第一篇：石家莊寫字樓市場分析

石家莊寫字樓市場分析

一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項(xiàng)重拳調(diào)控政策紛紛砸向樓市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)個(gè)跌宕起伏，調(diào)控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政??如同過山車一般，不時(shí)的驟升驟降時(shí)刻在考驗(yàn)著人們對(duì)于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調(diào)控，其投資空間已呈現(xiàn)越來越窄的形式，而前段時(shí)間各地樓市應(yīng)聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺(tái)的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業(yè)地產(chǎn)，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現(xiàn)良好，它儼然在這個(gè)非常時(shí)期擁有屬于自己的“避風(fēng)港”。而在商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發(fā)展?fàn)顩r最能反映一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，雖然其風(fēng)險(xiǎn)亦較大。

二：石家莊寫字樓數(shù)據(jù)一覽表

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數(shù)據(jù)的時(shí)間為2011年2月份。

三：宏觀分析

在各個(gè)寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設(shè)大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區(qū)域劃分十分明確，為此，我們又可以在個(gè)大線路中找個(gè)一些共同的特寫，這就是以下分析的區(qū)域商圈。區(qū)域分析：

每個(gè)城市的發(fā)展都會(huì)形成其自有的商業(yè)格局，隨著石家莊近些年快速的發(fā)展，以發(fā)展非常的商業(yè)區(qū)域有：廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標(biāo)準(zhǔn)意義的商務(wù)區(qū)。

廣安商業(yè)區(qū)：據(jù)了解，廣安大街在上世紀(jì)80年代，便是石家莊市著名的集貿(mào)市場之一，在后期城市規(guī)劃中，廣安街形成了石家莊絕對(duì)意義上的CBD商務(wù)區(qū)，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿(mào)皇冠等文化、休閑服務(wù)區(qū)，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務(wù)樓，商業(yè)地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時(shí)代方舟、美東國際、財(cái)富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環(huán)球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個(gè)由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區(qū)域具有配套齊全、人流量大等先天優(yōu)勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區(qū)域所應(yīng)該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發(fā)展之勢仍不可限量，目前很多大型企業(yè)也已經(jīng)瞄上了這個(gè)寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘇寧置業(yè)在2010年3月份以2億5500萬元的價(jià)格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號(hào)地塊。代表寫字樓：軍創(chuàng)國際、中華商務(wù)、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA,但是該區(qū)也與新華和南三條批發(fā)市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環(huán)境質(zhì)量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風(fēng)的話，北國商圈則是由其優(yōu)越的地理位置以及城市發(fā)展中政治傾向而快速發(fā)展起來的商業(yè)巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發(fā)展成為北國商圈夯實(shí)基礎(chǔ)，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通配套設(shè)施環(huán)伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業(yè)市場中穩(wěn)固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務(wù)以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)：該區(qū)域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強(qiáng)路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結(jié)合周邊各大銀行（該區(qū)域僅省級(jí)以上銀行分支機(jī)構(gòu)就有12家，占到石家莊市省級(jí)銀行的六成以上），成為橋西區(qū)重要的商務(wù)集中區(qū)域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財(cái)富主場以及在建的綜合體項(xiàng)目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務(wù)中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5A純商務(wù)寫字樓，挑高16米商務(wù)大堂，地上25層，地下3層，車位400個(gè)左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發(fā)展的中型以上的公司企業(yè)。

眾鑫大廈·ME碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設(shè)大街與范西路交叉口之東南，主要賣點(diǎn)沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現(xiàn)了公攤過大的不足。

中鐵商務(wù)廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對(duì)面，為“世界雙500強(qiáng)企業(yè)” 中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業(yè)開發(fā)，其群體主要為較大企業(yè)辦公所用，沒有外租現(xiàn)象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業(yè)費(fèi)偏高，個(gè)人感覺，管理的物業(yè)確實(shí)物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)形態(tài)也在逐漸演變，現(xiàn)在已經(jīng)形成了商務(wù)式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對(duì)的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經(jīng)營方式分為三大類：自主經(jīng)營，對(duì)外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿(mào)中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時(shí)代方舟、東海大廈、卓達(dá)中苑商務(wù)大廈D座）、租、售結(jié)合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運(yùn)行成本，會(huì)選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個(gè)主要價(jià)格區(qū)間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價(jià)格是目前石家莊寫字樓市場的主要價(jià)格區(qū)域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會(huì)略低，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出。在計(jì)算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質(zhì)和區(qū)域來看，中鐵商務(wù)廣場應(yīng)該會(huì)高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務(wù)廣場計(jì)算在內(nèi)，原因在于購買中鐵商務(wù)廣場的客戶多位大型企業(yè)辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價(jià)格定位時(shí)，一般沒有樓層和陰陽面的區(qū)分，只有極個(gè)別樓盤，陽面寫字樓的價(jià)格會(huì)略微高于陰面。

4、從物業(yè)費(fèi)上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個(gè)主要物業(yè)費(fèi)區(qū)間，其中以中鐵商務(wù)廣場14元/平米/月的高價(jià)居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業(yè)費(fèi)是目前石家莊寫字樓市場的主要物業(yè)費(fèi)期間，而在走訪的過程發(fā)現(xiàn)了很多沒有物業(yè)費(fèi)的情況，這種情況下，物業(yè)費(fèi)都在包含在了租金里，出現(xiàn)這種情況時(shí)通過發(fā)現(xiàn)有兩點(diǎn)值得注意，一是時(shí)間較早的寫字樓容易出現(xiàn)租金包含物業(yè)費(fèi)的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價(jià)格上的互補(bǔ)。

不過物業(yè)費(fèi)的多少也確實(shí)反映了一個(gè)寫字樓物業(yè)管理情況，物業(yè)費(fèi)高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)等）確實(shí)具有明顯的優(yōu)勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個(gè)寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數(shù)和布局設(shè)置上，也優(yōu)于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個(gè)別（西美大廈、中鐵商務(wù)廣場）以整層出租為主態(tài)的現(xiàn)象。戶型設(shè)計(jì)上，配用私用衛(wèi)生間的也比較少，多為共用衛(wèi)生間，私用衛(wèi)生間多出現(xiàn)在商住兩用的業(yè)態(tài)中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時(shí)的不便。

