第一篇：房地產全案策劃書1

房地產全案策劃服務內容

第一章

項目投資策劃

一、項目用地周邊環境分析

1、項目用地周邊環境調查

2、地塊交通條件調查

3、周邊市政配套設施調查

二、土地SWOT分析

1、項目地塊的優勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

三、項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研

2、項目定位

四、項目定價建議

第二章 項目規劃設計策劃

一、總體規劃建議

二、建筑風格定位建議

三、主力戶型選擇建議

第三章 項目形象策劃營銷

一、項目視覺識別系統核心部分

1、名稱

·項目名

·建筑名

·組團名

2、標志

3、標準色

4、標準字體

二、延展及運用部分

1、工地環境包裝視覺

·工地圍墻

2、營銷中心包裝設計

·營銷中心室內外展示設計

·營銷中心大門橫眉設計

·營銷中心形象墻設計

·臺面設計

·展板設計

·營銷中心導視牌

·銷售人員服裝設計提示

·銷售用品系列設計

第四章

一、區域市場動態分析

1、項目所在地房地產市場現狀

2、項目周邊競爭性樓盤調查

·項目概括

·市場定位

·銷售價格

·銷售政策措施

·廣告推廣手法

·主要媒體應用及投入頻率

·公關促銷活動

·其他特殊賣點和銷售手段

3、結論

項目營銷推廣策劃

二、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策

1、項目主賣點薈萃

2、項目強勢、弱勢分析與對策

三、目標客戶群定位分析

1、項目所在地經濟發展狀況

2、項目客戶群定位

·目標市場：目標市場區域范圍界定

市場調查資料匯總、研究

目標市場特征描述

·目標客戶：目標客戶細分

目標客戶特征描述

四、入市時機規劃

入市時機的確定及安排

五、廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

·廣告總體策略

·廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創意表現

4、廣告效果監控、評估、修正

5、入市前印刷品的設計、制作

·購房須知

·詳細價格表

·銷售控制表

·樓書

·宣傳海報、折頁

·DM單

六、媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合4、投放頻率及規模

5、費用估算

七、推廣費用計劃

1、現場包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關活動

八、公關活動策劃和現場包裝

第五章 項目銷售策劃

一、銷售周期劃分及控制

1、銷售策略

2、專職售樓人員（銷售代表）培訓

3、銷售階段：

蓄勢調整期

開盤試銷期

銷售擴張期

強勢銷售期

掃尾清盤期

二、各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施

三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四、銷售前資料準備

五、銷售培訓

第六章 品牌戰略

品牌戰略包括品牌維護、品牌提升。是指發展商已成功地開發一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發展商致力于進一步提升形象和整體競爭力。

第二篇：房地產全案策劃

房地產全案策劃

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

房地產全程策劃營銷方案是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規劃設計策劃營銷；

3、項目質量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷

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地址：臺州市市府大道289號耀達大廈16樓B室TEL:0576-883***92

房地產策劃的主要內容包括：

市場策劃

是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之后建筑設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。

其主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介于城市規劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

營銷策劃

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是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

開發策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然后將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環節眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

物管策劃

物業管理就是物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人

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提供高效、優質和經濟的服務。物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營。主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

2.管理。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務。是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售后各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和后續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

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第三篇：房地產全案營銷策劃

房地產全案營銷策劃/銷售代理合作協議

甲方：秦皇島仁杰房地產開發限公司 住所地：

法定代表人：

乙方：秦皇島正韜房地產咨詢服務有限公司 住所地：秦皇島開發區秦皇西大街100號 法定代表人：王振剛

秦皇島仁杰房地產開發限公司（以下簡稱甲方）與秦皇島正韜房地產咨詢服務有限公司（以下簡稱乙方），為保證【撫寧縣驪駿華府】項目全案營銷策劃/銷售代理工作的實施與執行，雙方本著友好合作的態度，依照國家有關法律，就建立【撫寧縣驪駿華府】項目全案營銷策劃/銷售代理合作事宜協商一致，達成本協議，共同遵守。

