第一篇：集資建房政策

新華網北京４月１８日電（記者陳芳、鄧華寧、郭久輝）以取消福利分房為標志的房改已進行９年，而時下，一些地區的黨政機關、大企業集團，卻不斷推出多樣化的住房實物福利分配。委托代建、定向開發、團購商品房??一股愈演愈烈的集資建房熱開始蔓延全國。

單位集資建房究竟是為職工住房解困，還是鉆政策空子，套取國有資源為小團體和個人牟利？各種議論也隨之而起。[單位自建房備受質疑 究竟是良藥還是開倒車？] 保留集資建房政策旨在“濟困”

“如果沒有集資建房，很多困難企業的職工恐怕一輩子都住不上自己的房子。” １９９８年國家宣布停止福利分房后，住房貨幣化、產業化成為房改的基本方向。針對一些實際困難，集資建房的“優惠”政策仍得以保留，但對于其單位性質、建設標準等進行嚴格界定：住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經批準，可以在符合土地利用總體規劃等前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。對象限定在單位無房戶和住房困難家庭。

集資建房究竟是什么性質？２００３年國務院下發的關于促進房地產市場持續健康發展的通知規定，集資建房是經濟適用房建設的組成部分，建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用房的有關規定執行。任何單位不得以此名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

然而，隨著城市土地資源日益稀缺，市場房價越來越高，集資建房由當初解決困難職工的住房問題逐漸變了味。不少有地的特權單位開始加入到集資建房的大軍中。２００６年８月，建設部、監察部和國土資源部聯合下發通知，嚴禁黨政機關以任何名義、任何方式搞集資建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。記者調查發現，現實中部分單位打著集資建房名義，變相搞住房實物福利分配的現象越來越突出，社會質疑聲也越來越強烈。一方面是一些地方黨政機關違背禁令集資建房，且規模不斷擴大，有的甚至占到當地經濟適用房建設總量的三分之一；另一方面，政策允許集資建房的一些企業違規超標建房，住房面積和檔次不斷提高，分配中向領導干部傾斜等問題突出。政策之間的“縫隙”被人為撕大。

違規集資建房禁而不止

在北京一家印刷廠工作的張華認為，這樣的集資建房很容易造成新的社會不公：“集資建房對困難職工而言，就是‘解困房’，但現在感覺都是有權有錢的單位在建，這難道不是福利分房的回潮嗎？”

據記者調查，近年來，各地違規集資建房的勢頭有愈演愈烈的趨勢：

中部某省政府事務管理局，在當地老百姓眼中儼然成了實力雄厚的地產開發商。通過政府劃撥土地，近年來共開發了上百萬平方米的住宅，每套住房建筑面積基本都在１３０平方米以上，絕大多數樓盤都在市區最好地段，而售價則比同地段商品房低三分之一。得到這種“經濟適用房”的，主要是省直機關公務員及異地調動工作的領導干部。

安徽省房管部門的一名干部向記者坦言，在他所在的家鄉，與房地產相關的規劃、建設、稅務、銀行等部門幾乎都通過不同形式建了集資房。而有的壟斷集團自房改以來，已經是第二三輪建房了。

江蘇省電力系統的一家公司，通過集資建房的形式，為企業職工修建了一片雙層連排別墅。有的面積達到２００平方米左右，并配有車庫。變相的“福利分房”

記者調查發現，大多數集資房的價格通常比當地商品房價格低四分之一到三分之一，有的只象征性地交幾萬元錢。

集資房為何這般便宜？究其原因還在于權力介入市場后，降低了集資房的成本。僅從土地獲取上就可見一斑：有的集資房用地是無償劃撥，有的是違規占用行政用地，有的則是由規劃建設部門“特批”。

“一般的單位和企業要建經濟適用房在審批立項階段就會受阻，但權力機關和壟斷集團就不一樣，這類單位的領導也許打個招呼或稍做‘溝通’，就能拿到許可證。”北京城建集團一位項目負責人說。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，單位集資建房必須遵循經濟適用住房的管理辦法，即購買人群以及住宅的套型都要符合經濟適用住房的標準要求。

“集資房的標準每套一般應嚴格控制在６０平方米至８０平方米。”北京市建設系統的一名干部告訴記者：“但現在一些單位卻越建越大，裝修越來越豪華，有的廳級干部的住房面積已經達到了１８０平方米。有的單位集資建房時，領導干部與一般群眾的住宅分區建設，標準相差懸殊，實際上是新形式的福利腐敗。”

市場化外衣下的“雙軌制”

