第一篇：2018年福建省公租房新政策：公共租賃住房租金管理辦法

2018年福建省公租房新政策:公共租賃住房租金管理辦法

2018年福建省公租房新政策出臺了!福建省物價局等部門日前出臺《福建省公共租賃住房租金管理辦法》，規范和完善公共租賃住房租金管理，保障改善民生住房需求，促進政府惠民利民政策的有效落實。

新規主要從七個方面完善公租房租金管理：

一、完善公租房租金的管理方式

對公租房租金依據公租房屬性實行分類管理，其中政府投資建設并運營管理的公共租賃住房租金實行政府指導價;政府與社會資本合作投資建設、運營管理的公共租賃住房租金標準，由運營方依據合作協議等合理確定;各類企業和其他機構等社會資本投資建設、運營管理的公共租賃住房租金標準，由公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與承租人協商約定。

二、完善公租房租金的確定原則

制定政府投資建設并運營管理的公共租賃住房租金標準，應當以保證正常運營和維修管理為原則，綜合考慮住房市場租金水平和保障對象的支付能力，按照不超過同地段或同區域、同類型住房市場租金水平的70%合理確定;政府投資建設并運營管理以外的公共租賃住房租金標準，可參照同地段或同區域、同類型住房市場租金水平的80%以下確(約)定。

三、完善制定公租房租金所依據市場租金的確定方法

制定政府投資建設并運營管理的公共租賃住房租金標準所依據的同地段或同區域、同類型住房市場租金水平，可由所在地市縣房地產或住房保障主管部門根據住房市場租金監測情況確定，也可由公共租賃住房項目管理單位調查測定或委托具有相應資質的專業機構評估測定。

四、明確按保障對象支付能力不同實行差別化租金

針對公租房和廉租房并軌運行后，有關保障對象的收入差別較大，且兩房并軌運行后執行統一的公租房租金標準，明確政府投資建設并運營管理的公租房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免方式分類分檔計租,具體減免方式及分類分檔計租辦法由所在地市、縣人民政府另行規定。

五、明確與公租房租賃補貼的相關事項

為加快推進城鎮住房保障家庭租賃補貼政策規定，對符合條件的公共租賃住房保障對象通過發放住房租賃補貼，由其自行在市場上承租住房的，應當綜合考慮當地經濟發展水平和保障對象的實際情況，合理測算并確定住房租賃補貼標準，并建立隨住房市場租金水平變化

動態調整的機制。同時，考慮到各地住房市場租金水平和地方財力的差異性，按照有關部門和部分地市的建議，明確公租房租賃補貼辦法及補貼標準由各地另行制定。

六、明確公租房退出及租金繳交標準等事項

因收入等情況變化而不再符合租住公租房條件的，承租人應按合同約定退回公租房。未按合同約定退回公租房，承租人確無其他住房的，自應當收回之日起按市場租金標準繳交租金;承租人有其他住房逾期拒不退回公租房的，公租房的所有權人或者其委托的運營單位可以依法要求承租人騰退公租房。合同對違約租金標準的繳交另有約定的，按合同約定執行。

七、強化公租房租金的事中事后監管

公租房租金實行明碼標價制度，并對明碼標價的有關內容進行規范。要求各地加強對公租房的成本監審和租金水平的監測分析，有條件的市、縣可選擇當地有代表性的公租房作為年度成本數據采集單位和監測定點單位，適時掌握公租房成本動態和租金行情變動情況，并要求各級價格主管部門加強對公租房租金的監管。

主要政策亮點：

一、縮小定價范圍，促進社會事業發展補齊民生短板

新辦法從轉變價格管理方式入手，縮小公租房的政府定價管理范圍，明確除對政府投資建設并運營管理的公共租賃住房租金實行政府定價管理外，對各類社會資本及政府與社會資本合作的公共租賃住房實行更加靈活的價格政策，其租金標準由公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與承租人協商約定，或者由運營方依據合作協議等合理確定，賦予經營者更大的定價自主權，吸引社會資本投資建設、運營管理公租房，促進社會事業發展補齊民生短板。

