第一篇：房地產開發公司資質年審材料目錄
資質年審材料：
一、原《資質證書》正副本
二、企業法人營業執照正、副本復印件
三、開發企業辦公場所證明（房產證或者租賃合同、租賃證書）
四、《房地產開發企業資質年審申報表》
五、開發項目相關文件文本（如果為三級核定則房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額）。
六、房地產企業簡介、公司章程。
七、企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人及專業技術人員職稱證件（復印件，如有人員變動則需要原件與復印件進行核對）、勞動合同、社保證明。
八、上一年度房地產開發統計報表
九、《房地產開發項目手冊》以及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（復印件）
十、上年度財務審計報告
十一、以上材料復印件均需加蓋公司印章
一、原《資質證書》正副本
二、企業法人營業執照正、副本復印件
三、開發企業辦公場所證明（房產證或者租賃合同、租賃證書）
四、表》
《房地產開發企業資質年審申報
五、開發項目相關文件文本
六、房地產企業簡介、公司章程。
七、企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人及專業技術人員職稱證件、勞動合同、社保證明。
八、上一年度房地產開發統計報表
第二篇：房地產資質材料目錄
附件
房地產開發企業資質申報材料目錄及要求
一、材料目錄
（一）房地產開發企業資質申報表
（二）房地產開發企業資質等級證書正、副本復印件
（三）企業法人營業執照副本復印件
（四）公司章程原件或復印件
（五）企業驗資報告和近一內財務審計報告原件或復印件
（六）企業法定代表人、高級管理人員的任職文件和身份證的復印件，企業工程技術、財務、統計等業務負責人的任職文件、職稱證書（執業資格證書）和身份證的復印件，符合規定數量的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員的勞動合同和社會保險繳納憑證、職稱證書（執業資格證書）和身份證的復印件
（七）企業制度
（八）近三年房地產開發統計年報基層表復印件（經統計部門核驗）
（九）近三年房地產開發項目資料復印件（分項目按順序排列）：
1.已竣工項目，國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證及建設工程竣工驗收備案文件，一個項目有多個同一種類許可證、竣工驗收備案表的，需在該種類文件之前列明清單。
2.在建項目，國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等文件，并附項目進度說明。
（十）已竣工項目提供《房地產開發項目手冊》復印件和《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（按項目組卷）樣本或復印件以及相關執行情況報告；在建項目提供《房地產開發項目手冊》復印件（按項目組卷）以及相關執行情況報告。
二、有關要求
（一）申報材料要書寫（填寫）規范、印鑒齊全、字跡清晰；復印件必須清晰、可辨，必要時可提交原件。
（二）申報企業提交申報材料1套，申報表2份，上報后一律不再退還。請申報企業根據需要做好有關材料的備份、存檔等工作。
（三）申報材料裝訂要求：
1.材料嚴格按照目錄順序裝訂，逐頁編寫頁碼，并在書脊上打印提交企業名稱，提交時間。內容多的，可分綜合卷、業績卷裝訂，并在封面上注明。
2.綜合卷：材料目錄
（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項和
（十）項中的《房地產開發項目手冊》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的執行情況報告并成綜合卷。
3.業績卷：項目資料按已竣工項目業績和在建項目業績分別單項排序，并在封面上注明。
4.綜合卷、業績卷采用A4紙裝訂成冊，軟封面封底，每卷應有標明頁碼的目錄，逐頁編寫頁碼。綜合卷中技術人員的勞動合同或社會保險交納憑證、職稱證書（執業資格證書）、身份證的復印件等證明材料應按《房地產開發企業資質申報表》中所列企業在冊有職稱專業人員名單順序裝訂。
三、初次申請核定暫定資質：材料目錄中的（二）、（八）、（九）、（十）項不需要提供。但需要提交擬建項目的國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、規劃審定意見書、項目總平面圖（含技術指標的圖紙）。
四、申請暫定資質延續：提交三（初次申請核定暫定資質）的全部資料，以及一（材料目錄中第九項的在建工程資料）。
XXXXXX公司資質申報資料目錄
（請選擇：定級、晉級、重新核定）
資料名稱 頁碼
1.申請報告······························· 2.房地產開發企業資質等級證書正、副本復印件··············· 3.企業法人營業執照副本復印件······················ 4.公司章程原件或復印件、股東身份證或營業執照·············· 5.企業驗資報告和近一內財務審計報告原件或復印件··········· 6.企業法定代表人、高級管理人員的任職文件和身份證的復印件········ 7.企業工程技術、財務、經營、統計等業務負責人的
任職文件、職稱證書（執業資格證書）和身份證的復件··········· 8.專業技術管理人員的勞動合同和社會保險繳納憑證
職稱證書（執業資格證書）和身份證的復印件··············· 9.企業制度······························· 10.近三年房地產開發統計年報基層表復印件················· 11.已竣工XXX項目資料復印件 及匯總清單················
國有土地使用權證·························· 建設用地規劃許可證························· 建設工程規劃許可證························· 建筑工程施工許可證························· 商品房預售許可證·························· 建設工程竣工驗收備案文件······················ 住宅質量保證書··························· 住宅使用說明書··························· 12.在建XXX項目資料復印件·······················
