第一篇：接管工作報(bào)告

***有限公司破產(chǎn)案 接管工作報(bào)告

**市***人民法院于2013年4月5日作出的（2013）××清（算）字第 2號(hào)民事裁定書，受理了申請(qǐng)人***等人申請(qǐng)對(duì)***有限公司（以下簡稱**公司）強(qiáng)制清算一案后，根據(jù)《中華人民共和國公司法》規(guī)定，依法組成清算組對(duì)該公司進(jìn)行清算。清算組在法院指導(dǎo)監(jiān)督下，勤勉盡責(zé)、恪盡職守、依法有序地開展工作，現(xiàn)將接管工作匯報(bào)如下：

一、企業(yè)基本情況

**公司于2008年4月25日由自然人股東張、王、李、徐出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，法定代表人為王某，注冊(cè)資本400萬元，其中張出資125萬元，占注冊(cè)資本31.25%，王出125萬元，占注冊(cè)資本31.25%，李出資105萬元，占注冊(cè)資本的26.25%，徐出資45萬元，占公司注冊(cè)資本的11.25%。經(jīng)營范圍為機(jī)械鑄造、加工（不含小煉鐵）等生產(chǎn)、銷售。

二、企業(yè)強(qiáng)制清算原因

2011年股東兼法定代表人王某去世，公司股東之間產(chǎn)生爭議，后經(jīng)國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及行業(yè)的影響的經(jīng)營管理發(fā)生嚴(yán)重困難，自此未召開過股東會(huì)，也無法形成有效的股東會(huì)決議，股東對(duì)選舉新的法定代表人無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致公司至今無法定代表人。在此情況下，2012年股東李向法院提起訴訟，要求解散**公司，法院受理后經(jīng)審查最終以公司的經(jīng)營管理發(fā)生了嚴(yán)重困難且通過其他途徑不能解決，該公司已達(dá)到公司法規(guī)定的公司解散條件，判決公司解散。

2012年11月7日，股東李及王的繼承人作為申請(qǐng)人以股東因?qū)嶋H情況無法自行組織清算為由向**區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制清算。法院于2013年4月5日，裁定受理李等3人申請(qǐng)對(duì)**公司強(qiáng)制清算糾紛一案。5月28日，法院依法指定成立清算組對(duì)該公司進(jìn)行清算。

三、清算組工作情況

清算組成立后，盡職盡責(zé)依法開展工作，現(xiàn)將具體工作情況：

（一）刻制清算組印章并交存法院管理，設(shè)立管理人賬戶。

（二）交接工作

清算組成立后，對(duì)企業(yè)的印章、證照等資料進(jìn)行了清理和交接，并制作了交接清單。對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)憑證和賬冊(cè)，進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)的清點(diǎn)，制作了財(cái)務(wù)清冊(cè)盤點(diǎn)表。各年的賬冊(cè)分別整理后單獨(dú)進(jìn)行了存放。對(duì)清算組印章制定了使用和監(jiān)管制度，對(duì)所有印鑒的使用做了詳細(xì)的登記，以分清責(zé)任。以確保清算工作依法、有序、順利的進(jìn)行。

（三）到相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)情況

清算組分別到工商局、國土資源局、社保辦、房管局、車管所分別查詢工商登記資料、土地使用權(quán)證登記及抵押查封情況、繳納社保情況、房屋登記及抵押查封情況、車輛登記及抵押查封情況。

（四）發(fā)送債權(quán)申報(bào)通知、審查債權(quán)申報(bào)材料 清算組于2013年6月7日向己知債權(quán)人以特快專遞的形式發(fā)送債權(quán)申報(bào)通知，于 2013年6月18日在當(dāng)?shù)赜杏绊懙膱?bào)紙上發(fā)布強(qiáng)制清算申請(qǐng)受理公告，公告?zhèn)鶛?quán)申報(bào)通知，并開展債權(quán)申報(bào)工作。

（五）清理核實(shí)貨幣資金

在法院的主導(dǎo)下，至五家銀行查詢流水帳及賬戶余額情況。

（六）向相關(guān)部門發(fā)送強(qiáng)制清算受理通知書

清算組分別給**工商局**分局、國土資源局**分局、國稅、地稅、房管、車輛管理所郵寄送達(dá)（受理強(qiáng)制清算案）民事裁定書、（成立清算組）民事決定書。