6、從針對(duì)客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，如前文分析的廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，周邊的規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理已經(jīng)形成規(guī)模性效應(yīng)，加之現(xiàn)有的物流領(lǐng)域的品牌意識(shí)，必會(huì)在投資者消費(fèi)意識(shí)中繼續(xù)延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業(yè)一般為成長時(shí)期，且企業(yè)文化較高，所以對(duì)于工作環(huán)境十分重視，用辦公環(huán)境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業(yè)往來中的前期美譽(yù)度和后期信譽(yù)度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據(jù)80%以上。

但在各個(gè)區(qū)域中會(huì)有部分屬于“夾生層”，在使用年度和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創(chuàng)業(yè)者以及個(gè)人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調(diào)查分析

針對(duì)目前石家莊寫字樓市場做了一次網(wǎng)上問卷調(diào)查，已對(duì)目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現(xiàn)將分析結(jié)果簡單歸結(jié)如下。

1、中小型民營企業(yè)是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業(yè)占據(jù)多數(shù)，數(shù)量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數(shù)比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發(fā)展，他們對(duì)于辦公面積會(huì)有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設(shè)計(jì)需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發(fā)展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強(qiáng)大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據(jù)寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運(yùn)營和發(fā)展當(dāng)中，所以對(duì)于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠(yuǎn)的利益，多年后擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。六：石家莊寫字樓市場調(diào)查結(jié)果

通過對(duì)石家莊寫字樓市場的整體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也許是由于時(shí)間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設(shè)置合理、戶型分布人性、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理到位等優(yōu)點(diǎn)，這也是以后寫字樓市場發(fā)展的主導(dǎo)，從物業(yè)形態(tài)上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務(wù)廣場這樣的高級(jí)寫字樓，他不但是石家莊房產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，也是城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展程度的標(biāo)志，尤其現(xiàn)在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴(yán)格意義上的界定，所以出現(xiàn)了發(fā)展混亂，業(yè)態(tài)不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標(biāo)性的發(fā)展的關(guān)鍵所在。

寫字樓在區(qū)位上有這鮮明的特點(diǎn)：首先，都以區(qū)域見的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展為基本條件，然后結(jié)合各階段的服務(wù)性公司形成一條互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)鏈條；其次，周邊都有完善的配套設(shè)施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業(yè)氛圍；再者，租客都有較強(qiáng)的區(qū)域性限制，當(dāng)然，這都集中在在石家莊的強(qiáng)熱商業(yè)區(qū)，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細(xì)節(jié)的處理上，也對(duì)寫字樓整體品質(zhì)的提升起到至關(guān)重要的作用，例如在衛(wèi)生間的配備上，有相當(dāng)一部分群體希望每個(gè)戶型配有私有衛(wèi)生間，或者在總裁室配套私有衛(wèi)生間，甚至再設(shè)一個(gè)公用衛(wèi)生間；此外，地下室設(shè)公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設(shè)計(jì)公共吸煙區(qū)以及客人休息區(qū)；同時(shí)樓內(nèi)設(shè)公用會(huì)議室；還有現(xiàn)在提及比較多的5A智能系統(tǒng)．．．．．事實(shí)告訴我們，人是被細(xì)節(jié)所打動(dòng)的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點(diǎn)，具體統(tǒng)計(jì)大概分為以下幾點(diǎn)： 1.樓宇硬件設(shè)施

如：戶型設(shè)計(jì)、電梯品牌及部數(shù)、門窗等建材品牌、景觀設(shè)計(jì)等 2.附加空間價(jià)值

如：復(fù)式、躍層、空中花園、多角度拐窗 3.城市區(qū)位價(jià)值

如：商圈、CBD、繁華地段、交通樞紐、中心區(qū)域 4.軟性附加值 如：服務(wù)、文化、物業(yè)、口碑

5.概念性功能 如：健康、投資、綠色、環(huán)保、生態(tài)、人性化 七：投資性建議

1．對(duì)開發(fā)商說你要建設(shè)這樣的寫字樓 項(xiàng)目的功能。根據(jù)目標(biāo)客戶的需要，有針對(duì)性地進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣才能達(dá)到預(yù)期收益。項(xiàng)目的配套。健全、完善的周邊配套設(shè)施，是開發(fā)建設(shè)不可忽視的基礎(chǔ)條件。

項(xiàng)目的品質(zhì)。寫字樓，尤其是以投資型的商務(wù)寫字樓，品質(zhì)非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。

項(xiàng)目的服務(wù)。服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是投資型物業(yè)保值、增值的重要前提（在調(diào)查過程中，比較專業(yè)且服務(wù)較多的物業(yè)公司，以石家莊恒輝物業(yè)表現(xiàn)比較突出）。

２．對(duì)投資者說你要注意這樣的現(xiàn)象 2011年，石家莊“三年大變樣”收官之后的第一年，大型城中村改造項(xiàng)目會(huì)在這一年大量面市，城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也會(huì)有更深一步的發(fā)展，所以，隨著城市功能的不斷擴(kuò)大和分化，城市發(fā)展必會(huì)進(jìn)入一個(gè)多元化發(fā)展階段，從而形成一些特定的區(qū)域經(jīng)濟(jì)主題，具有典型意義的就是石家莊裕華萬達(dá)廣場和鳳凰商圈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值已初露鋒芒，后期，浙江廣廈的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、萬科和遠(yuǎn)洋對(duì)棉紡廠的改造和太平洋廣場項(xiàng)目，基本都具有代表性的意義，所以，長期投資需要的就是長期的認(rèn)識(shí)，已經(jīng)形成的經(jīng)濟(jì)商圈必然會(huì)有飽和之時(shí)，向外圍擴(kuò)張性發(fā)展勢不可擋。

