第一篇：南京水游城調研報告

南京水游城調研報告

南京水游城是一個大型綜合性商業(yè)項目，建筑面積16.7萬平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。“水游城”是以流動的水為主體，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。其中包括若干國際品牌的主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時尚、新潮為主流；一流的院線影城；餐飲包括異國風情美食街，大型特色餐飲，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐廳地方以及風味小吃，根據(jù)不同消費群體分設于各個樓面。本文主要從水游城的運營模式和獨特的設計理念，以及所存在的相關問題方面做初步的研究。

1水游城的運營模式

水游城的定位是“主題性景觀購物公園”，在滿足消費者一站式需求的同時，還通過建筑空間、景觀營造以及豐富多彩的演出活動，不斷更新消費空間、讓消費者甚至不以消費為目的來水游城，而是把這里當成消磨時間、休閑娛樂的好地方。

以社會性的公共活動，如新聞發(fā)布會、晚會等取代常規(guī)的商業(yè)促銷活動，博取顧客認同感和歸屬感。通過不同主題活動、今日慶典、環(huán)境、舞臺等的不同保持新鮮感，打造一個“永不落幕的都市劇場”。

中央舞臺幾乎每天都有藝人進行表演，消費者不需要買票就能觀賞節(jié)目。水游城的中央舞臺，視角無盲點。游客可隨意從任何一層、多角度地進行圍觀。2獨特的設計理念

水游城的主入口，它在外立面的處理上采用了大量的布色材料，外墻色調以暖橙色作主打，雨林迷彩作輔墻，使整個建筑體散發(fā)出一種熱烈，歡快的氣息。同時，設計者在這里采取了曲面與斜面結合的手法非常值得稱道，它是使建筑體從根本上脫離“呆板、冷淡”的關鍵因素。另外，值得注意的是，水游城本身并沒有讓過多的廣告破壞墻面的整體效果，適度的傳達出了內部商業(yè)信息。將水游城與上海普通商廈的外觀對比，我們很直觀的就能感覺到誰更能吸引你。

次入口的帆船透明外裝飾使輔樓顯得非常別致與鋼琴鍵花式的內立面相配合，使整個建筑群在激情奔放之外，增添了一縷神秘于超現(xiàn)代的感覺。水游城的內部的中庭是鏤空天球還有廣告墻，是商業(yè)與建筑美學的結合看似簡單的天空求解決了商業(yè)場所采光與遮雨兩大要求，同時透露著巨大的“少壯派”氣質。”“突兀”的廣告窗，這種創(chuàng)意，不僅點綴了環(huán)境，還為商家創(chuàng)造了吸引消費者的特別途徑。

水在哪里？水游城的真正內涵

寬8米，長260米的人工景觀運河是水游城的建筑組織軸線，但水游城的水，不僅僅是液態(tài)的水，有的人認為，實際上水游城并沒有太多的水，然而當你置身水游城由不得不承認，自己完全是融入了一座水的城市。

1、有限的水體，最大的輻射面。有限的水在水游城被運用到了極致，前面我們提到水游城并沒有太多可利用的線程水景資源。同時，它既不是一個公園，也不是一座游樂場，而是一個以商業(yè)租金為目的的購業(yè)務中心，就是在這樣一種純商業(yè)目的的購物中心，無論你站在那一層的主力店鋪前，你俯首便可見水。有限的水貫穿著整個商業(yè)建筑群，由于極限模式的通透空間設計，無論何處，我都能感受到水氣撲面的清爽體驗。

2、綠化、噴泉、舞臺，這里的水能說話，靜態(tài)的水并不稀奇，但是能夠讓水實實在在地帶來綠葉的氣息和商業(yè)的互動，就困難得多。但，水游城的水是會說話的。

3、感受水的心情。水，實際上代表的是一種放松，歡樂的心態(tài)。無處不在的綠色，優(yōu)雅靚麗的休息場所，承載著這一內涵，置身其中，讓人自覺成為了都市新貴的代言人。平面扭曲，更多的商業(yè)價值

購物中心說到底是一種資產，它成功與否的判斷標準最終應回歸到商業(yè)價值上。夫子廟周邊商鋪的價格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，與新街口黃金商鋪的價格相當，難道老練的商家都突然變成了任宰的羔羊了么？當然，事出有因。

1、更多的“好”鋪位。從商業(yè)經營角度講，好的鋪位就是那些位于流線中心，到達率高的商鋪，水游城在設計上充分考慮到這一點，它完全擺脫了傳統(tǒng)的中瑯+邊廊的做法，將一個開放的購物空間搬到了內室。支持這一想法的設計包括豐富而柔和的內部照明，良好的采光，富有變化的室內空間。

2、更大的出樣面。簡而言之，就是透視。在店鋪的形式上水游城并沒有刻意地遵循矩形形態(tài)，而是使它呈現(xiàn)出多邊形和多棱角的狀態(tài)，配合以透明的材質，使出樣面大大增加。需要特別提示的是，其實大多數(shù)零售商家并不需要特別規(guī)劃的經營空間。

3、更流暢的內部動線，水游城的“游購”最終是由一條條通道所貫穿起來，它的每一組商業(yè)板塊或者“內街”的入口必然與其它板塊的出口相連，形成一個沒有拐角和盡頭的循環(huán)空間。

4地下空間的釋放。通常情況下，地下空間的商用物業(yè)處于最低端的位置，人流到達率低，消費環(huán)境壓抑。但是，水游城的這個方面創(chuàng)造的前所未有的突破。

3存在的不足

1輔通道設計感覺凌亂，猶如迷宮一般，這樣會讓消費者產生迷茫、心慌。

2商家的經營成本過高，水游城的平均租金成本達到十元以上，再加上高額的管理費用，經營狀況差，已出現(xiàn)了商戶退場現(xiàn)象。

3穿著類商品基本上是休閑服飾類，經營面積近3萬平方面，占到經營面積的一半以上，且針對18-30歲的客層，講究時尚，流行路線，消費群體比較單一。

4部分區(qū)域招商不佳，一是五樓大中型餐飲區(qū)，目前僅有兩家入住。二是其他區(qū)域較偏的大面積商鋪，如三樓一間近400平米的商鋪。

5總體經營效果不佳，負一，負二樓餐飲、樓上的電玩、影院等就幾個區(qū)域經營較好，高峰期人流量大，但商品類銷售整體不佳，特別是二樓以上，四樓的時尚生活區(qū)二十家商鋪目前就只剩兩家在營業(yè)。

6建筑細節(jié)處理不當，水游城充分利用了水文化，使得項目比較新穎、有特色，但是建筑工程質量不佳，細節(jié)工作處理較差。

7餐飲區(qū)銷售兩極分化，水游城的餐飲分三種類型，一是四五樓的大中餐，二是負一二樓的特色餐飲和品牌餐飲，三是負二樓的美食廣場。從經營狀況來看，大中餐和部分特色餐飲如德國餐廳、印度咖喱、仙蹤林、美美主義餐廳、塔可等因其價格、消費群、位置等原因，相對而言銷售情況不是很理想。負二樓的美食廣場和負一樓的麥當勞等品牌性強、大眾餐飲人流量大，銷售狀況佳。