如今，炙手可熱的土地招標拍賣在有的地區大受冷落。ＳＯＨＯ中國市場部負責人說，現在一些開發商持觀望狀態，不敢再輕易投資。因為有權有錢的單位建集資房，均以大大低于市場的價格賣給單位職工，這種準市場的消費行為，使按市場規則搞建設的開發商感到不公平，也違背了房改的初衷，不利于住房商品化、市場化目標的實現。

專業人士對大量集資房的出現更是憂心忡忡。中國社科院的一位專家指出，目前住房市場存在很大不公平，相當多的權力機關享受著優惠的集資房，最具購買能力的壟斷集團購買的也往往是最便宜的政策房。

他說，如果放任集資建房遍地開花，隨著房地產價格的持續上漲，住房供應體系的“商品房——經濟適用房——廉租房”三支柱設計將很難建立，今后消費者可能會走向兩個極端：強勢者享受“準福利分房”，弱勢者被逼購買高價商品房。

“長三角”某市一名城建干部表示，落實國家政策嚴禁的黨政機關集資建房難度很大，“許多權力部門參與其中，既無法調查，也無法禁止。不久前我們接到群眾舉報，說是組織部門正在集資建房，當房管部門要調查此事時，上面就有領導來打招呼說情，最后不了了之。”

北京師范大學教授董藩認為：目前一些單位集資建房帶有嚴重的權力色彩，顯然背離了住房制度改革的方向，是新的分配不公和變相瓜分公共資源和國有資產。

專家認為，我國雖然于２００３年實行了土地“招拍掛”制度，但依然有大量的工業用地和基礎設施用地是通過非市場化方式劃撥或轉讓的，單位自建住宅用地正屬于這一范疇。這就導致土地市場沒有形成有效的價格與供給機制。一些單位集資建房借助特權之手，強化了部門利益，損害了社會公平，很容易滋生腐敗。

廣州市國土房管局有關人士回應稱，明確在單位自建房分配過程不規范的各責任方，騙購單位自建房的個人，要按照購房時該地段的官方公布均價、按照朝向、樓層等進行細化的補差價，并給予行政處分。

單位自建房疑似福利分房“復辟”

鼓勵單位自建房，表面上會解決一些人的住房問題，但在更多單位的摩拳擦掌聲中，必然是公權與房產開發關系的越發混亂，越發糾纏不清。鼓勵單位自建房，具有病急亂投醫、逆社會發展潮流而動的嫌疑，很可能會成為一個飲鴆止渴、開歷史倒車的昏招。

政府想把身上包袱卸掉? “單位自建房”應謹慎而行

房地產問題毫不意外地成了正在舉行的廣州市“兩會”上的最熱門話題。“廣州市允許單位利用歷史用地自行建房，主要是出于完善住房保障體系的考慮。”國土房管局局長簡文豪接受記者采訪時作出表示。據介紹，政策實施需符合三個前置條件。

變相福利分房暗流涌動 兩部委聯手強推“差價繳個稅”

以取消福利分房為標志的房改已進行8年，但單位自建房并低價出售給內部職工的現象一直存在。

單位自建房引爭議 市場化方向應堅持 今年廣州“兩會”期間，市長張廣寧透露，廣州有地有錢的單位在符合城市建設規劃和土地使用規劃的前提下，可以自行建房解決單位內職工的住房問題。在全國“兩會”期間，張廣寧市長對這一政策進行了較為詳細的闡釋，稱其要旨是為了解決企業內中低收入職工的住房困難，并平抑過高的房價

全國人大代表、北京市建筑設計研究院顧問總建筑師李銘陶在今年全國人代會上提交建議稱，應允許單位自建房。在他看來，住房市場化是對的，但前提是房價較低，現在房價已經不是在理性地漲，貨幣政策對房價已達不到推動作用。因此應允許單位自建房，從多渠道緩解房價高的問題。

在房市中牟利了巨額暴利的既得利益者披上公平的外衣，儼然成了弱勢群體的代言人，真是太有才了。對單位自建房的好壞暫且不提，如果嚴格限制單位自建房將會導致什么結局呢？

第二篇：集資建房政策

集資房

百科名片

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。目錄

簡介

納入范疇

如何購買集資房

謹慎購買

辦房產證

商品房和集資房的區別

簡介

一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。

是指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

納入范疇

2004年5月13日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。《辦法》還規定，此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房，仍按當地原有規定執行。《辦法》集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。集資、合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

對于住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市、縣人民政府批準，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。向職工收取的集資、合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。

凡已經享受房改政策購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發。集資、合作建房單位只允許收取規定的管理費用，不得有利潤。《辦法》未經批準擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途、銷售價格，以及不執行政府價格主管部門制定的經濟適用住房租金標準等價格違法行為，將受到處罰。

