第一篇：房屋租賃合同風險

房屋租賃合同風險

篇一：房屋租賃合同風險防范

房屋租賃合同風險防范

【引言】

我們在提供房地產租賃領域的訴訟及日常法律服務過程中，反復地會遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些問題和爭議映射到房地產租賃合同上，就是我們所關注的審查要點。針對這些審查要點，如果能夠習慣性地以訴訟思維即風險防范意識去為客戶設計核心條款，無疑將達到訴與非訴的潛在和諧。下文，我們將拋磚引玉，嘗試這一“基礎工程”建設。

【解讀】

一、出租物業的面積

對于出租物業已有房地產權證或業經法定機構出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產權證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產權證或測量報告作為合同附件?！纪扑]條款1〗

對于出租物業未有房地產權證或未經法定機構出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構對租賃面積進行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結束后，合同雙方代表應就測量結果進行確認，并將測量報告、測量圖表作為合同附件?！纪扑]條款2〗

〖推薦條款1〗

甲方將座落在本市_______【區】【縣】_________路_____【棟】【新村】______【號】

【幢】______室(部位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為________平方米，房屋類型為________，結構為________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產權證，編號：________________】，并已告知乙方該房屋【已】【未】設定抵押。(詳見附件【房地產權證】)

〖推薦條款2〗

租賃面積：以雙方共同指定的【中介測量機構名稱】實地測量的面積為最終確認的租賃面積，為___________平方米(詳見附件【測量報告】)，包括租賃物業的玻璃門、店面、租賃物業范圍內的建筑結構、設備設施所占面積，以及租賃物業與其他承租人租區的隔墻所占面積的一半，租賃物業與公共區域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認，本合同涉及需要以面積計算相應費用(如租金、管理費、推廣費等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內建筑面積對租賃面積提出異議。

二、出租物業的用途

對出租物業的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實踐中，我們曾遇有如下情形：

1.住宅變辦公。在住宅小區中，我們有時候突然會發現××公司的招牌，其中，從事對外貿易的公司在深圳較為多見。

2.廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業區的客戶向我們進行法律咨詢，其告知出租人以工業廠房進行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關部門的查處，客戶為此按照商鋪標準支付了租金、保證金及裝修費用，后由于無法辦理工商登記而發生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經明確寫明出租物業的用途為工業。

3.工業變辦公。業內皆知，深圳市保稅區的主要規劃用地是工業類用地，根據《工業項目建設用地控制指標(試行)》(國土資發[XX]232號)的相關規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但我們在為客戶進行盡職調查的時候發現，很多企業已經租用了保稅區內的工業廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業在躍躍欲試。

4.高科技工業變工業。近年來，國家鼓勵高科技產業的大力發展，各地的保稅區、高新區、產業帶風起云涌，與此相對應，我們會看到“高科技工業”出現在一些用地規劃許可證或房地產權證上。根據深圳市的相關法律規定及政策，使用該等高科技工業廠房的企業需提供高科技項目或高科技企業認證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業廠房的企業真正已經取得上述認證文件的為數甚少，非高科技項目或非高科技企業進駐此類廠房的案例屢見不鮮。

作為律師，在發現客戶承租出租物業的用途不符合法定用途的時候，應作出必要的風險提示，可以簡單歸結為兩個方面：一方面系民事責任的提示，用途違法將導致租賃目的無法實現，合同雙方可據此解除合同，并根據過錯的情況分擔合同解除的后果;另一方面屬行政責任的提示，應告知客戶用途違法將會導致政府有關部門的查處，合同雙方均有可能承擔該等不利后果。

三、出租物業的交付條件

在租賃合同中簡單地約定出租物業的交付時間是遠遠不足以定分止爭的，在租賃合同的交付條款中，出租物業的交付條件應屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業的返還、保證金和各項押金的返還等問題。在出租物業的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。

對承租人而言，承租人應付清租賃合同約定的在交付前應支付的所有款項，包括但不限于保證金、預付租金、預付管理費、裝修押金?！纪扑]條款3〗對出租人而言，出租人應確保出租物業的各項設備、設施、物品處于正常運行狀態，如有損壞，應在約定期限內修復或更換?！纪扑]條款4〗

在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會建議合同雙方簽署《交付確認書》，以作為出租物業實際交付日期的確認，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認，該等事實的確認有助于避免合同雙方將來對租賃期限的起算、維修責任的分配等問題出現爭議。

