第一篇：集資建房-20111231-單位與員工集資合作建房的法律實務探討

【實案說法】

單位與員工集資合作建房的法律實務探討

（一）南京某軟件公司與員工集資建房糾紛案例解析

王維 20111231

概述：作者以案例為切入點，以案件爭議焦點為線索，梳理現行有效的法律、法規、司法解釋，探討若干實務問題，如集資建房協議的性質、人民法院審理范圍、單位集資合作建房的概念與誤區、集資建房用地的合法性、集資協議的效力、司法救濟途徑等等，以期引起爭鳴。本文案例為作者自身代理案件，全文引述的法律文書均來源于中國裁判文書網。作者為保護當事人隱私，全文已隱去當事人的真實信息。實務探討的事實基礎來源于案件各方舉證材料、當事人陳述及自認。

一、案件簡介。

南京某軟件公司與員工簽訂《協議書》，約定了房屋（人才公寓）的坐落、面積、單價、支付集資款的方式及時間。《協議書》還約定了房屋的退回、轉讓、繼承條件。《協議書》簽訂后，員工向公司支付集資款，公司也向員工交付了房屋。但是，當《協議書》所涉員工與公司解除勞動關系后，雙方很容易對房屋產權及使用權問題產生爭議。

本文所涉案例，即為雙方因涉案房屋而產生的合同效力之訴、違約之訴、侵權之訴。

二、案涉《協議書》系“人才公寓”的房屋買賣合同，非單位內部分房，案涉糾紛系房屋買賣合同糾紛，屬于人民法院的受理范圍。

案涉糾紛產生后，員工作為原告，向南京市雨花臺區人民法院（下稱雨花法院）提起民事訴訟，要求確認《協議書》無效，并判令被告南京某軟件公司按市場價格向原告返還房屋的建房集資款。該案發生在《關于人民法院推行立案登記制改革的意見》實施之前，雨花法院立案庭對該案進行立案審查后，以案涉《協議書》系單位內部的分房糾紛為由，裁定該案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，而不予受理。

雨花法院雖籠統引用《民事訴訟法》第一百一十九條之規定，即起訴必須符合的條件，但該規定并未以列舉的形式列明不屬于人民法院受理范圍的具體情 形。但細看裁定書后發現，雨花法院實質上適用了《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》第三條的規定，即“??單位內部分房引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍??”。雨花法院雖未在裁定中引述該條文，但從裁定的表述來看，雨花法院正是以此為由，認定案涉糾紛系單位內部分房糾紛。此舉直接導致《協議書》所涉員工、單位均無法向人民法院尋求民事訴訟范疇內的司法救濟。

作者認為，《協議書》的核心內容是南京某軟件公司與員工就“人才公寓”達成集資建房的合意。涉案《協議書》名為對集資建房協議，但實為房屋買賣合同，糾紛起于《協議書》的履行，系平等主體之間的合同糾紛。作者代理員工向南京市中級人民法院（下稱南京中院）提出以下上訴理由：

（一）司法實踐中，最高法院只是以通知、紀要的形式提及到“單位內部分房”，但法律及司法解釋均未明確界定“單位內部分房”的概念。

1992年11月25日，《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》第三條規定“??單位內部分房引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍??”。

1993年11月24日，《全國民事審判工作座談會紀要》在第二條關于審理房地產案件的幾個問題中明確：“??分配公房使用權是單位內部行政管理行為，職工因對單位分房決定有意見引起的糾紛，應當由本單位或者有關行政部門解決。”

1995年1月3日，江蘇省高級人民法院《關于審理房地產案件若干問題的意見》第5條規定，“職工對單位分房決定有意見而引起的占房、騰房糾紛，不予受理，可告知原告向本單位或者有關部門申請解決。”

結合上述三份司法規范性文件的規定，作者認為“單位內部分房”應當局限為單位對職工分配公房，系不平等主體之間的福利分配問題。單位也應當理解為狹義的國家機關、國有企事業單位。本案中，員工以市場價格購買涉案房屋，并實際占有、使用房屋。談何“公房分配”？談何遠低于市場價的福利分房？雨花法院僅依據涉案協議的合同雙方為單位和個人，即推定單位與個人之間的涉房糾紛均為“單位內部分房糾紛”，缺乏事實及法律依據。

