第一篇：住宅工程分戶驗收資料

附錄B 住宅工程質量分戶驗收資料

B.1 概述

B.1.1 分戶驗收的意義

隨著住房商品化的發展，百姓逐漸由過去居住公房變為自己花錢購房，因此工程質量直接關系到百姓利益。現在百姓維權意識提高，質量投訴較多，甚至群訴群訪事件時有發生。平時不常被人們注意到的質量問題，在社會監督下顯現出來了，并且百姓反映強烈。為了有效抑制質量問題的出現，北京市朝陽區建委率先推行住宅工程一戶一驗制度，取得了明顯效果，并逐步向全國推廣。河南省建設廳于2006年5月24日下發了《河南省建設廳關于印發〈河南省實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉的通知》，決定在河南省范圍內實行住宅工程質量分戶驗收，要求建設單位總負責，參加并組織施工、監理、物業單位開展分戶驗收工作，并規定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。

住宅工程質量分戶驗收制度的提出是把社會的監督評價作為源頭，通過抓質量驗收環節的分戶驗收工作，一是督促建設單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責任；二是督促施工企業抓技術、質量管理，抓操作人員的素質，嚴格按施工工藝標準施工，嚴格三檢制，研究制定提高質量措施并有效實施；三是督促監理企業按施工驗收規范、規程，嚴格驗收，不走過場。最終達到抓驗收，促施工，提高住宅工程質量水平，減少質量問題的目的。B.1.2 分戶驗收定義及與竣工驗收和批驗收的異同點

一、分戶驗收定義

住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），依據國家和省工程質量標準、規范，對每一戶及單位工程每套住宅和規定的公共部位進行驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。

二、分戶驗收與竣工驗收的不同點

分戶驗收是以每戶住宅作為一個子單位工程，組織專門驗收。當該套住宅或規定的公共部分所包含的分戶檢驗批項目及內容符合分戶驗收合格標準時，該套住宅或規定的公共部分驗收合格。而竣工驗收是對單位工程，按照規定的驗收條件、程序進行的驗收。

三、分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收（簡稱批驗收）不同點

（一）檢驗批劃分的不同。分項工程檢驗批一般按樓層、施工段、或50個房間等規定條件劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較大，抽查數量相對整個工程較少。而分戶驗收檢驗批是以每戶住宅或公共部分規定的檢查范圍劃分一個檢驗批，所劃分范圍相對較小，抽查數量相對整個工程較多。

（二）檢查內容的不同。批驗收主要對檢驗批的主控項目和一般項目全面檢查，驗收內容相對較多。而分戶驗收是在批驗收的基礎上，僅對涉及觀感、使用功能和實測實量等內容進行檢查，驗收內容相對較少。分戶驗收是檢驗批驗收的補充，不能代替檢驗批驗收。

（三）實測數量不同。分戶檢驗批實測內容根據《住宅工程質量分戶驗收方案》（簡稱驗收方案）確定檢查部位、檢查數量。檢驗批驗收未對實測內容的具體檢查部位、檢查數量作詳細規定。

（四）參加驗收的人員不同。分戶驗收參加人員，比批驗收參加人員增加了建設單位人員或物業單位人員。分戶驗收是由建設單位組織，而檢驗批驗收是由 監理工程師組織。

（五）使用檢查記錄表格不同。分戶驗收記錄表增加了建設單位和質量缺陷及整改結果一欄。并且對表頭和表尾，作了相應改動。

四、分戶驗收與檢驗批驗收相同點

分戶驗收與檢驗批驗收共同依據國家施工質量驗收規范，共同依據相同的施工圖、設計說明及其他設計文件，依照相同的檢驗批合格判定標準。B.1.3 分戶驗收組織

一、建設單位責任

建設單位是分戶驗收工作的第一責任人。分戶驗收工作是否認真開展，不走過場，主要取決于建設單位的組織和要求。具體工作包括：

（一）組織施工單位編制分戶驗收方案。宜在結構工程施工之前，組織施工單位編制分戶驗收方案，并由監理單位、建設單位驗收。

（二）組織施工、監理單位研究確定分戶驗收檢驗批項目及內容，組織、協調分戶驗收工作。

（三）組織施工、監理、物業單位有關人員共同參加分戶檢查驗收，并及時確認，簽字蓋章。

（四）住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

《住宅質量保證書》應當在住宅單元入口進行公示，公示期不少于6個月。公示內容：

1.保修范圍和保修期限。

2.施工單位工程質量保修負責人姓名、電話以及辦公地點。3.物業公司名稱、電話。

4.工程質量保修程序和處理時限。5.建設單位工程質量保修監督電話。

二、施工單位責任

（一）編制分戶驗收方案，主要內容有：

1.各方職責：參照相關規定，由建設單位組織施工、監理單位研究確定，明確各方在分戶驗收工作中的職責。

2.成立工程項目分戶驗收領導小組，組織各專業分戶驗收小組確定驗收人員，制定驗收小組責任制度以及領導小組檢查督促制度。

3.根據分戶驗收確定檢驗批項目和內容的原則，確定該工程項目每戶住宅和公共部位的分戶驗收檢驗批項目，以及檢查內容和數量。

4.根據分戶驗收檢驗批項目分別繪制抽查點分布圖，該圖主要標注抽查的房間以及抽查的部位和抽查的項目，如果不同分戶驗收檢驗批項目能夠在一張分布圖上表示時宜盡量合并。

5.根據工程設計圖紙和戶型特點，編制含有各種戶型、不同設計做法、主要尺寸等反應分戶驗收時需要的相關信息的戶型設計做法表。

（二）配備足夠的質量檢查人員和檢查測量工具。質檢人員要具備相應資格，熟悉和掌握分戶驗收內容及方法。根據分戶驗收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點，安排和調整質檢人員及測量工具。

（三）按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，會同建設、監理單位有關人員對分戶驗收項目檢查，并及時記錄，簽字蓋章。

（四）分包單位專業技術負責人也應會同總包單位有關人員，參加分包項目的質量檢查評定，并完善簽字手續。

（五）住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內容：

1.工程名稱、竣工日期。

2.建設、設計、監理、施工單位全稱。

3.建設、設計、監理、施工單位負責人姓名。

三、監理單位責任

（一）驗收施工單位編制的分戶驗收方案。

（二）參與確定分戶驗收方案中的每戶住宅和公共部分的分戶檢驗批項目、以及檢查內容和數量。

（三）配備一定數量的具有相應資格的監理人員和檢查驗收工具。

（四）按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，驗收施工單位分戶驗收檢查評定結果，并記錄問題，對不合格項下發不合格項處置記錄，簽署驗收意見并簽名。B.1.4 分戶驗收的條件

一、工程已完成設計文件和施工合同約定的工作內容。

二、所含（子）分部工程的質量驗收合格。

三、工程質量控制資料完整。

四、有關安全和功能的檢測資料完整。

在施工過程中進行的分戶驗收項目不受以上條件約束。B.1.5 分戶驗收評價

一、分戶驗收合格的評價

分戶驗收項目應符合本《指南》的規定，每一檢查單元計量檢驗的項目中有80%及以上檢查點在允許偏差范圍內，且最大偏差不得超過允許偏差的1.5倍即為合格。

二、分戶驗收不合格的處理

（一）由建設單位組織施工和監理單位進行返工或制定處理方案進行處理，然后對返工或處理部位重新組織分戶驗收，直至分戶驗收全部合格。

（二）當返工或處理確有困難，在滿足安全使用要求的情況下，為了避免社會財富的更大損失，可按技術處理方案和協商文件通過分戶驗收，建設單位應在《住宅工程質量分戶驗收表》中明確告之用戶，并積極與用戶協商處理。B.1.6 房號的一般規定

一、單元編號

面向該工程樓梯洞口方向，從左至右，依次為1、2、3……

二、樓層號

以單位工程±0.000m為一層，向上依次計算，例如一層為01，依次類推。

三、戶號

以從樓梯步行至該樓層轉向平臺（或門廳）站立的方向為準，從左至右，按順時針方向計算，依次為1、2、3……

四、房間編號

以從入戶門進入第一個房間為準，從其左手第一個房間計起，按順時針方向旋轉，依次為01、02、03……

五、實例

例如：該工程東西走向，共四個單元，一梯兩戶，樓梯間從該工程的北側進入。其從東數第二個單元三層東戶的房號為2031。

六、如施工過程中編制的房號與竣工后物業部門編制的房號不一致時，應向用戶提供房號對應表，以便查詢。B.1.7 分戶驗收測點的保留

凡可標識的分戶驗收測點位置應用不易褪識的標記加以標識并保留。B．1.8 分戶驗收表格

分戶驗收資料用表宜采用附表D的規定；附表D未規定的，可自行確定。

B.2 分戶驗收項目

B.2.1 樓地面、墻面和頂棚

一、現澆樓板裂縫

（一）質量要求：現澆樓板不應有可見的裂縫。

（二）檢驗方法：現澆樓板裂縫檢查應在主體結構施工過程中進行目測檢查。板面裂縫檢查目測高度宜距地1.5m左右，俯視檢查；板底裂縫檢查應站立室內地面仰視目測檢查。

（三）檢查數量：自然間全數檢查。

二、樓地面面層

（一）質量要求 1.整體面層

地面面層及各構造層之間應結合牢固，無空鼓（空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處者可不計）；面層表面不應有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水。

2.板塊面層

面層在結合層上鋪設時，應結合（粘接）牢固，無空鼓或松動；板塊無裂紋、掉角、缺楞等缺陷，鑲嵌正確，接縫均勻、順直，色澤均勻一致，圖案清晰，面層表面的平整度和坡度符合要求。

3.竹、木面層

面層鋪設應牢固；板的拼縫平直度、寬度及與踢腳線的接縫、相鄰板高差符合要求，接頭構造正確，板面無翹曲，顏色均勻，圖案清晰，面層平整度符合要求。

（二）檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；坡度潑水檢查，表面平整度、縫格平直度、接縫高低差和寬度目測觀察檢查，必要時輔以相應的檢查工具進行檢查；其他面層外觀質量目測觀察并結合手摸、腳踩等方式檢查。

（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中地面空鼓檢查數量每間房間及陽臺、公共部分走道和樓梯間應各不少于5處，其中一處應布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即4角部加

12中心處，每處面積約1m范圍。初裝飾工程衛生間不檢查空鼓。

三、墻面

（一）質量要求 1.抹灰

抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘接牢固，抹灰層應無空鼓（空鼓面積不大于200cm2者可不計）；抹灰面層應無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。