8、水游城復雜化的平面設計雖然提高了店鋪平均達到率，但于消費者而言，實際上容易產生“漏店”“迷路”的現(xiàn)象，在設計上應注入更多的形象化標識（建筑小品、墻面彩繪、顏色分區(qū)）來解決問題。

9、水游城約有一半的區(qū)域直接暴露在陽光之下，在夏日直射下會令許多消費者，特別是女

性消費者感到不適，這一問題實際上是可以通過不高的成本解決的。

第二篇：南京水游城項目考察報告

篇一：南京水游城調研報告 南京水游城調研報告

南京水游城是一個大型綜合性商業(yè)項目，建筑面積16.7萬平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。“水游城”是以流動的水為主體，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。其中包括若干國際品牌的主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時尚、新潮為主流；一流的院線影城；餐飲包括異國風情美食街，大型特色餐飲，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐廳地方以及風味小吃，根據(jù)不同消費群體分設于各個樓面。本文主要從水游城的運營模式和獨特的設計理念，以及所存在的相關問題方面做初步的研究。1水游城的運營模式 水游城的定位是“主題性景觀購物公園”，在滿足消費者一站式需求的同時，還通過建筑空間、景觀營造以及豐富多彩的演出活動，不斷更新消費空間、讓消費者甚至不以消費為目的來水游城，而是把這里當成消磨時間、休閑娛樂的好地方。

以社會性的公共活動，如新聞發(fā)布會、晚會等取代常規(guī)的商業(yè)促銷活動，博取顧客認同感和歸屬感。通過不同主題活動、今日慶典、環(huán)境、舞臺等的不同保持新鮮感，打造一個“永不落幕的都市劇場”。

中央舞臺幾乎每天都有藝人進行表演，消費者不需要買票就能觀賞節(jié)目。水游城的中央舞臺，視角無盲點。游客可隨意從任何一層、多角度地進行圍觀。2獨特的設計理念

水游城的主入口，它在外立面的處理上采用了大量的布色材料，外墻色調以暖橙色作主打，雨林迷彩作輔墻，使整個建筑體散發(fā)出一種熱烈，歡快的氣息。同時，設計者在這里采取了曲面與斜面結合的手法非常值得稱道，它是使建筑體從根本上脫離“呆板、冷淡”的關鍵因素。另外，值得注意的是，水游城本身并沒有讓過多的廣告破壞墻面的整體效果，適度的傳達出了內部商業(yè)信息。將水游城與上海普通商廈的外觀對比，我們很直觀的就能感覺到誰更能吸引你。

次入口的帆船透明外裝飾使輔樓顯得非常別致與鋼琴鍵花式的內立面相配合，使整個建筑群在激情奔放之外，增添了一縷神秘于超現(xiàn)代的感覺。水游城的內部的中庭是鏤空天球還有廣告墻，是商業(yè)與建筑美學的結合看似簡單的天空求解決了商業(yè)場所采光與遮雨兩大要求，同時透露著巨大的“少壯派”氣質。”“突兀”的廣告窗，這種創(chuàng)意，不僅點綴了環(huán)境，還為商家創(chuàng)造了吸引消費者的特別途徑。水在哪里？水游城的真正內涵

寬8米，長260米的人工景觀運河是水游城的建筑組織軸線，但水游城的水，不僅僅是液態(tài)的水，有的人認為，實際上水游城并沒有太多的水，然而當你置身水游城由不得不承認，自己完全是融入了一座水的城市。

1、有限的水體，最大的輻射面。有限的水在水游城被運用到了極致，前面我們提到水游城并沒有太多可利用的線程水景資源。同時，它既不是一個公園，也不是一座游樂場，而是一個以商業(yè)租金為目的的購業(yè)務中心，就是在這樣一種純商業(yè)目的的購物中心，無論你站在那一層的主力店鋪前，你俯首便可見水。有限的水貫穿著整個商業(yè)建筑群，由于極限模式的通透空間設計，無論何處，我都能感受到水氣撲面的清爽體驗。

2、綠化、噴泉、舞臺，這里的水能說話，靜態(tài)的水并不稀奇，但是能夠讓水實實在在地帶來綠葉的氣息和商業(yè)的互動，就困難得多。但，水游城的水是會說話的。

3、感受水的心情。水，實際上代表的是一種放松，歡樂的心態(tài)。無處不在的綠色，優(yōu)雅靚麗的休息場所，承載著這一內涵，置身其中，讓人自覺成為了都市新貴的代言人。平面扭曲，更多的商業(yè)價值 購物中心說到底是一種資產，它成功與否的判斷標準最終應回歸到商業(yè)價值上。夫子廟周邊商鋪的價格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，與新街口黃金商鋪的價格相當，難道老練的商家都突然變成了任宰的羔羊了么？當然，事出有因。

1、更多的“好”鋪位。從商業(yè)經營角度講，好的鋪位就是那些位于流線中心，到達率高的商鋪，水游城在設計上充分考慮到這一點，它完全擺脫了傳統(tǒng)的中瑯+邊廊的做法，將一個開放的購物空間搬到了內室。支持這一想法的設計包括豐富而柔和的內部照明，良好的采光，富有變化的室內空間。

2、更大的出樣面。簡而言之，就是透視。在店鋪的形式上水游城并沒有刻意地遵循矩形形態(tài)，而是使它呈現(xiàn)出多邊形和多棱角的狀態(tài)，配合以透明的材質，使出樣面大大增加。需要特別提示的是，其實大多數(shù)零售商家并不需要特別規(guī)劃的經營空間。

3、更流暢的內部動線，水游城的“游購”最終是由一條條通道所貫穿起來，它的每一組商業(yè)板塊或者“內街”的入口必然與其它板塊的出口相連，形成一個沒有拐角和盡頭的循環(huán)空間。4地下空間的釋放。通常情況下，地下空間的商用物業(yè)處于最低端的位置，人流到達率低，消費環(huán)境壓抑。但是，水游城的這個方面創(chuàng)造的前所未有的突破。3存在的不足

1輔通道設計感覺凌亂，猶如迷宮一般，這樣會讓消費者產生迷茫、心慌。

2商家的經營成本過高，水游城的平均租金成本達到十元以上，再加上高額的管理費用，經營狀況差，已出現(xiàn)了商戶退場現(xiàn)象。

3穿著類商品基本上是休閑服飾類，經營面積近3萬平方面，占到經營面積的一半以上，且針對18-30歲的客層，講究時尚，流行路線，消費群體比較單一。

4部分區(qū)域招商不佳，一是五樓大中型餐飲區(qū)，目前僅有兩家入住。二是其他區(qū)域較偏的大面積商鋪，如三樓一間近400平米的商鋪。

5總體經營效果不佳，負一，負二樓餐飲、樓上的電玩、影院等就幾個區(qū)域經營較好，高峰期人流量大，但商品類銷售整體不佳，特別是二樓以上，四樓的時尚生活區(qū)二十家商鋪目前就只剩兩家在營業(yè)。