第二篇：廣州寫字樓市場分析

提要：據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報(bào)告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。預(yù)期在2010將以服務(wù)業(yè)作牽頭，加上亞運(yùn)會(huì)效應(yīng)，將進(jìn)一步提升廣州整體形象，預(yù)期亞運(yùn)會(huì)后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領(lǐng)辦公樓市場邁向新的一頁。

第四季度廣州寫字樓銷售成交持續(xù)暢旺，租金錄得有輕微下調(diào)

據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報(bào)告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。受到廣州市政府對(duì)物流業(yè)、金融業(yè)、會(huì)展業(yè)和信息服務(wù)業(yè)等作重點(diǎn)發(fā)展，整體辦公樓市場繼續(xù)穩(wěn)步向上。由于本季度原定多個(gè)新項(xiàng)目將延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上國外企業(yè)對(duì)辦公樓需求有明顯增加，而國內(nèi)企業(yè)對(duì)租賃辦公樓面積亦比預(yù)期理想，使整體租賃市場有正面帶動(dòng)。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續(xù)暢旺，投資市場仍以國內(nèi)大型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)為主要買家，售價(jià)受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續(xù)暢旺，據(jù)廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10及11月份辦公樓現(xiàn)房銷售面積已達(dá)137,100平方米。期房銷售面積在此兩個(gè)月份亦錄得約212,900平方米；相比上季度現(xiàn)房與期房總銷售面積相近。

高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預(yù)定于本季度落成的三個(gè)項(xiàng)目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續(xù)消化原有貨量。季內(nèi)，各個(gè)企業(yè)對(duì)前境明顯恢復(fù)信心，國內(nèi)和國外企業(yè)租客對(duì)辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴(kuò)租和設(shè)立華南分區(qū)總部為主，行業(yè)包括醫(yī)藥、貿(mào)易、信息科技和金融機(jī)構(gòu)。隨著地鐵5號(hào)線在本12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預(yù)期珠江新城商務(wù)區(qū)地位將會(huì)逐步鞏固。雖然本季度有新增供應(yīng)，但由于高德置地廣場項(xiàng)目早在年初已進(jìn)行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續(xù)輕微下降至18%。

資料數(shù)據(jù)由高力國際物業(yè)提供

高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調(diào)，主要原因是數(shù)個(gè)受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調(diào)高價(jià)格，但本季度發(fā)展商已作技術(shù)性調(diào)整，故促使平均租金有輕微調(diào)整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內(nèi)甲級(jí)辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復(fù)至高，但就年初至今已穩(wěn)步回升不少。三個(gè)核心商務(wù)區(qū)中，天河區(qū)平均租金仍繼續(xù)排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區(qū)以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區(qū)每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內(nèi)落成的項(xiàng)目，因亞運(yùn)原因，將推遲至2011年入市，故供應(yīng)量可望減少；但相反，因仍計(jì)劃在2010年推出市場的項(xiàng)目，均為高檔次項(xiàng)目，將可帶動(dòng)市場，使平均租金可望攀升。

高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創(chuàng)新高，加上投資者對(duì)市場信心恢復(fù)，使辦公樓市場價(jià)量繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。本季度，投資者繼續(xù)以國內(nèi)投資者和金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。季內(nèi)重要成交有廣東發(fā)展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米；另有佳兆業(yè)與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業(yè)項(xiàng)目“佳兆業(yè)廣場”，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔(dān)發(fā)展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續(xù)報(bào)導(dǎo)，使甲級(jí)辦公樓繼續(xù)攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。

高力國際展望，隨著世界多個(gè)主要國家的經(jīng)濟(jì)呈復(fù)蘇跡象，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長回復(fù)及達(dá)致指標(biāo)，使企業(yè)來粵擴(kuò)張業(yè)務(wù)的心態(tài)回升；不少大型企業(yè)正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預(yù)期2010年租賃市場需求將可進(jìn)一步上揚(yáng)。由于部份原定于2010年內(nèi)度推出的龐大供應(yīng)量，因亞運(yùn)會(huì)原因，將順延至2011年入市，加上亞運(yùn)會(huì)前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應(yīng)帶動(dòng)，故空置率將會(huì)呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個(gè)高質(zhì)量項(xiàng)目仍計(jì)劃在2010年推出市場，應(yīng)可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施壓抑樓市炒風(fēng)，但為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，預(yù)期大市并沒有太大變動(dòng)的情況下，辦公樓售價(jià)仍會(huì)持平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)期政府將繼續(xù)扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就以政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示服務(wù)業(yè)在短短本首九個(gè)月內(nèi)獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)71.2%，亦拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長7.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)期在2010將以服務(wù)業(yè)作牽頭，加上亞運(yùn)會(huì)效應(yīng)，將進(jìn)一步提升廣州整體形象，預(yù)期亞運(yùn)會(huì)后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領(lǐng)辦公樓市場邁向新的一頁。

第三篇：揚(yáng)州寫字樓市場分析

2007-9-24 16:05:18

9月14日晚，位于西區(qū)的雙子星國際廣場SOHO公寓正式開盤銷售，由于其優(yōu)越的地理環(huán)境，受到了揚(yáng)州市民的熱情關(guān)注，據(jù)介紹，早在8月底，雙子星SOHO公寓就已經(jīng)預(yù)訂120套，而自開盤這幾天來，樓盤推出的挑高5米的SOHO公寓已經(jīng)銷售超過50%。而西區(qū)的京華城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、恒通企業(yè)有限公司開發(fā)的金天城大廈等寫字樓都受到了揚(yáng)州市民的追捧，面對(duì)揚(yáng)州寫字樓市場逐漸回暖，有人預(yù)測，揚(yáng)州的寫字樓時(shí)代到來了。