2.飾面板（磚）

飾面板安裝和飾面磚粘貼必須牢固；滿粘法施工的飾面磚墻面應無空鼓、裂縫；接縫、嵌縫應平直光滑、密實，寬度、深度符合要求，表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損；石材表面應無泛堿等污染。

3.涂飾

顏色、圖案應符合設計要求；涂飾均勻、粘結牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反銹；涂層與其他裝修材料和設備銜接處應吻合，無交叉污染，界面應清晰。

（二）檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；其他面層外觀質量目測并結合手摸、尺量檢查。

（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓沿墻面長、寬兩個方向每個墻面各測不少于3處，即墻面兩端加中

2間部位，每處面積約1m范圍；當單片墻長度超過3m時，每增加1m應增加1處，均勻布點。初裝飾工程有防水層的部位不檢查空鼓。

四、頂棚

（一）質量要求：抹灰層與基層之間必須粘結牢固，無脫層、空鼓；抹灰層面層應無爆灰和裂縫；采用免抹灰工藝的頂棚不應有可見的裂縫；裝修裝飾圖案應符合設計要求，縫格順直，色澤均勻、無污染或明顯色差。

（二）檢驗方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；其他面層外觀質量站立室內地面仰視目測檢查，必要時結合尺量拉線檢查。

（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓檢查數量每間房間及陽臺、公共部分走道和樓梯間應各不少于5處，其中一處應布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即4角部加1中心處，每處面積約1m2范圍。B.2.2 門窗質量

一、外窗臺高度

（一）質量要求：外窗窗臺完成面高度低于0.9m時，應有防護措施。低窗臺、凸窗等下部有能上人站立的寬窗臺面時，貼窗護欄或固定窗的防護高度應從窗臺面起計算。

（二）檢驗方法：尺量檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

二、門窗開啟性能

（一）質量要求：門窗開啟方向應符合設計要求；門窗應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉門窗扇必須有防脫落措施，扇與框的搭接量符合設計或規范要求。

（二）檢驗方法：手扳、尺量和觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

三、門窗密封性能

（一）質量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛粘密封條應安裝完好，不得脫槽。

（二）檢驗方法：手扳和觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

四、外門窗的防、排水性能

（一）質量要求：外門窗及周邊無滲漏；室外門窗框與墻體之間的縫隙表面應采用密封膠封閉，密封膠應光滑、順直、無裂紋；應設置排水孔的門窗，排水 孔應通暢，位置及數量符合設計要求；窗臺、窗楣等處粉刷的排水坡度不應小于2%，滴水線應內高外底，滴水槽的寬度和深度均不應小于10mm，窗臺內外高差不應小于20mm。

（二）檢驗方法：淋水檢查、觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

（四）淋水試驗方法

1.宜選擇鍍鋅鋼管或PPR管等具有較好剛度的材料制作引水和淋水管件，引水管從被淋水層次上一層戶內外窗引出，并做有效固定和保證淋水管不變形（每2米設置不少于1個引水管或固定管）。

2.淋水管管徑宜為15～20mm，距窗（墻）表面距離宜為100～150mm，噴水孔可用手槍鉆等工具加工，噴水孔成直線均勻分布，噴水方向與水平方向角度宜為30°左右，孔徑4～5mm，孔間距100～150mm，水量為自來水正常水壓下最大量或采用增壓泵增壓取水，確保在外窗（墻）表面形成水幕。

3.淋水1小時后拆除至下一個淋水層，并觀察記錄該淋水帶范圍內外窗（墻）及周邊的滲漏情況。

五、門窗的玻璃安裝

（一）質量要求：門窗玻璃的涂膜朝向應符合設計要求；安全玻璃的使用應符合相關規定；玻璃不應與門窗框型材直接接觸；密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。

（二）檢驗方法：手扳和觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。B.2.3 欄桿、護欄質量

一、欄桿安裝

（一）質量要求：欄桿安裝必須牢固。

（二）檢驗方法：手扳檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

二、欄桿高度、欄桿間距

（一）質量要求：欄桿高度必須滿足設計要求。當設計無要求時，臨空處欄桿凈高，24m及其以下不應低于1.05m，24m以上不應低于1.10m。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11m。

（二）檢驗方法：尺量檢查。

（三）檢查數量：每片欄桿不少于一處。

三、防攀爬措施

（一）質量要求：欄桿應采用防止少年兒童攀登的構造。

（二）檢驗方法：觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

四、欄桿用玻璃

（一）質量要求：欄桿用玻璃的使用應符合設計要求，并應符合下列規定：承受水平荷載的欄桿玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當欄桿一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。不承受水平荷載的欄桿玻璃應符合現行《建筑玻璃應用技術規程》JGJ 113的規定，且公稱厚度不小于5mm的鋼化玻璃，或公稱厚度不小于6.38mm的夾層玻璃。

（二）檢驗方法：觀察檢查玻璃上的安全認證標識；尺量檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

B.2.4 防水工程

一、屋面

（一）質量要求：屋面工程不應有滲漏和積水現象。

（二）檢驗方法：平屋面滲漏和積水采用蓄水或雨后觀察檢查，蓄水檢查最淺蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；坡屋面采用淋水試驗或雨后觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

二、廚房、衛生間和陽臺

（一）質量要求：排水坡向正確，排水通暢，不應有滲漏和積水現象。

（二）檢驗方法：衛生間采用蓄水檢查，最淺處蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；陽臺采用潑水檢查；當廚房有防水要求時采用蓄水檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

三、外墻

（一）質量要求；外墻面不應有滲漏現象。

（二）檢驗方法：雨后或淋水后目測觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。B.2.5 室內主要空間尺寸

一、套內空間

（一）質量要求：房間內平行墻面之間凈距偏差值控制在±20mm以內，極差值控制在±30mm以內；室內凈高應符合設計要求，室內凈高偏差值控制在±20mm以內，極差值控制在±30mm以內。非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差控制在±20mm以內。

（二）檢驗方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地1m高左右，距墻角約500mm處。

（三）檢查數量：自然間全數檢查；房間內墻面之間凈距按每兩平行墻面之間各測不少于2點；非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差測點由分戶驗收小組自行確定；室內凈高起居室和臥室測點應不少于5點，其中一個測點應布置在房間中部，即4角點加1中心點；其余房間各測不少于4點，即4角點。角部測點宜在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均約500mm處。有坡度的房間不測室內凈高。

二、公共部分

（一）質量要求：走道和樓梯間墻面凈距應滿足相關規范的最小值要求。

（二）檢驗方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地1m高左右，距墻角500mm處；墻面有凸出物處，墻面之間凈距應增加測點。

（三）檢查數量：走道和樓梯間墻面之間凈距按每層分別各測不少于2點。B.2.6 建筑給排水工程

一、管道、配件安裝

（一）質量要求：管道、配件安裝固定牢固，支、吊架間距符合施工質量驗收規范要求；管道安裝坡度、坡向符合設計和施工質量驗收規范要求；排水管道清掃口和塑料排水管道伸縮節、阻火圈的設置符合設計和施工質量驗收規范要求；管道穿樓板、穿墻的套管安裝符合設計或施工質量驗收規范要求；給水暗埋管道標識清楚；給水口位置符合設計要求。

（二）檢驗方法：安裝牢固目測觀察或手扳檢查；支、吊架間距尺量檢查； 管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉線和尺量檢查；清掃口、伸縮節、阻火圈目測觀察檢查；套管目測觀察檢查；暗埋管道標識目測觀察檢查；給水口位置目測觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

二、地漏、存水彎

（一）質量要求：地漏型式符合設計要求，有效水封深度不小于50mm；存水彎設置符合設計要求，有效水封深度不小于50mm。

（二）檢驗方法：地漏和存水彎型式及設置目測觀察檢查，有效水封深度尺量檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

三、管道系統功能

（一）質量要求：管道、配件等接口嚴密，無滲漏；管道暢通，不堵塞。

（二）檢驗方法：系統通水后目測觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。B.2.7 建筑電氣工程

一、線路敷設

（一）質量要求：（強弱電）導線的材質、規格符合設計要求。

（二）檢驗方法：打開配電箱目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查。

（三）檢查數量：配電箱內進出導線全數檢查。

二、配電箱（強弱電）安裝

（一）質量要求：箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求；電氣元件標識清楚、動作靈活；箱體接地連接正確。

（二）檢驗方法：電氣元件規格、型號、數量和標識目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查；電氣元件進行現場動作試驗檢查；接地目測觀察檢查。

（三）檢查數量：配電箱內電氣元件全數核對檢查；每個空氣開關現場開、關動作不少于2次。

三、燈具安裝

（一）質量要求：距地高度小于2.4m燈具金屬外殼應接地；照明系統燈具選擇正確，光源無損壞，燈具與控制開關對應正確。

（二）檢驗方法：接地情況拆開燈具目測觀察檢查；其余通電檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

四、開關、插座、弱電終端設備安裝

（一）質量要求：開關、插座型式符合設計要求，接線符合施工質量驗收規范要求；開關操作靈活、控制有序；插座接地線無串接現象；除空調插座外的其他插座回路按規范要求設置漏電保護裝置；弱電出線口、終端插座、終端設備位置符合設計要求。

（二）檢驗方法：開關、插座型式目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查；接線拆開開關、插座進行檢查；帶漏電保護的插座用適配儀表進行漏電開關的模擬動作試驗；開關操作現場動作試驗檢查；弱電出線口、終端插座、終端設備位置目測觀察檢查。

（三）檢查數量：開關、插座型式全數檢查；插座接線拆開數量每個回路不少于1個，且每戶總數不少于4個；開關接線拆開數量每個回路不少于1個，且每戶總數不少于4個；漏電模擬動作試驗全數檢查；每個開關現場動作試驗不少于2遍；弱電出線口、終端插座、終端設備位置全數檢查。

五、等電位聯結

（一）質量要求：等電位聯結所用材料和連接方式符合設計和施工質量驗收規范要求。

（二）檢驗方法：目測觀察檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。B.2.8 其他

一、廚房、衛生間通風

（一）質量要求：廚房、無外窗衛生間應有通風措施和預留安裝排風裝置的位置和條件，且應符合設計要求；當采用豎向通風道時，應有防止支管回流和豎井泄漏的措施，且應符合設計要求。

（二）檢驗方法：目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

二、空調工程

（一）質量要求：空調室外機應留設擱置位置，且便于裝拆、檢修，并應符合設計要求；穿墻空調孔洞應預留，并應符合設計要求，且無滲漏和反坡；冷凝水應有組織排放，并應符合設計要求。