四、企業(yè)賬面資產(chǎn)、負(fù)債情況

根據(jù)交接的財(cái)務(wù)資料顯示，截至2013年4月5日，公司賬面資產(chǎn)總額 萬元，賬面負(fù)債總額 萬元，具體情況如下：

（一）企業(yè)帳面資產(chǎn)情況

1、流動(dòng)資產(chǎn)：（１）貨幣資金：（２）應(yīng)收款項(xiàng)：（３）存貨：

2、非流動(dòng)資產(chǎn)：萬元（1）固定資產(chǎn)：（２）長期股權(quán)投資：（3）無形資產(chǎn)：

（二）企業(yè)帳面負(fù)債情況

1、流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值 萬元，主要包括：（１）短期借款：短期借款 萬元，為（2）應(yīng)付帳款: 萬元,主要為（3）其他應(yīng)付款: 萬元,主要為（4）應(yīng)交稅金:萬元,（5）應(yīng)付工資: 萬元。

五、企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)、負(fù)債情況

根據(jù)初步清理，截至2013年4月5日，企業(yè)現(xiàn)有主要資產(chǎn)、負(fù)債情況如下：

（一）資產(chǎn)情況

1、貨幣資金：

2、應(yīng)收類款項(xiàng)

3、固定資產(chǎn)（1）房屋建筑物：（2）設(shè)備

（3）車輛

4、無形資產(chǎn)

5、存貨

（二）負(fù)債情況

1、清算組交接時(shí)，應(yīng)付款項(xiàng)合計(jì)萬元，主要為銀行貸款和借款。

2、債權(quán)申報(bào)情況：

六、清理資產(chǎn)過程中存在的問題

七、下一步工作計(jì)劃

***公司清算組

2013年6月2 5日

第二篇：接管協(xié)議

城鄉(xiāng)污、廢水接入排水管網(wǎng)協(xié)議

吳江市盛澤水處理發(fā)展有限公司（以下簡稱甲方）

吳江市鵬翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱乙方）

為加快城市水環(huán)境治理，更好地達(dá)到市政府節(jié)能減排工作的總體要求，依據(jù)《吳江市排水許可實(shí)施細(xì)則》、《蘇州市城市排水戶分類管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，雙方就污、廢水接入城鎮(zhèn)排水管網(wǎng)系統(tǒng)有關(guān)事宜簽訂如下協(xié)議：

第一條 排放標(biāo)準(zhǔn)、水量、接入地址及排放類別

1、按照“誰污染、誰治理”的原則，乙方（其中重點(diǎn)工業(yè)排污企業(yè)）首先宜符合《太湖地區(qū)城鎮(zhèn)污水處理廠及重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)主要水污染物排放限值》（DB32/T1072-2007）標(biāo)準(zhǔn)，如果自行處理后不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則必須在符合《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJ343-2010）后才能接入城市排水管網(wǎng)。

2、乙方不得將含有有毒有害物質(zhì)、易燃易爆物質(zhì)、重金屬及B/C比嚴(yán)重失調(diào)（<0.3）等影響污水廠運(yùn)行的污廢水排入城市管網(wǎng)。

3、乙方排水地址盛澤鎮(zhèn)西環(huán)如意路，甲方提供乙方個(gè)污水排放口，排入井位為。（可制定管道產(chǎn)權(quán)界定圖作為附件）。

4、。屬戶。（1、重點(diǎn)工業(yè)排水戶

2、重點(diǎn)排水戶

3、一般排水戶）

第二條乙方需提供的資料

1、乙方須出具接管方案審批表和驗(yàn)收意見（重點(diǎn)工業(yè)排污企業(yè)須出具水質(zhì)監(jiān)測報(bào)告）。

2、乙方提供與具有相關(guān)資質(zhì)的排水監(jiān)測機(jī)構(gòu)簽訂的《水樣檢測委托書》。

第三條雙方的約定

1、按照雨、污分流的原則，乙方負(fù)責(zé)建設(shè)的污水排放管道經(jīng)排水管理機(jī)構(gòu)及甲方驗(yàn)收通過后方可接入城市管網(wǎng)，并在辦理《排水許可證》后方可正式啟用。乙方負(fù)責(zé)自建污水管的維修、養(yǎng)護(hù)。

2、乙方屬重點(diǎn)工業(yè)排污企業(yè)的必須按照排水許可審批要求安裝流量計(jì)、控制閥門、帶自動(dòng)取樣裝置的在線自動(dòng)檢測儀等設(shè)施，并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

3、乙方擅自接入其他單位的污水，經(jīng)甲方發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并采取應(yīng)急措施，報(bào)排水管理機(jī)構(gòu)依法處置。甲方有權(quán)向乙方提出賠償，具體賠償事宜按違約責(zé)任執(zhí)行。

4、乙方排放污、廢水的水質(zhì)、水量發(fā)生較大變化應(yīng)及時(shí)告知甲方，并經(jīng)排水管理機(jī)構(gòu)重新核發(fā)排水許可證后，才能允許其排入城市污水管網(wǎng)。否則，甲方有權(quán)采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)排水管理機(jī)構(gòu)。甲方有權(quán)向乙方提出賠償。