第一條：總則

乙方受甲方委托，為【撫寧縣驪駿華府】全案營銷策劃與銷售代理執行公司，甲方按本協議規定向乙方支付全案營銷策劃與銷售代理費用。

1、本協議有效期內，甲乙雙方應本著精誠合作、誠實信用、平等互利的原則，嚴格遵守本協議的規定。

2、乙方負責【撫寧縣驪駿華府】全案營銷策劃/銷售代理工作。

3、乙方在本案全程策劃與代理過程中，必須提供足夠的人力為項目服務，否則甲方有權終止合同。

第二條：合作期限

雙方合作期限自合同簽定之日起，至【撫寧縣驪駿華府】項目一期銷售率達到80%之日止。

第三條：甲方工作范圍

1、甲方應提供給乙方本項目所有相關證明文件及乙方工作過程中所需的全

部資料，并保證一切資料的合法性和準確性。否則，由此所引起的糾紛，均由甲方負責。

2、甲方負責項目營銷推廣過程中所需費用,主要限于以下內容：

（1）各種廣告推廣、銷售道具（樓書、DM單頁、戶型圖、項目總體模型及戶型單體模型、引導旗、售樓處包裝等）及有關銷售資料的制作、和發布費用。

（2）廣告制作費/廣告發布費：廣告制作與發布由甲方與制作單位或媒體單位直接簽署合同。

（3）乙方項目組策劃/設計/文案/銷售經理等人員的住宿由甲方負責（三居室一間）。

（4）各類公關活動所需用展示場地（包括售樓部、本地及外地房展會等）及有關設備（如電腦、寬帶網、打印機（一臺）、復印機（一臺）、文件柜、辦公桌椅、空調等）的購買、租用、布置、水電費（含日常飲用水）、固定電話費等費用。

（5）其它：甲方負責制作配備項目相關的工作人員名片、信封、信紙、文件夾、禮品、水杯、胸卡、便箋、辦公用品等相關道具。（6）售樓處裝修設計與現場包裝費用。

（7）項目銷售過程中產生的其它相關廣告推廣、銷售費用。

（8）項目總體廣告投放費用應該不超過本案的預估推廣費用，應不高于項目總銷售額的1.5%，詳細分階段的費用投放根據項目的進程由甲乙雙方協商進行；詳細廣告計劃費用由乙方事先提出書面報告，雙方溝通并經甲方書面確認后，方可實施。

（9）甲方根據項目總體工程進度，制訂全年銷售額任務，并結合開盤時間制定各月以及重大銷售節點的階段性銷售額指標，經甲乙雙方確認后執行。

以上幾條及其它各種活動的推出，由乙方負責組織并報甲方書面認定后實施，實施過程由甲方監督；以上所涉及費用的確定和支出由乙方提出并經甲方審核書面同意方可執行。

第四條：乙方工作范圍

第一階段：前期策劃

一、項目重新定位

1、完成項目所在地塊的優劣勢及機會點與威脅點分析的報告。

2、完成項目剩余房源銷售總體思路及定位屬性報告、客戶市場定位、價格定位范圍建議的書面報告。

第二階段：營銷策劃

一、營銷建議 1.入市時機評估 2.階段性銷售策略

3.階段性促銷策略及推廣活動建議

二、定價策略

1、項目價格制定原則

2、項目價格制定方法

3、甲方向乙方提供項目分期工程進度與可售面積后，乙方擬定項目分期銷售價格，經甲方審定同意后在價格表上簽字蓋章確認，乙方方可執行。乙方據此向甲方提供項目銷售進度計劃表和預計銷售額。

三、營銷推廣策略

1、乙方每月20日前，向甲方提交下月度總體營銷策略報告及推廣費用預算。

第三階段：廣告策劃

一、推廣策略1、2、3、4、5、6、階段性廣告策略制定 階段性廣告主題及文案架構 工地現場包裝思路 公關活動及促銷活動策劃 媒體組合方案及媒體推廣策略 媒體廣告形式及主題

7、推廣費用預算

二、廣告設計

1、VI運用系統設計：標志名片信封信紙文件夾禮品水杯胸卡便箋引導牌引導旗2、3、作業流程表格設計 售樓部包裝設計及建議：

售樓部規劃設計建議售樓部主體燈箱設計售樓部室內看板設計4、5、6、7、工地包裝設計：工地圍墻設計圍墻燈箱

戶外廣告設計：車體廣告戶外廣告牌戶外看板戶外燈箱條幅 廣告設計：銷平樓書（含概念樓書、產品樓書）海報單頁 其他媒體：報紙廣告制作（包括文案、設計）等

第四階段：銷售代理

1.由乙方建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為，并承擔銷售場所內銷售人員和乙方其它相關工作人員的工資待遇及傭金、獎金，銷售人員工裝、餐費、用于客戶溝通的移動電話費用；