二、健全定價機制，助推租購并舉住房制度改革

新辦法從保障改善民生住房需求出發，健全與多層次公租房保障體系相適應的定價機制。明確政府投資建設并運營管理的公租房租金標準按照不超過同地段、同類型住房市場租金水平的70%確定，不再對制定公租房租金標準所依據的市場租金比例低限作具體規定，以利于保障城鎮低收入住房困難家庭的基本住房需求，促進政府惠民利民政策的有效落實。明確按保障對象支付能力不同實行差別化租金政策，對符合條件的保障對象采取租金減免方式分類分檔計租,以利于我省多層次的住房保障體系的建立健全。

三、強化事中事后監管，維護保障對象的合法權益

新辦法從維護保障對象的合法權益出發，增加相關措施強化公租房租金的事中事后監管。明確公租房租金實行明碼標價制度，各地應加強對公租房的成本監審和租金水平的監測分析，有條件的市、縣可選擇當地有代表性的公租房作為年度成本數據采集單位和監測定點單位，并要求各級價格部門加強對公租住房租金的監管。

政策利好分析：

有利于通過對公租房租金管理方式的改革，縮小定價范圍，吸引社會資本投資建設、運營管理公租房，促進社會事業發展補齊民生短板。

有利于通過對公租房租金定價原則的完善，健全定價機制，保障改善民生住房需求，助推全省多層次的公租房保障體系的建立健全。

有利于指導市、縣規范做好公共租賃住房租金管理工作，促進政府惠民利民政策的有效落實。

第二篇：公租房租金收繳使用管理辦法

公租房租金收繳使用管理辦法

為加強對全縣范圍內已建成并投入使用的公共租賃住房（含廉租房，下同）的管理，規范租金收繳使用，根據《》等有關規定，結合我縣實際，制定本辦法。

一、租金收繳范圍。

租金收入是指公共租賃住房承租人已取得公共租賃住房租住權（含非住宅）一定期限的使用權，按照租賃合同約定向縣住建局支付的租金，具體包括：廉租住房、公共租賃住房（共有產權房屋）租金收入，租金滯納金、違約金、利息等收入（以下簡稱“租金收入”）。

二、租金收繳方式。

（一）政府投資建設、購買的公租房租金和經營性收入按國家有關規定，專項用于保障性租賃住房項目的支出以及管理、維修、設備更新、物業服務補貼和彌補發放租賃住房補貼資金的不足部分。縣住建局負責全縣公共租賃住房租金的收繳工作。

（二）收繳公共租賃住房租金統一使用政府非稅收入發票，由縣住建局在縣財政局領取，根據承租戶住房合同簽訂情況統一由住戶繳存到財政專戶，實行專賬管理。

（三）政府、企業共同投資建設的共有產權公共租賃住房租金由企業代收，上繳縣財政賬戶，專項用于共有產權公共租賃住房維護、管理，由縣財政局全額撥付至縣住建局賬戶，用于公租住房維護管理。

三、對象審查和租金收繳標準。

（一）公租房保障戶資格審查工作實行每年一審。由縣住建局負責組織相關單位定期實施，年審結果計入配租檔案，并進行公示。已享受公租房的配租家庭，應按向原申請機關如實申報家庭人口、收入及住房狀況等情況。審核機關應每年對已享受配租家庭的收入、住房狀況等情況進行審查。共有產權的公共租賃住房對象審查由企業自行負責審查，縣住建局每半年核查一次。

（二）租金收繳實行按年收繳。

按照《X縣廉租住房和公共租賃住房并軌運行管理實施辦法》第十四條的規定收取租金。通過輪候實物配租公共租賃住房后，根據保障對象的支付能力實行差別化租金管理，民政局確定的第一類和第二類家庭確定為中低收入家庭，房租按照每平方米X元進行收取，新就業、外市縣調入人員和外來務工（第三類）申請人按照每平方米X元進行收取。已入住的保障對象因收入提高等不再符合保障條件的，應騰退公租房，確無其他合適住房，暫時不能騰退的，要按同地段住房市場租金標準收取租金。

有下列情形之一的公共租賃住房保障家庭，可以免收或減收租金：

X.傷殘等級在X至X級無勞動能力的；

X.承租人的贍養人死亡，承租人或承租人的贍養人正在監獄服刑；

X.享受城鎮最低生活保障的零就業家庭；

X.孤寡老人、重大疾病救助對象（喪失獨立生活能力的人）；

X.承租人家庭發生災難性事故或者家庭主要人員突發重大疾病急需救治造成生活困難的。

以上人員憑有關證明材料到縣住建局提出申請，經審核公示后，報縣人民政府研究批復，減免租金。

四、租金使用管理。

（一）公共租賃住房租金收入，按照政府非稅收入管理規定收繳，專項用于償還政府投資的公共租賃住房建設貸款本息和公共租賃住房的維護、管理以及租金補貼、物業管理、維修、設施更新等支出。

