第一篇：樓宇接管程序細則

接管驗收整體計劃

一、依照業主方──昌吉州檢察院、社保局之要求,根據中華人民共和國建設部1991年2月4日發布,1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業標準──房屋接管驗收標準》中的有關規定,結合州檢察院、社保局辦公大樓、住宅小區（以下簡稱為：檢、社水岸小區）實際情況及工程驗收進度,我司將對檢、社水岸小區接管驗收工作分二部分進行: A、辦公層區域:11月1日到12月31日

B、住宅和各設備房部分及地下車庫:1月1日到2月28日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等;2.設備清單,包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等;3.工程項目竣工圖;4.材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄,預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄;5.隱蔽工作驗收記錄;6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等;7.設備安裝調試記錄,如管道系統的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄;8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄,重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄;9.工程質量事故的發生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄,設施變更通知和技術核定單;11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明;12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件;13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書,如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業公司接管移交并管理檢、社水岸小區之基本資料,并需永久保存,以保障設施設備能得到切實之維護及保養。

三、物業接管工作組織構成: 1.五星物業管理有限公司

檢、社水岸小區物業管理處(管理部、工程部)2.其它相關人員

四、接管驗收原則

以建筑商和管理公司共同簽署有關驗收報告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作準備階段

1.1熟悉接管各層面的情況

1.2接管工作應備文件

a.驗收接管流程

b.相關驗收文件

c.相關驗收

表格

d.成品保護方案

1.3 接管人力與器具準備

1.4 接管前人員培訓

2.接管工作運作階段

2.1進入接管層面現場,由物業公司、建筑商及有關人員共同進行。

2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

2.3接管完畢,填寫表格,重要現場應進行照相,一式二份,一份交建筑商,一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格,鑰匙移交管理處。

3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格,將不合格部分進行匯總,并通知建筑商限期整改。

3.2對整改情況作進一步跟進,并作出記錄。

3.3對整改情況進行檢查,并對整改情況作出定論。

3.4對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視,確保檢、社水岸小區各功能及設施設備運作正常。

3.5對部分成品(如:地面、墻面、天花、電梯等)進行保護。

物業驗收移交程序

根據各項目的施工進度和小業主(或租戶)入住的情況不同,建筑商(或大業主)可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗 2 收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和建筑商驗收基礎上以物業管理公司驗收通過為準。

一、物業驗收條件

物業要驗收移交,必須滿足以下首要條件:

1.提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明);

2.提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料;

3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款;

4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明;

5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料;

6.提供必要的專業技術介紹和培訓;

7.提供所有測試、檢驗和分析報告;

8.清潔被驗收的場地、設備和機房。

二、拒絕驗收

對以下情況,物業公司有權拒絕驗收接管物業:

1.嚴重違反國家有關法規;

2.未能通過有關政府職能部門的驗收;

3.工地與交付物業不能有效隔離;

4.機房不能完全獨立封閉;

5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業。

三、缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況,管理公司將會做詳細的缺陷記錄,以供建筑商(或大業主)督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重,則向建筑商(或大業主)建議暫緩驗收,待整改完成后重新驗收。

四、試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收,但由于小業主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統,管理公司一般僅做實物驗收,并嚴格按建筑商(或大業主)的書面指令進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)把關,若發生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責任由建筑商(或大業主)及其承包商負責,對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協議,清楚列明有關各方責任。

五、驗收通過

被驗收物業完好,設備及系統運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設備和機房均清潔干凈,經有關各方書面確認驗收通過,建筑商(或大業主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業正式交由物業公司接收管理。

六、保修期

按正常情況,物業整體驗收結束,正式進入保修期,但物業驗收往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期,故需要建筑商(或大業主)與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期1起始日期,書面通知物業公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統,若需要簽續保合同,建筑商(或大業主)應酌情予以補償。

竣工驗收應提供的技術資料

在物業驗收接管前,建筑商/業主須提供有關物業的各種技術資料和竣工圖,分類立卷,在驗收時交物業管理公司歸檔保存,若驗收時尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

物業管理公司將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養,一般需要遞交以下技術資料,但不限于此列:

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設計說明;

2.總平面圖、建筑和結構圖;

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表);

4.質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告;

5.土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料;

6.房屋面積測量報告;

7.物業沉降測試報告;

8.防水工程的盛水試驗報告;