（二）司法實踐中，人民法院對“單位內部分房糾紛不予受理”問題規定 2 了很多例外。

《全國民事審判工作座談會紀要》明確“離開原單位的職工與原單位房屋使用權糾紛，??人民法院可以受理”、“違章建筑引起的糾紛??人民法院可以受理”。

江蘇省高級人民法院《關于審理房地產案件若干問題的意見》第7條規定，“職工離開原單位后，與原單位發生的房屋使用權糾紛，經審查雙方訂有協議且符合《民事訴訟法》第三條。第一百零八條規定的，可以受理。”第8條賣、租賃、抵押以及違章建筑妨礙他人通風、采光、通行等引起的民事糾紛，可以受理。”

可見，并非只要涉及“單位內部分房”，人民法院一概不予受理。相反，《全國民事審判工作座談會紀要》認為，只要是平等主體之間的糾紛，只要符合訴訟法關于起訴的條件，人民法院就應當積極受理。

（三）雨花法院機械地適用《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》，并對條文作縮小解釋，法律適用錯誤。

南京中院受理上訴后，采納了作者觀點，認為該案系員工與南京某軟件公司因履行雙方簽訂的民事合同而引發的糾紛，具有可訴性，依法屬于人民法院民事訴訟的受案范圍。南京中院作出裁定：撤銷雨花法院的（不予受理）裁定，指令雨花法院依法立案受理。隨后，雨花法院以房屋買賣合同糾紛為案由，對該案立案受理。

三、單位集資合作建房的概念與誤區。

（一）單位集資合作建房的性質。

單位集資合作建房由政府、單位、單位職工（員工）三方面共同參與，以政府提供優惠政策、單位利用自有土地、職工集資的方式完成建設，最終由單位職工（員工）取得房屋的所有權或使用權，解決政府的部分社會保障難題。

《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）（下稱《辦法》）第三十四條的規定，“距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。”第三十五條規定，“單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分。單位集資合作建房應 3 當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。”第三十九條規定，“嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。”

2008年12月3日，江蘇省人民政府第51號令《江蘇省經濟適用房管理辦法》對單位集資合作建房作出了相同規定。

（二）單位集資合作建房至少具備以下特征。

1、行政色彩。

建設行政主管部門負責單位集資建房的建設、供應、使用及監督管理。具體而言：1）項目建設的根本目的是為解決城市低收入家庭住房困難問題；2）政府提供優惠政策、減免各項費用；3）納入地方經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理；4）價格監督；5）購房人準入、退出管理；6）監督。

2、嚴格限制建設條件。

《辦法》對建設主體、建設用地、規劃、審批主體作了嚴格規定，防止單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。具體而言：1）單位必須是距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業；2）項目建設必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃；3）經市、縣人民政府批準；4）項目用地為單位自有土地，而非新征用或新購買土地。

3、嚴格限制參加單位集資合作建房的對象。

參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

（三）本案“人才公寓”的定性探討。

1、“人才公寓”的建設單位為南京某軟件公司，地處南京主城區，公司員工多為高學歷、高收入的技術人才，并非距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業。

2、案涉《協議書》中注明“人才公寓”的用地性質為“工業項目配套用地”，該用地性質的表述并不規范，既不符合《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137—90）中用地分類，也不符合《城市規劃基本術語標準》（GB/T50280—98）中的城市規劃術語。

按照國家標準，工業用地是指城市中工礦企業的生產車間、庫房、堆場、構筑物及其附屬設施（包括其專用的鐵路、碼頭和道路等）的建設用地。與工業有 4 關的用地類別名稱僅有一類工業用地、二類工業用地、三類工業用地。因此，“人才公寓”項目用地性質應當為工業用地，項目規劃必須為生產車間、庫房，或工業配套、附屬的行政辦公、生活服務設施等等。

3、“人才公寓”屬于成套住宅。

《住宅設計規范》（GB50096-2011）中規定住宅為供家庭居住使用的建筑，套型由臥室、起居室（廳）和廚房、衛生間等共同組成的基本住宅單位。對照案涉“人才公寓”的《協議書》條款、《使用證》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《平面圖》，“人才公寓”是由客廳、臥室、廚房、衛生間、陽臺共同組成的住宅，且為典型的成套住宅。

（四）現行法律、法規、規范性文件對成套住宅建設的用地規定。

1、《土地管理法》第二十六條規定，“經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準；未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。”第五十六條規定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準??”