（二）公共租賃住房維修項目在X萬元以上X萬元以下的，由縣住建局報請縣政府研究后，由縣住建局組織實施，驗收合格后由縣審計局審計結算，以縣審計局結算清單及相關資料憑票報賬，維修項目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。

（三）公共租賃住房零星維修，單筆支出在X萬元以內的由公共租賃住房管理單位（縣住建局）組織實施，憑票報賬。

維修項目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。

（四）公共租賃住房維修項目在X萬元以上的，通過公開招投標，組織中標企業實施維修。

（五）縣住建局要建立公共租賃住房租金收支備查臺賬。

五、監督管理。

（一）縣住建局是收繳政府購買、建設、納入管理的公共租賃住房租金收繳的責任主體。共有產權企業是政府投資共有產權公共租賃住房租金收繳的責任主體。要按照規定及時繳納公共租賃住房租金。

（二）對不按規定使用財政票據、違反“收支兩條線”管理規定，以及截留、擠占、挪用租金的行為，將嚴格按照有關規定處理。

（三）嚴格執行減、免規定，確保租金收入及時足額繳入國庫。

不按期繳納租金的，由縣住建局按照《X縣廉租住房和公共租賃住房并軌運行管理實施辦法》第二十條規定執行

第三篇：公共租賃住房管理辦法(2012)

公共租賃住房管理辦法

《公共租賃住房管理辦法》已經第84次部常務會議審議通過，現予發布，自2012年7月15日起施行。

住房和城鄉建設部部長 姜偉新

二〇一二年五月二十八日

公共租賃住房管理辦法 第一章 總

則

第一條 為了加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規范運營與使用，健全退出機制，制定本辦法。

第二條 公共租賃住房的分配、運營、使用、退出和管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

第四條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國公共租賃住房的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府住房城鄉建設（住房保障）主管部門負責本行政區域內的公共租賃住房管理工作。

第五條 直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當加強公共租賃住房管理信息系統建設，建立和完善公共租賃住房管理檔案。

第六條 任何組織和個人對違反本辦法的行為都有權進行舉報、投訴。

住房城鄉建設（住房保障）主管部門接到舉報、投訴，應當依法及時核實、處理。

第二章 申請與審核

第七條 申請公共租賃住房，應當符合以下條件：

（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；

（二）收入、財產低于規定標準；

（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。

第八條 申請人應當根據市、縣級人民政府住房保障主管部門的規定，提交申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請人應當書面同意市、縣級人民政府住房保障主管部門核實其申報信息。

申請人提交的申請材料齊全的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當受理，并向申請人出具書面憑證；申請材料不齊全的，應當一次性書面告知申請人需要補正的材料。

對在開發區和園區集中建設面向用工單位或者園區就業人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請。

第九條 市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，對申請人提交的申請材料進行審核。

經審核，對符合申請條件的申請人，應當予以公示，經公示無異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候對象，并向社會公開；對不符合申請條件的申請人，應當書面通知并說明理由。

申請人對審核結果有異議，可以向市、縣級人民政府住房保障主管部門申請復核。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門進行復核，并在15個工作日內將復核結果書面告知申請人。

第三章 輪候與配租

第十條 對登記為輪候對象的申請人，應當在輪候期內安排公共租賃住房。

直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當根據本地區經濟發展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。輪候期一般不超過5年。

第十一條 公共租賃住房房源確定后，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當制定配租方案并向社會公布。

配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積，租金標準，供應對象范圍，意向登記時限等內容。

企事業單位投資的公共租賃住房的供應對象范圍，可以規定為本單位職工。

第十二條 配租方案公布后，輪候對象可以按照配租方案，到市、縣級人民政府住房保障主管部門進行意向登記。

市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，在15個工作日內對意向登記的輪候對象進行復審。對不符合條件的，應當書面通知并說明理由。

第十三條 對復審通過的輪候對象，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以采取綜合評分、隨機搖號等方式，確定配租對象與配租排序。

