第一篇：XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告（下）（共）

一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述 地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量 2.1自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 1.南向 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。2.北向 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。3.東向 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。4.西向 西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。2.2項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（略）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（略）3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）（略）1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。社會環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。3.姑嫂樹路段調(diào)查 沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.整個經(jīng)濟(jì)實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。4.XX大道西段至石橋村一帶 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因XX大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶 自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在2000-3000人之間。經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度的提高。

二、XX地區(qū)區(qū)域分析 1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 1.1交通狀況 1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。總的來說,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。1.3市政配套設(shè)施 水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。氣:整個XX地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至XX生態(tài)花園一帶,XX路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。2.XX地區(qū)住宅市場調(diào)查 2.1XX地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 XX地區(qū)大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。下面我們據(jù)此論述XX地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考): 右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉(xiāng)政府和XX生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。2.2XX地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 XX地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有XX生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．XX地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。XX地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況． 2.2.1區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 2.2.2供求關(guān)系 2.2.3價格 2000年XX市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。XX大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進(jìn)式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。2.2.4付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。2.2.5物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。2.2.6戶型 2.2.7物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。2.2.8目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。

二、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 1.項目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。

三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 1.項目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。XX生態(tài)花園 1.項目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 3.配套設(shè)施 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計在地下。４.物業(yè)管理 有XX金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費為0.5元／平方米*月 ５.價格策略 ６.宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。７.銷售情況 首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了6棟，XX鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過500萬。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。８.客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購6棟，XX鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為XX區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。竹葉苑 1.項目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 3.配套設(shè)施 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá)55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。4.物業(yè)管理 有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。５.價格策略 ６.宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段，2000年XX金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒ΓS后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于4-5月正式開盤。７.銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售100套。８.客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 1.項目規(guī)劃 2.價格策略 早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。3.銷售推廣 4.銷售情況 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。5.客戶分析 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。世紀(jì)家園 1.項目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 數(shù)量 73 352 102 4 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：

1、項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。

2、項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。

3、項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。

5、在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。

6、同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。

四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 1.消費者需求調(diào)查 2000年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計。1.1客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。如XX生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，XX鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 XX 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于XX屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。1.2購買力 1.3購買動機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購買動機(jī)如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 1.4客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。現(xiàn)對該項目真正的、突出于XX鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。③項目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優(yōu)勢點的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。

三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點（1）整個XX區(qū)XX鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個XX鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，XX鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點。（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標(biāo)市場定位 ? XX花園位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為XX區(qū)XX鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。? 消費群界定 1.高校、科研院所高級職稱人士 2.民營或私營企業(yè)家或個體老板 3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 ? 年齡判斷在30－45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: 1.相對而言，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2.項目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。4.在建的幸福大道,XX大道將決定XX花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。

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第二篇：房地產(chǎn)可行性研究報告

房地產(chǎn)可行性研究報告范文

房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據(jù)項目的進(jìn)展可以分幾個階段進(jìn)行。

（一）以投資機(jī)會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?

二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4．開發(fā)進(jìn)度安排

對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5．項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準(zhǔn)確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。

7．項目財務(wù)評價；

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運(yùn)作過程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運(yùn)作的開支

6．項目及企業(yè)的公關(guān)開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設(shè)計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設(shè)施配套的開支

6．用于工程監(jiān)理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價

2．用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預(yù)見開支

第四節(jié) 可行性研究報告的編制

一．房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當(dāng)這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項目的毛病會得罪老板，于是學(xué)會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

第三篇：房地產(chǎn)可行性研究報告

房地產(chǎn)可行性研究報告(框架)

一、項目基本概況

（一）、項目背景

1、合作條件、合作方式

2、投資總額和投資方式；

3、建設(shè)期限和合作經(jīng)營期限；

4、房地產(chǎn)項目前期準(zhǔn)備工作情況等

（二）項目概況

1． 地理位置及現(xiàn)狀

2． 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

3． 配套市政設(shè)施情況

4． 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

二、投資環(huán)境分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析

1、基礎(chǔ)環(huán)境因素

（1）、地理行政區(qū)域

（2）、自然概況

2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（1）、GDP及增長分析

（2）、城市居民人均可支配收入及增長率分析

（3）、人均消費支出及增長率分析

（4）、固定資產(chǎn)投資及增長率分析

（5）、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

（6）、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析

3、國家政策分析

（1）、國家政策影響

（2）、當(dāng)?shù)卣哂绊?/p>

（3）、金融信貸政策分析

4、環(huán)境規(guī)劃分析

（1）、城市總體規(guī)劃分析

（2）、城市功能分析

（二）、房地產(chǎn)市場分析

1、土地市場分析

（1）、土地供應(yīng)狀況

（2）、歷史成交情況分析

（3）、當(dāng)?shù)貙ν恋叵拗频某潭?/p>

2、宏觀房地產(chǎn)狀況分析

（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)指數(shù)