國有土地使用權證·························· 建設用地規劃許可證························· 建設工程規劃許可證························· 建筑工程施工許可證························· 商品房預售許可證·························· 項目進度說明···························· 13.《房地產開發項目手冊》復印件·····················
XXXXXX公司資質申報資料目錄
（暫定資質延續、暫定資質）
資料名稱 頁碼
1.申請報告······························· 2.企業法人營業執照副本復印件······················ 3.資質證書復印件···························· 4.公司章程原件或復印件、股東身份證或營業執照·············· 5.企業驗資報告或近一內財務審計報告原件或復印件··········· 6.企業法定代表人、高級管理人員的任職文件和身份證的復印件········ 8.企業工程技術、財務、經營、統計等業務負責人的任職文件········· 職稱證書（執業資格證書）和身份證的復印件··············· 9.專業技術管理人員的勞動合同 和社會保險繳納憑證
職稱證書（執業資格證書）和身份證的復印件··············· 10.企業制度······························· 11.擬建XXX項目資料復印件························
國有土地使用權證·························· 規劃審定意見書··························· 含技術指標經規劃審定的總平圖···················· 建設用地規劃許可證························· 建設工程規劃許可證························· 建筑工程施工許可證························· 商品房預售許可證·························· 項目進度說明···························· 12.《房地產開發項目手冊》復印件····················· 13.近三年統計年報····························
第三篇：山東省房地產開發公司成立及資質管理規定
山東省房地產開發公司成立及資質管理規定
1993-11-12 0:0 來源：法律教育網 【大 中 小】【我要糾錯】
發文單位：山東省城鄉建委會
文
號：省城鄉建委會[1993]54號
發布日期：1993-11-12 執行日期：1993-11-12
第一章 總 則
第二章 公司成立
第三章 資質標準
第四章 資質審批
第五章 資質管理
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為加強我省房地產開發公司的成立及資質管理，促進房地產業健康發展，保障房地產開發公司的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于在我省境內所有從事房地產開發經營的中資專營公司、兼營公司
和項目公司。
第三條 房地產開發專營公司（以下簡稱專營公司）是指長期專門或主要從事房地產開發業務的企業法人，其房地產開發經營收入應超過經營總收入的50％。
第四條 房地產開發兼營公司（以下簡稱兼營公司）是指以他業為主，兼營房地產開發業務的企業法人，其房地產開發經營收入低于經營總收入的50％。
第五條 房地產開發項目公司（以下簡稱項目公司）是指經批準獲得單個房地產項目開發經營權的企業法人，項目開發經營結束后，公司隨之取消。
第二章 公司成立
第六條 中華人民共和國境內具有開發能力的部門和單位，經過合法批準程序，均可在我省成立房地產開發專營公司和項目公司（以下簡稱開發公司）。
第七條 開發公司必須具備下列條件：
1.有公司名稱、法人代表、組織管理機構、公司章程、管理制度和固定的辦公場所；
2.有相應的自有流動資金和專職建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專
業管理人員。
3.項目公司還須有房地產開發行政主管部門認可的房地產項目。
第八條 成立開發公司，分別由省、市（地）建設主管部門歸口審批。中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”、“齊魯”字樣的開發公司，由省建設主管部門審核批準，其它由
市、地建設主管部門審核批準。
第九條 申請成立開發公司，須報以下材料：
1.公司行政主管部門的申請報告；
2.成立公司的可行性研究報告；
3.開發公司章程。
第三章 資質標準
第十條 專營公司按資質條件分為一、二、三、四、五級。
第十一條 一級資質必須具備以下全部條件：
1.自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；
2.有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員40人以上，其中具有中級以上職稱的20人以上；
3.設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師，工程技術、財務、經濟、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職
稱；
4.具有二級資質和五年以上從事房地產開發的經歷；
5.近三年累計竣工房屋30萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，連續4年建筑工程合格品率100％，優良品率30％以上。
第十二條 二級資質必須具備以下全部條件：
1.自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；
2.有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員20人以上，其中具有中級以上職稱的10人以上；
3.工程技術、財務、經濟、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
4.具有三級資質和三年以上從事房地產開發的經歷；
5.近三年累計竣工房屋15萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，連續三年建筑工程合格品率100％，優良品率25％以上。
第十三條 三級資質必須具備以下全部條件：
1.自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；
