第一篇：商品房五證兩書一表具體法律規(guī)定

商品房五證兩書一表具體法律規(guī)定

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。兩書一表在國家規(guī)定：

建筑法：

第五十九條 建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得使用。

第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

合同法：

房屋質(zhì)量不合格，買房人有權(quán)拒絕收房，也可以解除買房合同

根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房，也可以選擇解除買房合同。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。”

合同法關(guān)于確定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍然不能確定的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

《合同法》第一百五十三條還規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。”

第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定。”

第六十一條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”

第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法《第六十一條》的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

(五)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。” 開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任

開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格，買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價(jià)等違約責(zé)任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發(fā)商賠償損失。

《合同法》第一百五十五條：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百一十一條：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失

城市房地產(chǎn)管理法:

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。

第二：是我們常說的“兩書”---“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。

商品房銷售管理辦法：

第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰

第78號(hào)

第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一)工程竣工驗(yàn)收備案表；

(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗(yàn)收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

關(guān)于兩書的介紹：

《新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《新建商品住宅使用說明書》

“兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開發(fā)商對(duì)商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個(gè)別開發(fā)商未向消費(fèi)者提供“兩書”。

“兩書”四大保障

保障一：強(qiáng)制執(zhí)行

新版“兩書”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《遼寧新建商品住宅使用說明書》。《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品住宅買賣合同的補(bǔ)充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一份。

保障二：界定明確

與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題。

新版“兩書”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對(duì)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗(yàn)收核驗(yàn)時(shí)間和質(zhì)量等級(jí)、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；《遼寧

省新建商品住宅使用說明書》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。

保障三：內(nèi)容完備

同時(shí)新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項(xiàng)目保修期限的延長，讓消費(fèi)者多了一層放心。此外，保證書中對(duì)未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費(fèi)者以往的被動(dòng)地位。

保障四：違規(guī)處罰

省建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時(shí)，必須提供新版“兩書”。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第７７號(hào)令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對(duì)私自印制“兩書”的，應(yīng)及時(shí)予以糾正。

四個(gè)方面仍待完善

法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進(jìn)和完善，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來看，仍有其不足的方面。

首先，新版《保證書》最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，《保證書》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書》中的地位，讓消費(fèi)者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書的簽訂過程

其次，《保證書》作為開發(fā)商對(duì)商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書》沒有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，這是一個(gè)不足之處。

第三，新版《保證書》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在３０天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書》并沒有對(duì)前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時(shí)，３０天期限太長，不利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。第四，新版《保證書》規(guī)定，消費(fèi)者可與開發(fā)商自行約定保修期限，《保證書》只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費(fèi)者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費(fèi)者一個(gè)細(xì)致的、理性的參考。

準(zhǔn)確理解三個(gè)概念

關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對(duì)象、保修期起算時(shí)間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。

概念一：關(guān)于保修關(guān)系

《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對(duì)象不同，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。

概念二：關(guān)于起算時(shí)間

建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計(jì)算。

概念三：關(guān)于保修期限

《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。

對(duì)于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時(shí)間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期〕）。

據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：

１．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定；

２．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時(shí)間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

第二篇：五證兩書一表

五證兩書一表

五證：

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 關(guān)于兩書的介紹：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

“兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開發(fā)商對(duì)商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個(gè)別開發(fā)商未向消費(fèi)者提供“兩書”。

“兩書”四大保障

保障一：強(qiáng)制執(zhí)行

新版“兩書”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《遼寧新建商品住宅使用說明書》。《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品住宅買賣合同的補(bǔ)充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一份。

保障二：界定明確

與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題。

新版“兩書”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對(duì)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗(yàn)收核驗(yàn)時(shí)間和質(zhì)量等級(jí)、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；《遼寧省新建商品住宅使用說明書》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。

保障三：內(nèi)容完備

同時(shí)新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎(chǔ)和主

體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項(xiàng)目保修期限的延長，讓消費(fèi)者多了一層放心。此外，保證書中對(duì)未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費(fèi)者以往的被動(dòng)地位。

保障四：違規(guī)處罰

省建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時(shí)，必須提供新版“兩書”。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第７７號(hào)令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對(duì)私自印制“兩書”的，應(yīng)及時(shí)予以糾正。

四個(gè)方面仍待完善

法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進(jìn)和完善，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來看，仍有其不足的方面。首先，新版《保證書》最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，《保證書》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書》中的地位，讓消費(fèi)者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書的簽訂過程

