第一篇：五證兩書基礎(chǔ)知識

五證兩書

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地或者出讓土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建筑工程施工許可證》

建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

兩書介紹

住宅質(zhì)量保證書

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是： ? 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)； ? 屋面防水為3年；

? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；

? 《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年； ? 墻面、頂棚抹灰層脫落為1年； ? 地面空鼓開裂、大面積起沙為1年； ? 門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年； ? 燈具、電器開關(guān)損壞為6個月； ? 管道堵塞為2個月；

? 供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；

? 其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質(zhì)量保證書中。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

2．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： ? 屋面防水3年；

? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； ? 地面空鼓開裂、大面積起沙1年； ? 門窗翹裂、五金件損壞1年； ? 管道堵塞2個月；

? 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期； ? 衛(wèi)生潔具1年； ? 燈具、電器開關(guān)6個月；

? 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅使用說明書

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。

簡介

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，《住宅使用說明書》應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

《住宅使用說明書》相關(guān)內(nèi)容

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

? 開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； ? 結(jié)構(gòu)類型；

? 裝修、裝飾注意事項；

? 上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； ? 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項； ? 門、窗類型，使用注意事項； ? 配電負荷；

? 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明； ? 其他需要說明的問題。

購房人應(yīng)該仔細檢查《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是否列明了以上項目，這些都是與今后生活息息相關(guān)的大問題，切不可粗心大意。

相關(guān)規(guī)定

【實施時間】1998-09-01【發(fā)布單位】建設(shè)部建房（1998)102號

關(guān)于印發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知 各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），計劃單列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市國土規(guī)劃局、住宅局：為了保障住房消費者的權(quán)益，加強商品住宅售后服務(wù)管理，促進住宅銷售，決定在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度?，F(xiàn)將《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。并就有關(guān)事項通知如下：

各級建設(shè)行政（房地產(chǎn)）主管部門要認真組織實施《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，在商品住宅銷售中明確質(zhì)量責(zé)任、確保商品住宅質(zhì)量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的實行，建立和完善企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量管理制度，加強對施工及材料、構(gòu)配件和設(shè)備采購的管理，使用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并明確與設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料、構(gòu)配件、設(shè)備供應(yīng)等相關(guān)單位的質(zhì)量責(zé)任。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行印制，各地建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)實際情況制定《住宅質(zhì)量保證書》的樣本。商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定

第一條為加強商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護商品住宅消費者的合法權(quán)益，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品住宅。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。

第四條 《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

第五條《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；

? 屋面防水3年；

? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏2年；

? 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

? 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

? 門窗翹裂、五金件損壞1年；

? 管道堵塞2個月；

? 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

? 衛(wèi)生潔具1年；

? 燈具、電器開關(guān)6個月；

? 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限；

第六條 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)有交付驗收手續(xù)，并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運行簽字認可。用戶驗收后自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

第八條《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

第九條住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

第十條《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。

第十一條 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套（幢）發(fā)放。每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十三條其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十四條本規(guī)定由建設(shè)部負責(zé)解釋。

第十五條本規(guī)定從1998年9月1日起實施。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

開發(fā)商交房時必須具備五證兩書三表。交房程序應(yīng)該是業(yè)主先驗房、開發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時才交納合理的費用

1、五證兩書

一、《國有土地使用權(quán)證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍。

二、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。

2、房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

房屋的結(jié)構(gòu)形式

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。

3、商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

4、建筑面積的計算規(guī)定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：

1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積，屬公攤面積。

5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。

6)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。

8)有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。

9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。

11)以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。

5、套內(nèi)建筑面積的計算

房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。

1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。

2)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。

3)套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。

6、公有建筑面積的計算和分?jǐn)?/p>

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進行分?jǐn)偂９忻娣e的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分?jǐn)偂?/p>

1)共有建筑面積的內(nèi)容：

共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。

2)共有建筑面積的計算方法： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3)各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分?jǐn)?/p>

第1步：計算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

7、得房率：

套內(nèi)面積/建筑面積*100%

8、建筑密度：

建筑基地總面積/建筑總面積*100%

9、日照距離：

建筑物高度/建筑物相鄰距離（北面建筑物）

10、容積率：

總建筑面積/總用地面積

11、綠地率：

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和/總用地面積*100%

綠化率：又稱綠化覆蓋率指綠化垂直投影之和/總用地面積*100%

12、使用面積：套內(nèi)建筑面積。

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。

13、建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積=套內(nèi)實用面積十分?jǐn)偯娣e。