2.有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員10人以
上，其中具有中級以上職稱的5人以上；
3.工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業的助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員；
4.具有四級資質和二年以上從事房地產開發的經歷；
5.累計竣工房屋5萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，建筑工程合格品率
100％，優良品率20％以上。
第十四條 四級資質必須具備以下全部條件：
1.自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；
2.有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員5人以
上；
3.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職
稱，配有專業統計人員；
4.具有一年以上從事房地產開發的經歷；
5.累計竣工房屋3萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，建筑工程合格品率
100％，優良品率15％以上。
第十五條 五級資質必須具備以下全部條件：
1.自有流動資金30萬元以上，注冊資金不低于30萬元；
2.有職稱的工程技術和財務管理人員2人以上。
第十六條 臨時聘用或兼職聘用的有職稱人員，不得計入公司有職稱人員總數。
第十七條 凡達到一、二、三級資質標準1、2、3項條件，達不到4、5項條件的專
營公司，降一級資質暫定。
第十八條 自有資金兩億元以上的地方性信托投資公司和自有資金五千萬元以上一級資質的建筑公司，可以申請兼營房地產開發業務，不定資質等級。
第十九條 項目公司的資質根據項目、資金、人員條件確定，不定等級。
第二十條 開發公司經理和業務負責人均應經考核取得省建委頒發的崗位合格證書。
第四章 資質審批
第二十一條 經批準成立的開發公司，應在三個月內向建設主管部門申請房地產開發資
質。
第二十二條 申請房地產開發資質需報送以下材料（一式三份）：
1.開發公司的行政主管部門申請資質的報告；
2.批準成立開發公司的文件；
3.公司法人代表的任職文件；
4.指定部門出具的公司自有流動資金資信證明；
5.建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員的職稱復印件（或
職稱批文）；
6.公司固定辦公場所使用證明；
7.房地產開發資質申報表；
8.項目公司還需提供用地證明。
第二十三條 兼營公司申請開發資質參照第二十二條規定報送材料。
第二十四條 專營公司的資質實行分級審批，一級由建設部審批并頒發《房地產開發企業資質證書》；
二、三級由省建委審批；
四、五級委托市、地建設主管部門審批，報省建委備案。二級（含二級）以下的《房地產開發企業資質證書》由省建委統一頒發。
中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”、“齊魯”字樣的專營公司申請二級（含二級）以下資質的，由主管部門初審后，報省建委審批并頒發《房地產開發企業資質證書》。
第二十五條 兼營公司資質，由公司所在市、地建設主管部門初審后，報省建委審批并
頒發《房地產開發企業資質證書》。
第二十六條 項目公司資質，由項目所在市、地建設主管部門審批，報省建委備案并頒
發《房地產開發企業資質證書》。
第二十七條 新開辦的開發公司應在資質審定后，按照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》的有關規定，向工商行政管理機關辦理開業登記。
第五章 資質管理
第二十八條 建立開發公司年檢及資質等級升降制度，逐步建立公司開發經營指標考核體系。結合公司年檢，考核其開發經營情況，資質條件變動情況，辦理資質等級的升降和去
留。
第二十九條 項目公司在項目開發經營結束后，若從事新的房地產項目的開發經營，可向建設主管部門提出申請，經批準后辦理資質、工商登記等變更手續。
具備專營公司資質條件的項目公司，可向建設主管部門申請轉為專營公司，經批準后到
有關部門辦理變更登記。
專營公司的數量從嚴控制，做到其總開發能力和總開發規模基本適應；項目公司可適當
放開。
第三十條 開發公司進行房地產開發經營，其管理費按有關規定列入開發成本。計取標準是：
一、二級3％，三級2.5％，四級2％，五級1％；兼營公司和項目公司視開發項目
情況可按1—2％收取。
第三十一條 對遵紀守法、開發產品質量好、社會信譽高、社會效益、環境效益和經濟效益顯著的開發公司，可在新項目開發招投標、項目公司轉為專營公司或資質升級等方面給
予優先。
第三十二條 開發公司有下列情形之一者，除按國家有關法令、法規進行處罰外，其資質審批機關酌情分別予以警告、責令限期改正、降低資質等級，直至吊銷《房地產開發企業
資質證書》的處分。
1.申請開發資質弄虛作假；
2.把開發計劃轉讓給無開發資質的單位；
3.把開發項目發包給不具備合法資格的勘測、規劃、設計、施工等單位；
4.不按規劃要求進行建設；
5.領取營業執照一年內未開展房地產開發經營業務，或中途停止開發經營滿一年的；
6.不按規定辦理年檢和變更或注銷手續的；
7.工程質量低劣和發生重大安全事故的；
8.偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣《房地產開發企業資質證書》的。
第三十三條 降低資質等級的專營公司，一年后視其改進情況，經原資質審批的建設部
門審查批準，可以恢復原資質等級。
第三十四條 《房地產開發企業資質證書》分為正本和副本，具有同樣法律效力，它是開發公司開展業務的憑證，由建設部和省建委統一制發、編號，開發公司必須持證開發經營。
開發公司遺失《房地產開發企業資質證書》，必須登報聲明作廢后，方可補領。
第三十五條 開發公司發生分立、合并，應當在上級主管部門批準后30日內，向原資質審批部門辦理資質注銷手續，并重新申請資質。
第三十六條 開發公司變更名稱和法人代表，應當在變更后30日內，按資質審批程序
向資質發證部門辦理變更手續。
第三十七條 開發公司破產、歇業或因其他原因終止業務，應在辦理注銷《營業執照》的同時，按資質審批程序向資質發證部門注銷《房地產開發企業資質證書》。
第六章 附 則
第三十八條 各市、地建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
第三十九條 本規定由山東省城鄉建設委員會負責解釋。