9.隱蔽工程驗收鑒證。

二、弱電系統需要的資料

1.各弱電系統的操作和維護保養手冊(包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統、車庫自動化管理系統等);

2.各弱電系統圖、平面圖;3.弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證;

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發展總公司等政府職能部門的驗收合格證明;

5.設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電氣系統需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊;

2.所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明;

3.電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證;

4.供電局驗收報告;

5.各種用電設備調試、測試報告;

6.避雷裝置系統圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統操作和維護保養手冊;

2.消防水、給水、排水系統圖、平面圖及電氣控制圖;

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證;

4.消防局驗收批文,衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質驗站等政府職能部門驗收報告;

5.消防水系統試壓、調試及驗測報告;

6.污水處理系統竣工圖紙,衛生防疫站驗收批文;

7.蓄水池、水箱和開水器水質檢測報告。

五、空調系統需要的資料

1.空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊;

2.空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖;

3.空調機組(熱泵機組)、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表、承包商資料及產品合格證;

4.消防局驗收批文;

5.空調系統/設備試壓、調試報告。

六、動力設備需要的資料

1.應急發電機和電梯等設備操作和維護保養手冊;

2.應急發電機房平面圖,天然氣調壓站平面圖和天然氣系統圖、平面圖;

3.勞動局、質檢站及天然氣公司有關驗收證明;

4.應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書;

5.天然氣管道的試壓報告。

七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時必須提供的資料,但不限于此:

1.市建委質監站批發的“電梯運行證“;

2.市技術監督局批發的“電梯安全使用證”;

3.電梯技術規格說明書;

4.電梯出廠合格證及產地來源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理與使用手冊;

7.電梯一般安裝標準;

8.電梯操作說明書;

9.電梯維修保養手冊;

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機械及電氣控制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯操作培訓手冊;

14.電梯承包商竣工調試及自查記錄;

15.電梯應急維修電話;16.電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

建筑商、承包商認為需要提供的其他資料。

竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊

承包單位在物業移交前,須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊(以下簡稱“手冊“),以確保物業管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理,一般有以下要求: 1.承包單位須在設備/系統驗收前一個月遞交手冊,以便物業管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統的基本情況。

2.手冊內所有內容應以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統應獨立成冊,以減少每冊的厚度,不同內容或章節應以塑料索引標簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊便于使用,并經得起在日常維修的工作環境下多次反復翻閱而不易 破損,手冊應采用優質的A4標準紙張編印,配上堅硬的封面和書背,并以膠質塑料或其它耐磨損的材料作保護。5.手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄,按所屬系統分列于有關系統的章節 內。如某一圖紙同時適用于多個系統時, 則需在每個有關系統章節內同時列出。若 遞交手冊時尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖 ,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

6.系統操作需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.系統正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統如何調節、控制、監察和調校說明。

C.系統內所有的管道和接線圖,并說明主要設備和部件的規格和功能。

D.提出每個系統的可調節部件和保護裝置的最初調校參數,并預留一定的空位 以便加插最后調定的參數。

E.系統中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明 7.設備操作需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.設備正常啟閉程序和出現異常情況時停機程序。

B.詳盡介紹每臺獨立設備如何調節、控制、監察和調校說明。

C.所有設備的原廠所發的隨機文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數。

E.所有設備的產品說明書、合格簽證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。

8.系統/設備維修保養需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.所有系統/設備檢查手冊。

B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統到設備的維修保養說明,調校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執行運作和維修保養程序時應特別注意事項。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統/設備保養制度, 列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養內容和方法。

9.安全保險需提供技術資料(至少包括以下內容): A.各類設備的保護操作程序。

B.對各項系統操作時可能發生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。

C.電氣事故保護 D.機械事故保護

E.火災和爆炸事故保護

F.化學事故保護

G.在處理燃料和化學物品出現的事故保護

H.急救和事故報告

10.在任何設備或控制系統所采用的電腦專用軟件,需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.軟件內容目錄表打印本。

B.流程圖、數據表和程序說明。

C.特殊的軟件和工具的使用說明。

D.程序設計和系統使用手冊。

E.應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料,便于業主進一步修改和發展軟件。

11.列出每一種型號設備、材料和附件的供應廠商和代理商名單,并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12.列出承包單位提供給業主的所有備品、備件和專用工具清單。