綜合評分辦法、搖號方式及評分、搖號的過程和結果應當向社會公開。

第十四條 配租對象與配租排序確定后應當予以公示。公示無異議或者異議不成立的，配租對象按照配租排序選擇公共租賃住房。

配租結果應當向社會公開。

第十五條 復審通過的輪候對象中享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員等，可以優先安排公共租賃住房。優先對象的范圍和優先安排的辦法由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。

社會力量投資和用人單位代表本單位職工申請的公共租賃住房，只能向經審核登記為輪候對象的申請人配租。

第十六條 配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象應當簽訂書面租賃合同。

租賃合同簽訂前，所有權人或者其委托的運營單位應當將租賃合同中涉及承租人責任的條款內容和應當退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

第十七條 公共租賃住房租賃合同一般應當包括以下內容：

（一）合同當事人的名稱或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面積、結構、室內設施和設備，以及使用要求；

（三）租賃期限、租金數額和支付方式；

（四）房屋維修責任；

（五）物業服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任；

（六）退回公共租賃住房的情形；

（七）違約責任及爭議解決辦法；

（八）其他應當約定的事項。

省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設（住房保障）主管部門應當制定公共租賃住房租賃合同示范文本。

合同簽訂后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位應當在30日內將合同報市、縣級人民政府住房保障主管部門備案。

第十八條 公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。

第十九條 市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。

公共租賃住房租金標準應當向社會公布，并定期調整。

第二十條 公共租賃住房租賃合同約定的租金數額，應當根據市、縣級人民政府批準的公共租賃住房租金標準確定。

第二十一條 承租人應當根據合同約定，按時支付租金。

承租人收入低于當地規定標準的，可以依照有關規定申請租賃補貼或者減免。

第二十二條 政府投資的公共租賃住房的租金收入按照政府非稅收入管理的有關規定繳入同級國庫，實行收支兩條線管理，專項用于償還公共租賃住房貸款本息及公共租賃住房的維護、管理等。

第二十三條 因就業、子女就學等原因需要調換公共租賃住房的，經公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位同意，承租人之間可以互換所承租的公共租賃住房。

第四章 使用與退出

第二十四條 公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位應當負責公共租賃住房及其配套設施的維修養護，確保公共租賃住房的正常使用。

政府投資的公共租賃住房維修養護費用主要通過公共租賃住房租金收入以及配套商業服務設施租金收入解決，不足部分由財政預算安排解決；社會力量投資建設的公共租賃住房維修養護費用由所有權人及其委托的運營單位承擔。

第二十五條 公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途及其配套設施的規劃用途。

第二十六條 承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應當取得公共租賃住房的所有權人或其委托的運營單位同意。

第二十七條 承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。

承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。

第二十八條 市、縣級人民政府住房保障主管部門應當加強對公共租賃住房使用的監督檢查。

公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位應當對承租人使用公共租賃住房的情況進行巡查，發現有違反本辦法規定行為的，應當及時依法處理或者向有關部門報告。

第二十九條 承租人累計6個月以上拖欠租金的，應當騰退所承租的公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十條 租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住房保障主管部門提出申請。

市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門對申請人是否符合條件進行審核。經審核符合條件的，準予續租，并簽訂續租合同。

未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十一條 承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：

（一）提出續租申請但經審核不符合續租條件的；

（二）租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；

（三）租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。

承租人有前款規定情形之一的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金；承租人有其他住房的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十二條 房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。

第五章 法律責任

第三十三條 住房城鄉建設（住房保障）主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十四條 公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責令限期改正，并處以3萬元以下罰款：

（一）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；

（二）未履行公共租賃住房及其配套設施維修養護義務的；

（三）改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的。

公共租賃住房的所有權人為行政機關的，按照本辦法第三十三條處理。

第三十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案。

以欺騙等不正手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候對象的，取消其登記；已承租公 共租賃住房的，責令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。

第三十六條 承租人有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。

有前款所列行為，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十七條 違反本辦法第三十二條的，依照《房地產經紀管理辦法》第三十七條，由縣級以上地方人民政府住房城鄉建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案；對房地產經紀人員，處以1萬元以下罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元以下罰款。

第六章 附

則

第三十八條 省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第三十九條 本辦法自2012年7月15日起施行。

第四篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金標準的核定體現了其住房保障性質，并影響保障效果。成本法與社會平均負擔法是兩種不同的租金核定辦法，并有不同效果。通過對比，后者更有助于達到保障目標，并能通過租金標準的動態調整實現與其他保障方式的對接。無論如何核定，都需要政府強大的執行力來支持。

