影響較大。（2）償債風險，主要是由于負債結構的影響，導致按期償還銀行本息出現困難，往往是?拆了東墻補西墻?，且受金融貨幣政策的剛性制約和影響非常大。這主要出現在資房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

金供給不足，負責結構不合理的企業（3）有效資產不斷縮水的風險，是指企業當每年的資金收入不夠償還銀行利息情況下，不斷用平臺的有效資產填補缺口，導致企業的有效資產不斷縮水的情況。

3、后續融資壓力不減

這幾年全國各地城市基礎設施建設投資量日益加大，并且有一種互相攀比、愈演愈烈之勢。各地政府結合未來的?十一五?規劃，均提出了大強度的城市建設投資計劃，繪制的城市建設藍圖也非常宏偉，因此，對各地城建平臺而言，未來的融資壓力可想而知。我們相信，各地城建投融資平臺都在想方設法創新融資方式、拓寬融資渠道、尋找融資突破口，但是如果不能在城投公司的定位和運作，在城投平臺的投融資機制上有所突破、有所創新，未來如此繁重的融資任務，也將難以完成的，那么要擔負起政府下達的融資目標將成為一句空話。

4、國資經營和管理的壓力增大

各城建平臺作為政府的投融資平臺和國有資產經營管理的平臺，不僅承擔代替地方政府融資的責任，還承擔著龐大的城建國有資產在市場競爭中保值、增值的經營管理壓力。這也對城建平臺的經營管理水平和投融資運作能力提出了挑戰，也將對各地城建國有資產的可持續經營和良性發展產生重要的影響。

以上這些矛盾和困難的出現，我們認為全國各地的政府投融資平臺都一樣。它表現的是作為具有政府和企業雙重性質的、國有資產經營管理平臺和投融資平臺，客觀上存在著在公司定位、管理體制、運作方式、多元化投融資格局和可持續發展等方面的先天不足。中國的經濟體制改革還沒有徹底到位，有效的政府投融資體制和國有資產運行管理機制尚未形成，因此，這些矛盾和困難需要在更長的時間內、更深的層次上不斷完善和解決。

對此，我們對在目前形勢下，如何進一步發揮好各地城建平臺的投融資功能，提出以下建議，1、在完善投融資體制方面，要領導重視，健全組織

要在城市建設投融資體制上進一步深化和完善，就應當立足于政府這個層面，要打破行業界限、部門界限，拋棄小團體的利益，共同做好城市建設這個大文章，實現城建融資渠道上的開拓創新。首先作為政府來講，需要象重視國有企業改革一樣，重視城建投融資體制的改革和城建平臺的資本運作。我們建議，各地可以成立一個象各地改革辦那樣的、超脫于政府部門的市一級的聯席機構，負責領導城建投融資體制改革，對政府重大項目的投資和融資進行協調和推進，并負責投融資創新工作，以提高整個地區的城市資產和城市資源的運作效率。

2、在資源利用方面，要統籌規劃，集中利用 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

目前，每個城市一方面認為缺少資金、缺少資源，但是另一方面，各地對城建資產和城市資源的開發利用很低，缺少對城建資產、城市資源的統一運作和管理的主體，也難以發揮這些資源的綜合效益。如各地區上市公司資源、城市的公共物業、城市空間資源（城市廣告、城市公共停車場所、場站）、城市旅游資源、包括土地資源、管線資源等。隨著國家經濟建設的發展和城市化建設步伐的加快，所有城市資源的價值也將越來越大。我們建議各地政府，對自己所在城市的資源、資產情況，要進行統一研究、統一規劃、統一管理和統一運作，以發揮城建資產和城市資源的最大效益，降低其他方面的建設和融資壓力。

對城建資產和城市資源進行分析、梳理，重組和整合，對發揮城市資源的綜合效益十分重要。目前，由于城市化及城市基礎設施不斷建設，部分城市資源已經從公共消費轉為私人消費，具備了資產屬性，但是目前這些城市資源分布散亂，管理混亂，如果對此進行整體分類整合，通過市場化運作，將帶來可觀的經濟效益。

3、在運作方法方面，要做到目標明確、勇于創新

建議各地政府鼓勵城建平臺大膽進行市場化融資的實踐，積極探索城建國有資產經營、管理和投融資體制改革的新路子。城建平臺要重點改變過分依賴銀行貸款、融資渠道單一的現狀，大力倡導從內部資源利用入手，在盤活存量、引進增量，創新方法、靈活手段方面下功夫，同時，把實現投融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化，作為城建平臺建議發展的目標。

（1）多方式：一方面在項目融資上，要根據城建平臺具體項目的特點，靈活采用BT、BOT、TOT、PPP等融資方式進行融資，另一方面可以積極運用公司融資，出售資產和股權、重組上市融資、發行企業債券、發行信托產品、城建資產證券化融資、組建城建產業投資基金等，進行創新融資。

（2）多層次：各城建平臺不僅可以在平臺這個層面負債融資，還可以搭建平臺下面的其他產業平臺進行負債融資，可以通過下屬經營性資產重組上市融資、信托融資，也可以通過成立新項目公司進行項目融資等。

（3）多渠道：各城建平臺不僅可以爭取地方政府財政預算內投入，還可以積極爭取預算外的投入，或政策方面的支持；不僅可以爭取國內一般商業銀行貸款，還可以積極爭取國家開發銀行及國外，像亞行、世行的優惠貸款；不僅可以通過存量資產、股權進行融資，還可以通過增量引入、增資擴股進行融資等。

4、在平臺運作上，要引進先進的管理體制，逐步構建城建平臺的核心競爭能力 城建平臺的可持續發展和融資必須要有主導產業的構成、現金流和利潤的支撐，通常情況下，債務融資有賴于資產規模、信譽擔保和盈利能力，而項目融資、股權融資、信托融資等幾乎都是建立在項目或公司的未來盈利能力上。為此，我們建議，對城投平臺而言，需要房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

對下屬企業經營性、準經營性國有資產按照資產規模、協同性、贏利能力、盈利周期等進行重新整合、分類管理，并運用現代管理的企業制度加強管理，逐步構筑起自己的利潤中心和?現金流?，構建起自己平臺的可持續、多元化融資基礎，較強的核心競爭力。

5、在風險防范上，要注意集約經營，風險隔離，實行?項目運作制?。

我們知道，大部分的城建平臺債務都非常繁重而贏利不足。要實現城建平臺的可持續融資和可持續發展，因此需要將城建平臺經營性項目與公益性項目進行風險隔離，適當提高經營性項目的贏利能力和水平。

對公益性項目要爭取各種優惠政策和相應的資金投入，采取適合該類資產特征的融資方法和手段，如采用ABS（資產證券化融資）的方式融資。對經營性的資產，要通過整合這類資產和資源，深度開發和利用這種資源，最大限度盤活和利用這部分的資產，降低平臺運行風險，實現城建投入產出的良性循環。

對政府新建的公益性項目，首先要爭取政府在政策方面的扶持，同時要注意對這方面的項目風險進行適當隔離。這有利于我們城建平臺的長遠發展，也是為了對政府提供可持續的融資支持。

6、在實際操作中，要提高對投融資操作規范性、復雜性和重要性的認識，充分發揮專業咨詢服務機構的作用。

從以往各地城市建設項目融資的成功經驗可以看出，對不同行業、不同特點、不同階段和不同融資要求的項目，在操作方式方法上的差異還是相當大的。政府機構或城建融資平臺，由于其人員、精力、能力和素質等方面的限制，對國家金融政策、融資工具、融資渠道等的了解和掌握方面有欠缺，對外界形勢的變化和要求反映有時也不及時，如與專業的投資機構、投融資咨詢機構相比，存在明顯的專業能力懸殊、水平和信息不對稱的情況，有時甚至造成項目很多的后遺癥。目前，一些地區的重大城市建設項目的融資和轉讓，均采取聘請專業直接機構擔任咨詢顧問的方式進行操作，提高了自身平臺的資產運行效率和項目融資的成效。如徐州市自來水公司資產轉讓、襄樊污水處理廠BOT融資招商、南京長江二橋TOT融資招商、南京城建污水處理費收益資產證券化融資等，均聘請我公司擔任政府方的融資顧問或城投公司的常年顧問。

我公司――江蘇現代資產管理顧問有限公司，成立近十年。至今已成功為全國各地五十多個城市基礎設施項目提供了投資、融資咨詢和招商代理服務；為境內外近百家企業提供了資產重組和資本運作方面的服務。為各級政府和企業提供的項目融資，金額高達200多億元。而象江蘇現代資產投資管理顧問公司這樣的專業金融服務機構，有世界銀行、亞洲開發銀行和中國證監會認定的專業咨詢資格，有近十年從事企業改制、資產重組、管理咨詢和重大建設項目投融資服務等方面的業績和經驗，有30多名財務、金融、法律、投資管理等方面的房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

咨詢專家和團隊，完全有能力協助各地政府和相關城建平臺，做好資源整合、項目投融資咨詢和代理、資本運作等方面的工作。

我們也有充分的信心和決心，為中國城市建設的快速發展，為城市建設投融資平臺的健康成長，為提高各城建平臺的資產和資源的運作效率，做出我們應有的貢獻。

重慶城投謀劃千億金控集團 上市路線圖浮現

1月25日，滬綜指下跌118點，但有關重慶國際信托投資公司(下稱?重慶國投?)借殼的消息，刺激了ST星美(000892.SZ)、渝三峽A(000565.SZ)、西南藥業(000788.SZ)、重慶路橋(600106.SH)等重慶上市公司的股價，他們紛紛就此澄清。參加重慶市政協會議的一位委員向記者獨家提供了重慶國投母公司——重慶城市建設投資公司(下稱重慶城投)建設金控集團和海外上市的路線圖。

重慶城投的第一步是整合旗下金融資產，再和國外金融集團合資，成為資產規模上千億元的金控集團，并最終完成海外上市。

不過，重慶城投的金控夢想可能會面臨同城兄弟——重慶渝富資產經營公司(下稱渝富)的挑戰。一山能容二虎嗎？

三步走戰略

記者得到的這份由重慶城投副總經理撰寫的政協提案顯示，希望以重慶城投為母體組建，或把重慶城投整體改建為?重慶金融控股公司?。其具體操作模式分為組建和改建兩種模式：前者以重慶城投為大股東，組建重慶金控公司；后者是將重慶城投的基礎設施建設職能完全剝離，另設公司。

重慶城投成立于1993年，是市政府直屬的國有獨資投資公司，擁有393.8億元資產，代表市政府進行城市建設土地儲備整治的職能，重慶城投是重慶四大土地儲備中心之一，其在發展中控制了大量企業。

不管是第一個方案還是第二個方案，重慶城投的非金融資產都將被剝離。在此方案下，重慶城投直接控制的渝開發(6.34,-0.28,-4.23%)(000514.SZ)、市城投房地產開發公司和市城投路橋管理有限公司將被剝離。

事實上，重慶城投真正擁有控制權的金融企業只有重慶國際信托投資有限公司(重慶國投)和安誠財產保險公司(下稱安誠保險)、安瀾保險經紀公司(下稱安瀾經紀)，分別持有38.41%、20%和超過51%的股份，以及重慶商業銀行(下稱重商行)7.67%的股權。

據重慶市常務副市長黃奇帆透露，2006年，重慶國投利潤為1.6億元，重商行利潤約5億元。房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

但是，重慶城投通過重慶國投這個平臺持有了大量金融企業股權。

資料顯示，重慶國投持有西南證券7%的股份，為其第三大股東，還持有益民基金30%股權，易方達基金16.67%股權，未來投資公司90%股權，法華工商發展有限公司83%。

因為直接控制的金融企業不多，該提案稱，?應力所能及的利用重慶城投的資源、資產，通過重組方式擴大在重慶國投、重慶銀行、西南證券、農信社以及安誠保險等公司的股份，務求第一大股東的位臵，力爭絕對控股，取得改造權。?另外，還將以權益投資方式在即將組建的融資租賃公司中取得股份。

取得更多金融企業控制權還只是第一步。

該提案稱，?將通過三行(重商行、農信社和萬州商業銀行)一司(安誠保險)一托(重慶國投)一證(西南證券)?的資產組合，與境外大型金融機構合資，整合成資產規模上千億元的公司，然后完成境外上市。?

角力渝富

其實，重慶城投的金控夢想早已有之。

1月24日，重慶社科院研究員何清稱，早在三年前，市政府就有把重慶城投打造成金融控股公司的想法，而重慶國投也有意成為金控企業。在重慶國投劃轉給重慶城投后，建設金控集團的任務自然落在重慶城投身上。

何清解釋道，?選擇重慶城投主要考慮到其是市政府最早的投資平臺，規模大，實踐也較早，比如入股上市公司和商業銀行。?

2003年，重商行第一次增資擴股，重慶城投與其他幾家重慶國企入股，持有11.85%股份。

而重慶城投在金融上的動作基本都發生在2004年。

2004年，市政府把持有的重慶國投股份全部劃轉給重慶城投，重慶城投代表市政府與珠海國利為爭奪重慶國投的控制權展開角力，最終奪回話語權。

同年5月，市政府同意由重慶城投發起成立安誠保險。重慶醞釀本地注冊的保險公司為時已久，在重慶市保險業中期規劃中，就有2005年前籌建全國性保險公司的目標。市政府把此重任交給重慶城投，可見對其的重視。

2004年12月，重慶城投控制的安瀾經紀成立，這是當地第一家保險經紀公司。但2004年2月成立的?小弟弟?——渝富公司搶去重慶城投的風頭。

渝富的成名作是等值收購重商行12.5億元的不良資產。其后逐漸得到市政府的重視，被委以更多的重任。入主ST東源(000656.SZ)、ST重實(000736.SZ)，托管輕紡控股在四維瓷業(600145.SH)的股權。房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

渝富在金融領域更是風聲水起。黃奇帆直言不諱稱渝富為?重慶的匯金公司?，當地政府將其打造成金融控股公司的決心可見一斑。

一個市場，兩個平臺。況且上述提案已明確提出要爭取控制更多的金融企業。角力不可避免。在重慶城投準備擴張股權的幾大公司中，渝富都已搶得先機。西南證券的重組，渝富投入3億元，成為僅次于中國建投的第二大股東，重慶城投控制的重慶國投則屈居第三大股東。

渝富在重商行的表現可謂漂亮。雖然渝富在向凱雷投資集團和香港大新銀行出售股份后暫時失去名義第一大股東，但根據協議，渝富將向現有股東收購股份，使其持有重商行的股份達到20%。

向凱雷投資集團和大新銀行出售股份可以把以前等值收購不良資產的損失補回，重商行上市后還可轉讓股權獲得收入。為了保持市政府對重商行的控股權，渝富向現有股東收購股份的來源不排除會來自重慶城投。畢竟同為當地國資企業，操作更為便利。

渝富還主導了當地農信社的重組，這是除重商行、萬州商行外的當地第三大銀行機構。此外，渝富還攜手國家開發銀行，組建了注冊資本金達20億元的三峽產業擔保公司。對于可能存在的競爭，渝富、重慶城投和重慶市政府金融辦都沒有做出回應。?在方案的實現過程中，會遇到許多阻力。?提案制訂者在電話里如此告訴記者。

不過，何清認為，?重慶可以存在多個金控集團。渝富和重慶城投在對金融機構控股權的爭奪矛盾是可以解決的。因為，渝富和重慶建投都不是純粹的公司，還是事業單位。因此，政府會做出相應的安排。?

云南城投入主S紅河

2005年才成立的云南城市建設投資有限公司（以下簡稱云南城投），最近通過注入經營性房地產業務的方式迅速入主S紅河（600239），成為S紅河的第一大股東。云南城投實力到底怎樣？自身優勢和未來發展方向又是什么？記者帶著諸多疑問，拜訪了該公司副董事長劉猛。

記者：云南城投作為云南省政府城市建設的投融資平臺，其核心競爭優勢是什么？ 劉猛：坦率地說，云南城投的核心優勢正在形成，這主要體現在兩個方面：一是作為省政府的投融資平臺，國家開發銀行將給予公司大力支持，二是公司在資源占有方面有優勢，政府會給予一些項目支持，如云南呈貢大學園區的建設,政府就委托我們來做。總的來講，云南城投以?政府引導、市場機制、企業運作?為指導思想，圍繞云南省委、省政府關于城房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

鎮化建設的戰略部署，實現政府意圖，承擔城建重任。在具體的項目中，并不依賴政府，通過項目自身積極的運作，尋求項目自身的平衡和盈利。公司按照企業運作的方式，也會兼顧到長短期項目以及長期效益和短期效益之間的關系，平衡好各項目的運作。

記者：云南城投入主S紅河之后，將房地產業務作為公司的核心業務，這也是云南城投的主要業務之一，公司未來如何保障房地產業務獲得持續良好的發展？城投在房地產業務上的核心競爭力是什么？

劉猛：云南城投目前按照?一個支柱，三駕馬車?的方式運作。?一個支柱?指的是城市綜合開發，包括基礎設施建設、土地開發等；?三駕馬車?主要指的是城市服務配套設施建設中的水務、教育、醫療，這三個方面的投資以后要減少。

云南城投入主S紅河后，將把經營性房地產業務全部注入到上市公司。云南城投在房地產業務上具有較強的優勢，云南城投在進行城市綜合開發如片區土地整理、土地熟化的過程中，先要對片區進行規劃設計，然后組織實施，云南城投還是片區標志性工程建設的主導者，因此在對片區發展規劃的理解上要強于普通房地產開發商。上市公司的房地產項目依然需要通過?招拍掛?的方式獲取土地，但可以依托云南城投作為云南省城市綜合運營商的優勢，在土地儲備和土地資源的獲取和信息上?先人一步?；同時，公司的經營性房地產業務會隨著云南城投業務的擴展得到同步推進，隨著云南城市化進程的加快，公司的房地產業務也將得到快速發展。另外，依托云南城投強大實力，公司在融資方面也有著明顯優勢；特別是進入資本市場后，公司也會充分利用資本市場的融資功能，公司各項發展規劃也是立足長遠，不是做完幾個項目就解散的項目公司。

記者：公司在6月7日出具的股改補充承諾中，將2007－2009年連續三年累計實現凈利潤的承諾從2.5億元提高到3億元，并補充承諾2008年-2010年三年累計凈利潤達到5億元，如此大幅度的提高業績承諾是基于什么條件？可否簡單介紹一下這三年中主要房地產項目的一些情況？