其次，《保證書》作為開發(fā)商對(duì)商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書》沒有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，這是一個(gè)不足之處。

第三，新版《保證書》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在３０天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書》并沒有對(duì)前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時(shí)，３０天期限太長，不利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。

第四，新版《保證書》規(guī)定，消費(fèi)者可與開發(fā)商自行約定保修期限，《保證書》只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費(fèi)者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費(fèi)者一個(gè)細(xì)致的、理性的參考。

準(zhǔn)確理解三個(gè)概念

關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對(duì)象、保修期起算時(shí)間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。

概念一：關(guān)于保修關(guān)系

《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對(duì)象不同，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。

概念二：關(guān)于起算時(shí)間

建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期

是自商品住宅交付住戶使用之日起計(jì)算。

概念三：關(guān)于保修期限

《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。對(duì)于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時(shí)間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期〕）。

據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：

１．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定；

２．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時(shí)間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾赖仍O(shè)施配置的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；

6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；

9、其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

一表：

一表：竣工驗(yàn)收備案表。這個(gè)表通常包括的內(nèi)容有：工程的基本情況，勘察設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理單位的意見，以及工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第三篇：商品房五證兩書

商 品 房 五 證 兩 書

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證.三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣。《住宅用地》的使用期限是70年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買賣和搞房地產(chǎn)開發(fā)的。

四、《建設(shè)工程開工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

名 詞 解 釋

1、【均價(jià)】均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售“，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

2、【基價(jià)】基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

3、【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

4、【預(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

5、【一次性買斷價(jià)】一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

6、【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。“

7、【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

8、【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

9、【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

10、【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

11、【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

12、【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

13、【實(shí)用面積】它是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

14、【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

15、【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

16、【銷售面積】銷售面積是指商品房按“套“或“單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

17、【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

18、【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

19、【實(shí)用率】實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

20、【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

21、【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

22、【綠化率】綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。

23、【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

24、【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

25、【印花稅】印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。

26、【契稅】契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營單位購買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%―5%。

第四篇：五證兩書

五證兩書

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

土地及綜合類知識(shí)

1、土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來源及性質(zhì)？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。

《深圳市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓？

答：土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積；(三)土地使用年期及起止時(shí)間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間；(五)交付土地的時(shí)間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；(七)項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。

對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？

答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：

（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；

（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；

（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；

（四）軍事用地。20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價(jià)格出讓，并將出讓情況予以公示：

（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；

（二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。

21、對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：

（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。

（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計(jì)算土地使用年期。

（三）原安居房進(jìn)入市場補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場。

（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。

（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。

（七）對(duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。

土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：

（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；

（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。

報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？ 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行：

（一）經(jīng)營性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；

（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；

（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；

（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；

（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；

（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？

答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：

（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開交易的；

（二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開交易的；

（三）投標(biāo)人或競買人互相串通壓價(jià)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？

答：深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對(duì)全市土地使用權(quán)進(jìn)行出讓和對(duì)出讓的土地進(jìn)行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

27、如何了解地價(jià)是否交清？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。

28、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機(jī)構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：

（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；

（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；

（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：

（一）公共利益需要的；

（二）公路、鐵路、機(jī)場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；

（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；

（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：

（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；

（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；

（三）擅自改建、加建的建筑；

（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；

（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；

（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：

（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；

（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的私房；

（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；

（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；

（五）非原村民未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；

（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；

（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？

答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項(xiàng)目的建筑物及生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；

（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；

（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)？

答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

同時(shí)，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

38、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：

（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；

（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；

（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；

（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；

（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

39、土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：土地使用費(fèi)依據(jù)土地等級(jí)和類別，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)甲種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》或《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)乙種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征；如屬臨時(shí)用地的，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)臨時(shí)（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：

（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營利性用地；

（二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營利性用地；

（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；

（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；

（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：

（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時(shí)間最多不能超過一年；

（二）經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)審定的技術(shù)先進(jìn)項(xiàng)目，減半繳納土地使用費(fèi)五年；

（三）華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項(xiàng)目用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；

（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；

（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；

（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。

42、如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？

答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。

規(guī)劃與設(shè)計(jì)類知識(shí)

43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？

答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。

44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？

答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟＋@得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請(qǐng)單位。

45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？

答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號(hào)；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計(jì)容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

46、什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對(duì)各階段審查意見作出設(shè)計(jì)修改的；(二)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；

（三）設(shè)計(jì)文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。

47、在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；

（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級(jí)、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。

48、對(duì)已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否需要申請(qǐng)核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？

答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等，向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。