14、房屋的開間

在房屋設(shè)計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

15、房屋的進深

在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。

16、層高：

房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

17、凈高

房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。

18、什么是房屋組團

我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。

19、什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。20、居住組團

一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

21、躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？

錯層：指房屋各功能房間不在同一水平面上，高差30-60cm

復(fù)式：同一套內(nèi)分隔出兩層，樓上下的層高不一樣。

躍層：獨立分開的兩層，樓上和樓下的層高不一樣。

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標(biāo)準(zhǔn)：

如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。

錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。

22、現(xiàn)房

是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

23、期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

24、二手房

即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

25、尾房

又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

26、公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

27、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。

28、標(biāo)準(zhǔn)層：

是指平面布置相同的房屋樓層。

29、平臺：

是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部 30、地下室：

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

31、玄關(guān)：

是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。

32、隔斷：

是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?/p>

33、三通一平：

路通，電通，水通，場地平整。

34、七通一平：

路通，上下水通，雨污水通，電力通，通訊通，熱力通，煤氣通，場地平整。

35、土地使用年限：

居住用地70年、科教文衛(wèi)50年、商旅娛樂40年

第二篇：五證兩書

五證兩書

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

土地及綜合類知識

1、土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來源及性質(zhì)？

答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。

《深圳市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓？

答：土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。

對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？

答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進行？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：

（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）；

（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；

（三）市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；

（四）軍事用地。20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：

（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；

（二）市政府以土地入股合作的項目用地。

21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？

答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：

（一）補交地價的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。

（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。

（三）原安居房進入市場補交地價的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。

（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。

（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標(biāo)準(zhǔn)足額補交，但原福利、微利商品房除外。

（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。

土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：

（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；

（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。

報價以報價單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進行？ 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進行：

（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；

（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；

（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；

（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；

（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；

（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？

答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：

（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的；

（二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的；

（三）投標(biāo)人或競買人互相串通壓價的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？

答：深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

27、如何了解地價是否交清？

答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清；

對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：

（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；

（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；

（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：

（一）公共利益需要的；

（二）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；

（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；

（四）實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：根據(jù)《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：

（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；

（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙施工的建筑；

（三）擅自改建、加建的建筑；

（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；

（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（七）逾期未拆除的臨時建筑；

（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：

（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；

（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房；

（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；

（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；

（五）非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)單獨或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；

（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；

（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？

答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；

（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；

（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費？

答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

38、土地使用費繳納人是如何確定的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：

（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；

（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；

（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；

（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；

（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費人。

39、土地使用費的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)甲種土地使用費征收標(biāo)準(zhǔn)》或《深圳經(jīng)濟特區(qū)乙種土地使用費征收標(biāo)準(zhǔn)》計征；如屬臨時用地的，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)臨時（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：

（一）國家機關(guān)、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地；

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；

（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；

（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；

（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：

（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；

（二）經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進項目，減半繳納土地使用費五年；

（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；

（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費五至十年；

（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費；

（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。

42、如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？

答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。

規(guī)劃與設(shè)計類知識

43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？

答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。

44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？

答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)對申請進行初審后，按法定程序?qū)徟?。獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)書面答復(fù)申請單位。

45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？

答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

46、什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設(shè)計修改的；(二)設(shè)計單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；

（三）設(shè)計文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。

47、在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；

（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。

48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？

答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設(shè)計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。

49、對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，主管部門可以采取什么處罰措施？

答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。

50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

51、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？

答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。

52、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：

（一）擅自變更建筑設(shè)計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；

（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；

（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施，未完成其配套工程的；

（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。

53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？

答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應(yīng)進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設(shè)分期分批進行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。

54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉實施細節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。

55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？

答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。

56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？

答：當(dāng)房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。

57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

58、什么是建筑容積率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

59、什么是綠地率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投

影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

房產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)類知識

61、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；

（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款

（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

62、如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實行審核制度。

63、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

64、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：

（一）預(yù)售許可證編號；

（二）發(fā)展商名稱；

（三）項目名稱；

（四）項目坐落地點；

（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；

（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；

（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；

（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；

（九）附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。67、是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。

68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？

答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。

72、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。

廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應(yīng)以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、清楚。

75、對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。

76、在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。

77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。78、對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

79、對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評獎機關(guān)、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。

