第一篇：XX區XX鄉房地產可行性研究報告（上）

內 容 提 要

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營

目 錄 第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況 第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、XX地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、XX鄉消費者調查分析 第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點 第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位 第六章 項目規劃、建筑設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議 第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率 第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析 第十章 結論與建議 第十一章 結束語 第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規劃局規劃方案；

2、億房網站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；

4、XX市2000房地產年鑒；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下： ①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2 小高層住宅及別墅：4.48萬M2 公建面積：0.5萬M2 ④建筑密度：22.5% ⑤綠化率：40%（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸 投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）全國房地產開發及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析 1． 2000年房地產市場（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2．市場特點分析 2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

8、房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。8．從樓盤配套設施來看，2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。3．3分類物業特點據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下： 從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點； 2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。商業服務用房 2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。3．2001年及未來XX市房地產市場展望

2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）(三)有利投資經濟形勢成因分析

（一）國家宏觀經濟的影響

（二）XX市經濟發展勢頭良好

（三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三）積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持 據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。第三章 項目周邊物業市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數： XX區價格 XX區指數 一季度 2218.78 1000 二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，并且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位于該地區的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于XX區的均價，本季度銷售了1.65萬方。

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第二篇：房地產可行性研究報告

房地產可行性研究報告范文

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?

二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

2．市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

3．規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

4．開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

5．項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務評價；

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業的公關開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設施配套的開支

6．用于工程監理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償的開支

3．影響公共設施而出現的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一．房地產項目可行性分析常見誤區

1．誤區一：一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2．誤區二：先入為主的可行性研究

縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

b.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。

d.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。

第三篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 1.2.4項目規劃控制要點 1.2.5項目發展概況

1.3可行性研究報告編制依據 1.4可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

2.2全國房地產行業發展分析 2.3本市房地產市場分析 2.3.1本市房地產市場現狀 2.3.2本市房地產市場發展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況 2.4.2區域內供應產品特征 2.4.3區域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規劃設計分析 3.3產品設計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構設置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務分析 4.1.7項目資金預測 4.1.8現金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務評價 5.1財務評價基礎數據與參數選取 5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析 5.2.2靜態獲利分析 5.2.3動態獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估 6.3.2風險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議 8.1結論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區域發展情況

城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。

1.1.2項目發起人及發起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的社區配套及交通狀況

（a）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（c）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

教育：大中小學及教育質量情況。

醫院等級和醫療水平

大型購物中心、主要商業和菜市場

文化、體育、娛樂設施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀 ④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點 規劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發展概況

①已進行的調查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據

在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件;國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。

（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》

（8）《高層民用建筑設計防火規范》

1.4可行性研究結論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結論與建議

1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環境分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產行業發展分析 2.2.1行業政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業發展趨勢 2.3本市房地產市場分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產市場現狀 整體競爭格局，供求現狀

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。

②供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況

（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區域住宅市場成長狀況

①區域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區域內分布狀況,購買人群變化.②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢 2.4.2區域內供應產品特征

①各檔次產品供應狀況

②各檔次產品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業的特征,平均售價,開發規模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業在區域內分布特征.③區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

⑤分析：本案在區域市場內的機會點

⑥結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢,本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式,本案在區域內開發市場潛力,本案在開發中的營銷焦點問題.2.4.3區域市場目標客層研究 ①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；

配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念

物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度

樓盤規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；

產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產品定位,主要功能/建筑規模/主要技術經濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第四篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術經濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環境與市場研究-7

2.1投資環境分析-------------------7

2.2區域房地產市場-----------------8

2.3銷售預測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設規模與項目開發條件 13

3.1建設規模----------------------13

3.2項目概況現狀------------------13

3.3項目建設條件------------------13

第四章節能減排-------------16

4.1.項目建設方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應條件------37

4.3 合理用能標準和節能設計規范---38

4.4 項目能源消耗種類、數量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節能措施及效果分析-------40

第5章 環境影響評價----------52

5.1.編制依據--------------------52

5.2.環境現狀--------------------52

5.3.項目建設對環境的影響--------53

5.4.環境保護措施----------------53

第6章 勞動衛生與消防--------55

6.1.指導思想--------------------55

6.2.職業安全衛生健康對策與措施--55

6.3.消防設計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網址：http://聯系電話：0898-66752441

8.3.招標依據--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

更多....房地產項目可行性研究報告

道路系統設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統盡可能簡潔。小區在西側道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。機動車原則上在進入小區后就近進入地下車庫，不進入組團內部減少對小區組團內部的干擾。在小區主干道外側設置地面停車解決小區地面停車的問題。

1.5 建筑設計

1.5.1 住宅設計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態，同時還注重各住宅單元內部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風格：地中海風格。