劉猛：公司敢于做出這樣的承諾是經過認真考慮和相關部門仔細測算的，是對流通股東負責任的承諾。公司進入資本市場后，做出這樣的承諾是對公司房地產業務發展的信心，也是基于公司自身發展的需要，我們希望通過努力能帶來上市公司自身基本面實實在在的改善。今年公司將有兩個房地產項目進入銷售階段，有部分能夠竣工驗收、結算。明后年公司的經營、業績也會隨著項目的推進而上升，可以說，公司的承諾是負責任的、也是有把握的。房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

記者：云南城投在補充承諾中提到若獲得相關的金融證券及礦業資產，將擇機注入上市公司，是不是意味著公司在金融和礦業方面已取得部分資產？

劉猛：公司在金融證券和礦業資產方面有一些長期戰略上的考慮和布局，目前能否獲得相關的資產還不確定。但是作為控股股東，城投的優質資產只要符合上市公司要求，就會擇機注入上市公司。

記者：云南城投入主S紅河后，是否會有后續的融資計劃？在您的心目中，S紅河的未來會怎樣？

劉猛：云南城投進入上市公司這一隊伍后，一方面會按照上市公司的規則要求來規范公司業務，促進現有業務的發展；另一方面公司也會擇機募集資金來開發、發展更多的項目，把上市公司做大做強。對于S紅河的未來，公司有著較好的預期和規劃，云南城投將利用現有優勢，在2－3年內爭取公司有一個較大的發展，3－5年內發展成云南省名列前茅的優秀房地產開發商，而且是負責任的開發商，公司在房地產產品研發上會花大力氣去做，努力為客戶提供優質、環保的產品。

杭州城建四年發展路：國資增值 百姓受益

成立四年，擁有3萬名員工，涵蓋與百姓生活密切的公交、水務、能源、城建等業務的杭州市城建資產經營公司，26日正式更名為杭州市城市建設投資集團有限公司（以下簡稱杭州城建投資集團）。四年來，公司在自身發展的同時，服務于杭州百姓的?品質生活?，實現了國有資產的保值增值，城市供應能力明顯提升。

?經營城市、服務市民?，組建于2003年6月的杭州市城建資產經營公司，全系統國有總資產已從當初的215億元，增加至今年3月底的477億元；國有凈資產也從四年前的65.5億元增至201億元。公司副總經理劉萬華介紹說，公司的主要職能是為城市建設籌措資金、確保系統內國有資產保值增值、保障城市公用事業的正常運轉。公司更名后，授權經營的國有資產范圍不變。

與百姓生活密切相關的杭州城建投資集團，在自身發展的同時，著眼于提升供應能力，推進重點工程建設。四年來，杭州新開通公交線路146條，新增車輛1658輛，新建20個公交首末站和中心站，開通準公交線路4條；公交快速一號線工程已在2006年4月開通運行；完成自來水?一戶一表、計量出戶?預臵近20萬戶；天然氣利用工程已于2004年7月31日進杭通氣點火，全市已有29.2萬戶居民用上了天然氣；較好地完成了西湖綜合保護、?三房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

口五路?、?一縱三橫?道路綜合治理等。四年來，公司系統自行承擔的固定資產投資總額累計達96億元，累計完成公交客運量28.02億人次、供水量15.51億噸、煤氣銷售量4.05億立方米、發電量17.03億千瓦時、供熱量1464.6萬吉焦、污水處理量11.11億立方米，按規范處理和填埋的生活垃圾301.34萬噸。杭州城市建設投資集團為了積極運用多種金融工具，拓寬融資渠道，已從原來單純依賴銀行貸款向直接融資、間接融資、招商引資等多種融資渠道并舉的方向發展，基本滿足了城建資金的需求。

杭州城建投資集團下屬單位共分為公交、水務、能源、城建、固廢、臵業六大板塊，包括杭州市公共交通集團有限公司、杭州市水業集團有限公司、杭州市燃氣（集團）有限公司、杭州市熱電集團有限公司、杭州市固體廢棄物處理有限公司、杭州市路橋有限公司、杭州市經濟房開發有限公司、杭州市建筑工程質量檢測中心有限公司等。

07武漢城投債今起發行 15年期票面年利率為5.03%

2007年武漢市城市建設投資開發集團有限公司公司債券6月27日起至7月3日正式發行。

本期債券發行總額6億元人民幣，期限為15年期，采用固定利率，票面年利率為5.03%。本期債券由建設銀行授權建設銀行湖北省分行、農業銀行授權農業銀行湖北省分行提供無條件不可撤銷的連帶責任擔保。經聯合資信評估有限公司綜合評定，本期債券的信用級別為AAA級。

武漢市城市建設投資開發集團有限公司是武漢市以及湖北省最大的國有獨資企業和城市建設領域的骨干企業，公司注冊資本為人民幣35億元。作為城市建設投融資主體，主要業務為城市道路橋梁、給排水、污水處理、燃氣熱力等基礎設施建設以及市屬公房管理和房地產經營開發。截至2006年12月31日，武漢城投總資產為372.30億元，股東權益為74.72億元，2006實現主營業務收入為30.24億元，凈利潤為1.08億元。

天津城投集團與六銀行簽署大額銀團貸款協議

2007年6月19日，天津城投集團所屬天津城市道路管網配套建設投資有限公司，與中國工商銀行、中國建設銀行、光大銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行、北京銀行等６家銀房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

行組成的銀團，簽署了用于天津市基礎設施建設的１２５億元銀團貸款協議。市長戴相龍會見專程來津的中國工商銀行行長楊凱生一行并出席簽約儀式。副市長崔津渡在簽約儀式上致辭。副市長陳質楓，市政府秘書長何榮林等參加會見、出席儀式。

戴相龍在會見時對楊凱生一行來津表示歡迎，對各家銀行多年來給予天津建設發展的大力支持表示感謝。戴相龍說，隨著天津經濟社會快速發展，城市基礎設施建設步伐不斷加快，除政府公共財政投入外，利用銀行信貸已經成為籌集城市建設資金的重要渠道。天津城投集團作為城市基礎設施建設的投融資平臺，成立以來不斷探索新的融資方式，與多家金融機構合作，先后簽署了一些大額貸款協議，各貸款項目進展順利，促進了城市基礎設施建設和投融資體制改革，有力推動了全市經濟社會發展。承貸單位要認真履行合同，管好、用好銀團貸款，按時償還貸款，嚴格控制風險。

戴相龍說，當前天津的發展勢頭非常好，加快濱海新區開發開放的各項工作正在全面推進。希望各家銀行繼續關注和支持濱海新區開發開放，積極參與濱海新區綜合配套改革試驗和金融改革創新，加快在津分支機構先行先試步伐，進一步拓寬與天津的合作領域，在改革發展中取得更大成績。

楊凱生在致辭中說，這次天津城市道路管網及配套設施二期工程項目，是天津市迄今融資額最大的銀團貸款項目，也是各家金融機構相互合作，共同支持地方經濟發展的一次全新嘗試，對于探索新的銀企合作模式，促進城市建設投融資體制的改革，將產生積極的影響。今后，工商銀行將和各家金融機構一道，繼續大力支持天津市的經濟建設和社會發展，支持天津濱海新區的開發開放。

崔津渡在致辭時說，天津城投集團不但肩負著重要城市基礎設施建設的任務，也承擔著投融資體制改革的任務，在投融資體制改革上做了很多工作和嘗試。這次簽署銀團貸款協議，有更多銀行參與，貸款數額更大，是間接融資方面又一新的渠道和途徑。希望城投集團與６家銀行不斷深化合作，在直接融資和間接融資方面取得新的更大的突破。希望各家銀行加大對天津支持力度，在濱海新區開發開放中實現互利共贏。

出席簽約儀式的還有中國建設銀行首席風險官朱小黃、北京銀行行長嚴曉燕、中國郵政儲蓄銀行風險管理部負責人和貸款銀團各成員行天津分行負責人。

２００３年，城投集團道路管網公司與中國工商銀行天津分行簽訂了１０６億元貸款協議。此次簽約的二期１２５億元貸款，是為滿足新的建設資金需求，加速本市基礎設施建設步伐而實施的。這筆貸款將重點投入天津市城區交通體系建設，主要用于城市外圍地區骨干路網、快速路疏導、地鐵配套、市區邊緣路網加密和公交場站等五方面的工程建設。房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

海口市城城市建設投資有限公司

二OO七年七月編輯

各地城投公司戰略發展規劃

【重慶城投及地產集團分羹數百億公租房項目】..................................15 【重慶城投謀求金控集團 三上市公司卷入重組預期】.............................16 【重慶城投集團董事長率團考察綦江旅游地產開發】..............................17 【重慶城投路橋風云 華渝生詳解660億資金路線圖】.............................18 【上海城投：開動融資引擎 注入發展活力】.....................................25 【上海城投：以?BOT?模式走向全國】.........................................28 【城投集團助推杭州大都市發展戰略】..........................................31 【云南城投：地方融資平臺縮影】..............................................34 【云南城投斥資30億打造世界頂級度假區】.....................................35 【云南城投投資四百億推動昆明基礎建設】......................................36 【武漢城投：?十二五?發展戰略與規劃編制基本情況】...........................37 【天津城建?航母? 城投集團推進基礎設施建設】...............................38 【上海城投未來3年投建四個保障房社區】......................................41 【西藏城投：實力雄厚 揭竿而起】.............................................42 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

【重慶城投及地產集團分羹數百億公租房項目】

2010-04-08

未來10年重慶最熱火朝天的?公共租賃住房?建設可能與民營企業無緣。

在今天舉行的中央駐渝新聞單位情況通報會上，重慶市國土房管局總工程師李仕川在介紹有關公共租賃住房建設情況時說，參與公共租賃住房建設的主體為國有企業，目前已經確定的有重慶市地產集團和重慶市城市投資集團。李仕川在回答本報記者對此的提問時表示，沒有明確民營企業可以成為?公租房?的建設主體。

如何有效地解決城市廣大中低收入群眾的住房困難，是重慶市委、市政府主要領導的?心頭之重?。重慶市委書記***曾說：?解決住房保障是一個重大的民生工程，要讓城鄉老百姓都有房子住；幫窮人造房是政府的責任。?

目前重慶的保障性住房有廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安臵房、城中村改造安臵房、農民工公寓等5種，覆蓋了約20%的常住人口。根據城鄉規劃，到2020年，重慶市主城區常住人口將達1000萬人。為解決好新增城市人口住房問題，確保在重慶市就業的無住房人員或住房困難家庭有房住，重慶市確定在現有保障性住房的基礎上，新建公共租賃住房，解決?夾心人群?居住問題，為中低收入家庭購房提供緩沖，并以這種新模式擴大住房保障覆蓋面。按照規劃，未來10年，重慶市將在主城和遠郊區縣各建成2000萬平方米共完成4000萬平方米的公共租賃住房建設，從而構建?高端有市場、中端有支撐、低端有保障?的住房供應體系，實現?住有所居?目標。今年，重慶擬先期啟動500萬平方米公共租賃住房建設，預計建成200萬平方米。

但據了解，重慶公共租賃房由政府投資，國有企業承建，并按?誰建設誰擁有?原則，投資主體擁有所建公租房產權，享有升值收益，享有免征行政事業性收費和政府性基金、土地使用稅、土地增值稅、營業稅、房產稅等優惠政策，地價只有一般商品房用地的1/6，單方造價僅稅費就比普通商品房低400多元，公租房建設用地以政府劃撥方式提供。

重慶主城未來10年公租房總建設規模為2000萬平方米左右，將提供33.5萬套住房。其中2010-2012年啟動建設1000萬平方米，投資估算為250億元，布局在10個規劃的聚居區中，可提供17萬套住房，可居住42萬人。建設資金主要采取財政預算安排、住房公積金貸款、爭取政策性和商業性銀行貸款等方式籌措。李仕川說，建設主體由國有企業承擔，也歡迎社會資金采取BT模式(政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設的一種模式)參與建設，但是具體如何介入目前還不確定。

據透露，《重慶市公共租賃住房管理辦法》已形成初稿，正在進一步論證中，市政府法制辦已將其作為立法項目進行審定。

有關人士認為，即使?BT模式?能夠成為現實，民營企業也只是間接介入?公租房?。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃 【重慶城投謀求金控集團 三上市公司卷入重組預期】

2009-12-05

11月6日，渝開發認購重慶國際信托的一紙公告似乎又讓市場看到了其背后大股東重慶城投謀劃?千億金控集團?的動作。盡管對于重慶城投來說，其謀劃的?千億金控集團?一直都是已知的預期，但是當有?金融市長?之稱的黃奇帆成為重慶代市長之后，重慶板塊的重組再次變得富有想象和動力。就在近日，重慶板塊也屢現異動，其中重慶路橋、渝開發、重慶港九和四維控股均表現強勢。市場預計，隨著黃奇帆這位熟諳資本運作的?金融市長?順利履新，重慶板塊接下來將成為資本市場上最受關注的熱點。

重慶城投的金控集團

記者注意到，渝開發的大股東重慶城投實力相當雄厚。資料顯示，重慶城投成立于1993年，是市政府直屬的國有獨資投資公司，擁有393.8億元資產，代表市政府進行城市建設土地儲備整治的職能，重慶城投是重慶四大土地儲備中心之一。

一位了解重慶城投的市場人士對記者透露說：?早在2007年，重慶城投就有謀劃‘千億金控集團’，達到海外上市的意愿，但是由于市內各大實力雄厚公司的競爭，以及股權比例等因素不成熟才讓重慶城投上市的計劃擱淺。?據該位市場人士透露，在當時重慶城投計劃的第一步是整合旗下金融資產，再和國外金融集團合資，成為資產規模上千億元的金控集團，并最終完成海外上市。

?重慶城投希望以重慶城投為母體組建，或把重慶城投整體改建為‘重慶金融控股公司’。具體操作模式分為兩種：前者以重慶城投為大股東，組建重慶金控公司；后者是將重慶城投的基礎設施建設職能完全剝離，另設公司。?前述市場人士說。

在重慶城投實現金控集團的道路中，擁有52.35億元總資產的重慶國際信托無疑對于重慶城投來說是一顆沉重的砝碼。因此，重慶城投旗下的渝開發對重慶國際信托進行股權認購也就不難理解。

11月6日，渝開發公告稱，股東大會同意按4元/股的價格出資1.2億元認購重慶國際信托3000萬股股份。按重慶信托本次增資擴股暫定擬向新股東募集不超過3.7億股不低于1億股計，公司認購重慶信托3000萬股股份后，持有該公司股份比例將為1.497%-1.73%。

?按照重慶城投謀劃千億金控集團的想法，重慶國際信托上市的基調是不會變的。盡管目前市場上普遍認為重慶國際信托直接IPO的可能性較大，但是借殼渝開發上市的可能也還是有的，畢竟任何一家公司要IPO上市，其面臨的事情都是不可預測和多變的。?招商證券(21.02,0.55,2.69%)首席投資顧問方宇表示到。

方宇認為，從目前來看，渝開發已經持有重慶國際信托3000萬股股權，就算重慶國際信托不借殼渝開發，自己IPO，那么對于渝開發來說其也會從中受益，提升渝開發的估值空間和水平。

三家公司或面臨資產整合 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

實際上，目前重慶城投除了肩負重慶城鄉統籌改革試驗區的任務，掌握著城市建設和土地開發資源外，還擁有渝開發、重慶路橋、重慶港九等上市公司以及重慶信托、三峽銀行、安誠保險等金融機構。

而12月4日，位列重慶路橋第一大股東的重慶國際信托正在不斷減持重慶路橋股權。資料顯示，11月26日賣出公司48.6萬股；12月2日賣出公司43.09萬股；12月2日通過大宗交易方式賣出公司1205萬股，共計賣出1296.7萬股，占總股本的3.14%。?重慶國際信托減持重慶路橋符合大股東重慶城投打造金控集團的戰略布局，即重慶城投的基礎設施建設職能完全剝離，另設公司。預計未來還會不斷的減持，而減持后有利于重慶國際信托理清股權關系，便于為IPO上市。?方宇分析說。

不過，一位券商人士則表示，盡管重慶城投旗下三家公司渝開發、重慶路橋、重慶港九各自的主營業務不同，且11月底重慶港九還非公開增發認購大股東港務物流集團的股權，即視為整體上市，但是總歸這三家公司還是屬于基礎設施建設，未來合并預期較強。

該位人士分析：?未來或以重慶路橋為重心，吸收合并渝開發和重慶港九。因為‘兩江新區’成立后，主要就是對基建、房地產以及幾大集團進行整合，而重慶路橋、渝開發、重慶港九作為重慶基礎設施建設的重點個股肯定會先行，并且重慶路橋經營著嘉陵江牛角沱大橋、嘉陵江石門大橋、長江石板坡大橋，以及南山旅游公路、資威公路等資產優良，無疑是這三家公司中質地最優的公司。?

【重慶城投集團董事長率團考察綦江旅游地產開發】

2009-04-0

4月6日上午，全國人大代表、重慶城投集團董事長華渝生率部分企業投資者到綦，在綦江縣委書記王越的陪同下，就該縣通惠新城建設、古劍山旅游地產開發等項目投資作實地考察。

在該縣規劃展覽館內，王越為華渝生一行詳細介紹了該縣城市和產業今后的發展方向。規劃館內詳實的音像資料和一目了然的沙盤，讓各位投資者對綦江的城市發展及區位優勢有了直觀的認識（如圖）。

隨后，華渝生一行來到古劍山下，就其地理位臵和景區景觀作實地考察。據介紹，在打造千億工業的同時，該縣正快速推進宜居綦江和森林綦江建設，其中，今年古劍山風景區將有500畝左右土地用于旅游地產開發。

在考察時，華渝生認為，良好的交通區位優勢和獨特的自然風景使古劍山風景區極具開發價值，而且在綦江發展的同時，古劍山風景區得到了良好的保護，這使得該區域的旅游以及旅游地產開發的難度與風險大大降低。他表示，回去后將就投資古劍山旅游地產開發項目做深入研究，之后還將組織相關投資者與專業隊伍，就具體投資事宜與該縣相關部門接洽。

王越表示，旅游地產具有極高的附加值，對拉動景區旅游消費有著極大的帶動作用，他 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

希望城投集團以及其他投資企業對古劍山旅游地產開發項目能夠盡快落地開花，使整個古劍山風景區的旅游開發快速推進。

綦江縣委常委、縣委辦主任蒲德洪參加相關活動。

【重慶城投路橋風云 華渝生詳解660億資金路線圖】

2010-01-21

重慶需要橋，大量的橋。

有人說，重慶直轄后、準確的說是本世紀后的歷史，就是一段不斷修路架橋的歷史。華渝生對此深有感觸，華渝生是重慶城市建設投資有限公司（下稱?重慶城投?）的董事長，重慶城投擔當的就是為當地修路架橋的任務。

重慶城投成立于1993年，是當地城市基礎設施建設投融資主體，其主要職能為多渠道籌集城建資金，按城市建設計劃對資金合理安排，經委托管理城市基礎設施國有資產，參與城市建設有關的經營，代表市政府進行城市建設土地儲備整治等。

從重慶城投的功能可以看出，這就是一花錢的主，而重慶城投的發展歷程確實就是一段融資的故事。從第一次發債需要總理特批到本次市場化發債，從7橋1隧13路之戰到運用BT、BOT、以及信托等產品募集資金，重慶城投可謂用盡了渾身本領為當地路橋建設融資。

華渝生透露，重慶城投成立16年以來，一共為當地城市建設融資660多億元，值得注意的是，重慶2007年地方財政收入為788億。正是上述龐大的融資計劃幫助重慶城投一次次將長江和嘉陵江征服。

?不穩定事件?