如何購買集資房

集資房的建設是需要報建的，且由一家到兩家地產開發公司負責，通過當地政府批準，在一系列的專業設計公司設計、規劃之下而進行的，集資房的開發是在同一片

區內大規模、大面積地進行。據業內人士的不完全統計，集資房90％的業主用于自住，投資出租等其他用途占約10％。按照房價的承受力分析，集資房最適用于消費金字塔最底層的工薪階層，一般月收入為2000元左右的人購買集資房的人較多。漂泊不定的工作環境，不穩定的經濟收入，使他們擁有了強烈的安家沖動，于是在自己可以承受的經濟范圍內，在關外擁有一個自我的天空，每日享受關外清新的空氣，輕松購房，的確是一樁美事。從某種意義上講，購買集資房或許是把有限資金發揮效用的最佳渠道。購房者也必須注意到，目前房地產市場對集資房的總體看法是合理不合法。所謂合理就是存在的合理性，集資房的存在，是房地產市場發展過程中的中間產物，是不可爭辯的事實。但從某種意義上講，說它不合法，是因為把集資房與商品房相比，集資房沒有像商品房所擁有的房產證。但是，房產證是商品房所特有的東西，集資房與商品房畢竟不是同一種產品。集資房是以集體名義的房產，單個戶主沒有房產證也在情理之中。買房畢竟是件大事，為了謹慎起見，在集資房的購買過程中還應注意以下幾點：

1.別買違章建筑集資房。如果是違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的，沒有法律保障，所住的房子會有隨時被拆掉的風險。

2.為了避免不應有的損失，看市政規劃，向開發商詢問是否辦了報建手續。有無建筑規劃許可證是非常重要的。一般建筑一定會在紅線內建房，而符合市政規劃的集資房用地還是獲得政府保護的。

3.要找專業開發商了解集資房開發商的的背景十分重要，這是讓自己的各方面權利得到最大限度的保障的重要關鍵。

謹慎購買

集資房，原是有關單位在資金困難的情況下，利用自身閑置用地招集外單位集體或個人、本單位個人的資金，共同解決生產、生活用房而出現的。由于集資房與商品房之間的巨大價格差異，一些單位和個人便擅自擴大集資范圍和建房規模，甚至公然借機謀取暴利，或采取欺騙手段，損害出資人利益，導致糾紛時有發生。興建集資房的土地來源主要有：企業通過減免地價或行政劃撥方式取得的土地；集體經濟組織的非農用地；農村私人宅基地；國家機關、事業單位、文教衛生、科研單位的非營利性用地。

興建集資房的單位或個人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國土部門批復的合作建房合同，更不能出示預售許可證。與出資方簽定的合同不是國土部門規定的文本，也不能辦理公證手續。其承諾的50年或永久使用權以及共有房產證，實際上只屬于土地方，不可能轉移到出資方名下。出資方權益并無法律保障。

業內人士指出，除了產權沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔下述風險：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環必然導致資金一去無歸、工程遙遙無期的結局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標準、拼命壓價，甚至迫其帶資建設，施工企業要生存，必然偷工減料，建筑質量難以保證。

集資房通常較難形成規模，大多是一棟或二三棟樓，由于規模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設備的維修等等，都需要相當的資金支持，即使是簡單的清潔衛生、安全保衛，也離不開資金，更不用提社區文化建設和其它體育設施配套、正規的物業管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發商不會考慮的。購買住房，是人生一項重大的投資，許多消費者主要是由于資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動輒數萬。集資房經常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由于集資房沒有完備的法律手續，不能受到法律的有效保護。

辦房產證

集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成后以較低的

價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。并且集資房的產權以整體產權的形式屬于企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。由于集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決于房產所有權人的資信情況。

商品房和集資房的區別

一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區別。

首先，一般商品房是房地產開發商獨特開發的一種產品，再通過市場買賣關系來實現其價值和使用價值，屬完全的市場經營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經營關系。

其次，集資房建設與一般商品房在各種手續的申辦上也存在區別。房地產開發公司，要開發經營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式;

集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關稅費。因此，集資房的建設在申辦手續的過程中，各種手續的辦理不同于一般商品房開發經營的辦理過程。

所以，一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。[1]