49、對(duì)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項(xiàng)目，主管部門可以采取什么處罰措施？

答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。

50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對(duì)公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號(hào)令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

51、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測繪報(bào)告向原審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。

52、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收：

（一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；

（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；

（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；

（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。

53、對(duì)成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的？

答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應(yīng)按計(jì)劃同步完成。未完成時(shí)，同期的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。

54、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。

55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報(bào)建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？

答：不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。

56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？

答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。

57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

58、什么是建筑容積率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

59、什么是綠地率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投

影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

房產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)類知識(shí)

61、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；

（三）有按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款

（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

62、如何申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

主管部門對(duì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行審核制度。

63、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

64、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：

（一）預(yù)售許可證編號(hào)；

（二）發(fā)展商名稱；

（三）項(xiàng)目名稱；

（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；

（五）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；

（六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；

（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；

（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；

（九）附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。67、是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)。

68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？

答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。

72、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。

廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。

75、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。

76、在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。

77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。78、對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

79、對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國家或省示范工程等稱號(hào)的，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱號(hào)的，不得使用該稱號(hào)。

80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？

答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在發(fā)展商處購房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？

答：

（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；

（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；

（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；

（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；

（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

84、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（）號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；

（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報(bào)告。

85、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？

答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

86、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

87、購房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

89、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。90、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

91、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

93、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。

94、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓？ 答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。

95、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。

96、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

97、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)？

答：轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。

98、在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓期間，對(duì)預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？

答：受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。

99、發(fā)展商能否為買方改名？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？

答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)測繪類知識(shí)

140、商品房銷售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？

答：商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

141、商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？

答：從2002年10月1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

142、商品房建筑面積如何計(jì)算？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

143、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

144、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？

答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

145、業(yè)主如對(duì)已購房地產(chǎn)的面積有疑問時(shí)，該如何處理？

答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測，如仍存疑問，可要求進(jìn)行重新測量。

146、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí)，應(yīng)注意些什么？

答：業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時(shí)，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。

147、業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？

答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。

148、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？

答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。

在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權(quán)解除合同，買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

149、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

150、什么是套內(nèi)房屋使用面積？

答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

151、什么是套內(nèi)墻體面積？

答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計(jì)取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。

152、什么是套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積？

答：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

153、什么是房屋的共有建筑面積？

答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

154、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

155、按套內(nèi)建筑面積售房，房價(jià)是如何計(jì)算的？

答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計(jì)算房價(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場的各類房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房價(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。

156、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算？

答：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。

157、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰？

答：應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

158、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

“建筑面積”售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房價(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

“套內(nèi)建筑面積”

售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。

159、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：

（一）差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補(bǔ)償；

（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；

（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。

160、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，對(duì)分?jǐn)偣裁娣e（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關(guān)？

答：按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)售房，由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)建、竣工驗(yàn)收和竣工測繪等方面嚴(yán)格把關(guān)，維護(hù)業(yè)主對(duì)“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。

161、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？

答：由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。

162、按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售商品房，如何計(jì)價(jià)？

答：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

163、按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí)，該如何處理？

答：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

164、什么是房屋的基底面積？

答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

165、什么是房屋的建筑面積？

答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

166、什么是房屋的公用建筑面積？

答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。

167、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?/p>

答：每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

168、購房的建筑面積包括哪些部分？

答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

169、什么叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思？

答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107—24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。170、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？

答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

171、從事房產(chǎn)測繪的機(jī)構(gòu)有哪些？

答：深圳市目前從事房產(chǎn)測繪的機(jī)構(gòu)是深圳市地籍測繪大隊(duì)及中隊(duì)。

產(chǎn)權(quán)登記類知識(shí)

172、什么叫房地產(chǎn)登記？

答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

173、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門的記載。

174、房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，如何受理？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃與國土資源局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。

175、有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？ 答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的；(四)發(fā)生《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。

176、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

177、怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記？

答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時(shí)間向房地產(chǎn)所在地規(guī)劃國土分局提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

178、房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時(shí)間需多少天？

答：房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時(shí)間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時(shí)間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時(shí)間30天。

179、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？

答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：(1)企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱；(2)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；(4)個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。

180、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？

答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。181、哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。

182、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？

答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書等其他登記。

183、法律規(guī)定共同申請(qǐng)，一方當(dāng)事人不配合，另一當(dāng)事人該怎么辦？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記的，一方申請(qǐng)，另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請(qǐng)登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件，可逕為登記。

184、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得

核準(zhǔn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤消核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

