第一篇：解讀《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》
解讀《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！踞屃x】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買(mǎi)賣(mài)是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受?chē)?guó)家政策調(diào)整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度不同；個(gè)人私房交易中，交易各方都不是開(kāi)發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。
另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊，因此有人認(rèn)為為了避免歧義，應(yīng)改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)。
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
【釋義】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前的司法實(shí)踐中這一點(diǎn)也是確定的，本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書(shū)部分。但書(shū)部分規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無(wú)效。在交易中若存在此類(lèi)情況，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟主張權(quán)利。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！钡墙ㄔO(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。”這一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。
本條司法解釋對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益較為有利，但是如果站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)則應(yīng)該特別引起注意。另外，本條中關(guān)于“說(shuō)明和允諾具體確定”以及“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”并沒(méi)有作出更為詳細(xì)的解釋?zhuān)瑧?yīng)該說(shuō)給法官留下了自由裁量的空間。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】實(shí)踐中，雙方就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的談判中，處于弱勢(shì)地位。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即“
（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名住所；
（二）商品房的基本情況；
（三）商品房的銷(xiāo)售方式；
（四）房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用的條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方法；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！保坏诙?，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類(lèi)文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無(wú)法解除購(gòu)房合同。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！踞屃x】本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本條規(guī)定了拆遷人將補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】本條是關(guān)于購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣(mài)的行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的，可以從開(kāi)發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。
以上三款情形都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，但就如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，在訴訟中做起來(lái)比較難。第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效：
1、開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，3、購(gòu)房人無(wú)法取得房屋。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！踞屃x】本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。另外，值得一提的是第三款中“無(wú)正當(dāng)理由”其實(shí)也是較難界定的，因此最好在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將交房條件約定清楚，否則容易產(chǎn)生糾紛。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條是強(qiáng)調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
【釋義】本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。但對(duì)于什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這一點(diǎn)也未作出明確的規(guī)定。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【釋義】本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問(wèn)題。注意第一款最后一句“當(dāng)事人另有約定的除外”，也就是說(shuō)，雙方達(dá)成一致的情況下是可以對(duì)這一點(diǎn)作出其他約定的。第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！边@里定了一個(gè)30%的標(biāo)準(zhǔn)。這一條在訴訟中被運(yùn)用的機(jī)會(huì)應(yīng)該來(lái)說(shuō)還是比較多的。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【釋義】這里需要注意的是，關(guān)于“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該來(lái)說(shuō)在訴訟中也是很不好確定的，因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門(mén)并非每年都會(huì)公布租金標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不做房屋租金的評(píng)估。第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【釋義】本條規(guī)定的是因開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人無(wú)法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的除另有約定外，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任。
另外需要注意的是，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也就是說(shuō)，辦理房產(chǎn)證也并非都是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！踞屃x】本條所稱(chēng)商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱(chēng)的“按揭”。我國(guó)法律此前對(duì)此沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。這是我國(guó)首次以司法解釋的形式對(duì)此行為加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，購(gòu)房人不能取得銀行貸款從而無(wú)法履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，如何確定買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！?，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！?，銀行審查購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)過(guò)程中，購(gòu)房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，只因購(gòu)房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購(gòu)房人因不能履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，建議在訂立類(lèi)似合同時(shí)，雙方在合同中明確約定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
【釋義】本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同時(shí)，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求，法院必須將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
【釋義】本條規(guī)定的是如果購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，且在購(gòu)房人還沒(méi)有與銀行就所購(gòu)商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購(gòu)房人，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，開(kāi)發(fā)商此時(shí)的身份為第三人。但如果開(kāi)發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外?！踞屃x】本條規(guī)定的是在購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，但購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購(gòu)房人時(shí)，案件處理結(jié)果不再與開(kāi)發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但開(kāi)發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》?！踞屃x】本條是對(duì)該解釋的時(shí)間效力的解釋?zhuān)?guī)定了《解釋》實(shí)施的時(shí)間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施的時(shí)間為界限，根據(jù)合同訂立的時(shí)間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起實(shí)施，此前的商品房買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》，而不適用本解釋?zhuān)?995年1月1日后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日前已經(jīng)終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋?zhuān)恢挥?1995年1月1日后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。