6建筑細節(jié)處理不當，水游城充分利用了水文化，使得項目比較新穎、有特色，但是建筑工程質量不佳，細節(jié)工作處理較差。

7餐飲區(qū)銷售兩極分化，水游城的餐飲分三種類型，一是四五樓的大中餐，二是負一二樓的特色餐飲和品牌餐飲，三是負二樓的美食廣場。從經營狀況來看，大中餐和部分特色餐飲如德國餐廳、印度咖喱、仙蹤林、美美主義餐廳、塔可等因其價格、消費群、位置等原因，相對而言銷售情況不是很理想。負二樓的美食廣場和負一樓的麥當勞等品牌性強、大眾餐飲人流量大，銷售狀況佳。

8、水游城復雜化的平面設計雖然提高了店鋪平均達到率，但于消費者而言，實際上容易產生“漏店”“迷路”的現(xiàn)象，在設計上應注入更多的形象化標識（建筑小品、墻面彩繪、顏色分區(qū)）來解決問題。

9、水游城約有一半的區(qū)域直接暴露在陽光之下，在夏日直射下會令許多消費者，特別是女性消費者感到不適，這一問題實際上是可以通過不高的成本解決的。篇二：南京水游城項目 百大標桿商業(yè)項目指水游城

南京水游城是一個大型綜合性商業(yè)項目，建筑面積16.7萬平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。入駐品牌以南京沒有的國際二線品牌為主，如優(yōu)衣庫、h&m、無印良品等，價格不高但品質較好；水游城內的酒店委托洲際酒店管理集團，橫店影視察城、bhg城市超市等，涵蓋了娛樂、休閑、餐飲、零售等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此。“水游城”是以流動的水為主體營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。水游城項目亮點

科學的經營模式——靈活的經營合作模式利于商家進駐：

水游城采取“只租不售”的方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同考慮到餐飲投資成本大為保證租戶的投資回報租金的租金也各不相同。考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報，租金相對也低一些。他們會幫助每個品牌分析他們的利潤空間、營業(yè)額、消化庫存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。為了創(chuàng)造共同的投資回報投資方與租戶“風險公擔利益共享”采取為了創(chuàng)造共同的投資回報，投資方與租戶風險公擔、利益共享，采取底租或提成兩者“取高”的模式運營。所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個底租，然后再根據(jù)租戶的營業(yè)收入按百分比提成兩者兩比如果租金高就按租金收如果提成高就營業(yè)收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合方法——以消費者需求進行業(yè)態(tài)組合：

打破傳統(tǒng)百貨業(yè)的傳統(tǒng)消費理念，各樓層設定不同的目標客群，合理配置業(yè)打破傳統(tǒng)百貨業(yè)的傳統(tǒng)消費理念，各樓層設定不同的目標客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量。“水游城”則不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關聯(lián)性商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設置童裝店，兒童游樂設施邊設置美食店等，使得消費者購物方便，更是帶動了關聯(lián)物品的消費潛能。

創(chuàng)新商家組合——去主力店，增功能店：

對于大多的購物中心，開發(fā)商開業(yè)采用類似萬達的大主力店模式，但這種模式投資商損失了一部分長期物業(yè)的成長。但南京水游城實行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作為主力店但南京水游城實行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能。

水游城項目樓層規(guī)劃圖

篇三：赴南京學習考察報告 赴南京學習考察報告 公司董事會：

為學習和了解商業(yè)綜合體經營管理經驗，更新觀念，2013年5月28日至5月29日,公司安排我?guī)ьI營運部一行6人赴南京學習考察。通過這次考察學習，普遍感到深受教育和啟發(fā)，對南京的兩處城市商業(yè)綜合體的經營狀態(tài)有了一些初淺的認識，實際領會了他們在經營管理中的時尚與前衛(wèi)，深化了我們對公司通過安排我們外出考察實現(xiàn)解放思想、實事求是、與時俱進重要性的認識，同時也進一步增強了科學發(fā)展的緊迫感、責任感和使命感，堅定了依托現(xiàn)有資源和設施，搞好星球商業(yè)中心經營的信心和決心。現(xiàn)將參觀學習情況匯報如下：

一、考察學習的基本情況

南京處在改革開放的最前沿，起著很好的示范引領作用。這次學習考察了時尚萊迪和水游城兩處風格迥異的商業(yè)綜合體。雖然跑馬觀花時間短促，但通過一路走、一路看、一路思考，頗有收獲，普遍感覺耳目一新，開闊了思路，增長了見識，感觸最深的不是大都市的繁華，而是綜合體的一派欣欣向榮的繁榮景象，同時也領略到了異域空間業(yè)態(tài)的豐富度。面對外界商業(yè)綜合體喜人的經營態(tài)勢，看自身，比南京，我們既有差距，也有優(yōu)勢；既有缺失，也有特色。跳出星球看星球，星球有成績也有不足；分析對比看星球，星球有潛力也有壓力；站在高處看星球，星球有機遇也有挑戰(zhàn)，與南京相比，我們在經營理念、管理措施、經營目標等層面都需要不斷提升，對星球面臨的發(fā)展形勢還要深入分析，對當前的經營現(xiàn)狀還要準確判斷，對今后的發(fā)展走勢還要科學把握。主要是“三個認清”： 一要認清良好態(tài)勢，增強發(fā)展信心；二要認清現(xiàn)實問題，正視發(fā)展差距；特別是商戶普遍存在思想上“舍不得投入”的差距和經營理念、服務質量、精神狀態(tài)上的差距。三要認清搞好經營管理的關鍵措施，因地制宜，揚長避短，盡快把星球商業(yè)中心打造成為“城市大客廳，商業(yè)新名片”。

二、學習考察的主要收獲

這次去南京學習考察，主要帶著三個問題去尋求答案：一是了解南京綜合體的特點、業(yè)態(tài)業(yè)種、布局等；二是通過學習考察主要有什么啟示；三是學習借鑒“南京模式”的基本做法。

1、南京綜合體的主要特點

南京綜合體的許多做法值得研究借鑒。比較鮮明的有五點：一是高點站位，建設規(guī)劃起點高，用前瞻性戰(zhàn)略眼光布局建設。以水游城為例，據(jù)資料介紹，位于夫子廟核心商圈的鵬欣水游城建筑面積16.7萬平米，建成了集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化等為一體的休閑購物主題公園。