關鍵詞：公租房；租金；成本；社會平均負擔

中圖分類號：f293.35 文獻標志碼：ａ文章編號：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》于2010年6月12日正式對外發布。公共租賃房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不歸個人所有，而是政府或公共機構所有的，用低于市場價或者承租者承受得起的價格向新就業職工，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無法負擔購買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經濟適用住房和“兩限房”之下。

北京市在推進公共租賃房過程中，創造性地采用了政府主導、市場運作、多方參與的建設新模式和新機制。公租房籌集管理主體以市區政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區住房保障機構作為公共租賃住房管理主體，負責融資、建設、收購、持有、管理公共租賃住房。這些機構均為政府所屬機構，履行政府職責管理公共租賃房，工作以服務為導向而不是以盈利為目的。二是一些經濟技術開發區、產業園區管委會經批準可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設一些公租房，解決本園區符合條件家庭的住房困難。

公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運行的關鍵在于租金標準與合理的進入/退出機制。而其進入/退出機制又可通過租金標準的動態調節實現，因而合理確定租金標準最為關鍵。從公租房的出發點和定位分析，公租房的租金標準可分別通過成本法與社會平均負擔法兩種方法來確定，但其效果與保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或計劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺公租房管理辦法的城市用文件形式予以認可的核定辦法，但對于如何核定成本卻缺乏明確的說法與統一的認識。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭議。公租房建設成本由幾個部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉移到共同開發項目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計算在內。

1.土地成本

土地成本由一級開發成本與一級開發利潤構成。區別于普通商品房，公租房的土地成本中應剔除政府在招、拍、掛過程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時，應明確限制土地一級開發利潤，并減免承擔一級開發企業在此過程中所繳納的稅費。在土地成本上應等同于經濟適用房所享受的優惠政策。此外，土地成本的降低還應通過合理選址、合理規劃來實現。應該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規劃上不應通過降低生活便利而降低土地成本，而應通過合理提高容積率來降低單位建筑面積分攤的土地成本，通過適當降低舒適度來平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過合理的設計和技術的提高，包括內部裝修的標準化、規?；鳂I，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

這里所說的管理成本是指在運行過程中所需要投入的經營管理成本，包括物業服務、維修、保養等成本，也包括為管理團隊支付的工資等。管理成本的核算技術及標準不存在任何問題，問題在于管理的主體上，即責任主體（甲方）是政府有關部門還是房地產開發公司，二者存在明顯的不同，也會帶來效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權屬關系和運行要求，但有可能會導致效率的降低和成本的提高。

4.稅費成本

特意提到稅費成本，是為了強調作為保障性住房，其本身是社會福利制度的一部分，是用稅收來對社會財富效用的重新分配；公租房的建設與運行中均應享受稅收優惠，甚至于免稅政策，而不應將其納入到成本中。

5.資金成本

資金成本是房地產開發中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來源、資金周期等都有密切關系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態部分，而把資金成本單獨計算。資金成本是房地產開發中靜態成本的取得、周轉所產生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來源應本著成本最低的考慮。目前，國家出臺了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關辦法，但由于規定回收周期僅為三年，無法適應公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無法解決問題。合理的資金來源應為地方債券形式，通過資本市場籌措長期資金，從而降低資金成本。這需要出臺金融政策予以支持。

在成本法確定公租房租金標準中，關鍵在于政府要從社會保障性質出發，明確合理的優惠政策，真正以惠及民生為目標，避免、杜絕開發商或其他群體借公租房漁利。

為簡易起見，可通過與市場上相似區位、相似條件租賃性住房的租金標準對比來確定成本范圍。但須注意的是，應從市場租金中將開發利潤、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標準。應該看到的是，因為租賃市場的不完善，以對比方式來分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開發商利潤的不透明和租賃稅收的缺失。

與成本法相比，社會平均負擔法更體現社會保障性質，并可以動態調整，上限可與市場接軌，下限可與廉租房銜接。平均負擔法通過核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計住房類消費）之后剩余部分為基數，以社會平均消費中房租消費占收入的百分比為因子，計算保障住房中的個人可負擔部分，并作為租金標準。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一為核算基礎。除常用的工資收入、勞務收入等之外，考慮到家庭資產因素，比如，現有住房、汽車、存款等資產差別，應將資產以貨幣量化后，按社會平均資產收益率計入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統計部門發布的有關數據，從中分析，獲取一個固定的貨幣量而不是百分比?？紤]到公租房的保障性質，在分析中應適當剔除高收入群體消費對統計數據的拉動作用。