〖推薦條款3〗

在辦理出租物業的交接手續之前，乙方應付清根據本協議規定乙方于出租物業實際交付

日或此前應支付的所有款項，否則甲方無義務將出租物業交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應向乙方交付出租物業，雙方簽署出租物業交付確認書，即視為甲方已按照本協議規定條件履行了將出租物業交付給乙方的義務。

〖推薦條款4〗

甲方向乙方交付出租物業時，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業管理人員)清查出租房屋及其附屬設施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設施，甲方保證大廈的電梯、消防保安系統、公共衛生間、自來水系統、泵房等應處于正常運行狀態。如有損壞，甲方應在3日或乙方同意的其他期限內積極通知和督促物業管理處維修完畢，在此基礎上雙方共同簽署交付確認書。

四、扣率租金/提成租金

在商鋪或商場的租賃合同中，出租人往往不滿足于定期收取固定數額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提成租金”應運而生。在實踐中，根據出租人對承租人銷售情況的了解程度，可以有兩種條款設計：

對于出租人不了解承租人銷售情況的場合，出租人可要求承租人定期提供財務報表，并有權保留對承租人查賬及審計的權利?！纪扑]條款5〗

對于出租人了解承租人銷售情況的場合，如出租人負責商場的統一收銀，出租人與承租人應定期對銷售情況進行核對和確認，以免對提成租金的收取發生爭議?！纪扑]條款6〗

〖推薦條款5〗

乙方須在每月五號前支付當月基本租金、管理費和推廣費。若按每月的月營業額計算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時向甲方作出如下承諾：

(1)乙方應在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認正確記載乙方上個月在承租場所內整個月的營業額的書面財務報表;

(2)若乙方不提供或不實提供書面財務報表，甲方有權估算乙方上個月的營業額，乙方須按甲方估算的月營業額繳納扣率租金;

(3)乙方在其上一個財政年度完結及租賃期滿后三十天內應向甲方提供具備資格的會計師事務所對租賃店鋪進行審計的年度財務報表(該年度財務報表應真實及詳細地列出該店鋪在本財務年度內各個月的財務資料及明細)，費用由乙方自行支付。在甲方收到并確認上述年度財務報表后的十日內，甲乙雙方須以現金付款的方式，對該財政年度的扣率租金，做出基于上述年度財務報表中所列的最終數字而需要做出的調整。相應財政年度的月報表須以經甲方收到并確認的該財政年度的年度財務報表為準，并做出相應調整;

(4)任何情況下，甲方仍保留對乙方查賬的權利，包括甲方自行或聘請有資格的會計師、審計師對乙方經營租賃物業的相關會計報表、會計賬薄、記賬憑證、原始憑證等進行審查，費用由甲方支付。但是，若查賬發現賬目不實，則費用由乙方承擔，并按實際查賬的結果計算扣率租金。乙方應就甲方或甲方聘請的會計師、審計師查賬事宜提供充分的協助和合作。

〖推薦條款6〗

承租人應自開業日期或裝修期結束后第二天(以兩者中較晚的日期為準)起支付場地上這一家店鋪的凈銷售額的____%作為提成租金。出租人與承租人應當于每月【※】日對店鋪上一個月的銷售情況進行核對和確認。承租人應基于前一季的財務報表(該財務報表由承租人根據其會計慣例制作)，于當季的第一個月的第十五(15)日或之前交納前一季的提成租金。出租人應于收到提成租金后二(2)個工作日內向承租人提供合法房屋租賃發票。提成租金的年度調整應當在每個財政年度終結后的一百三十(130)日內完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的年度調整后，如承租人在該年度中收到的發票金額少于實際繳納的提成租金，則出租人應補發發票。

五、維修程序的設定

在出租物業的使用過程中，最容易發生糾紛的當屬出租物業的維修問題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時維修而導致承租人無法使用出租物業或遭受損失的問題上。對于上述風險，除了在結果上通過違約責任條款追究違約方的違約責任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風險的發生?！纪扑]條款7〗從另一個角度上看，這種程序上的條款設計，實際上是為了促使合同雙方在問題發生時進行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴大。

〖推薦條款7〗

乙方在使用租賃房地產過程中，如非因乙方過錯，租賃房地產或其附屬設施出現或發生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，乙方應及時通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進一步擴大;如為緊急報修(指影響乙方工作、營運安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應在乙方發出緊急報修通知后四(4)小時內前來維修;如為緊急報修以外的一般報修，甲方應在乙方發出報修通知后三(3)日內前來維修。如甲方未在上述時間內進行處理，乙方有權自行或委托第三人進行維修，相應維修費用和款項由甲方承擔，并由乙方從應支付給甲方的租金中扣除。