1—9月寫字樓市場逐漸回暖

熟悉揚(yáng)州樓市的人知道，揚(yáng)州寫字樓這幾年的發(fā)展可謂是一波三折，而今年以來，市區(qū)的寫字樓發(fā)展卻甚為“陽光”。根據(jù)記者手中的一份權(quán)威“市場分析”報(bào)告顯示,從2004年第一季度起,我市寫字樓市場價(jià)格存有不小波動(dòng)。2004年第一季度市場價(jià)位3480元/平方米,至該年三季度已升至4008元/平方米,隨后市場價(jià)格持續(xù)下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。隨后一年多時(shí)間,寫字樓價(jià)格強(qiáng)勁反彈,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,價(jià)格幾乎翻了一番。此后,寫字樓市場略有調(diào)整,價(jià)格也有一定的下跌，但到了今年年初，特別是到了今年二三季度,市區(qū)寫字樓市場價(jià)格已達(dá)到4607元/平方米。而根據(jù)揚(yáng)州房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1-8月銷售排行榜，京華城中城、金天城大廈、雙子星國際廣場、東城國際大廈、公元國際大廈分列寫字樓銷售前五位，銷售面積達(dá)兩萬多平方米，銷售數(shù)額近兩億元。而到了9月，市場受雙子星國際廣場集中歸檔影響，成交量得到進(jìn)一步提升，眾多跡象表明寫字樓市場逐漸回暖。

西區(qū)寫字樓成了“香餑餑”

據(jù)了解，今年二季度寫字樓合同成交均價(jià)達(dá)到4751元/平方米。而到了三季度末，寫字樓價(jià)格有所提升，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，我市寫字樓價(jià)格均上漲了200—500元/平方米。而近兩年預(yù)售或開盤銷售的寫字樓樓盤大都集中在西區(qū)，西區(qū)的寫字樓價(jià)格也隨之水漲船高。

西區(qū)寫字樓為何成為“香餑餑”？揚(yáng)州西區(qū)某樓盤的策劃許先生告訴記者，揚(yáng)州的寫字樓如九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈、京華城中城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠(yuǎn)國際大廈、聯(lián)合廣場、雙子星國際廣場、金緣大廈、云鶴大廈（現(xiàn)改名為揚(yáng)州金陵大酒店）等大部分集中在西區(qū)，主要是因?yàn)槲鲄^(qū)特定的地理位置和商務(wù)環(huán)境所決定的。寫字樓開發(fā)的首要條件是地理位置和四通八達(dá)的交通，而新城西區(qū)作為揚(yáng)州市的副中心和重要區(qū)域，其寫字樓的規(guī)劃服務(wù)半徑覆蓋了老城區(qū)、開發(fā)區(qū)、邗江區(qū)和維揚(yáng)區(qū)。隨著揚(yáng)州城市化建設(shè)步伐的加快,揚(yáng)州西區(qū)的發(fā)展將更加迅猛,西區(qū)也必將成為新的投資熱土。西區(qū)尤其是新西區(qū)的建設(shè),現(xiàn)已突出其揚(yáng)州城副中心的地位,雙博館、體育公園、會(huì)展中心、火車客站等公建項(xiàng)目及京華城商業(yè)中心和一批住宅的分別建成,打造了優(yōu)美的環(huán)境、聚集了大量的人氣,為西區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

提前投資成了一種流行趨向

寫字樓市場之所以回暖，投資成了很多市民購買的理由。記者了解到，很多預(yù)訂和購買寫字樓的市民都是抱著投資的目的來的，不過，他們也明白揚(yáng)州的寫字樓市場還不能和上海、北京這些城市媲美，寫字樓真正紅火起來還需要一段時(shí)間，不過很多投資者看好揚(yáng)州寫字樓市場的前景，提前投資成了一種流行趨向。

在金天城購買寫字樓的陳軍告訴記者，揚(yáng)州隨著長三角與寧鎮(zhèn)揚(yáng)板塊的打造以及獲得聯(lián)合國人居獎(jiǎng)后嶄新形象的凸現(xiàn),地區(qū)性政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)影響力在加強(qiáng),特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如外貿(mào)公司、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、咨詢信息業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、文化傳播業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)、IT及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等等,這類企業(yè)對(duì)商務(wù)寫字樓的需求較大。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整,揚(yáng)州將會(huì)需要大量的商務(wù)空間。這時(shí)候他提前投資將來肯定會(huì)獲利的，他的一個(gè)朋友投資了2003年推出的九洲大廈寫字樓，現(xiàn)在已經(jīng)小賺一筆了。他必須抓住這樣的機(jī)遇。

揚(yáng)州年輕創(chuàng)業(yè)人爭做SOHO一族

寫字樓投資需要一定的資金實(shí)力，對(duì)于剛剛創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，他們似乎更青睞SOHO公寓。記者在采訪時(shí)了解到，相對(duì)于一些已經(jīng)取得創(chuàng)業(yè)成功的老板，揚(yáng)州年輕人更青睞于做SOHO一族，購買或投

資SOHO公寓。所謂SOHO即Sall Office Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。剛剛從私企辭職的蕭先生告訴記者，SOHO其實(shí)代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。所以現(xiàn)在專門為SOHO族設(shè)計(jì)的房屋也成為商家的新賣點(diǎn)，一些樓盤常常被冠以SOHO一詞，意思就是給自由職業(yè)者準(zhǔn)備的商、住合一的公寓。他今年在京華城中城買了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作為辦公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超級(jí)的辦公室、人性化的辦公室。對(duì)他的創(chuàng)業(yè)很有好處。蕭先生表示，未來的就業(yè)形式是多種多樣的，像SOHO公寓這樣的寫字樓不但有投資價(jià)值，而且非常適合創(chuàng)業(yè)剛剛起步、手頭資金不多的年輕創(chuàng)業(yè)者。

2007年1-8月寫字樓銷售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名開發(fā)企業(yè)揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司揚(yáng)州恒通企業(yè)有限公司揚(yáng)州市金勝置業(yè)有限公司揚(yáng)州金利華置業(yè)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州高力國際汽車城有限公司中宇揚(yáng)州置業(yè)發(fā)展有限公司揚(yáng)州市城建國有資產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心揚(yáng)州紅潤揚(yáng)置業(yè)有限公司