地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數個連續或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風格體現的海洋性，藍色和和白色的主色調及其休閑浪漫的高尚生活特質與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風管建筑具有浪漫優雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調，以配合高尚住宅小區的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區內交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據規劃要求及區位特點，并結合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規范要求，總停車數量為90輛。

社區服務及物業——主要設置在小區入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區公共服務設施設置標準》。

2、結構方案

2.1 設計依據

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規范取值，基本風壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結構設計時與按澄邁當地數據作調整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結構荷載規范的有關規定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規范、規程

《建筑結構可靠度設計統一標準》GB 50068-2001

《建筑結構荷載規范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結構設計規范》GB 50010-2010

《建筑抗震設計規范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎設計規范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結構技術規程》

《砌體結構設計規范》

《建筑樁基技術規范》

《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

2.3上部結構及地下室結構方案

1.結構形式：高層住宅采用剪力墻結構，純地下室部分采用框架結構。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結構超長，因此上部結構在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結構若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。

2.4 基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。

2.5 結構材料

1、基礎混凝土：C30混凝土，基礎墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗滲等級為P6級。

2、上部結構混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結構計算

本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限

元分析與設計軟件SATWE”。

本工程基礎結構采用“基礎工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。

2.7結構優化設計

為了控制好開發成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優化設計將貫穿整個結構設計全階段。優化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調整構件剛度的比例關系，充分利用和發揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經濟性的統一，從而使結構設計達到優化。

3、給排水系統方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計范圍內建設總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設計依據

《建筑給水排水設計規范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設計防火規范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統設計規范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設計規范》GB 50140-2005

《室外給水設計規范》GB50013-2006

《室外排水設計規范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術規范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設計規范》GB50176-93

《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設計技術措施-節能專篇》（2007）

3.3 設計范圍

1、室內給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內消火栓系統用水量為40L/S、噴淋系統用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統

由基地用邊市政道路上市政給水管網中引入一路DN200給水管，在基礎內再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區生活給水管網靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統，其它部分休息室衛生間內洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。

室內生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內衛生潔具均采用節水型產品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式沖洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內。

6、消防給水系統

本地塊室外消防管道為市政給水管網一路供水，室外生活、消防給水管網分開設置室外消防管路在基地內成環布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農貿市場等室外給水官網合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內應有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內消火栓系統合用，系統為臨時高壓系統，室內消火栓泵從消防水池內抽水（室內消火栓泵設于地下車庫水泵房內），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓，屋頂消防水箱設置室內消火栓系統增壓設備，保證系統最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。低區樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統動壓超標。本工程室內消火栓系統用水量為20L/S。

住宅區地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統（簡稱噴淋系統），系統按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內，噴淋泵從消防水池內抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓。

地下車庫水泵泵房內消防水池儲存2小時室內消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內消火栓系統、噴淋系統均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統。

室內消防管道采用內外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005），在建筑室內需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區域分別考慮。

3.5 排水系統

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網。每個生活污水通過室外污水管網收集并經室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當地降雨強度公式計算，設計暴雨強度重現期以2年計。

單體室內雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統方案

4.1 設計依據

第五篇：××房地產項目可行性研究報告

××房地產項目可行性研究報告

隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的××房地產項目可行性研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

××房地產項目可行性研究報告1

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經濟效益。

一、項目背景

1、項目名稱：

居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設規模與目標：

土地面積：畝(平方米)

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優勢及機會

(1)該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3)東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9)物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關系看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目

套數 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

向陽小區 1500

1400

寶山路

新華小區 785

1344

黃河街

銀河小區 170

1460

銀河街

成光小區 130

1400

學院路

太陽神小區500

6.9

1508

英雄路

部分商業網點詳細情況

項目

面積㎡

單價元/㎡

位置

匯豐花園 40~~80

4000~5600

新城區

秋爽花園 50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小區 36~~50

6800

建設路

桃園小區 車庫

550

秋浦路

荷花村

車庫

550

建設路

三、項目財務分析

(一)、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

1、防雷審查：61460*1=6.15萬元

2、消防審查：

3、文物：0.2萬元

4、規劃設計：10萬元

5、建筑設計：XX*12+59460*30=180.78萬元

6、地質勘探：61460*2=12.29萬元

7、測量定位：10萬元

8、煤氣增容：2500元/戶

9、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元8、19項代收代繳，未計)