（二）檢驗方法：目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查。

（三）檢查數量：全數檢查。

第二篇：淺談住宅工程分戶驗收方案

淺談住宅工程分戶驗收方案(辦法)武漢鴻誠工程監理有限責任公司

何雙元

李力

為了進一步提高住宅質量，強化及明確工程建設各方的質量意識和責任，減少質量投訴，消除影響使用功能的質量通病，確保竣工房屋使用功能，貫徹建設部建立分戶驗收制度的要求，積極構建和諧社會，湖北省從2008年6月1日起實施住宅工程質量分戶驗收制度。作為對分戶驗收工作的支持者，參照《建設工程質量管理條例》、《湖北省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》及國家有關工程質量驗收規范，結合工程實際，對分戶驗收方案提出一些看法，與大家共同討論與分享。

二、某住宅工程分戶驗收實施方案： 1.工程概況：

某住宅小區總建筑面積為129830m2，住宅套數為1190戶，計劃工期為2007.3.16日至2008.8.16日完工，分戶驗收工作從4月15日開始至6月27日結束，歷時72天。

2．驗收準備工作： 2.1成立分戶驗收小組

由建設單位組織成立分戶驗收小組，小組成員由建設單位項目負責人及專業技術人員、監理單位項目總監理工程師及專業監理工程師、施工單位項目技術(質量)負責人等人員組成，堅持專業齊全、分工明確、各司其職的原則，完成標識、測量、記錄驗收工作；分戶驗收期間，已選定物業公司的，物業公司人員(應為接受過分戶驗收的培訓、交底人員)也應參加，已經出售的住宅可邀請住戶參加。

2.2編制分戶驗收方案

建設單位組織監理單位編制分戶驗收方案，方案應根據工程特點、施工順序確定具體驗收項目、驗收部位、驗收時間、驗收數量及方法，還應配備相應的檢測儀器和工具，并由監理工程師核查配備儀器和計量工具的計量檢定合格情況。

2.3分戶驗收的標準 觀感為每戶全數檢查，實測、實量仍按規范要求的比例及最低數量檢查，分戶檢驗批的主控項目的質量經檢查應全部合格，一般項目合格點率應達到80％及以上，且不得有嚴重缺陷。

2.4劃分合理的驗收單元

室內的每戶為一個檢查單元；公共部位，每個單元的外墻為一個檢查單元，每個單元每層樓梯(電梯)及上下梯段、通道(平臺)為一個檢查單元，地下室每個單元或每個分隔空間為一個檢查單元。

3．分戶驗收的檢測項目及內容

3.1室內空間、構件尺寸

室內凈高、凈開間、梁、窗臺等構件尺寸及現澆樓板厚度等； 3.2樓地面、墻面和天棚面層質量

樓地面是否裂縫、空鼓、地面起砂，墻面、天棚是否空鼓、裂縫、脫層和爆灰等；

3.3門窗安裝質量

窗臺高度、門窗開啟、外窗滲漏、中空玻璃內是否有灰塵和水蒸氣、安全玻璃標識等；

3.4防水工程質量

屋面是否滲漏、衛生間等有防水要求的地面是否滲漏、外墻是否滲漏等； 3.5建筑節能工程質量

與施工圖設計文件檢查墻體、門窗、地面節能保溫情況； 3.6給排水、采暖系統安裝質量

觀察和通球、試水檢查管道滲漏、管道堵塞、管道坡度、安裝固定、地漏水封、熱表和溫控閥等；

3.7室內電氣工程安裝質量

插座相序、接地、戶內照明配電箱配置、照明試驗等電位連接等； 3.8強制性條文規定的安全防護設施

觀察、測量陽臺、走廊、內天井及上人屋面等臨空處欄桿高度、立桿間距、防攀爬措施、欄桿玻璃等；

3.9其他 檢查煙道設置及其附件、空調孔的滲漏、反坡、位置等； 3.10 公共部位

梯間裝修、門窗安裝、管道、箱盒安裝、屋面裝修、外墻工程、地下室等應符合相關規范要求，相同部位應保證其一致性，整體觀感質量應達到協調性和體現設計意圖的效果性的統一。

4.分戶驗收的階段性工作 4.1 作好分戶驗收的五個結合

4.1.1 分戶驗收要與分項工程檢驗批質量驗收相結合； 4.1.2 分戶驗收要與問題整改后復查相結合； 4.1.3 分戶驗收要與成品保護相結合； 4.1.4 分戶驗收要與通病治理相結合；

4.1.5 分戶驗收要與嚴格按照質量、工藝標準施工相結合。4.2 主體階段的驗收

由于分戶驗收為逐戶、逐間進行，工作量相當巨大，因此分戶驗收應分階段進行，當分戶檢驗項目具備質量驗收條件時，就可組織驗收，主要包括住宅內和公共部位的結構尺寸、構件尺寸、混凝土和砌體等工程的觀感及可量測的質量等，即隨工程進展進行，并在驗收部位做適當標識，及時填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》。

4.3 竣工前階段的驗收 4.3.1 第一階段(4.15/4.30日)

施工單位自檢。由各施工單位根據分戶驗收方案中規定的各項內容組織驗收專班在計劃期限內進行逐戶檢查，形成檢查記錄，并對存在的問題及時整改，做到盡可能的發現并消除質量通病問題，為第二、三階段的驗收工作打下基礎。此項檢查分為兩大部分。第一部分包括分戶土建工程檢查、公共部位檢查和給排水管道專項檢查；第二部分包括塑鋼門窗專項檢查、分戶門單元門和防盜門專項檢查、弱電控制系統專項檢查、煙道專項檢查、欄桿防盜網專項檢查、外墻石材和涂料專項檢查六大專項檢查；第一階段分戶驗收結束前，由土建單位負責收集檢查記錄表并形成各棟號全套分戶驗收紀錄資料。

第一階段檢查情況統計表： 4.3.2 第二階段(4.30～5.20日)

監理單位抽檢。在施工單位自檢的基礎上，結合標段監理日常工作檢查中發現的質量問題，按照不低于總戶數的30％比例對施工單位分戶驗收情況進行抽查，對抽查中發現的問題，監理單位以書面形式責成施工單位進行整改并復查，不合格戶數超過抽查總數的10％時，判定為該棟號分戶驗收不合格，應要求施工單位重新組織分戶驗收自檢。此階段的作用主要有以下幾點：

1、確定質量問題類型及問題性質分類；

2、督促施工企業針對性整改，整改結果記入銷號總表；

3、確定各棟號先后驗收的順序，并報請建設單位確認；

4、協調其他工作。

4.3.3 第三階段(5.21～6.27日)

監理單位、施工方及物業公司共同進行復查和收房。以前期住戶質量反饋的主要問題如裂、滲、漏和門窗質量為重點結合第一、二階段檢查情況，分成若干個驗收小組，檢查范圍為全數檢查，并及時填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》，對分戶驗收發現的不符合規定要求的檢查點(處)，書面責成施工單位進行整改、返修并對整改情況進行復查，經整改仍不符合規范或設計文件要求的，應按《建筑工程施工質量驗收統一標準》的有關規定進行處理。

第三階段驗收統計表

4.3.4 分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位住宅工程竣工驗收。住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

4.3.5 我們以某小區二、三、四期工程驗收客戶投訴率進行分析，不難發現實施完整分戶驗收，客戶投訴率明顯下降，成效顯著；

三、需要我們思考的問題

1、分戶驗收檢查內容較細，所需時間較長，需至少約2個月時間，在施工單位提交竣工驗收報告至正式驗收這段時間，是否每個工程均有這個空檔期；

2、物業公司參加驗收的人員資質難以達到要求，交房時由于不具備相關專業知識對住戶提出的質量問題、非質量問題不能正確區分和合理解釋，對分戶驗收的工作將增加一定的難度。

3、分戶驗收需投入相當的人力和物力，對建設單位、監理單位、施工單位來說都是很大的考驗。

四、結束語

住宅工程質量實行分戶驗收是建筑企業深化改革的一項重大舉措，通過竣工驗收前期合理、科學安排，分戶驗收本身對工期、造價基本不構成影響，而分戶驗收的有效實施，對住宅工程質量問題可以提前發現和解決，減少了工程交付中的矛盾和交付后的維修工作，從某種意義上講節約了后期的時間和成本。當然，對一些建設過程中質量控制不嚴，存在質量隱患和未按設計文件施工的住宅工程，當分戶驗收時發現較多質量問題需要返工和整改時，就會造成建筑材料、人工和時間的增加，亦即工程施工成本和工期的增加。因此，分戶驗收的實施，必將督促施工、監理單位等加強建設過程中的質量預控和檢查，落實工程質量責任，實現工程質量的科學管理，相信分戶驗收工作開展的好壞對住宅的銷售工作也將會起到一定的推動作用。

分戶驗收作為一項新的質量監督管理制度，目前還在探索階段，還需要根據分戶驗收工作中出現的新情況、新問題，不斷地進行總結、充實和完善，需要工程各方的支持和配合，共同推進住宅工程質量分戶驗收工作。

第三篇：泰安市住宅工程分戶驗收細則

泰安市住宅工程質量分戶驗收細則

第一章 總 則

第一條 為加強住宅工程質量管理，保證住宅觀感質量和使用功能，維護住戶 的合法權益，根據《建設工程質量管理條例》 及國家工程質量驗收規范等有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則 適用 于泰安市行政區域內住宅工程的質量分戶 驗收及其監督管理。

第三條 本細則所稱住宅工程質量分戶 驗收，是指施工單位提交竣工驗收報告后、單位工程竣工驗收前，建設單位按照本細則的要求，組織對住宅工程的每一戶 及公共部位，涉及觀感質量和主要使用功能進行的專門驗收。

第四條 各級建筑工程質量監督機構負 責對當 地住宅工程質量分戶 驗收活動實施監督管理。

第五條 一次性裝修(精裝修)住宅工程分戶 驗收檢查內容，除遵守本細則規定外，其它檢查內容由建設、施工和監理單位協商確定。

第二章 基本規定

第六條 分戶 驗收的條件

(一)工程已完成設計和合同約定的工程量;(二)所含(子)分部工程的質量均驗收合格;(三)工程質量控制資料完整;(四)主要功能項目 的抽查結果均符合要求;(五)有關安全和功能的檢測資料應完整;(六)施工單位已提交工程竣工報告。

第七條 分戶 驗收前的準備工作

(一)根據工程特點制定分戶 驗收方案，對驗收人員 進行培訓交底;(二)配備好分戶 驗收所需的檢測儀器和工具;(三)做好屋面蓄(淋)水、衛生間等有防水要求房間的蓄水試驗的準備工作;(四)在室內地面上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線;配電控制箱內電氣回路標識清楚;(五)確定檢查單元;(六)分戶 驗收所使用的儀器和計量工具應經計量檢定合格。