第二篇：最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋2003
《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》全文解讀
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋?zhuān)鶕?jù)《立法法》的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，像建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院公布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō)；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好？
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
【釋義】中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件總共只有17條，如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。
高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，應(yīng)快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【釋義】本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。
幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。
這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢？。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱(chēng)為預(yù)合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【釋義】此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步；當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。【釋義】本來(lái)這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪。可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋?zhuān)荒茉谶@里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毕◤?qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢(qián)房?jī)煽铡?；這是我們的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題。
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白；其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容；只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣(mài)，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。
第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，再加上房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)？
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】這里面什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除？
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【釋義】這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持；不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。
但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了！第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！踞屃x】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)：
1、法官們寫(xiě)錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α耍赡苌賹?xiě)了幾個(gè)字；
2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。
我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【釋義】此條簡(jiǎn)單是從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認(rèn)為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現(xiàn)。第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。
另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有什么太多的影響，但是如果開(kāi)發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷(xiāo)售的房屋自己銷(xiāo)售了，就會(huì)有點(diǎn)麻煩了。第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同？就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條是共同保護(hù)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會(huì)并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
【釋義】寫(xiě)到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
【釋義】此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國(guó)的銀行。第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開(kāi)發(fā)商了，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商提供了保證的除外。第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫(huà)龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒(méi)有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到2003年兒童節(jié)以后再開(kāi)庭
第三篇：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》全文解讀
商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。
另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋?zhuān)鶕?jù)《立法法》的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō)；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。
中國(guó)的土地制度大概是歷史上最復(fù)雜的制度，中國(guó)的房屋制度可能是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度，而中國(guó)的房屋預(yù)售制度則為至今為止人類(lèi)歷史上空前絕后最為復(fù)雜的制度，這項(xiàng)制度復(fù)雜到一個(gè)政府無(wú)法對(duì)它的運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的調(diào)整，無(wú)法將土地、房屋、預(yù)售納入到一項(xiàng)有效的法律體系中進(jìn)行綜合的考慮，只能是出一個(gè)問(wèn)題討論一個(gè)問(wèn)題，它無(wú)法使立法者參考其他國(guó)家或者地區(qū)的立法內(nèi)容，無(wú)法對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)行為進(jìn)行預(yù)測(cè)；有了商品房、有了預(yù)售，中國(guó)的房地產(chǎn)訴訟就永遠(yuǎn)沒(méi)有消亡；可以說(shuō)“預(yù)售不廢，國(guó)難不已”。
此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好，否則大家可以想一想：如果開(kāi)發(fā)商給消費(fèi)者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開(kāi)2小時(shí)，此時(shí)房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
【釋義】
中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類(lèi)歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來(lái)總共只有17條，如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。
高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說(shuō)“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低，而且是低多了。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【釋義】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過(guò)廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。
本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫(xiě)成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒(méi)有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫(xiě)成合法，而且寫(xiě)到讓普通人看不出來(lái)的水平，難道這不是一種大智慧嗎？
幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫(xiě)一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無(wú)法再用“內(nèi)容確定”來(lái)一條來(lái)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫(xiě)入合同，具體方法可以參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。
這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的原因呢？
我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)行排除，將條件與結(jié)果進(jìn)行確定，而一條司法解釋顯然沒(méi)有做到這一點(diǎn)，它不能解決目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說(shuō)無(wú)法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱(chēng)為預(yù)合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【釋義】中國(guó)房屋銷(xiāo)售登記備案制度來(lái)本就沒(méi)有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房?jī)r(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來(lái)的預(yù)售合同，也就是要主動(dòng)違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒(méi)有登記備案”。
此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步；當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本為這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋?zhuān)荒茉谶@里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】這兩天就報(bào)紙說(shuō)“商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說(shuō)；我想說(shuō)法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”消法強(qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是秦兵經(jīng)常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢(qián)房?jī)煽铡?；這是我們的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達(dá)律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔(dān)保的人大概不超過(guò)三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開(kāi)人大會(huì)的時(shí)候問(wèn)一問(wèn)人大代表：中國(guó)的抵押制度就怎么實(shí)現(xiàn)“秘密抵押”，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫(xiě)了；其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容；只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣(mài)，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！
目前很多案件開(kāi)發(fā)商主動(dòng)追求合同無(wú)效，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開(kāi)發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變不利為有利，變被動(dòng)為主動(dòng)。
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。
第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，如果建富豪專(zhuān)獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫(xiě)司法解釋時(shí)可以改正！
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說(shuō)清楚質(zhì)量問(wèn)題，但是又無(wú)法說(shuō)清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門(mén)了，質(zhì)量管理部門(mén)也不想說(shuō)得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【釋義】中國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷(xiāo)售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說(shuō)北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說(shuō)是萬(wàn)里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi)容推廣不開(kāi)，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易核實(shí)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可以以“由第三方測(cè)量”為理由開(kāi)脫責(zé)任；所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開(kāi)始。
這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持；不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。
但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
【釋義】
此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>
但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)：
1、法官們寫(xiě)錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α?，可能少?xiě)了幾個(gè)字；
2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。
3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無(wú)法理解最高人民法官的精深博大之思想；
我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【釋義】此條簡(jiǎn)單是從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認(rèn)為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現(xiàn)。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。
另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！备魑豢垂僮⒁?，此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有什么太多的影響，但是如果開(kāi)發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷(xiāo)售的房屋自己銷(xiāo)售了，就會(huì)有點(diǎn)麻煩了。
第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同？就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條是共同保護(hù)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會(huì)并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
【釋義】寫(xiě)到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
【釋義】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國(guó)的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國(guó)預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說(shuō)普通人搞不懂，就是抵押法專(zhuān)家也很難說(shuō)自己全懂了得；本來(lái)律師不想加入到這個(gè)市場(chǎng)里，但是沒(méi)有辦法，黨和國(guó)家非讓律師掙錢(qián)不可，除了專(zhuān)業(yè)律師誰(shuí)還搞得懂這些東西啊。
此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國(guó)的銀行。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開(kāi)發(fā)商了，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫(huà)龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒(méi)有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到2003年兒童節(jié)以后再開(kāi)庭
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
為準(zhǔn)確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買(mǎi)賣(mài)是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受?chē)?guó)家政策調(diào)整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度不同；個(gè)人私房交易中，交易各方都不是開(kāi)發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。
另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些模糊，因此有人認(rèn)為為了避免歧義，應(yīng)改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)。
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
【釋義】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前的司法實(shí)踐中這一點(diǎn)也是確定的，本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書(shū)部分。但書(shū)部分規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無(wú)效。在交易中若存在此類(lèi)情況，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟主張權(quán)利。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“假如廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。