2、《土地管理法實施條例》第六條規定，“??依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。”

3、《城市房地產管理法》第二十六條規定，“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。”

4、國土資源部《工業項目建設用地控制指標》（國土資發[2008]24號）第四條第（四）項規定，“嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。”

綜上，法律法規禁止用地單位擅自改變土地用途，特別是在工業項目用地范圍內建造成套住宅。

（五）實踐中的誤區。

1、單位集資合作建房專屬于經濟適用房范疇，建設主體、使用主體均須符 5 合法定條件，并不是所有的單位與員工都可以合作、集資建房。

2、單位集資合作建房區別于“單位內部分房”。前者的購房人需向建設方支付房屋成本對價，雙方產生房屋買賣關系；后者屬于不平等主體之間的福利分配范疇，單位承擔建房成本，員工不支付對價，通常局限為單位對職工分配公房。

3、單位集資合作建房的購房人擁有有限產權，滿足一定條件后可取得完全產權。其他形式集資建房的合作各方可以在合法的前提下，對房屋產權進行約定，或依據《物權法》請求確認權利。

四、案涉《協議書》的法律效力探討。

依據南京中院的生效裁定，案涉《協議書》是一份民事合同，但該合同是否自成立時生效呢？

《合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

如果法院查明案涉“人才公寓”項目用地性質屬于工業用地，則案涉《協議書》至少存在以下情形：

1、用地單位客觀上逃避了土地用途變更所需繳納的土地出讓金等土地有償使用費和其他費用，損害了國家利益。

2、以單位集資合作建房的合法形式，掩蓋建設、銷售成套住宅的非法目的。

3、未經批準，擅自變更土地用途，直接影響了土地利用總體規劃，損害社會公共利益。

4、未經批準，改變土地建設用途，違反了《土地管理法》、《城市房地產管理法》的強制性規定。因此，依據《合同法》第五十二條之規定，案涉《協議書》系無效合同。

五、其他法律實務探討。

1、房屋無法辦理權屬登記情形下的物權界定問題。

涉案“人才公寓”并未進行產權登記，但員工作為房屋建設的出資一方，其有權依據《物權法》第九十四條之規定，按照出資份額對共有不動產享有所有權。

2、集資建房協議無效的法律后果。

《合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責 6 任。”案涉《協議書》無效后，員工可以主張返還相應集資款。若房屋價格出現變動，基于公平原則，應當按照合同被確認無效之時的房屋市場價格返還員工的集資款。

綜述，單位集資建房的形式多種多樣，建房過程更是涉及物權法、合同法、勞動法、侵權責任法、行政許可法等等不同領域的法律規定，本文無法探討實務中全部的糾紛類型，也希望在今后的實踐過程中，不斷學習、總結。

第二篇：單位集資建房政策

單位集資建房政策

單位集資建房：根據《經濟適用住房管理辦法》的通知中規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

*《經濟適用住房管理辦法》的通知

由

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部

中華人民共和國財政部

中華人民共和國國土資源部

中國人民銀行

國家稅務總局

聯合頒發

建設部 發展改革委 監察部

財政部 國土資源部 人民銀行 稅務總局 關于印發《經濟適用住房管理辦法》的通知

建住房[2007]258號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），經國務院同意，現將修訂后的《經濟適用住房管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部 中華人民共和國財政部 中華人民共和國國土資源部

中國人民銀行

國家稅務總局

二○○七年十一月十九日

經濟適用住房管理辦法

第一章 總 則

第一條 為改進和規范經濟適用住房制度，保護當事人合法權益，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