第三篇：單位集資建房政策

單位集資建房政策

單位集資建房：根據《經濟適用住房管理辦法》的通知中規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

*《經濟適用住房管理辦法》的通知

由

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部

中華人民共和國財政部

中華人民共和國國土資源部

中國人民銀行

國家稅務總局

聯合頒發

建設部 發展改革委 監察部

財政部 國土資源部 人民銀行 稅務總局 關于印發《經濟適用住房管理辦法》的通知

建住房[2007]258號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），經國務院同意，現將修訂后的《經濟適用住房管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部 中華人民共和國財政部 中華人民共和國國土資源部

中國人民銀行

國家稅務總局

二○○七年十一月十九日

經濟適用住房管理辦法

第一章 總 則

第一條 為改進和規范經濟適用住房制度，保護當事人合法權益，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

第三條 經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理，應當遵守本辦法。

第四條 發展經濟適用住房應當在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，政府主導、社會參與。市、縣人民政府要根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并組織實施。省、自治區、直轄市人民政府對本行政區域經濟適用住房工作負總責，對所轄市、縣人民政府實行目標責任制管理。

第五條 國務院建設行政主管部門負責對全國經濟適用住房工作的指導和實施監督。縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門（以下簡稱“經濟適用住房主管部門”）負責本行政區域內經濟適用住房管理工作。

縣級以上人民政府發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、稅務及金融管理等部門根據職責分工，負責經濟適用住房有關工作。

第六條 市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和計劃中，明確經濟適用住房建設規模、項目布局和用地安排等內容，并納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃，及時向社會公布。

第二章 優惠和支持政策

第七條 經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地土地供應計劃，在申報用地指標時單獨列出，確保優先供應。

第八條 經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

第九條 購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。

購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。

第十條 經濟適用住房的貸款利率按有關規定執行。

第十一條 經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。

第十二條 嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發。

第三章 建設管理 第十三條 經濟適用住房要統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區位布局。

第十四條 在商品住房小區中配套建設經濟適用住房的，應當在項目出讓條件中，明確配套建設的經濟適用住房的建設總面積、單套建筑面積、套數、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項，并以合同方式約定。

第十五條 經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據當地經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定經濟適用住房建設規模和各種套型的比例，并進行嚴格管理。

第十六條 經濟適用住房建設按照政府組織協調、市場運作的原則，可以采取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施；也可以由市、縣人民政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設。在經濟適用住房建設中，應注重發揮國有大型骨干建筑企業的積極作用。

第十七條 經濟適用住房的規劃設計和建設必須按照發展節能省地環保型住宅的要求，嚴格執行《住宅建筑規范》等國家有關住房建設的強制性標準，采取競標方式優選規劃設計方案，做到在較小的套型內實現基本的使用功能。積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。

第十八條 經濟適用住房建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任，向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任，確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。

經濟適用住房的施工和監理，應當采取招標方式，選擇具有資質和良好社會責任的建筑企業和監理公司實施。

第十九條 經濟適用住房項目可采取招標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務，也可以在社區居委會等機構的指導下，由居民自我管理，提供符合居住區居民基本生活需要的物業服務。

第四章 價格管理

第二十條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

第二十一條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。經濟適用住房價格確定后應當向社會公布。價格主管部門應依法進行監督管理。

第二十二條 經濟適用住房實行收費卡制度，各有關部門收取費用時，必須填寫價格主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

第二十三條 價格主管部門要加強成本監審，全面掌握經濟適用住房成本及利潤變動情況，確保經濟適用住房做到質價相符。

第五章 準入和退出管理

第二十四條 經濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會公布。

第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮戶口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；

（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。

第二十六條 經濟適用住房資格申請采取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第二十七條 經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放準予購買經濟適用住房的核準通知，注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。

第二十八條 符合條件的家庭，可以持核準通知購買一套與核準面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買；超過核準面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。

第二十九條 居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。第三十條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。

購買經濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。

第三十一條 已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。

第三十二條 已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。

第三十三條 個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。

第六章 單位集資合作建房

第三十四條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

第三十五條 單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

第三十六條 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。

第三十七條 單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后，房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房。

第三十八條 向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。

第三十九條 已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。

第四十條 單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。

第七章 監督管理

第四十一條 市、縣人民政府要加強對已購經濟適用住房的后續管理，經濟適用住房主管部門要切實履行職責，對已購經濟適用住房家庭的居住人員、房屋的使用等情況進行定期檢查，發現違規行為及時糾正。

第四十二條 市、縣人民政府及其有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違紀違法行為的查處。

（一）擅自改變經濟適用住房或集資合作建房用地性質的，由國土資源主管部門按有關規定處罰。

（二）擅自提高經濟適用住房或集資合作建房銷售價格等價格違法行為的，由價格主管部門依法進行處罰。

（三）未取得資格的家庭購買經濟適用住房或參加集資合作建房的，其所購買或集資建設的住房由經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收購；不能收購的，由經濟適用住房主管部門責成其補繳經濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差，并對相關責任單位和責任人依法予以處罰。