第八條 建設單位責任: 建設單位是分戶 驗收工作的第一責任人。具體工作包括:(一)組織施工單位編制分戶 驗收方案;(二)組織施工、監理單位研究確定分戶 檢查項目 及內容;組織、協調施工單位、監理單位的分戶 驗收工作;1(三)與施工、監理、物業單位有關人員 共同參加分戶檢查驗收，并及時確認，簽字蓋章;(四)住宅工程交付使用時，建設單位應將《住宅工程質量分戶 合格證》 作為《住宅質量保證書》 的附件一并交給業主。

《住宅質量保證書》 應注明以下事項: 1.工程質量保修范圍和保修期限;2.工程質量保修程序和處理時限;3.建設單位工程質量保修監督電話及負責人姓名;4.施工單位工程質量保修負責人姓名、電話以及辦公地點;5.監理單位項目 負責人姓名、電話。6.其他單位名 稱、電話。第九條 施工單位責任

(一)編制分戶 驗收方案，報請建設和監理單位審核批準。主要內容有: 1.根據分戶 驗收確定檢查項目 和內容的原則，確定每戶住宅和公共部分的分戶 檢查項目、內容和數量。2.根據分戶 檢查項目 分別繪制檢查點分布圖。

(二)配備足夠的 質量檢查人員 和檢查測 量工具。質檢人員 要具備相 應 資格，熟悉和掌握分戶 驗收內容及方法。1.按分戶 驗收方案中 確定的分戶 和公共部位檢查項目 2 和內容，會同建設、監理等單位有關人員 對分戶 驗收項目 檢查，并及時記錄，簽字蓋章。2.分包單位專業技術負 責人也應會同 總包單位有關人員，參加其所分包項目 的質量檢查評定。

第十條 監理單位責任

(一)審核施工單位編制的分戶 驗收方案;(二)配備一定數量的具有相應資格的監理人員，以及足夠的檢查驗收工具;(三)按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢查項目 和內容，檢查驗收施工單位分戶 檢查評定結果，并記錄問題，對不合格項下發整改通知，并簽署驗收意見。第十一條 其他單位責任

(一)已選定的物業公司 可以參與分戶 質量驗收;(二)配備一定數量的檢查人員，按分戶 驗收方案中確定的每戶 住宅和公共部位檢查項目 和內容進行檢查，并及時記錄，提出檢查意見。

第十二條 住宅工程分戶 驗收應符合下列規定:(一)檢查項目 應符合本細則的規定;(二)每一檢查單元計量檢查的項目 中有 80%及以上檢查點在允許偏差范圍內，最大偏差不超過允許偏差的 1.5 倍;(三)分戶 驗收記錄完整。

第十三條 分戶 驗收時形成下列資料: 3(一)驗收過程中應按附表 A 填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄表》;(二)分戶 驗收結束后應按附表 B 填寫《住宅工程質量分戶 驗收匯總表》;分戶 驗收資料應整理、組卷，由建設單位歸檔專項保存，存檔期限不應少于 5 年。第十四條 住宅工程質量分戶 驗收不符合要求時，應按下列規定進行處理:(一)由建設單位組織監理、施工單位制定處理方案，對不符合要求的部位進行返修或返工;(二)處理完成后，應對返修或返工部位重新組織驗收，直至全部符合要求;(三)當返修或返工確有困難而造成質量缺陷時，在設計單位認可不影響工程結構安全和使用功能的前提下，建設單位應將分戶 驗收不符合本細則 情況書 面告知住戶 并報當地建筑工程質量監督機構，建筑工程質量監督機構應根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300-2001)第5.0.6 條規定監督該工程的驗收。

第三章 分戶驗收的組織及程序

第十五條 住宅工程竣工后，施工單位應首先進行全面的自 檢評定，自 檢合格后向建設單位提出住宅工程質量分戶 4 驗收申請。分戶 驗收前，施工單位應編制分戶 驗收方案，并報請監理和建設單位審核批準，并應在建筑物相應部位標識好暗埋水、電管線的走向，以及應配備好必要的檢測儀器。建設單位項目 負責人組織總監理工程師、專業監理工程師、施工單位項目 經理、項目 技術和質量負責人及施工單位技術部門 和質量部門 負 責人等有關人員，按照分戶 驗收方案，并依據設計要求和國家工程質量驗收規范對每一戶 及單位工程公共部位質量進行檢查驗收。已選定物業公司的，物業公司可以參與住宅工程質量分戶 驗收工作。

第十六條 住宅工程質量分戶 驗收應按以下程序及要求進行:(一)依照分戶 驗收要求的驗收內容、質量要求、檢查數量合理分組，成立分戶 驗收組，并依據本細則第七條要求做好分戶 驗收前的準備工作;(二)分戶 驗收應逐戶、逐間檢查，并做好記錄;分戶驗收不合格的，可經整改符合要求后重新組織驗收。分戶 驗收過程中，驗收人員 應及時填寫、簽認《住宅工程質量分戶 驗收記錄表》(附表 A)，分戶 驗收合格后，必須按戶 出具由建設、施工、監理等單位有關負責人簽署的《住宅工程質量分戶 驗收合格證》(附表 C)，并將之臵于戶 內醒目 位臵。5(三)分戶 驗收檢查過程中發現不符合要求的分戶 或公共部位檢查單元，驗收組應對不符合要求部位及時標注并記錄。并按本細則第十四條進行處理。(四)單位工程通過分戶 驗收后，建設單位應按附表 B填寫《住宅工程質量分戶 驗收匯總表》。

第十七條 住宅工程竣工驗收前，建設單位應將包含驗收的時間、地點及驗收組名 單的《單位工程竣工驗收通知書》，連同《住宅工程質量分戶 驗收匯總表》 報送該工程的質量監督機構。

第十八條 住宅工程竣工驗收時，竣工驗收組應按住戶總數 10%通過現場抽查的方式進行驗收復核，工程質量監督機構對驗收組復核工作予以監督。住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶 驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，并責令改正，待符合要求后重新組織竣工驗收。

第十九條 住宅工程交付使用時，建設單位應向住戶 提交《住宅工程質量分戶 驗收合格證》(附表 C)。《住宅工程質量分戶 驗收記錄表》 由建設單位保存，供有關部門和住戶 查閱。

第四章 分戶驗收的檢查內容和方法

第一節 室內地面 6 第二十條 普通水泥樓地面(水泥混凝土、水泥砂漿樓地面)(一)水泥樓地面面層粘結質量 1.驗收內容: 水泥樓地面面層粘結質量。2.質量要求: 面層與基層應結合牢固，無空鼓。3.檢驗方法: 用小錘輕擊，沿自 然間進深和開間兩個方向，均勻布點，逐點敲擊。注: 空鼓面積不大于 400cm2, 且每自 然間(標準間)不多于 2 處可不計。4.檢查數量: 對所有布點全數檢查(二)外觀質量 1.驗收內容: 面層觀感質量 2.質量要求: 水泥樓地面工程面層不應有裂縫、脫皮、起砂等缺陷。3.檢驗方法: 以目 測高度為 1.5M 左右，俯視地坪觀察檢查。4.檢查數量: 逐間檢查 第二十一條 板塊樓地面面層

(一)外觀質量 1.驗收內容: 板塊樓地面面層外觀質量。

2.質量要求: 板塊面層表面應潔凈、平整，無明顯色差，接縫均勻，板塊無裂縫、掉角、缺棱等缺陷。7 3.檢驗方法: 檢查板塊面層外觀質量缺陷，以目 測高度為 1.5M 左右，俯視地坪。4.檢查數量: 全數檢查。(二)板塊樓地面面層粘結 1.驗收內容: 板塊面層粘貼質量

2.質量要求: 板塊面層上下層應結合牢固, 無空鼓。3.檢驗方法: 用小錘輕擊檢查。

4.檢查數量: 對每一個自 然間板塊地坪按梅花型布點進行敲擊，板塊陽角處應全數檢查。

注: 單塊板塊局 部空鼓，面積不大于單塊板材面積的20%，且每自 然間(標準間)不超過總數的 5%可不計。(三)室內樓梯 1.驗收內容: 樓梯踏步尺寸。2.質量要求: 室內樓梯踏步的寬度、高度應符合設計要求，相鄰踏步高差、踏步兩端高差、踏步兩端寬度差不應大于 10mm。

3.檢驗方法: 尺量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

第二節 室內墻面、頂棚抹灰工程 第二十二條 室內墻面(一)室內墻面 8 1.驗收內容: 室內墻面外觀質量。

2.質量要求: 室內墻面不應有爆灰、裂縫、陰陽角應順直。

3.檢驗方法: 距墻 800mm-1000mm 處觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)室內墻面面層與基層之間粘結質量。1.驗收內容: 室內墻面面層與基層粘結質量。2.質量要求: 室內墻面面層與基層之間應粘結牢固，不應有脫層、空鼓等缺陷。

3.檢驗方法: 在可擊內用小錘輕擊，均勻布點，逐點敲擊。注: 空鼓面積不大于 400cm2，且每自 然間(標準間)不多于 2 處可不計。4.檢查數量: 全數檢查。

第二十三條 室內頂棚(一)室內頂棚粘結質量 室內頂棚宜采用免粉刷工藝，當采用頂棚砂漿抹灰時，需檢查頂棚抹灰層與基層的粘結質量。

1.驗收內容: 頂棚抹灰與基層的粘結質量。

2.質量要求: 頂棚抹灰與基層之間必須粘結牢固，無空鼓。

3.檢驗方法: 觀察檢查，當發現頂棚抹灰有起鼓、裂縫 9 時，采用小錘輕擊檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)頂棚抹灰觀感質量 1.驗收內容: 頂棚抹灰觀感。2.質量要求: 頂棚抹灰應光滑、潔凈、面層無爆灰和裂縫。3.檢驗方法: 觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

第三節 空間尺寸

第二十四條 空間尺寸偏差和極差

1.驗收內容: 凈開間、進深和凈高的測量:。

2.質量要求: 空間尺寸的允許偏差值和允許極差值應符合表 1 的規定。表 1: 空間尺寸的允許偏差值和允許極差值 項 目 允許偏差 極 差 檢查方法 凈開間、進深 ± 15 18 凈高度 ± 15 20 用 激光 測 距儀輔以 鋼 卷尺檢查 3.檢查方法:(一)空間尺寸檢查前應根據戶 型特點確定測量方案，10 并按設計要求和施工情況確定空間尺寸的推算值。(二)空間尺寸測量宜按下列程序進行: ⑴ 分戶 驗收記錄所附的套型圖上標明房間編號。⑵ 開間、進深尺寸每個房間各測量不少于 2 處，測量部位宜在距墻角(縱橫墻交界處)500mm 處及房間幾何中心處。