5、乙方排放的污水水質(zhì)超過接納標(biāo)準(zhǔn)但不全對(duì)污水處理設(shè)施造成損害的，可與污水處理運(yùn)行單位經(jīng)過協(xié)商簽訂協(xié)議，明確接納標(biāo)準(zhǔn)、增繳一定的相關(guān)費(fèi)用。并經(jīng)市排水管理機(jī)構(gòu)同意后方可向城市排水設(shè)施排放污水。

6、甲方接受接管委托后，必須保障乙方污水得到可靠處理。

7、甲方須加強(qiáng)對(duì)城市排水管網(wǎng)的疏通養(yǎng)護(hù)，保證城市排水管網(wǎng)的暢通。

8、甲方因污水處理設(shè)施檢修、實(shí)施應(yīng)急時(shí)，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可調(diào)度乙方的排水量等事宜，乙方應(yīng)積極配合。

第四條協(xié)議的變更和解除

1、本協(xié)議任一條款如與國家或地方新出臺(tái)法律、法規(guī)有矛盾則雙方應(yīng)根據(jù)新規(guī)定變更有關(guān)條款或重新訂立協(xié)議。

2、甲乙雙方任一方發(fā)生兼并、合并、分立、搬遷、破產(chǎn)等行為，則協(xié)議解除。

第五條違約責(zé)任

1、乙方直接向城市污水管網(wǎng)偷排污水、未經(jīng)預(yù)處理設(shè)施處理的超標(biāo)污水或擅自接入其他單位污水，對(duì)污水處理設(shè)施運(yùn)行造成影響的，甲方有權(quán)采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)排水管理機(jī)構(gòu)依法處置。甲方有權(quán)向乙方提出賠償，賠償金額按造成的危害及社會(huì)影響確定。

2、乙方因嚴(yán)重超標(biāo)、超量排放或泄漏有毒有害物質(zhì)，對(duì)甲方污水處理設(shè)施運(yùn)行造成嚴(yán)重?fù)p害或?qū)ι鐣?huì)環(huán)境造成污染危害的，甲方有權(quán)終止協(xié)議，采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)排水管理機(jī)構(gòu)依法處置，甲方有權(quán)向乙方提出賠償，賠償金額按造成的損失由乙方負(fù)責(zé)。

3、甲方無故阻礙乙方正常排放污水對(duì)乙方造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。

第六條免責(zé)條款

因不可抗因素引起事故或城市排水設(shè)施改建、擴(kuò)建、發(fā)生故障，雙方應(yīng)協(xié)商做好善后工作。

第七條協(xié)議成立與終止

1、本協(xié)議雙方簽字、蓋章后生效，至下次換證前終止。到期前一個(gè)月甲乙雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況續(xù)訂協(xié)議。

2、甲乙雙方簽訂新協(xié)議、期滿或解除條件成立，本合同終止。

第八條本協(xié)議一式四份，甲方執(zhí)二份、乙方執(zhí)一份，市排水管理處備案一份。

第九條 其他事項(xiàng)

甲方：（章）乙方：（章）

法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：

電話：電話：

地址：地址：

日期：日期：

第三篇：接管驗(yàn)收方案

物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗(yàn)收條件

……………………………………… 6

四

接管驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8

六

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語解釋

物業(yè)竣工驗(yàn)收

工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設(shè)施

公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2000]第279號(hào)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2003]第379號(hào)

《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 50166-92

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50084-2001

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 5135-85

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗(yàn)收條件

物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

①工程竣工核驗(yàn)證書

②規(guī)劃驗(yàn)收證書

③消防驗(yàn)收意見書

④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書

⑥城建檔案驗(yàn)收證書

⑦人防工程驗(yàn)收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾馈⒅悄芑⒅醒肟照{(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)

一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）

2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

詳見《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。

三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收

一）、初驗(yàn)

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

二）、正式接管驗(yàn)收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。

四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。

1、對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收

驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。

此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）

按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評(píng)語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗(yàn)

對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收40套房左右。

對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。

2、成立驗(yàn)收組

驗(yàn)收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間：10課時(shí)（不得低于）。

現(xiàn)場實(shí)習(xí)：待定

4、購置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出合理建議。

對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對(duì)于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收

參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗(yàn)收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)狻⒅醒肟照{(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗(yàn)收

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

2、電氣

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

3、給排水

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收

1、屋面

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

屋 面保證項(xiàng)防水層無滲漏，通過觀察，必要時(shí)進(jìn)行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