3.房租、收入比。房租收入比在統計數據中也有所體現，另一個來源也可以考慮cpi 數據構成中的房租占其他生活品份額的比例來確定房租支出比。

合理確定以上參數后，公租房租金中的個人負擔部分就可以得出：如其結果達到或超過市場租金標準，則表明不符合條件或應退出公租房體系；如其負擔部分不足成本租金，則應以福利方式予以補貼，如租金返還。

平均負擔法的困難在于收入水平的核定，特別是與準入/退出機制結合后的動態核定，需要有專業的部門來完成這項工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來保障運行效果。但與成本法相比，平均負擔法更體現了保障性住房的福利保障特點，更有利于公開、公平、公正。并且，對于公租房的合理使用、運轉具有很大優勢。

在目前的情況下，首先應該嚴格控制公共租賃住房土地獲取費用、開發建設成本，為公共租賃住房提供長期低成本融資支持，加大公共租賃住房開發建設及運營管理環節的稅費減免力度，為在土地征收和拆遷安置補償難度大、成本高的區域建設的公共租賃住房提供必要的財政補貼，以降低公共租賃住房開發建設和運營管理的綜合成本。公租房定價的科學與否，是決定公租房制度成敗與社會評價好壞的關鍵因素。無論是使用成本法還是平均負擔法，關鍵還要看政府有關部門的定位與執行能力。對于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當事人，是行為的主體，必須切實承擔起相應責任，并用強大的執行力履行責任，才能真正達到保障的目標。

第五篇：差異化公共租賃住房租金定價機制

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差異化公共租賃住房租金定價機制

差異化公共租賃住房租金定價機制

近年來，由于房價高企和城鎮化進程加快，商品房價格與群眾住房支付能力的差距日漸擴大，出現了大批既買不起商品房又游離于住房保障體系之外的“夾心層”，住房保障的“短板”開始顯現。在群眾住房危難時刻，黨中央、國務院審時度勢，在黨的十七大報告中將“住有所居”與“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養”一并提出，著力解決人民最關心、最直接、最現實的住房問題。

目前，各地公共租賃住房保障工作基本處于建設、交付、管理并存期，作為住房保障的新生事物，其不論是在政策制定還是在具體實踐上都需要不斷改進與完善，在建設和管理中也難免遇到一些難題，其中租金定價合理與否，將直接決定住房困難群體的經濟承受能力，這事關公共租賃住房保障制度實施的成敗及公共租賃住房推行可持續健康發展是否順利。租金定價是重要的民生問題，其不僅是制度性難題，也是社會各界廣泛關注的焦點。杭州在發展公共租賃住房方面走在了全國前列，其差異化租金定價模式值得各地借鑒。

一、國內公共租賃住房租金現狀

全國各地都把公共租賃住房作為保障性安居工程建設重點，在土地供應、資金保障上都投入了大量資源。但近年來，部分城市出現了大量公共租賃住房租不出去的現象，究其原因，除了房屋地段偏、交通配套滯后外，租金高也是一個重要的棄租因素。

對于公共租賃住房租金，大部分地區實行“政府主導，市場運作”，租金標準一般根據成本狀況按照低于市場租金的原則合理確定，但在實際運營管理中，成本回收期較長且難以平衡成本，更談不上微利。地方政府在公共租賃住房保障中的持續財政投入已捉襟見肘，面對強烈的民生需求和日趨緊張的財政，部分地區將陷入進退兩難的尷尬局面。造成此僵局的主要成因有以下兩方面。

（一）公共租賃住房租金含有政府提供公共產品的責任

公共租賃住房作為社會公共產品，基本由公共財政支付，以彌補

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市場機制不足，解決“夾心層”住房困難問題，體現政府提供公共產品的責任。如果租金向市場看齊，低收入階層是否還有必要通過政府提供的公共租賃住房解決住房問題？