二是夯實骨架，搭建平臺，用戰(zhàn)略布局支撐發(fā)展。綜合體內有服裝、百貨、鞋革、鐘表、眼鏡、餐飲、化妝、攝影、魔術、電影、飾品、等百業(yè)聚集，供銷兩旺。

三是思想解放，舍得投入。無論是時尚萊迪，還是水游城，雖然風格迥異，特色鮮明，各有千秋，但都是以“小商品、大市場，小規(guī)模、大協(xié)作，小店鋪、大格局，小店主，大氣魄”為主要特征，集中體現(xiàn)在商家舍得投入，在充分滿足供應、保障市場需求下足功夫。位于頂層的兒童樂園不僅布臵新穎別致，有各類卡通人物、玩具、早教益智類商品滿足供應，還在兒童游樂設施方面充分滿足需求，設臵了各類電動滑梯、滾筒、水膜蹦床、海洋球池、旋轉木馬等等，應有盡有。在服裝區(qū)，幾平米的小店面密密麻麻掛滿數(shù)百件衣服甚至上千件衣服，充分滿足顧客選購需求。

四是堅持市場取向規(guī)劃業(yè)態(tài)，在不斷豐富不同業(yè)態(tài)的過程中，形成了市場體系完整性，市場競爭特色性，市場需求完整性，市場規(guī)模效益群體性，錯層經營相互拉動關聯(lián)性等自身特點和優(yōu)勢。

五是集中體現(xiàn)出典型的綜合性集約化經營。南京的綜合體依托建設面積大的優(yōu)勢，充分滿足市場需求，通過盡量細分市場和不同的功能分區(qū)，吸引四面八方的創(chuàng)業(yè)者，把分散的各類店鋪集并起來，形成了塊狀經濟以及規(guī)模經營品牌效應、綜合性規(guī)模市場體系，產生了車水馬龍的聚合效應。

六是小角色唱大戲，綜合體里面的各個小商鋪各顯神通百舸爭流，不僅有“小”的活力，同時形成“大”的氣候和實力，具有很強的市場適應性和較強的競爭力。

七是合理優(yōu)化空間布局，業(yè)態(tài)功能分區(qū)清晰有序。水游城以時尚潮流為主流，負二樓美食天地，負一樓為時尚休閑，一樓為國際潮流，二樓為女性天地，三樓為魅力時刻，四樓為精致生活，五樓為食色五洲。整體布局突出了大而全。不僅布局合理，通透度好，而且還在各樓層每個路口都設臵有電子導購觸摸屏，方便顧客流動。

八是豐富經營品類，用“新奇特”項目開發(fā)延伸發(fā)展。如：水游城單單一個魔術店，經營面積不足200平米，每天舉辦2次魔術表演，場場爆滿達到400多人次觀看，每張門票價格60元，一天收益在5萬元左右，不僅賺到盆滿缽滿，還給商場帶來很旺的人氣。

九是門店裝修時尚潮流。各個門店裝修風格個性化突出，加上燈光、柜飾墻飾、商品陳列，各具特色，很容易搶眼并吸引顧客駐足。

2、通過考察學習，我們從中得到了一些啟迪。

啟示一：搞好商管工作，必須解放思想，開闊思路，創(chuàng)新經營綜合體的理念。雖然各地綜合體經營可謂是“百花齊放、百家爭鳴”，但都有各自特色和個性化的因素。因此，我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃和調整上要強化構建大框架的理念，在現(xiàn)場管理上要強化搞好大合唱的理念，在內部分工上要強化搞好大協(xié)調的理念，不斷創(chuàng)新管理措施，盡快形成品牌效應。

啟示二：搞好商管工作，必須精耕細作，打造亮點，突出商業(yè)綜合體經營特色。要創(chuàng)建城市商業(yè)精品，打商業(yè)航母牌突出聚合效應，通過橫店影城打名人牌突出明星效應，打城市中心牌突出地理優(yōu)勢，打多種經營牌突出一站式服務優(yōu)勢。啟示三：搞好商管工作，必須精細管理規(guī)范運作，提升商場管理水平。“三分建，七分管”。要堅持一手抓有章可循，一手抓流程規(guī)范治理；堅持一手抓商業(yè)文化創(chuàng)建，一手抓商戶素質教育。星球商業(yè)中心剛起步，很多東西都在摸索中嘗試和不斷完善，必須堅持高起點規(guī)劃、高標準招商、高質量管理，形成后發(fā)優(yōu)勢。業(yè)態(tài)定位布局要堅持規(guī)劃一步到位，招商調整分步實施。啟示四：要高起點確定經營項目。城市綜合體作為一種新型商業(yè)模式，包羅萬象，應有盡有，多功能高效復合，已經成為當今最具價值的商業(yè)地產開發(fā)模式。在開發(fā)和經營中，與城市布局對接，與場地設施對接，與消費需求對接，與發(fā)展趨勢對接，高起點確定經營項目，合理布局，相互拉動，為整體運營持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎。

啟示五：差異化布局，形成鮮明個性，讓賣場獨具特色。盡量考慮到差異化經營覆蓋，錯層設計項目業(yè)態(tài)，關聯(lián)性引導消費時尚，最大限度擴大需求覆蓋面和滿足度，不斷增強自身競爭能力。

通過外出實地考察學習，個人認為，要搞好商場經營管理，在具體措施上，要多管齊下，綜合治理。

一是轉變觀念，以增加人流搞活流通為出發(fā)點，樹立“競爭商業(yè)”新理念。進一步深化對本地商情商圈的的認識，并以此為據(jù)找準對策。二是堅持市場導向，遵循多維度控制原則，主要是：因地制宜原則、商戶自愿原則、錯層經營的原則、相互補充關聯(lián)拉動的原則、品類豐富原則、可持續(xù)發(fā)展原則、優(yōu)勢業(yè)態(tài)合理布局原則、重點突破原則、擇優(yōu)發(fā)展原則、龍頭店和主力店鋪帶動原則，實施綜合治理。

四是切實轉變觀念，搞好服務，多管齊下，齊抓共管，形成合力。建立健全目標責任制，層層落實責任，提高辦事效率，設臵專班管理，專人監(jiān)督考核，使每個崗位充分發(fā)揮作用，同時建立從信息發(fā)布，到商戶和新品種引進、技術培訓、貨品購進、對客營銷等各個環(huán)節(jié)，都有方案、有措施，環(huán)環(huán)抓緊抓實，確保商戶經營順暢，能扎下根，讓商戶有錢賺才是硬道理。五是完善管理體制，提高商業(yè)中心管理水平。要加強經營管理層隊伍建設，把想干事、會干事的員工調整充實到各關鍵崗位，完善各部門考核機制，充分調動員工的積極性。建議先行試點逐步過渡到全公司各部門全面實行“定期化崗位績效考核”管理模式，盡快出臺有關內部管理體系、績效考核體系、監(jiān)督體系等一系列詳規(guī)，努力擴大制度流程管理的覆蓋面，從機制上樹立員工奮發(fā)有為、搶抓機遇、干事創(chuàng)業(yè)的精神狀態(tài)。