在外人看來，重慶城投一度就是一個徹底的?破?公司。

1994年4月，重慶城投經重慶市人民政府批準成立，注冊資本金2000萬元，經當地編委核定為副局級事業單位，并經《關于完善重慶市城市建設投資公司職能的批復》明確職能為?多渠道籌措城建資金，按城建計劃對資金合理安排，經委托管理城市基礎設施國有資產，參與城市建設有關的經營?.就在重慶直轄后，當地政府頒發的《重慶市重點建設管理辦法》進一步明確重慶城投?屬政府投資營運體制，其性質是代表市政府對市重點建設項目投入資本金和融通建設資金?.重慶城投注冊資本金增加為3.29億元。

重慶城投開始開始進入角色。

1994年到2000年6月，重慶城投籌融資金60億元，先后建成長江李家沱大橋、渝中區嘉陵江濱江路、渝中區長江濱江路、盤溪河流域排水工程、袁家崗立交、菜園壩火車站廣場、和尚山水廠、梁沱水廠、唐家橋污水處理廠等市政、公用設施。

重慶產城投每年的融資需求達20億元，當時財政性城建資金年僅2.5億元左右，連支付到期債務的利息都不夠，重慶城投每年要運作資金10億元左右投入主城區市政基礎設施 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

建設，這樣的后果是銀行貸款急劇膨脹。

黃奇帆曾透露，2001年時，重慶城投80億元資產，卻有65億元貸款，其中有14億元壞賬，實際資本金只剩1億元，資產負債率接近100%.當時，重慶城投面臨三個困境：一是沒有一家銀行愿意貸款給城投公司；二是當到期的李家沱大橋1.4億元BOT年利息無力償還；三是西南證券公司為重慶城投發的4億元企業債券到期，但重慶城投無錢支付本金和利息，引發了股民上訪的不穩定事件。

?現在看來規模很小，我們卻沒有錢兌付，太困難了。?彼時，華渝生剛剛出任重慶城投總經理。

盡管發行債券是重慶市財政局做了擔保的，由于當時重慶的財政收入也只有50億元，根本是愛莫能助。華渝生回憶，當時十幾個要帳的人在城投的會議室喝啤酒，打撲克，吃小面。一副不拿錢誓不罷休的樣子。

?信用達到了冰點。?華渝生說。

最終政府還是出手拯救了重慶城投，臨時注入2億元的資金，重慶城投在拿到這筆資金后，在銀行做了一個?存一貸三?,也就是說，把2億元存為5年的定期存款，銀行再貸給重慶城投6億元，在這樣一個運做下，終于兌付3.2億元的債券。

?不穩定事件?終于得到解決。

黃奇帆出手增信?這個事情給我們一個教訓，必須建立自己的信用體系，不能只靠政府的資金支持。?華渝生說。黃奇帆對重慶城投的大手筆重組則為其信用體系建設奠定了基礎。

當地國資先是剝離了重慶城投13億不良資產，再追加30億的有效資產，同時把城市中的各種路橋、存量資產統統劃給重慶城投，使它增加了二三十億資產。就是這些路橋資產，此后每年都給重慶城投帶來不斷增長的一筆收入，2007年，路橋收費達7.5億元。

此外，當地國資又劃了10000畝土地給重慶城投，當時市值為20億。此后，政府賦予了重慶城投土地儲備的職能，這成為重慶城投此后的一個重要收入來源。

2002年底，重慶市城市建設土地儲備整治中心成立，這是重慶城投的全資子公司，其主要職能是受當地政府委托，代表政府建立土地儲備庫，根據?按規劃、帶項目、批土地?的操作程序，負責授權范圍內土地收購、儲備，整治等具體工作，并按規定對儲備的土地進行統一的招標、拍賣和掛牌出讓。

經過幾年的運作，土地儲備作為籌集城建領域建設資金的重要來源，實現了重慶城投作為重慶市城市基礎設施建設的總融資平臺，同時，圍繞土地儲備、項目建設積極開展多項工作，土地一方面有儲備抵押和貸款融資的功能，另一方面，土地的深度開發是土地資產增值的主要渠道。

此后，重慶城投?三總?職能的發展戰略被定位，即：?城市建設籌融資的總渠道；主城區路橋建設的總賬戶；城建資金籌措所需要土地的總儲備。?

2007年，重慶城投掛牌出讓土地13宗，出讓總面積1348畝，出讓綜合價金19.39億 19 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

元。此外，還與客戶簽訂出讓意向協議6宗，擬出讓面積3055畝，擬出讓地塊保底價35億元。

這兩大資產騰挪手段使重慶城投走上正軌。

經審計的財務報表顯示，截至2007年末，重慶城投總資產437億元，所有者權益175億元，資產負債率60.05%.實現營業收入7.2億元，凈利潤5.1億元。

資產、經營的好轉讓重慶城投的信用從?冰點?開始回升。2002年，在時任總理朱镕基特批的幫助下，重慶城投發債15億元，2006年，重慶城投再次發行20億元債券。

7橋1隧13路之戰黃奇帆大手筆改組重慶城投，是希望把它派上大用場。

由于兩江分割，交通不便、阻礙經濟發展，因此政府鼓勵不同的主體修建了7橋1隧13路，不同的主體就采取了不同的收費策略。有形的兩江分割可以阻礙經濟發展，不同主體造成的過多收費也成為影響當地經濟發展的一大無形制約。

2002年，當地政府開始謀劃路橋收費改革，降低車輛在當地的出行成本。這個改革成功的前提條件就是要把7橋1隧13路之戰的所有權或者經營權統一到一個主體手中。被寄予厚望的重慶城投被推上前臺，這也是華渝生出任重慶城投總經理之后的第一戰。

重慶城投采取了兩種方式：一是回購，由政府買單，把路橋的債權、債務、收費權限等收回；二是租賃，收費年限、所有權的主體均不改變。

7橋1隧13路是一個龐大的資產組合，單靠重慶城投依然無力解決。不過，資產重組使重慶城投的資產質量有所提整，國家開發銀行愿意出手援助重慶城投。

2003年，重慶城投借助國家開發銀行的30多億元長期貸款，收購了其中部分路橋，余者則通過談判達成了相關的租賃協議，最終讓路橋統一年票制在重慶成為現實。華渝生介紹，貸款30億元的判斷依據路橋收費可以達到3億元/年，并以此做依據向國家開發銀行貸款。也就是以這個收益權做質押向開發銀行貸款。

不過，后來的收入遠遠超過預算。據華渝生透露，2002年路橋收費達到3.24億元，2003年4.23億元，2004年5.4億元，2005年6.09億元，去年7.3億元，今年有望達到8.5億元。

也就是說，路橋收費增長是遠遠超過當時的估算的。這樣的情況是，上述30億元貸款并沒有充分體現帳戶價值，重慶城投大量的資金沉淀在這個帳戶不能動彈。為此，華渝生希望可以盤活這個帳戶，或者開發銀行可以提高這個帳戶的質押貸款金額。

但是，由于種種原因，開發銀行堅持認為該帳戶價值只值30億元，而工行、農行認為這個帳戶質押匹配的貸款額度應該在70億元到100億元，因為重慶城投的路橋帳戶收入每年基本保持15%的增長率，對應10幾年的時間，這是能與100億元的貸款匹配的。

在此情況下，重慶城投不得已籌集了30億元，償還了開發銀行的30億元貸款，把帳戶的質押解除，轉而向建設銀行貸款，建設銀行對此授信100億元。2007年，建設銀行給重慶城投的實際貸款為70億元。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

5大橋同時開工存量路橋大一統只是重慶城投的任務之一，黃奇帆的大手筆重組，是希望重慶城投為重慶修建更多的橋。

在2004年，重慶城投甚至在一年之內有5座世界級大橋同時開工，信用逐漸回暖的重慶城投開始運用更為廣泛的渠道融資。除了通過債券、貸款等有形的手段獲取資金外，BOT（投資-建設-經營-移交）、BT（投資-建設-移交）等模式也是重慶城投獲取資金的重要通道。

比如，號稱跨度世界第一的重慶朝天門長江大橋采取了BT模式，三年工期，大橋建成以后，城投按照審核投資額度對其進行回購。華渝生認為，這種模式的最大好處，是可以減輕公司的當期支付壓力。

2007年通車的嘉華大橋橋面寬37.4米，有號稱亞洲第一寬橋之美譽。主跨最大跨度為252米，是重慶同類型連續剛構梁中跨度最大的橋梁。嘉華大橋總投資達到22億元，由于采用BOT模式，融資壓力從重慶城投轉出。

除此之外，重慶城投還在2007年通過發行理財產品的方式獲得20億元資金。正是上述一系列的融資手段勾勒出重慶城投龐大的融資路線圖。

記者得到的一份材料顯示，在2007年，重慶城投籌融資159億元中，財政撥款9.83億元（資本金注入3.66億元，專項撥款6.17億元）,土地出讓金專項返還4.36億元，路橋年費收入7.13億元，土地變現收回11.43億元（含2.66億元地塊保管金）,銀行貸款101.41億元，信用融資8.33億元，BT、BOT融資11.69億元，其他4.52億元。

資金的到位使得重慶的橋逐漸增多。

在2007年，重慶城投已完工項目有6個，比如，上述的嘉華大橋全年完成投資7億元，累計完成投資2.1億元，于6月16日比計劃工期提前半年建成通車。李家坪立交可連接嘉華大橋主橋、紅石路、貓兒石和觀音橋四個方向，從而成為江北到楊家坪的快速通道。

另外，連接南坪和渝中的菜園壩大橋全年完成投資4.6億元，累計完成投資24.5億元，比市政府批準的調整工期提前兩天竣工通車。

此外，重慶城投新開工項目4個，其中魚洞長江大橋南引道工程于2007年4月開工建設，已完成投資3.6億元。續建項目3個，其中朝天門長江大橋全面提速，全年完成投資8.5億元，魚洞長江大橋上游幅正橋全年完成投資1.3億元。

現在的情況是，無論從江北到渝中，還是從渝中到南坪，都有多個路徑可以選擇，時間也大為縮短，即使從當時的最大堵點上清寺到南坪，也可以在20分鐘內到達。

信用發債30億進入2008年，重慶城投制定了更為龐大的融資計劃，其希望全年籌融資161億元。在這個計劃中，融資結構也有比較大的改變，30億低成本的企業債券的發行就占近20%.2008年10月下旬，重慶城投30億債券發行成功。30億的資金可以讓華渝生辦很多事情。據介紹，是次發行債券募資金將投向當地危舊房拆遷、環境整治、暢通工程等項目，比如，水碾立交工程、五里店立交擴建工程、重慶市主城區城市主干道交通節點暢通工程、袁 21 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

茄路（水碾至石坪橋段）拓寬改造工、菜九路蔸子背高架段工程。

讓華渝生愜意的不僅僅是債券的成功發行，?我們這次的利率僅僅比鐵通發債低，這可以為國資節省幾億元的利息。?華渝生說話的分貝有所提高。

華渝生介紹，在08年8月初內部討論本次發行債券利率時，券商希望重慶城投報一個利率區間。當時內部討論的結果是，利率應該大約在5.2%到6%.?我認為，超過6%就沒有必要發行。?華渝生說。券商對此報價大吃一驚，券商則擔心，利率低于6%發行不出去。

但是，華渝生堅持認為是可行的。華的判斷依據是，在全球金融風暴的情況下，經濟是在一個下行通道中，國家的經濟靠投資、外貿、內需三個馬車拉動，在目前的情況下，國家要發展經濟，必須要解決目前流動性緊縮的問題，換句話說，肯定會降息，從現在的情況看，5.3%的利率比5年期存款低。但是2年之后，他的投資價值會逐漸顯現出來，其利率很遠遠可能高于存款利率。

更為重要的是，華渝生希望將本次?較勁?做為重慶城投信用含金量的試金石。此前，他一直認為重慶城投具備了信用發債的實力。

最終的情況是，本次發行的30億元債券被銀行等機構在極短的時間內一搶而光。

華渝生對此算了一筆帳，現在5年期的貸款利率是7.2%以上，重慶城投本次發債5.3%的利率加上相關的發行費用、宣傳費用等，不會超過5.6%,30億元的債券，每年可以節約4000多萬元的財務費用。以5年計算，重慶城投可以節省約2億元的資金。

2億元這個金額和九龍園區水碾立交工程、袁茄路（水碾至石坪橋段）拓寬改造工程的預算大致相當。2億元也是重慶城投最初成立時注冊資本金的10倍。

?這是重慶城投第三次發債，也是腰板最直的一次。?華渝生說。

站進第一梯隊重慶城投的運做也為其贏得了江湖名頭。

中國現代集團有限公司總裁、城建專家丁伯康認為，城投公司通常分為四個梯隊：

第一類的城投公司，體量特大，機制完善，已經跨越了銀行信貸、土地融資、資本運作的三個階段，全面進入城市資源運作階段。城投企業可以通過自身運營實現自我造血，自我發展。

第二類的城投建立了合理的借償機制，例如通過政府財政等多方面的投入，設立城建發展或償付基金，從而能夠確保城建項目的資金平衡，此類城投以南京、合肥城投為代表。

第三類城投，尚未建立合理的發展機制，依靠傳統的信貸，土地出讓等方式維持發展。第四類城投，由于種種原因，自身的功能已經萎縮，由企業向政府部門回歸，失去了通過市場發展融資的能力。

?重慶城投應該算是第一類，因為其建立了比較全面的融資體系、比較完善的機制，信用體系建設也比較到位，在資金的使用上也比較多元，信托、保險、銀行等都有使用。?丁伯康說。被丁劃為第一梯隊的，還有總資產近1500億元的上海城投。

華渝生在一個會議上表示，?為確保公司的可持續發展，我們正致力于將重慶城投公司 22 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

改造為以資產為紐帶的金融控股集團公司體制，以充分發揮國有控股、資本運作和多元吸納社會資本的作用。?

早在2006年，重慶城投副總經理郭林就提交了一份提案，希望以重慶城投為母體組建或者把重慶城投整體改建為?重慶金融控股公司?.其具體操作模式是，組建就是以重慶城投為大股東，在重慶城投的下面組建重慶金控公司；改建則是將城投中的基礎設施建設職能完全剝離，另設公司。

目前，重慶城投旗下的金融企業包括重慶國際信托公司、重慶商業銀行、重慶農村商業銀行、安誠財產保險股份公司、渝開發（000514.SZ）,透過重慶國投控股控股了上市公司重慶路橋（600106.SH）、以及三峽銀行，金融控股初具周型。

重慶城投更是希望將金融、特別是保險與城投之間的融資通道打通。

記者從安誠保險核心人士處了解，安誠保險有意與中意人壽組建一家資產管理公司，中意人壽為公司第一大股東，安誠保險為第二大股東，后者可能在資產管理公司獲得副董事長的人事安排。

安誠保險董秘謝偉就曾撰文指出，?作為保險公司這一特許金融機構，本身就具有投融資功能，充分發揮這一功能是使公司走上良性發展道路的重要手段，利用這一功能為城建系統服務也是公司經營思路的核心構成之一。在當前保險行業監管體系下，安誠保險將充分利用與保險資產管理公司的戰略合作關系，為城建系統構建項目融資平臺。?

80億元還款壓力重慶城投不斷挖掘融資途徑的一個背后推手是貸款和還款壓力。

重慶城投在一份匯報材料中坦言，?由于公司的職能定位和所屬企業經營項目的特殊性，加上國家相繼出臺有關信貸收縮和加息的政策，致使公司及所屬企業資金壓力巨大，融資難度更高。同時公司具備的貸款周轉所需的項目載體和抵押物嚴重不足，已成為公司融資的最大阻力和困難。?

具體而言，根據?按規劃、帶項目、批土地?的原則，到2007年底，重慶城投經市政府批準儲備的土地存量為近9萬畝，其中主要為城鄉結合部的農地。而為實現重慶?十一五?發展目標，五年間必需確保不低于4.5萬畝土地的整治變現，每年出讓9000畝，每畝的增值收益達到50多萬元才能彌補資金缺口，而實現這樣的目標還必須要確保每年要有9000畝的農地轉用指標。

重慶城投一高管稱，由于國家實施了嚴厲的土地政策，進一步收緊了審批權，農地轉用指標是否能得到保障，是重慶城投必須面對的現實問題，無論是土地變現還是以土地進行融資，其難度將不斷加大。

為此，上述匯報材料稱，?必須進一步開發金融市場的融資潛力，探索貨幣市場、資本市場的創新融資模式，參與市場運作，挖掘各種金融產品，探索利用民間資金和境外銀行資金用于我市市政基礎設施建設投資，開辟融資新渠道。?