項(xiàng)目名稱

京華城中城

金天城大廈

雙子星國際廣場

東城國際大廈

新能源·公元國際大廈

揚(yáng)州高力汽車汽配城

江陽商貿(mào)城二期

繆莊商業(yè)辦公綜合樓

文昌花園

潤揚(yáng)廣場

揚(yáng)州寫字樓市場逐漸回暖

稍有常識(shí)的人都知道，房地產(chǎn)業(yè)按其產(chǎn)品分類，由住宅、商鋪和寫字樓三大板塊組成，某地房產(chǎn)“三架馬車”聯(lián)動(dòng)，表明那里的經(jīng)濟(jì)欣欣向榮和市場已進(jìn)入成熟狀態(tài)。遺憾的是，揚(yáng)州作為長三角地區(qū)的二線城市，與生機(jī)蓬勃的住宅市場比較，寫字樓市場發(fā)展遲緩，呈現(xiàn)“瘸腿”現(xiàn)象。

為了說明問題，可以拿一系列數(shù)據(jù)為證。2006年1—6月，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26.14億元，其中辦公用房僅完成1.00億元。供應(yīng)情況也不理想，辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積1.15萬平方米，占同期新建商品房累計(jì)預(yù)售面積102.13萬平方米的1.13%；與此相對(duì)應(yīng)，銷售情況同樣窘迫，合同成交1.68萬平方米，同比下降46.8%。低水平的運(yùn)行數(shù)據(jù)與“揚(yáng)州樓市已進(jìn)入寫字樓時(shí)代”的熱情鼓吹，反差鮮明。說這話，一點(diǎn)也沒有否認(rèn)寫字樓市場正出現(xiàn)喜人的“轉(zhuǎn)暖”跡象的意思。有人說，揚(yáng)州寫字樓已發(fā)展到第四代，并列舉了每一代的代表作品，這樣的分類是否科學(xué)且不論，這兩年，揚(yáng)州涌現(xiàn)出一批新型的堪稱先進(jìn)城市高端寫字樓相媲美的物業(yè)，確是不爭的事實(shí)。它們不僅占盡區(qū)位優(yōu)勢，交通條件、配套水平也都無可挑剔。空間規(guī)劃合理，擁有地標(biāo)性外觀、氣派門廳、公共空間、通信設(shè)備、自動(dòng)化系統(tǒng)等超一流優(yōu)點(diǎn)，成為吸引購買人眼球的理由。看好揚(yáng)州商業(yè)前景的客戶，或自用，或投資，不約而同的選購辦公樓，促進(jìn)揚(yáng)州辦公樓市場向高一級(jí)水準(zhǔn)跨越。

西方有句諺語“羅馬不是一夜建成的”，就是說，事物的發(fā)展必須循序漸進(jìn)，不可揠苗助長。這幾年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，地區(qū)性的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)影響力日趨加強(qiáng)，外貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、信息、文化傳播、旅游服務(wù)、教育培訓(xùn)、IT及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有了長足進(jìn)步，這類企業(yè)對(duì)寫字樓有旺盛的需求。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整，在快速“繁殖”壯大的新客戶的強(qiáng)力推動(dòng)下，揚(yáng)州寫字樓市場將逐漸進(jìn)入“牛市”。

然而，必須清醒看到，辦公樓客戶群的培育是個(gè)長期過程，不可能一蹴而就。寫字樓市場剛步入“蹣跚學(xué)步”階段，離展翅高飛的理想狀態(tài)還有不小的距離。這些，只要稍稍留意現(xiàn)有辦公樓的運(yùn)行實(shí)況，頭腦會(huì)立馬清醒許多。如去年才竣工交付的東區(qū)某寫字樓，鶴立雞群，模樣不可謂不先進(jìn)。但透過黑洞洞的窗口和門廳來往稀疏的腳步，無論如何得不出該項(xiàng)目的投資收益已進(jìn)入高枕無憂的階段。更不要說市區(qū)那些1.0版本的老樓了，雖經(jīng)涂脂抹粉，仍難掩飾景況蕭條的“底色”。因此，預(yù)測市場必須留有分寸，牛皮吹過了頭，只會(huì)使人懷疑預(yù)言家的智商和嘲諷他們臉皮的厚度。

說一千道一萬，說揚(yáng)州已涌現(xiàn)高質(zhì)量的寫字樓，它們的銷售狀況正發(fā)生“由熊轉(zhuǎn)牛”的轉(zhuǎn)折，我完全贊同；但夸口“揚(yáng)州樓市已進(jìn)入寫字樓時(shí)代”，似乎寫字樓馬上要進(jìn)入“一房難求”的佳境，估計(jì)太樂觀，我舉雙手反對(duì)。趙國平

揚(yáng)州四代寫字樓的前世與今生？第三代寫字樓揚(yáng)城唱“主角”？

一、二代寫字樓“享受”繁華優(yōu)勢

第一代寫字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓,只能滿足于基本辦公功能。第二代寫字樓指的是外企進(jìn)入中國,改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外,內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割,智能化水準(zhǔn)有所提升。

根據(jù)記者的走訪了解，第一、二代寫字樓相對(duì)集中在市區(qū)，開發(fā)時(shí)間一般都要達(dá)到10多年。記者發(fā)現(xiàn)，這些寫字樓規(guī)模雖然都不算太大，但因?yàn)榇蠖嗵幵谑兄行模猿蔀椴簧倨髽I(yè)的辦公場所。而這些寫字樓不論租金還是出售價(jià)格都比較高。記者在藍(lán)天大廈附近的一家寫字樓了解到，這里的每一間租金一年都要達(dá)到30萬元左右。一位在此“入租”的房產(chǎn)公司的工作人員告訴記者，這里的租金長期都是處于高位的，因?yàn)槲粚傥牟倘Γ允诌m合同客戶交流。

一、二代寫字樓

硬件功能

逐步“退化”

一、二代寫字樓雖然“享受”繁華優(yōu)勢，但記者在走訪時(shí)同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，由于建設(shè)年代相對(duì)較長，這些寫字樓的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多寫字樓的設(shè)計(jì)很不合理。不少寫字樓一樓為商鋪，二樓說不定