⑶ 戶 檢查時應按附錄 A 進行記錄，檢查完畢檢查人員應及時簽字。(三)特殊形狀的自 然間可單獨制定測量方法。4.檢查數量: 自 然間全數檢查。第四節 門窗、護欄和護手、玻璃安裝工程

第二十五條 門窗工程

(一)門窗開啟性能 1.驗收內容: 門窗開關使用性能。2.質量要求: 門窗應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。3.檢查方法: 觀察、手板檢查: 開啟和關閉檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)門窗配件 1.驗收內容: 門窗配件規格、數量、位臵。2.質量要求: 門窗配件的規格、數量應符合設計要求，11 安裝應牢固，位臵應正確，功能應滿足使用要求。配件應采用不銹鋼、銅等材料，或有可靠的防銹措施。3.檢查方法: 觀察、手板檢查;開啟和關閉檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(三)門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條 1.驗收內容: 金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條 2.質量要求: 金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應安裝完好，不應脫槽。鋁合金門窗的橡膠密封條應在轉角應在轉角處斷開，并用密封膠在轉角處固定。3.檢查方法: 方法: 觀察、手板檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(四)門窗的排水 1.驗收內容: 門窗的排水孔、窗臺流水坡度、滴水線。2.質量要求: 有排水孔的門窗，排水孔應暢通，位臵數量應滿足排水要求。窗臺流水坡度、滴水線、鷹嘴設臵位臵合理到位。3.檢查方法: 觀察、手板檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(五)進戶 門質量 1.驗收內容: 進戶 門、特種門種類、位臵。2.質量要求: 進戶 門種類應符合設計要求，若設計進戶門非防盜門，應在進戶 門洞口 室外一側預留安裝防盜門的位 12 臵。3.檢查方法: 觀察;開啟檢查。4.檢查數量: 全數檢查。第二十六條 護欄和扶手工程

(一)護欄和扶手的造型、尺寸、高度、欄桿間距和安裝位臵 1.驗收內容: 護欄和扶手的造型、尺寸、高度、欄桿間距和安裝位臵。2.質量要求: 護欄和扶手的造型、尺寸、高度、欄桿間距和安裝位臵應符合設計要求，并應符合下列規定:(1)陽臺、外廊、內天井及上人屋面等臨空處欄桿高度不應小于 1.05M，中高層、高層建筑的欄桿高度不應低于1.10M。(2)欄桿應采用不宜攀登的構造，欄桿各桿件須盡量向室內一側設臵。(3)樓梯扶手高度不應小于 0.9M，水平桿件長度大于0.5M 時，其扶手高度不應小于 1.05M。(4)欄桿垂直桿件的凈距不應大于 0.11M。(5)外窗臺低于 0.9M, 應有防護措施。(6)護欄玻璃應使用公稱厚度不小于 12MM 的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃.當護欄一側距樓地面高度 5M 及以上時, 應使用鋼化夾層玻璃。13 當 設計文件規定室內樓梯欄桿由住戶 自 理時, 應設臵安全防護。3.檢驗方法: 觀察、尺寸檢查: 手板檢查。4.檢查數量: 全數檢查。第二十七條 玻璃安裝工程

(一)玻璃的品種 1.驗收的內容: 玻璃的品種、規格、尺寸、色彩、圖案和涂膜朝向。2.質量要求: 玻璃的質量應符合設計和相 應 標準的 要求。3.檢查方法: 觀察、尺量檢查;檢查玻璃標記。4.檢查數量: 全數檢查。(二)落地門窗、玻璃隔斷的安全措施 1.驗收內容: 落地門 窗、玻璃隔斷等的醒目 標志和護欄。2.質量要求: 落地門窗、玻璃隔斷等易受人體或物體碰撞的玻璃應在視線高度設臵醒目 標志或護欄, 碰撞后可能發生高處人體或玻璃墜落的部位, 必須設臵可靠的欄桿。3.檢查方法: 觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(三)玻璃觀感質量 1.驗收內容: 門窗玻璃安裝, 表面觀感。14 2.質量要求: 安裝后的玻璃應牢固, 不應有裂縫、損傷和松動.中 空玻璃內外表面應潔凈, 玻璃中 空層內不應有灰塵和水蒸氣。3.檢驗方法: 尺量、觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。第五節 防水工程

第二十八條 外墻

(一)外墻防水 1.驗收內容: 外墻面的防滲漏功能。2.質量要求: 工程竣工時，墻面不應留有滲漏、開裂等缺陷。3.檢查方法: 進戶 目 測觀察檢查，對戶 內外墻體發現有滲漏水、滲濕、印水現象的部位作醒目 標記，查明滲漏原因，并將檢查情況作詳細書面記錄。4.檢查數量: 逐戶 全數檢查。

第二十九條 外窗(一)外窗防水 1.驗收內容: 住宅外窗的防水性能。2.質量要求: 15(1)建筑外墻金屬窗、塑料窗應經備案的檢測單位對氣密性和水密性進行現場抽檢合格。(2)門窗框與 墻體之間采用 密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直，無裂縫。(3)住宅工程外窗及周邊不應有滲漏。3.檢驗方法:(1)建筑外墻金屬窗、塑料窗的現場抽樣檢測報告。(2)進戶 目 測觀察檢查，對外窗發現發現有滲漏水、滲濕、印水現象的部位作醒目 標記，查明滲漏原因，并將檢查情況作詳細書面記錄。4.檢查數量:(1)建筑外墻金屬窗、塑料窗現場抽樣數量按現行國家驗收規范和復驗要求的數量，現場檢測可代替窗進場抽樣復驗。(2)外窗全數目 測觀察檢查。第三十條 樓地面

(一)面層坡度 1.驗收內容: 有防水、排水要求的樓地面面層坡度。2.質量要求: 不應有倒泛水和積水現象。3.檢查方法: 觀察和采用潑水試驗。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)防水效果 16 1.驗收內容: 有防水、排水要求的樓地面工程防水效果。2.質量要求: 蓄水試驗無滲漏。3.檢驗方法: 對有防水、排水要求的房間進行蓄水試驗，蓄水深度最淺處大于 20mm，蓄水時間不少于 24h。4.檢查數量: 全數檢查。

第三十一條 屋面

(一)屋面防水 1.驗收內容: 頂層住宅屋面防水功能。2.質量要求:(1)屋面及墻面不應留有滲漏、開裂等缺陷。(2)屋面工程防水層不應有滲漏和結水現象。(3)天溝、檐溝、泛水、變形縫等構造，應符合設計要求。3.檢查方法(1)對照設計文件要求，觀察檢查天溝、檐溝、泛水、變形縫和伸出 屋面管道的防水構造是否滿足設計及規范要求。(2)平屋面分塊蓄水 24 小時后目 測觀察檢查戶 內頂棚，天溝、管道根部，蓄水深度不低于 20mm。(3)坡屋面在雨后或持續淋水 2 小時后目 測觀察檢查，不應滲漏。4.檢查數量: 住宅頂層逐戶 全數檢查。17 第六節 安裝工程 第三十二條 給水管道安裝工程

(一)給水管道及配件安裝 1.驗收內容: 管道的支架、吊架、水表、閥門安裝。2.質量要求: 管道支、吊架安裝應平穩、牢固，其間距應符合規范;水表、閥門安裝位臵應便于使用檢修、不受曝曬、污染和凍結。安裝螺翼式水表，表前與閥門應有不小于8 倍水表接口 直徑的直線管段，表外殼距墻表面凈距為 10~30mm，水表進水口 中心標高按設計要求，允許偏差為±10mm。3.檢查方法及使用工具: 觀察、尺量和手板檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)功能試驗 1.試驗內容: 通水及壓力試驗。2.質 量 要 求 : 給水管 道末端應 保 持水壓 在 0.05 ~0.35MPa 范圍內不滲不漏;室內各用水點放水通暢，水質清澈。3.檢查方法: 保壓 24 小時后每戶 逐一打開用水點，檢查衛生潔具、閥門及給水管管道及接口。4.檢查數量: 全數通水檢查。

第三十三條 排水管道安裝工程 18(一)排水管道安裝 1.驗收內容: 管道支、吊架，管道坡度，塑料管道伸縮節。2.質量要求:(1)排水塑料管必須按設計要求及位臵設臵伸縮節，頂層出墻(屋面)的管道應設臵伸縮節。管道固定或滑動支吊架位臵應設臵合理，并應符合設計及規范要求。(2)管道不應有倒坡或平坡現象。3.檢驗方法: 觀察和測量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)排水管道配件安裝 1.驗收內容: 檢查口 或清掃口，排水通氣管，三通及彎頭，阻火圈或防水套管等。2.質量要求:(1)生活污水管道上設臵的檢查口 或清掃口 應符合下面規定: ① 在立管上應每隔一層設臵一個檢查口，但在最底層和有衛生潔具的最高層必須設臵，檢查口 的朝向 應便于檢修。暗裝立管，在檢查口 處應安裝檢修門。② 在連接 3 個及 3 個以上衛生器具的污水橫管上應設臵清掃口。當污水管在樓板下懸吊敷設時，可將清掃口 設在上一層樓地面上，污水管起點的清掃口 與管道相垂直的墻面 19 距離不得小于 200mm;若污水管起點設臵堵頭代替清掃口 時，與墻面距離不得小于 400mm。③ 在轉角小于 1350的 污水橫管上，應設臵檢查口 或清掃口。(2)排水通氣管不得與 風道或煙道連接，且應符合下列規定: ① 通氣管應高出 屋面 300mm，且必須大于最大結雪厚度。② 在通氣管出口 4m 范圍以內有門、窗時，通氣管應高出門、窗頂 600mm 或引 向無門、窗一側。③ 上人屋面通氣管應高出屋面 2m，并應根據防雷要求設臵防雷裝臵。(3)高層建筑中明設排水塑料管應按設計要求設臵組火圈或防火套管。3.檢驗方法: 觀察和測量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(三)排水管道系統功能試驗 1.驗收內容: 通水試驗，通球試驗。2.質量要求: 排水管道通水應暢通，管道及接口 無滲漏。排水主立管及水平干管管道的通球應暢通。3.檢查方法: 同 時打開該戶 所有用 水點對排水管道及接口 進行通水檢查;用球徑不小于排水管道管徑的 2/3 的球 20 對排水主立管及水平干管管道進行通球檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