第四十條 本規定自公布之日起施行。1987年8月31日省建委發布的《關于城市（房屋）建設綜合開發公司管理暫行辦法》同時廢止。
山東省城鄉建委會
第四篇：房地產開發公司管理制度
房地產開發公司管理制度 目 錄
第一章 組 織 機 構 2
一、崗位設置原則 2
二、組織機構 2 第二章 部 門 職 能 3
一、工程部部門職能 3
二、項目部部門職能 4 第三章 職位說明書 4
一、工程部經理 4
二、總工程師 6
三、項目部經理 7
四、土建工程師 8
五、水暖工程師 9
六、電氣工程師 10
七、裝修工程師 11 第四章 工作制度 12
一、工程部工作目標管理規定 12
二、工程部資料與文件管理規定 13
三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定 13
四、圖紙會審，技術交底制度 13
五、工程現場管理規定 14
六、用章制度 14
七、考勤制度 14
八、工作日志、月報制度 15
九、設計變更制度 15
十、簽證管理制度 16
十一、工程款支付程序 16 第五章 工作流程圖 17
一、工程招投標階段 17
二、施工準備階段 18
三、施工階段 19
四、竣工驗收階段 23
五、工程部與外部的工作關系 23 第六章 附件 表格 23
組 織 機 構
一、崗位設置原則
工程部崗位調設置依據以下原則：（1）精干高效的原則；（2）靈活彈性、相對穩定的原則；（3）因事設崗的原則；
二、組織機構 1． 工程部的編制
工程部是公司所有工程項目唯一的組織協調機構，也即公司所有開發工程現場項目部的管理機構。
根據公司總體要求及工程部機構設置原則，工程部人員編制由工程部經理（公司副總經理）、總工程師、項目部人員組成。
工程部經理（副總經理）、總工程師對公司開發所有項目負責并管理。2． 現場項目部編制 現場項目部直接接受公司工程部經理（副總經理）及總工的領導，并對其負責。項目部人員編制及組成根據開發項目規模及實際需要而定，配備項目部經理1名，內勤1名，專業工程師若干（一般每10萬方項目配備專業工程師4名，分別為土建、水暖、電氣、裝修工程師各1名）。
本著靈活彈性的原則，項目部人員編制隨著工程任務量的增加進行人員的增加和職責的細分。每新開發一個項目，現場項目部按上述編制和原則進行設置。
項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。
3． 工程部組織機構圖
4． 工程部人員編制圖
第二章
部 門 職 能
一、工程部部門職能
工程部是公司所有工程項目唯一的施工管理、質量監督、組織協調機構。主要職能包括： 1． 配合公司進行項目前期運作，設計規劃的論證與可行性分析；
2． 負責工程開工前的準備及審查工作，成立現場項目部，創造“七通一平”，保證工程按時開工；
3． 負責工程施工總承包單位、施工分包單位、監理單位招標工作，及隨后的合同談判及草擬；
4． 負責公司開發所有工程項目施工過程中質量、進度、投資的控制管理；
5． 嚴格按照國家的施工規范、規程、標準、規定，對工程實行質量監督和技術管理；審查施工單位的施工組織設計、協調施工進度，確保按時完成任務；指導、監督、檢查監理公司的工作； 6． 組織工程竣工驗收及物業移交工作；負責工程建設檔案的收集、整理、匯總、移交工作。7． 協助物業公司負責移交竣工工程保修期的外部聯系，并督促施工單位及時進行維修。
二、項目部部門職能
現場項目部受總公司工程部直接領導，是工程項目現場唯一的管理、組織、協調機構，其主要職能如下：
1． 項目部實行項目經理領導下專業工程師負責制；
2． 組織完成工程項目開工審批手續，協調施工過程中的內外部關系；
3． 組織圖紙會審、技術交底工作，負責施工過程中設計、施工變更的確認，工程建設技術指導工作。
4． 組織實施專項招標、評標及合同的洽談與簽訂工作；
5． 負責工程建設過程中工程量變更簽證工作，結算簽認工作，負責工程材料選型及品質的簽定工作。辦理工程進度款審批簽認手續。
6． 負責工程建設過程質量管理、進度管理及文明施工、安全管理工作，確保項目目標的實現；
7． 負責對設計院、施工總承包單位、施工分包單位、監理單位的管理及各單位之間的協調； 8． 對工程管理過程中的文件、資料進行管理、歸檔。
第三章
職位說明書
一、工程部經理
職位名稱 工程部經理 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要
負責所有開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。
負責工程部日常管理，接受公司總經理的領導； 職位要求
1． 要求熟悉房地產開發項目工作程序；熟悉相關法律法規； 2． 嚴格控制所有工程項目按公司要求實施，協調解決各項目問題； 工作內容
1． 主持工程部的日常行政和項目目標管理工作；保證工程部工作順利開展，保證項目按目標實施；
2． 參與項目可行性研究、項目前期規劃方案論證，組織技術人員參與設計方案論證，參與施工圖會審；協助前期工作的開展，確保工程按時開工；
3． 組織施工總包、分包、監理及大型設備招標、評標工作，主持合同洽談、起草及簽訂； 4． 審批監理單位編寫報批的監理規劃；審批施工單位施工組織設計和專項方案； 5． 對所有工程建設進度、質量、成本、安全負責。協調各方主體及內外部工作關系，負責對各項目提供服務和控制；
6． 組織并主持工程驗收，與物業公司進行交接。7． 完成公司領導交辦的其他任務；
二、總工程師
職位名稱 總工程師 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要
負責領導、組織公司開發項目工程的綜合管理、技術支持與論證工作； 接受公司總經理的直接領導； 職位要求
精通行業規范、標準，精通施工流程、質量標準，熟悉行業法律法規。工作內容 1.審查各施工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執行；認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。
2.參與對投標單位及投標人員的資質考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。3.深入施工現場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結構安全和使用功能；
4.組織工程質量檢查；組織銜接和及時處理施工過程中的質量技術問題；配合抓好工程進度，安全和成本控制，以及各施工單位的協調工作。
5.全面負責解決設計及施工中出現的重大技術問題；對設計變更進行技術評審，并簽署變更意見；
6.指導物業管理對建筑物進行合理的維護管理，做好交房后客戶裝修咨詢和管理指導工作，確保房屋結構安全水電氣使用合理。