六、優先承租權

我們常見“優先購買權”條款，卻不常見“優先承租權”條款。《深圳市房地產租賃合同書》第22條有類似“優先承租權”條款，但對于優先承租權的行使程序卻沒有進行約定，這使得該等“優先承租權”欠缺可操作性。從優先承租權的可操作性上講，我們建議設計相關條款約定：在有第三人愿意以一定條件承租出租物業的時候，作為出租人，應當將該等條件書面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應當在出租人指定期限內對其是否行使優先承租權作出書面回復?！纪扑]條款8〗

〖推薦條款8〗

本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續租用租賃房地產的，應于租賃期屆滿之日前

【※】個月向甲方提出續租要求;在同等條件下，乙方對租賃房地產有優先承租權。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產的時候，甲方應當將該等條件書面通知乙方;乙方應當在收到甲方通知后三日內對其是否行使優先承租權作出書面回復。

七、向潛在承租人或買方展示出租物業

租期將至，若承租人不再繼續承租物業，則出租人為節約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前一定時間內，攜帶潛在的承租人參觀出租物業。另外，在出租人意欲出售出租物業的時候，往往也需要向潛在的買方展示出租物業。

對于上述兩種情形，我們認為出租人的要求是合理的，承租人應給予一定的配合，但出租人應事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用?！纪扑]條款9、10〗

〖推薦條款9〗

在租賃期限屆滿前6個月內，如果乙方尚未與甲方就續租達成協議的，則甲方只要向乙方提前發出書面通知，甲方有權陪同潛在的承租人或者買方參觀出租物業，但不得影響乙方的正常辦公。

〖推薦條款10〗

在租賃期滿前三個月內，甲方有權進行重新招租的各項準備工作，包括向未來的承租人展示租賃物業以及對租賃物業進行合理和必要的檢查與維修等。乙方應在租期屆滿前三個月內，在獲事先通知的任何合理時間內，無條件允許將在租期屆滿后承租或使用租賃物業的新的承租人或使用人勘察租賃物業及其各部分，甲方亦有權在租賃物業張貼招租告示。

八、承租人的自動變更

我們接觸到的很多客戶，其作為承租人租賃出租物業的目的是設立公司或分支機構并將出租物業地址作為新設公司或分支機構的注冊地址。在這種情況下，我們通常會將該實際情況據實告訴出租人，并幫助客戶在租賃合同中設計“承租人的自動變更”條款，以免出租人屆時反口，不履行協助變更承租人的義務。如果沒有該等“承租人的自動變更”條款，將來能否變更承租人則是出租人的權利，出租人往往會感覺增加其負擔而不愿提供協助。這勢必影響客戶租賃目的的實現，并增加客戶的負累?！纪扑]條款11〗

〖推薦條款11〗

鑒于乙方或其關聯公司擬在中國境內新設公司(下稱“新公司”)，新公司英文名稱暫定為“【※】”;甲方同意：自新公司在中國合法設立之日，乙方在租賃合同及本協議項下的全部權利和義務均自動轉由新公司享有及承擔，新公司自然成為租賃合同及本協議的主體(即“乙方”)及實際承租人，【※】與甲方的租賃關系同時終止，而無需另行簽訂協議。但新公司應書面向甲方出具確認函，確認合約中所有約定同樣對新公司有效。如有關主管機關需要

篇二：房屋租賃合同中企業如何規避合同風險

房屋租賃合同中企業如何規避合同風險

第一章 合同簽約過程中的風險防范

一、保證合同有效成立

（一）保證對方當事人適格

《合同法》第九條第一款規定當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。因此在訂立合同時，應注意審查合同對方當事人是否具有主體資格。

1、合同對方是個人的，審查確認對方是否具有相應的民事行為能力和民事權利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進行民事活動，取得權利并承擔義務的資格。在租賃合同中主要需審查對方是否為完全民事行為能力人，通過對方的年齡和精神健康狀況來判斷。

民事權利能力，是法律賦予民事主體從事民事活動，享受民事權利和承擔民事義務的資格。在房屋租賃合同中主要審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。承租人應要求出租人出示其對該房屋享有出租權的有效憑證，如房產證、公房租賃憑證，并留存副本。如果房屋屬轉租性質，除要求轉租人出示上述憑證外，還應要求轉租人出示其與原出租人之間的租賃合同副本；如該租賃合同約定需經原出租人同意該房屋方可轉租的，還應要求轉租人提供原出租人同意轉租的書面確認函，并留存副本。受委托代理的，審查代理人的資格和代理權限。