物業驗收管理制度

1.物業交接管理

2.驗收前的準備工作

驗收小組根據開發商提供的圖紙,按設計和施工要求編制驗收計劃,按國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》驗收;驗收小組編制驗收計劃和標準,由開發商和承建商向物業管理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發商提供的竣工圖,設備清單,所有設施、設備出廠合格證書,設備調試運行記錄、試驗報告等,在開發商組織下進行驗收。

3.驗收的實施

驗收小組在預驗收過程中,按專業分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收;主要驗收的設備和主材料的規格、型號、制造廠,并清點數量、安裝位置等。在預驗收過程中,檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備,提出書面《整改報告》返回開發商。由開發商督促施工單位進行整改。

4.驗收后的處理工作

驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據全部單項驗收報告,寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書,呈交公司項目工程負責人。對不合格的設備、設施,寫出書面報告,上呈開發商及監理公司。物業公司與物業的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續。驗收小組要填寫 物業竣工資料驗收記錄,填寫物業的交接記錄。管理處辦理正式物業驗收移交手續,會同建筑商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交物業管理處存檔。

5.驗收后不合格的處理工作

對在預驗收中未達到要求的設備,整改落實實施后,驗收小組進行檢查驗證,并在《整改報告》中記錄結果,整改合格后進行正式的驗收。對監理公司移交的竣工圖,在《交接記錄》中記錄。6.設備驗收

設計圖紙與設備的規格型號、數量符合;主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合;設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合。

7.相關記錄: 7.1《管理處系統及設備接收報表》

7.2《消防設施驗收記錄表》

7.3《隱蔽工程驗收記錄表》

7.4《照明工程驗收記錄表》

7.5《設備驗收交接表》

7.6《機房驗收交接表》

7.7《給排水設備驗收記錄表》

7.8《高低壓配電系統檢查表》

7.9《單元設備工程驗收記錄表》

7.10《辦公樓公共區域驗收交接表》

7.11《辦公樓單元驗收交接表》

7.12《商鋪單元驗收交接表》

7.13《空調工程驗收記錄表》

房屋接管驗收標準

一、主題內容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能,明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項,特制定本標準。

2.本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

二、引用標準

GBJ7建筑地基基礎設計規范

GBJ10鋼筋混凝土結構設計規范

GBJ11建筑抗震設計規范

GBJ14室外排水設計規范 GBJ16建筑設計防火規范

GBJ45高層民用建筑設計防火規范

GBJ206木結構工程施工及驗收規范

GBJ207屋面工程施工及驗收規范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范

GBJ242采暖與衛生工程施工及驗收規范

CJB13危險房屋鑒定標準

三、新建房屋的接管驗收

1.新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

2.接管驗收應具備的條件:(1)建設工程全部施工完畢,并業經竣工驗收合格(分期交付使用的工程必須與施工區域隔離);(2)供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用;(3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

3.接管驗收應檢索提交的資料:(1)產權資料: a、項目批準文件;b、用地批準文件;c、建筑執照;d、建筑分層、分單元面積表;e、行政主管部門驗收合格的證書、批文;f、拆遷安置資料。

(2)技術資料: a、竣工圖---包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;b、地質勘察報告;c、工程合同及開、竣工報告;d、工程預決算;e、圖紙會審記錄;f、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);g、隱蔽工程驗收簽證;h、沉降觀察記錄;10 i、竣工驗收證明書;j、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;k、新材料、構配件的鑒定合格證書;l、水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;m、機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書;n、砂漿、混凝土試塊試壓報告;o、供水、供暖的試壓報告。

4.接管驗收程序

(1)建設單位書面提請接管單位接管驗收。

(2)接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核,對具備條件的,應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

(3)接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。

(4)對驗收中發現的質量問題,按第三條第六款的規定處理。

(5)經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

5.質量與使用功能的檢驗

(1)主體結構

a、地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值,不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b、鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規定值。

c、磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

d、木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害,其構件的選材,必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規定。

e、凡應抗震設防的房屋,必須符合GBJ11的有關規定。

(2)外墻不得滲水。

(3)屋面

a、各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規定,排水暢通,無積水,不滲漏。

b、平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

c、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

(4)樓地面

a、面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正、接縫均勻順直,無缺棱掉角。

b、衛生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不 應有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c、木樓地面應平整牢固,接縫密合。