2.負責已下達房源的銷控管理，做好銷售登記工作，每周向甲方提交銷售進度表，供雙方根據銷售實際及時調整銷售策略。

3.負責客戶接待，根據甲方簽字認可的項目資料，如實向客戶介紹項目的法定手續、戶型、建筑面積，建筑標準，付款辦法，交房日期和客戶預售購房合同條約等情況。不得向客戶做任何虛假承諾，不得損害甲方的利益及企業形象。

4、負責催促落實客戶按約交納首付房款、貸款客戶按合同約定限期到銀行辦理按揭交件合格，確保房款按約到賬。

5、負責銷售人員培訓

6、銷售執行的內部協調程序

7、客戶資源庫的建立

8、售后服務機制建立

9、銷售現場管理

10、乙方須根據甲方的全年銷售任務，以及開盤時間等重大活動節點，在總體營銷策略報告中體現詳細的銷售策略及時間計劃表。

11、乙方應提交本項目各專業人員配置名單，參與項目營銷管理、策劃、執行人員的調整征求甲方意見。整體人員配置不少于8人，現場銷售人員5-6人。

第五條：營銷策劃/銷售代理收費標準及支付方式

一、營銷策劃/銷售代理費收費標準

（1）乙方按開發項目住宅、車位、車庫、下房等一切可銷售面積總銷售額的 2% 收取銷售代理費。項目銷售成交金額以客戶簽定正式合同并收齊銷售合同約定的首期款和按揭貸款到位，及其它任何形式的銷售成交為準組成總價金額。

二、廣告推廣/廣告設計費支付方式

1、合同簽定三日后，甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設計費用人民幣伍萬元整。

2、項目完成階段性銷售任務額的60%（暫定兩個月為一個階段，時間為8月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設計費用人民幣伍萬元整。

3、項目完成第二階段性銷售任務額的70%（暫定兩個月為一個階段，時間為10月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設計費用人民幣伍萬元整。

4、項目完成第三階段性銷售任務額的70%（暫定兩個月為一個階段，時間為12月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設計費用人民幣拾萬元整。

5、項目完成第三階段性銷售任務額的60%（暫定一個月為一個階段，時間為1月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設計費用人民幣伍萬元整。

6、自2014年2月份起，甲方不再向單獨支付廣告推廣/廣告設計費。

7、乙方出具正式發票。

（二）營銷策劃與銷售代理費按以下方式支付：

（1）雙方結算費用以開發商與客戶簽訂的《商品房買賣合同》上所確定的成交總價作為最終銷售代理費計提結算依據，開發商將各階段應提銷售代理費用的90%匯入乙方指定帳號，剩余10%在雙方合作期限截止后，甲方一次性支付給乙方。

（2）乙方按月銷售進度計劃完成銷售任務，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內，甲方向乙方支付應付銷售代理費，稅費由乙方承擔（乙方同時開具發票）。銷售代理費用按甲方實際收到的購房款額（定金除外）為基數計提。

（3）銷售任務完成情況及傭金比例界定

A、乙方進場后，雙方確定2013年7月—2014年1月31日階段性銷售任務（以銷售額進行界定），簽字確認。

B、雙方以7-8月、9-10月、11-1月份三個考核任務期；

C、乙方會對雙方確定的銷售任務提出相應的廣告推廣、活動、價格等相應方面的建議和支持，甲方需在合理范圍內給予支持，如因甲方支持力度削減，而影響乙方的任務完成情況，則銷售任務可進行適當調整。

D、如果乙方完成階段性任務的60%以下，則在傭金結算時，則按照總銷售額的1.6%進行提取傭金；

E、如果乙方完成階段性任務的80%以下，則在傭金結算時，則按照總銷售額的1.8%進行提取傭金；

F、如果乙方完成階段性任務的90%以上，則在傭金結算時，則按照總銷售額的2%進行提取傭金；

G、如果乙方完成階段性任務的100%以上，則在傭金結算時，則按照總銷售額的2.5%進行提取傭金；

H、如果乙方完成階段性任務的120%以上，則在傭金結算時，則按照總銷售額的35%進行提取傭金；

I、如果乙方在2013年7月—2014年1月31日期間，順利完成既定銷售任務，則整個期間的所有傭金，按照最后的完成情況，進行相應的比例進行補

齊和跳點。

第六條：雙方工作原則

1、乙方提交的策劃方案，必須保證得到甲方的書面認可。

2、合作雙方已確認的策劃方案，在執行過程中若任何一方未征得相對方允許擅自變更，責任自負；若需修改已確認的策劃方案，需事先征得對方的同意，并在雙方協議之后，以書面文件形式蓋章確認。