第四十三條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。

第四十四條 國家機關工作人員在經濟適用住房建設、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第四十五條 任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。

第八章 附 則

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府經濟適用住房主管部門會同發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、金融管理、稅務主管部門根據本辦法，可以制定具體實施辦法。

第四十七條 本辦法由建設部會同發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局負責解釋。

第四十八條 本辦法下發后尚未銷售的經濟適用住房，執行本辦法有關準入和退出管理、價格管理、監督管理等規定；已銷售的經濟適用住房仍按原有規定執行。此前已審批但尚未開工的經濟適用住房項目，凡不符合本辦法規定內容的事項，應按本辦法做相應調整。

第四十九條 建設部、發展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）同時廢止。

第四篇：集資建房政策解讀

集資建房政策解讀

集資建房是職工享受房改政策的重要形式之一，凡參加單位集資建房即享受了房改政策。什么是集資建房？

答：集資建房是指，利用單位自有土地，按照職工自愿的原則，由職工與單位簽訂集資建房協議合同，享受國家經濟適用住房建設的各項稅費優惠政策，按照建房成本價格向職工出售的政策性住房。

2、單位集資建房購買對象有哪些？

答：單位集資建房購買對象是單位內無房戶、危房戶、住房困難戶（人均住房面積在15平方米以下）以及參加房改優惠購房但住房面積未達標的職工家庭。

3、享受房改優惠售房和集資建房政策有哪些具體規定？

答：《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號）規定：“職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。”

4、哪些情況屬于重復享受房改政策？

答：《批轉自治區建設廳監察廳關于進一步做好全區清理和糾正干部職工住房工作意見的通知》（新政發〔2006〕26號）規定： “凡參加單位公房優惠出售、集資合作建房以及享受解危解困工程住房、經濟適用住房（安居工程）以及租住單位公房等均屬享受了房改優惠政策。對于已享受房改優惠售房政策，又參加單位或機關事務管理部門集資建房的，屬于重復享受房改政策。”

自治區紀委《關于清理糾正干部住房有關政策問題的答復》（新紀辦〔2004〕5號）規定：“單身職工雙方在婚前分別按房改政策參加房改購房的，結婚后應按照國發〔1994〕43號文件精神清退一套住房；

夫妻雙方參加房改購房后離異的，其已經享受了國家房改優惠購房政策，不應再重復享受房改優惠政策；

喪偶職工重新組成家庭的（含單方喪偶），雙方在婚前分別購買的房改房不列入重復享受房改政策范圍；

軍隊轉業干部在部隊領取了住房補貼的，到地方單位又享受房改政策住房（包括享受福利租金、單位集資建房、單位優惠售房）屬于重復享受房改政策。已將部隊領取的住房補貼交單位住房資金專戶的除外；

軍隊轉業干部配偶已在地方享受了房改政策購房，軍隊干部又在部隊享受福利租金的住房或退役時領取住房補貼的，均屬于重復享受房改政策；

通過單位在土地、材料、資金等方面資助自建住房，又享受房改政策住房的，屬于重復享受房改政策。”

5、集資建房的住房建設面積控制標準是多少？

答：自治區建設廳、發改委、監察廳《關于進一步規范全區單位集資建房工作的通知》（新建房〔2006〕5號）規定：“一般干部職工75平方米，科級干部85平方米，縣（處）級干部100平方米，地（廳）級干部130平方米。”