7.考核和培養所屬工程技術人員的工作責任心和處理技術問題的能力。
三、項目部經理
職位名稱 項目部經理 所屬部門 工程部
直接領導 工程部經理、總工程師 工作場所 辦公室、現場 職位概要
為公司派駐工程項目施工現場的負責人，負責項目部日常管理，接受公司工程部經理的領導； 負責開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。職位要求
要求熟悉工程建設及相關報建程序，熟悉相關法律法規；
能制定項目質量、進度、投資控制計劃，協調項目實施過程中各種問題； 工作內容
1． 認真貫徹國家政策法規和公司規章制度，維護公司利益，切實執行公司項目開發計劃。負責工程現場項目部日常管理及現場工作安排協調，努力提高現場管理水平和工作質量，樹立公司良好的形象；
2． 配合工程部經理做好工程前期運作及招標、評標工作。
3． 作好項目質量、進度、投資、安全控制；嚴格執行與各單位簽訂的合同條款；控制工程撥款，根據進度、質量等實際情況執行合同條款；
4． 參與審核施工方的施工組織設計，并加以督促落實，組織設計、施工及有關單位進行施工圖紙會審和技術交底；
5． 嚴格按照設計要求及規范要求進行施工程序控制，達到設計規范及合同要求，檢查工程質量，嚴把隱蔽驗收關，嚴把設計變更和經濟簽證關，督促工地施工安全文明管理； 6． 按照監理合同及相關監理條例對監理公司的工作進行全面督促檢查，落實有關責任制，達到使監理公司真正發揮旁站監理，巡檢及見證等職能的要求；
7． 組織專業工程師對涉及工程關鍵項目及重大款項的建筑設備及材料進行市場調研和認證，進行專業招標、評標工作，達到質量可靠，經濟合理的目標，杜絕不合格設備、材料進場；
8． 辦理、參加各單項工程的竣工驗收及分部評定工作；
9． 協調處理好周邊關系、政府關系、各分包單位、各專業、各工種間的關系； 10． 完成上級交辦的其他各項工作，做好銷售配合、物業交接工作及相關售后工作。
四、土建工程師
職位名稱 土建工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要
負責開發工程土建專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求 1． 要求熟悉建筑、結構設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；
2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容
1． 負責專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理； 2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；
3． 負責土建專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；
4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。
5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 嚴把各項施工材料進場關，控制不合格及未經復試的建筑材料在工程中使用，不允許不合格的試驗報告出現。隨時了解建筑材料市場行情，對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；
7． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。8． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。
9． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。10．完成領導交辦的其他工作；
五、水暖工程師
職位名稱 水暖工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要
負責開發工程給排水、暖通專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求
1． 要求熟悉給排水、暖通設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；
2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容
1． 負責給排水、暖通專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；
2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；
3． 負責給排水、暖通專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；
4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。
5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；
7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解給排水、暖通工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；
8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。
10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。11．完成領導交辦的其他工作；
六、電氣工程師
職位名稱 電氣工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要
負責開發工程強電、弱電專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求
1． 要求熟悉強電、弱電設計規范、電氣設備技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；
2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容
1． 負責電氣（強、弱電）專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；
2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理； 3． 負責電氣專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；