80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。

81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？

答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項？

答：

（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；

（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；

（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；

（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（六）預(yù)售商品房的價格和付款辦法；

（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；

（八）物業(yè)管理事項；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

84、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（）號《土地使用權(quán)出讓合同書》及號補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；

（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

85、對已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)？

答：已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

86、對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

87、購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。

89、在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。

91、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

93、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。

94、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？ 答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。

95、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；

（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。

96、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

97、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)？

答：轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。

98、在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？

答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。

99、發(fā)展商能否為買方改名？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？

答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)測繪類知識

140、商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？

答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價。

141、商品房的計價方式是否可以自由選擇？

答：從2002年10月1日起，商品房的計價方式只能選擇按套（總價）計價或按套內(nèi)建筑面積計價。

142、商品房建筑面積如何計算？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

143、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

144、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？

答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設(shè)計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

145、業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？

答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。

146、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應(yīng)注意些什么？

答：業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。

147、業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？

答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。

148、按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？

答：按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。

在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時的單位價格，實行多退少補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權(quán)解除合同，買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

149、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

150、什么是套內(nèi)房屋使用面積？

答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

151、什么是套內(nèi)墻體面積？

答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。

本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。

152、什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？

答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

153、什么是房屋的共有建筑面積？

答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

154、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

155、按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？

答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實行總價銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的房屋建筑平面圖。

156、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用如何計算？

答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。

157、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰？

答：應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

158、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

“建筑面積”售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

“套內(nèi)建筑面積”

售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。

159、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：

（一）差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；

（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；

（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）。

160、實行套內(nèi)建筑面積售房，對分?jǐn)偣裁娣e（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關(guān)？

答：按“套內(nèi)建筑面積”計價售房，由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應(yīng)在設(shè)計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴(yán)格把關(guān)，維護業(yè)主對“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。

161、實行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費的收取是否會改變？

答：由于物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費,實行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費收取沒有改變。

162、按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？

答：按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

163、按套（單元）計價的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時，該如何處理？

答：按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

164、什么是房屋的基底面積？

答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

165、什么是房屋的建筑面積？

答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

166、什么是房屋的公用建筑面積？

答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機等。

167、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?/p>

答：每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

168、購房的建筑面積包括哪些部分？

答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

169、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？

答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。170、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？

答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

171、從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)有哪些？

答：深圳市目前從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)是深圳市地籍測繪大隊及中隊。

產(chǎn)權(quán)登記類知識

172、什么叫房地產(chǎn)登記？

答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項基本制度。

173、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記，包括對房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、登記、坐標(biāo)、形狀等進行專門的記載。

174、房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個部門負責(zé)，如何受理？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃與國土資源局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負責(zé)，登記申請文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進行受理。

175、有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？ 答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的；(四)發(fā)生《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機關(guān)或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。

176、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，同時轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

177、怎樣申請房地產(chǎn)登記？

答：申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時間向房地產(chǎn)所在地規(guī)劃國土分局提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

178、房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時間需多少天？

答：房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時間30天。

179、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？

答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：(1)企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時的法定名稱；(2)國家機關(guān)、事業(yè)單位，為該機關(guān)、單位的法定名稱或政府確認的名稱；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；(4)個人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。

180、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？

答：申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。181、哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

182、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨申請？

答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨申請：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書等其他登記。

183、法律規(guī)定共同申請，一方當(dāng)事人不配合，另一當(dāng)事人該怎么辦？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關(guān)經(jīng)審查認為符合登記條件，可逕為登記。

184、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得

核準(zhǔn)登記的，由登記機關(guān)撤消核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負賠償責(zé)任。

185、什么情況下登記機關(guān)可以決定撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項？

答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項：(一)當(dāng)事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；(二)當(dāng)事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；(三)登記機關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

186、房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；(3)工業(yè)、倉儲30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

1988年1月3日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

187、什么叫“確權(quán)”？

答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

188、《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？

答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號；土地的權(quán)屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價款等。

189、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？

答：房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進行的第一次登記。191、哪些情況應(yīng)申請初始登記？

答：（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請初始登記。

192、如何查證《房地產(chǎn)證》的真實性？

答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。自我市發(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。要注意印章的使用日期及字體。

193、查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？

答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機關(guān)、行政機關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣行授權(quán)的工作人員。

房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。

194、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？

答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：(1)房地產(chǎn)使用用途改變的；(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

195、申請變更登記應(yīng)提交什么文件，辦理變更登記時需繳納什么費用？ 答：(1)《房地產(chǎn)變更登記申請書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書，需補交地價的，還應(yīng)提交付清地價款證明；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交行政主管機關(guān)批準(zhǔn)的文件；個人的提交公安部門證明；企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記，待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，同時提交變更證明即可；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。