華渝生除了考慮巨大的融資，還要考慮龐大的還款。比如，在2008年，重慶城投的到 23 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

期貸款達到80億元，重慶城投自己定的目標是100%償還到期目標。?我們不能破壞這么多年建立起來的信用。?華說。

其2008年的主要資金來源分布是，實現土地出讓變現收入 40億元，項目融資22億元，通過資本市場頒現股權籌集資金3億元。

值得注意的是，在樓市低迷的情況下，土地市場也是萎靡不振，而土地出讓收入是重慶城投的重要來源。不過，華渝生透露，今年重慶城投的土地出讓還比較理想。

?盡管現在宏觀環境如此不好，但是我們的資金鏈條基本沒有問題，比較正常。?華渝生說。

三大風險除了還款壓力，丁伯康認為，重慶城投還面臨籌資、經營等風險。

丁伯康認為，城投公司一般資產負債率都比較高，資產質量也不是好，在目前銀根緊縮的情況下，還要償還到期債務，財務風險比較大。而這種籌資風險與經營風險等交織在一起。

此外，財務結構、籌資結構、籌資金額及期限、籌資成本、償還計劃等都要事先評估、事中監督、事后考核，關鍵是要保證有一個合理的資金結構，維持適當的負債水平，要注意防止因過度舉債而引起財務風險的加大，避免陷入財務困境，尤其要注意籌資周期與收益回報周期之間的匹配問題。

2001年重慶城投的?不穩定事件?就是因為過度舉債所致。值得關注的是，重慶城投的資產負債率雖然有所下降，但是，最近幾年也一直在60%左右。

值得關注的是，重慶城投的流動資產占比平均為47%,流動負債占比例平均為45%,主要是短期借款、預收賬款等。流動資產基本能否覆蓋流動負債。不過，讓人擔憂的是，重慶城投的流動資產中存貨的主要構成為土地儲備。而土地市場的交易活躍度將決定土地的價值和變現能力，進而影響重慶城投流動資產的含金量。

黃奇帆曾經給包括重慶城投在內的八大投資集團三條最基本的經營原則，首先就是凈資產與負債的平衡，即把資產負債率控制在50%左右。

?作為投資集團，沒有必要把資產負債率控制到30%以下，否則就沒有利用好可以利用的信用資源。但也不能把資產負債率提高到80%以上，那樣就有崩盤的危險。我們始終把貸款額度保持在授信額度的1/3左右，隨著資本逐步增加再相應擴大債務規模，始終維持凈資產與負債1∶1的水平。?黃奇帆說。

黃奇帆訂的第二原則是，注意集團現金流的平衡。搞好現金調度，保證現金需求和供給的基本平衡，實現現金流的良性周轉，保證企業正常運轉。

三是投入與產出或資金投入與來源要平衡。在接受政府部門下達的具體投資建設任務時，也要堅持經濟規律、價值規律和市場原則，接受能夠勝任的任務，必須要有相應的資金注入或者通過特定的贏利模式回收投資，否則就可能出現巨大的融資困難或信用危機。

或有風險也被丁伯康所提及。

丁伯康認為，如城投集團替下屬企業的信用擔保或各公司之間的相互擔保，由于被擔保 24 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

公司的信用缺失，從而給集團造成潛在損失的可能性。

在重慶八大集團成立之初，黃奇帆就指出，八大集團之間不得互相擔保，以建立風險防火墻。不過，未經證實的說法是，當地國資已經默許八大集團之間可以互相擔保。而出現這個松動的來源是，當地幾大集團的不平衡發展，個別企業出現了前述的融資風險。

法律風險是也是被關注的。

因為城投公司在對存量資產進行整合、盤活時，涉及公眾利益、職工利益、國有資產保值增值等多方面的因素，必須充分理解和把握國家相關法律政策。

比如，重慶城投提到，由于《物權法》的實施及其他諸多原因，項目征地拆遷工作十分困難，如朝天門大橋彈子石立交、菜九路、魚洞大橋南北引道等項目的征地與房屋拆遷嚴重滯后，直接影響工程進度。

【上海城投：開動融資引擎 注入發展活力】

2009-09-10

——努力打造可持續發展的一流上市企業

上海城投控股股份有限公司 副董事長 劉 強

上海城投控股股份有限公司 董事、總裁安紅軍

上海城投控股股份有限公司 副總裁 陶小平

上海城投控股股份有限公司 財務總監 王尚敢

上海城投控股股份有限公司 董事會秘書 俞有勤

中金投資銀行部 董事總經理 黃國濱

中金投資銀行部 執行總經理 王 霄

中金投資銀行部 經理 林 琦

中金投資銀行部 經理 周晶波

發行篇

問：請介紹一下本期公司債券的發行方案？

答：經中國證監會證監許可【2009】787號文件核準，本次城投控股擬發行20億元、期限5年的固定利率債券。本期債券由上海市城市建設投資開發總公司（?上海城投?）提供無條件的全額不可撤銷連帶責任保證擔保。經中誠信證券評估有限公司綜合評定，債券信用級別為AAA。本期債券采取單利按年計息，不計復利，按年付息、到期一次還本。本期債券發行采取網上面向社會公眾投資者公開發行和網下面向機構投資者協議發行相結合的方式。網上認購按?時間優先?的原則實時成交，網上發行規模預設為本期債券發行總額的10%。

問：請介紹一下本期債券募集資金的使用計劃？

答：本期債券募集資金20億元，用于調整并優化公司債務結構，降低財務費用，補充公司的運營資金等，以提高公司資金運作效率和經營效率。房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

問：請公司介紹將如何保證本期債券本息償付？

答：首先，公司目前償債能力指標較好，近三年流動比率逐年上升，利息保障倍數穩定提升，資產負債率處于合理水平。其次，公司經營的水務業務受宏觀經濟周期的影響較小，現金流穩定且充沛，環境和保障性住房屬于政府支持的行業，未來發展前景良好。再次，公司已獲得多家銀行的授信額度，為本期債券本金和利息償付提供了有力保障。

除此以外，公司控股股東上海城投為本期債券提供了無條件的不可撤銷連帶責任保證擔保。上海城投成立于1992年7月，是經上海市人民政府授權從事城市基礎設施投資、建設和運營大型專業投資產業集團公司。目前，上海城投已從單一的政府融資平臺成功轉型為政府投資主體、重大項目建設主體和城市基礎設施運營主體。近年來，上海持續快速發展的經濟態勢和上海市財政的大力支持，給上海城投業務運營創造了良好的外部環境，上海城投路橋、水務、環境、臵業四大主業運營穩定。此外，上海城投自有資本實力雄厚，財務結構較穩健，且融資渠道順暢，具備很強的財務彈性。因此，上海城投提供的不可撤銷連帶責任擔保將對本期債券按期償還提供有力的保障。

問：請公司介紹一下在債券存續期中如何保護債券持有人的利益？

答：公司將制定專門的債券募集資金使用計劃，相關業務部門對資金使用情況將進行嚴格檢查，切實做到專款專用。公司設立了專門的償付小組協調本期債券的償付工作。

本期債券引入了債券受托管理人制度，由債券受托管理人代表債券持有人對公司的相關情況進行監督，并在債券本息無法按時償付時，代表債券持有人，采取一切必要及可行的措施，保護債券持有人的合法權益。

公司將遵循真實、準確、完整的信息披露原則，使公司償債能力、募集資金使用等情況受到債券持有人、債券受托管理人和股東的監督，防范償債風險。

經營篇

問：請公司介紹一下目前水務業務的經營狀況？

答：公司經營的水務業務包括原水供應、自來水供應和污水輸送等業務，分別為黃浦江原水供應、閔行自來水供應和合流污水一期污水輸送。

公司的黃浦江原水系統主要向黃浦江中下游的長橋、楊思、臨江、浦東、居家橋、南市、楊樹浦等7家自來水廠供應原水。黃浦江原水系統供應能力為500萬立方米/日。公司的自來水業務供水能力為66.7萬立方米/日，供水覆蓋上海市西南閔行、松江面積約265平方公里的區域，是該區域內的主要自來水供應商，管線長度近1,500公里，外裝水表達35萬余只。公司的合流污水一期工程的服務范圍涉及上海市區和郊縣九個區，面積達70.57平方公里。2008年，合流污水一期系統全年污水輸送總量為5.63億立方米，日均輸送量153.88萬立方米。

由于本公司的水務業務屬于公用事業，根據水源地、輸送管線不同，水務業務的服務范圍有嚴格的區域劃分，因此本公司的水務業務在所運營的區域內均具有自然的壟斷性。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

問：請公司介紹一下目前環境業務的經營狀況？

答：公司經營的環境業務主要包括生活垃圾陸上中轉運輸和生活垃圾焚燒發電、衛生填埋等環境基礎設施建設項目的投資、建設和運營。

公司所處的環境行業在我國市場化起步較晚，但公司下屬環境集團投資的已建和在建垃圾收運、處理設施總數目前位列國內領先。在國內同業市場，環境集團對生活垃圾中轉及處理設施的投資、建設和運營規模居全國領先水平，具備了較強的競爭優勢(310368基金凈值,基金吧)。

公司環境業務分布于長三角、珠三角、環渤海地區和西南地區，2008年環境集團（含老港四期）完成生活垃圾中轉運輸70.26萬噸，生活垃圾處理處臵409.79萬噸，其中填埋344.90萬噸、焚燒64.89萬噸，日均處理垃圾量約1.12萬噸。總體來看，環境集團經營的垃圾末端處理業務由BOT協議保障，收入和現金流穩定。

問：請公司介紹一下目前房地產業務的經營狀況？

答：公司經營的房地產業務主要包括普通商品房、配套商品房和經濟適用房的開發和銷售。

經過多年發展，公司房地產業務在普通商品房及配套商品房的開發方面都形成了獨特的業務特色和優勢。在普通商品房開發方面，公司已開發了多個商品房項目，實現房地產業務的可持續發展，目前公司擬建設的項目包括露香園項目和韻意項目，并新取得了吳淞路150號地塊項目。在配套商品房開發方面，公司始終堅持積極配合市政府的重大動遷工程，與政府建立了良好的長期合作關系，是上海保障性住房建設的龍頭企業，先后完成了包括新凱家園一期、金鶴新城城杰苑等多個項目。公司目前在建和擬建的重大工程配套商品房、經濟適用房項目均屬于市政重大工程配套和國家政策鼓勵的保障性住房項目，主要包括新凱家園二期、城協項目、楊浦江灣項目、上海市大型居住社區泗涇（拓展）基地項目等，正按照政府的要求加快推進。公司目前土地儲備和房地產開發規模適中，與開發能力基本匹配。

前景篇

問：請公司介紹一下未來水務、環境和房地產三塊業務的總體發展規劃？

答：公司將通過平衡增長速度和增長質量的關系，在確保股東價值的穩定增長的同時，兼顧債券持有人的利益。公司將以長遠增長為目標，平衡短期、中期和長遠利益的關系，確保公司價值的長遠提升。具體來說，公司將注重水務、環境和房地產三大業務的有機結合，以提高凈資產收益率和每股盈利為核心目標，同時保持穩健經營，通過業務區域的選擇、投資項目的甄選、財務杠桿的合理運用等，不斷改善公司盈利水平。

問：請公司介紹一下環境業務未來的發展戰略？

答：公司希望能夠通過三至五年的努力，進一步夯實本公司在環境行業的市場地位，把公司打造成為國內一流的城市生活垃圾處理整體解決方案的現代服務商。具體措施包括：

1、本公司將積極抓住國家大力發展環境產業的有利時機，進一步突出發展城市生活垃圾處理主 27 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

業，并利用先發優勢，進一步拓展以長三角、珠三角、環渤海和其他省會城市為重點的生活垃圾處理市場，發揮規模優勢，進一步奠定國內領先地位；

2、本公司通過引進環境行業戰略投資者的方式，引進先進技術和運營管理經驗，進一步提升公司在環境領域的綜合競爭實力，實現環境產業布局的戰略目標；

3、本公司將努力提高現有環境項目的運營水平，著力加強在建環境項目的建設管理工作，盡可能優化和完善擬建環境項目的設計；努力優化現有項目、在建項目和擬建項目的融資結構，節省財務成本，提升經營效益。

問：請公司介紹一下房地產業務的發展戰略？

答：公司堅持保障性住房與普通商品房開發并舉的發展戰略：

1、在普通商品房開發方面，公司以露香園等多個商品房精品項目為切入點，積極穩健地開發公司所擁有的土地儲備，借助上海本地的歷史和人文背景，創造性地挖掘土地和商品房項目的價值，實現房地產業務盈利能力的可持續發展；

2、在保障性住房開發方面，公司始終堅持積極配合上海市政府的重大動遷工程和民生工程，開發和供應配套商品房和經濟適用房，為公司提供較為穩定的收益和現金流。

問：請公司介紹一下國家宏觀經濟政策對公司業務發展有何影響？

答：國務院常務會議提出，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態環境建設和災后重建，并提出了促進經濟增長的十項措施，到2010年底約需投資4萬億元。公司的水務業務屬于基礎設施領域；公司的環境業務主要包括城市生活垃圾末端處理和處臵業務、垃圾中轉等，屬于生態環境建設范圍；公司的房地產業務目前以配套商品房和經濟適用房為主，是政府保障民生重要領域。因此，本公司的業務均涉及政府政策鼓勵和扶持領域，宏觀經濟刺激政策將會有力地支持公司各項業務的發展，為公司提供更多的業務機會和發展機遇，保證公司未來穩定和充裕的現金流。

【上海城投：以?BOT?模式走向全國】

上海城市建設投資開發總公司(下稱“上海城投”)目前還包含強烈的政府投資性質,但是,國資改革的步伐同樣在企業中進行.從2005年至今,上海城投完成了“1%2B3”國資管理體制改革,在履行政府性投融資職能之外,逐步完善重大工程建設管理職能和城市水務、環境等公共行業的運營管理職能,逐步變身為集三大主體于一身的上海城市基礎設施專業投資運營商.上海城投總經理孔慶偉昨日向記者闡述道,上海城投體制機制的改革,總體而言是三句話:分業經營,強調專業化;分級管理,強調扁平化;分類指導,強調公司化.目前,盯住環境產業市場的上海城投已通過城投控股(600649)這個市場化平臺開始走出上海,以BOT方式參與異地投資.“公益”“經營”分離 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

東方早報:上海城投應該是目前上海國資名下企業中政府性質比較濃重的企業之一,從目前來看,即使已經完成上市公司重組,進入上市公司的資產不足公司總資產的十分之一,僅在200億元左右.孔慶偉:和大多數公司不同的是,上海城投還擔負著城市公益項目管理的職能,但是公司經過多次整合,已經逐步將公益部分和經營部門業務進行剝離.隨著政府“四分開”體制改革的推進,水務、環境和部分市政企事業先后劃歸上海城投:2005年3月,市水務局下屬的18家供排水企業劃歸上海城投;2006年2月,原市容環衛局下屬的環境集團劃歸上海城投;2006年6月,市環保局下屬的固廢中心劃歸上海城投;2007年,市政建設公司和公路投資建設任務劃歸上海城投.上海城投發展成為集政府投融資主體、重大項目建設主體和城市安全運營主體于一身的政府性投資公司和大型企業集團.上海城投體制機制的改革,總體而言是三句話:分業經營,強調專業化;分級管理,強調扁平化;分類指導,強調公司化.隨著公司規模的迅速擴張和產業跨度的橫向擴展,為適應管理的需要,上海城投在管控機制上著力改革創新,按核心產業板塊組建路橋、水務、環境、臵業四大事業部,實行對所屬20多家企業的分業經營模式.隨后,我們深化排水和環境板塊改革,理順體制機制.在排水板塊,實行廠網分離,排水公司定位于公益性企業,主要負責管網的建設運營,確保城市防汛排水安全,通過實施污水終端市場化運營,組建上海城投污水處理有限公司,為市場化拓展奠定扎實基礎.在環境板塊,實行市場化與公益性分離,環境集團定位市場化、專業化公司,并整體注入上市公司;環境實業則主要負責城市日常環境保潔作業,并擔當2010年上海世博會環境服務運營商的職責.2006年,在管理力量日益充實、管理能力不斷完善的基礎上,我們停止了事業部制的運作模式,實現由總公司直接對所屬二層次企業的扁平化管理,推動管理流程優化重塑.通過3年多努力,公司管理層級從最初的7層收縮到4層,直屬單位及其成員企業從270余家收縮到160家左右,管理效率得到有效提升,管理成本得以明顯下降,初步形成了分業經營、分類指導和分級管理的管控體系.以BOT模式走向全國

東方早報:后“世博時代”,大規模基礎設施建設將放緩,上海城投未來將如何尋求公司可持續發展方向?