(5)裝修

a、鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度。

b、進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

c、木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

d、門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

e、抹灰應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

f、飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。

g、油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。

(6)電氣

a、電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M?/KV。

b、應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。

c、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

d、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

e、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

f、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共用天線。

g、除上述要求外,同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

(7)水、衛生、消防

a、管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。

b、高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

c、衛生間、廚房間的排污管應分設,出戶管長不宜超過8M,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。d、衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正,牢固、部件齊全、制動靈活。

e、水泵安裝應平穩,運行時無較大震動。

f、消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

(8)采暖

a、采暖工程驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進行。

b、鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業部門的檢驗合格簽證。

c、爐排必須進行12H以上試運轉,爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦,且無雜音,不跑偏,不凸起,不受卡,返轉應自如。

d、各種儀器、儀表應齊精確,安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。

e、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密,風室隔墻不得透風漏氣。

f、各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活。

g、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固。

h、設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。

i、鍋爐輔機應運轉正常,無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全,水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

j、經過48H連續試運行,鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

(9)冷凍機組/熱泵機組

a、冷凍機/熱泵應安裝平正,配件齊全,由原廠或授權單位檢驗合格。

b、與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔,風機、水泵等安裝適當平正,無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c、各管道、管件安裝符合要求,保溫、避雷支架等設置安裝合理。

d、各類現場儀器、儀表齊全準確,自動控制調節系統靈活可靠。

e、機器運行平穩,無異常撞擊聲及雜音,無劇烈振動,顯示屏顯示正常,各類指標均在運行范圍內。

f、各輔助設備運行正常,無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水,水泵運行平穩,揚程,流量符合要求。

g、經過一段時間連續運行,冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能,機械性能及空調區室溫符合設計要求。

h、新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節閥等工作正常,無異聲。

i、冷凝水管道暢通無滲水,集水盤排水情況良好,無倒泛水,連續運行無滴水,保溫良好。

(10)附屬工程及其他

a、室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

b、化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。

c、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

d、房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

e、房屋應按單元設置信報箱,其規格、位置須符合有關規定。

f、掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物。

g、單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求。

h、群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和使用功能要求。

6.質量問題的處理

(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題,必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修,直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題,由建設單位負責處理。

2)對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題,可約定期限由建設單位負責維修,也可采取費用補償的辦法,由接管單位處理。

7.原有房屋的接管驗收

(1)接管驗收應具備的條件: a、房屋所有權、使用權清楚;b、土地使用范圍明確。

(2)接管驗收應檢索提交的資料

1、產權資料: a、房屋所有權證;b、土地使用權證;c、有關司法、公證文書和協議;d、房屋分戶使用清冊;e、房屋設備及定、附著物清冊。

2、技術資料: a、房地產平面圖;b、房屋分間平面圖;c、房屋及設備技術資料。

(3)接管驗收程序

a、移交人書面提請接管單位接管驗收。

b、接管單位按第四條第一款、第二款的規定進行審核。對具備條件的,應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

c、接管單位會同移交人按第四條第四款規定進行檢驗。

d、對檢驗中發現的危損問題,按第四條第五款規定進行檢驗。

e、交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實房屋使用狀況。

f、經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

g、移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。

(4)質量與使用功能的檢驗

a、以CJ13和國家有關規定作檢驗依據。

b、從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

c、檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

d、查驗房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況)。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

(5)危險和損壞問題的處理

a、屬有危險的房屋,應由移交人負責排險解危后,始得接管。

b、屬有損壞的房屋,由移交人和接管單位協商解決,既可約定期限由移交人負責維修,也可采用其他補償形式。

c、屬法院判決沒收并通知接管的房屋,按法院判決辦理。

8.交接雙方的責任

(1)為盡快發揮投資效益,建設單位應按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢、及時簽發驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求,接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照本標準執行。驗收不合格時,雙方協 議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。