變更登記每項交納登記費20元。

196、哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

答：(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

197、購買二級市場商品房后，何時可以申請辦理《房地產(chǎn)證》？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說，只有發(fā)展商按要求將商品房項目有關(guān)初始登記材料上報登記部門，按規(guī)定交納有關(guān)稅費并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴?zhǔn)后，初始登記才算結(jié)束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項目的資料后，小業(yè)主就可以申請辦理《房地產(chǎn)證》。

198、如何辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？

答：辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)房地產(chǎn)買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。

199、拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》？能否轉(zhuǎn)讓？

答：拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)，原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進行登記發(fā)證。辦理時應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；(4)補償與被拆遷房地產(chǎn)有差價的，差值部分應(yīng)提交補差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價款證明。

拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建筑成本登記；補交差價的，差價計入登記價。

拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》，可以轉(zhuǎn)讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》，不能轉(zhuǎn)讓。

200、集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？

答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》；(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房，必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補交地價款，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》；(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；購房發(fā)票復(fù)印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。

201、什么情況屬于三級市場轉(zhuǎn)移登記？

答：凡房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。

202、三級市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料？

答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書；(4)房地產(chǎn)買賣合同。

203、拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料？

答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書；(5)原產(chǎn)權(quán)證書，人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的，需以法院名義在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》公告作廢；(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價的，需提交用地補充協(xié)議和付清地款證明。由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書；(5)委托拍賣的公證書。

拍賣房地產(chǎn)過戶稅費按三級市場轉(zhuǎn)讓計算。

204、如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費用？

答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意)，并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書；對商品房交換的房屋有差價的，應(yīng)當(dāng)就差價部分按三級市場轉(zhuǎn)讓交納稅費。

205、什么叫房地產(chǎn)贈與？如何辦理過戶手續(xù)？

答：房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。按《深圳經(jīng)濟

特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈與應(yīng)在不動產(chǎn)所在地公證處辦理贈與合同公證，并提交經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明及原產(chǎn)權(quán)證書辦理過戶手續(xù)。境外當(dāng)事人提交的證明材料按規(guī)定需經(jīng)司法部認可的律師認證或我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^(領(lǐng)使館)公證。

206、如何辦理繼承的房地產(chǎn)登記？需繳納哪些費用？

答：需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)不動產(chǎn)所在地公證處出具的《繼承權(quán)公證書》；(3)身份證明；(4)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書。

需交納稅費有印花稅(稅率為0.05%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(個人50元，單位80元)。

207、什么叫房地產(chǎn)抵押？

答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為。

208、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？ 答：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)身份證明；(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同。

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。

209、申請樓花按揭登記需提交什么資料？

答：發(fā)展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經(jīng)登記機關(guān)審查后可辦理樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請書》；(2)蓋有“預(yù)售合同備案專用章”的房地產(chǎn)買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經(jīng)公證)。

210、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費用？

答：抵押登記費按抵押價值的萬分之一交納，但每項最低不少于一百元。收費的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當(dāng)天的外牌價結(jié)算成人民幣計收。

211、為什么抵押登記要先繳納土地使用費？

答：根據(jù)深府［1997］136號文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記之前應(yīng)先向規(guī)劃國土部門交納土地使用費后方可辦理。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應(yīng)交納土地使用費后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個人的，其自用性質(zhì)的住宅可以暫不交納土地使用費，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費后方可辦理抵押登記。

212、三級市場的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭，應(yīng)如何辦理抵押登記？

答：有兩種辦法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，同時提交按揭登記資料。

產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時由一人操作完成，避免由時間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》。

213、已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？

答：可以。已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。

214、哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？

答：(1)權(quán)屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；(3)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。

215、第三者擔(dān)保的抵押登記應(yīng)如何辦理？

答：第三者擔(dān)保的抵押貸款在提交資料時，除按一般現(xiàn)樓抵押貸款提交資料外，還應(yīng)提交第三者(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫明抵押人與借款人。

216、土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？

答：凡土地來源屬行政劃撥或減免地價的企業(yè)土地，在未向政府繳納地價或未繳足地價前，不能單獨以土地進行抵押登記；若土地上的建筑物已合法登記，可以同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托深圳市不動產(chǎn)拍賣行進行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負責(zé)扣發(fā)應(yīng)補交的土地價款。凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。