185、什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？

答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：(一)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；(二)當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；(三)登記機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

186、房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；(3)工業(yè)、倉儲(chǔ)30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

1988年1月3日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

187、什么叫“確權(quán)”？

答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

188、《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？

答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號(hào)；土地的權(quán)屬來源、宗地號(hào)、土地等級(jí)、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建購價(jià)款等。

189、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？

答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。191、哪些情況應(yīng)申請(qǐng)初始登記？

答：（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。

192、如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？

答：可通過以下兩種方法進(jìn)行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)；（2）注意識(shí)別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｗ晕沂邪l(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。要注意印章的使用日期及字體。

193、查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？

答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個(gè)人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣行授權(quán)的工作人員。

房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點(diǎn)：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。

194、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？

答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：(1)房地產(chǎn)使用用途改變的；(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

195、申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件，辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用？ 答：(1)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書，需補(bǔ)交地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件；個(gè)人的提交公安部門證明；企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記，待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，同時(shí)提交變更證明即可；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。

變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

196、哪些情況下需辦理二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

答：(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

197、購買二級(jí)市場商品房后，何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說，只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴?zhǔn)后，初始登記才算結(jié)束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后，小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。

198、如何辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？

答：辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)身份證明；(3)房地產(chǎn)買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。

199、拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》？能否轉(zhuǎn)讓？

答：拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)，原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的，差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。

拆遷賠償房的登記價(jià)，一般按新建房的建筑成本登記；補(bǔ)交差價(jià)的，差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。

拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》，可以轉(zhuǎn)讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》，不能轉(zhuǎn)讓。

200、集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？

答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》；(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房，必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補(bǔ)交地價(jià)款，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》；(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；購房發(fā)票復(fù)印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。

201、什么情況屬于三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記？

答：凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

202、三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料？

答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書；(4)房地產(chǎn)買賣合同。

203、拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料？

答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明；(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書；(5)原產(chǎn)權(quán)證書，人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的，需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢；(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的，需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書；(5)委托拍賣的公證書。

拍賣房地產(chǎn)過戶稅費(fèi)按三級(jí)市場轉(zhuǎn)讓計(jì)算。

204、如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費(fèi)用？

答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意)，并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書；對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。

205、什么叫房地產(chǎn)贈(zèng)與？如何辦理過戶手續(xù)？

答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。按《深圳經(jīng)濟(jì)

特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈(zèng)與應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處辦理贈(zèng)與合同公證，并提交經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、身份證明及原產(chǎn)權(quán)證書辦理過戶手續(xù)。境外當(dāng)事人提交的證明材料按規(guī)定需經(jīng)司法部認(rèn)可的律師認(rèn)證或我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^(領(lǐng)使館)公證。

206、如何辦理繼承的房地產(chǎn)登記？需繳納哪些費(fèi)用？

答：需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處出具的《繼承權(quán)公證書》；(3)身份證明；(4)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書。

需交納稅費(fèi)有印花稅(稅率為0.05%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(fèi)(個(gè)人50元，單位80元)。

207、什么叫房地產(chǎn)抵押？

答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為。

208、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？ 答：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)身份證明；(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同。

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。

209、申請(qǐng)樓花按揭登記需提交什么資料？

答：發(fā)展商提供該按揭項(xiàng)目的樓花備案資料，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后可辦理樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請(qǐng)書》；(2)蓋有“預(yù)售合同備案專用章”的房地產(chǎn)買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經(jīng)公證)。

210、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費(fèi)用？

答：抵押登記費(fèi)按抵押價(jià)值的萬分之一交納，但每項(xiàng)最低不少于一百元。收費(fèi)的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當(dāng)天的外牌價(jià)結(jié)算成人民幣計(jì)收。

211、為什么抵押登記要先繳納土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)深府［1997］136號(hào)文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記之前應(yīng)先向規(guī)劃國土部門交納土地使用費(fèi)后方可辦理。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應(yīng)交納土地使用費(fèi)后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個(gè)人的，其自用性質(zhì)的住宅可以暫不交納土地使用費(fèi)，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費(fèi)后方可辦理抵押登記。

212、三級(jí)市場的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭，應(yīng)如何辦理抵押登記？

答：有兩種辦法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，同時(shí)提交按揭登記資料。

產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時(shí)由一人操作完成，避免由時(shí)間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》。