(3)房屋接管交付使用后,如發生隱蔽性的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。

(4)對接管的房屋質量有爭議而又不能協商解決時,雙方均可請房屋所在地的質檢部門進行復驗裁決。

5.1 新建房屋自驗收接管之日起,應執行建筑工程保修的有關規定由建設單位負責保修。

昌吉市五星物業有限公司

二〇一一年十一月五日

第二篇：驗收接管程序

驗收接管程序

1.目的：規范驗收接管程序

2.適用范圍：綠化施工工程，綠化改造工程

3.定義：質保期：就是綠化施工工程或綠化改造工程施工結束后，根據合同應由責任方進行繼續養護的時期。4.職責：

4.1項目綠化主管會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況，并做好相應記錄。

4.2項目綠化主管簽署初驗意見。

4.3項目經理、項目綠化主管會同施工單位負責人現場檢驗合同履行情況。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初驗

5.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向項目綠化主管提交報告及初驗申請，如施工單位在完工后不申請，項目綠化主管主動向施工方索要各種資料和初驗申請。

5.1.2施工單位應同時遞交工程綠化設計圖、工程竣工圖等相關資料，5.1.3項目綠化主管會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況，并做好相應記錄。（記錄表見附件）5.1.4在初驗過程中應著重注意以下事項：

a）苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符； b）苗木規格是否符合設計要求； c）苗木生長情況及保護措施是否符合要求； d）施工場地是否按要求清理干凈；

e）所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設計要求。

5.1.5對于沒有上述問題的，項目綠化主管簽署初驗意見，正式進入質保養護期。

5.1.6如有問題的，項目綠化主管給施工方發出整改工作單。并擇期復驗。

5.2.質保養護期滿驗收

5.2.1施工單位在養護期滿過后，填寫養護期間自檢情況報告及養護期滿復驗申請報告，申請復驗。

5.2.2項目經理、項目綠化主管會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。

合格苗木必須符合以下標準：

a）喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現象；

b）喬灌木種植位置適當，高低錯落有致，外形美觀，造型、修剪合理；

c）喬灌木規格符合設計要求； d）枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e）喬木保護措施得當，有護樹架，無倒伏、搖動現象；

f）無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2； g）施工場地無殘留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分，要從補種工作完畢起重新計算養護期。

5.2.4項目綠化主管對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。5.2.5退質保金

項目綠化主管簽字承接后，向公司綠化主管提交書面報告，公司綠化主管簽字，并交給總經理簽字，按總經理批示退質保金 6.支持性文件.驗收后的資料整理

將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔： a）綠化工程合同； b）綠化工程設計圖； c）綠化工程竣工圖。

第三篇：樓宇及物業設備的接管驗收工作指引

樓宇及物業設備的接管驗收作業指導書

1目的和范圍

1.1目的本作業指導書明確規定了規范YY物業管理公司對物業進行全面接管的工作程序、工作內容和方法，從而物業管理工作的順利開展，確保接管物業的質量合格，滿足業主和用戶的需求。

1.2適用范圍

適用于YY物業管理公司與房地產開發公司或業主委員會簽定的《物業管理委托合同》所約定的各類物業管理項目，包括大廈、住宅小區、工業廠房、商業等建筑主體以及公用設備、設施。

2接管驗收操作規程內容

2.1總經理負責成立物業接管驗收小組，明確各小組工作職責

2.2接管驗收的準備工作

a.新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業管理項目客戶部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