本條司法解釋對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益較為有利，但是如果站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)則應(yīng)該特別引起注重。另外，本條中關(guān)于“說(shuō)明和允諾具體確定買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”并沒(méi)有作出更為具體的解釋?zhuān)瑧?yīng)該說(shuō)給法官留下了自由裁量的空間。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】實(shí)踐中，雙方就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的談判中，處于弱勢(shì)地位。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即“
（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名住所；
（二）商品房的基本情況；
（三）商品房的銷(xiāo)售方式；
（四）房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用的條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方法；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！保坏诙?，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類(lèi)文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無(wú)法解除購(gòu)房合同。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，哀求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【釋義】本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本條規(guī)定了拆遷人將補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該 ”以及“對(duì)商品房房屋抵押給第三人；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】本條是關(guān)于購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣(mài)的行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的，可以從開(kāi)發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。
以上三款情形都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，但就如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，在訴訟中做起來(lái)比較難。第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效：
1、開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，3、購(gòu)房人無(wú)法取得房屋。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。
另外，值得一提的是第三款中“無(wú)正當(dāng)理由”其實(shí)也是較難界定的，因此最好在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將交房條件約定清晰，否則輕易產(chǎn)生糾紛。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條是強(qiáng)調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?！踞屃x】本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。但對(duì)于什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這一點(diǎn)也未作出明確的規(guī)定。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼承履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【釋義】本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問(wèn)題。留意第一款最后一句“當(dāng)事人另有約定的除外”，也就是說(shuō)，雙方達(dá)成一致的情況下是可以對(duì)這一點(diǎn)作出其他約定的。
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！踞屃x】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！边@里定了一個(gè)30%的標(biāo)準(zhǔn)。這一條在訴訟中被運(yùn)用的機(jī)會(huì)應(yīng)該來(lái)說(shuō)還是比較多的。第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)正確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)宣布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【釋義】這里需要注意的是，關(guān)于“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該來(lái)說(shuō)在訴訟中也是很不好確定的，因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門(mén)并非每年都會(huì)公布租金標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不做房屋租金的評(píng)估。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有非凡約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【釋義】本條規(guī)定的是因開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人無(wú)法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的除另有約定外，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理
房屋權(quán)屬證書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任。
另外需要注意的是，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！贝藯l強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也就是說(shuō)，辦理房產(chǎn)證也并非都是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】本條所稱(chēng)商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱(chēng)的“按揭”。我國(guó)法律此前對(duì)此沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。這是我國(guó)首次以司法解釋的形式對(duì)此行為加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，購(gòu)房人不能取得銀行貸款從而無(wú)法履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，如何確定買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！?，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”，銀行審查購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)過(guò)程中，購(gòu)房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，只因購(gòu)房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購(gòu)房人因不能履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，建議在訂立類(lèi)似合同時(shí)，雙方在合同中明確約定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款 合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！踞屃x】本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同時(shí)，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求，法院必須將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告?！踞屃x】本條規(guī)定的是如果購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，且在購(gòu)房人還沒(méi)有與銀行就所購(gòu)商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購(gòu)房人，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，開(kāi)發(fā)商此時(shí)的身份為第三人。但如果開(kāi)發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
【釋義】本條規(guī)定的是在購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，但購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購(gòu)房人時(shí)，案件處理結(jié)果不再與開(kāi)發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但開(kāi)發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
【釋義】本條是對(duì)該解釋的時(shí)間效力的解釋?zhuān)?guī)定了《解釋》實(shí)施的時(shí)間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施的時(shí)間為界限，根據(jù)合同訂立的時(shí)間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起實(shí)施，此前的商品房買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》，而不適用本解釋?zhuān)?995年1月1日后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日前已經(jīng)終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋?zhuān)恢挥?1995年1月1日后訂立的商品房 買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。案 例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為改善職工住房條件，打算建職工住宅樓一幢，多余部分預(yù)計(jì)向社會(huì)出售。經(jīng)建設(shè)管理局批準(zhǔn)，房地產(chǎn)公司在院內(nèi)建設(shè)職工住宅樓。