第三十四條 室內采暖系統安裝

(一)管道及管配件安裝 1.驗收內容: 管材、閥門、伸縮裝臵及配件的規格、型號，管道接口，管道坡度，管道支吊架，管道的防腐與保溫。2.質量要求:(1)供回水水平干管宜采用 熱鍍鋅鋼管，鍍鋅層破壞處應作防腐處理;保溫層應完整無缺損，材質、厚度、平整度符合要求。(2)供回水主干管的固定與補償器的位臵應符合要求;當散熱器支管＞ 1.5m 時應設管卡固定。(3)供回水水平干管坡度和連接散熱器支管的坡度應滿足使用功能要求。(4)立管過樓板處應設套管，防水要求的房間套管高度為 50mm，其它為 20mm，套管與管道之間封閉嚴密。(5)暗裝管道飾面應做醒目 標志，供、回水管道應有明顯標識。3.檢查方法: 觀察、尺量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(二)采暖系統入口 裝臵及分戶 熱計量系統入戶 裝臵 1.驗收內容: 各種閥門、熱計量表、溫度計、壓力表、21 過濾器等的規格、型號、公稱壓力及安裝位臵。2.質量要求:(1)各種閥門及配件性能應符合要求，安裝位臵應便于檢修、維護和觀察。

(2)平衡閥、調節閥安裝完畢后應根據系 統平衡要求進行調試，并做好調試標記。

3.檢查方法: 對照圖紙檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(三)分、集水器

1.驗收內容: 分、集水器材料、規格、型號、公稱壓力及安裝位臵高度。

2.質量要求:(1)分、集水器材質應為銅質，成型質量符合要求。(2)規格、型號、公稱壓力及安裝位臵、高度符合設計要求。(3)固定牢靠，閥門連接嚴密。3.檢查方法: 觀察、尺量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(四)散熱器 1.驗收內容: 散熱器材質，散熱器安裝。2.質量要求:(1)散熱器的規格、型號、公稱壓力符合設計及相關 22 產品的要求。(2)散熱器的防護及面漆附著良好，色澤均勻(3)散熱器背面與裝飾后的內墻面安裝距離為 30 ㎜，支架、托架埋設牢固、安裝位臵正確。3.檢查方法: 觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

第三十五條 衛生器具安裝工程(一)衛生器具安裝 1.驗收內容: 衛生器具安裝尺寸、固定、接管及波度、管口 封閉，金屬件防腐。2.質量要求:(1)衛生器具安裝尺寸、接管及坡度應符合設計及規范要求;固定牢固;接口 封閉嚴密;支、托架等金屬件防腐良好。

(2)衛生器具給水配件應完好無損傷，接口 嚴密，啟閉靈活。

(3)地漏位臵合理，低于排水表面，地漏水封高度不小于 50mm。

3.檢查方法: 觀察、手板和尺量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)衛生器具功能試驗 1.試驗內容: 衛生器具盛水和通水試驗。23 2.質量要求及檢驗方法: 盛水試驗滿水后各連接件不滲不漏;通水試驗排水暢通。3.檢查數量: 全數檢查。第三十六條 電氣工程(一)分戶 配電箱安裝

1.驗收內容: 終端器件規格、型號、回路功能標識、內部接線。2.質量要求:(1)配電系 統的器件極數、參數及性能與 設計圖紙一致。

(2)除壁掛空調插座外其它插座回路應設臵動作電流不大于 30mA，動作時間不大于 0.1s 的漏電保護裝臵，剩余電流保護應做模擬動作試驗。(3)回路功能標志齊全、準確。

(4)導線分色符合要求，配線整齊、無絞接，導線不傷芯、不斷股，端子接線不多于 2 根。PE 干線直接與 PE 排連接，零線和 PE 線經匯流排配出。

(5)導線連接緊密。3.檢查方法:(1)對照規范和設計圖紙檢查，核對斷路器、漏電保護的技術參數額定電流、極數。

(2)剩余電流測試按剩余電流保護器的試驗按鈕三次 24 和用漏電測試測量插座回路保護動作參數進行。(3)通過開關通、斷電試驗檢查回路功能標識。(4)觀察檢查導線分色、內部配線、接線。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)開關、插座安裝

1.驗收內容: 開關插座型號、位臵、PE 線串接。2.質量要求:(1)開關為同一系 列、通斷位臵一致，安裝位臵距門框邊 15~ 20cm。(2)衛生間防護 0~ 20cm 內，嚴禁設臵電源插座。安裝高度在 1.8m 以下的電源插座應采用安全性插座;衛生間電源插座、非封閉陽臺插座應采用防濺裂插座;洗衣機、電熱水器、空調電源插座宜帶開關。

(3)單項三孔插座左中性線、右相線、上接地;PE 線不得串接。(4)面板安裝緊貼墻面，面板四周無縫隙。3.檢查方法:(1)對照規范和設計圖紙檢查開關、插座型號。(2)核查插座安全門。(3)通電后用插座相位檢測儀檢查接線。(4)打開插座面板查看 PE 線連接。4.檢查數量: 全數檢查。PE 是否串 接每戶 檢查不少于兩 25 處，并做好已查標記。

(三)導線連接 1.驗收內容: 接線可靠、絕緣處理。2.質量要求: 單股導線連接采用標準繞接、搪錫和絕緣處理;或用質量合格的壓線帽順直插入、填塞飽滿、壓接牢固。3.檢驗方法: 打開導線連接處檢查。4.檢查數量: 每戶 抽查不少于兩處。并做已查標記。(四)等電位聯接 1.驗收內容: 端子排、與洗浴間內插座 PE 線的連接、異種材料連接。2.質量要求: 設洗浴設備的衛生間應作等電位連接;聯接衛生間范圍內的建筑物鋼筋(結構施工時已連成一體用扁鋼引 出)和插座 PE 線;端子排銅質材料厚度應大于 4mm。異種材料搭接面應有防止電化學腐蝕措施。3.檢查方法: 觀察、測量檢查。4.檢查數量: 全數檢查。第三十七條 智能建筑

(一)多媒體箱安裝 1.驗收內容: 多媒體系統配臵，線路(管)。2.質量要求:(1)每套住宅應設臵多媒體箱。26(2)語音、數據、電視器件接口 齊全。(3)語音、數據、電視接線(管)齊全。(4)弱電線纜符合設計要求。3.檢查方法:(1)觀察檢查。(2)核查弱電線纜、標記、型號。4.檢查數量: 全數檢查。

(二)信息插座面板安裝 1.驗收內容: 信息面板型號、接線。2.質量要求:(1)在主臥室、起居室應設臵通信、有線電視終端，符合設計要求。(2)線纜與信息插座面板連接可靠，與墻面貼合嚴密。3.檢查方法:(1)觀察檢查;(2)打開信息面板查看接線情況。4.檢查數量: 全數檢查，接線檢查不少于兩處，并做好已查標記。(三)訪客對講系統安裝 1.驗收內容: 預留管線、信號情況、操作情況。2.質量要求:(1)住宅內應設臵樓宇訪客對講和門鎖控制裝臵，按 27 系統要求預留管線。(2)開啟防盜門應靈活。(3)語音、視頻信號應清晰。3.檢查方法:(1)觀察檢查。(2)模擬操作，試驗不少于三次。4.檢查數量: 全數檢查。

第七節 公共部位及其他

第三十八條 樓梯(一)樓層梯段踏步 1.驗收內容: 相鄰踏步高差。2.質量要求: 相鄰踏步高差不應大于 10mm。3.檢查方法: 觀察檢查和用鋼尺量測。4.檢查數量: 全數檢查。(二)樓梯護欄 驗收內容、質量要求、檢查方法應符合本細則第二十六條第(一)項的要求。檢查數量: 按每個梯段各不少于 1 處。

第三十九條 地下室 本條適用于與住戶 相關聯的地下室、車庫的分戶 驗收，28 不適用于地下汽車庫等大空間地下室的驗收，地下室地面按照室內地面進行驗收。(一)地下室防水 1.驗收內容: 地下室墻面、地面及天棚滲漏情況。2.質量要求: 地下室防水等級應符合設計要求，如設計無要求，應不低于 2 級。3.檢查方法: 觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。(二)地下室通道 1.驗收內容: 通道凈高。2.質量要求: 地下室通道的凈高不應小于 2m。3.檢查方法: 用鋼尺或激光測距儀量測。4.檢查數量: 走道凈高按 10 延長米檢查 1 處，但不少于 3 處。

第四十條 其他

(一)煙道、透氣孔 1.驗收內容: 煙道安裝及附件。2.質量要求: 煙道表面無開裂;煙道口 安裝止回閥并懸掛出廠合格標記，止回閥閥板擺動靈活，關閉位臵準確;煙道伸出屋面高度不小于 600mm 且不低于女兒墻的高度，退層平臺上的煙道應超過躍層外開門窗的上口。3.檢查方法: 觀察檢查和用鋼尺量測。29 4.檢查數量: 全數檢查。(二)通風道 1.驗收內容: 通風道設臵。2.質量要求: 廚房間及無外窗的衛生間應預留通風設施的位臵及排風機的位臵和電源。3.檢查方法: 觀察檢查。4.檢查數量: 全數檢查。

第五章 附則

第四十一條 本細則下列術語的含義是:(一)推算值 根據設計文件，由設計層高、軸線等尺寸減去結構實體和裝修層等尺寸計算得出的數據。(二)偏差 實測值與設計值或推算值之差。(三)極差 實測值中最大值與最小值之差。

(四)分戶 驗收檢查單元 分戶 驗收過程中劃分的最小檢查單位，包括: 室內檢查單元、公共部位檢查單元。(五)空間尺寸 30 住宅工程室內具有獨立使用 功能的自 然間內 部凈空尺寸，主要包括凈開間、進深和凈高。(六)屋面積水 屋面排水后深度超過 5mm 的積水。(七)多媒體箱(集中配線箱)設臵有線電視、通信、網絡、安全監控等集中布線于一體箱內的智能化接線分配箱。