213、已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？

答：可以。已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。

214、哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？

答：(1)權(quán)屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。

215、第三者擔(dān)保的抵押登記應(yīng)如何辦理？

答：第三者擔(dān)保的抵押貸款在提交資料時(shí)，除按一般現(xiàn)樓抵押貸款提交資料外，還應(yīng)提交第三者(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時(shí)在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫明抵押人與借款人。

216、土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？

答：凡土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)的企業(yè)土地，在未向政府繳納地價(jià)或未繳足地價(jià)前，不能單獨(dú)以土地進(jìn)行抵押登記；若土地上的建筑物已合法登記，可以同意單獨(dú)以房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。

217、注銷房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？

答：(1)抵押權(quán)人屬金融機(jī)構(gòu)的，應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)出具注銷抵押登記申請(qǐng)；(2)抵押權(quán)人屬企業(yè)的，應(yīng)由企業(yè)提交身份證明和出具注銷抵押登記申請(qǐng)；(3)抵押權(quán)人屬個(gè)人的，應(yīng)由提交經(jīng)公證的注銷抵押登記申請(qǐng)并親自到收文窗口交件；(4)注銷抵押應(yīng)與申請(qǐng)注銷的抵押物證件同時(shí)提交(即房地產(chǎn)證或房地產(chǎn)買賣合同書，辦事人應(yīng)有授權(quán)委托書、身份證等)。

218、雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓，該如何辦理登記手續(xù)？

答：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓人的，要向登記機(jī)關(guān)同時(shí)提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押登記兩套資料。登記部門先按轉(zhuǎn)讓辦理，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時(shí)辦理抵押登記。

219、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？

答：地下室、地下停車場屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押。

在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下室、停車場及車位可以銷售、抵押。

220、已辦理房地產(chǎn)抵押登記后，原合同內(nèi)容變更的，如何辦理登記？

答：已辦理抵押登記后，若發(fā)生變更抵押物，追加抵押物，變更抵押金額、幣種或抵押期限等情況，應(yīng)提交記載變更內(nèi)容的抵押公證書、原抵押合同及借款合同公證書復(fù)印件，登記機(jī)關(guān)作相應(yīng)的變更抵押登記。

221、什么叫分割房地產(chǎn)？

答：分割房地產(chǎn)是指將總的房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》，但總面積不發(fā)生變化。

222、如何辦理分割房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》？需要繳納哪些費(fèi)用？

答：分割的房地產(chǎn)必須是能在實(shí)地分割清楚的，如按層登記的房地產(chǎn)分割為按套登記等。由分割人填寫《房地產(chǎn)其它登記申請(qǐng)書》，分割后的房地產(chǎn)需要進(jìn)行查丈的，還要申請(qǐng)查丈。該項(xiàng)登記僅需繳納登記費(fèi)。

223、商業(yè)用途的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)合起來重新劃分，該如何辦理手續(xù)？

答：同一權(quán)利人的多個(gè)商業(yè)用途的房地產(chǎn)，屬于《房地產(chǎn)證》的合并或分割，應(yīng)經(jīng)過重新測量并辦理變更登記手續(xù)；如屬多個(gè)權(quán)利人的商業(yè)用途房地產(chǎn)，將分散業(yè)權(quán)合起來重新劃分實(shí)際上是重新轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

224、被司法部門依法查封的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？查封期滿六個(gè)月是否自動(dòng)解封？

答：被依法查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓和抵押。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)的期限，最長不得超過六個(gè)月。

查封或限制六個(gè)月后未繼續(xù)查封或限制的，登記機(jī)關(guān)可逕為注銷查封或限制并予以公告。

225、安居房分為哪幾種？

答：安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

226、具備什么條件，才可以申請(qǐng)安居房的全部產(chǎn)權(quán)？

答：購買了安居房且同時(shí)滿足下列條件的業(yè)主，可到深圳市住宅局售房中心申請(qǐng)辦理取得安居房全部產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（1）已辦理了《房地產(chǎn)證》（綠證）；（2）所購安居房無產(chǎn)權(quán)糾紛；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄相符；（4）所購安居房不需補(bǔ)差。

227、未滿足以上條件的，如何申請(qǐng)？

答：凡未滿足申請(qǐng)條件的，必須在辦理相應(yīng)手續(xù)后才能申請(qǐng)安居房的全部產(chǎn)權(quán)。（1）未辦理《房地產(chǎn)證》的，到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理后，方可申請(qǐng)；（2）有產(chǎn)權(quán)糾紛的，需待糾紛解決后才能申請(qǐng)；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄不相符的，需依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理變更登記后方可申請(qǐng)；（4）按《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》需要補(bǔ)差的，補(bǔ)差后才能申請(qǐng)。228、公房上市需要哪些手續(xù)？