2000年9月25日，張某得知房地產(chǎn)公司有住房銷(xiāo)售，即與該公司住房銷(xiāo)售部聯(lián)系，欲購(gòu)買(mǎi)一套住房用做結(jié)婚新居。張某對(duì)售房條件基本滿(mǎn)足后，與房地產(chǎn)公司協(xié)商達(dá)成口頭協(xié)議:房地產(chǎn)公司將該住宅樓東門(mén)洞四樓南戶(hù)141平方米的房屋，以每平方米800元，共計(jì)11.28萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給張某。
張某于當(dāng)日交付2萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司出具收據(jù)，寫(xiě)明是付住宅樓房款(東門(mén)洞四樓南戶(hù))，并加蓋了財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。拿到收據(jù)后，張某覺(jué)得心里踏實(shí)了許多，就開(kāi)始四處籌款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，張軍又分別付款2萬(wàn)元、3萬(wàn)元、2萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司均出具了相關(guān)購(gòu)房付款收據(jù)。房屋“一女兩嫁”
2005年4月，住宅樓建成后，張某到房地產(chǎn)公司要求交付房屋鑰匙時(shí)，得知他買(mǎi)的那套房屋又賣(mài)給了劉某，而且在2005年年初已將鑰匙交給劉某。憤怒之余，張某于2005年4月26日將房地產(chǎn)公司告上法庭，要求解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由房地產(chǎn)公司返還其已付的購(gòu)房款9萬(wàn)元，并賠償9萬(wàn)元。
第四篇：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》全文解讀
最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【釋義】建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！薄逗贤ā坊謴?fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫(xiě)入合同，具體方法可以參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】合同法第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
第四十二條當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：
（一）造成對(duì)方人身傷害的；
（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。
第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。
當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)
第五十六條無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力
第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第六十一條合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第六十二條當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。
（三）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。
（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。
（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。
（六）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷(xiāo)售方式；
（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毕◤?qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】
目前很多案件開(kāi)發(fā)商主動(dòng)追求合同無(wú)效，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開(kāi)發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變不利為有利，變被動(dòng)為主動(dòng)。
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。
第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】這其實(shí)是詐騙行為。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫(xiě)司法解釋時(shí)可以改正！
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說(shuō)清楚質(zhì)量問(wèn)題，但是又無(wú)法說(shuō)清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門(mén)了，質(zhì)量管理部門(mén)也不想說(shuō)得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【釋義】中國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷(xiāo)售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說(shuō)北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說(shuō)是萬(wàn)里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi)容推廣不開(kāi)，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易核實(shí)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可以以“由第三方測(cè)量”為理由開(kāi)脫責(zé)任；所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開(kāi)始。
這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少
10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。
（要約定清楚是什么面積，怎么計(jì)算）
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！踞屃x】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持；不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！踞屃x】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。
但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”
但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。
另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條
外。出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除
【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！踞屃x】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同？就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
【釋義】如果消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
【釋義】如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商參加，如果銀行贏了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行。第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
簽訂購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng)
第一項(xiàng)：關(guān)于五證
陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。
對(duì)策：
1、復(fù)印件要注意看原件。
2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。
3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策：
1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。
3、按套購(gòu)買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買(mǎi)受人在超出暫測(cè)面積的3%以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣(mài)人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買(mǎi)受人據(jù)實(shí)結(jié)算。
2、買(mǎi)受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證
陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：
1、五證齊全的項(xiàng)目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。
律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人按照本合同第九條第1種第（1）項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。
2、買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣(mài)人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買(mǎi)受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣(mài)人違約。
第四項(xiàng)：關(guān)于書(shū)面通知
陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策：
1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據(jù)。
2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應(yīng)一具體的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：