4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。
5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；
7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解強電、弱電工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；
8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。
10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11．完成領導交辦的其他工作；
七、裝修工程師
職位名稱 裝修工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要
負責項目裝修工程的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求
1．要求熟悉設計規范、技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；
2．要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容
1． 負責裝修專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對裝修設計方案、施工圖進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；
2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；
3． 負責裝修工程專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；
4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。
5． 協助項目經理組織專業范圍內材料招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；
7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解裝修材料市場行情；對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；
8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。
10． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11． 完成領導交辦的其他工作； 第四章
工作制度
工程部是公司所有開發工程項目唯一的組織、管理、協調機構，是實現投資目標的重要環節，負有對工程投資、進度、質量、施工安全、環境影響等協調、控制、指揮的權利和責任，工程部需要良好的組織協調，旨在從工程前期準備、招投標、合同簽訂、工程管理、物業交付等工作，保證所有開發項目按公司目標正常運作。
一、工程部工作目標管理規定
工程部工作目標和計劃包括進度、質量、安全、投資等。1.工程部工作目標、計劃的制定
1．1工程部經理根據公司的總體情況和上級領導的要求制定工程部的工作目標和計劃、季度工作目標和計劃、和月度工作目標和計劃。并將工作目標、計劃進行分解，落實到工程部和工程項目的工作上。
1．2項目經理根據工程部的工作目標、計劃制定項目的總體目標、計劃和、季度、月度工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到各單項工程和分部分項工程的工作上。1．3各單項工程和分部分項工程主管根據項目的工作目標、計劃制定單項和分部分項工程的工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到個人或監理單位、施工單位。1．4工程部工作目標、計劃的制定采用相對民主的辦法，即上級的目標、計劃攤派和下級答辯的辦法。上級目標、計劃攤派后，下級在兩個工作日內就目標、計劃的合理性和可行性提出自己的意見，并就目標、計劃的情況達成一致，并上報主管副總或總經理審批使目標、計劃生效。目標、計劃生效后，作為工作績效的考核依據。2.工程部工作目標、計劃的考核
2．1工程部各級工作目標生效后，工程部按時組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行監督檢查。
2．2工程部定期組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行分析，找出影響目標、計劃完成的主、次要因素。
2．3將工作目標與計劃的考核結果納入績效考核之中。2．4工程部將工作目標、計劃分析結果形成紀要，并上報主管副總或總經理審閱。3.工程部工作目標、計劃的調整
工程部經理根據工作目標、計劃的分析結果和主管領導的意見對工程部的工作目標、計劃和下級目標、計劃進行相應的調整，并將調整的結果上報主管領導審批。
二、工程部資料與文件管理規定
1.工程部工程資料與文件的收集整理與歸檔嚴格按照公司規定的管理程序進行。資料和文件必須體現工作責任的可追溯性，必須具有真實性、準確性和及時性。
2.公司文件資料（含公司主管部門文件資料），必須及時傳達到部門崗位人員，根據相應文件內容傳達到相關單位；
3.由工程部負責簽訂的合同文件，必須確認合同方法律資格，經相關部門審查，報總經理審批簽署后，方可交合同另一方施行。根據合同，圖紙由工程部統一發放，相關專業工程師保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以備存檔或滿足其它需要；
4.設計院、總工辦簽署的變更，統一發放到相關單位及專業工程師；專業工程師簽認的變更（通知）、簽證，由部門經理（或項目經理）審查簽認后，蓋技術專用章，統一發放到相關單位；
5.項目專業工程師負責工程項目現場的資料管理，應及時做好現場資料的收集、整理、歸檔，確保工程項目資料的完整、正確和安全；
6.工程現場每月月底進行一次工程項目資料整理歸檔工作；
7.項目經理負責審查檔案資料，保證資料整理、齊全，并進行統一保管；
三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定
1.設立文件簽收本，一切文件資料送達時由第一經手人負責接收，并負責在文件簽收本上進行登記；