孔慶偉:公司目前已經開始進行這方面的準備.利用BOT模式(英文Build-Operate-Transfer的縮寫,通常直譯為“建設-經營-轉讓”),上海城投已經開始走向全國.上海城投將特大型污水終端處理項目——竹園一廠、竹園二廠向社會招商,轉讓特許經營權;以BOT模式成功中標金山海川自來水項目的建設運營,以BOT、BT模式(英文Build和Transfer的縮寫,意即“建設-移交”),投資建設青浦、松江、金山、崇明等市郊9個污水處理項目.上海城投控股還成功啟動“走向全國”的發展戰略,在四川、江蘇、浙江、山東、廣東、29 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

福建等地區,以BOT模式中標近10家焚燒廠和填埋場.公司將在這段時間里建立上海城投在污水處理方面的顯著優勢.此外,上海城投也開始探索股權多元化改革,引入戰略投資者.上海城投在發揮國有資本掌控力的同時,探索推行以股權多元化為核心的產權改革;在轉移資本的同時創造資本,有效盤活國有資產.2002年充分發揮投資杠桿作用,組建滬蘆高速多元化建設運營公司,以30%的資金帶動了70%的社會資本;2002年通過公開招標,向法國威望迪(今威立雅)以2.66倍凈資產溢價成功轉讓浦東自來水50%股權,組建全國水務行業第一家整體合資的浦東威立雅公司;2009年推動環境集團向全球實施40%股權的戰略招商.西安城投集團11月10日將發行11億元5年期

中期票據

西安城市基礎設施建設投資集團有限公司11月3日發布公告稱,公司定于下周二發行11億元5年期中期票據.根據公告,本期中期票據采用簿記建檔方式面值發行,票面利率通過簿記建檔程序確定.債券起息日和繳款日均為2009年11月12日,上市流通日為11月13日,具體簿記建檔時間為11月10日8:30至11:00.本期中期票據不設立擔保.中誠信國際信用評級有限公司給予發行人主體信用等級為AA+級,本期中期票據的信用評級為AA+級.光大銀行和興業銀行擔任本次發行的聯席主承銷商.本期債券募集資金將用于西安城市綜合交通改善工程項目和償還銀行貸款.發行人中期票據注冊總金額為21億元,截至募集說明書簽署日,公司待償還企業債為15億元.廣州市城投集團貸款813億改造舊社區基礎建設

2009年3月2日上午,廣州市城市建設投資集團有限公司與中國工商銀行等16家金融機構組成的銀團簽訂城建項目貸款合同,總金額達713億元,另外,工商銀行還批準給予城投集團100億元的項目臨時周轉貸款.資金主要用于道路交通、中心區雨污分流和舊社區的改造等城市基礎設施項目的建設,這也是廣州有史以來參與銀行最多、融資額最大的銀團貸款項目.云南省城投400億助建新昆明

2009年8月24日上午,云南省城市建設投資有限公司、中國銀行云南省分行、官渡區政府、昆明空港經濟區管委會簽署戰略合作協議,在一系列協議中兩大合作引人關注:省城投公司將斥資200億改造官渡區19個城中村,同時投資200億元參與空港經濟區建設.根據協議,省城投公司與官渡區城中村合作項目有盤龍江板塊、雙鳳板塊、關上板塊、金馬板塊、福德板塊、雙橋板塊等6大板塊,共24個自然村落整合土地約1.2萬畝,拆遷面積610萬平方米,土地總投資約200億元.雙方合作的具體操作模式為,官渡區政府與省城投公司共同組建官渡區城投公司,作為城中村土地開發的實施主體和項目投融資及招商平臺.30 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

公司運作資金全部由省城投公司提供,官渡區政府負責征地、拆遷安臵、供地等工作.土地達到供地條件后,省城投公司獨立或聯合其他專業開發商,以招拍掛形式獲取土地進行開發.該模式將解決城中村改造中存在的資金、拆遷、安臵、規劃、招商引資等難題,成為推動城中村改造的一個全新嘗試和有益探索.目前,省城投公司擬投入100億元作為官渡區城中村改造專項資金.同時合作雙方選定了關坡村、木器廠、福德村、雙鳳村、雙橋村等19個村,計劃在3年內完成拆遷改造.根據另一協議,省城投公司將參加空港經濟區的開發建設,項目規劃范圍約20平方公里,概算投資200億元,開發內容有寶象湖生態主題公園、風情小鎮、生態修復、休閑運動、旅游觀光及相關配套設施項目.城投公司還計劃將公司舉辦的昆明理工大學津橋學院遷入空港經濟區,預計2011年9月在新址招生.上海城投未來3年投建四個保障房社區

上海城市建設投資開發總公司(下稱“上海城投”)四大產業板塊中,房地產業主要扮演著政府保障職能,其中包括舊城區改造以及保障用房建設.上海城投總經理孔慶偉昨日表示,上海城投自組建伊始就開始承擔上海住房保障責任.在上海新一輪保障用房建設中,上海城投參與四個大型居住社區的建設,未來建成住宅將總共惠及10萬上海居民.東方早報:上海城投的房地產板塊似乎主要扮演了一個城市運營商的角色,比如新江灣城的開發?

孔慶偉:上海城投的房地產業務更多扮演的是政府保障職能.上海城投自組建伊始就開始承擔上海住房保障責任.未來3年左右,我們大概建設200多萬平方米,可惠及3.5萬戶、10萬人左右.迄今為止,上海城投已建成建筑面積超過200萬平方米的動遷安臵和配套商品住宅.其中,黃山、平陽、東陸三大基地總建筑面積超過60萬平方米,已經成為環境優美、配套齊全的安居社區典型范例.我們計劃在2010年前再投入資金60億元,新開工建設保障性住房近200萬平方米,包括在松江泗涇大型居住社區、閔行浦江、浦東三林、楊浦江灣四大基地進行投資建設,建造一批高水平、高質量、交通方便、環境優美、配套完善的保障性住宅小區,更好地滿足中低收入市民百姓的愿望和要求.【城投集團助推杭州大都市發展戰略】

2010-07-11

去年9月，杭州在全國首創垃圾直運新模式，直運帶來的清潔、無臭和低噪等好處正實實在在地發生在市民身邊，成為杭州打造?國內最清潔城市?和建設?六位一體的低碳城市?的亮點。而最新消息是--今年8月，隨著清潔直運工作的全面推進，市城投集團將在市固廢公司基礎上，組建環境集團，逐步構架起一個涵蓋清潔直運、固體廢棄物處理和資源利用的

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

完整產業鏈。?以清潔直運為切入口組建環境集團，這既是公司系統單個企業轉型升級的發展機遇，更是公司系統推動企業全面轉型升級的一個樣板?，市城投集團黨委書記、董事長王堅說。

市城投集團是涵蓋城市公交、水務、能源、城建、固廢、臵業等六大板塊九大行業的集團企業。圍繞市委、市政府?構筑大平臺、培育大產業、落實大項目、發揮大企業的龍頭帶動作用，全面推進我市的轉型升級?的工作目標，市城投集團著眼于能力升級、定位升級、動力升級、品牌升級和隊伍升級等五個升級，深入謀劃企業轉型升級、科學發展的新思路。

能力升級：大項目戰略成效顯著

只有大投入才能有大產出，只有大項目才能帶動大發展。大項目帶動戰略作為市城投集團?五大戰略?的龍頭與核心，自實施以來取得了明顯成效。七年來，市城投集團公司系統共實施續建和新建項目近300項--包括九堡大橋工程、錢塘江引水入城工程、天然氣利用工程、公交快速線建設、公共自行車系統建設、九堡大橋工程、主城區供熱方式調整等一大批重點項目--共完成投資額總計234多億元，并在實踐中逐步建立起一套重點工程協調推進的機制，有力地推進了各項重點工程的建設，為提升城市品質，努力建設行業領先、國內一流的城建投融資企業打下堅實的基礎。

工程概算9.7億的九堡大橋是杭州進入錢江時代的標志性工程之一，省重點建設項目。工程將進一步密切杭州和臨平、下沙、蕭山三個副城的聯系，加快杭州城市東擴和網絡化大都市建設步伐，促進杭州經濟快速發展。計劃2011年該項目主體工程完工。

錢塘江引水工程總投資近9億元，是一項水體生態環境工程。工程總長12公里，每年能將39億方優質水源引入杭州城西150平方公里的濕地河流，極大改善了杭州城市河道特別是運河的水環境，并為西溪濕地公園提供優質水源。

天然氣利用工程代表著杭州能源結構大變革，是國家西氣東輸工程的重要部分，工程包括建設各種天然氣門站、管道、調壓站等，工程總投資16.3億元。

城投下屬的杭州公交已形成3條主線10條支線18條線路同臺換乘為主體的快速公交網絡，讓市民每天體驗到又快又準的服務。

還有，主城區供熱方式調整，促進城市節能減排。全市185家集中供熱用戶（包括1萬多民用戶）以煤炭為一次能源的供熱方式全部順利改造為以天然氣等清潔能源為一次能源的用熱方式，該項目的完成每年可減少二氧化硫排放1600噸，粉塵排放600噸，大大改善城市大氣環境。

定位升級：力爭躍入全國同類城市行業前三甲

自2003年6月成立以來，市城投集團實施以大項目帶動為首的 ?五大戰略?，在探索實踐中逐漸明晰了城市?重大項目建設主體?、?基礎設施投融資主體?、以及?市政公用設施運營主體?的發展定位，加速推進了杭州的城市化進程。截至2009年底，市城投集團全系統合并國有總資產606.18億元，凈資產276.54億元，分別比組建初期增長181.94%和 32 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

322.19%，前七年納入市國資委考核范圍的年均經營性凈資產收益率始終保持在15%以上。然而，國際金融危機和國家宏觀調控出現的新情況和市委、市政府推進城市建設提出的新要求，以及實現企業自身做大做強所面臨的新問題，給市城投集團未來的發展提出了新的課題。同時，在與上海、天津、武漢等其他全國城投公司橫向比較中，也讓市城投集團的管理層充分認識到企業面臨?轉型升級?的迫切需要。

按照?轉型升級、科學發展?的新任務、新要求，市城投集團提出了進入?全國同類城市三甲?的目標，確定公司?十二五?發展規劃的指標框架和具體數值，以此充分發揮公司系統作為?促投資、擴內需、保增長的主載體，是科學經營城市的主平臺，是城市建設的主力軍?作用，推動企業做強做大，為推進杭州的城市化進程貢獻更大的力量。

動力升級：環境集團和能源三聯供將成大產業和低碳經濟亮點

醞釀8月成立環境集團是市城投集團大產業戰略的重要一步。目前，清潔直運工作已經在主城區鋪開，產業鏈延伸已經有了一個良好的開端。固廢公司對外投資已經有了先例，以模式復制的途徑拓展業務有了一定基礎。因此城投集團從發展大產業的戰略高度上，考慮盡快組建環境集團。同步推進直運車輛停保基地、污水處理項目技改、垃圾中轉站改造等重大項目，為早日實現由單一企業發展模式向集團化發展模式的轉型打好基礎、做好準備。

搶先布局低碳經濟，加快發展節能環保等新興產業是城投集團目前考慮的第二項重要工作。充分整合相關企業的人力、資金、技術等資源，努力開拓下游燃氣三聯供分布式供能市場，推廣天然氣等清潔能源的綜合利用，推進城市燃氣消費結構由目前以居民生活炊事為主轉向以工商業能源消費為主。區域燃氣冷熱電?三聯供?項目可以進行集中的發電供暖。這個能源模式可以實現能源的梯級利用。原先一般一次能源利用率在40%左右，但通過三聯供能把能源利用率提高至80%。在能源日益緊張的現代，未來這個項目的意義是深遠的。

城投集團還關注市政公用企業的跨越發展，積極參與大杭州區域內其他城市的基礎設施建設、運營，為加快構筑市域網絡化大都市作出新的貢獻等。

品牌升級和隊伍升級是升級的軟實力

品牌升級，指的是不斷深化?兩保一優?活動。?兩保一優?，即?保安全、保供應、優服務?，是市城投集團公司系統創新的一項工作載體。2009年以來，市城投集團下屬的公交、水業、燃氣、固廢等主要市政公用企業專門設臵了?心動?、?和諧?、?創業?、?清潔?等流動服務車，走出熱線、走進社區，開展面對面的上門服務。如今，?兩保一優?活動已成為市城投集團營運城市和服務市民的?金名片?。這個活動將引到企業日常的經營管理中，以?真正集團化、有效集約化?和?精細化管理、規范化運作?提升企業綜合實力，切實保障城市的基礎設施正常營運和市政公用的有效供給。

如今，3.5萬城投人充分發揚?想干大事、能干大事、干成大事?的精神，以企業轉型升級、科學發展為突破口，以?精益求精、新益更新、強益圖強?為核心理念，努力助推杭州新一輪的跨越式大發展。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

【云南城投：地方融資平臺縮影】

2010-04-22 ——除了擔任城市營運的角色以外，云南城投還充當了為昆明市城市建設籌集資金的角色。

作為云南省政府唯一的地方融資平臺，云南城投注定要被賦予多個角色。根據其在4月17日公布的年報，2009年，云南城投實現營業收入20.93億元，較去年增長386.85%。

歸功于2009年樓價的飆升，云南城投期內凈利同比大增2倍。單是今年第一季度，昆明的地價環比上漲了10%。土地出讓帶來如此大的收益，燃起了許多二三線城市的推地沖動。鑒于主城區的可供出售土地不多，各地政府紛紛打起了舊城改造的主意。

舊城改造 昆明的?國際雄心?

城中村向來被昆明市稱為?春城之痛?。據悉，自2009年以來，昆明市政府一共下達了125個改造城中村的指令，其中有68個城中村改造通過了審批，56個城中村已經進入了拆遷的實質性階段。

?主城區336個城中村原址上，一座座集商業、居住、辦公等功能的大廈將拔地而起，昆明的城市化進程跨入全新階段。?云南本地媒體如是描述。

要將這座帶有鄉土氣息的城市變為一座國際性的大都市，昆明市政府顯示了更大的決心，除了在主城區實施舊城改造之外，昆明市將效法青島，在滇池周圍打造一個昆明新城，計劃在2020年將昆明市變為?東方的日內瓦?。

改造城市需要大量資金，而云南城投作為云南省政府唯一的融資平臺及云南省國資委旗下唯一的地產運營平臺，同時又是昆明市的城市運營商，理所當然在昆明市城市建設中擔當重要角色。

事實上，僅在今年的3月份，云南城投就從昆明市政府手中接過盤龍區3個舊城改造項目，涉及8個自然村和社區，總占地規模超過2700畝，將持有土地建面增加了361萬平米。

在4月17日，云南城投接手了官渡區上關坡村片區?城中村?改造項目，該項目占地488畝，拆遷面積48萬平米。

而在政府規劃的新區，云南城投持有環湖東路土地一級開發項目，該項目正好位于新區與主城的交界。項目總面積約4.18萬畝，約28平方公里。在2009年完成了3800畝的土地收儲工作。

業內人士指出，云南城投的土地儲備在昆明市占有絕對的優勢，而許多的一線開發商也紛紛傍上了這個?昆明的地主?，中海、萬科、招商先后與云南城投合作，意圖在昆明的土地市場上分一杯羹。

資金困境 云南城投融資救急

除了擔任城市營運的角色以外，云南城投還充當了為昆明市城市建設籌集資金的角色。

僅在2009年，云南城投在環湖東路土地一級開發項目的投資就達到37.38億元，然而

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

項目還遠遠沒有完成。3月份取得盤龍區的三個舊改項目的投資超過40億元，4月份取得官渡區舊改項目總投資將達到20.75億元。

此外，云南城投還有二級開發的業務，并在年初取得三塊土地，需要支付將近5億元的出讓金。

然而云南城投手中可以動用資金卻是少之又少。2009年，云南城投的營業額也僅為20億元，截止到12月31日，云南城投持有26.6億元的貨幣資金，同時公司的長期負債達到了32.67億元。

?如果沒有快速的融資方式，云南城投的后期經營難以為繼。?一位分析師指出。

云南城投似乎也在有意識地改變這種情況，在3月6日，云南城投直接向大股東借款不超過15億元用來解決燃眉之急。

之后，云南城投拋出一個更加干脆的融資方案，同時向中國銀行省分行和興業銀行昆明支行分別申請100億和80億的信貸額度，同時請求大股東云投集團作為擔保。鑒于城投公司過硬的國企背景，銀行的關系可謂微妙。業內人士指出，該授信獲得通過的可能性很大，同時憑著大股東的撐腰，云南城投獲得貸款的利率低于市場水平。

除了與當地銀行擁有良好的關系以外，云南城投同時還擁有有許多城投公司夢寐以求的資本市場融資平臺，上市公司除了可以發債以外，還可以通過股權融資。在2009年，云南城投成功的通過非公開發行A股募集資金20億元。

然而云南城投在今年初的資金困境很大程度上與環湖東路的項目的土地無法在按照計劃出讓有關。由于昆明市政府規劃的調整，原本計劃在2009年出讓土地被暫停，導致資金不能回籠。

?云南城投一級開發項目投入較大，開發周期較長，且在開發過程中存在拆遷補償成本增加、拆遷周期超出預計時間計劃等不確定因素，會導致項目開發成本增加，因此存在著不確定性。同時，還存在開發土地不能在土地市場上順利出讓，導致公司無法回收資金的情況。?天相投顧提供的研究報告指出，公司作為地方融資平臺，政策風險較大，若土地市場成交清淡，則資金鏈將趨于緊張，財務風險增加。

【云南城投斥資30億打造世界頂級度假區】

2010-07-12

全球頂級度假酒店品牌——悅榕莊的擁有人新加坡悅榕集團與云南省城市建設投資有限公司（下稱?云南城投?）旗下騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司昨天簽署的一紙協議宣告：悅榕莊將全面負責云南城投斥資超過30億元開發的騰沖瑪御谷溫泉國際旅游度假區內悅榕莊和悅椿度假村兩個五星級酒店的設計及運營管理。

據悉，騰沖的悅榕莊酒店是繼香格里拉、麗江之后悅榕莊在云南的第三個酒店，計劃在2012年年底開業，而悅椿則計劃在2013年投入運營。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

騰沖瑪御谷溫泉旅游投資有限公司副董事長王東介紹，瑪御谷溫泉國際旅游度假區由云南城投和深圳華隆集團聯合投資，度假區規劃控制范圍約6平方公里，但建設用地只有約3000畝，項目規劃了包括悅榕莊和悅椿在內的國際品牌頂級度假酒店、高等級溫泉中心、體育休閑基地、配套醫療和養生設施、度假居所等內容。目前，該度假區先導項目已經開工建設，高等級溫泉中心項目計劃在明年春節前后營業。?我們計劃通過5年時間，完成頂級精品酒店、高端SPA、體育休閑基地和度假居所的建設。?王東透露，云南城投在對騰沖瑪御谷溫泉國際旅游度假區進行開發時，已充分考慮了項目原住民的利益，對整個區域進行保護性的開發，?把富有特色的農耕文化、村寨民居格調、田園風光作為旅游資源進行開發，著力打造獨具特色的生態旅游度假區。?王東說。

據了解，不僅僅悅榕莊這樣的國際品牌在搶占騰沖旅游業，目前包括世紀金源集團以及云南本土的官房集團、紅塔集團都在搶占騰沖旅游業的制高點。?現在每天從昆明飛騰沖的航班平均已經在6個左右，最多的時候一天飛8個班次，騰沖高端客房基本上都要提前好幾天預定。?騰沖縣一位官員告訴記者，?騰沖現在運營的五星級酒店已經有兩家，在建的還有6個。未來的兩三年，騰沖一個縣城的五星級酒店就會達到10家左右。?