本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對(duì)策：
1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。
第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押
陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策：1，在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。
2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。
3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣(mài)人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約
陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買(mǎi)受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
對(duì)策：
1、買(mǎi)受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。
2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買(mǎi)受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣(mài)人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍
陷阱：如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等）情形導(dǎo)致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。
對(duì)策：
1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。
2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：
如果因出賣(mài)人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u(mài)方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣(mài)人的責(zé)任范圍：
1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息（此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算）。
2、賠償買(mǎi)受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。
3、賠償買(mǎi)受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用（此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限）。
4、對(duì)于按揭付款的買(mǎi)受人，出賣(mài)人應(yīng)賠償買(mǎi)受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用（包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等）。
十種情況可退房 第一，延遲交房。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過(guò)這個(gè)期限開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
第二，開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。
第三，開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。
第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買(mǎi)房人就可以要求退房。
第五，無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款，購(gòu)房人就可以要求退房。
第六，實(shí)測(cè)房屋面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)3%。新版合同規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。這突破了以前按建筑面積來(lái)測(cè)量的“慣例”。
第七，房屋質(zhì)量不合格。
房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。
第八，商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。新版合同規(guī)定，因房地基問(wèn)題買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。
第九，房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。
第十，開(kāi)發(fā)商把房子抵押。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒(méi)有告知購(gòu)房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣(mài)房，合同無(wú)效，購(gòu)房人可以要求退房。購(gòu)房術(shù)語(yǔ)10問(wèn) 什么是準(zhǔn)現(xiàn)房？
“準(zhǔn)現(xiàn)房”是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及相關(guān)設(shè)施也已經(jīng)有了大致的輪廓，戶(hù)型、樓的間距等都已經(jīng)一目了然，只剩下內(nèi)外墻的裝修和配套設(shè)施的施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
什么是尾房？
“尾房”就是房子蓋好后，大部分都已經(jīng)銷(xiāo)售出去，只剩下幾套還沒(méi)賣(mài)出去，通常情況下，此房的預(yù)售許可證已經(jīng)過(guò)期，而房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)。
什么是使用權(quán)房？
使用權(quán)房是指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相應(yīng)的規(guī)定出租給居民，也就是說(shuō)，居住人只有使用權(quán)，沒(méi)有出賣(mài)、出租、抵押等權(quán)利。
什么是起價(jià)？
起價(jià)是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園，頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。
什么是均價(jià)？
均價(jià)是指所有房屋的銷(xiāo)售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷(xiāo)售價(jià)，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。
什么是定金？
定金是指購(gòu)房者按照約定支付給賣(mài)房者的一部分錢(qián)款，以作為債權(quán)擔(dān)保，這屬于法律上的擔(dān)保方式之一，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，也是為了保障債權(quán)人的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金必須以書(shū)面的形式約定，當(dāng)事人必須在合同約定的定金交付日期內(nèi)交付定金。但是，定金不能超出購(gòu)房款的20%，如果購(gòu)房者在交了定金之后又不購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由，不退還定金，反之亦然。
什么是違約金？
違約金是指按照法律規(guī)定和合同的約定，違約方付給對(duì)方一定數(shù)量的貨幣。違約金屬于經(jīng)濟(jì)制裁方式中的一種，既具有懲罰性(對(duì)違約方而言)，又具有補(bǔ)償性，如果當(dāng)事人有違約行為，而且還是主觀上的過(guò)錯(cuò)，無(wú)論有沒(méi)有給對(duì)方造成損失，都要支付約定數(shù)額的違約金。
什么是容積率？
當(dāng)開(kāi)發(fā)商提起容積率的時(shí)候，許多購(gòu)房者都不明所以，其實(shí)，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。比如：在1萬(wàn)平方米的土地上建造4000平方米的建筑，容積率就是0.4；如果4000平方米的建筑是6層，那建筑總面積就是2.4萬(wàn)平方米，容積率就應(yīng)該是2.4。
什么是進(jìn)深？
進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大，通常限定在5米左右。
什么是建筑密度？
建筑密度是指在小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以百分比計(jì)算，通過(guò)這個(gè)數(shù)值可以看出小區(qū)內(nèi)建筑的密集程度。
已出臺(tái)七大新政解讀 新政一： 11月1日起首次購(gòu)房契稅降至1% 從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出具。
新政二：個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征印花稅
11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。財(cái)政部同時(shí)明確，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
新政三：個(gè)人賣(mài)房暫免征土地增值稅
北京目前執(zhí)行的政策是，對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。
新政四：首套房首付比例降低至20%
對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
新政五：公積金貸款利率下調(diào)0.27%
下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)
新政六：商貸利率最高可享7折優(yōu)惠
中國(guó)人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%
新政七：加大保障性住房建設(shè)規(guī)模
加快廉租住房建設(shè)，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(危舊房)改造。置業(yè)導(dǎo)購(gòu):購(gòu)房謹(jǐn)防四大縮水陷阱 如今，在買(mǎi)房置業(yè)中“縮水”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。產(chǎn)生這些縮水現(xiàn)象的原因之一是購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房合同了解得不夠全面，稍不小心就會(huì)掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商設(shè)置的陷阱中，有的“縮水”會(huì)讓購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失，但目前一些購(gòu)房者對(duì)這些“縮水”陷阱卻渾然不知。