第四十二條

本細則自 2008 年 10 月 1 日 起施行。

附表 A-1: 31 室內地面、墻面、頂棚抹灰、門窗工程質量分戶驗收記錄表 單位工程名稱 驗收部位(戶號)現場檢查項目 質量要求 質量驗收記錄

1、水泥樓地面面層粘結質量 第二十條

第(一)項 普通水泥樓地面

2、外觀質量 第二十條

第(二)項

1、外觀質量 第二十一條 第(一)項

2、板塊樓地面面層粘貼 第二十一條 第(二)項 板塊樓地面面層

3、室內樓梯尺寸 第二十一條

第(三)項

1、室內墻面外觀 第二十二條 第(一)項 室內墻面

2、室內墻面面層粘貼 第二十二條 第(二)項

1、室內頂棚粘結 第二十三條 第(一)項 室內頂棚

2、頂棚抹灰觀感 第二十三條 第(二)項

1、門窗開啟性能 第二十五條 第(一)項

2、門窗配件 第二十五條 第(二)項

3、門窗密封 第二十五條 第(三)項

4、門窗的排水 第二十五條 第(四)項 門窗

5、進戶門質量 第二十五條 第(五)項 驗收意見: 建設單位(項目)負責人: 年 月 日監理單位總監理 工程師: 年 月 日 施工單位建造師: 質量檢查員: 年 月 日 附表A-2: 32 室內空間尺寸、護欄、玻璃質量分戶驗收記錄表 單位工程名稱 驗收部位(戶號)凈高推算值(mm)長寬推算值(mm)實測值(mm)計算值(mm)凈高 最大偏差 凈開間 最大偏差 房間編號 H L1 L2 H1 H2 H3 H4H5L1-1 L1-2 L2-1 L2-2 極差 極差 室內凈空尺寸測量示意圖 套型示意圖貼圖區, 標注房間編號。現場檢查項目 質量要求 質量驗收記錄 護欄和扶手 護欄和扶手的造型、尺寸、高度、欄桿 第二十六條第(一)項

1、玻璃的品種 第二十七條第(一)項

2、落地門窗、玻璃隔斷的安全措施 第二十七條第(二)項 玻璃

3、玻璃觀感質量 第二十七條第(三)項 驗收意見: 測點合格率: 建設單位(項目)負責人: 年 月 日監理單位總監理 工程師: 年 月 日施工單位建造師: 質量檢查員: 年 月 日 附表A-3: 33 防水工程、公共部位質量分戶驗收記錄表 單位工程名稱 驗收部位(戶號)現場檢查項目 質量要求 質量驗收記錄 外墻滲漏檢查 第二十八條第(一)項 外墻 防水 宜淋水試驗 不滲水

1、現場抽檢報告 合格 外窗 防水

2、宜淋水試驗 不滲漏

1、面層坡度 第三十條第(一)項 樓地面防排水

2、防水效果 第三十條第(二)項 屋面 防水 屋面防水 第三十一條第(一)項

1、樓層梯段踏步 第三十八條第(一)項 公共 部位

2、樓梯護欄 第三十八條第(二)項 地下室防水 第三十九條第(一)項 地下室 地下室通道 第三十九條第(二)項 煙道、透氣孔 第四十條第(一)項 其它 通風道 第四十條第(二)項 驗收意見: 建設單位(項目)負責人: 年 月 日 監理單位總監理 工程師: 年 月 日 施工單位建造師: 質量檢查員: 年 月 日附表 A-4 : 34 安裝工程質量分戶驗收記錄表 單位工程名稱 驗收部位(戶號)現場檢查項目 質量要求 質量驗收記錄

1、給水管道及配件安裝第三十二條第(一)項 給水管道系統安裝工程

2、功能試驗 第三十二條第(二)項

1、排水管道安裝 第三十三條第(一)項

2、排水管道配件安裝 第三十三條第(二)項 排水管道 安裝工程

3、功能試驗 第三十三條第(三)項 管道及配件 第三十四條第(一)項 入戶裝臵 第三十四條第(二)項 分、集水器 第三十四條第(三)項 室內采暖 系統 散熱器 第三十四條第(四)項

1、衛生器具安裝 第三十五條第(一)項 衛生器具

2、功能試驗 第三十五條第(二)項

1、配電箱安裝 第三十六條第(一)項

2、開關插座安裝

第三十六條第(二)項

3、導線連接 第三十六條第(三)項 電氣工程

4、等電位聯結 第三十六條第(四)項 多媒體箱安裝 第三十七條第(一)項 信息插座面板安裝 第三十七條第(二)項 智能建筑 訪客對講系統安裝 第三十七條第(三)項 驗收意見: 建設單位(項目)負責人: 年 月 日 監理單位總監理 工程師: 年 月 日 施工單位建造師: 質量檢查員: 年 月 日 附表 B: 35 住宅工程質量分戶驗收匯總表 工程名稱 結構層數 面積 M2 建設單位 監理單位 總戶數 施工單位 開竣工日期 年 月 日-年 月 日 內容 驗收情況: 驗收時間 根據《泰安市住宅工程質量分戶驗收細則》 要求，于 年 月 日-年 月 日對本工程進行了分戶驗收。本工程共 戶 共驗收 戶 驗收合格 戶 驗收不合格 戶，已整改至合格 戶 不符合《泰安市住宅工程質量分戶驗收細則》，但不影響結構安全和使用功能 戶 驗收戶數 不符合《泰安市住宅工程質量分戶驗收細則》，但不影響結構安全和使用功能戶號為: 驗收結論 建設單位(項目)負責人: 年 月 日 監理單位總監理工程師: 年 月 日 施工單位建造師: 質量檢查員: 年 月 日 附表 C: 36 住宅工程質量分戶驗收合格證 工程名稱 樓 單元 室完工日期 年 月 日 設計使用年限: 該戶已按《泰安市住宅工程質量分戶驗收細則》 要求進行驗收，驗收結論為: 合 格 建設單位 監理單位 驗收人員 施工單位 其他單位 分戶驗收日期: 年 月 日(建設單位章)備 注: 注:

1、該合格證一份臵于室內醒目位臵。

2、如存在不影響結構安全和使用功能又無法整改的缺陷在備注欄中說明。

3、房屋交付時向住戶提供本證。37 38 主題詞: 城鄉 建設 住宅工程 分戶驗收 通知 泰安市建設局辦公室 2008 年 9 月 17 日 印 共印 60 份 39

第四篇：住宅分戶驗收方案

目

錄

一、編制依據

二、工程概況

三、準備工作

四、分戶驗收的目的及內容、要求

五、分戶驗收項目檢查方法及驗收標準

一、編制依據

1.1《建筑裝飾裝修工程施工質量驗收規范》 1.2《建筑工程施工質量驗收統一標準》 1.3《建筑給排水工程質量驗收規范》 1.4《建筑電氣施工質量驗收規范》

1.5《湖北省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》 1.6《建筑節能施工質量驗收規范》

1.7施工合同、招標文件、施工圖紙及設計變更

二、工程概況

，位于漢陽區永豐鄉黃金口五村，總建筑面積為

三、準備工作 3.1技術準備

3.1.1建設、監理、施工單位中參加分戶驗收的人員需提前參加分戶驗收相關管理辦法和實施細則的學習。

3.1.2參加分戶驗收的人員認真學習本方案和分戶驗收相關的資料、混凝土、裝飾裝修、給排水、電氣等相關規范、標準，熟悉圖紙，確保分戶驗收能夠順利的完成。3.2資料準備

3.2.1分戶驗收實施細則和相關資料的準備。3.2.2分戶驗收填寫的表格和資料。3.3成立分戶驗收領導小組及實施制度 組 長： 【建設單位項目負責人】

副組長： 【建設單位技術工程師】

【監理單位總監】

【施工單位項目經理】 組 員： 【施工單位技術負責人】

【施工單位質檢員】

【施工單位施工員】

【監理單位土建監理工程師】 【監理單位水電監理工程師】

（一）監理會議制度

1、竣工一戶一驗實施前，組織宣傳會，對總分包管理人員進行教育，統一認識，明確責任，理清流程。

2、實施過程中，由甲方根據施工方案確定檢查項目、數量及進行驗收，下午驗收后進行確認并簽字。之后召開一戶一驗工作會，總結經驗，吸取教訓，以提出改進意見，完善管理程序。

（二）建立整改制度及整改小組

1、驗收小組在驗收時若發現受檢項目不達標即在例會由監理下發整改通知單，通知整改小組負責限期整改，整改后再報請驗收小組進行復查，復驗合格后形成相應的檢查驗收記錄表單。

整改小組

組長： 【施工單位技術負責人】 組員： 【施工單位質檢員】 【施工單位施工員】

四、分戶驗收的目的及內容、要求 4.1、分戶驗收的目的

為了進一步提高住宅質量，強化及明確工程建設各方的質量意識和責任，減少質量投訴，消除影響使用功能的質量通病，確保竣工房屋使用功能，貫徹建設部監理分戶驗收制度的要求，根據《建設工程質量管理條列》及國家施工驗收規范，結合《湖北省建委關于進一步加強住宅分戶驗收監督管理工作的若干意見》和省實際情況，推進住宅工程質量分戶驗收工作。4.2、分戶驗收的概念

分戶驗收以單位工程每套住宅（含公共部分的走廊）、公共部分的樓梯間及室外、屋面劃分為一個子單位工程進行驗收，在單位工程驗收前，當某一套住宅的某項檢驗批具備質量驗收條件時，根據國家施工驗收規范以及經審查合格的施工圖設計文件，重點對允許偏差、觀感質量和影響使用功能的質量為主要驗收項目進行檢查，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。4.3、分戶驗收的相關要求

4.3.1、除每戶外還包括公共部分的走廊（含樓梯間）、外檐，屋面； 4.3.2、驗收的工程要符合設計圖紙等設計文件的要求；

4.3.3、對工程觀感和使用功能要全部檢查，以房間為單位檢查并記錄；

4.3.4、實測實量部位，按“湖北省住宅工程質量分戶驗收管理暫行”的有關規定確定檢查部位，檢查數量，檢查點。必要時確定實測值的

基準值，記錄在相應項目表格中第一個空格內，實測值與基準值相比在允許偏差范圍內判為合格。當超出允許偏差時，應在此實測值記錄上畫圈做出不合格記號，以便判斷不合格點是否超出允許偏差1.5倍和不合格點率，實測值應全數記錄。

當混凝土結構、砌體結構、裝飾裝修工程、分戶驗收檢驗批一般項目的實測偏差大于等于允許偏差的1.5倍，或不合格點率超出20%時，應整改合格后重新驗收，并記錄整改項目測量結果。

觀感為每戶全數檢查，實測、實量仍按規范要求的比例及最低數量檢查。

4.3.5、在分戶驗收檢查時，施工單位檢查人員負責拿尺及測量，監理單位檢查人員負責讀數，建設單位檢查人員負責將測量的數據填入驗收表中。

4.3.6、分戶驗收主控項目和一般項目判定合格方法按規范要求執行。4.3.7、分戶驗收合格后，建設、監理、施工單位負責人、業主簽字蓋章確認的《住宅工程質量分戶驗收記錄》，并加蓋建設、監理、施工單位質量驗收專用章，分戶驗收不合格的建設單位不得組織單位工程竣工驗收。4.4、分戶驗收的內容