第三條 經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理，應當遵守本辦法。

第四條 發展經濟適用住房應當在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，政府主導、社會參與。市、縣人民政府要根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并組織實施。省、自治區、直轄市人民政府對本行政區域經濟適用住房工作負總責，對所轄市、縣人民政府實行目標責任制管理。

第五條 國務院建設行政主管部門負責對全國經濟適用住房工作的指導和實施監督。縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門（以下簡稱“經濟適用住房主管部門”）負責本行政區域內經濟適用住房管理工作。

縣級以上人民政府發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、稅務及金融管理等部門根據職責分工，負責經濟適用住房有關工作。

第六條 市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和計劃中，明確經濟適用住房建設規模、項目布局和用地安排等內容，并納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃，及時向社會公布。

第二章 優惠和支持政策

第七條 經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地土地供應計劃，在申報用地指標時單獨列出，確保優先供應。

第八條 經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

第九條 購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。

購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。

第十條 經濟適用住房的貸款利率按有關規定執行。

第十一條 經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。

第十二條 嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發。

第三章 建設管理 第十三條 經濟適用住房要統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區位布局。

第十四條 在商品住房小區中配套建設經濟適用住房的，應當在項目出讓條件中，明確配套建設的經濟適用住房的建設總面積、單套建筑面積、套數、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項，并以合同方式約定。

第十五條 經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據當地經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定經濟適用住房建設規模和各種套型的比例，并進行嚴格管理。

第十六條 經濟適用住房建設按照政府組織協調、市場運作的原則，可以采取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施；也可以由市、縣人民政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設。在經濟適用住房建設中，應注重發揮國有大型骨干建筑企業的積極作用。

第十七條 經濟適用住房的規劃設計和建設必須按照發展節能省地環保型住宅的要求，嚴格執行《住宅建筑規范》等國家有關住房建設的強制性標準，采取競標方式優選規劃設計方案，做到在較小的套型內實現基本的使用功能。積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。

第十八條 經濟適用住房建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任，向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任，確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。

經濟適用住房的施工和監理，應當采取招標方式，選擇具有資質和良好社會責任的建筑企業和監理公司實施。

第十九條 經濟適用住房項目可采取招標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務，也可以在社區居委會等機構的指導下，由居民自我管理，提供符合居住區居民基本生活需要的物業服務。

第四章 價格管理

第二十條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

第二十一條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。經濟適用住房價格確定后應當向社會公布。價格主管部門應依法進行監督管理。

第二十二條 經濟適用住房實行收費卡制度，各有關部門收取費用時，必須填寫價格主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

第二十三條 價格主管部門要加強成本監審，全面掌握經濟適用住房成本及利潤變動情況，確保經濟適用住房做到質價相符。

第五章 準入和退出管理

第二十四條 經濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會公布。

第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮戶口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；

（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。

第二十六條 經濟適用住房資格申請采取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第二十七條 經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放準予購買經濟適用住房的核準通知，注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。

第二十八條 符合條件的家庭，可以持核準通知購買一套與核準面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買；超過核準面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。

第二十九條 居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。第三十條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。

購買經濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。

第三十一條 已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。

第三十二條 已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。

第三十三條 個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。

第六章 單位集資合作建房

第三十四條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

第三十五條 單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

第三十六條 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。

第三十七條 單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后，房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房。

第三十八條 向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。

第三十九條 已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。

第四十條 單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。

第七章 監督管理

第四十一條 市、縣人民政府要加強對已購經濟適用住房的后續管理，經濟適用住房主管部門要切實履行職責，對已購經濟適用住房家庭的居住人員、房屋的使用等情況進行定期檢查，發現違規行為及時糾正。

第四十二條 市、縣人民政府及其有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違紀違法行為的查處。

（一）擅自改變經濟適用住房或集資合作建房用地性質的，由國土資源主管部門按有關規定處罰。

（二）擅自提高經濟適用住房或集資合作建房銷售價格等價格違法行為的，由價格主管部門依法進行處罰。

（三）未取得資格的家庭購買經濟適用住房或參加集資合作建房的，其所購買或集資建設的住房由經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收購；不能收購的，由經濟適用住房主管部門責成其補繳經濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差，并對相關責任單位和責任人依法予以處罰。