6、規范清理集資建房的范圍是什么？

答：按照自治區人民政府《轉發自治區監察廳建設廳國土資源廳關于規范清理單位集資建房工作方案的通知》（新政發〔2008〕114號）文件規定，具體為：

（1）已參加房改優惠購房，又參加本單位或其他單位（包括政府統一組織）的集資建房，重復享受房改政策的；

（2）已將房改房或集資建房交易轉讓，又參加集資建房，重復享受房改政策的；

（3）原房改房拆遷，已領取拆遷補償費或拆遷安置，又參加集資建房，重復享受房改政策的(不包括將拆遷補償費增值部分上繳單位，又參加集資建房的情況)；

（4）在原單位參加房改或集資建房，又在異地參加房改或集資建房，重復享受房改政策的；

（5）夫妻雙方參加房改后離異，無房一方又參加集資建房，重復享受房改政策的；

（6）以集資建房名義變相從事房地產開發的；

（7）以委托代建、聯建等方式集資建房，變相降低集資建房價格的；（8）將單位集資建房變相轉為商品房，以規避政策審查和相關稅費的；

（9）單位在建設辦公、住房等綜合樓過程中，把部分成本攤入辦公樓，降低住房價格的；（10）軍隊轉業干部已領取住房補貼，本人或配偶又在地方參加集資建房的。

7、規范清理集資建房的方式有哪些？

答：按照自治區人民政府《轉發自治區監察廳建設廳國土資源廳關于規范清理單位集資建房工作方案的通知》（新政發〔2008〕114號）文件規定，具體為：

（1）重復享受房改房政策的，按照自治區人民政府《批轉自治區建設廳監察廳關于進一步做好全區清理和糾正干部職工住房工作意見的通知》（新政發〔2006〕26號）文件規定執行，即2006年3月11日之前已批準立項的單位集資建房，凡已參加房改購房又參加集資建房的（含參加房改購房和集資建房分別在兩地的），在此次規范清理中，要退出原購住房，或將集資建房按竣工當年同地段社會開發的經濟適用房平均價格補足差價。其中，對集資建房中超出住房建筑面積控制標準的部分按照竣工當年同地段相同結構普通商品房價格補足差價。2006年3月11日之后仍然繼續集資建房的，要退出房改房，對退房確有困難的，可將集資建房按照當年竣工同地段普通商品房價格補足差價。

涉及按經濟適用住房和普通商品房補足差價的具體價格標準，由當地建設（房改）部門會同發改部門選擇資質等級高、綜合實力強、社會信用好的房地產評估機構進行評估后統一確定。

（2）變相從事房地產開發的集資建房項目，主要是指借單位集資建房名義，將集資建房按商品房價格或高于集資建房價格對外出售的，應將高于集資建房價格的部分全額上繳財政專戶。隱瞞不報、查而不糾的，一經發現，除按規定沒收非法所得外，還要追究單位主要領導和相關責任人的責任。

（3）以委托代建、聯建等方式集資建房，變相降低集資建房價格的，要按照建設成本價由購房者個人予以補足。對個別領導干部和相關人員從中謀取個人私利的，要按照領導干部廉潔自律有關規定予以處理。

（4）將單位集資建房變相轉為商品房性質，主要是指單位為規避建設（房改）部門審核和相關稅費，以集資建房的形式建房，再由開發商為其辦理商品房房屋權屬證書。在此次規范清理中，要認真自查自糾，按照竣工當年相同地段、相同結構商品房價格由購房者個人補足差價。隱瞞不報，從嚴查處。

（5）在單位綜合樓建設中，把成本攤入辦公樓，以降低住房價格的，應選擇有資質的審價部門進行審查，提出處理意見。其中：未參加房改的，按照建設本價補足差價款；已參加房改的，按照重復享受房改政策的規定執行。

（6）軍隊轉業干部已領取住房補貼，本人或配偶又在地方參加集資建房的，按照房改政策規定，將在部隊領取的住房補貼交單位住房資金專戶，或按照重復享受房改房政策的相關規定執行。

8、清理糾正違規集資建房工作程序有哪些？

答：（1）各單位組織每個干部職工填寫《表一》，并將職工住房填報情況進行公示后，由職工單位領導簽署意見。這里要求每個職工都得填寫，包括離退休職工，而調出的職工在調入單位填報。同時要求各單位應將調出的干部職工住房狀況，主動發函告知調入單位。（2）各單位將《表一》及相關資料統一報屬地房改辦進行審核，房改辦主要是根據職工住房檔案記載情況，對職工是否已購買過房改政策住房情況進行審核。審核結束后由房改辦簽署審核意見，并依據規定對重復享受房改政策的職工辦理退房手續或按規定補交住房差價款手續。

（3）各單位對按規定需要補交住房的差價款的在房改辦辦理核算手續，確定住房補交金額。由單位向職工統一收取后上交各級財政部門的清理集資建房專戶。

（4）單位完成職工住房審核及補繳手續后，根據本單位摸底調查的情況填寫《行政事業單位集資建房情況匯總表》《表二》的內容，簽署清退結果，加蓋公章，一并將《表一》、《表二》及個人補交房款憑證、單位統一上交專戶的憑證、退房證明和規范清理情況的書面材料報各級清理糾正違規集資建房領導小組辦公室。自治州州直行政事業單位將以上資料報送自治州清理糾正違規集資建房領導小組辦公室，具體地點在州機關事務管理局二樓。電話：2318744

9、集資建房與經濟適用住房有何差別？

答：按照國家規定，“經市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業和單位，列入當地經濟適用住房建設計劃和土地利用計劃，其建設標準、優惠政策、供應對象的審核等要嚴格按照經濟適用住房的有關規定執行”。自治區根據實際情況，確定的單位集資建房與經濟適用住房有所區別的主要是以下幾個方面：