3、合作雙方指令性文件均需由雙方公司蓋章確認生效。

4、合作雙方在委托期內收到對方提供的意見時，應在指定期限內就對方意見做出書面答復。若對方未能在指定日期提交資料并履行以上責任，致使本案工作的延誤，并造成的損失由責任方承擔。

5、甲、乙雙方對本案的全程策劃及階段性營銷推廣方案負有對外保密責任。第七條：違約

1、合同期內，乙方應保證各階段人員的到位數量，滿足需求為止；若因乙方原因造成策劃工作無法正常進行或無能力執行，甲方有權終止合同。

2、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事與本案相關的商業營銷策劃/廣告推廣/住宅銷售代理或同類活動。

3、甲方應保證如期按照本合同規定的方式及時間付款。

4、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本案廣告媒體上的署名權（指商業策劃、住宅銷售代理發布署名）。未經乙方許可，任何個人或單位不得冠以“全案策劃”“銷售代理”等有關或同類字樣。

5、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛，并涉及第三方利益的，概由乙方負責。

第八條、本協議在履行過程中如出現爭議，雙方應友好協商解決，協商不成，任何一方均可向甲方營業執照所在地人民法院提起訴訟。

第九條、本合同一式肆份，共8頁，甲乙雙方各兩份，自雙方簽定（蓋章）之日起生效，具同等法律效應。

甲

方：（公章）

乙

方：（公章）負 責 人：（簽字）：

負 責 人：（簽字）： 簽約日期： 年

月

日

簽約日期： 年

月

日

第四篇：策劃書全案

光行圖文（暫定）打印店商業策劃書

一、光行圖文店的定位策略

1、圖文店（也稱打印店）處于的發展階段：

圖文店是普通打印店的升級版，它的發展應運了現代商務辦公的要求。現代辦公是信息化辦公為主導，商務辦公中人們需要積累大量的資料。然而在這些大量的資料中，可能只有小部分是真正有用的，成熟的，這部分資源，都需要及時的整理，歸檔，這樣才能在辦公中快速溝通交流，無形的信息會漸漸回歸到紙面化，紙面化的材料更成熟，從而幫助商務人士的工作成果瓜熟蒂落，形象化，從而塵埃落定。

在商務人士的日常辦公中，打印資料是最為常見的事務，而且要求規范高效。各種大小規模的打印店的出現，正是應運了這種需要，提供并滿足這類人士的需要，處理商務白領的打印，復印，文本等各類資料的再加工。幫助商務人士將自己的工作資料有形化、紙面化。圖文店的出現的發展正是滿足了這類商務人群，白領全方位的需求，主要涵蓋：打字復印，彩色打印，傳真掃描，設計排版，A3出圖，CAD工程出圖，塑封刻字，橫幅錦旗，制作名片，文本裝訂，光盤刻錄，畫冊裝訂等。

2、光行圖文店的獨特性：

光行圖文店的業務發展目標性強，目標客戶具有針對性。規模小的圖文店就可以獨立經營包括打字復印，彩色打印，傳真掃描，設計排版，A3出圖，塑封刻字等業務；規模大的圖文店就能經營包括橫幅錦旗，制作名片，雕刻標牌等業務；而大型的圖文店就可承接數碼印刷，寫真噴繪等業務。現代電子商務快速發展，對于視覺化要求增強，圖文店的獨特性就在于可以將信息化的資料視覺化，紙面化，具有無限的廣闊市場，圖文店立足于商務，將進一步拓展到日常家居等市場。（日常家居市場涵蓋數碼照片沖印、個性相冊制作、個性門牌指示牌等）

3、光行圖文店分銷產品的方法：

圖文店采購大量紙張，待客戶上門或上網提出信息加工的要求，再使用專業設備，進行打印、復印、排版、設計，然后落實到紙張上，銷售給客戶。換句話說圖文店屬于信息技術的輸出和采取加工原材料相結合的形式銷售。

