第一篇：五證與二書

[精典解析]

根據我國土地管理法和城市房地產管理法的相關規定，房地產開發企業在進行房地產開發項目時，除具有工商行政管理部門的營業執照外，還得具備“五證”、“二書”。“五證”是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工建設許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。如果銷售的是期房，開發商至少應具備《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》?！岸笔侵阜康仄髽I在銷售新建的高品房時，應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。購房者在購房前應明確所購房產是否為有關部門審核的合法項目，是否為交易中心認可的房地產項目的房屋。

購房者在購房時，首先要查驗開發商是否具有《商品房銷售許可證》。其次需注意許可證上的以下事項：

（1）售方單位名稱與購房者簽訂的購房合同的銷售方名稱是否一致；

（2）購買的商品房是否在銷售許可證允許的范圍之內，如果不一致，所購房屋無法辦理產權；

（3）查驗許可證原件，以防開發企業利用復印件欺騙消費者。

第二篇：五證二書詳解

房地產五證二書詳解 的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

◆《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

《國有土地使用證》正面

◆《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進 行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

◆《建設工程施工許可證》

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

◆《建設用地規劃許可證》

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

◆《商品房銷售(預售)許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

◆《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

解答：我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏)

◆《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

第三篇：房地產開發商的五證與二書

房地產開發商的五證與二書

五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售 許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

一般情況下如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國有土地使用證》的。未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是

不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。

二書：是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

以上就是人們常說的五證與二書！

一、與商品房預售相關的幾個概念

（一）、商品房預售與商品房現售。開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽商品房預售合同，相應地開發商在此階段的行為（將尚未建成的向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人）稱為商品房預售。

（二）、土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（三）、房屋的所有權與土地的使用權。房地產權利人（法人或自然人）通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權，在經過房地產登記，取得房地產權證后，才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。房屋所有權和土地使用權才能受到憲法和法律關于物權規定的保護！

二、商品房預售五證包括哪些

（一）、期房銷售的五證：一是規劃局頒發的建設用地規劃許可證、二是國土資源管理局頒發的國有土地使用權證、三是規劃局頒發的建設工程規劃許可證、四是建設委員會頒發的建設工程開工證、五是房產管理局頒發的商品房預售許可證。

（二）、五證中最重要的是國有土地使用證和建設工程規劃許可證。

1、查看國有土地使用證時需要注意的是：（1）該證是臨時的國有土地使用證，還是正式的國有土地使用權證；（2）國有土地使用權證的附圖。

區分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。

2、查看建設工程規劃許可證，重點要看的是工程規劃許可證的附圖?？垂こ桃巹澰S可證附圖的目的在于：

（1）確認建設工程規劃許可證附圖的范圍在開發商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。開發商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設工程規劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業、醫療、幼兒園、學校等等可能遠遠超出建設工程規劃許可證附圖的范圍。只有建設工程規劃許可證附圖范圍內的才是你將來居住的小區的總體環境；在建設工程規劃許可證附圖范圍之外，只是開發商設想的藍圖，有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳。

（2）確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。有些購房人在收房時才發現鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認購書或簽訂商品房預售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。

三、取得五證的程序

（一）、立項批準。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進行銷售。根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準。

（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，說我的這塊地已經批了可以建設某個項目了，你看從城市規劃角度行不行？規劃局根據各地的城市發展規劃，說可以，那么就再發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設。

（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個《國有土地使用權證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批準，那前面的工作不全白費了！

（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然后就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，說你看我的這個工程項目符合規劃要求嗎？規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。

（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。

（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第２４８號）第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”第二十四條規定：“房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案?！钡诙鍡l規定：“房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起１０日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。”[2]

四、審查五證需要注意的相關法律問題

（一）、必須查看房屋五證的原件，五證的復印件只能作為一種參考。由于商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”所以一旦商品房買賣合同被認定為無效后，購房者請求開發商返還已交付的購房款將存在著一定的風險，如開發商已經資不抵債！

（二）、必須仔細地審核項目建設依據和商品房銷售依據所記載的內容與開發商提供的相應證件的記載是否一致。謹防有些開發商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因為在實踐中有些開發商為了盡快籌集建設資金，常常利用一期房屋的五證手續來預售二期的房屋，或用甲地的五證手續來預售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產權證埋下重大的隱患。

（三）、《臨時國有土地使用權證》并不等于《國有土地使用權證》。由于《臨時國有土地使用權證》只能用于辦理《商品房預售許可證》和《建設工程施工許可證》，并不代表開發商取得最終的土地使用權。若開發商將來不能取得正式的《國有土地使用權證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權證。若沒有房產證，購買的房子的所有權從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權仍然屬于開發商，購房者僅僅是商品房開發商的債權人！[3]