第四十三條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。

第四十四條 國家機關工作人員在經濟適用住房建設、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第四十五條 任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。

第八章 附 則

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府經濟適用住房主管部門會同發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、金融管理、稅務主管部門根據本辦法，可以制定具體實施辦法。

第四十七條 本辦法由建設部會同發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局負責解釋。

第四十八條 本辦法下發后尚未銷售的經濟適用住房，執行本辦法有關準入和退出管理、價格管理、監督管理等規定；已銷售的經濟適用住房仍按原有規定執行。此前已審批但尚未開工的經濟適用住房項目，凡不符合本辦法規定內容的事項，應按本辦法做相應調整。

第四十九條 建設部、發展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）同時廢止。

第三篇：單位集資建房協議（本站推薦）

單位集資建房協議

甲方： ######單位（單位）

乙方：（職工）

乙方身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》和自治區人民政府《關于進一步加強和規范集資建房管理的通知》（新政發[2008]33號）及有關法律、法規支規定，在甲、乙雙方平等、自愿、協商一致的基礎上，就集資建房達成如下協議：

第一條：集資人所購住房的基本情況

該幢房屋位于：####縣人民北路新金鑫大廈南側、鎮政府商住樓北側。用途為辦公住宅一體，地上九層，地下一層；商用為地下一層及地上一至三層；住宅為：地上四至九層；框架結構乙方所購住房為：樓號。

該房屋建筑面積為平方米，包括公用分攤面積，合同約定面積與產權登記面積有差異時，以房管所產權登記面積為準。

第二條：按建筑面積計算，包括公用分攤面積，該住房面積為：120.50㎡首次付款壹拾萬元整，二次付款伍萬元整；面積為85.60㎡首次付款柒萬元整，二次付款肆萬元整。兩種戶型尾款等樓房總體決算后，根據決算價格繳納，屆時多退少補。

第三條：付款方式

乙方在選房后，根據第二條規定首次購房款在2013年12月前繳納；第二批房款住戶必須在工程交工后10內繳清。否則視為自動放棄。在辦

理產權登記時乙方還應當向收房單位一次性繳納房屋總價2%的公用部分、設備設施的維修金和辦理房層產權證費用。

第四條：入戶裝修時間及相關事項

1、乙方在繳納第二批房款后方可領鑰匙，入戶裝修。

2、乙方第二批房款繳納時間較早，在工程尚未完全交工決算前繳納的，在入戶裝修前乙方需自行檢查房屋內水電及其他各項，是否完好。如果檢查無任何問題方可裝修；如發現問題及時匯報甲方且不能裝修，待問題解決后乙方方可裝修，并且以后房屋內發現問題乙方自行承擔。乙方改水改電及其他改動，需找專業人員操作，如果因裝修操作出現問題影響其他住戶的乙方因承擔相關責任。

第五條：保修責任

乙方購買的房屋，由受托代建單位提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《承諾書》作為本合同附件。在保修范圍和保修期內發生質量問題，有委托代建方履行保修義務，如果雙方無法確定是否為保修范圍的，有甲方申請有關機構就此問題進行評定。因不可抗力或者乙方自身原因造成的損壞，委托代建方不承擔責任，但必須協助維修，維修費由乙方承擔。

第五條：面積確認及面積差異處理

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準，差額部分多退少補。

第六條：房屋的外觀設計、小區配套設施以及室內裝修、配備等均按照設計圖紙進行施工建設。

第七條：房屋竣工驗收后，甲方應當及時為乙方辦理《房屋所有權證》

（《國有土地使用證》不予辦理，此住宅樓使用土地為國有土地。）

第八條：特別約定

乙方所購房屋在使用期間不得擅自改變該房屋的建筑主體結構、承重結構和用途，確需變更的，需交相關部門審批

第九條：本協議一式三份，甲乙方各一份，送交縣集資建房辦公室一份。

第十條：本協議雙方簽訂之日起生效，合同未盡事宜，雙方協商解決。

甲方（簽章）：##########單位乙方（簽章）：

法人代表人：

聯系電話：聯系電話：年月日年月日 簽于：######單位辦公室簽于：######單位辦公室

第四篇：集資建房合作協議

集資建房合作協議
甲方： 乙方： 第一條 甲方有西城永順巷土地壹宗，由甲方負責組

織各參加建房人進行合作建房，乙方志愿加入建房，乙方與 甲方建房用于自己住宅。根據《中華人民共和國合同法》和 其它有關規定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽定本建房合同。第二條 第三條 為 甲方負責工程設計、施工建設房屋。乙方新建房屋為該房 樓 套，面積