2.設立文件發文本，一切文件資料發送時必須要求接收人簽收； 3.對監理工程師、承包商所有文件資料必須采取書面形式，均具實名； 4.所有對內對外文件資料必須按職責規定權限審查簽發；
5.工程項目竣工移交后，現場的文件資料按公司規定和要求進行交接。
四、圖紙會審，技術交底制度
1.設計院送來的施工圖紙由項目部經理負責簽收，按圖紙目錄清點圖紙是否齊全，若有缺頁立刻書面要求設計部補充完善。
2.項目部經理負責組織各專業工程師以及相關單位(監理公司和施工單位)閱圖。
3.各專業工程師將施工單位和監理公司以及本部門的閱圖記錄和意見報送項目經理審核，并由項目經理匯總，上報總工程師。
4.總工程師最終審核后，轉交項目經理向設計院簽發閱圖意見書，做好會審前準備。5.項目經理負責督促、組織設計單位向施工單位進行施工設計圖的全面技術交底（包括設計意圖，施工要求，質量標準，技術措施等）以及圖紙存在問題的解決，討論決定的事項由施工單位作出書面紀要，交建設、監理、設計單位確認后，形成技術交底紀要。6.技術交底紀要形成后，由副經理登記備案，各專業工程師保留復印件。
五、工程現場管理規定
1.工程部工程現場管理以簽定的承包與合作合同、協議及制定、審批的目標與計劃為依據。2.工程現場管理必須貫徹公司的形象宣傳策略，有利與擴大公司的影響力和無形資產的提升。
3.各專業工程師應至少于上午、下午對施工作業點各巡查一次，重點部位及關鍵工序做到巡查各工作點達到100%；
4.根據現場實際情況，會同監理、各專業施工單位進行每周小檢查、每月大檢查，及時參加分部分項檢查，及竣工工程初步驗收；
5.針對檢查結果及時以口頭或書面形式告知監理、各專業施工單位；
6.現場工程師應作好施工現場工程量的統計、審核，并配合成本控制部進復核； 7.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。
六、用章制度
1.項目部章是根據公司開發項目而設立，每新開發一個項目設現場項目部部章一個，名稱為“浙江圣奧置業有限公司****項目部”；
2.項目部用章應嚴格遵守公司用章管理制度，并由內勤或指定專業工程師專人負責保管； 3.項目部章用于項目部對外發文、工程簽證等工程管理過程中發生的行為；
4.需要使用項目部印章的，需由專業工程師或相關負責人簽字確認，并在“項目部用章登記表”上登記，經項目經理簽字批準后予以蓋章；
七、考勤制度
1.本考勤制度根據公司要求、工程總管理、工程項目施工特點而綜合制定；
2.部門所有崗位人員按公司規定的方式參加考勤（現場管理人員在施工現場進行考勤），考勤結束后進入各自崗位工作；如有特殊情況需暫時離開工作崗位，需經部門經理批準，并安排好工作后方可離開。
3.工程項目在施工作業時，現場管理人員必須駐守現場進行監督管理；在法定的節假日或夜晚進行關鍵工序的施工（鋼筋的隱檢、混凝土澆灌以及防水施工作業等），現場管理人員應至少一人留守現場值班，并作好值班記錄，同時作好考勤記錄。
4.加班人員加班后如實填寫加班單，并報部門及公司備案。加班人員享受調休待遇，調休在內有限，如需跨月調休，需上報公司總經理批準，如在年末未調休，加補以加班工資，隨工資同時發放。
5.每月一號，部門人員將上月考勤記錄匯總，遞交給綜合部文員。
八、工作日志、月報制度
1.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。
2.部門經理，項目經理不定期巡視現場和檢查專業工程師的工作日志，并在工作日志中簽署巡視意見，解決現場工作難點。
3.每月25日前，各專業工程師提交工作月報，月報內容包括本月完成工作、下月計劃、需公司配合解決的疑難問題等三部分。本月完成工作主要記錄施工單位施工管理情況（部位、人員、機械、安全文明施工）、施工質量（原材料的質量檢驗，工序質量檢驗），施工進度、設計施工變更、投資變化等情況，以及業務單位接洽、專業招投標準備等。
4.項目經理匯總專業工程師及監理公司月報，從質量、進度、投資、變更、計劃等方面編制當月項目部工作月報，上報工程部經理。5.工程部經理編制工程部工作月報，上報公司。
6.工程部經理、項目經理、總工程師應對月報匯總分析，對工程項目實施動態管理。若工程質量，進度與計劃產生偏差，則需立即組織各專業工程師和監理公司，施工單位相關人員匯同查找偏差產生的原因和解決偏差的方法以及今后的措施，并報工程部經理審批。
九、設計變更制度
1.應盡量減少施工中的設計變更與簽證，如若不可避免，按本制度執行。
2.各現場專業工程師要有強烈的責任心，嚴格履行自己的職責，把好工程質量關，并努力降低工程造價。在工程開工前，仔細研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設計單位補充、修改圖紙。
3.工程設計變更的具體經辦人是項目部經理，具體負責與使用單位、設計單位、施工承包單位聯系，并負責分發設計變更通知單。
4.所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內補辦完設計變更通知單。
5.設計院以郵寄、傳真等方式的設計變更資料，由項目部第一經手人負責簽收并報送項目經理。
6.項目經理審核、簽字確認后轉發專業工程師組織實施。7.各專業工程師在接到設計變更資料后應當天分發到施工承包單位、監理單位并監督實施。8.設計變更的內容完成后三天內由分管的專業工程師填寫執行結果，并報送項目經理審核。9.經審核的執行結果備案登記，作為今后結算的依據。
十、簽證管理制度
1.簽證涉及到投資、工期等工程內容。為了做到有效控制工程造價和工期，所有現場管理人員在開工前須熟悉合同書、招投標文件，需審核施工單位提交的施工組織設計，嚴格控制現場簽證。
2.發生合同中約定可以變更的情況或非施工單位原因造成的工程內容及工程量的增減經批準后，且在確保工程技術標準和質量標準保持不變的前提下，方能實施簽證。工程施工現場簽證由施工單位、工程監理和項目部現場管理人員共同簽證，嚴禁事后補簽。
3.現場簽證單由施工單位報送，經現場監理工程師審核簽字蓋章后，由現場專業工程師和項目經理復核后，共同簽字并蓋章，簽證有效。
4.一次性簽定金額在10萬元以內，或工期延誤在5天以內，由現場專業工程師審核后報項目經理審批。超出上述金額（或天數），項目經理需上報公司工程部經理，經工程部經理批準后方可簽證。如遇緊急情況，現場代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續。5.工程使用材料的質量、價格如有特殊情況需簽證時，由工程監理、項目部有關人員共同簽證，必要時可進行招標確定
6.已審核同意的簽證，施工單位必須按期執行，否則，造成的損失由施工單位承擔。由于施工單位對施工圖閱讀不仔細等原因造成的返工不予認可，因此延誤工期由施工單位負責。7.凡涉及到施工單位為評定優質工程等需要，而增加的施工管理、技術設施和部分材料、人工的費用，應由施工單位自行承擔。