六是進一步優(yōu)化配臵，整合資源，創(chuàng)新舉措，創(chuàng)造性地做好招商調整工作，用戰(zhàn)略手段推動發(fā)展。比如，在資源整合利用方面，為使各功能分區(qū)相互融合，可通過合作方式突破性地引進諸如魔術、雜技、影像制作、數(shù)碼產品等新業(yè)態(tài)以及地方名優(yōu)特產、麥當勞、肯德基等大眾認知度高的暢銷知名品牌入駐星球，提升形象，擴大影響力和市場滿足度，促進商場整體形象提檔升級，做到人無我有，人有我優(yōu)，引得來、留得住、興致高、肯消費、常來往、印象深的消費氛圍。形成獨特經營優(yōu)勢，使星球品牌真正成為聲名遠播的城市名片和商業(yè)典范。在不斷增強自身競爭能力的同時，對經營能力弱、租金繳付不及時的商鋪，在后續(xù)招商過程中逐步整改臵換，循序漸進，不斷調整和豐富經營項目，盡早改善現(xiàn)有布局，使得城市功能不斷完善，居民生活品質得到提升和滿足。

七是繼續(xù)加大規(guī)范商場經營行為整治力度，凈化經營環(huán)境，提升經營檔次，提高商品競爭力和輻射力。力爭用2--3個月時間堅決整治規(guī)范經營行為，督促整改到位。首先解決服務質量差的問題。部分商鋪員工經常扎堆聊天、上網、脫崗，店鋪無人值守，客人來了愛理不理，個別商戶上班帶小孩、打電話、玩游戲、吃零食、睡覺、甚至洗臉刷牙、打麻將等，不一而足，要堅決整治。其次解決產品形象差的問題。一些商鋪不更新不補貨，新款少，貨品斷檔缺碼嚴重，品牌不像品牌，散貨不像散貨，少數(shù)商戶不自律，不是想辦法經營好自己的品牌，而是挖空心思像賣地攤貨一樣串雜貨，以次充好，擾亂市場。少數(shù)店鋪甚至掛羊頭賣狗肉，銷售假冒偽劣商品，拿山寨貨當正品賣，以假充真，坑害消費者，嚴重影響力商場形象，沖擊了正品品牌的正常經營。此外，還要解決商場監(jiān)管滯后的問題。服務營業(yè)人員培訓沒有跟上，現(xiàn)場管理軟弱、缺失，部分商鋪店員業(yè)務素質低，作風疲沓，缺乏應有的職業(yè)技巧。在整治中逐步加以解決。

任健民

2013年6月3日

第三篇：南京水游城和南京大屠殺紀念館的展示空間比較

南京水游城和南京大屠殺紀念館的展示空間比較

南京是一個積聚了各式各樣元素的大都會，從六朝古都到如今的國內首屈一指的大城市，江蘇省省會，她太特殊了，使得我們的目光無法從她身上移開。歷史的洗滌給予了她內斂的性格，現(xiàn)代化的發(fā)展給予了這個歷史古城更多的突破，可以這么說南京是一個會令人眼前一亮的城市，她需要我們更多的關注。

為了深入研究自己的所學專業(yè)，我們進行了為期一周的關于南京當?shù)氐慕ㄖ疾鞂嵙暎x擇了兩處具有代表性的建筑，南京水游城和南京大屠殺紀念館進行了主要的實地參觀考察。這兩處建筑分別是商業(yè)性質展示空間與紀念館性質展示空間。展示空間是以其給人的第一感官體驗的一種空間構成，與此同時它也是所有空間構成中最為特殊的一種。

南京水游城位于南京古城內城南地區(qū)，基地位于中華路、健康路兩條城市主干道交叉口的東北角，東臨舊王府街，三面環(huán)路，綜合地理區(qū)位交通十分便利。水游城所具有的商業(yè)價值，造就了本項目潛在的巨大優(yōu)勢，它將集聚強大的消費人群和購物人流。因此本案定位以商業(yè)為主，高檔公寓和酒店相結合及酒店等功能，其中：商業(yè)面積52368平方米；家樂福超市面積16580平方米；酒店面積16804平方米；住宅面積11988平方米。商業(yè)以建造高檔國際品牌為主，其他中高檔品牌為輔的Shopping mall,集商業(yè)購物、影視娛樂、餐飲為一體；水游城5層裙樓以高品位商業(yè)為主，坐落于地塊南方，面向健康路，并在中華路與健康路和健康路與舊王府街交界口各設置一個下沉式廣場為內部商業(yè)街的主入口；主樓為高檔次的14層酒店，位于地塊西側，面向中華路；16層住宅則設置于地塊東北側較為安靜的舊王府街方向。在展示空間設計中，水游城突出建筑空間的個性化和人性化，針對不同年齡層次的顧客分布了不同的展示空間，流淌在商店內的活氺噴泉，明亮的墻體顏色，造型獨特的裝飾品，給予了顧客在購物同時的一個歡快的氣氛。還有獨特的水上舞臺設計，讓觀眾在購物疲勞之后一個停里休息的觀賞平臺。水游城并不斷探討新建筑與傳統(tǒng)城市空間和地方文化的對話和協(xié)調，力求使本案成為南京建筑形象的新標志。

南京大屠殺紀念館則是為了銘記1973年12月13日日軍攻占南京后制造的南京大屠殺事件而建造的。該館的所在地是原日軍大屠殺遺址之一的萬人坑。紀念館共分為外景展區(qū)、遺骨陳列、史料陳列三個部分雕塑，遇難者名單墻，紀念碑等景觀構成了外展景區(qū)。在外形為棺槨狀的遺骨陳列室內，陳列著建館時從“萬人坑”中挖掘出的部分遇難者遺骨，是侵華日軍大屠殺的鐵證。呈墓穴形狀且半地下的史料陳列大廳內，陳列著1000余件珍貴的歷史照片、文物、圖表和見證資料，采用燈箱、沙盤、泥塑、油畫、復原景觀、多媒體觸摸屏、電影電視等現(xiàn)代陳列手段，再現(xiàn)南京大屠殺的悲慘歷史，揭露日本軍國主義者的血腥暴行。在展品陳列方式上，大屠殺紀念館使用了很多高科技的聲光電手法，使城墻以及當

年大屠殺場景十分逼真的展示在觀眾面前，讓觀眾身臨其境的體會大屠殺的殘忍恐怖。紀念館還通過沙盤模雕形象直觀的展現(xiàn)當年簽訂條約已經調查研究的景象。還不斷地播放南京大屠殺幸存者的影片，讓人們通過幸存者更加深入地了解。在遺骨陳列室內，還直接將挖掘出來的白骨生生的展現(xiàn)在觀眾面前，直接給人以感官上的沖擊。