【云南城投投資四百億推動昆明基礎建設】

2009-08-24

八月二十四日，云南省城投公司與昆明市官渡區政府、昆明空港經濟區管委會分別簽署戰略合作協議，將投資約四百億元進行官渡區城中村改造和空港經濟區建設，全力助推昆明基礎建設。

為積極響應昆明市政府關于城中村改造的號召，云南省城投公司和官渡區政府以?政府主導、市場運作、企業參與?為原則，擬對官渡區范圍內部分城中村改造進行戰略合作。具體操作模式為，官渡區人民政府與省城投公司共同組建官渡區城投公司，作為城中村土地開發的實施主體和項目投資融資及招商平臺。公司運作資金全部由省城投公司提供。官渡區政府負責征地、拆遷安臵、供地等工作。土地達到供地條件后，云南城投獨立或聯合其他專業開發商，以招拍掛形式獲取土地進行開發。據介紹，云南省城投公司與官渡區城中村合作項目有盤龍江板塊、雙鳳板塊、關上板塊、金馬板塊、福德板塊、雙橋板塊等六大板塊，共二十四個自然村落，整合土地約一點二萬畝，拆遷面積約六百一十萬平方米，土地總投資約兩百億元，該項目計劃在三年內完成拆遷改造。?該種運作模式使政府行政資源與企業市場資源形成互補，從而實現強勢政府與優質企業相結合，解決城中村改造中存在的資金、拆遷安臵、規劃、招商引資等難題，成為推動城中村改造的一個全新嘗試和有益探索。?昆明市政府官員稱。

此外，今天云南省城投公司還和昆明空港經濟區管委會簽訂了《空港經濟區戰略合作協議》，全面推進空港經濟區的建設。項目規劃范圍約二十平方公里，概算投資總額兩百億元。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

開發內容有寶象湖主題公園、風情小鎮、生態修復、休閑運動、旅游觀光及相關配套等項目。

官渡區城中村改造項目和空港經濟區項目，預算總投資金額為四百億元。為保證資金及時到位，官渡區人民政府、省城投公司與中國銀行簽訂金融合作協議，由中國銀行云南分行在未來兩年內提供兩百億元項目貸款，用于官渡區城中村改造和空港經濟區建設等項目。

【武漢城投：?十二五?發展戰略與規劃編制基本情況】

2010-03-28

2010年是精心謀劃和超前布局?十二五?的關鍵一年。如何適應?十二五?更加復雜的金融與市場形勢，解決城市建設速度快、投資大、資金緊的矛盾，有效化解債務風險，武漢、南京、福州、蘇州、鎮江、運城等地已率先行動起來，進行?十二五發展戰略與規劃?研究和設計。下面簡單介紹《武漢城投?十二五?發展戰略與規劃》編制的基本情況。

一、新時期的發展戰略與規劃，賦予了多方面的新內涵

戰略規劃對武漢城投集團的定位、使命和運營管理方式等賦予了新的內容。根本目的是保證武漢城投集團持續的投融資、建設和償債的能力，強化資產經營的職能，加強公益性資產（包含非經營性和準經營性）的運營和開發，提高經營性資產的運營效率，深化對所屬企業的市場化運營管理機制。同時，提出集團母公司如果發展成為一個決策和管理中樞，則要履行戰略決策、規劃控制、資源配臵、審計考核的職能等。

二、發展戰略與規劃內容涵蓋五大產業整合

武漢城投集團作為武漢市城市基礎設施建設的投融資主體和市政府城建投融資運作平臺，主要承擔武漢市政府下達的城市基礎設施重大項目建設任務及相關的資金運作，負責城市基礎設施資產的營運及相關資產開發，負責所屬企業的運營管理、提供優質服務并實現國有資產保值增值。此次武漢城投集團發展戰略與規劃設計的基本框架是，圍繞市場化經營、產業化整合和集團化發展的主線，在充分調研和與政府有關部門溝通的基礎上，經過深入的分析研究，提出武漢城投集團在?十二五?期間（２０１１年－２０１５年），通過政府的資產和資源注入、政策扶持等手段，構建起集團內部基礎設施建設、市政公用事業、房地產業、城市資源開發和新興產業等五大事業板塊，以及債務預算控制和償還的動態補償機制，提出實現產業延伸和盈利能力增強的基本途徑和保障措施。同時，本規劃也為更好的滿足日益增長的武漢城市建設融資，提高武漢城投集團國有資產和城市資源的運作效率，提出了可操作性的思路。

三、發展戰略與規劃緊扣區域發展和政府的需求

《武漢城投集團發展戰略和規劃》，跟隨國家中部崛起戰略，響應武漢市?兩型社會?建設和發展需求，不僅總結了過去十幾年武漢城投集團所取得的經驗和做法，同時結合當前的政府要求，對平臺如何發揮功能、配臵和利用資源、爭取政策支持和加強風險防范等方面也進行了超前謀劃。規劃明確提出依托政府與開拓市場相結合、立足主業與多元化經營相結

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

合、實施品牌擴張與強化基礎管理相結合、規劃推動與柔性調整相結合的平臺戰略布局根本原則。特別是圍繞政府財政資金支持、土地運作政策支持、國有資產轉讓和運作收益、以及城建基本投入的政策和資源支持方面，結合武漢市的具體情況，對市政府如何做強做優做大政府投融資平臺，為政府和企業出謀劃策，提出了不少有益的措施和政策建議。

四、超前性和可操作性的成果來源于專業機構的操刀

作為國內權威的投融資咨詢機構，中國現代集團受武漢城投集團的委托，擔任其戰略與規劃設計任務。這也是武漢城投集團?十二五?發展戰略與規劃具有較強針對性、超前性和可操作性的根本保證。在2009年１１月底由政府組織的專家評審會上，該項成果就受到與會專家、學者的高度評價，同時也獲得武漢市政府部門領導的高度認同。大家一致認為這是一個科學、合理，針對性、超前性和可操作性較強的成果。２００９年１２月１２日報告獲武漢城投集團董事會董事全數通過。

【天津城建?航母? 城投集團推進基礎設施建設】

2009-06-07

解開三道題寬出一條路

——城投集團創新理念全力推進城市基礎設施建設

具有天津城建?航母?之稱的城投集團，組建之初悄然下?水?少為人知。如今，四年多時間過去，一路乘風破浪，駛入2009年，正加足馬力，全速前進。今年，城投集團安排了123項基礎設施建設項目，占市區基礎設施建設的92%，要完成252億元投資計劃，比去年增長41%，要實現新簽融資協議額750億元以上，融資到位600億元，比去年增長42%。面對嚴峻的挑戰，集團黨委以深入開展學習實踐科學發展觀活動為動力，緊緊圍繞?保增長、渡難關、上水平?的各項任務，按照創一流的標準，認真查找存在的突出問題，制定有效的措施，化挑戰為機遇，變壓力為動力，用發展的辦法、攻堅的勇氣，全力推進投融資建設任務。截止到4月底，完成固定資產投資57.3億,同比增長35.08%，融資到位額504.19億，實現了良好的開局。

用創新思維想問題解難題突破融資瓶頸

搞城市基礎設施建設，首先面對的是資金問題。對于城投集團來說，融資也是最難的課題。一個項目，動輒幾個億，多則幾十個億、上百億，卻往往在短期內難以見到明顯回報，在凡事都講經濟效益的市場經濟環境中，就更增加了融資難度。作為城市載體的基礎設施，對一個城市的經濟發展和人民生活品質的提高作用巨大，特別是在經濟高增長期，快速、適度超前發展市政基礎設施建設尤為重要。因而，城投集團深感責任重大。如何通過創新突破融資瓶頸，為大規模高水平的城市基礎設施建設提供源源不斷的資金保障，是城投集團整體發展戰略布局的一個著力點。

2008年，在國家銀根緊縮的情況下，融資更加困難。集團融資部門動腦筋想辦法，創

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

新思維，用市場經濟的雙贏理念與全國社保基金探討信托貸款附帶期權模式，贏得了社保基金的響應。一般投資債權，借款按年或按季付息還本。城投集團向社保基金介紹了天津基礎設施發展情況以及市場前景，并與社保基金探討貸款附帶期權模式，即貸款到期還本付息，或以本金入股天津城市基礎設施項目。這樣，還貸由過去的一種選擇變成了兩種，而且增加了吸引力，從而打動了社保基金管理層。最終，城投集團與社保基金達成信托貸款附帶期權協議。這種新的融資模式，不僅使城投集團成功引入全國社保基金20億元債權投資，而且擴大了城投集團在國內資本市場的影響力，也為進一步引進戰略投資人創造了條件。2008年9月，在國家銀根緊縮的情況下，集團又成功引入12年期100億元的人壽債權資金。

全球金融危機爆發以來，國家的信貸政策逐步發生變化。城投集團以敏銳的目光觀察到國家信貸政策的新動向，并且判斷在?保增長?的形勢下，國家投資將向基礎設施傾斜，這是危機中的機遇。城投集團提出，要不失時機地抓住這個機遇，爭取到大的資金。融資團隊立即出動，積極工作，贏得了中國銀行總行專項用于基礎設施建設總額度為246億元、年限最長達30年的貸款。因為這筆貸款專項用于高資金流地鐵工程，中國銀行總行與天津城投集團最終達成協議：頭三年貸款可作為流動資金用于墊付資本金。這種流動性貸款形式，被業界認為是商業銀行貸款模式的重大創新。緊接著，農業銀行也與城投簽署了總額為300億元的中長期貸款協議。2009年，建設銀行又與集團簽署了1200億元的貸款授信協議。

除利用銀行貸款之外，城投集團進一步解放思想，創新理念，廣伸觸角，在政府采購方面尋求融資新支點，即以政府采購協議鎖定的采購款，作為集團申請發行企業債的還款來源和質押擔保。通過多方磋商，終于達成了海河上游基礎設施政府采購協議，鎖定60億元企業債發行權。然而，國家有規定，不允許銀行提供擔保。在無法找到擔保對象的情況下，城投集團還是想出了辦法：利用自身優勢，主動向國家發改委爭取企業信譽擔保政策。最終，以集團的良好信用等級贏得了國家發改委的信任，2009年3月，國家發改委通過了60億元規模的?2008天津城投企業債?的發行申請。

以責任意識定位角色 由投資者向投資經營者轉變 以實現投資效益最大化

融來了錢，如何管好用好，使之盡快投到基礎設施建設項目上，充分發揮出最大效益，是必須解決好的又一個重要課題。尤其是在當前金融危機爆發不可預測性因素增多的情況下，既要承擔起龐大的投融資任務，又要負責好繁重的工程建設組織工作，必須以科學發展觀為統領，樹立責任意識、危機意識、大局意識；注意研究市場、研究機制、研究自身優勢，努力挖掘可以開發利用的資源。從去年開始，城投集團對自己的角色提出了新的定位和要求：由城市基礎設施融、投資者向城市資源利用與開發的綜合經營者轉變。因為，這種角色的轉變，有利于培育新的經濟增長點，有利于實現投資效益最大化，有利于促進城市基礎設施建設的加快發展。

面對超過400億元投資的項目，城投集團以項目前期運作為切入點，推進項目加快實施。因為前期做不好、項目沒法展開，融來的錢就花不出去。為此，集團項目前期部門科學決策，39 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

合理安排，從細節入手，將預先制定的中遠期發展規劃和儲備項目一一攤開，通過科學篩選，拿出最成熟、最適合當前城市經濟發展需要且又最具備施工條件的項目與規劃指揮部會商，項目一旦決定下來，有關審批部門工作人員便晝夜兼程工作，加快審批步驟和節奏。短短幾個月時間，即處理批件達1000多件，使很多項目得以提前進行，確保了大項目順利開工。天津大道是本市一項重要的基礎設施建設項目。該項目的進程，對本市和濱海新區的發展十分重要。他們以此項目試身手，探索項目的?自平衡發展模式?，在規劃前期就充分考慮項目的商業操作性，力爭用最為科學周密的規劃方案，構建核心收益模式，并以此推進經營理念、資產結構、盈利模式和企業管理等方面的改革創新和市場化運作機制。僅以天津大道建設項目審批為例，由于科學調整審批程序，并多次組織專家論證會，對周邊的路網、車流量以及道路的節點方式一一細化了然，加快了工作節奏，原本需要1年半的報批工作，結果只用了九個月就完成了。

天津西站交通樞紐工程是本市又一項重大基礎設施建設項目，總投資100多億元。按照市政府的要求，4月底開工建設，5月中旬形成全面開工的局面。為加快前期工作，他們采取規劃和設計并行的工作方式，多次組織專家論證會和方案研討會，通過設計工作的深入，為規劃的確定提供依據。目前，西站南廣場市政配套工程先期開工的施工放線資料、圍護結構、試樁的施工資料已經編制完成。工程可行性研究報告及相關的環境影響評價、地震安全性評價、地質災害評估、安全評價、職業病和公共衛生評價已經進入成果報批階段，單項工程的初步設計文件已經編制完成。目前的設計工作進度已經滿足了現場開工的要求，得到了市鐵路建設指揮部的認可。

送主動服務給施工企業 推動工程又好又快建設

資金到位，工程前期工作到位，按常理，后面的事交給施工企業，提出工期、質量要求就可以了。然而，城投集團的決策者認為，市委、市政府不只是把城市基礎設施建設的融資和前期工作交給了城投，而是把城市基礎設施建設事業交給了城投，必須盡最大努力，在項目每一個可以跟進的環節跟進服務，又好又快地做成每一個項目。為此，集團做出了?以項目為載體，以子公司為核心?的戰略調整，積極主動送服務到施工企業，到工程建設一線。從地鐵、快速路、海河綜合開發、天津站樞紐工程、到津灣廣場、北洋高職園，他們現場服務每一個項目，集團上下通力合作，心往一處想，勁往一處使，一竿子插到底。天津大道工程開工適逢2009年春節前夕，個別施工單位從自身經濟利益考慮，打算像往常一樣，先扎上點兒，熟悉熟悉情況，來年開春兒再動手。項目經理站在全局的角度考慮問題，認為工程早動手對全局有利，而且通過分析形勢和任務，認為只要積極創造條件，完全可以在春節前打開施工局面。針對影響施工的具體問題，集團采取措施調動各方面力量積極為施工企業服務，最終促成天津大道工程春節前打開施工局面。工程開工三個月時間，集團共組織召開各類分析、協調、座談、匯報會議230余次，解決影響工程建設的相關問題1100余個，搶建施工輔道36公里，架設便橋11座，灌注樁1663棵，水泥攪拌樁68萬米，完成生產指標 40 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

3.32億元。

全長484米的河南路主線上跨大橋是該工程全線四座主線上跨橋之一，也是天津大道進入于家堡、響螺灣商務區的臨界工程，全橋共15跨，最高墩身7.65米。如果按照先墩柱、后蓋梁的傳統施工工藝，雖然施工單位能夠節省一定的成本，但工期及墩柱外觀效果均不能實現理想目標。若采用梁柱一體同時澆筑的施工方法，不僅能夠提高工程質量，加快工期進度，工程立面視覺效果也會有提高。只是施工工藝復雜，墩柱砼強度要提高15個百分點，由C35直接提高到C50，才能達到蓋梁的強度標準。可是，這種強度的砼在同類橋梁項目上從未嘗試過，這樣能行嗎？為確保工程整體安全優質，集團項目負責人和技術人員與施工單位一起共同探討施工工藝和克服技術難題的方法，從質量標準到安全要求，從經濟成本到品牌效應，經過反復溝通，最終確定了雙方都滿意的施工方案。為確保施工當中不發生問題，雙方又結合平時的施工經驗，多次在一起分析澆筑砼過程中可能出現的各種情況，并逐一研究制定出防范預案。4月3日，在先期進行澆筑試驗的基礎上，天津大道全線第一座整體墩柱蓋梁經過5個小時的作業順利澆筑成功，為達到一流景觀的預期效果奠定了基礎。

地鐵2、3號線既是施工難度大又是工期非常緊的建設項目。

2、3號線拆遷到今年一季度進入?攻堅期?。為了又好又快地完成各項任務，城投集團下屬地鐵公司領導帶頭扛指標、壓責任，并按分管范圍對各級生產計劃提出細化目標，將計劃指標層層分解，盯項目、盯資金、盯責任人。在嚴格要求自己的同時，與各標段施工單位、監理單位、管片生產單位等參建單位逐一簽訂《2009目標責任書》，并幫助細化分解目標責任到各參建單位，明確考核辦法和獎懲機制，調動起了各參建單位全力推進地鐵建設的積極性和主動性。地鐵2、3號線拆遷工作順利完成。目前，地鐵5、6號線的《工程可行性研究報告》通過了市建委、市發改委專家組評審，為早開工創造了條件。

站在高起點，搶占制高點，達到高水平，城投集團正在以推動城市基礎設施建設的不懈努力，為天津的發展筑牢根基。

【上海城投未來3年投建四個保障房社區】

2009-11-13

上海城市建設投資開發總公司(下稱?上海城投?)四大產業板塊中，房地產業主要扮演著政府保障職能，其中包括舊城區改造以及保障用房建設。上海城投總經理孔慶偉昨日表示，上海城投自組建伊始就開始承擔上海住房保障責任。

在上海新一輪保障用房建設中，上海城投參與四個大型居住社區的建設，未來建成住宅將總共惠及10萬上海居民。

東方早報：上海城投的房地產板塊似乎主要扮演了一個城市運營商的角色，比如新江灣城的開發？

孔慶偉：上海城投的房地產業務更多扮演的是政府保障職能。上海城投自組建伊始就開

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始承擔上海住房保障責任。

未來3年左右，我們大概建設200多萬平方米，可惠及3.5萬戶、10萬人左右。

迄今為止，上海城投已建成建筑面積超過200萬平方米的動遷安臵和配套商品住宅。其中，黃山、平陽、東陸三大基地總建筑面積超過60萬平方米，已經成為環境優美、配套齊全的安居社區典型范例。我們計劃在2010年前再投入資金60億元，新開工建設保障性住房近200萬平方米，包括在松江泗涇大型居住社區、閔行浦江、浦東三林、楊浦江灣四大基地進行投資建設，建造一批高水平、高質量、交通方便、環境優美、配套完善的保障性住宅小區，更好地滿足中低收入市民百姓的愿望和要求。

【西藏城投：實力雄厚 揭竿而起】

2010-06-23

公司通過資產重組主營轉向地產，主要經營舊區改造、保障性住房建設和其他住宅商品房、商業房產開發等。公司大股東為上海閘北區國資委，實力雄厚。二級市場上，該股今日領漲西藏區域股，盤中高位震蕩，可留意。

投資亮點：

1、玉林中藥港項目：項目分兩期，項目一期為中藥材交易市場中心，已于07年11月底基本完工，預計08年3月老市場攤位全部搬入新市場。市場建筑面積為18萬平方米，地下車庫面積3萬平方，將部分用于出租，部分對外出售，預計將有1800家中藥材商鋪入住。項目二期為保健品、醫療器械交易市場，總建筑面積為9萬平方米左右。項目已經進入打造地基階段，預計08年10月份完工，09年1月正式運營。

2、藏藥題材：公司主業定位于以現代藏藥為核心的生物制藥行業，其藏藥基地位于西藏山南的雅礱地區，雅礱河谷歷史悠久，被公認為?西藏民族文化的搖籃?。同時藏藥作為西藏地區的優勢資源項目，以不可替代的療效著稱于世，十五期間更是被列為西藏六大支柱產業之一。

3、品牌優勢：公司與中國中醫研究院、中國軍事醫學科學院等一大批科研院所建立了科研協作關系，生產的西藏金珠雪靈芝營養液、金珠雅礱牌二十五味松石丸、二十五味珊瑚丸和二十五味珍珠丸是2000版國家藥典收載品種、國家基本醫療保險藥品、國家中藥保護品種，是傳統名貴藏藥。

4、冬蟲夏草經銷：07年6月公司與西藏梅邦蟲草公司簽署戰略合作協議，公司將獨家經營其擁有的?布達拉宮?牌蟲草在國內市場的銷售。西藏梅邦蟲草公司是西藏自治區最大的蟲草經銷商，每年銷售量超過5噸，其蟲草絕大多數出口，06年位居我國中藥材出口額第一位，而在國內市場銷售量很少。目前西藏梅邦蟲草公司的蟲草平均年產1.5噸左右，計劃未來再投資1.2億元建設300平方公里的蟲草草場基地，使可控蟲草產量達到10噸。合作雙方未來的銷售目標是每年達到3噸左右。

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重慶?新經濟政策?