十一、工程款支付程序
1.施工單位根據簽定的工程合同及補充協議、工程實際進度，提出付款請求，并提交監理公司審核，由總監或總監代表簽署付款意見。
2.專業工程師根據施工單位的月進度報表、工程實際情況，結合監理公司簽署的意見核對工程進度和工程量，項目經理復核簽字后，交成本控制部核算。
3.成本控制部根據合同、補充協議及有關結算依據對施工單位上報工程量及預算進行審核，并簽署實際應支付工程款意見，轉交項目經理。
4.項目經理與財務部核算人員共同進行審定核對，并扣除已發生的甲供材料款和水電費等由甲方墊付的款項，并簽署意見，報副總經理審批，最后報公司總經理審批同意后支付工程款。
5.批準的工程款支付遵照支票領用報銷工作程序。
6.如施工單位對工程量和工程款提出意見，分別由項目部、成本控制部、財務部核算人員進行解釋。
第五篇：房地產開發公司程序
第一步 房地產開發公司的設立
房地產開發公司設立階段的法律程序
一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立準備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核準
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批準項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批準證書
10、辦理企業登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人檢驗費
4、補、換、領證照費
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委托作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保“三廢”治理方案
9、委托環境影響評價并報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委托地質勘探
12、委托初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費
第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案
取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1、地價款（土地出讓金）
2、資金占用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置
房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷
房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費
1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費（周轉費）
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費
第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前準備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標準備
18、招標通告
19、編制招標文件并核準
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書并送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費
1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建筑行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委托招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工噪聲擾民補償費
32、占道費
33、固定資產投資方向調節稅
第七步 房地產開發項目的經營階段
房地產開發項目經營階段的法律程序
一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續
二、北京市內銷商品房的銷售
12、提交完成建設項目投資證明
13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》
15、銷售項目備案
16、委托中介代理機構進行銷售
17、與購房者簽訂認購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預售登記
20、辦理轉讓登記
21、辦理房地產抵押登記手續
22、樓宇交付入住
23、質量保證書和使用說明書
24、辦理產權立契過戶手續
三、北京市房地產出租的綜合管理
25、房屋出租權的確認
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
28、租賃當事人辦理租賃登記手續
29、租賃房屋的轉租
30、房屋租賃關系的終止
四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理
31、房屋出租權的確認
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、北京市房地產的抵押
36、抵押權的設定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產抵押登記
39、抵押房地產的占管
40、抵押房地產的處分
房地產開發項目經營階段的相關稅費
1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費
第八步 房地產開發項目的物業管理階段
房地產開發項目物業管理階段的法律程序
1、物業管理單位經營資質審批
2、簽署物業管理委托合同
3、居住小區的物業接管綜合驗收
4、物業使用、管理、維修公約的核準
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質量保證書和使用說明書
7、物業管理服務基本要求
8、物業管理委員會的設立
房地產開發項目物業管理階段的相關稅費
1、居住小區物業管理啟動經費
2、共用部位共用設施設備維修基金
3、普通居住小區物業管理費
4、高檔住宅物業管理費
5、經濟適用住房小區物業管理費
6、供暖費
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