平方米。第四條 建房款項：乙方按新建房屋建筑成本 元/

平方米計算向甲方支付，該套房乙方共向甲方支付成本費用 計人民幣大寫 第五條 元（￥： 付款方式及期限：首付 元）。元定金，待交 元整。

房時一次性付清全部余款計人民幣 第六條

乙方繳清所有款項后擁有該套房屋的所有

權，甲方不得將該套住房用作抵押或擔保等。第七條 乙方若需對其所擁有的房屋產權和土地使

用權進行分戶時甲方應負責協助，其費用由乙方承擔。第八條 乙方逾期交付房款的違約責任
1

房屋交付使用時，由甲方通知乙方交付房屋及付房款。

1、在逾期十五天內，乙方按日向甲方支付逾期款萬分 之八的違約金。

2、逾期超過三十天，甲方有權解除合同，甲方解除合 同的，乙方按累計應付款的萬分之八向甲方支付違約金，乙 方愿意繼續履行合同的，經甲方同意，合同繼續履行。

3、乙方如發生逾期付款，即視乙方自動放棄參加建房 資格，由甲方收回乙方新建房屋，六十天內退還乙方所交房 款本金（扣除違約金），不計利息。第九條 房屋交付時限：甲方應在 年 月

日前將符合本合同約定的方屋交付乙方使用。第十條 房屋維修責任：住宅的維修期是住宅交付使

用之日起十二個月內，經技術鑒定確屬非人為因素造成損壞 的由甲方負責維修，在房屋維修范圍和維修期限內發生質量 問題，甲方應履行維修義務。因不可抗力或者非甲方原因造 成的損失，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙 方負責。第十一條 乙方的房屋僅作住宅使用，乙方使用期間

不得擅自改動該房的建筑主體結構（本合同及附件另有規定 的除外）。乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用該房 屋有關聯的公用部位和設施。并按占地和公共部位與公共房 屋分攤面積承擔義務。
2

乙方不得擅自改變該房有關聯的公共部位設施的使用 性質。第十二條 附屬設施的安裝及費用。該房屋所需的水、

電、氣，由甲方負責安裝進樓，費用由乙方負責。第十三條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方

當事人協商解決，協商不成的，可申請仲裁或起訴。第十四條 雙方約定的其他事項同本合同一樣有

效。

其它約定：乙方在本房屋居住使用期間涉及到公共服務 及物業管理等事項由雙方另行協商再定。第十五條 第十六條 第十七條 有同等效力。附：土地使用證復印件一份。本合同未盡事宜，可由雙方商定補充協議。本合同經甲乙雙方和中證人簽字生效。本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，具

甲方（簽名蓋右母指印）：

乙方（簽名蓋右母指印）：

中證人（簽名蓋右母指印）：

年
3

月

日

第五篇：集資建房合作協議

集資建房合作協議

承建方（甲方）：唐林，身份證號碼：***237向進，身份證號碼：***715 投資方（乙方）：身份證號碼：

甲方在都亭鎮城郊五組有一棟舊危房，因年久失修，資金短缺，為了節約土地合理利用空間，由甲方負責組織各參加建房人進行合作建房，乙方自愿投資加入修建后，均有權享受一套或多套的權利。至此甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》和其他有關規定，雙方本著平等、自愿協商一致的基礎上，達成以下合作協議。