本文來源于《中國改革》 2010年第11期 出版日期2010年11月01日

國資由弱變強，并成為政府調節經濟的主要工具，是黃奇帆的精心之作。無論是龐大的公租房計劃，還是牽涉重多的戶籍制度改革、產業新政和金融戰略，強大的國有資本可謂身影處處，不僅受益于其中，亦是政府意圖的強力執行者。

政府為主導，龐大的國資為后盾，正是重慶?新經濟政策?的重要特征，也是了解黃奇帆整體思路的重要落點。因此，在經濟上以?公司型政府?描述重慶并不為過。外界關注重慶國資戰略，也對政府主導的八家投資公司（八大投）議論紛紛。我們與黃奇帆就此有如下對答：

財新-《中國改革》：應該怎么看待今天國有資產在重慶經濟生活中的地位和作用？

黃奇帆：重慶從2003、2004年開始推進國資改革，國有資產從1700億元到1萬億元的過程中，產生了三個轉變：

第一，資產的分布方式。原來重慶1700億元國資中有80%是工商企業，現在變成了40%的基礎設施、公共設施、投資集團，30%金融企業，30%是工商企業，這使得重慶的國有企業對國民經濟的控制力、影響力、帶動力極大增強。

第二，企業的組織結構有了深刻變化。原來有市屬集團70個，每個集團還有幾十家子公司，就是所謂?處級公司?，每個公司資產不到1億元，雜而散。現在國有資產從1700億元增長到11000億元，集團數卻從70多個變成了32個，每個集團下屬企業數不會超過20個。集團的法人數原來是2000個，現在是600個。這樣?出血點?少了，資產向優秀企業集中，向優秀企業家集中，管理的集約程度、組織化程度大大加強。

第三，重慶的國有企業成為國家宏觀調控的杠桿和工具。我認為，美國政府是這么干的，中國政府更應該這么干。

比如，為什么我們擔保公司特別多？在全市擔保公司100億元的資本金當中，有65億元的資本金是國有資本金在做擔保，這些資本金可以放大8倍，能夠做500億元擔保。同時，由于國有的中小企業幾乎沒有了，所有的擔保業務服務對象，都是民營中小企業。換句話說，在金融危機背景下搞民營企業、搞活中小企業，為其解決融資難問題，重慶國有企業起了橋梁的作用，是宏觀調控中金融工具的一種延伸。

房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

國有控股的地方銀行也按中央宏觀調控，為中小企業服務、為?三農?服務，就是起著融資的作用。重慶在金融危機當中，中小企業的融資貸款余額增長率都在50%多，遠遠高于全國，是跟這種調控方針有關系的。

國有融資平臺即?八大投?，搞基礎設施不太賺錢，拿著巨額的資本金在干活，實際上是把投資環境改造好。投資環境改造好了，民營企業和外資企業才會來得更多。

重慶這個地方，?天高皇帝遠?，如果沒有這些投資集團把基礎設施建設做了，現在招商引資、經濟發展的勢頭就起不來。整個西部地區，哪怕全面開放高速公路市場，民營企業也是不投的。因為這里高山大川，造100公里高速公路大約有60公里的橋梁、隧道，投資成本平均要每公里7000萬元，比上海、江蘇、廣東的高速公路要高一倍。同時，上海、廣東高速公路的車流量比我們多一倍以上，所以，投入產出低于上海等地的四分之一，沒有民企愿意干。這就要由國有企業擔大梁，創造投資環境。

另外，重慶國企每年至少有200億-300億元補給財政，作為專項使用經費。重慶有三個財政口袋：預算內財政，搞民生；預算外財政，就是土地財政、基金財政，搞建設；國有企業的財政，補貼市委、市政府的重大專項投資。

這樣一來，重慶財稅可以更多地用在民生上。重慶是全中國過去20年惟一做到教育的財政支出占GDP4%的城市。現在，重慶用于民生的財政支出已經占到財政總支出的一半以上，這跟國企隊重大項目的支持分不開。

最近，理論界在討論，說國有企業的利潤是全民的資產。眼下重慶國企有3000多億元凈資本，10%的回報就有300多億元，其中，100多億元在國有企業自己內部循環，有200億元裝到市政府口袋里為社會服務的，也就是交了公糧。

財新-《中國改革》：那重慶的民營企業發展狀況如何？

黃奇帆：重慶的民營企業發展狀況很好。宏觀地說，假如重慶的民營企業在國民經濟中的比重被擠掉了，也不正常。但是，因為整個經濟高速增長，國有企業做的很多是控制力、影響力和社會投資環境改善方面的工作，環境改善以后，民營企業至少每年有20%的增長。

在重慶，民營企業的比重這幾年從50%增加到60%多，GDP中非公經濟的貢獻率達到60%，而五年前50%左右，十年前只有30%多。非公經濟包括外資、民資等等。

總體講，重慶非公經濟沒有因為國有企業超常規發展而受損。在金融業，原來重慶有幾個民營控股的金融機構，出現30%以上的壞賬，快要倒閉了。政府和國有企業投入了幾十億 44 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃 的資本重組，市場化運作，最后變成了優質資產，市值從40億元變成400億元，原來的民營企業股權也相應地升值，皆大歡喜。

財新-《中國改革》：現在政府有無計劃退出？

黃奇帆：為什么要退出？怎樣退出？不能簡單地靠理想主義，覺得政府不應該控制企業，好的時候就應該退出。

不過，我們其實是在退，按市場化的原則退出。現在，重慶幾個金融企業都是資本市場上私募基金、民營機構和外資機構追逐的熱點，有的已經上市或正準備上市，價格比重組時漲了幾倍。我們從2009年四季度到今年年底，大概會賣掉一部分，但還是要控股。準備套現100億元，拿來投到工商企業集團。最近這段時間，受金融危機影響，工業企業不好搞，民營企業對工業投資不怎么感興趣。

真正有價值的工商企業，是很有投資價值的。無人問津的時候，國有企業應該有雙慧眼，擔當大任，拉動經濟發展。100億元投下去，過三年可能又會變成300億元了。工商企業一有錢，就會收購兼并一些撐不下去的企業，三五年后經濟好起來，市場結構會變的。國有企業要多做雪中送炭的事。

財新-《中國改革》：現在各地政府的地方融資平臺比較受關注，債務也都比較高。重慶的地方融資平臺曾經以?渝富模式?著稱，現在債務風險如何？

黃奇帆：重慶的 ?八大投?就是八個融資平臺。2002年，?八大投?以200億元起步，現在已經有4000多億元總資產，它目前的負債率是55%，資本與債務是平衡的。

這些融資平臺用不著財政做擔保，?八大投?互相之間也不擔保，?八大投?內部專項政府資金不能挪用，專款專用。如果按政府擔保的融資平臺來定性，?八大投?一個都不是。

我們對?八大投?的管理有三個平衡的原則，就是資產負債平衡，大體上就是50%對50%，負債絕不能超過60%。第二叫現金流平衡原則。第三個是投入產出平衡原則。就是投資以后總要收錢，不做虧本的事。

其操作有四種情況：第一種情況是修高速公路、建污水處理廠等，可以收費，這是一種平衡；第二種情況，如果就是干政府應該干的事，比如，城市道路和廣場綠地，政府在三年里連本帶息付錢給它們，可通過市場化手段，或者政府撥款，也就是收支還是平衡的，只是時間換空間而已。第三種情況，?八大投?跟企業合作，比如，修路搭橋，如果對方沒有錢，可劃一塊地作為土地儲備。過三五年以后，土地會升值。?八大投?可用增值部分來平衡 45 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

它投入的那些項目。這種升值帶來的收入是國有投資集團的，不是個人發工資、獎金的錢，和房產商靠囤積土地、儲備土地發橫財的概念完全不同，有一種土地平衡的潛能。第四種情況，?八大投?也會有股票上市、收購兼并，或者存量轉讓，也會賺一把錢。

世界銀行考察了重慶的?八大投?，總結了?渝富模式?，認為是發展中國家的樣板，就是說，重慶市一級信用平臺的狀況是比較好的。我們現在擔心的是區縣級的信用平臺。

區縣的信用平臺數量過多，結構復雜。信用平臺太大，會有官僚主義的問題；規模太小，則會有管理不善的問題。區縣的經濟總量不大，如果有七八個融資平臺的話，很容易出問題。

其次，區縣的信用平臺普遍都會讓財政擔保，甚至動用人大來履行擔保程序，不是市場化的信用平臺，而是行政化的信用平臺。

再者，個別區縣的信用平臺的債務已達到其財政支付能力的兩倍，甚至三倍，問題很大。

最近，我們采取了一些措施，對所有區縣級信用平臺提出了原則性要求，規定六個中心城市可以搞兩個，其他縣區只能有一個平臺；融資平臺不能用財政擔保，必須用自己的資產自我擔保，形成企業化信用平臺。合理的做法是把財政手中的資源，比如說30億現金，或50億可以買賣的存量資產，劃撥給資產管理公司。如果這個資產公司如果有了80億資產，再運營50億就很正常。我們還規定，債務余額不要大于一年的財政收入或者支出，這是極限。

財新-《中國改革》：重慶的區縣級信用平臺現在風險大不大？

黃奇帆：整個重慶，包括區縣和市級政府，跟財政有關的債務余額是1200億元。今年，重慶市的財政收入預計達1800億元。所以，整個重慶的債務余額是重慶一年收入的60％-70%，是在安全線以內的。

其中，市級政府一年有700億、800億元的收入，債務余額只有300億元，狀況是健康的。區縣融資平臺的債務有900億。但它們實際的收入水平大約為1000億元，基本上在1：1。宏觀上來說，風險還不大。但是，對于債務偏高的五六個區縣，就必須要求它們把比例降下來。三年以后，如果債務增加不多，財政增長迅速，就會逐漸平衡。總的判斷是，宏觀上沒有什么風險，微觀上有些點上的問題。

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?住有所居?

背景

2010年10月14日，重慶秋季房交會在國家房地產調控新政出臺后正式開幕。300平方米的?重慶市公共租賃房（下稱公租房）會展?展區成為這次房交會最為特別的地方。在這里，市民可以看到重慶2009年啟動的3000萬平方米公租房建設計劃的相關資訊。按照計劃，這批預期為150萬重慶市民預備的公租房，將在兩年后正式供市民申請租住。

這也是黃奇帆擔任重慶市長后遞給外界的一張?城市形象名片?。

今年8月初，他在接受采訪時手持幾份文件走入會議室，其中一份便是自己撰寫的關于這項計劃出臺背景和主要內容的文章。

在這篇文章中，黃奇帆提出，中國城市住房制度從政府全包全攬的計劃分配，到主要由市場供給，在實踐中，都導致了一種供給方式為主的?單軌制?，難以滿足全體社會成員的住房需求。重慶的研究認為，30%-40%的城市居民由政府保障房供應居所，60%-70%的居民則由商品房供應這樣的?雙規制?更為合理，可將城市中等偏下收入水平人群全面覆蓋。

這一思路，與2009年末的重慶經濟工作會議的提法一脈相承。此次會議提出，重慶要繼續大規模建設包括城市廉租房、農民工公寓、公租房等，同時適當增加普通商品住房用地供應，加快普通商品住房建設。

2010年的重慶?兩會?期間，新任市長黃奇帆進而提出，重慶市將從2010年起，在未來10年建設4000萬平方米公租房；其中，頭三年新建2000萬平方米公租房。到了6月，這一計劃增至頭三年在主城區建設3000萬平方米公租房。

7月，重慶公租房管理局成立，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》出臺。

重慶在主城區大規模新建公租房，在郊區則以收購和改建為主。戶型為35至80平方米，每五戶設臵一個地下停車位。在布局上，主城區公租房主要分布在重慶內外環線之間、城市地鐵、輕軌沿線等交通條件較好的大型聚居區，每個聚居區里公租屋小區與商品房小區按1：3混建，小區標準配套和物業管理與一般商品房小區無異。重慶擬建的這種20萬人容量的聚居區共21個。

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政府將劃撥建設用地，并豁免各種行政事業性收費和政府性基金、土地使用稅、土地增值稅、營業稅、房產稅等，通過這些優惠政策，降低公租屋的建設成本，以保證其租金原則上不超過同等品質商品房市場租金的60%。目前，1200萬平方米公租房已經興建。

如果一切進展順利，公租房將逐步整合取代舊有的廉租房和經濟適用房。重慶的保障性住房體系就將簡化為應付拆遷改造為主的安臵房和公租房兩大類，實現中低收入階層住房保障的全覆蓋。疑慮

● 按照目前的規劃，最近三年的公租房建設的總投資規模超過700億元。如果考慮到政府劃撥3萬畝土地投入建設，由此損失的土地收益大體也將達500億元，一加一減，已與2009年重慶財政收入1165億元相抵。公租房建設資金從何而來？

● 私人房地產企業為何無緣參與投資開發？政府應該直接投入多少為宜？

● 公租房運營怎樣保證現金流與資金性質和融資成本相匹配？重慶如果有意嘗試諸如Reits等金融工具融資，政策空間能有多大？

● 公租房管理在國內并無先例，如何公正、公開地界定公租房住戶，防止公租房成為新的尋租工具？ 黃奇帆說：

?公租房姓‘公’不姓‘私’?

重慶的公租房計劃是整體住房體制改革的重要組成部分。我們在去年年底提出了?雙軌制?、三端調控的改革模式，即低端有保障、中端有優惠、高端要遏制，這是涉及整個制度安排的事。

在低端保障這一部分，過去主要是拆建危舊房后按標準安臵的保障房，以及歷史積累的經濟適用房、廉租房。但是，這些統統加起來，只夠這個城市百分之十幾的居民居住，其中，廉租房僅保障3%，經濟適用房保障大約10%。如果按照我們的測算，需要保障35%的城市居民的話，重慶至少要新增20%左右的保障房。

我們的做法就是推出目前這樣的公租房系統。要么不干，要干就到位，不能高高舉起一面旗臶，卻起不到實際作用。公租房需要形成較大的體量，才能保證有效的覆蓋面。以重慶 48 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

未來容納1000萬城市人口計算，新增20%左右的保障房，就必須解決200萬人的居住問題，就需要4000萬平方米，這也是我們提出的十年計劃。

目前，我們首先提出三年3000萬平方米的計劃，今年上半年已經開工1200萬平方米，到明年上半年便可以開始出租。同時，我們已經準備好了明年1000萬平方米的前期工作，包括征地、動遷、土地平整。不存在干不成的問題。

3000萬平方米造完后，也許夠了，也許不夠，重慶會在以后的階段里，根據需要，再用兩三年再去造1000萬平方米。總之，我們的特點就是起步力度極大。

這么大的力度，確實需要龐大的資金支持。因此，有人提出，可以由房地產開發商來參建。有些地方搞公租房，就是由房地產商拍地，然后按與政府協議，騰出10%的地來造公租房。但到底是政府出錢造，還是私有的房地產商出錢造？公租房到底姓?公?還是姓?私?呢？

如果引入私營開放商，由他們建設的公租房產權如何界定，政府是否要給予政策優惠？開發商的利益訴求和政府的保障取向價值如何平衡？包括未來配租、管理等環節都很容易出現政策不清、分配不公和利益輸送等問題。

為確保公租房的公共保障屬性，公租房應該由政府投資，國有企業承建。香港和新加坡這些資本主義體制下建設保障房也是由政府主導，不由私營企業承建和持有產權。作為社會主義政府，我們更應如此。?資金遠近賬?

在融資方面，我們現在平衡得比較清楚。重慶公租房從土地加建設的成本角度計算，大體是每平方米2500元，即3000萬平方米要花750億元。其中，政府出250億元，社會融資500億元。

政府先期投入的250億元，包括注入的3萬畝土地。既然是造公租房，按征地動遷時候的成本大約每畝60萬元算，相當于政府投入接近200億元。這之后，政府再把每年土地出讓收益的5%、部分稅收、政府的機動財力，在三年調50億元進去，大體上這就是250億元。因此，政府出這個錢，并不是很累的。因為過去幾年，我們儲備了大約22萬畝的土地。

從海外的經驗看，公租房事實上是一個世界級的優質投資項目，資產安全而且能增值。目前，我們有五種資金可以利用：一種是保險資金，一種是社保資金，一種是銀行資金，一 49 房地產典藏——各地城投公司戰略發展規劃

種是信托資金，此外還可以發債券，各種金融工具都是社會資金，叫作?政府引導，社會資金參與?。但是，這個社會資金參與不是私人企業用股權形式來參與，而是金融工具來參與。

在目前的實際操作中，我們從銀行貸款200億元，利率基本上是6%。保險公司也非常積極，保險資金如果存入銀行，只有3%多的利息，政府能給他們4%以上的收益。從保險公司我們可以借200億元。還有 100億元，正在和社保基金討論。

總體而言，我們從金融機構借貸500億元，平均利息在5%左右。這意味著，每年需要支付25億元的利息。而重慶3000萬平方米公租房，理論上每平方米每個月租金10元錢，一年就可以產生36億元租金收入。這完全可以匹配25億元的利息，現金流是平衡的。

更重要的是，公租房支出的幾百億元，和政府扶貧幫困支出幾百億元是不同性質的。公租房就像買了一堆黃金，能夠實現保值增值。因為公租房作為房產要跟商品房同區域?混建?，配套完全一致，其價值將與商品房一樣，隨著時間和社會整體財富提升實現同步的增值。

在這個價值提高的過程中，首先，租金在占住戶收入比例不變的情況下，絕對數額將會逐步提高，增值的租金將能夠支付目前公租房融資本金。此外，如果到時候社會不需要那么多公租房了，這些公租房樓盤本來就和商品房的樓盤區混雜在一個地方的，可以像商品房一樣出讓獲利。這也能收回本金。

因此，政府應該在一個地區新興的時期?跑馬圈地?，大規模造公租房，相當于儲備大量好地段的房產。即便房產價值進入平衡階段，公租房運營模式仍是低風險的。公租房管理局作為一個獨立法人運營公租房，其原理與商品房出租的運作一樣，即通過長期出租平衡投入和收益。

由于公租房資產的成本更低，在重慶，相當于同等商品房一半的成本，厘定租金標準，則不超過平均租金六成。因此，即便不考慮升值，公租房管理局進行出租循環是不賠本的。?把關準入，封閉運轉?