（二）公共租賃住房租金相對市場租金的合理性

考慮到公共租賃住房的建設成本和后續運營管理，以及各地政府財政的發展，需要收取一定租金是可以理解的。但是如果嚴格按照“政府主導，市場運作”，除土地行政劃撥外，租金就需要考慮建造成本、資金利息、后續管理費等，可以說各地公共租賃住房租金基本與市場價持平或者高于市場價的現象。而且，各地市場租金普遍存在租售比倒掛，市場租金偏低，市場出租的住房主要以投資為主，看重的是房屋的升值潛力而不是房租，租金并不能反映真實出租價值，總體上與房價相比市場租金偏低，但與當前居民承受能力相比還是偏高。在此背景下公共租賃住房租金又略低于市場租金，這將難以在短期內完全依靠租金回收建造成本，也不能吸引社會資金投資到保障房建設。

二、杭州公共租賃住房租金差異化定價模式分析

2004年開始，杭州探索實施外來務工人員和大學畢業生租賃型公寓（簡稱“兩項公寓”），2009年提出大力發展公共租賃住房（2010年將“兩項公寓”納入公共租賃住房管理），遵循“政府主導、統一規劃、統一標準、分級建設、社會參與、統一管理、市場運作”建管原則，著力解決“兩個夾心層”住房難題，全力打造無縫銜接的公共租賃住房保障體系。目前，杭州通過收購、自建、配建等方式，已籌建公共租賃住房300余萬平方米6萬余套，已累計解決住房困難家庭1.3萬余戶。總結歷年住房保障的實踐經驗，為解決因租金高導致棄租問題，2012年4月，杭州出臺《杭州市區公共租賃住房租金管理暫行辦法》（杭價服[2012]12號）（以下簡稱《租金辦法》）、《關于杭州市區公共租賃住房租金標準的通知》（杭價服[2012]13號）（以下簡稱《租金通知》），根據土地等級不同實行差別化租金，改變過去租金“一刀切”的不合理做法，并對租金實行動態管理，每兩年調整一次。

（一）公共租賃住房租金定價機制

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1.公共租賃住房租金定價原則

杭州公共租賃住房租金實行市場定價原則。租金綜合考慮項目建設、運營和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場租金水平確定。市場定價可直接影響租賃和購房需求，其也是政府經濟租賃市場和抑制房價上漲的調控工具。

2.公共租賃住房租金定價模式的調整

杭州在“兩項公寓”和公共租賃住房保障初期，房源分布較為集中，僅為試點，租金實行“一刀切”定價模式，不分地段優劣，一律為每月每平方米13元，對低困家庭實行租金減半。但隨著公共租賃住房籌建方式的多元化，項目日益增多，地塊分布全市，同時保障打破“戶籍限制”后，原有“一刀切”的租金模式難以滿足實際需要，也有失公平。為此，自2012年開始，杭州根據土地等級制定了新的租金政策，租金定價由“一刀切”向“差別化”轉變，即按照土地等級不同實行差別化租金定價，不同地段的租金存在差異，從每月每平方米36元～10.50元不等，地段越好，租金越高，這種做法充分體現了公平性。租金平均水平為同類地段市場租金的70%。據統計，自實施差異化租金以來，選房入住率平均在92%以上，棄租率明顯下降。

（二）公共租賃住房租金定價相關配套措施

1.租金減免優惠制度

根據《租金辦法》和《租金通知》規定，保障家庭只要持有民政部門核發的有效期內的《杭州市低收入家庭認定證明（住房保障專用）》，根據土地等級就可享受30%～50%租金減免優惠。土地等級高，減免幅度?。煌恋氐燃壊睿瑴p免幅度大。用租金減免的經濟杠桿，引導更多住房困難群體選擇相應等級的公共租賃住房，減少棄租現象。

杭州為實施公共租賃住房與廉租住房保障并軌管理，對已不符合廉租住房保障但仍符合公共租賃住房保障的住房困難家庭，在首個租賃期（3年）由實施租金減免的優惠政策，公共租賃住房租金參照直管公房租金標準繳納，以資助剛脫困家庭改善生活質量。2.租金動態調整機制

杭州公共租賃住房租金實行動態管理，每兩年調整一次。物價管理部門委托專業估價機構，測定公共租賃住房項目所在區域的市場租

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金，根據土地等級，定期對租金進行調整，確保租金水平在同類地段市場租金的70%上下浮動，避免租金長期過低或過高，防止滋生尋租空間或產生棄租現象。根據《租金辦法》和《租金通知》規定，遇租金調整時，在合同期內實行“租金孰低”原則，即公共租賃住房合同期限內租金標準提高時，承租人仍按原合同確定的租金標準繳納至租賃期滿；租賃合同期限內租金標準降低時，次月起承租人按降低后的租金標準繳納。