（2）、市場容量及其飽和率

（3）、供需現(xiàn)狀、短期變化和長期發(fā)展趨勢

（4）、房地產(chǎn)投資情況分析

（5）、市場價格分析

3、項目所在區(qū)域市場分析

（1）、區(qū)域市場特征分析

（2）、市場在售新樓盤及價格水平

（3）、客戶市場分析

（4）、開發(fā)動態(tài)和前景預(yù)期

（5）、項目板塊功能定位和總體評價

4、競爭對手與樓盤分析

（1）、同期內(nèi)與本房地產(chǎn)項目類似的開發(fā)建設(shè)總量預(yù)測

（2）、產(chǎn)品特征

（3）、營銷手段

三、項目分析

（一）、項目SWOT分析

1、項目優(yōu)勢分析

2、項目劣勢分析

3、項目機(jī)會

4、項目威脅

（二）土地價值評估

1、土地個別因素分析

2、土地價值估算

（三）、項目策劃定位

1、項目建設(shè)方案及規(guī)劃說明

（1）、建設(shè)方案

（2）、規(guī)劃目標(biāo)

2、項目定位

（1）、開發(fā)主題

（2）、市場定位

（3）、產(chǎn)品定位

（4）、價格定位

（5）、目標(biāo)客戶定位

（四）、項目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排

1、建設(shè)方式

2、建設(shè)周期

3、進(jìn)度安排

四、財務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評價

1． 項目主要指標(biāo)

2． 成本分析（項目投資成本估算表）投資使用計劃及資金籌措

3． 收益分析（損益表）

4． 敏感性分析

5、財務(wù)內(nèi)部收益率（現(xiàn)金流量表）財務(wù)凈現(xiàn)值

五、結(jié)論及建議

1、項目結(jié)論

2、有關(guān)說明及建議

第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況

1.3可行性研究報告編制依據(jù) 1.4可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規(guī)劃設(shè)計分析 3.3產(chǎn)品設(shè)計建議 3.4項目實施進(jìn)度 3.5營銷方案 3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務(wù)分析 4.1.7項目資金預(yù)測 4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務(wù)評價 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財務(wù)評價（方案1）5.2.1財務(wù)盈利能力分析 5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3動態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標(biāo)表

5.3財務(wù)評價（方案2）5.4財務(wù)評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風(fēng)險分析

6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估 6.3.2風(fēng)險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1結(jié)論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

②公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進(jìn)展情況

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務(wù)評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。

②供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預(yù)測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點

⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì).）

地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念

物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度

樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標(biāo)市場定位

③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第五篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環(huán)境與市場研究-7

2.1投資環(huán)境分析-------------------7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場-----------------8

2.3銷售預(yù)測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13

3.1建設(shè)規(guī)模----------------------13

3.2項目概況現(xiàn)狀------------------13

3.3項目建設(shè)條件------------------13

第四章節(jié)能減排-------------16

4.1.項目建設(shè)方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應(yīng)條件------37

4.3 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范---38

4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------40

第5章 環(huán)境影響評價----------52

5.1.編制依據(jù)--------------------52

5.2.環(huán)境現(xiàn)狀--------------------52

5.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響--------53

5.4.環(huán)境保護(hù)措施----------------53

第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------55

6.1.指導(dǎo)思想--------------------55

6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--55

6.3.消防設(shè)計--------------------56

第7章 項目實施進(jìn)度----------57

7.1.項目開發(fā)期------------------57

7.2.項目實施進(jìn)度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標(biāo)------------58

8.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述--------58

8.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析----59

海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441

8.3.招標(biāo)依據(jù)--------------------61

8.4.招標(biāo)范圍--------------------61

8.5.招標(biāo)方式--------------------62

更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告

道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機(jī)動車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設(shè)計

1.5.1 住宅設(shè)計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。

地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進(jìn)行設(shè)計。

地下機(jī)動車庫和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機(jī)動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機(jī)動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。

2、結(jié)構(gòu)方案

2.1 設(shè)計依據(jù)

1.本工程設(shè)計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風(fēng)荷載：

規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）

樓面(屋面)使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設(shè)備機(jī)房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。

c.抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB 50068-2001

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB 50010-2010

《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》

《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》

《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》

《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。

2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案

1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。

2.4 基礎(chǔ)方案

本工程目前尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。

2.5 結(jié)構(gòu)材料

1、基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。

2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結(jié)構(gòu)計算

本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限

元分析與設(shè)計軟件SATWE”。

本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機(jī)輔助設(shè)計JCCAD”進(jìn)行計算分析。

2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計

為了控制好開發(fā)成本，進(jìn)而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達(dá)到安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達(dá)到優(yōu)化。

3、給排水系統(tǒng)方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設(shè)計依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 50140-2005

《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006

《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93

《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（2007）

3.3 設(shè)計范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計

2、室外給排水、消防設(shè)計

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標(biāo)準(zhǔn)

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標(biāo)。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強(qiáng)度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強(qiáng)度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補(bǔ)水。本工程計算機(jī)房及部分電氣機(jī)房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱?qiáng)度公式計算，設(shè)計暴雨強(qiáng)度重現(xiàn)期以2年計。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設(shè)計依據(jù)