2、合同對方是法人組織的，審查當事人的履約能力、資信狀況等。

只有確信對方具有履約能力，商業信譽良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業執照，了解注冊資金、經營范圍、企業經濟性質、法定代表人或企業負責人等。另外，可到當地工商行政管理機關去查詢，或通過對方的老客戶，從側面了解對方的資信狀況。在和單位簽訂合同時，應該加蓋單位公章或合同專用章。代訂合同的，審查代理人的資格。①代理人必須事先取得委托單位的委托證明?！睹穹ㄍ▌t》第六十五條規定：“書面委托的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章?！雹诖砣吮仨氃谖腥耸跈嗟姆秶鷥群炗喓贤?，③代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。

在合同對方具有民事權利能力和完全民事行為能力的同時，還要注意合同主體與法定登記主體的一致性。自然人的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時一定要和法定名稱文字一致。

（二）合同雙方就合同的主要條款協商一致

在協商的過程中主要審查確認合同對方意思表示是否真實，合同雙方當事人在訂立合同時，其意思表示一定要真實，即當事人在意志自由，能認識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內心意思與外部表達相一致。意思表示不真實情況下訂立的合同無效。

（三）合同內容具體、明確、合法

1、審查合同的文字表述

合同應當用詞準確，文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語出現。同時，確保合同內容事實清楚，詳細具體，權利義務明確，具有合法性和可操作性。

2、審查合同條款的實質內容

合同成立是合同生效的前提，只有已經成立的合同才涉及到合同的效力問題。合同的必要條款是合同成立必須具備的合同條款，合同若欠缺必要條款，則合同不能成立。合同必要條款有的是法律規定的，有的是根據合同的類型和性質確定的，合同必要條款還有的是根據當事人的要求確定的，凡當事人要求合同必須具備的條款，合同條款中必須具備。不同類型的合同，合同內容不同。按照《合同法》第十二條的規定，合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任和解決爭議的方法。《合同法》第二百一十三條規定，租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。因此，在租賃合同中，雙方當事人在合同中應對合同的期限、租賃物的維修、租金及其支付期限和方式等做明確的規定。

（1）租賃期限

《合同法》

第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

第二百三十二條：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！?/p>

因此，在租賃合同中，雙方應該明確約定租賃期限，防止出租人隨時解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最長不得超過20年，超過部分無效。

（2）租賃合同的形式

《合同法》

第十條“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！?/p>

第十一條“ 書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。”

第二百一十五條“ 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！?/p>

根據我國《合同法》的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，不利于保護合同雙方的權利，此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發生糾紛。因此，無論租賃期限長短，最好簽訂書面的租賃合同，一旦發生糾紛，也容易判明是非、劃分責任。在履行合同過程中，有關修改合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。長期租賃合同最好到房產管理部門登記備案。根據《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務，并向房屋管理部門登記備案”。該條雖不是強制性規定，不辦理備案登記也不影響合同的效力，對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關管理的需要，同時登記備案的合同具有對抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建議租賃雙方進行登記備案，以減少合同風險。

（3）違約責任條款

一個合同如果沒有違約責任條款，就不算完整的合同，也不利于保護雙方的交易。合同中可通過約定違約金來有效防止一方違約，促進合同按照約定履行。違約金數額不能過低，過低就起不到保護合同履行的目的。違約金的規定方式有兩種，一是定額違約金(違約金數額明確具體)，二是不規定具體的數額，只約定違約金的計算方法。不管哪種規定方式，違

約金必須明確具體、沒有歧義，這樣有利于事后發生糾紛時迅速確定賠償金額。違約金沒有約定的，一方違約時一般按照守約方的實際損失賠償。但有時實際損失是很難確定的，也很難舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。如果規定了違約金，一方違約所要賠償時就省略了很多麻煩。

（4）解決爭議的方法條款

為有效解決合同履行過程中可能出現的糾紛，合同雙方不妨在訂立合同時明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據《民事訴訟法》有關規定，合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反訴訟法中對級別管轄和專屬管轄的規定。約定仲裁的，根據仲裁法的規定，當事人在訂立仲裁協議或約定仲裁條款時，應當選定仲裁委員會。所以對仲裁機構必須寫具體的名稱，如果沒有寫具體名稱，發生糾紛后只能由當事人協商簽訂補充協議予以明確，協商不成原仲裁協議或合同仲裁條款無效。