2.3成立物業接管小組

a.在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組；

b.接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；

--物業部客戶服務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；

--物業部工程部抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

2.4接管驗收前的準備：

a.接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

b.與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

c.派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

d.提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；e.準備好接管驗收記錄表格：

--《房屋本體接管驗收表》；

--《公共配套設施接管驗收表》；

--《機電設備接管驗收表》；

--《接管驗收問題整改表》。

2.5資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

a.物業產權資料：

b.項目開發批準報告；

c.規劃許可證；

d.投資許可證；

e.土地使用合同；

f.建筑開工許可證；

g.用地紅線圖。

2.6綜合竣工驗收資料：

a.竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）；

b.建設工程竣工驗收證書；

c.建設消防驗收合格證；

d.公共配套設施綜合驗收合格書；

e.供水合同；

f.供電協議書、許可證；

g.供氣協議書、許可證；

h.光纖合格證；

i.通信設施合格證；

j.電梯準用證。

2.7施工設計資料：

a.地質報告書；

b.全套設計圖紙；

c.圖紙會審記錄；

d.設計變更通知單；

e.工程預決算報告書；

f.重要的施工會議紀要；

g.隱蔽工程驗收記錄；

h.沉降觀測記錄；

i.其他可能會影響將來管理的原始記錄。

2.8機電設備資料：

a.機電設備出廠合格證；

b.機電設備使用說明書（要求中文）；

c.機電設備安裝、調試報告；

d.設備保修卡、保修協議。

2.9業主資料：

a.已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等；

b.業主身份證與購房合同復印件；

c.業主家庭成員、緊急聯系方式、車輛情況。

d.已購房業主的付款情況或付款方式。

3物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

3.2接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

4接管驗收標準和驗收方法

4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

a.樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

b.主體結構：

c.外墻不得滲水；

d.屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

e.樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

4.3內墻面：

a.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

b.塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

c.頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

d.衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。e.木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

5門窗：

5.1門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

5.2門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

5.3玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

5.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

5.5電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

5.6不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

5.7高檔裝飾門裝飾完整。

5.8樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

6其他裝修

6.1木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

6.2飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

6.3油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

6.4電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

6.5光纖已開通，收視良好。

6.6開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

6.7燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

6.8水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

6.9衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

6.10給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

6.11地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

6.12門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

6.13防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、6.14其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

7公共配套設施接管驗收標準

7.1天臺：

a.天溝、落水口暢通完好；

b.隔熱層、防水層完好。

c.散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

d.屋面避雷設施連接牢固。

e.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

f.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

7.2道路：

a.路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

b.路沿石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

c.塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

d.交通標識線、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓：

a.消防箱標識清楚，玻璃完好；

b.消防設施配件齊全；

c.消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

7.4樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

7.5垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

7.6安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

a.安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

7.7停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

a.自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

7.8明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

a.沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

7.9護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

7.10臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

7.11水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

7.12信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。

7.14招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

8機電設備的接管驗收

8.1電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

8.2變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

8.3中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

8.4發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

8.5消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

8.6給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

8.7安全監控設備：同消防監控設備。

9接管驗收遺留問題的處理

9.1遺留問題的登記確認：

9.2對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

9.3對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

9.4對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時由公司總經理協助進行。

9.5對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

9.6對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

9.7《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

第四篇：寫字樓物業接管驗收程序要點

寫字樓物業接管驗收程序要點

A． 寫字樓接管驗收前工作

（1）成立物業管理機構

成立物業管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優良的專業物業管理隊伍。管理機構一般應在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。

（2）草擬各種規章制度。

物業管理的規章制度分為物業管理公司內部的規章制度和公司對外（業主、租戶）的規章制度兩類：

1)．物業管理公司內部的規章制度。建立一套科學的、健全的、嚴格的規章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業管理公司內部的規章制度主要有公司的守旨，紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規定、制服管理規定、考勤規定等等。公司也可以將各種規章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規章制度。

2)．物業管理公司對外的規章制度。包括公司向業主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業主公約、用戶手冊等等。

（3）組成寫字樓驗收小組。

由物業部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術人員進駐現場，與開發單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監理工作，主要參與機電設備的安裝調試，了解整個寫字樓內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下良好的基礎。

2)．主動與開發單位、承建單位聯系，協商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統一驗收標準。

3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。

（4）財務方面準備。

籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

（5）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。

（6）編制寫字樓驗收計劃。

驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施

工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。

B． 寫字樓接管驗收的程序

（1）寫字樓接管驗收具備的條件。

新建寫字樓的接管驗收應具備以下條件：

1)．建設工程已施工完畢并已竣工驗收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛生、道路等寫字樓的附屬設備能夠正常使用；

3)．寫字樓的名稱應有地名管理部門審核的批準書，以及經公安部審批編制的正式門牌號碼。

（2）寫字樓的預驗收。

接到開發商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應在15天內簽發驗收復函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收。

1)．驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對寫字樓的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠并清點數量、安裝位置等。

2)．在預驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。

3)．對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新凋試，要達到規定的要求。

4)．預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經理審查。

（3）寫字樓的正式驗收

預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。

1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2)．對寫字樓的其他公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3)．各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。