面積縮水
建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定
案例回放：張先生預(yù)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為102平方米，套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對(duì)值低于3％時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)家可退房。交房后，張先生委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4％。張先生要求退房，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不存在違約。
律師說(shuō)法：根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)课萏變?nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3％以?xún)?nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3％買(mǎi)房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。
購(gòu)房提醒：在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買(mǎi)受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。
規(guī)劃縮水
細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃變樣
案例回放：李先生購(gòu)房前，售樓小姐介紹了樓盤(pán)的宏偉規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。于是他買(mǎi)了一套一期的房子，入住后不久，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求將其恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無(wú)法改動(dòng)。
律師說(shuō)法：部分開(kāi)發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。
購(gòu)房提醒：把開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，建議買(mǎi)房人先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批；也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。
層高縮水
要明確約定違約賠償數(shù)額
案例回放：某樓盤(pán)多位業(yè)主一起與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2．9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2．6米~2．62米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻推說(shuō)是銷(xiāo)售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。
律師說(shuō)法：從法律上講，合同首采文意主意（以寫(xiě)入合同的文字為準(zhǔn)），所以?xún)H僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。
購(gòu)房提醒：對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買(mǎi)房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。
年限縮水
簽約前分清土地和房屋的使用年限
案例回放：今年年初，劉先生買(mǎi)下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤(pán)，買(mǎi)之前他詢(xún)問(wèn)了該樓盤(pán)土地使用年限，售樓小姐說(shuō)保證是70年。后來(lái)簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫(xiě)著土地使用期限為1993年~2052年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當(dāng)。
律師說(shuō)法：有許多買(mǎi)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開(kāi)發(fā)商是直接從政府部門(mén)受讓或從其他開(kāi)發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買(mǎi)房人買(mǎi)房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開(kāi)發(fā)商已使用的年限。
購(gòu)房提醒：建議買(mǎi)房人在簽約前，最好到相關(guān)部門(mén)就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。
專(zhuān)家支招：逐條教你簽訂購(gòu)房合同
新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的使用，使購(gòu)房者的權(quán)益更加得到保護(hù)，許多讀者來(lái)信詢(xún)問(wèn)，怎樣填寫(xiě)新合同呢？
日前，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司聯(lián)合對(duì)新的合同示范文本如何填寫(xiě)逐條進(jìn)行了說(shuō)明，本版摘錄了一部分，希望能在購(gòu)房者簽合同時(shí)給予幫助?！幷?第五條面積確認(rèn)及面積差異處理
說(shuō)明：本條約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房的面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
說(shuō)明：本款是要確定處理面積差異的依據(jù)。進(jìn)行面積差異處理必須與計(jì)價(jià)方式相對(duì)應(yīng)，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
說(shuō)明：當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問(wèn)題，因而就無(wú)從談起面積差異處理問(wèn)題。對(duì)于按套計(jì)價(jià)的商品房如何在合同中確定總價(jià)款，2001年4月發(fā)布的《銷(xiāo)售辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))對(duì)此有明確規(guī)定，可為當(dāng)事人雙方提供依據(jù)。
該辦法規(guī)定：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。
按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，采取按套計(jì)價(jià)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價(jià)款及相關(guān)違約責(zé)任等問(wèn)題專(zhuān)門(mén)進(jìn)行約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
說(shuō)明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價(jià)款的最終依據(jù)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進(jìn)行處理： 說(shuō)明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，第一種約定采取雙方自行約定方式。考慮到買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)中處于弱勢(shì)地位，為了提醒買(mǎi)受人，本示范文本又明確寫(xiě)了第二種約定方式，當(dāng)事人可以借鑒第二種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取第二種方式。
需要說(shuō)明的是，為了充分保護(hù)買(mǎi)受人的利益，解決目前商品房買(mǎi)賣(mài)中的面積糾紛問(wèn)題，《銷(xiāo)售辦法》第二十條明確規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。本條中的第二種處理方式基本上是《銷(xiāo)售辦法》第二十條規(guī)定的具體體現(xiàn)。
1、雙方自行約定：
(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_______利率付給利息。
買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
說(shuō)明：本款也是《銷(xiāo)售辦法》第二十條規(guī)定中最后一款的具體體現(xiàn)。由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。
第五篇：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》全文解讀
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。
另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋?zhuān)鶕?jù)《立法法》的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō)；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。
中國(guó)的土地制度大概是歷史上最復(fù)雜的制度，中國(guó)的房屋制度可能是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度，而中國(guó)的房屋預(yù)售制度則為至今為止人類(lèi)歷史上空前絕后最為復(fù)雜的制度，這項(xiàng)制度復(fù)雜到一個(gè)政府無(wú)法對(duì)它的運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的調(diào)整，無(wú)法將土地、房屋、預(yù)售納入到一項(xiàng)有效的法律體系中進(jìn)行綜合的考慮，只能是出一個(gè)問(wèn)題討論一個(gè)問(wèn)題，它無(wú)法使立法者參考其他國(guó)家或者地區(qū)的立法內(nèi)容，無(wú)法對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)行為進(jìn)行預(yù)測(cè)；有了商品房、有了預(yù)售，中國(guó)的房地產(chǎn)訴訟就永遠(yuǎn)沒(méi)有消亡；可以說(shuō)“預(yù)售不廢，國(guó)難不已”。
此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好，否則大家可以想一想：如果開(kāi)發(fā)商給消費(fèi)者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開(kāi)2小時(shí)，此時(shí)房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
【釋義】
中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類(lèi)歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來(lái)總共只有17條，如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。