就是舞廳，三樓還可能成為棋牌室，到了四樓卻成了辦公用房，彼此都有一些影響。

記者在采訪過程中，因?yàn)橐覔P(yáng)州兩家本土的房產(chǎn)公司，結(jié)果費(fèi)了很大的周折，除了房產(chǎn)公司的標(biāo)志不太明顯之外，很多一、二代寫字樓甚至很難找到上去的樓梯。而在寫字樓內(nèi)部，設(shè)計(jì)和裝潢都相對(duì)簡陋，地面和墻面都有不少污垢。讓人很難想象，這就是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房。

對(duì)于一些相對(duì)過時(shí)的寫字樓，好的位置也不一定能給他們帶來好的效益。9月19日，記者在天閣假日酒店拍賣會(huì)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于住宅，一些一代、二代寫字樓拍賣比較困難。如瓊花路上的一處營業(yè)房，地理位置非常好，但在拍賣現(xiàn)場就沒有人舉牌。揚(yáng)州星光拍賣行的法定代表人錢德才告訴記者，很多一代、二代寫字樓的流拍主要在于其設(shè)計(jì)不合理，硬件條件難以跟上，像瓊花路上的這處營業(yè)房也存在類似的問題，但總價(jià)要達(dá)到500萬元，投資者肯定要相當(dāng)謹(jǐn)慎。

第三代寫字樓

成為新興“主角”

相對(duì)于第一、二代寫字樓的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，揚(yáng)州第三代寫字樓正在逐步“異軍突起”，它們雖然不一定處在繁華鬧市，但隨著城市寫字樓市場的迅猛發(fā)展，第三代寫字樓在近幾年橫空出世，它們?cè)诘诙幕A(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。而這些寫字樓的出現(xiàn)，一下子就吸引了不少新興發(fā)展的公司。如位于邗江中路、大潤發(fā)附近的凱旋國際大廈，當(dāng)年一推出，短短幾個(gè)月，就被一搶而空，現(xiàn)在企業(yè)的入駐情況也非常好。

我市房地產(chǎn)策劃師吳為告訴記者，在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代,寫字樓里創(chuàng)造的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工廠，很多揚(yáng)州人現(xiàn)在已經(jīng)開始著手投資，而隨著揚(yáng)州日新月異的發(fā)展，很多新興公司也積極“進(jìn)軍”揚(yáng)州。所以當(dāng)傳統(tǒng)企業(yè)還在致力于提升銷售網(wǎng)絡(luò)和生產(chǎn)能力的時(shí)候,大多數(shù)新興的公司更愿意選擇優(yōu)秀的辦公場所,第三代寫字樓的發(fā)展其實(shí)是一個(gè)信號(hào)和開端。如2003年推出的九洲大廈寫字樓，則吸引了大批的投資者和“入租”公司，而且這些公司和企業(yè)中不乏一些知名公司,如西門子公司揚(yáng)州辦事處、用友軟件、北大青鳥等。因此，完全可以這么說，第三代寫字樓正成為這座城市的新興“主角”。

第四代寫字樓

發(fā)展也是一種“必然”

就當(dāng)?shù)谌鷮懽謽钦谂畈l(fā)展的時(shí)候，第四代寫字樓也應(yīng)運(yùn)而生。吳為告訴記者，揚(yáng)州第四代寫字樓在今年可謂是“來勢洶洶”，如聯(lián)合廣場、京華城中城德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠(yuǎn)國際大廈、金天城大廈以及揚(yáng)州南京金陵大酒店等，雖然大多還沒有建設(shè)完工，但已經(jīng)吸引了不少揚(yáng)州市民和一些企業(yè)的眼光。

吳為表示，所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上,強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心,旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái),提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高,引導(dǎo)智能化,強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念,從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

而同前三代寫字樓相比,第四代寫字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn):

■目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓主要瞄準(zhǔn)外資企業(yè)和有實(shí)力的國內(nèi)大中型企業(yè),在最大程度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

■景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀,寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎,有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨

勢。

■更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式,從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開放和互動(dòng)。

吳為表示，第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間,使辦公空間趨于模糊化,在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。

■提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀,在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀,形成健康環(huán)保的辦公空間。此外,如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題,因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。

■高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度,并要求為將來的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間,達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn),包括樓宇智能化、安防智能化、辦公智能化等。

不過，揚(yáng)州寫字樓是否已經(jīng)邁向“第四時(shí)代”，吳為表示，未來的寫字樓將走向更加高端的水平，甚至可能出現(xiàn)第五代、第六代理念的寫字樓。但揚(yáng)州的企業(yè)不可能一下子全飛躍到第四代的境界。他個(gè)人以為，第四代是揚(yáng)州寫字樓的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大發(fā)展應(yīng)是揚(yáng)州寫字樓的一種發(fā)展趨勢。

德馨經(jīng)貿(mào)大廈體現(xiàn)6T商務(wù)機(jī)能，是京華城中城為揚(yáng)州精心打造的甲級(jí)寫字樓；雙子星國際廣場西區(qū)商務(wù)公寓“頭等艙” 時(shí)下在揚(yáng)州,人們只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是雙子星國際廣場；聯(lián)合廣場打造第四代寫字樓……從這些寫字樓廣告語就可以看出，經(jīng)過幾年的發(fā)展，揚(yáng)州的寫字樓正邁向新的輝煌。有人說，揚(yáng)州的寫字樓已經(jīng)邁向“第四時(shí)代”。有人說揚(yáng)州是第三代寫字樓在唱“主角”。揚(yáng)州的寫字樓真的到了新時(shí)代嗎？揚(yáng)州四代寫字樓目前發(fā)展又是怎樣的呢？