總體來說這兩處建筑是兩種完全不同的展示空間。首先，它們形成的氛圍不同，一個是商業(yè)性質的展示空間，一個是紀念館性質的展示空間，它們呈現(xiàn)給人們的寓意也不同。通過燈光照明，一個表現(xiàn)出明亮而又歡快的場景，一個是陰沉肅穆，表現(xiàn)出一種悲涼的感官情結。通過內部裝潢，一個表現(xiàn)出了極具時尚感，引領潮流方向的風向標建筑，一個則是運用了冷鋼筋的剛毅堅強，沒有任何色彩，讓人過目不忘，滿目蒼涼。其次，商業(yè)性質的水游城需要容納很大的客流量，對顧客的行動不做任何約束，全敞開式的自主營運方式，最大限度的滿足顧客的需要。而南京大屠殺紀念館采用了不可逆轉的空間分配，不走回頭路的參觀方式增加了紀念館的參觀效率，也提高了在客流量大的情況下的安全率。更大寓意上個人認為不可逆轉的空間讓我深刻的認識到歷史的殘酷，痛苦的歷史不可挽回，唯有腳踏實地勇往直前才會有更美好的未來。

參觀完了具有代表性的兩處展示空間建筑，我贊嘆于設計的多樣性。不同的燈光可以承托出不同的氛圍，不同的擺設可以給人不同的感官領悟??展示空間是一門非常美好的藝術，我要走的路還很遠，我要學習的也還有很多很多。

第四篇：水游城系列活動方案

水游城系列活動方案

系列活動目的為水游城設計針對團購頁面，搭配一系列主題活動。提高窩窩團和水游城的合作粘性，提高水游城給客戶的誠信度，讓水游城的消費變的更具有趣味性。促進水游城消費，使之成為吃喝玩樂、休閑、消費為一體的時尚購物中心。

區(qū)域互動營銷

區(qū)域營銷(place marketing）由于區(qū)域營銷還是一個較為年輕的新生事物與企業(yè)產品的區(qū)域營銷名稱相同因而有必要對其概念做一個較為明晰的闡述。以免造成混淆。在總結前人的理論成果并結合當今實踐的基礎上，筆者認為．所謂區(qū)域營銷是指區(qū)域政府或政府聯(lián)盟以及各種區(qū)域利益相關者為了增強區(qū)域競爭力利用市場營銷理念和方法將整個區(qū)域進行企業(yè)化、品牌化經營．整合區(qū)域內各種資源。以吸引和滿足各類目標客戶需求和愿望的同時最終實現(xiàn)本區(qū)域發(fā)展目標的過程。

互動營銷的標簽是：

有創(chuàng)造力的、有傳播性的、有感染力的；能打動人的、利他的，時尚的、潮流的；最網絡化的、最有參與感的、最80后的、最90后的；精準的、互動的……互動營銷是口碑、是病毒、是人傳人??

（一）97爭霸盡在水游城

活動背景

前段時間《玩大的》風靡網上，勾起不少80后對97爭霸的回憶，現(xiàn)在90后玩97爭霸的也占了很大部分群體，這款游戲不僅經典，而且容易引起很多人兒時的回憶。而這一階段年齡層次正是團購網站和如水游城類似商圈的主要客戶群體。

《玩大的》是一部原創(chuàng)微電影，由巨人網絡旗下《征途2》出品，羅立言執(zhí)導，該片是中國游戲圈第一部原創(chuàng)電影，也是首部完全由游戲企業(yè)員工擔綱創(chuàng)作的電影。故事講述了一段關于回憶、游戲、約定和友情的故事，導演用平淡的口吻，將上世紀七、八十年代出生的一代人與游戲有關的故事娓娓道來。

活動內容

1.在水游城的電玩游戲中心舉行97爭霸比賽，如條件允許可將機器搬至陽光舞臺，進行室外競技，可讓樓上下更多游客進行觀摩。如果連接LED大屏可增加活動效果，讓更多的流連于游戲的勁爆、回憶的美好時光。

2.可通過窩窩團頁面以團購形式掛0元進行報名

3.邀請南京各大學校COS社團，現(xiàn)場表演展示

報名方式

1.任何人報名都可參加

2.從報名人里抽出150-300名參賽者

3.限時搶購，限時150-300份搶完為止

由窩窩團和水游城商定選擇報名方式

活動獎勵

凡參加比賽（現(xiàn)場）的選手都可獲得20-50元窩窩券（根據(jù)人數(shù)定）；或窩窩團提供的水游城套票

冠軍獎品由水游城和窩窩團一起商定，提供店鋪優(yōu)惠券，或是餐廳的會員充值卡，或是橫店電影院的VIP卡等。（具體商定后公布）

活動場地

水游城陽光舞臺（首選）

水游城電玩游戲中心

活動推廣

1、線上微博，QQ群，龍虎，生活，金陵熱線，西祠同步發(fā)布banner廣告和活動軟文、文字鏈接進行立體式宣傳；

2、線下媒體配合宣傳；

3、線下進行50000份以上DM單在熱門商圈，地鐵站口，寫字樓，居民樓發(fā)放；

4、通過南京本土各大人氣報紙，例如:東方衛(wèi)報，揚子晚報，金陵晚報，南京晨報等。對活動進行圖文、軟文等系列報道。

活動時間

待定

（二）“關愛兒童”水游城愛心之旅

活動目的擴大水游城的關注度以及曝光率，通過此類活動增加客戶對水游城的認同感、歸屬感。提高客戶對水游城的好評度，增加客戶和窩窩團的消費粘性以及忠誠度。讓更多關愛兒童的群體參與到我們的活動中。

活動內容

1、凡是在窩窩團購買了水游城游樂場的客戶，3—12歲孩子的即可獲得游樂場內立可拍照片一張；

2、在照片空白處寫下你對孩子們的祝福，并可放置在“關愛兒童”公益照片墻上；

3、照片上墻后，家長就可獲得兩個窩窩貼（小的窩窩團標志）；

4、孩子可通過水游城早教中心共同的活動進行游戲并且拉票；

5、周末兩天每天評選出最受關注寶貝前三名（以下午五點為限，可多周進行）；

6卡等）。

后續(xù)活動

1、每周末選出來的最受關注寶貝，即可參加愛心天使活動；

2、通過西祠評選出最受關注愛心天使前三；

3、將由這三位愛心天使、水游城代表、窩窩團代表、基金會代表于水游城陽光舞臺上，攜手捐出所有愛心款項；

4、愛心天使將得到水游城豐厚獎品（例如：游樂場年卡、早教中心年卡）或者窩窩團提供的套票。

活動準備

1、聯(lián)系兒童攝影商家（水游城攝影商家優(yōu)先）協(xié)辦活動；

2、與水游城溝通預留照片墻位置；

3、根據(jù)場地大小，采購照片墻背景幕布；

4、與水游城落實好獲獎獎品；

5、線上微博，QQ群，龍虎，生活，金陵熱線，西祠同步發(fā)布活動軟文、活動鏈接進行立體式宣傳；

6、線下媒體配合宣傳；

7、希望得到水游城更多市場配合。

活動時間

具體時間根據(jù)水游城活動進行安排

第五篇：南京財經大學調研報告

宿遷市湖濱新區(qū)投資潛力調研報告

會計1102班

楊梓

2101110247

前言

由于這次實習的地點是在宿遷市湖濱新區(qū)管委會財政局實習，而湖濱新區(qū)管委會是應新區(qū)的開發(fā)需要而設置的，專門針對湖濱新區(qū)建設所創(chuàng)立的新的職能機構，所以這次調研報告的對象是宿遷市湖濱新區(qū)發(fā)展，更具體的是關于新區(qū)的投資潛力調研。