一、出資方式

1、甲方以土地使用權作為出資金額，并負責施工建設房屋。房屋的使用證為翻修前原件，集體土地使用證號為：NO102192。

2、乙方出資的金額為人民幣大寫：（小寫），分得面積為平方米的（含公攤）一套房屋，為號，其使用權和所有權歸乙方所有。

二、甲方的權利和義務

1、甲方提供位于利川市都亭鎮城郊五組的土地一宗，并保證該宗土地的權屬無爭議。

2、甲方負責承建合資樓，提供所需建筑圖紙，負責合資樓的施工管理，并對合資樓的施工質量負責。

3、在國家政策允許的情況下，協助乙方辦理產權的有關手續，其費用由乙方負責。

4、甲方負責承建的合資樓按照甲乙雙方約定的樓層戶型歸乙方所有。

5、本合資樓必須按時完工交給乙方使用。

6、甲方負責乙方的水、電、氣安裝，其上戶費用由乙方出資安裝入戶。

7、甲方負責本合資樓的公共使用部分的一切裝修。

8、甲方做到賬物相符，不亂用乙方交來的合資款，合理分配，用乙方所投資的金額來分配乙方相應的樓層和使用面積。

9、甲方負責此合資樓使用之日起十二個月內的保修義務，在保修期內房屋出現的一切質量問題，由甲方負全部責任，因不可抗拒的因素或非甲方原因造成的損失，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方負責。

三、乙方的權利和義務

1、乙方有權選擇投資金額來確定樓層和使用面積。

2、乙方有權監督甲方的建筑質量，對不合理的地點提出書面建議。若房屋完工后就不能更改。

3、乙方交清投資款時，有權獲得房屋所有權、繼承權，有權轉讓。

4、乙方有權共同享有該合資樓有關聯的公共部位和設施。

5、若遇到國家征用這片地或整體要開發這片地，有權要求按國有土地的償還比例面積或經濟補償。

6、乙方有義務，按占地和公共部位與公共房屋分攤面積承擔的義務。

7、乙方有義務承擔若以后國家政策允許辦理房產證的一切費用，即按面積承擔的一切費用，如房產稅和土地使用稅等。

8、乙方在交房時有義務一次性交納甲方交房后的一切合資款，不得超時，否則按違約處理。

9、乙方有義務維護好該合資樓的公用部位和公用設施，不得損壞，損壞后自覺賠償。

10、乙方在裝修過程中不得擅自改變主體結構，如需拆除或加墻必須咨詢甲方負責修建的技術施工人員，不得占用公共通道和公用面積或采光井，不得影響其他住戶的各種安全和利益。

11、乙方在甲方交房時，向甲方交清一年的電梯使用費用，收費標準為每月元/平方，一年后由甲乙雙方在另行協商電梯的費用，及保養、維修費用。

四、違約責任

1、本協議雙方簽字生效后，甲方應按協議條款，提供一切有利條件，確保合資樓建成。

2、乙方若不按期交付工程給甲方，從過期之日起每日乙方應付工程總額的千分之五計算，向甲方賠付過期違約金。如乙方過期一個月再不付清余款，甲方有權轉讓。乙方所交工程款在扣除違約和手續費后退還給乙方。

3、若甲方違約，應按照中國人民銀行公布的銀行周期利率的2倍賠償乙方經濟損失。

五、交房標準：毛坯房、防盜門、塑鋼窗、內墻搓沙粉刷、外墻漆由甲方負責，室內裝修由乙方負責。

六、關于土地使用證的辦理及交付

由于本次建房為甲乙雙方集資修建，因此集體土地產權所有為甲乙雙方共同按比例平等分配。整棟房屋集體土地，共使用一證。甲方在房屋交付使用后，將土地使用證復印件交給乙方，原件由甲方保管。

七、裝修約定

乙方裝修期間，不得改變主體結構。占用公共面積，需向甲方交納保證金及衛生費1000元，裝修完畢，未影響主體及室內亂堆垃圾和損壞公共設施情況下退還本金，若有損壞按原價的2-4倍賠償。

八、新建房屋面積以原土地使用證面積為準，合資建房總額以預收收據上的金額為準，不得多收。

九、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，可向法院起訴，合同未盡事宜，可由雙方約定后補充協議。

甲方簽字：乙方簽字：

年月日