第四篇：寫字樓項(xiàng)目定位及市場分析（推薦）

寫字樓項(xiàng)目定位及市場分析

寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個(gè)概念大家可能比較陌生，它是一個(gè)非商業(yè)核心商務(wù)區(qū)，一般分布在各個(gè)城市的工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)或郊區(qū)，三到五層，最大的特點(diǎn)是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會(huì)非常多。甲級(jí)寫字樓的位置是在主要的商業(yè)區(qū)，而且具有很多的地理優(yōu)勢有很多商品的支持；需要要有強(qiáng)大的資金實(shí)力，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的開發(fā)商，有一個(gè)比較完善的配套設(shè)施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設(shè)備；在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有很多的系統(tǒng)，還有足夠的配套電梯；樓層凈高要求是2.7米，有達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)的施工；在出售出租方面，甲級(jí)寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會(huì)引起寫字樓運(yùn)作的管理出現(xiàn)問題；在物業(yè)管理方面，傾向于一些經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理。每個(gè)城市關(guān)于甲級(jí)辦公樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當(dāng)?shù)貙懽謽堑募?jí)別評(píng)定是因地制宜的。乙級(jí)寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務(wù)區(qū)，具有良好的管理和使用質(zhì)量，設(shè)施有一點(diǎn)老化；丙級(jí)寫字樓一般都是15—25年已經(jīng)老化了。

寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問通過近兩個(gè)星期的實(shí)地工作進(jìn)行資料收集。房地產(chǎn)顧問是一個(gè)比較中立的角度，既使顧客提供了數(shù)據(jù)，也必須去重新審視，確認(rèn)它的準(zhǔn)確性。這些資料信息全部是顧問公司做的，包括現(xiàn)在時(shí)間、級(jí)別、所在行政區(qū)、所在商業(yè)區(qū)。出租出售這個(gè)名詞的意思，就是這個(gè)樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無法確定它的一個(gè)整體面積的時(shí)候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個(gè)樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個(gè)樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右；出現(xiàn)這些區(qū)別是因?yàn)樗脩魧用娴牟煌虼耍瑔螌用娣e的確定直接影響到未來客戶群體的確定。層數(shù)、層高非常關(guān)鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項(xiàng)目的出租出售情況。電梯要求非常嚴(yán)格，一般甲級(jí)寫字樓的電梯等候時(shí)間不能超過30秒鐘，而電梯數(shù)量直接是跟服務(wù)的一個(gè)樓層的面積相關(guān)。物業(yè)管理公司，是甲級(jí)寫字樓的關(guān)鍵要素。同時(shí)寫字樓要占有位置的絕對(duì)優(yōu)勢。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據(jù)行業(yè)和來源地進(jìn)行分析。購買者的目的，購買者是自用還是出租。之后，還需要關(guān)注在本項(xiàng)目市場一般需要經(jīng)過多長時(shí)間才能獲得穩(wěn)定的入住率，根據(jù)該數(shù)據(jù)，可以大致預(yù)測貴公司項(xiàng)目在未來有多長時(shí)間能出租完。

供應(yīng)分析：寫字樓的供應(yīng)總量將對(duì)寫字樓市場的空置率和租金產(chǎn)生直接而深刻的影響。在供應(yīng)分析部分應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目所在城市的寫字樓市場的發(fā)展和整體供應(yīng)水平進(jìn)行討論，對(duì)分地區(qū)的供應(yīng)數(shù)量與質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)述，以對(duì)目前的寫字樓市場供應(yīng)有一個(gè)全面而深入的認(rèn)識(shí)。

首先，把整個(gè)城市一個(gè)歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場曾經(jīng)在什么時(shí)候出現(xiàn)了供應(yīng)高峰期，比如說上海是在98年有80萬的工程量；其次，寫字樓區(qū)域，建議用圖表來做分析，做一個(gè)詳細(xì)研究。就商務(wù)配套而言，寫字樓最主要的商務(wù)配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

層高問題，層高是一個(gè)非常關(guān)鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點(diǎn)關(guān)注，一般而言，優(yōu)質(zhì)辦公樓的層高應(yīng)該在2.7米以上。

在停車場比例上，充分考慮公共交通的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。根據(jù)在北京、上海的發(fā)展，據(jù)我們的分析，每個(gè)城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因?yàn)樗徺I一輛車需要繳4萬塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數(shù)量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國前幾名的城市。據(jù)我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會(huì)用到提供100-200平方米左右一個(gè)車位。

空調(diào)系統(tǒng)，甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓有最大的區(qū)別，乙級(jí)寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨(dú)立計(jì)量的空調(diào)系統(tǒng)，因?yàn)檫@樣可以保證用戶自行控制使用費(fèi)用，甲級(jí)寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數(shù)采用中央空調(diào)。

租售策略，每個(gè)地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級(jí)寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級(jí)辦公室是出售形式的，乙級(jí)寫字樓是出租型的，成都出現(xiàn)該種現(xiàn)象的原因，我們的初步分析是，許多乙級(jí)寫字樓的產(chǎn)權(quán)不太明晰，不可分拆進(jìn)行銷售，它只能進(jìn)行招租。

在現(xiàn)實(shí)供應(yīng)之外，我們還應(yīng)該關(guān)注未來供應(yīng)，這其中尤其要關(guān)注土地交易信息，這些項(xiàng)目在未來幾年將進(jìn)入市場和你的項(xiàng)目進(jìn)行競爭；同時(shí)，我們還應(yīng)該關(guān)注城市規(guī)劃，以便從宏觀層面了解城市的商務(wù)區(qū)的發(fā)展或變遷。

微觀需求分析：微觀需求分析，包括現(xiàn)實(shí)需求分析，潛在需求分析。現(xiàn)實(shí)需求分析要對(duì)全市具有代表性的辦公樓進(jìn)行租戶調(diào)查，分析出有租戶的特質(zhì)；潛在需求分析要對(duì)最近剛租用購買寫字樓物業(yè)或者計(jì)劃租用購買寫字樓物業(yè)進(jìn)行研究。

市場指標(biāo)分析：是指租金、售價(jià)以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細(xì)了解租金在過去的變化規(guī)律和發(fā)展周期，以便我們將這些規(guī)律應(yīng)用到未來的租金變化預(yù)測中。空置率和租金的變化是負(fù)相關(guān)的，在空置率最低的時(shí)候，租金是最高，這是一個(gè)市場發(fā)展的規(guī)律。因此，租金與空置率是互動(dòng)的，緊密聯(lián)系在一起。所有的租金和空置率都應(yīng)該分不同的區(qū)域和不同的辦公樓級(jí)別進(jìn)行分析。在市場指標(biāo)分析中，我們不能忽視停車費(fèi)的收入和免租期的租約條件。