答：滿足申請(qǐng)條件的業(yè)主到市住宅局售房中心領(lǐng)取并填寫《申請(qǐng)取得安居房全部產(chǎn)權(quán)審核表》；獲批準(zhǔn)后，則可領(lǐng)取“深圳市人民政府住房制度改革辦公室批復(fù)”；申請(qǐng)人憑批復(fù)及有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

229、辦理安居房換證或換證與轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，需要提交哪些材料？

答：辦理安居房換證，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請(qǐng)書》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請(qǐng)人身份證明。

辦理安居房換證與轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行的，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請(qǐng)書》、《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請(qǐng)人身份證明，如轉(zhuǎn)移時(shí)買方為單位的，還需提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，非企業(yè)的提交單位成立批文和負(fù)責(zé)人任命書復(fù)印件，法定代表人證明、委托書，法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；（5）經(jīng)公證的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。如屬贈(zèng)與、繼承、交換情況的，則需先換證再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

230、辦理安居房換證或換證轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，需要繳納哪些費(fèi)用？

答：安居房換證登記的，應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：（1）按房改購買價(jià)計(jì)交1%的國有土地收益金；（2）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元；（3）按登記價(jià)計(jì)交0.5‰的印花稅及每本證貼5元印花票。

安居房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：（1）銷售營業(yè)稅，按（銷售價(jià)－原價(jià)）的5%，售方繳納，國土部門代收；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅稅額的1%，售方繳納，國土部門代收；（3）印花稅，按銷售價(jià)的0.05%，另每證貼花5元，雙方繳納，國土部門代收；（4）個(gè)人所得稅，按所得額的20%，售方繳納，國土部門代收；（5）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元買方繳納，國土部門收取；（6）契稅，按銷售價(jià)的1%，買方繳納，國土部門代收。

安居房轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠政策：（1）對(duì)個(gè)人購買并居住超過1年的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅；(2)個(gè)人出售自用5年以上的，免征個(gè)人所得稅。231、安居房上市需不需要補(bǔ)差價(jià)？

答：（1）1992年1月1日之后購買的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，面積超過70平方米的，和1992年1月1日前購買的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，夫妻雙方戶口都是在1988年6月10日以后調(diào)入深圳的，購買1988年6月10日后興建的面積大于70平方米的安居房，不需補(bǔ)交差價(jià)即可獲得全產(chǎn)權(quán)。（2）1992年1月1日之后購買的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，面積小于70平方米的，和1992年1月1日之后購買并在1988年6月10日前竣工的安居房，需補(bǔ)差后獲得全產(chǎn)權(quán)。

232、安居房可否辦理抵押貸款？

答：安居房不能辦理抵押貸款，但可在“綠證換紅證”后辦理抵押貸款手續(xù)。

233、安居房可否贈(zèng)與？如何辦理？

答：安居房不可贈(zèng)與。待完成了公房上市手續(xù)，則視同商品房，可以依法贈(zèng)與，手續(xù)等同商品房贈(zèng)與手續(xù)。

第五篇：商品房開發(fā)五證二書

商品房開發(fā)五證二書

一、“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

1.《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國土資源管理局對(duì)直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土資源管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局有償土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國土資源管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖。看工程規(guī)劃許可證附圖的目的在于：

1)確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。開發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

2)確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。有些購房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認(rèn)購書或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

4.《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。

5.《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。證書由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

二、“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1.《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2.《住宅使用說明書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。

三、取得五證的程序

1.立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說要在某地建設(shè)住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

3.土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國土資源管理局一般也會(huì)說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開始就說好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

5.《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

6.《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第２４８號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。”第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。”

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問題

1.必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶型恋厥褂脵?quán)證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以一旦商品房買賣合同被認(rèn)定為無效后，購房者請(qǐng)求開發(fā)商返還已交付的購房款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

2.必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來預(yù)售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

3.《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開發(fā)商將來不能取得正式的《國有土地使用權(quán)證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒有房產(chǎn)證，購買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，購房者僅僅是商品房開發(fā)商的債權(quán)人！

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。

4.出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

5.在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。

6.城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無效。

從總體上講，我國對(duì)農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”這里的有關(guān)部門當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門。

由此可見，國家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無法辦理房屋所有權(quán)證。

五、查清《國有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅

游、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。”實(shí)踐中，開發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開發(fā)商購買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

六、商品房所屬的國有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。“

注釋：

? 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

? 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。”

? 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。