二、合同成立

（一）合同成立的時間

1、承諾生效

合同成立的時間一般是由承諾生效的時間決定的。在我國，承諾的生效采取到達主義，即承諾何時到達于要約人，則承諾便在何時生效，合同便在承諾生效時成立。在合同成立前簽訂確認書的，簽訂確認書時合同成立。

《合同法》

第二十五條“承諾生效時合同成立?！?/p>

第二十六條“承諾通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，根據交易習慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效。

采用數據電文形式訂立合同的，承諾到達的時間適用本法第十六條第二款的規定?！?第三十二條“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立?！?/p>

第三十三條“當事人采用信件、數據電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認書。簽訂確認書時合同成立?！?/p>

2、承諾的撤回

承諾的撤回權，是承諾人阻止承諾發生法律效力的權利，撤回的通知必須先于或同時與承諾到達要約人，才發生阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達要約人，因承諾已經成效，則不發生承諾撤回的效果。

《合同法》

第二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人?！?/p>

第二十八條“受要約人超過承諾期限發出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約?！?/p>

第二十九條“受要約人在承諾期限內發出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。”

（二）合同成立的地點

合同成立地即承諾生效地。如果采用數據電文形式訂立合同的，收件人的主營業地為合同成立地；沒有主營業地的，其經常居住地為合同成立的地點。當事人采取合同書形式訂立合同的，雙方當事人簽字或蓋章的地點為合同成立地點，雙方簽字或蓋章不在同一地點的，以最后簽字或蓋章的地點為合同成立的地點。

《合同法》

第三十四條承諾生效的地點為合同成立的地點。

采用數據電文形式訂立合同的，收件人的主營業地為合同成立的地點；沒有主營業地的，其經常居住地為合同成立的地點。當事人另有約定的，按照其約定。

第三十五條當事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當事人簽字或者蓋章的地點為合同成立的地點。

三、保證合同生效

房屋租賃過程中，為實現合同生效，主要應注意確認出租人的主體資格，防止出現無效合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。

（一）確保合同簽訂者具備相應的權利能力和行為能力

確保合同簽訂者為完全行為能力人，且為合法的處分權人。代理他人簽約的，必須有相應的授權委托書，且在代理權限范圍內，以被代理人的名義訂立合同。

（二）確保出租房可以被出租

依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：

⑴未依法取得房屋所有權證件的；⑵司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的：⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷房屋權屬有異議的；⑸屬于違法建筑的；⑹不符合安全標準的；⑺房屋已抵押，未經抵押權人同意的；⑻不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；⑼有關法律法規規定禁止出租的其他情形。

為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，還應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。

（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑

1、一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

《城市房屋拆遷管理條例》第12條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(三)租賃房屋。”因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規，該條為強制性規定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規定，簽訂的租賃合同為無效合同。因此，承租人在簽訂租賃合同時，應對該區域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。

這里定義的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋；二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋；三是違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。如果承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔保，但這種風險未必能規避。

如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，從而使承租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可根據具體情況依據《合同法》第五十四條的規定，以出租人欺詐為由請求法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

第二章 合同履約階段的風險防范

一、房屋裝修、擴建、維修的處理

（一）房屋裝修

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則：

1．承租人未經出租人同意，裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

2．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

3．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

4．承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝

修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。

5．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。

我們注意到，《房屋租賃解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準?，F值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。對于承租人來說，裝修需要投入金錢，那么就要注意防范風險：要盡可能的取得出租人的書面同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用書面確認書的方式要求對方確認，最好以郵政快遞的方式送達對方，至少盡到了告知義務。此外，如果要對承租房屋進行裝修，盡可能的將租賃合同的期限約定的長一些，否則，合同期滿，出租人不同意續租，承租人將承受較大的損失。最好在租賃合同中也對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。

根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規定，實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分

篇三：簽訂房屋租賃合同的風險提示

房屋租賃合同相關風險提示

租賃合同是銀行在負債業務中經常使用的一種合同。由于房屋租賃交易中存在的問題較多，因此發生糾紛的可能性亦不容忽視。為有效防范和化解銀行作為承租人在租賃合同中的法律風險，維護銀行的合法權益，特做以下風險提示:

一、關于出租方的主體資格

1、出租方應為房屋產權人或者是產權人授權的房屋經營管理人。如果房屋為共有產權，出租方應得到其他共有人的授權。如果簽訂房屋轉租合同，要審查出租方是否是原租賃合同的合法承租人，轉租合同應取得房屋產權人的書面同意認可。

2、簽訂合同前應注意查驗出租方的身份證或者企事業單位的注冊登記證，是否與房屋產權的所有人相一致。必要時可以到工商登記機關進行查實。

二、關于法律、法規禁止出租的或有瑕疵的房屋

除《城市房屋租賃管理辦法》規定未依法取得房屋所有權證件的、依法查封或者以其他形式限制房產權利的、共有房屋未取得共有人同意的等不得出租的情形，作為承租方還應注意考察房屋的合法性，仔細核實，避免租賃違法建筑、臨時建筑等產權不明、產權不完整的房屋及未經竣工驗收的或被確定為拆遷的房屋。

三、關于租賃期限及租金支付的問題

受政策、市場等不確定的因素的影響，訂立租賃合同，建議不簽訂期限過長的租賃合同。若確實需要長期承租，可以在合同條款約定“租賃期滿，承租人在同等租金條件下有優先承租權。承租人需續租的，應提前30天書面通知出租人；如在接到承租人書面通知之日起15天內出租人不予書面答復的，則視為默認同意承租人續租，本合同有效期自動延長年，并以此類推?！被蛘撸鶕厥馇闆r約定提前退租條款：如因金融監管要求或銀行系統內政策調整需要提前退租的，雙方據實結算租金，承租方不承擔違約責任，提前通知出租方即可。

此外，在房屋達到適于出租的標準之前，不應支付租金。并注意在合同期內分期支付租金，避免一次性預付若干年租金的潛在風險。

四、關于房屋轉租

1、承租人轉租房屋必須經出租人同意

合同法規定承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。雖然我行租賃房屋通常是自用，但不排除特殊情況下會發生轉租的情形，因此應在租賃合同中約定出租人同意我行有權轉租。如此或可在出現點遷址、撤銷機構等情形時，利用轉租條款減輕或彌補我行損失。

2、房屋轉租后次承租人享有優先購買權

在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，但應注意次承租人因已經實際占有、使用房屋，其優先購買權優先于承租人。

五、關于租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關問題

根據《物權法》相關規定，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權益優先保障，可以說是“抵押不破租賃”；反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據物權優于債權的民法原則，租賃關系應予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

而對于租賃關系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。例如法律規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣”。

第二篇：房屋租賃合同簡單

房屋租賃合同簡單模板

出租人(下稱甲方)

承租人(下稱乙方)

身份證號：

聯系電話：

乙方為合法住宿之需要，就租用甲方房屋事宜，雙方經充分協商，達成如下一致合同條款。

一、租賃物及用途

甲方愿意將擁有完整所有權及處分權的坐落于____________________面積約為______平方米的房屋租賃給乙方使用。乙方愿意承租上述房屋，保證在約定范圍內使用房屋，并不得進行違法活動及超經營范圍從事活動。

二、租賃期間

乙方租賃甲方房屋的期限為，自_____ 年_____月_____日起至_____ 年_____ 月_____日止。

三、租賃費用及給付

乙方租用甲方房屋的月租金為______元/月，采取先付租金后使用的原則，按______月繳納。下一次租金需提前______天內交納。

乙方所用水、電、煤氣、物管、清潔等相關生活費用由乙方自行承擔，并按時繳納，逾期造成停水停電的，由乙方承擔全部責任。采暖費由______方承擔。

四、乙方對房屋進行任何裝修或增設他物可能影響甲方房屋結構或安全的，應事先征得甲方的書面同意，并不得破壞房屋結構。

五、乙方不得利用承租房屋進行違規經營或違法活動，損害公共利益。

六、未盡事宜，甲、乙雙方協商解決。

七、本合同書經雙方簽字或蓋章后生效。

八、本合同書一式二份，雙方各執一份。

甲 方(簽字)： 聯系電話：

身份證號碼：

乙 方(簽字)聯系電話：

年 月 日

以上是小編為大家整理好的范文希望大家喜歡

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第三篇：房屋租賃合同

房屋租賃合同范文

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

甲方將自己位于

號房屋出租給乙方，經雙方友好協商，制定如下協議：

一、甲方房屋位于：，二室一廳，面積82平方。（電表、水表、電風扇、水龍頭等）全部齊全，乙方支付甲方押金：1000.00元整（壹仟元整）作為違約金備用，乙方租用房屋期間乙方應當遵紀守法，如因違法行為所造成的后果由乙方承擔。乙方自行承擔房屋裝修產生的費用，甲方有義務承擔電燈等用品更換及維修費用。乙方轉租需甲方同意后才可轉租，否則后果乙方自負，由此造成的經濟糾紛及法律問題全部由乙方自己負責，與甲方無關并且押金不退。