高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說(shuō)“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低，而且是低多了。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【釋義】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過(guò)廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。
本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。”這一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫(xiě)成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒(méi)有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫(xiě)成合法，而且寫(xiě)到讓普通人看不出來(lái)的水平，難道這不是一種大智慧嗎？
幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫(xiě)一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無(wú)法再用“內(nèi)容確定”來(lái)一條來(lái)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫(xiě)入合同，具體方法可以參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。
這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的原因呢？
我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)行排除，將條件與結(jié)果進(jìn)行確定，而一條司法解釋顯然沒(méi)有做到這一點(diǎn)，它不能解決目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說(shuō)無(wú)法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱(chēng)為預(yù)合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【釋義】中國(guó)房屋銷(xiāo)售登記備案制度來(lái)本就沒(méi)有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房?jī)r(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來(lái)的預(yù)售合同，也就是要主動(dòng)違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒(méi)有登記備案”。
此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步；當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本為這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋?zhuān)荒茉谶@里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】這兩天就報(bào)紙說(shuō)“商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說(shuō)；我想說(shuō)法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毕◤?qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是秦兵經(jīng)常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢(qián)房?jī)煽铡?；這是我們的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達(dá)律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔(dān)保的人大概不超過(guò)三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開(kāi)人大會(huì)的時(shí)候問(wèn)一問(wèn)人大代表：中國(guó)的抵押制度就怎么實(shí)現(xiàn)“秘密抵押”，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫(xiě)了；其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容；只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣(mài)，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！
目前很多案件開(kāi)發(fā)商主動(dòng)追求合同無(wú)效，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開(kāi)發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變不利為有利，變被動(dòng)為主動(dòng)。
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。
第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，如果建富豪專(zhuān)獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；
【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫(xiě)司法解釋時(shí)可以改正！
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說(shuō)清楚質(zhì)量問(wèn)題，但是又無(wú)法說(shuō)清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門(mén)了，質(zhì)量管理部門(mén)也不想說(shuō)得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【釋義】中國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷(xiāo)售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說(shuō)北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說(shuō)是萬(wàn)里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi)容推廣不開(kāi)，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易核實(shí)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可以以“由第三方測(cè)量”為理由開(kāi)脫責(zé)任；所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開(kāi)始。
這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持；不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。
但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
【釋義】
此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>
但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)：
1、法官們寫(xiě)錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α耍赡苌賹?xiě)了幾個(gè)字；
2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。
3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無(wú)法理解最高人民法官的精深博大之思想；
我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【釋義】此條簡(jiǎn)單是從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認(rèn)為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現(xiàn)。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。
另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！备魑豢垂僮⒁猓藯l強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
【釋義】對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有什么太多的影響，但是如果開(kāi)發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷(xiāo)售的房屋自己銷(xiāo)售了，就會(huì)有點(diǎn)麻煩了。
第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同？就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
【釋義】此條是共同保護(hù)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會(huì)并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
【釋義】寫(xiě)到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
【釋義】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國(guó)的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國(guó)預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說(shuō)普通人搞不懂，就是抵押法專(zhuān)家也很難說(shuō)自己全懂了得；本來(lái)律師不想加入到這個(gè)市場(chǎng)里，但是沒(méi)有辦法，黨和國(guó)家非讓律師掙錢(qián)不可，除了專(zhuān)業(yè)律師誰(shuí)還搞得懂這些東西啊。
此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國(guó)的銀行。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開(kāi)發(fā)商了，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫(huà)龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒(méi)有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到2003年兒童節(jié)以后再開(kāi)庭
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