新區(qū)介紹

湖濱新區(qū)是江蘇省宿遷市實施“引湖納山”戰(zhàn)略、打造現(xiàn)代濱水城市的核心區(qū)域，是宿遷市中心城市最具特色的重要城市板塊。

湖濱新區(qū)重點發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)，是江蘇省首批服務業(yè)綜合改革試點單位、江蘇省宿遷駱馬湖旅游度假區(qū)、宿遷市高性能復合材料產業(yè)集聚區(qū)、宿遷市駱馬湖總部經濟集聚區(qū)、宿遷市職業(yè)教育園區(qū)。資源優(yōu)勢

（一）駱馬湖

總面積約400平方公里，江蘇省四大湖泊之一，水質達到國家二類標準，空氣質量達到國家一級標準，是南水北調東線工程的重要輸水通道和調蓄湖泊。湖中魚類達56種以上，盛產銀魚、青蝦、螃蟹、甲魚、龍蝦等。湖區(qū)及周邊擁有黃砂、石英砂、陶瓷土等優(yōu)質礦藏資源。

（二）三臺山

面積12.7平方公里，現(xiàn)為國家3A級旅游景區(qū)、省級森林公園和風景名勝區(qū)。境內峰巒起伏，碧水小湖，森林覆蓋率達85.2%，活立木蓄積量10萬立方米，被譽為“江蘇的西雙版納”。

（三）皂河古鎮(zhèn)

建于明清之際，位于駱馬湖西南處，京杭大運河、古黃河穿境而過，現(xiàn)存有乾隆行宮、御碼頭、陳家大院、合善堂、財神廟、通圣街等眾多古跡。始建于清代順治年間的“敕建安瀾龍王廟”，因乾隆皇帝六次下江南，五次駐蹕于此，故又名“乾隆行宮”，現(xiàn)為全國重點文物保護單位，國家3A級旅游景點。

（四）曉店溫泉

轄區(qū)曉店鎮(zhèn)境內地熱溫泉豐富，泉水出自2001米深的1億年前白堊紀青山群巖。已開發(fā)出的泉眼日出水量達400立方米，井底溫度達到61.3度，井口水溫43度，是富含鋰、氟、鍶的優(yōu)質醫(yī)療礦泉水，適宜開發(fā)集健身、養(yǎng)生、休閑、度假于一體的溫泉特色旅游產品。

發(fā)展載體

（一）駱馬湖

總面積約400平方公里，江蘇省四大湖泊之一，水質達到國家二類標準，空氣質量達到國家一級標準，是南水北調東線工程的重要輸水通道和調蓄湖泊。湖中魚類達56種以上，盛產銀魚、青蝦、螃蟹、甲魚、龍蝦等。湖區(qū)及周邊擁有黃砂、石英砂、陶瓷土等優(yōu)質礦藏資源。

（二）三臺山

面積12.7平方公里，現(xiàn)為國家3A級旅游景區(qū)、省級森林公園和風景名勝區(qū)。境內峰巒起伏，碧水小湖，森林覆蓋率達85.2%，活立木蓄積量10萬立方米，被譽為“江蘇的西雙版納”。

（三）皂河古鎮(zhèn)

建于明清之際，位于駱馬湖西南處，京杭大運河、古黃河穿境而過，現(xiàn)存有乾隆行宮、御碼頭、陳家大院、合善堂、財神廟、通圣街等眾多古跡。始建于清代順治年間的“敕建安瀾龍王廟”，因乾隆皇帝六次下江南，五次駐蹕于此，故又名“乾隆行宮”，現(xiàn)為全國重點文物保護單位，國家3A級旅游景點。

（四）曉店溫泉

轄區(qū)曉店鎮(zhèn)境內地熱溫泉豐富，泉水出自2001米深的1億年前白堊紀青山群巖。已開發(fā)出的泉眼日出水量達400立方米，井底溫度達到61.3度，井口水溫43度，是富含鋰、氟、鍶的優(yōu)質醫(yī)療礦泉水，適宜開發(fā)集健身、養(yǎng)生、休閑、度假于一體的溫泉特色旅游產品。

要素保障

（一）政策環(huán)境

宿遷是江蘇省經濟社會發(fā)展改革試點市、區(qū)域協(xié)調發(fā)展綜合改革試點市和金融改革試點市。江蘇省委、省政府對宿遷的發(fā)展一直給予特殊的扶持政策，專門出臺了支持宿遷實現(xiàn)更大突破的政策意見，在項目報批、產業(yè)政策、基礎建設、稅費優(yōu)惠等諸多方面給予特殊支持。

（二）生態(tài)環(huán)境

宿遷是國家園林城市，被贊譽為“華東的一塊凈土、江蘇的兩盆清水、淮海經濟區(qū)的一片森林、黃淮海地區(qū)最大的氧吧”，擁有洪澤湖、駱馬湖兩個著名湖泊，京杭大運河、古黃河兩條著名河流。全市森林覆蓋率28.02%，中心城市綠化覆蓋率40%以上，其中湖濱新區(qū)森林覆蓋率達46.2%，綠化覆蓋率達55%以上。

（三）人力資源

宿遷市擁有267.5萬可用勞動力，外出務工人員70萬。全市擁有各類職業(yè)學校36所，其中規(guī)模以上職業(yè)技術學校13所，年畢業(yè)生4萬余人，涉及電子、電工、機械、機電、服裝、數(shù)控技術、計算機等熱門專業(yè)。

（四）金融環(huán)境

宿遷是江蘇省金融改革試點市，省銀監(jiān)局、金融辦、各大銀行機構都明確表示，對宿遷的貸款規(guī)模和貸款項目給予全力支持。

（五）治安環(huán)境

宿遷連續(xù)五年被評為“江蘇省社會治安安全市”，所轄縣區(qū)均為“江蘇省社會治安安全縣（區(qū)）”，群眾安全感和社會治安滿意度位居江蘇前列。

（六）幫辦服務

宿遷始終秉承一切服務項目的幫辦理念，全力打造“創(chuàng)業(yè)最寬松、社會最文明、人居最安全，低交易成本、低生產成本、低社會成本”的“三最四低”投資品牌。