二、先付款后租房的方式：每月房租1200.00元整（壹仟貳佰元整）乙方拖欠房租費超過一星期，甲方無條件收回房屋押金不退，并不承擔任何經濟損失及法律責任，付款方式一年一付。

三、租賃期為一年，從20

****年**月**日至20

****年**月**日止，合同到期后甲方有權根據市場價格，進行租金調整。

四、乙方經甲方同意租賃房屋期間需要維修**，房屋內墻左側增開一扇窗戶。

五、乙方租賃房屋期間甲方如果需要出售房屋，必須提前半年告知乙方，本合同一式兩份雙方簽字后即可生效。

注：甲方要求乙方出示身份證復印件給予甲方，以上條款甲、乙雙方都必須誠信守約，如有一方違約都要承擔其相關法律責任。

甲方姓名：

電話：

乙方姓名：

電話：

家庭住址：

身份證號碼：

第四篇：房屋租賃合同

房屋租賃合同

甲方（出租方）___________身份證 電話

乙方（承租方）身份證 電話

為保護簽約雙方的合法權利，雙方在平等自愿、協商一致的基礎上，就乙方租用甲方房屋一事，達成如下協議。

一、租賃物位置及用途。

鄭州市 用途為 ,除雙方另有約定除外，乙方不得擅自改變用途。

二、租賃物基本情況

租用面積約為，包括公攤。雙方已經共同查驗確認無誤。

三、租用年限

租用期為 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。

四、租金標準及支付方式

1、第一年租金人民幣 元(大寫）。

2、付款方式。

乙方 支付一次房租，金額為 元（大寫）。

遞增方式，在原租金基礎上遞增

.3、乙方需先付房租后用房，第一次租金應當在合同簽訂當日支付，以后每次提前一個月向甲方付清下一個計算租金周期的房租。

五、擔保條款

擔保人為乙方履行本合同提供連帶責任擔保。擔保責任范圍包括但不限于房租、水電費用、物管費用、房屋租賃稅、甲方實現債權的律師費等費用等。

六、履約保證金

乙方在交納首期租金的同時，向甲方交付 元（大寫），履約保證金，用于抵扣甲方扣除乙方無故退租所拖欠的房租、水、電費及其他給甲方帶來的損失費用。如無可抵扣事由，合同終止，乙方結清費用并將租賃物返還甲方，經甲方確認無誤后，由甲方將保證金退還乙方。

七、其他費用的約定。

1、水費、電費、物業費、稅金等一切稅、費由乙方交納。

2、如乙方違約欠付稅、費，由甲方承擔了墊付責任或給甲方造成損失，則甲方有權向乙方追償，乙方并應當向甲方支付為實現債權而支出的包括律師費在內的一切費用。

3、乙方轉讓房屋前，需經甲方書面同意，乙方并應結清房租、水電費、物管費、稅金等一切稅、費，并向甲方支付不低于轉讓費總額25%的管理費。

4、本合同約定租金為稅后租金。乙方如需甲方提供發票，另行支付稅金。

八、維修養護責任。

1、租賃期間，房屋自用部分（內墻面 天花板 門窗 門頭 燈座 插銷等）的維修責任由乙方承擔。

2、因乙方管理使用不善造成房屋及其附屬設備的損失和維修費用由乙方承擔并負責賠償損失。

九、甲方權責。

1、租賃物現有水、電設施按現狀交付，如改動水電線路或流量負荷，雙方另協調解決。

2、如乙方逾期支付租金超過15天，甲方有權解除合同收回房屋。

十、乙方權責。

1、乙方應依法經營，不得改變租賃物用途，否則甲方有權解除合同收回房屋，因乙方改變租賃物用途或給甲方造成的損失由乙方承擔。

2、未經甲方同意，乙方不得擅自改變房屋結構，因此造成房屋或設施損壞，乙方應負責恢復原狀并予以賠償。

3、遵守物業管理有關規定，履行物業服務合同，繳付物業費、水電費。

4、未經甲方書面同意不得轉租、轉讓、對外承包或聯營，不得抵押，否則，甲方有權解除合同收回房屋。

5、乙方已經充分了解租賃物的現狀，對租賃物的規劃許可、產權登記、消防手續等現狀均予以理解，保證不以此作為抗辯或拒絕履行本合同上義務的理由。

十一、違約責任。

1、如因甲方原因解除合同，應返還乙方未實際履行期間的租金，并向乙方賠償相當于 個月租金的損失。如因乙方原因解除合同，履約保證金不予退還，乙方應另向甲方賠償相當于 個月租金的損失。