4、光行圖文店的目標客戶：

商務人群、白領、缺乏專業設備卻需要紙面資料的日常辦公人群。

5、產品的生產成本，售價：

6、光行圖文店發展新的現代化產品的計劃：

光行圖文店為了進一步專業高效地為客戶提供日常商務服務，將分三頭進行專業服務項目拓展：

一、采購專業的原材料；

二、購置專業的機器設備；

三、進行專業的生產流程培訓。

二、光行圖文店的競爭策略

1、競爭對手有哪些？

光行圖文店的競爭對手之一：嘉×圖文店（或與之規模相當的圖文店）在我圖文店鋪地址周圍僅有一家嘉×圖文的規模與我公司規模相當；

競爭對手之二：恒昇圖文，恒昇圖文屬于規模較大的圖文店

2、競爭對手如何運作：

嘉×圖文店鋪地址在密度橋路上，是街邊的門面店，他們的分銷產品策劃與我公司相似，但是缺乏網上接單和24小時營業這兩項服務。

恒昇圖文距離較遠，針對的是公司等需要大量打印復印的客戶，這些客戶往往簽署了協議或者購買了會員卡，形成了長期的業務，但價格較貴。

3、競爭對手的產品與本公司的產品相比，有哪些相同點和不同點？

嘉捷圖文的產品和我公司的類似，服務項目類似，但是它的生產效率低，機器設備老舊。不承接或者極少承接網絡業務，不提供24小時服務。運營方式是家族形式，缺乏現代化的高效管理。

恒昇圖文業務比我公司廣泛，客戶源穩定，管理規范高效，機器設備領先，承接網絡業務并且同時提供24小時服務。不同點在于恒昇的客戶多以公司為主，定價較高，一些無法以公司名義進行打印復印的個人客戶一般都不會選擇價格定位較高的恒昇。

4、競爭對手所采用的營銷策略是什么？

嘉捷圖文的營銷策略單一，憑借位置優勢等待客戶，再提供相應服務。

恒昇圖文采用品牌連鎖營銷策略，連鎖店經營的模式。

5、光行圖文店的競爭優勢是：

1、門店業務和網絡業務雙向承接2、24小時服務

3、機器設備生產效率高

4、原材料渠道有價格優勢

5、價格適中，既面向個人又面向公司

6、公司產品定位很專業

三、目標市場分析

1、目標市場及客戶分析：

光行圖文店在新世紀大廈樓下，地下停車場入口旁，周圍商務樓林立，另有白馬大廈、華浙大廈、坤和中心等。

此地來往人群多為商務白領，出入商務樓多以商務洽談為主。這類人群主張高效率辦公，時間寶貴。商務白領日常工作以寫字樓為中心，活動圈較窄，時間利用率高，多以寫字樓為中心，步行距離為半徑，一般不愿外出或盡可能外出地時間短。所以我公司的地理位置優勢滿足了他們節省時間，高效辦公的需要。

外來商洽人員，目標較為明確，但是由于時間緊張，往往商洽資料準備不夠充分，有臨

時打印需求，我公司可提供這些人員的快速服務，幫助他們將商洽資料準備充分，順利完成商務洽談。而嘉捷圖文在新世紀大廈的馬路對面，周邊店鋪林立，服裝店、快餐店、便利店都有，人流大但目標性不強。

網上客戶，一般也是駐扎在周圍寫字樓群上，為了節省時間，在外出洽談之前，只需網上下單，等待他外出時先順路到我公司拿好資料，按時外出；或者時間緊張，馬上要看到工作成果，網上即時下單，等我公司配送到客戶單位，及時看到工作成果，順利完成工作。

2、如何開展公共關系、促銷、廣告：

光行圖文店成立初期應當先立足于周邊的商務圈，各座寫字樓，順利進入寫字樓內部開展業務，迅速提高知名度，進行各項促銷活動，同時伴隨店面外的廣告橫幅，燈箱廣告，宣傳單頁，迅速覆蓋周圍商圈，提供電話、網上接單、大量配送、立等可取、送貨上門等服務。全面積極地開展業務。