217、注銷房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？

答：(1)抵押權(quán)人屬金融機構(gòu)的，應(yīng)由金融機構(gòu)出具注銷抵押登記申請；(2)抵押權(quán)人屬企業(yè)的，應(yīng)由企業(yè)提交身份證明和出具注銷抵押登記申請；(3)抵押權(quán)人屬個人的，應(yīng)由提交經(jīng)公證的注銷抵押登記申請并親自到收文窗口交件；(4)注銷抵押應(yīng)與申請注銷的抵押物證件同時提交(即房地產(chǎn)證或房地產(chǎn)買賣合同書，辦事人應(yīng)有授權(quán)委托書、身份證等)。

218、雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓，該如何辦理登記手續(xù)？

答：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓人的，要向登記機關(guān)同時提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押登記兩套資料。登記部門先按轉(zhuǎn)讓辦理，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時辦理抵押登記。

219、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？

答：地下室、地下停車場屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押。

在建筑報建和預(yù)售審批時已批準(zhǔn)可以單獨銷售的地下室、停車場及車位可以銷售、抵押。

220、已辦理房地產(chǎn)抵押登記后，原合同內(nèi)容變更的，如何辦理登記？

答：已辦理抵押登記后，若發(fā)生變更抵押物，追加抵押物，變更抵押金額、幣種或抵押期限等情況，應(yīng)提交記載變更內(nèi)容的抵押公證書、原抵押合同及借款合同公證書復(fù)印件，登記機關(guān)作相應(yīng)的變更抵押登記。

221、什么叫分割房地產(chǎn)？

答：分割房地產(chǎn)是指將總的房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》，但總面積不發(fā)生變化。

222、如何辦理分割房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》？需要繳納哪些費用？

答：分割的房地產(chǎn)必須是能在實地分割清楚的，如按層登記的房地產(chǎn)分割為按套登記等。由分割人填寫《房地產(chǎn)其它登記申請書》，分割后的房地產(chǎn)需要進行查丈的，還要申請查丈。該項登記僅需繳納登記費。

223、商業(yè)用途的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)合起來重新劃分，該如何辦理手續(xù)？

答：同一權(quán)利人的多個商業(yè)用途的房地產(chǎn)，屬于《房地產(chǎn)證》的合并或分割，應(yīng)經(jīng)過重新測量并辦理變更登記手續(xù)；如屬多個權(quán)利人的商業(yè)用途房地產(chǎn)，將分散業(yè)權(quán)合起來重新劃分實際上是重新轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

224、被司法部門依法查封的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？查封期滿六個月是否自動解封？

答：被依法查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓和抵押?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)的期限，最長不得超過六個月。

查封或限制六個月后未繼續(xù)查封或限制的，登記機關(guān)可逕為注銷查封或限制并予以公告。

225、安居房分為哪幾種？

答：安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

226、具備什么條件，才可以申請安居房的全部產(chǎn)權(quán)？

答：購買了安居房且同時滿足下列條件的業(yè)主，可到深圳市住宅局售房中心申請辦理取得安居房全部產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（1）已辦理了《房地產(chǎn)證》（綠證）；（2）所購安居房無產(chǎn)權(quán)糾紛；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄相符；（4）所購安居房不需補差。

227、未滿足以上條件的，如何申請？

答：凡未滿足申請條件的，必須在辦理相應(yīng)手續(xù)后才能申請安居房的全部產(chǎn)權(quán)。（1）未辦理《房地產(chǎn)證》的，到登記機關(guān)申請辦理后，方可申請；（2）有產(chǎn)權(quán)糾紛的，需待糾紛解決后才能申請；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄不相符的，需依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理變更登記后方可申請；（4）按《深圳市國家機關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》需要補差的，補差后才能申請。228、公房上市需要哪些手續(xù)？

答：滿足申請條件的業(yè)主到市住宅局售房中心領(lǐng)取并填寫《申請取得安居房全部產(chǎn)權(quán)審核表》；獲批準(zhǔn)后，則可領(lǐng)取“深圳市人民政府住房制度改革辦公室批復(fù)”；申請人憑批復(fù)及有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

229、辦理安居房換證或換證與轉(zhuǎn)移登記同時進行產(chǎn)權(quán)登記的，需要提交哪些材料？

答：辦理安居房換證，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請書》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請人身份證明。