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

(三)項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

××房地產項目可行性研究報告2

一、房地產項目總論

1、項目背景

2、建設單位基本情況

3、項目建設意義及重要性

4、存在問題及建議

二、房地產項目市場分析和營銷戰略

1、房地產市場概況

2、市場預測

3、營銷戰略

三、建設條件與場址選擇

1、建設條件

2、場址選址

四、房地產項目建設規模及功能標準

1、建設規模

2、功能標準

五、房地產項目建設方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進度

七、房地產項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、房地產項目財務分析與敏感性分析

1、生產成本和銷售收入估算

2、財務評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區互適性分析

十、風險分析

1、風險類別

2、風險應對措施

十一、可行性研究結論與建議

1、結論

2、建議

附件：

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關銀行貸款承諾

5、其他相關證明材料

6、項目財務分析報表

××房地產項目可行性研究報告3

第一章 房地產項目總論

1.1 房地產項目背景

1.1.1 房地產項目名稱

1.1.2 房地產項目承辦單位

1.1.3 房地產項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據與原則

1.2.1 編制依據

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內容與規模

1.3.2 房地產項目建設地點

1.3.3 房地產項目性質

1.3.4 建設總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產項目建設進度

1.3.7 房地產項目財務和經濟評論

1.3.8 房地產項目綜合評價結論

1.4 主要技術經濟指標表

1.5 結論及建議

1.5.1 專家意見與結論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產項目背景和發展概況

2.1 房地產項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

2.1.2 房地產項目發起人和發起緣由

2.2 房地產項目發展概況

2.2.1 已進行的調查研究房地產項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產項目市場分析與預測

3.1 市場調查

3.1.1 擬建房地產項目產出物用途調查

3.1.2 產品現有生產能力調查

3.1.3 產品產量及銷售量調查

3.1.4 替代產品調查

3.1.5 產品價格調查

3.1.6 國外市場調查

3.2 市場預測

3.2.1 國內市場需求預測

3.2.2 產品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略

4.1 產品方案和建設規模

4.1.1 產品方案

4.1.2 建設規模

4.1.3 產品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產試驗的原料

5.2 建設地區的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎設施

5.2.3 社會經濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產項目技術、設備與工程方案

6.1 房地產項目組成6.2 生產技術方案

6.2.1 技術來源途徑

6.2.2 生產方法

6.2.3 技術參數和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

6.4.2 特殊基礎工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案

第八章 資源利用與節能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節能措施分析

8.2.1土地資源節約措施

8.2.2水資源節約措施

8.2.3電能源節約措施

第九章 房地產項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應

9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 房地產項目進度規劃

10.3 房地產項目招標

第十一章 環境影響評價

11.1 建設地區的環境現狀

11.1.1 房地產項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現有工礦企業分布情況;

11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

11.2 房地產項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產項目擬采用的環境保護標準

11.4 治理環境的方案

11.4.1 房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

11.4.2 房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

11.4.3 房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

11.5 環境監測制度的建議

11.6 環境保護投資估算

11.7 環境影響評論結論

第十二章 勞動保護與安全衛生

12.1 生產過程中職業危害因素的分析

12.2 職業安全衛生主要設施

12.3 勞動安全與職業衛生機構

12.4 消防措施和設施方案建議

第十三章 企業組織和勞動定員

13.1 企業組織

13.1.1 企業組織形式

13.1.2 企業工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產項目總投資估算

14.1.1 固定資產投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析

15.1 生產成本和銷售收入估算

15.1.1 生產總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

15.5.2 房地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;

15.5.3 房地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;

15.5.4 房地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;

15.5.5 房地產項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。

第十八章 財務報表

第十九章 附件

××房地產項目可行性研究報告4

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1)項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2)市場分析和需求預測。

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3)規劃方案的優選。

在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4)開發進度安排。

對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5)項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。

財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8)風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經濟評價。

國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10)結論。

運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

××房地產項目可行性研究報告5

第一部分 房地產項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 房地產項目建設可行性

第三部分 房地產項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

第四部分 房地產項目產品規劃方案

第五部分 房地產項目建設地與土建總規

第六部分 房地產項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 房地產項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分 房地產項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 房地產項目財務評價分析

第十部分 房地產項目財務效益

第十一部分 房地產項目風險分析及風險防控

第十二部分 房地產項目可行性研究結論與建議

××房地產項目可行性研究報告6

一、總論

1.項目建設背景

2.項目概況

(1)項目名稱：___________________________

(2)建設地點：___________________________

(3)建設單位：___________________________

(4)企業性質：___________________________

(5)經營范圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質等級：___________________________

(8)企業概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據

4.可行性研究報告研究范圍

5.研究結論及建議

6.主要經濟技術指標

項目主要經濟技術指標見表1。

表1 項目主要經濟技術指標

二、住宅市場分析與營銷戰略

1.當前住宅市場現狀

2.商品房市場現狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰略

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

2.建設條件

2.1 位置優越

2.2 交通方便

2.3 建設場區“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設規模及功能

1.建筑面積的內容

2.功能設施標準

2.1 建筑使用功能

2.2 設施標準

(1)住宅裝飾及設施標準

(2)小區配套設施

2.3 住宅戶型規劃

3.工程項目一覽表

依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設方案

1.建設場地環境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質評價：

2.總體規劃布局

2.1 片區規劃

2.2 小區整體規劃設計原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規劃指標

根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。

表3 項目建筑技術經濟指標

3.建筑方案設計

3.1 建筑方案總體構思

3.2平面設計

(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。

表4 項目住宅經濟技術指標

(2)公用建筑。

3.3 立面設計

4.結構設計

4.1 基礎造型及處理

4.2 上部結構

5.公用設施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統。

(2)照明及電力設備。

5.3 供氣

5.4 中央空調

5.5 弱電設計

6.消防

7.環境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批復。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。