公租房的租戶對象，我們確定是?3+1?。這個?3?里面，第一是重慶戶籍人口中的原住民，家庭人均居住面積在13平方米以下的困難戶；第二是進城農民工；第三是新生代，在重慶就業的大專院校及職校畢業生。

在這里，公租房沒有戶籍的概念，只要在重慶有工作，符合單身月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的標準，就可申請。

第四篇：城投公司發展

根據區委、區政府確定的“大開發、大開放”的總體思路和今后一個時期我區的“提升大環境、加快大開發、達到高水平”的工作基調，我們要在區委、區政府的領導下認真開展深入學習實踐科學發展觀活動，深入調研整合城市基礎設施資源、擴大融資范圍和規模。

城市基礎設施資源整合利用的關鍵是建立一套與市場經濟相適應的資源整合利用體制，實行資源整合利用的主體公司化運作。為促進資源整合利用迅速發展做出重新整合城投公司的重要決策，這無疑對資源整合利用，投融資體制改革，按市場規律經營城市資源、推動經濟與社會事業進入發展的快車道創造了良好條件。城投公司作為政府的城市基礎設施資源整合利用和投融資主體，肩負著神圣的歷史使命，必須解放思想、拓寬視野、立足創新、科學發展。

一、城市基礎設施資源整合利用必須培育經濟主體

城市基礎設施資源整合等同于經營企業，城投公司必須組建成經濟實體，代表政府作為出資人，運用市場經濟的辦法為城市資源整合利用和城市建設融資和投資。一是使政府掌握了主動權；一方面較好解決了過去城市基礎設施資源整合利用無專門機構管理，致使城市的公益性、基礎性、引導性、長遠性和非盈利性的項目，難以找到資金，即使有項目資金，配套資金的缺口也很大的難題，形成了城市的公益性、基礎性和帶動性的投入由政府籌集的專項資金解決，經營性投入的土地，房地產等盈利項目做支撐，兩者互為補充的呼應機制，從體制上保證了雪球越滾越大的可能性。另一方面，實現了政企分開。城投公司是市場主體，將來不需政府擔保就可獨立引資、融資、借貸，獨立開展經濟活動，擺脫了政府的無限責任。二是突破了資金瓶頸，緩解了城市建設資金短缺問題。三是引入了市場機制。原城投公司與政府職能部門合一，則運動員與裁判員一體，難以引入市場機制。現城投公司與政府職能部門分離，則推進徹底的招投標，產生了1>1的效應。

城投公司實行城區基礎設施資源整合利用經營項目公司化運作勢在必行。根據我國法律規定，除港口、碼頭等設施不允許外商獨資，鐵路、公路、電力等設施必須由中方控股外，其它建設市場都可以放開。城投公司在城市建設上要打破一元化體制，廣泛引入競爭機制，建立完善招標、投標辦法．推動不同所有制企業之間的競爭．以公開招標的方式，擇優選擇資源的經營者、項目經營權受讓人。這種運作方式，有利于明晰產權和利益關系，調動投資者的積極性；有利于項目融資，形成“借錢——生錢——還錢”的良性機制，減輕政府建設

投入的壓力；有利于明確城區資源整合利用經營責任制，確保城區資源整合利用項目建設進度、質量和效益。

二、城市基礎設施資源整合利用是城投公司投資經營的方向、主導產業和任務

——建平臺：建資本平臺。將資本金規模做大，資本金質量做實，項目資本金充盈，無形資本做出名氣。真正體現資本平臺強大的吸貸實力，可信的償債能力，生機勃勃的經營活力。從而達到提高城投公司信用評價等級，擴大信用額度的目的。網絡平臺：建立包括信息、人才、關系、營銷等體系完善，運轉暢通，工作有序，高效的平臺。要有引人、引商的政策平臺；有引資、引財的項目平臺；有興事、育人的機會平臺。

——做融資：要圍繞“金融性開發”的理念，在以下范圍探索融資。銀行信貸；債權融資：主要是國債，金融債券和企業債券；證券市場融資；盤活存量融資：實施專營權有償轉讓；土地批租融資；發行建設債券融資政府財政投入；各項市政設施的規費收入；政府投資所形成的基礎設施資產注入抵押融資；政府收儲的土地直接注入融資；BOT融資；國際銀團、財團融資。

——抓經營：地產經營。通過壟斷土地一級市場，土地批租，政府集中統一供應土地等手段，采取“熟地”出讓，招標拍賣的市場運作機制，實行“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的供地模式，確保土地受益歸集到城投公司用于城市建設。房產開發經營：對規劃面積大、投資需求多，開發建設周期短、且收益頗豐的項目可參與投資經營。存量資產經營：通過區政府授權城投公司，實施以融資和再建設為目的的存量資產經營。權益經營：即對城市所有無形資源，包括廣告位、停車位、城市設施冠名權、路橋通行費、各種地方專項基金收入全部納入財政專管理，每年專項注入城投搞基礎設施建設，在保證建設的同時，使城投公司的項目資本金不斷充實。提高融資經營能力，重大項目經營，通過融資，將資金投入于大型公益性、非公益性、經營性項目當中，實現經營收益，對外和其它投資經營。對投資回報率高，化解風險措施可靠且有市場前景的產業可采取獨資、合資、股份等方式投資經營，同時積極探討在金融、證券、電子信息、制造業、旅游業等領域，拓展投資經營項目，實現快速發展。

——搞建設：主要是基礎設施建設，重大項目建設．舊城改造建設，房地產開發及建筑建材銷售。

——促管理：要改革建設管理體制與機制，打破壟斷，引入競爭，實行“投資、建設、運營、監管”四分開，全面推行“招投標”，“代理制”，“交鑰匙工程”等運作方式，徹底改變重建設、輕經營、重形象、輕管理弊端。城投公司自身建設與管理必須高起點、高標準、高效率，要在戰略管理、信息管理、技術管理、誠信管理、成本管理、員工管理和文化管理等方面實施體系化、現代化、市場化、國際化管理模式，以“競爭式確權、契約式經營、承諾式抵押、掛聯式分配”的權、責、險、利四式機制，規范工作和經營管理行為，促進企業管理水平不斷提高，保證適應發展的需要。

施建設，體現城市資本營運的聯動和整體效應。要實行人本管理，把城市美化、綠化、亮化作為事業來辦．作為產業來經營．營造適宜市民居住、生活的城市環境。真正體現城在林中，房在花園中、人在綠中的人與自然和諧統一。

三是出臺配套政策。這是政府調控的主要內容和手段。要按照公平、公開、公正的原則，制訂出臺政策措施，讓企業平等、自由參與城市經營，實行政策從寬、手續從簡、服務從優，為城市建設主體排憂解難，保障開發者的合法權益，使企業獲得合理的投資回報。具體來講，要實施全面招商的鼓勵政策和投資優惠政策，對引資有功的單位和個人予以重獎，在土地供應、所得稅、行政規費等方面對投資者予以優惠；實施財政扶持和金融傾斜政策，對重大基礎設施建設給予財政貼息等扶持。要特別強調城市資本營運的收支監管政策。必須堅持市直各部門城市資本營運的所有收入歸市財政，進入市財政帳戶集中投放于城市建設，任何單位和個人不得截留、挪用，要在確保市直重點建設項目的前提下，按照“誰創收，誰受益”的原則，由創收部門申報建設開發項目，用于各類建設項目的滾動發展。

四是要建立起強有力、高智慧，專家型的決策議事機構，確保政府城市資源整合利用意志暢通、到位。

五是要千方百計的努力建成誠信政府和誠信城投公司。1．建立責任明確，多元主體的投資經營還貸和償債機制．保證隨用隨貸，能貸能還。2．城建資金的監管機制和債務預警體系，控制債務風險，加強對工程投入成本審計，調動城投公司獲取最佳投資效益的主動性、開拓性，防止政府與城投公司在項目建設上“心離心”、資金管理上“背靠背”。城市資源整合利用和城市建設是復雜的系統工程，單純就資源而抓資源，就整合而抓整合，就建設而抓建設，很難取得好的效果。為此，在城市資源整合利用和城市建設中始終堅持以下四條原

則：第一、必須堅持高起點規劃。規劃不僅僅是城市建設發展的“綱”，更是城市基礎設施資源整合利用的根本依據、重要內容和首要方式。規劃水平高低、是否科學等決定一個城市的命運。為此，要堅持“富規劃、窮建設，緊規劃、慢建設”的原則，按照“綠化重于建筑，環保重于開發”的要求，對城市總體規劃進行修編。要拿出資金用于城鄉建設規劃的制定和修編，保證了規劃的高水平。為確保規劃的權威性和嚴肅性，同時加大依法執行規劃的力度，堅決避免領導意志就是規劃和人為改變規劃、破壞規劃的現象發生，使規劃成為城市建設、經或和發展的“基本法”。第二、必須堅持高標準建設。具有獨特風格、高標準、高質量、高品位的建設，是城市形象和城市吸引力的直接體現。因此，對每一個建設項目，都嚴格執行項目責任制、招投標制、終身負責制和監理制，做到沒有創意的建設不準開工，達不到質量標準的不予驗收，發現質量問題從嚴追究責任，不符合“生態市、園林城”要求的堅決糾正，從而保證了設計的高標準和建設的高質量。按照高標準建設的原則，拓寬改造道路，新建住宅，興建一批標志性工程，提高了城市品位。第三、必須堅持高效能管理。經營城市首先要經營環境。按照建設“生態市、園林城”的要求，圍繞“凈化、綠化、亮化、美化”目標，積極開展“四消除、五整頓”和大規模的拆扒建綠活動。同時，采取拆墻透綠、拆違造綠、苗圃集綠等措施，千方百計擴大綠化面積。市場秩序、交通秩序明顯好轉。堅持邊建設、邊保護、邊發展、邊治理，對可能給環境造成影響的項目不許參加競標和建設。第四，必須堅持高效益經營。城市是生產力最活躍、資源最富集的地主，只有通過經營城市的手段才能挖掘出這些資源的潛力，才能實現效益的最大化。

第五篇：城投公司轉型發展的案例分析

城投公司轉型發展的案例分析

——記鎮江新區經濟開發總公司轉型發展之路

鎮江新區經濟開發總公司集團組建項目組

摘要：2010年6月國務院《關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發19號）出臺后，各部委頒布了一系列政策文件，從資產注入、政府擔保、融資方式等方面規范投融資平臺的行為。2014年10月國務院《關于加強地方政府性債務管理的意見》（國發43號）明確提出，剝離平臺公司政府融資職能，加強地方政府債務管理。為順應政策環境變化，城投公司必須進行市場化轉型，通過提升公司盈利能力，創造穩定的經營性現金流，分擔財政償債壓力，彌補城建資金缺口，為城市建設和發展提供更有力的支持。本文以鎮江新區經濟開發總公司為例，著重闡述了該公司在轉型發展過程中一些可行的做法，以供各地城投公司參考和借鑒。

一、引言

鎮江新區經濟開發總公司（簡稱“經發總公司”）成立于1993年，是以鎮江經濟開發區融資、投資、開發、建設、運營等五大功能為主體的發展平臺。公司歷經二十年的持續發展，已成為資產超500億元，擁有1家上市公司和11家全資及控股子公司，業務涵蓋基礎設施開發建設、房地產、金融、現代農業、旅游等產業的大型企業集團。

近年來，隨著鎮江經濟技術開發區城市功能的不斷完善以及中央對政府融資平臺、國有企業改革一系列政策的不斷出臺，經發總公司管理層及全體員工都意識到公司的發展已經到了十字路口，必須緊隨政策趨勢和結合公司自身實際情況，圍繞鎮江新區產業化、城市化目標，全力加快轉型升級步伐。在2012年委托中國現代集團完成《鎮江新區經濟開發總公司“十二五”發展戰略與規劃》之后，2014年6月，中國現代集團再次受托為經發總公司的轉型發展獻計獻策，設計鎮江新區經濟開發總公司集團公司組建方案，為經發總公司構建面向未來的發展框架和路徑，以保障公司的健康可持續發展。

二、城投公司轉型的必要性

（一）分擔財政償債壓力

根據43號文件精神，政府負有償債責任的債務應納入預算管理，由政府履行償債責任，對確需地方政府履行擔保或救助責任的債務，地方政府要切實依法履行協議約定，做出妥善安排。根據我們的初步測算，大部分市縣通過財政資金償還政府債務的能力非常有限，政府對于城投公司的財政支持也遠遠不能解決屬于城投公司債務的擔保或救助類政府債務。對于各地城投公司來說，只有集中優質資源打造一個盈利能力強的實體化企業，依托市場化經營獲得穩定收入和現金流，建立良性健康的資金循環體系，才能有效分擔財政償債壓力，避免政府債務風險。

（二）彌補城建資金缺口

黨的十八大提出了“新型城鎮化”的發展戰略，目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的發展空間。城鎮化水平持續提高將帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求，城建資金缺口將進一步擴大。根據國發43號文精神，公益性項目融資將被一般政府債券、專項債券和有收益的市政債券三種發債途徑所替代。由于政府債務發行主體在省級政府且規模實行限額管理，難以完全滿足城建項目融資需求，城投公司只有通過發行項目收益類債券、PPP等方式吸引社會資本投資建設城建項目，才能多方式、多渠道彌補建設資金缺口，繼續支持城市建設。

（三）提高公司盈利能力

2010年國務院19號文件下發后，部分同類企業開始探索轉型道路，逐步遠離單純的政府性投融資平臺。隨著國發43號文的出臺，城投公司轉型迫在眉睫，必須由量變轉向質變，即剝離傳統的公益性項目融資職能，轉向以經營性業務為主的現代化企業集團。從財務角度來看，評判城投公司債務風險不在于資產負債率的高低，根本在于提高城投公司的盈利能力，有穩定的經營性現金流來支撐債務本息。通過政府劃入優質資產、盤活存量資產、培育自身造血能力、實施戰略 性投資，進一步提升城投公司盈利能力和融資能力，為城市建設和發展提供強有力的支持。

三、城投公司轉型之路

自從2010年國發19號文出臺以后，政府投融資平臺的轉型發展已然成為整個行業的熱點話題和重大課題。在這過程中，各地政府投融資平臺結合自身實際，轉型發展的方式方法不盡相同，最終結果卻難言滿意。經發總公司在轉型發展過程中，走出了優化業務結構和完善管理體系的雙重轉型之路。歸結經發總公司全體同仁謀求公司轉型發展的實踐，我們認為可以用五個字來總結。

（一）查：全面摸查“家底”，厘清股權關系，明確主體責任

經發總公司自從成立以來經歷多次變更，股權關系復雜，資產權屬不清，這就很難界定不同資產的所有者和管理經營者之間的關系，直接制約了公司的業務發展和管理經營。經發總公司通過全面摸查，列出股權明細和資產清單，進而按照資產屬性進行股權劃轉和資產整合，簡化公司股權結構和資產關系，為公司轉型發展掃除障礙。

（二）合：業務板塊整合重組，以子公司為主體，做大做強核心業務 經發總公司經過多年的發展，資產規模較大，管理層級過深。因此，經發總公司通過與中國現代集團合作，按照“同業歸并、精簡高效”的原則，在全面摸查“家底”的基礎上，對各子公司權屬關系重新調整，通過組建各子集團或子公司，歸并核心業務和縮減管理層級，發揮資源集聚效應。

（三）育：重點培育經營性業務，注重發揮產業協同效應

近年來，經發總公司積極響應國資向優勢產業和關鍵領域集中的改革要求，把握住產業機遇，重點培育金融、現代農業、旅游服務等新興產業。通過設立市場化運作的擔保公司、小額貸款公司和融資租賃公司，對已落戶開發區的新興產業項目進行投資，加速資本與技術融合，提高利潤水平。同時圍繞產業發展定位，配合新區招商引資，科學優選項目參股扶持，推動新興股權的投資。

（四）晰：借助板塊重組，進一步明晰母子公司關系 公司發展到一定的階段，如何科學合理界定母子公司之間的關系是影響公司后續發展效率和效益的關鍵。經發總公司以板塊重組為契機，借助咨詢公司的經驗智慧，明確母子公司各自功能定位，以母公司作為投融資中心、戰略決策中心、宏觀調控中心、關鍵制度輸出中心，以子公司作為利潤中心、業務中心、運營中心，并以相應的權責劃分和管理流程予以支撐。

（五）建：構建現代企業管理體系，加快實現公司管理轉型

根據發展規劃，作為母公司的經發總公司未來將由業務主導型向管理主導型轉變。為此，經發總公司以制度建設為抓手，重點以優化和制定薪酬與績效管理制度為突破，針對不同子公司情況，科學設計差異化的薪酬和績效考評體系，并逐步建立健全符合現代企業規范的制度體系，實現管理轉型。

四、結束語

政府投融資平臺從成立至今，風雨兼程二十幾載，為推動中國城市化進程做出了不可磨滅的貢獻。當前，在國企改革、新型城鎮化建設與一系列行業政策約束的大背景下，政府投融資平臺的存續發展又到了重要的關口，轉型發展之路任重而道遠。我們建議各地政府投融資平臺應積極借鑒行業標桿企業的發展經驗并借助咨詢機構力量，群策群力，早日實現公司的成功轉型！