一是面積標準不同。按照國家《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房建設標準為60平方米左右（小戶型），自治區集資建房建設標準仍然按照39號文件規定的房改建房建筑面積控制標準執行，即：一般干部職工75平方米，科級干部85平方米，縣（處）級干部100平方米，地（廳）級干部130平方米。職工購買控制標準以內的經濟適用住房，超出本人住房補貼面積標準部分的，按市場價格執行”。二是優惠政策不同。經濟適用住房按照規定利潤控制在3%以內，而單位集資建房是以建房成本價向職工出售，不存在經營銷售利潤。三是購房對象不同。經濟適用住房購買對象主要是城市住房困難的低收入家庭，單位集資建房購買對象是單位內無房戶、危房戶、住房困難以及需要改善住房條件的且住房面積未達標的職工家庭。

第五篇：單位職工集資建房的政策

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?“省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定”搜搜單位職工集資建房的，在取得房改部門頒發的《住房產權卡》后，憑此卡到房管部門直接辦理《房屋所

有權證》。

職工集資建房的房子能辦下來房產證嗎?

集資房按出資比例分為全額集資和部分集資，全額集資擁有全部產權，部分集資擁有部分產權，也就是說與單位共同擁房屋產權。如果您全額集資，在單位擁有合法的手續下，則您同樣可以取得房產證。一般情況下，所售樓房項目手續齊全且不存在抵押等情況下，可以辦理到房產證。

購買單位集資房是指國有單位或集體單位集資建房時，單位以外的人為同該單位聯合建房，共分產權，實際上是向該單位購買房屋，或者直接向該單位購房，其性質就是出售“房改房”，或把“聯建房”對外出售。由于上述單位的土地使用權是通過無償劃撥取得，并未計入房價，單位職工購買這種廉價住房屬于員工福利，且無完全產權。因此，單位集資房的出售范圍僅限于該單位職工，不包括單位以外人士，不得向單位以外人士出售，除非他們已辦理建設用地有償使用手續，擁有《建設用地批準書》和《商品房預售許可證》。

據了解，單位職工集資建房的，在取得房改部門頒發的《住房產權卡》后，憑此卡到房管部門直接辦理《房屋所有權證》。

房管局：將調查開發商行為

7日下午，濟南市房管局工作人員告訴記者，集資建房是指單位提供國有劃撥土地，由單位和職工共同集資繳納建房款，再委托建設單位開發建設的，屬于經濟適用房的組成部分。根據國家政策規定，單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。對該樓業主所反映的情況，房管部門工作人員表示將予以調查。

市房管局介紹，根據我市有關文件，在一定時間內，符合下列條件的企業，可以組織職工集資建房：企業是曾經為全市經濟發展做出過一定貢獻的國有或集體老企業；企業職工平均住房面積低于市區城鎮居民平均水平；企業已按規定繳納了住房公積金；企業集資建房使用土地為自有國有存量土地，權屬清晰，土地使用性質為住宅用地或能夠調整規劃用于住宅建設的土地，并且周邊配套條件符合城市規劃要求。

企業1999年1月1日以后新征用的使用性質為工業等生產性用地的土地，不得用于集資建房。企業職工集資建房建設標準，一

般控制在每戶套內建筑面積75平方米以內。

企業職工集資建房項目，按以下程序報批：企業提出申請，報市城市建設項目審批小組辦公室總受理窗口，并提供以下材料：企業基本清況，包括所處位置、占地面積、人員、資產、經營狀況等；企業職工住房現狀，包括職工平均住房面積、現有住房建筑面積、用地面積、建設年限、戶均面積以及無房戶、住房困難戶等情況；企業現有土地狀況和集資建房擬使用土地狀況，包括土地面積、現狀用途、使用權取得方式等，并提供土地使用證復印件；企業職工集資建房初步方案，包括擬建住宅套數、建筑面積等；市住房公積金管理中心出具的住房公積金證明；有主管部門的企業，需由主管部門提報申請立項文件，無主管部門的可直接提報；出具不變更用途進行

房地產開發的承諾書；規劃、環保部門要求提供的其他材料。

總受理窗口受理申報材料后，分別發有關部門，提出初審意見，初審通過后辦理規劃定點及環保審批等手續。然后，市房管局根據房改政策規定辦理集資建房審批手續，有關部門辦理正式立項手續，核發建設工程規劃許可證手續和土地變更登記手續。