4)．公司總經理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗收資料

寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。

（1）產權方面的資料。

1)．項目批準文件；

2)．用地批準文件；

3)．建筑執照；

4)．拆遷資料；

5)．業主姓名、產權、位置、建筑面積清單。

（2）技術方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質勘察報告；

3)．工程預決算分項清單；

4)．圖紙會審記錄；

5)．竣工驗收證明書；

6)．工程合同及開、竣工報告；

7)．工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗收簽證；

9)．沉降觀測記錄；

10).設備及主要建材的質量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

（3）開發商對樓盤原有裝修標準及承諾的優惠條件資料。

1)．內部裝修標準資料；

2)．承諾的優惠條件資料。

寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法

寫字樓接管驗收的標準主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；

3)．按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

2)．無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；

3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。

4)．衛生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。

（5）門窗：

1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2)．從室內輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；

3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；

2)．鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。

（7）開關：

1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2)．開關靈活，開啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常；

3)．樓內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。

（9）供水系統：

1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關緊水龍頭，無漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進工程遺漏的管理：

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。

物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作。對發現的遺留問題，及時向管理處經理匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的予質，以確保已接管房屋和設施的完好。

2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。

3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。

（2）在業主（租戶）已入伙之后進行施工時，除按上面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時間，確保業主（租戶）的工作和休息。

2)．嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監督，避免給已入伙的業主（租戶）帶來安全隱患。

5)．施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。

第五篇：物業管理接管驗收標準作業程序

物業管理接管驗收標準作業程序(一)

1．目的規范新接物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

2．適用范圍

適用于物業管理公司對新接物業的接管驗收工作。

3．職責

（1）公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管手續。

（2）接管小組組長負責接管驗收的工作質量。

（3）接管驗收小組具體負責依據本規程進行物業的接管驗收工作。

4．程序要點

（1）接管驗收的準備工作

a)新建物業竣工后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

b)成立物業接管小組：

★在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組；

★接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

——公司執行部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；——管理處公共事務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；——管理處機電維修部抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。c)接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

★與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

★派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

★提前參與發展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；

★準備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設施接管驗收表》；

——《機電設備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

（2）接管驗收的工作程序:

a.總經理下達接管驗收指令

b.公司組建接管驗收小組

c.作好接管驗收準備

d.進行資料驗收移交

e.驗收是否合格

e1.否 要求正確、真實補齊資料

e2.是 進行硬件設施、設備驗收

f.是否合格

f1.否 要求發展商限時整改

f2.是 記錄歸檔

（3）資料的接管驗收。發展商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料。

a)物業產權資料：

★ 項目開發批準報告；

★ 規劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開工許可證

★ 用地紅線圖

物業管理接管驗收標準作業程序(二)

b)綜合竣工驗收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

★ 建設工程竣工驗收證書；

★ 公共配套設施綜合驗收合格書；

★ 供水合同；

★ 供電協議書、許可證；

★ 供氣協議書、許可證；

★ 有線電視合格證；

★ 通信設施合格證；

★ 電梯準用證。

c)施工設計資料：

★ 地質報告書；

★ 全套設計圖紙；

★ 圖紙會審通知單；

★ 設計變更通知單；

★ 工程預決算報告書；

★ 重要的施工會議紀要；

★ 隱蔽工程驗收記錄；

★ 沉降觀測記錄；

★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機電設備資料：

★ 機電設備出廠合格證；

★ 貢電設備使用說明書；（要求中文）

★ 機電設備安裝、調試報告；

★ 設備保修卡、保修協議。

e)業主資料：

★ 已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等；

★ 已購房業主的付款情況或付款方式。

（4）物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

b)接管驗收是物業管理公司接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

（5）接管驗收標準和驗收方法

a)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

（6）樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

a)主體結構：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

c)內墻面：

★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。

e)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗：

★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。

★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

（a)有線電視已開通，收視良好。

（b)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

（c)燈個安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

（e)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢。（f)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無都塞，排水通暢，完好無損。（h)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。

（j)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

（1）公共配套設施接管驗收標準

a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

f)道路：

★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標識清楚，玻璃完好；

★消防設施配件齊全

★消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

i)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗亭安裝窮，配件齊全，標識清晰，完好無損。

k)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

l)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

p)護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

r)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

s)信報箱安裝牢固，完好完損，標識楚，表面平整光潔。

（8）機電設備的接管驗收

a)

電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

c)央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

d)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。

e)消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

f)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

g)保安監控設備：同消防監控設備。

（9）接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認；

★對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

★對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小級應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

b)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。c)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題按管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

d)對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

（１０）《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

５．記錄

（１）《接管驗收遺留問題登記表》（２）《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》