辦理安居房換證與轉(zhuǎn)移登記同時進行的，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請書》、《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請人身份證明，如轉(zhuǎn)移時買方為單位的，還需提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，非企業(yè)的提交單位成立批文和負責(zé)人任命書復(fù)印件，法定代表人證明、委托書，法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；（5）經(jīng)公證的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。如屬贈與、繼承、交換情況的，則需先換證再進行轉(zhuǎn)移登記。

230、辦理安居房換證或換證轉(zhuǎn)移登記同時進行產(chǎn)權(quán)登記的，需要繳納哪些費用？

答：安居房換證登記的，應(yīng)繳納以下稅費：（1）按房改購買價計交1%的國有土地收益金；（2）登記費，個人50元，單位80元；（3）按登記價計交0.5‰的印花稅及每本證貼5元印花票。

安居房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納以下稅費：（1）銷售營業(yè)稅，按（銷售價－原價）的5%，售方繳納，國土部門代收；（2）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅稅額的1%，售方繳納，國土部門代收；（3）印花稅，按銷售價的0.05%，另每證貼花5元，雙方繳納，國土部門代收；（4）個人所得稅，按所得額的20%，售方繳納，國土部門代收；（5）登記費，個人50元，單位80元買方繳納，國土部門收??；（6）契稅，按銷售價的1%，買方繳納，國土部門代收。

安居房轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠政策：（1）對個人購買并居住超過1年的，銷售時免征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅；(2)個人出售自用5年以上的，免征個人所得稅。231、安居房上市需不需要補差價？

答：（1）1992年1月1日之后購買的準(zhǔn)成本價、全成本價安居房，面積超過70平方米的，和1992年1月1日前購買的準(zhǔn)成本價、全成本價安居房，夫妻雙方戶口都是在1988年6月10日以后調(diào)入深圳的，購買1988年6月10日后興建的面積大于70平方米的安居房，不需補交差價即可獲得全產(chǎn)權(quán)。（2）1992年1月1日之后購買的準(zhǔn)成本價、全成本價安居房，面積小于70平方米的，和1992年1月1日之后購買并在1988年6月10日前竣工的安居房，需補差后獲得全產(chǎn)權(quán)。

232、安居房可否辦理抵押貸款？

答：安居房不能辦理抵押貸款，但可在“綠證換紅證”后辦理抵押貸款手續(xù)。

233、安居房可否贈與？如何辦理？

答：安居房不可贈與。待完成了公房上市手續(xù)，則視同商品房，可以依法贈與，手續(xù)等同商品房贈與手續(xù)。

第三篇：商品房五證兩書

商 品 房 五 證 兩 書

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證.三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

“經(jīng)濟適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣。《住宅用地》的使用期限是70年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買賣和搞房地產(chǎn)開發(fā)的。

四、《建設(shè)工程開工許可證》

建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

名 詞 解 釋

1、【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售“，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

2、【基價】基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

3、【起價】起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費者的注意。

4、【預(yù)售價】預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。

5、【一次性買斷價】一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

6、【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金?！?/p>

7、【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

8、【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

9、【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

10、【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

11、【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

12、【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

13、【實用面積】它是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

14、【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

15、【計租面積】作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

16、【銷售面積】銷售面積是指商品房按“套“或“單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

17、【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

18、【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。

19、【實用率】實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

20、【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

21、【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

22、【綠化率】綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

23、【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

24、【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

25、【印花稅】印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。

26、【契稅】契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%―5%。

第四篇：購房五證兩書

購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

五證

《國有土地使用證》

《國有土地使用證》正面

《國有土地使用證》第一頁

對購房影響重要程度: *****

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》封面

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》正面

對購房影響重要程度: ****

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》封面

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》第一頁

對購房影響重要程度: ****

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。

《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》封面

《建設(shè)工程施工許可證》第一頁

對購房影響重要程度: ******

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責(zé)開工審批等項工作。

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》正面

(紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi))

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》背面

對購房影響重要程度: ******

重點提示：怎樣審看商品房銷售許可證

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

二書

住宅質(zhì)量保證書

圖為住宅質(zhì)量保證書范本

《住宅質(zhì)量保證書》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

解答：我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。(北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏)

住宅使用說明書

圖為住宅使用說明書統(tǒng)一范本

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

第五篇：購房“五證”、“兩書”是什么

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件.《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。其它兩證則是：《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。兩書是：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

有關(guān)專家特別提醒：中有合法進入市場的住宅房，才具有國家承認的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件(即上述的“五證”和“兩書”)是否完備