3.租金便于租后管理的設計

杭州公共租賃住房小區物業實行公開招標，但物業管理費原則上不實行“優質優價”。為了吸引和鼓勵優質物業服務企業參與保障性住房小區物業管理，《租金通知》規定“承租人繳納租金后，不再繳納物業服務費和電梯、增壓水泵等能耗費”，即租金定價中包含物業費和電梯、增壓水泵等能耗費，這意味著參與管理的物業企業只要服務管理到位，就可以100%的收費率收取物業服務費（一般小區物業費平均收費率在85%左右），即節省了收費的人力成本，又獲得了15%左右的收費率機會收益，可用以彌補不實行“優質優價”帶來的損失。在利于物業企業發展和便于后續管理的租金定價設計模式下，杭州公共租賃住房吸引了具有國家一級資質的南都物業公司參與管理，目前管理情況較好。

4.租金過渡利于退出機制的實施

杭州對公共租賃住房設立了較為嚴格的準入和退出機制，自取消公共租賃住房資格之日起，承租人最多有3個月的過渡期，過渡期內租金不變，如超過期限，必須按標準租金的3倍繳納租金。從實踐看，過渡期租金的人性化設計，有利于實施退出機制。同時，過渡期外3倍租金的懲罰機制，可以防止“老賴”不退房。

5.租金可用公積金全額繳納

杭州不斷完善住房公積金使用功能，明確公共租賃住房承租家庭，可申請提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按月用于支付房屋租金。目前，已實現住房公積金支付系統與公共租賃住房租金收繳系統的完全對接，申請程序簡便。一方面住房公積金繳租減輕了承租家庭的經濟負擔，另一方面充分發揮了公積金破解“住房難”的作用。

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6.商業配套平衡成本的微利模式

杭州公共租賃住房建設運營管理中，不過度依賴公共租賃住房租金回收成本，但在建設公共租賃住房小區時，除稅收優惠政策外，還應適當擴大商業配套用房的比例，且產權屬于公共租賃住房管理機構或社會投資主體。與公共租賃住房租金相比，小區配套的商業用房完全可按市場租賃運作，這不僅可以保證公共租賃住房小區項目獲取長期穩定的收益，還能用以貼補平衡公共租賃住房項目建設成本和后續管理租金收支差額。通過“商業配套平衡成本”的微利模式，已成功吸引多家企業、社會團體等社會投資主體參與到公共租賃住房建設管理中，據不完全統計，社會資金建設公共租賃住房約70萬平方米，約占杭州“十二五”公共租賃住房規劃供應量的25%。

三、完善公共租賃住房租金定價政策的幾點建議

（一）租金水平與貨幣補貼水平相協調

大部地區公共租賃住房保障初期實行“實物為主、貨幣為輔”，中后期轉變為“貨幣為主、實物為輔”。保障形式重心的轉變，就要求各地在制定租金水平時，盡量做到實物租金水平與貨幣補貼水平相協調，一般實物租金與市場租金兩者間差額可參考作為貨幣補貼水平的基數，各地可根據租賃市場的標準適當上下浮動。否則，貨幣補貼水平過高、有利可圖，實物保障家庭就會棄租轉而申請貨幣補貼保障，造成大量房源空置，導致貨幣補貼的財政支付壓力增加。相反，貨幣補貼水平過低，保障家庭就會放棄貨幣補貼轉而申請實物保障，造成政府供地日趨緊張，財政投資日益增加。

（二）完善不同戶型間的租金差異

按照集約供地和保障基本需求原則，公共租賃住房單套面積控制在60平方米以下，戶型分成套和非成套。各地普遍存在同地段或同小區成套住房和非成套住房租金同一水平的現象，有失公平，導致了大部分非成套房屋的空置及合租成套住房的棄租現象。為了鼓勵單身的大學畢業生、創業人員承租非成套或合租成套住房，各地應進一步完善細化租金體系，對承租非成套或合租成套住房的保障對象，給予一定幅度的租金優惠。

公共租賃住房租金定價機制是一項較復雜的系統工程，必須以民

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生為出發點，兼顧投資主體承受能力，完善配套政策，以保本微利原則，吸引社會資金的投入。各地應積極發揮公共租賃住房租金的杠桿作用，合理調節需求，充分彰顯公平，使公共租賃住房租金定價更加規范、合理。

李美婷/責任編輯

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