預(yù)測未來項(xiàng)目的租金預(yù)測：我們會(huì)用兩個(gè)方法：一個(gè)是宏觀方法，一個(gè)是微觀方法。宏觀方法是基于一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的周期，通過使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型進(jìn)行預(yù)測未來的租金；微觀方法主要使用該城市或地區(qū)的企業(yè)數(shù)量增長的需求。

第五篇：山西太原市寫字樓區(qū)域市場分析

山西太原市寫字樓區(qū)域市場分析

從項(xiàng)目分布來看，目前太原市寫字樓主要集中于府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達(dá)廣場商務(wù)區(qū)。由于形成的時(shí)間不同，各自在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府政策扶持等方面呈現(xiàn)出明顯的特色，導(dǎo)致寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。

府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)所在區(qū)位為太原市行政、金融一條街，是太原市最早的商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域內(nèi)分布有省、市兩級(jí)行政中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機(jī)構(gòu)省級(jí)分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國稅局、市地稅局、市中級(jí)法院、省煤炭進(jìn)出口公司、太原日?qǐng)?bào)社等機(jī)關(guān)事業(yè)單位，優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)聚集于此，形成了一個(gè)成熟的商務(wù)辦公中心，故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目不多，大多定位中高端，分布有太原市標(biāo)志性地標(biāo)建筑——山西國際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓，而其中又以山西國際貿(mào)易大廈最為高端，入住了山西國際電力集團(tuán)、山西省國信投資集團(tuán)公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團(tuán)國際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國際知名公司辦事處。

親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)地處城南，得益于太原市城市南移西進(jìn)規(guī)劃政策的實(shí)施，近年來發(fā)展迅速。區(qū)域內(nèi)酒店林立，商業(yè)繁華，寫字樓項(xiàng)目聚集，高端居住社區(qū)匯聚，商業(yè)氛圍濃厚，吸引了眾多省內(nèi)外企業(yè)入駐于此。區(qū)域內(nèi)以和信商座、長風(fēng)大廈、澳林百合中心、千禧世紀(jì)廣場、泰華城市廣場、陽光商務(wù)大廈等為代表，形成企業(yè)總部辦公基地為特色的商務(wù)新區(qū)。

長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)位于汾河西岸長風(fēng)西大街南側(cè)，是2011年4月份在太原召開的“中博會(huì)”的主會(huì)場。該區(qū)域東臨濱河?xùn)|路、南臨南中環(huán)街、西臨新晉祠路、北臨長風(fēng)西大街，地理位置優(yōu)越，交通便利，未來將建成太原市市級(jí)行政樞紐和辦公會(huì)議中心，區(qū)域內(nèi)分布有即將建成的山西大劇院、山西省圖書館、山西省科技館、太原美術(shù)館、太原博物館、中國（太原）煤炭交易中心等大型公共文化設(shè)施，是集文化、商業(yè)、金融、貿(mào)易、咨詢、辦公、會(huì)展為一體的商務(wù)新區(qū)。目前周邊匯聚了酈華苑、萬國城MOMA、海爾十二院城、富力現(xiàn)代廣場、蘭亭御湖城、綠地世紀(jì)城、圣湖觀瀾國際等十余個(gè)知名地產(chǎn)項(xiàng)目。

南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街，以金茂、賽格、財(cái)富國際等寫字樓為代表，形成了以電子產(chǎn)品營銷為主體商業(yè)特征，入駐企業(yè)主要是從事IT行業(yè)的企業(yè)，由于區(qū)域內(nèi)有青龍電腦城、賽格數(shù)碼港、陽光數(shù)碼港、頤高國際數(shù)碼城等大型IT賣場，人流量大，商業(yè)繁華。

高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)位于學(xué)府街以南，依靠區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和政策優(yōu)勢，分布有高新動(dòng)力港、時(shí)代廣場、方大領(lǐng)地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等寫字樓，聚集了很多國際知名企業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)，與南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)相似，均為專業(yè)性寫字樓市場。

萬達(dá)廣場塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)龍?zhí)豆珗@片區(qū)，屬杏花嶺區(qū)舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米，區(qū)域內(nèi)擬建成集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的城市綜合體，總建設(shè)規(guī)模約150萬㎡。目前酒店式公寓、高檔住宅、商鋪已陸續(xù)建成。未來該寫字樓建成之后，將進(jìn)一步加強(qiáng)府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的地位。

從目前的租售價(jià)格情況來看，租金和售價(jià)呈現(xiàn)出不同的狀況。其中，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)市場租金最高，為3.0~5.0元/ m2·日，而國貿(mào)大廈可達(dá)5.0元/ m2·日以上；親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)一般在3.0元/ m2·日上下；其余區(qū)域則集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于銷售或轉(zhuǎn)讓價(jià)格，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)較為接近，主要在12000~14000元/ m2，其余區(qū)域則在8000~12000元/ m2。

從長遠(yuǎn)來看，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)由于所在區(qū)域人口密度大、出行道路交通擁堵、發(fā)展用地不足等原因以及受省、市兩級(jí)行政中樞南遷的影響，未來發(fā)展空間受限；親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)經(jīng)過近些年的發(fā)展，供應(yīng)量不斷加大，市場已基本飽和；南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)依托自身專業(yè)優(yōu)勢將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；而長風(fēng)商務(wù)區(qū)順應(yīng)城市規(guī)劃，發(fā)展用地充足，加上近年來政府主導(dǎo)在道路、公共服務(wù)設(shè)施等方面大力建設(shè)，大型的高端住宅社區(qū)正不斷興起，人口逐漸增多，商業(yè)日漸繁華，交通十分便利，發(fā)展空間較大。

可以推斷，在未來的時(shí)期里，城南長風(fēng)商務(wù)區(qū)的租售價(jià)格上升水平會(huì)較之其他區(qū)域較快，并有可能領(lǐng)跑太原市高端寫字樓市場的發(fā)展。