2、乙方如逾期支付租金，甲方有權采取包括停水停電等催收措施，乙方并應以欠交租金額為基數，按日萬分之五支付違約金。逾期支付超過15天，甲方有權解除合同收回房屋。

3、合同解除后，乙方應于2日內騰空租賃物并向甲方返還租賃物，逾期租賃物內的所有物品、設施視為乙方廢棄物，甲方可自行處理。

十二、乙方續租

合同期滿，在同等條件下，乙方享有優先承租權，雙方另行簽訂書面合同。若乙方不再續租，須提前通知甲方。合同終止后，租賃物內不可移動的裝修無償歸甲方所有，乙方無權進行破壞性拆除。

十三、消防安全。

乙方的裝修、開業所需消防手續由乙方自行辦理，相應的責任由乙方自行承擔。乙方應按國家有關消防規定，裝備消防設備設施，并對員工進行消防安全、逃生技能的培訓，經營期間出現事故和損失，均由乙方承擔責任。

十四、其他事宜。

1、如因水災、火災、地震、拆遷等因素致使合同不能繼續履行，雙方均可解除合同，互不承擔違約責任，2、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效，甲乙雙方各持一份，未盡事宜，雙方另行協商或簽訂補充協議。

備注：

甲 方 身份證 電 話

乙 方 身份證 電 話

乙方的擔保人 身份證 電 話

年 月 日

第五篇：房屋租賃合同

房屋租賃合同

甲方（出租房）：東尚綠園住宅趙強

乙方（承租方）：

身份證號碼：

經甲乙雙方充分協商，本著公正、平等、自愿原則，達成以下房屋租賃事項，并訂立此合同，共同遵守，條款如下：

一、甲方愿意將東尚綠園住宅 號樓 單元 室的使用權出租給乙方，乙方對甲方所出租的房屋有充分的了解，愿意承租該房屋。

二、租賃期限從 年 月 日起至 年 月 日止。

三、房屋租賃費用為 元，乙方簽訂本合同之日一次性付清房租，乙方如果中途情況有變，應提前三個月通知甲方，否則甲方不予退款。

四、租賃期間房屋所產生的水、暖、電、氣以及其他相關費用均由乙方承擔。租賃期間乙方必須按時交納取暖費等，如未按時交納，甲方有權隨時終止租賃合同，收回房屋，且不退還本年的租金。

五、甲方向乙方提供鑰匙 把，乙方要愛護房內外設施，如有損壞或丟失照價賠償。在租賃期滿，乙方如不在續約，在結清各種費用后，保證甲方所出租房屋及附屬設施完好，將房屋使用權無條件交還甲方。

六、在租賃期間內乙方不得對房屋進行改裝或增擴設備，不得改變和破壞原建筑結構，如須改變則必須征得甲方書面同意，費用由乙方自理。租賃期滿，乙方所增加的裝修部分不得拆除，無償留給甲方。因使用不當或其他人原因而使房屋或設備損壞，乙方則負責賠償或給與修復。

七、乙方在租賃期間不得擅自將房屋轉租、轉讓或轉借，不得利用承租進行非法活動，不得損害公共利益，否則后果自負。不得喧嘩吵鬧影響周圍住戶，如有違反以上內容甲方則有權將房屋收回并沒收押金。

八、甲方在維修房屋時，乙方應積極配合，不得阻擾施工。

九、乙方租賃期間出現的安全問題或給乙方造成的損失，甲方概不負責，一切后果均由乙方自行承擔。

十、合同期滿后，繼續出租該房屋時乙方則享有優先承租權。

十一、本合同如在履行中發生糾紛，雙方應通過協商解決糾紛，協商不成可請房屋租賃管理部門調解起訴于錦界人民法院處理。

十二、本協議從簽訂之日起生效，至乙方搬走為止。本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。

出租方（蓋章）： 承租方（簽字）：

聯系電話： 聯系電話：