4.4.1、單位工程分戶驗收共有九個驗收項目，如下： 4.4.1.1、室內空間、構件尺寸； 4.4.1.2、樓地面、墻面和天棚面層； 4.4.1.3、門窗質量；

4.4.1.4、防水工程質量； 4.4.1.5、建筑節能保溫； 4.4.1.6、水暖系統安裝質量； 4.4.1.7、室內電氣工程安裝質量； 4.4.1.8、欄桿；

4.4.1.9、其它規定、標準中要求分戶檢查的內容。

竣工階段分戶驗收的內容，應在單位工程竣工驗收前完成，主要包括各套住宅戶內和其部位的天棚、墻面、地面等裝修面層、門窗安裝和封閉性能、護欄安裝、廚房、衛生間地面防滲漏、室內給排水采暖、電氣、節能等工程的觀感及使用功能方面的質量等。

4.4.2、分戶驗收對象是對每一戶住宅及其公共部位的走廊及外檐，屋面的專門驗收。

根據工程的實際情況及《湖北省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》附表1，確定本工程的分戶驗收內容及要求。

4.4.3、驗收合格后，要出具合格證明文件（住宅質量分戶驗收記錄），證明工程是合格的，方可進行單位工程竣工驗收。4.5、分戶驗收內容、檢查方法和驗收標準

4.5.1、分戶驗收檢驗批主控項目和一般項目的觀感質量、工程安全和功能質量應全數檢查，并以房間為單位，全數記錄，觀感檢查項目應通過目測的方法檢查。

4.5.2、公共部分的走廊按防火分區劃分檢驗批，樓梯間宜按每一戶劃分一個檢驗批；土建工程，按走廊、樓梯間，劃分為兩個檢查區域，在上述區域內，墻體抽查兩面，頂棚、地面（樓板）檢查兩塊。4.5.3、每套住宅和規定的公共部分檢驗批在驗收完、應及時填寫分戶驗收記錄表。

4.5.4、當裝飾裝修工程分戶檢驗批的主控項目的質量經檢查全部合格，一般項目的合格點率達到80%及以上，且不得有嚴重缺陷時（不合格點實測偏差，應小于允許偏差的1.5倍）判定為合格，當水暖電氣工程分戶檢驗批主控項目和一般項目的質量經檢查全部合格時，判為合格。

4.5.5、當裝飾裝修等工程分戶檢驗批的一般項目的實測偏差值大于允許偏差的1.5倍，或不合格點率超出20%時，應整改合格后重新驗收，并記錄整改項目測量結果。

4.5.6、觀察、手摸等方法檢查的質量項目應全部符合規范、設計要求。

4.6、住宅分戶驗收公共部位劃分及規定

4.6.1、劃分原則：影響住戶正常使用的公共部位； 4.6.2、部位劃分：公共部位的走廊（含樓梯間）； 4.6.3、檢驗批劃分：走廊部位按防火分區劃分；

4.6.4、驗收項目及確定：按可觀察到得觀感，使用功能和實測項目為主要驗收項目原則確定驗收項目和內容。并在施工完畢后，某項檢驗批具備質量驗收條件時，就可以組織驗收。用戶質量驗收表記錄，用靠尺板、水平儀和尺子等檢查工具，按質量驗收標準規定的檢查數量和方法進行檢查驗收。

4.7、分戶驗收的組織 4.7.1、建設單位責任：

建設單位是分戶驗收的第一責任人，具體工作包括：

4.7.1.1、建設、監理單位審批由施工單位落實驗收方案的編制工作。4.7.1.2、組織施工單位、監理單位研究確定分戶驗收內容及數量。組織、協調施工單位、監理單位進行分戶驗收。

4.7.1.3、與施工、監理單位及有關人員共同參加分戶驗收，并及時確認、簽字蓋章。

4.7.1.4、住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收記錄》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。4.7.2、施工單位責任：

4.7.2.1、按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型平面布置圖，會同建設、監理單位有關人員對分戶驗收項目檢查，并及時記錄，簽字蓋章。4.7.3、監理單位責任：

4.7.3.1、審批施工單位的分戶驗收方案；

4.7.3.2、參與確定施工方案中的每戶住宅和公共部位的檢驗批項目、以及檢查內容和數量。

4.7.3.3、配備一定數量的具備相應資格的簡歷人員，以及足夠的檢查驗收工具。

4.7.3.4、按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型平面布置圖，驗收施工單位分戶驗收的檢查評定結

果，并記錄問題，對不合格項目下發不合格項處理記錄，簽署驗收意見并簽名。

4.8、做好分戶驗收的五個結合

4.8.1、分戶驗收要與分項工程檢驗批質量驗收相結合； 4.8.2、分戶驗收要與問題整改后復查相結合； 4.8.3、分戶驗收要與成品保護相結合； 4.8.4、分戶驗收要與通病治理相結合；

4.8.5、分戶驗收要與嚴格按照質量、工藝標準施工相結合； 4.9、分戶驗收記錄表的要求 4.9.1、檢查內容：

可根據觀察實測內容，參照表的內容執行，看不見的不測。4.9.2、檢查標準、數量、方法： 4.9.2.1、一般規定：

a、檢查標準：按設計圖紙及驗收規范要求執行； b、每戶住宅劃分為一個檢驗批，數量符合相關規定； c、每戶住宅觀感、功能全數檢查，以房間為單位進行記錄； d、實測實量按規定部位及數量確定檢查點，必要時先確定基準值，如房凈高基準值，可用層高減地面、樓板做法厚度算出。實測值要全數記錄。

4.9.2.2、主控項目：

a、外觀質量：不應有嚴重缺陷，如有則施工單位處理，處理后重檢。

檢查數量：全數檢查。

檢查方法：觀測，檢查技術方案。

b、過大尺寸偏差：不應有影響功能的尺寸偏差，如超過，則施工單位出方案，經監理認可后處理。檢查數量：全數檢查。

檢查方法：測量，檢查技術處理方案。4.9.2.3一般項目：

a、外觀質量：外觀不宜有一半缺陷，如有則施工單位處理，處理后復檢。

檢查數量：全數檢查。

檢查方法：觀察，檢查技術處理方案。

五、分戶驗收項目檢查方法及標準 5.1、室內空間、構件尺寸

5.1.1、室內凈高、室內凈開間、構件尺寸

檢查方法：用鋼卷尺進行測量，偏差為實測值與推算值之差。驗收標準：最大偏差不超過20mm；構建不得出現明顯的大小頭。5.1.2、現澆樓板厚度

檢查方法：使用樓板厚度檢測儀測量，數值結果詳見報告。5.2、樓地面、墻面、天棚面層 5.2.1、樓地面是否空鼓、裂縫、起砂

檢查方法：觀察和小錘輕擊

驗收標準：空鼓面積不超過40cm2，不得出現裂縫和爆灰

5.2.2、墻面、天棚是否空鼓、裂縫、起砂 檢查方法：觀察和小錘輕擊

驗收標準：無空鼓、脫層，距檢查面1m處正視不得出現裂縫和爆灰 5.3、門窗 5.3.1、外窗臺高度

檢查方法：鋼尺測量，每個窗臺不少于一處

驗收標準：窗臺高度不低于900mm，且不得有負值偏差 5.3.2、外窗是否滲漏 檢查方法：淋雨后觀察檢查 驗收標準：外窗及周邊無滲漏 5.3.3、門窗開啟

檢查方法：開啟和關閉檢查，手扳檢查

驗收標準：開啟靈活、關閉嚴密；分戶門不松動、不晃動 5.3.4、中空玻璃內是否有灰塵和水蒸氣，安全玻璃標識

檢查方法：觀察檢查

驗收標準：內外潔凈 5.4、防水

5.4.1、屋面是否滲漏

檢查方法：蓄水試驗檢查

驗收標準：無滲漏 5.4.2、廚衛間地面

檢查方法：24h蓄水試驗檢查，深度不得小于20mm 驗收標準：無滲漏、排水順暢 5.4.3、外墻是否滲漏 檢查方法：雨后觀察檢查

驗收標準：無滲漏、滴水線無爬水 5.5、建筑節能保溫

5.5.1、墻體、門窗、地面節能

檢查方法：觀察，并對照圖紙進行檢查 驗收標準：符合施工圖設計文件 5.6、水暖安裝

5.6.1、管道是否滲漏、堵塞 檢查方法：試水、通球試驗 驗收標準：給排水管道接口無滲漏 5.6.2、管道安裝固定

檢查方法：觀察檢查

驗收標準：給排水管道水表安裝牢固 5.6.3、地漏水封

檢查方法：尺寸檢查

驗收標準：地漏水封深度不小于50mm 5.7、水電安裝 5.7.1等電位

檢查方法：觀察檢查

驗收標準：連接端子齊全，位置正確 5.8、欄桿

陽臺欄桿、樓梯扶手高度

檢查方法：觀察檢查

驗收標準：陽臺欄桿高度不低于1.05m，樓梯扶手高度不低于0.9m 5.9、墻面空調孔

檢查方法：觀察檢查

驗收標準：無滲漏，位置正確

工程

住 宅 分 戶 驗 收 方 案

編制人：

審核人： 審批人：

編制單位：

編制日期：2011年6月10日

第五篇：住宅工程質量分戶驗收

住宅工程質量分戶驗收管理規定施行

2006年1月1日起，北京市所有住宅工程質量驗收將以“戶”為基本單位進行，從而成為全國第一個強制執行住宅工程質量分戶驗收的城市。按照新的質量驗收辦法，住宅工程質量分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字（簽章）確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，該表在住宅工程交付使用時，作為房屋質量保證書的附件一并移交業主。

進展程度：作為試點，朝陽區早在半年前就已實行住宅分戶驗收，目前北京其他城區新建小區也開始分戶驗收。

期待指數：★★★★★

執行指數：★★★

點評 政府有關部門出臺的“分戶驗收”

政策，很大力度上保證了百姓的安居利益，使得各位業主在維權上有了政策支撐，在一定程度上會減少相關的糾紛。如果能夠執行好，對廣大購房人是一個福音，如果流于形式就不會有太大意義。就像現在竣工備案表一樣，開發商認為我獲得竣工備案表就可以交房了，但是得到竣工備案表實際上存在的問題還是非常多的，所以我們還是拭目以待吧。