______年______月______日：綜合管網設計。

______年______月——______年______月：施工圖設計。

______年______月：報建、領取建設規劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表(%)

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表(%)

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9 臨界點分析表

9.主要經濟指標

項目的主要經濟指標見表10。

表 10 主要經濟指標表

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

2.經營管理風險分析

3.金融財務風險分析

××房地產項目可行性研究報告7

四川省XX市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據XX市委、市政府對加快XX市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建筑規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環境

項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。

(二)項目規模建設周期

規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大XX，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產業合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿易區的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。

1、國內外商家對XX市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好XX的房地產市場，對XX的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調查分析。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。XX市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優越的地緣環境優勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在XX經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內容

四川省XX市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章XX度的.民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞XX畔花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。

3、市政設施及路網建設，作為花園式小區須具備良好的城市環境，市政設施須配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網絡。

4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規劃面積約46103㎡。

(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬元;②綠化環境投入646.8萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

4、項目建設計劃

我們將根據州內的建筑市場發展態勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。

五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

1、四川省XX市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續開發資金1300萬元。

該項目按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，四川省XX市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，并嚴格按房地產市場規則規范公司行為。

公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷XX。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實干創一流，為XX市邊境建設、為了XX市新的一輪發展，做出應有的貢獻。

7、效益與風險分析

(一)、預期效益

1、企業利潤，根據房地產市場的供求關系和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。

2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年XX市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動XX經濟增長1個百分點。

3、促進相關產業的發展

據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關系，其中建筑行業最直接。可誘發產出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內市場變化的風險

房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關系已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產企業新開發項目;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格審核房地產開發項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上信息已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從XX房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。

2、不確定因素風險

房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，占領和開拓XX的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省XX市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

八、結論

四川省XX市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在XX市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。

經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質性工作。綜上所述，四川省XX市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、XX市邊境經濟合作區給予大力支持。四川省XX市華泰房地產開發有限公司

XX分公司

二00六年三月三十日

××房地產項目可行性研究報告8

四川省**市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據**市委、市政府對加快**市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建筑規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。

(二)項目規模建設周期

規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大**，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大**”、構筑“五大平臺”、推進六大產業合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們**市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿易區的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。

1、國內外商家對**市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好**的房地產市場，對**的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在**經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內容

四川省**市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞**畔花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。

3、市政設施及路網建設，作為花園式小區須具備良好的城市環境，市政設施須配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網絡。

4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規劃面積約46103㎡。

(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬元;②綠化環境投入646.8

萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

四、項目建設計劃

我們將根據州內的建筑市場發展態勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。

五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

1、四川省**市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續開發資金1300萬元。

該項目按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，四川省**市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，并嚴格按房地產市場規則規范公司行為。

公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實干創一流，為**市邊境建設、為了**市新的一輪發展，做出應有的貢獻。

七、效益與風險分析

(一)、預期效益

1、企業利潤，根據房地產市場的供求關系和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。

2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年**市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經濟增長1個百分點。

3、促進相關產業的發展

據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關系，其中建筑行業最直接。可誘發產出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內市場變化的風險

房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關系已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產企業新開發項目;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格審核房地產開發項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上信息已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從**房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。

2、不確定因素風險

房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，占領和開拓**的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省**市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

八、結論

四川省**市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在**市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。

經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經濟合作區給予大力支持。四川省**市華泰房地產開發有限公司

**分公司

二0XX年三月三十日

××房地產項目可行性研究報告9

第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設單位概況

項目地塊位置及周邊現狀

項目規劃控制要點

項目發展概況

可行性研究報告編制依據

可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環境分析

全國房地產行業發展分析

本市房地產市場分析

本市房地產市場現狀

本市房地產市場發展趨勢

板塊市場分析

區域住宅市場成長狀況

區域內供應產品特征

區域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發方案

項目地塊特性與價值分析

規劃設計分析

產品設計建議

項目實施進度

營銷方案

機構設置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務分析

項目資金預測

現金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務評價

財務評價基礎數據與參數選取

財務評價(方案1)

財務盈利能力分析

靜態獲利分析

動態獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務評價(方案2)

財務評價結論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議

結論

建議

第九部分：附錄

附件：

附表：