備注：我店使用內部職員兼銷售代表；我店的銷售培訓由股東之一的策劃主管進行培訓。

四、光行圖文的執行計劃：

店鋪選址落實：

店鋪裝修：

生產資料采購：

原材料采購：

生產和設備成本：

五、光行圖文的管理機構

1、管理者及組織：

股東一：陳磊40%

個人簡歷：杭州師范大學環境藝術本科

工作職務：設計 業務

個人特長：擅長業務洽談 商業空間設計 有一定的人際關系 個人資源包括廣告公司 大學學校 電影院等

股東二：諸茜茜30%

個人簡歷：蘇州大學廣告學專業本科

工作職務：廣告策劃，創意文案、市場營銷

個人特長：文采出眾、思路活躍、創意獨特。廣告公司資源廣泛，人際關系佳。

個人資源深厚，商務圈涵蓋江蘇省連云港廣告部、江蘇衛視廣告部、無錫市工商局、杭州尚

勢廣告公司、杭州可道廣告公司、杭州夾板市場、央視簽約攝影師、杭州動漫企業職業經紀人等。

股東三：諸敏30%

個人簡歷：中國美術學院藝術設計技術學院專科

工作職務：設計 業務

個人特長：擅長各類設計及制作業務，有一定的人際關系。個人資源包括廣告公司和化妝品公司等各類快速消費品公司。

六、市場預測

1、生產制造所需的店鋪、設備情況：

需要集打印、復印、掃描一體的黑白激光打印機，具有A3打印功能或更高級功能的一體機1臺；彩色噴墨打印機或更高級功能的1臺；名片機1臺；刻字機1臺；塑封機1臺；電話傳真機1臺；裝訂機1臺；切紙機1臺；空調1臺；飲水機1臺；電腦3臺；

設備供應商與安裝情況：

設備采取一次性安裝，上門保養維修的原則；

2、產品預測：

黑白激光打印，復印A4、A

3彩色打印A4、A

3工程標書裝訂

平面設計

空間裝飾效果圖

收發傳真

制作名片

刻字塑封

3、生產流程：

任何客戶任何業務都見流程單工作：（擬定）

4、原材料需求及其保證措施：

5、產品質量控制方法或改進計劃：

我公司在營業之前必須保證擁有3名熟練操作工兼技術人員；3名股東必須熟悉各大小機器的使用方法和性能功能，熟悉簡單應急的修理方法；并且與專業的維修保養機器的服務人員保持聯系，保證機器功能的互相補充，由于損耗無法使用時有候補機器跟上；

6、技術提升和設備更新的要求：

根據試運營期間的客戶需求，及時采購相應的設備滿足市場需求，如及時添加雕刻機，或者沖印相紙等設備。

備注：

附錄一：

附錄二：

《光行圖文（暫定）打印店商業策劃書——策劃摘要》《打印店定位及其命名專題策劃書》

第五篇：房地產營銷全案框架

房地產營銷全案框架

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于競爭，且樂此不倦；

3、頭腦敏銳，不拘傳統；

4、感性認識和理性認識相處融洽；

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1）以塑造形象為主，渲染品味和意念； 2）展現樓盤的綜合優勢； 3）體現樓盤和諧舒適生活； 4）直切消費群生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示范瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下： ① 樓盤效果圖。

② 樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。④ 工地圍板的設計、繪制。

⑤ 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。

⑦ 展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。⑧ 影視廣告創意構思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

① 時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。② 生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。③ 安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。④ 方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。⑤ 舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥ 選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。⑦ 自由性：使生活、休閑、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析 ： ① 選購本樓盤的動機：

A、認同規劃設計之功能及附加價值優于其他的樓盤。B、經過比較競爭后，認同本樓盤的價位。C、想在此地長久居住者。

D、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。E、信賴業主的企業規模與財力潛力。

F、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。② 排斥本樓盤的理由： A、消費者本人經濟能力不足。B、比較之后認為附近有理想的樓盤。C、購買個體者較少，對后市看空。③ 購買本樓盤的理由： A、對本區域環境熟悉念舊者。B、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

① 塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

② 強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③ 根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。④ 慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養，才能將如業主所愿的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤ 銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發其購買欲

① 工地現場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。

② 合約書、預約單及各種記錄表制作完成。③講習資料編制完成。④價格表完成。⑤人員講習工作完成 ⑥刊登引導廣告 ⑦銷售人員進駐。注意事項：

① 對預約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。② 現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。③ 定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④ 不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

⑤ 有關接待中心常發生故障或較為客戶在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥ 主控臺位置及高度、廣播系統音域范圍及功能，控臺、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期（引導期之后7-15天）及強銷期（公開后第7天起）。?、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。?、每日下班前25分鐘，現場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業務主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。

?、每周周一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動（SP）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

?、擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及（SP）活動人員編制調度表。

?、于SP活動前3天，選定協助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練。

?、若于周六、周日或節日SP活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合。

?、每逢周六、周日或節目SP活動期間，善用3-5組假客戶，應注意銷售區和主控臺之自然呼應，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

?、周六、周日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交戶數、客戶反映、活動優缺點進行總結與獎懲。?、實施責任戶數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任戶數，并于每周一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

?、隨時掌握補足、成交、簽約戶數、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。⑴、客戶來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯系電話，以便于休息時間或廣告期間實施DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

⑵、每逢周日，節日或SP期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期（最后沖刺階段）：

?、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

?、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。?、回頭客戶積極把握，其成交機會極大。?、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。

?、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。

只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。