經濟發(fā)展?jié)摿? 宿遷市湖濱新區(qū)高點定位謀發(fā)展、提振精神抓落實、跨越趕超求突破，經濟社會保持了良好的發(fā)展勢頭，實現(xiàn)了主要指標、招商引資、產業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、改革創(chuàng)新、隊伍建設“六個新突破”。目前，該區(qū)引進億元以上合同項目21個、億元以上開工項目10個、億元以上竣工項目9個，總投資20億元的新奧能源、16億元的國泰安防、8億元的科誠電器、5億元的金天國際等一批大項目成功簽約落戶。

優(yōu)惠政策

一、旅游服務業(yè)項目

（1）土地：興建五星級以上賓館、單體項目投資額達到3億元以上的旅游項目，實行“一事一議”。

（2）規(guī)費：興建四星級（含四星級）以上賓館、新設立經營出境業(yè)務旅行社以及固定資產投資1億元以上大型旅游開發(fā)項目，在其開業(yè)并經有關部門驗收合格后，市權范圍內的行政性規(guī)費全額獎勵返還，先繳后獎。

（3）稅收：對興建四星級（含四星級）以上賓館、新設立經營出境業(yè)務旅行社以及其他新開辦的固定資產投資1億元以上旅游企業(yè)，企業(yè)實際繳納的全部稅收地方留成部分，實行“五獎三減半”，先征后獎。

二、總部經濟項目

（1）土地：投資2億元以上且單體建筑面積3萬平方米以上的總部大廈可參照高科技產業(yè)，以基準地價掛牌出讓供地；對集科研、辦公、公寓、商業(yè)、酒店等功能于一體的總部大廈，在同一項目中，酒店式公寓建設比例可放寬到30%。

（2）注冊登記：宿遷市工商局在駱馬湖總部經濟集聚區(qū)成立登記服務辦公室，對進區(qū)項目實行特殊的工商登記政策，當場辦理營業(yè)執(zhí)照。

（3）投入獎勵：落戶集聚區(qū)的總部企業(yè)，自簽訂投資協(xié)議起三年內，按當年實際完成固定資產投資額分別給予100萬-1000萬元一次性資金獎勵。

（4）財政扶持：自建、購買或租賃總部大廈的企業(yè)，根據(jù)自用辦公用房面積，分別給予500元或90元每平方米標準給予補貼。

（5）規(guī)費：對落戶在集聚區(qū)的總部大廈，免收市政基礎設施配套費，供電、供水、供氣增容費等市權范圍內行政事業(yè)性規(guī)費；人防費采取一事一議方式議定；經營服務性收費按公布的最低標準執(zhí)行。

（6）稅收：集聚區(qū)內經認定的總部企業(yè)，自營業(yè)起，所繳納稅收額超過100萬元的，入庫稅收企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅地方留成部分實行“三獎三減半”，先征后獎；企業(yè)的董事長、總經理及其他在集聚區(qū)內工作的高管人員（原則上不超過企業(yè)員工總數(shù)的20%）個人所得稅地方留成部分，實行“三獎兩減半”，先征后獎。

（7）人才引進：集聚區(qū)內總部企業(yè)引進全職博士學位（或正高職稱）、碩士學位（或副高職稱）以及“985”高校本科畢業(yè)生，分別給予8-4萬元補貼。

三、高性能復合材料項目

（1）土地：固定資產投資1億元以上，或固定資產投資3000萬元以上、注冊資本2000萬元以上、畝均固定資產投資200萬元以上、建筑容積率1.0以上、預期年畝均稅收貢獻20萬元以上的工業(yè)項目可單獨供地，按不低于省工業(yè)用地出讓的最低價標準掛牌出讓，并依據(jù)實際投資規(guī)模享受一定優(yōu)惠。符合市級以上大項目土地點供政策的項目，實行“一事一議”。

（2）稅收：自投產起，企業(yè)所得稅地方留成部分實行“五獎五減半”；高新技術企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅，增值稅地方留成部分實行“五獎五減半”，先征后獎。

（3）財政扶持：集聚區(qū)內項目，優(yōu)先安排申報省、市財政扶持資金。

（4）規(guī)費：免收項目建設過程中市權范圍內的一切行政規(guī)費，經營服務性收費按公布的最低標準執(zhí)行。

四、現(xiàn)代物流業(yè)項目

自投產起，企業(yè)所得稅地方留成部分實行“五獎五減半”；增值稅地方留成部分，自投產起三年內，對年入庫稅收達到500萬元以上的企業(yè)全額獎勵，對年入庫稅收500萬元以下的企業(yè)，獎勵75%，先征后獎。

五、軟件、動漫和服務外包項目

（1）土地：參照工業(yè)項目性質，以工業(yè)用地出讓最低價標準掛牌出讓供地。（2）稅收：自投產起，企業(yè)所得稅地方留成部分實行“五獎五減半”；增值稅、營業(yè)稅地方留成部分實行“三獎三減半”，先征后獎。

（3）其他

在人才培訓、市場開拓、認證、服務平臺建設、貸款擔保以及出口、銷售突破等方面給予補貼或獎勵。

六、大型商貿市場項目

（1）規(guī)費：凡符合城市發(fā)展規(guī)劃，新建、改造擴建的大型商業(yè)和專業(yè)市場，一次性建筑面積在5萬平方米以上，且持有產權超過30%的，在市場開業(yè)并通過有關部門驗收合格后，對市權范圍內各項規(guī)費的50%獎勵給開發(fā)企業(yè)，實行先繳后獎。

（2）稅收：新建、改造擴建的大型商業(yè)和專業(yè)市場開業(yè)后，以整體項目為單位，所繳納的全部稅收市以下留成部分，由同級財政實行“兩獎三減半”給開發(fā)企業(yè)用于市場招商。

七、外資項目

當年實際到賬注冊外資額100萬美元以上的外資項目，按實際到賬注冊外資額的5‰獎勵給投資人，最高不超過300萬元人民幣。

結論

通過宿遷市領導的一份調研報告，我總結了這樣的結論：市湖濱新區(qū)具有發(fā)展?jié)摿Υ蟆l(fā)展矛盾較多，產業(yè)層次最高、產業(yè)機構較差，生態(tài)環(huán)境最優(yōu)、生態(tài)環(huán)境脆弱，文化底蘊深厚、文化氣氛不濃四個方面的特點。只有全力推進產業(yè)升級，圍繞新型材料和現(xiàn)代服務業(yè)加大投資，全力加快項目建設才可以實現(xiàn)新的發(fā)展。