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。

（四）、出賣人未取得《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

（五）、在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規定。[4]因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發建設的商品房！[5]

（六）城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同無效。

從總體上講，我國對農村房屋占用的集體土地使用權是嚴格禁止進入房地產市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”?！冻鞘蟹康禺a管理法》第八條規定：“城市規劃內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發［１９９９］３９號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！边@里的有關部門當然是指土地和房產登記發證部門。

由此可見，國家法律明確規定，集體土地上的房地產不得進入交易市場。農房的買賣，只能在本農村集體內部進行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋將無法辦理房屋所有權證。

五、還應注意審查開發商的資質

因為資質代表了開發商的注冊資金額的高低，相應地，消費者的風險小大與開發商的注冊資金額的高低成正比例！一般地，開發商的誠信大小與其注冊資金額的高低成正比例！例如，假如開發商將購房者已經交過錢購買了的房子及該房子所屬的國有土地使用權抵押給了銀行，如果開發商屆時到期不能償還銀行貸款，則購房者所購的房子就有被法院強制執行用以折抵銀行之債！

六、查清《國有土地使用權證》上注明的土地使用權人行使土地使用權的年限

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅游、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年?！睂嵺`中，開發商往往誤導消費者，說土地使用權的年限是70年！實際上，開發商購買的土地使用權年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發商取得土地使用權到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權年限中扣除的。

所以，要提醒廣大消費者注意的是：消費者在購房時不僅應當關注開發商是否有土地使用權證，還應當關注其土地使用權期限。因為，土地出讓金占商品房價款之比例為23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所屬的國有土地使用權期限屆滿以后怎么辦

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

規劃用地許可———土地使用許可———建筑規劃許可———建設許可———預售許可。

項目建議階段

城市規劃行政主管部門應當了解建設項目建議書階段的選址工作。各級人民政府計劃行政主管部門在審批項目建議書時，對擬安排在城市規劃區內的建設項目，要征求同級人民政府城市規劃行政主管部門的意見。

可行性研究論證階段

選址意見書

城市規劃行政主管部門應當參加建設項目設計任務書階段的選址工作，對確定安排在城市規劃區內的建設項目從城市規劃方面提出選址意見書。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。

申請建設項目選址意見書的程序： １．凡計劃在城市規劃區內進行建設，需要編制設計任務書（可行性研究報告）的，建設單位必須向當地市、縣人民政府城市規劃行政主管部門提出選址申請。２．建設單位填寫建設項目選址申請表后，城市規劃行政主管部門根據規定分級核發建設項目選址意見書。３．按規定應由上級城市規劃行政主管部門核發選址意見書的建設項目，市、縣城市規劃行政主管部門應對建設單位的選址報告進行審核，并提出選址意見，報上級城市規劃行政主管部門核發建設項目選址意見書。建設項目選址意見書應當包括建設項目地址和用地范圍的附圖和明確有關問題的附件。附圖和附件是建設項目選址意見書的配套證件，具有同等的法律效力。

建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權限實行分級規劃管理?？h人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；地級、縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；省、自治區人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案。

用地預審報告

建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。建設單位提出預審申請時，應當提交下列材料，由負責預審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理：

（一）申請預審的正式文件；

（二）項目建議書批復文件；

（三）建設項目可行性研究報告，其中應當包含土地利用的章節，內容包括規劃選址情況、用地總規模和用地類型、補充耕地資金落實情況等；

（四）單獨選址的建設項目，擬占用地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內土地的，還應當提供地質災害危險性評估報告。負責預審工作的人民政府土地行政主管部門，對符合本辦法第六條規定的預審申請，應當受理。對不符合本辦法第六條規定的預審申請，應當在2個工作日內通知申請人，逾期不通知申請人的，視為受理。

有關人民政府土地行政主管部門應當對建設項目的下列內容進行審查：

（一）建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；

（二）建設項目是否符合國家供地政策；

（三）建設項目用地選址是否符合地質災害防治規劃；

（四）占用耕地的，補充耕地資金是否落實，計列費用是否合理。受理預審申請的人民政府土地行政主管部門，應當在受理之日起15個工作日內完成審查工作，并出具預審意見。預審意見應當抄送建設項目所在地的人民政府土地行政主管部門。特大型建設項目的預審，預審時間經批準后可以延長，但最長不超過30個工作日。

參考一：五證的申辦程序如下：項目最初申辦的就是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金；第二個申辦的是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積；第三申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等；第四申辦的是《施工許可證》，此證件是申請可以合法施工；最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