樓層及通道保證項(xiàng)防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50057－94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動(dòng)現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項(xiàng)壓力表工作

水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象

水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-92，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB5135-85，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA93-1995

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常

消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤滑到位

消防對(duì)講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動(dòng)正常

防火卷簾門與探測器聯(lián)動(dòng)正常

防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無松動(dòng)

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動(dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線路電壓降正常

主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動(dòng)

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低

紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角

樹木對(duì)對(duì)射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號(hào)源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

綜合布線基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

背景音樂設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范

14、門禁對(duì)講系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

門禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

車場管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰 設(shè)備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常

16、電梯 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)

機(jī)房墻壁完整，無孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》，對(duì)所有設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后，匯總填寫《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對(duì)其它共用部位驗(yàn)收完成后，填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗(yàn)收

1、公用設(shè)施

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全

基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

游泳池基本項(xiàng)游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺(tái)）（按每250M2配備1個(gè)）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專用直撥電話

有各類公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)

土質(zhì)符合植物生長，厚度正確

綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗(yàn)收填寫QR－005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書

以上均為復(fù)印件

二、市府驗(yàn)收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書

用水審批表、水費(fèi)收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見書

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗(yàn)合格證書

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書

直飲水檢驗(yàn)報(bào)告

白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告

電纜檢測報(bào)告

智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報(bào)告

攝象機(jī)檢測報(bào)告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報(bào)告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報(bào)告；

工程合同及開、竣工報(bào)告；

工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

圖紙會(huì)審記錄；

工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）

④勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗(yàn)報(bào)告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對(duì)照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；

④檢查開關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫記錄

將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗(yàn)收記錄》。

缺陷整改與保修

對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對(duì)缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對(duì)接管驗(yàn)收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。由開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對(duì)不具備使用功能問題的處理

接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法

①對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

②對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊(cè)》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫保修期終止時(shí)間。

2000年1月30日國務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。

第四篇：接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。

一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：

（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，包括物業(yè)用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題。

（2）開發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。

（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物業(yè)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

第五篇：接管驗(yàn)收手冊(cè)

接管驗(yàn)收手冊(cè) 2007-05-16 19:29

一、目的

規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。

二、適用范圍

適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收,與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接。

三、職責(zé)

1.物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后,總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2.驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。

5.由總物業(yè)經(jīng)理跟發(fā)展商辦理接管手續(xù)。

四、工作程序

1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備

驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.驗(yàn)收的實(shí)施

(1)

驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

(2)

在預(yù)驗(yàn)收過程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。

(3)

對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。

(4)

樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意:對(duì)每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。(5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)：

1.圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。2.主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。

3.設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。

(6)對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。

(7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料

一、產(chǎn)權(quán)資料

1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.用地批準(zhǔn)文件。3.建筑執(zhí)照。4.拆遷安置資料。

二、技術(shù)資料

1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

2.地質(zhì)勘察報(bào)告。

3.工程合同及開、竣工報(bào)告。4.工程預(yù)、決算。5.圖紙會(huì)審記錄。

6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗(yàn)收證明書。

10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。14.供水、供暖的試壓報(bào)告。

物業(yè)檔案資料移交

在實(shí)施物業(yè)管理之前，發(fā)展商應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：

一、綜合資料

1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件。

2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表。3.工程招、投、定標(biāo)書。

4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件。

5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件。

7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄。

8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書。

9.工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料。

10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書。11.工程決算書、三算表。12.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證。

二、土建資料

1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄。2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單。3.事故處理記錄。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長期）。

三、給排水、消防資料

1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書。2.3.4.5.6.7.8.9.四、電氣資料 1.2.3.4.5.6.7.8.9.五、施工圖 1.2.3.4.5.6.7.8.9.六、聲像資料

1.2.3.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知。事故處理及探傷記錄。隱蔽工程驗(yàn)收記錄。

材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單。管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄。試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄。設(shè)備調(diào)試記錄。

管線清洗、通水、消毒記錄。開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書。圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知。事故處理及探傷記錄。隱蔽工程驗(yàn)收記錄。

防雷電陰接地實(shí)測記錄。引下線焊接記錄。

材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單。絕緣電阻測試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。

總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）。建筑施（竣）工圖。結(jié)構(gòu)施（竣）工圖。

給排水、消防施（竣）工圖。電氣施（竣）工圖。空調(diào)施（竣）工圖。

智能化系統(tǒng)施（竣）工圖。通訊施（竣）工圖。

液化（煤）氣施（竣）工圖。

建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片。內(nèi)外景觀照片。建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像。

5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。

物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)

一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。

二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。

三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。

四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。

六、工程質(zhì)量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。

八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。