參考二：一個樓盤從報批到上市，要經過一系列嚴格的審批手續才能具有我們通常所說的“五證”，即“土地使用證”、“用地規劃證”、“工程規劃證”、“開工許可證”、“預售許可證”。一般程序是這樣的：房地產公司在取得立項批復后向西安市城市規劃管理局申請辦理“用地許可證”、“工程規劃許可證”，然后向房屋土地管理局申請簽訂國有土地出讓合同，交納土地出讓金，進而取得“土地使用證”，擁有上資質證書的基礎上再向建委申請辦理“工程開工許可證”，在以上前提下，該項目的房地產開發公司還要投入資金達到總投資額的25％以上才能領到“商品房預售許可證”。

第四篇：商品房開發五證二書

商品房開發五證二書

一、“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。

1.《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土資源管理局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土資源管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局有償土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土資源管理局臨時土地使用證專用章》。

2.《建設用地規劃許可證》

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

3.《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

查看建設工程規劃許可證，重點要看的是工程規劃許可證的附圖?？垂こ桃巹澰S可證附圖的目的在于：

1)確認建設工程規劃許可證附圖的范圍在開發商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。開發商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設工程規劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業、醫療、幼兒園、學校等等可能遠遠超出建設工程規劃許可證附圖的范圍。只有建設工程規劃許可證附圖范圍內的才是你將來居住的小區的總體環境；在建設工程規劃許可證附圖范圍之外，只是開發商設想的藍圖，有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳。

2)確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。有些購房人在收房時才發現鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認購書或簽訂商品房預售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。

核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

4.《建設工程施工許可證》

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

5.《商品房銷售(預售)許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。證書由市建委統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

二、“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

1.《住宅質量保證書》

是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。

2.《住宅使用說明書》

是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。

三、取得五證的程序

1.立項批準。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進行銷售。根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準。

2.建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，說我的這塊地已經批了可以建設某個項目了，你看從城市規劃角度行不行？規劃局根據各地的城市發展規劃，說可以，那么就再發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設。

3.土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個《國有土地使用權證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批準，那前面的工作不全白費了！

4.建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然后就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，說你看我的這個工程項目符合規劃要求嗎？規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。

5.《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。

6.《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第２４８號）第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”第二十四條規定：“房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案?！钡诙鍡l規定：“房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起１０日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。”

四、審查五證需要注意的相關法律問題

1.必須查看房屋五證的原件，五證的復印件只能作為一種參考。由于商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！彼砸坏┥唐贩抠I賣合同被認定為無效后，購房者請求開發商返還已交付的購房款將存在著一定的風險，如開發商已經資不抵債！

2.必須仔細地審核項目建設依據和商品房銷售依據所記載的內容與開發商提供的相應證件的記載是否一致。謹防有些開發商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因為在實踐中有些開發商為了盡快籌集建設資金，常常利用一期房屋的五證手續來預售二期的房屋，或用甲地的五證手續來預售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產權證埋下重大的隱患。

3.《臨時國有土地使用權證》并不等于《國有土地使用權證》。由于《臨時國有土地使用權證》只能用于辦理《商品房預售許可證》和《建設工程施工許可證》，并不代表開發商取得最終的土地使用權。若開發商將來不能取得正式的《國有土地使用權證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權證。若沒有房產證，購買的房子的所有權從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權仍然屬于開發商，購房者僅僅是商品房開發商的債權人！

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。

4.出賣人未取得《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

5.在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規定。因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發建設的商品房。

6.城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同無效。

從總體上講，我國對農村房屋占用的集體土地使用權是嚴格禁止進入房地產市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。《城市房地產管理法》第八條規定：“城市規劃內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發［１９９９］３９號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”這里的有關部門當然是指土地和房產登記發證部門。

由此可見，國家法律明確規定，集體土地上的房地產不得進入交易市場。農房的買賣，只能在本農村集體內部進行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋將無法辦理房屋所有權證。

五、查清《國有土地使用權證》上注明的土地使用權人行使土地使用權的年限

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅

游、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。”實踐中，開發商往往誤導消費者，說土地使用權的年限是70年！實際上，開發商購買的土地使用權年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發商取得土地使用權到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權年限中扣除的。

六、商品房所屬的國有土地使用權期限屆滿以后怎么辦

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。“

注釋：

? 《中華人民共和國房地產管理法》第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

? 《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”

? 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

2.商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第五篇：五證二書

房產五證

房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。

其中必須具備的“五證”是指：《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；《建設用地規劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；《建設工程規劃許可證》,是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；《建筑工程施工許可證》;《商品房預售許可證》。

其中《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資和房屋管理局核發。

“二書”

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書。” 什 么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。

住宅質量保證書

住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶商定。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期

從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅使用說明書

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配套的說明，以及門窗類型、使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的現售合同，在什么情況下簽訂預售合同。現售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的現售合同。如果你購買的房 尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。