企業職工集資建房所用土地，原為劃撥土地使用權的，可以按協議出讓方式供應；原為出讓土地使用權的，需改變用途為住宅用

地，并按協議出讓價格收取出讓金差價。

禁止以企業職工集資建房名義進行房地產開發。凡以企業職工集資建房名義進行房地產開發的，市開發辦一律不予辦理商品房預售許可手續，市

國土局一律不予辦理土地使用證，市房管局一律不予辦理房產證。由此引發的后果由企業自負，同時按有關規定追究企業負責人責任。

好像要交地產增值稅和地價補償費等:lol :lol

如果是已購經適房滿五年后，則可以按市場價出售。但產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。同等價格條件下，戶口所在區縣的住房保障管理部門可以優先回購。

如果出售經適房的價格低于市有關部門公布的商品房指導價格，則應按指導價格計算價差。

補交差價可獲商品房產權

由于經適房是有限產權，因此按照市場價購買的二手經適房能否獲得完全產權，一直是市民關心的問題。對此，昨天發布的政策中規定，購房人按市場價購買的已購經適房，可以取得商品房產權。

此外，房屋的產權人也可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價差的70%補交土地收益，然后取得商品房產權。

滿五年“老房”可市價出售

對于政策發布之前簽訂購房合同的“老房”，征求意見稿中規定，“老房”滿五年后，按市場價出售的要補交10%的差價。

對于市民此前已經購買的經適房，未滿五年的也不得按市場價格上市出售，確需出售的，將按照“新房”的有關規定執行，即按原價出售或由住保部門回購。同時，產權人原購房時因面積超標交納的綜合地價款將予以退還。滿五年的“老房”則可以按市場價格出售。與“新房”不同的是，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款；出售價格低于指導價格的，應按指導價格作為收取土地收益等價款的基數。產權人原購房時因面積超標交納的綜合地價款則在應補交價款中核減。同等價格條件下，已購經適房產權人戶口所在區縣住房保障管理部門可以優先回購。

【房產過戶費】經濟適用住房上市交易應繳稅費

一、買賣：

除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數按下列規定繳納稅費：

(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;

(二)所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;

(四)契稅：1.5%，由買方繳納;

前提是經濟適用房雙證必須滿5年才可以過戶。房改房5年內過戶收5。5%交易稅。如果他名下就一套福利房，那么和房改房過戶唯一區別就是 房屋評估價 的5%作為土地出讓金。這個房屋評估價水分很大。如果10年的房子，1平方我估計也就是不到1500。你要找關系讓他給你評估的少一些。房改房是1%。如果他名下不只這1套福利房，福利房可以是房改房，經濟適用房，安居房。那么就是評估價的40%。

其他費用不是很多。比房改房來說就是多了4%的土地出讓金。

怎么樣，專業吧。我真不是房管局的。

二手經濟適用房買賣政策

來源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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建設標準：經濟適用房按規定標準，現階段每套住房一般控制在60-110平方米。

銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優先銷售給教師和離退休職工。

購買程序：凡購買經濟適用房，須由職工所在單位(無固定職業者由戶口所在地街道辦事處)出具住房、收入情況調查和審查證明，由經濟適用房項目建設單位進行審核，符合條件后方可購買。

銷售價格：經濟適用房銷售的價格，按保本微利的原則確定。最低基準價為每平方米1500元，根據地段等方面情況不同，各處的房價有所不同。其銷售價格由以下因素構成：征地和拆遷補償、安置費;勘察設計和前期工程費;建安工程費;住宅小區基礎設施建設費;以上4項之和為基數的2%以下的管理費;貸款利息;稅金等。

1、什么房子能賣

一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。

①對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

②對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

2、賣了房子后的結果

經濟適用房買賣政策,按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。

3、怎么購買

① 已經住滿5年的經濟適用房

購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現市場售價為3600元/平方米的已購經濟適用房，其總購房款為3600×95=342000元，除購房款外，購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅，以及342000×0.0005=171元的印花稅。

②尚未住滿5年的經濟適用房

經濟適用房買賣政策,購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件;其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。

4、如何選購經濟適用房

首先，結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。

其次，到項目現場考察，了解項目本身的配套設施，并結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有，對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。

第三，根據自身的居住要求，詳細了解經濟適用房的戶型結構及面積大小，以及通風、采光、朝向等基礎資料。

第四，對房屋的權屬關系要有詳細調查，特別要注意房屋是否有共有人，防止購買后，引起不必要的麻煩。另外，特別提醒務必別買沒有房產證的二手經濟適用房。

相關法律規定及政策：

經濟適用住房管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范經濟適用住房建設、交易和管理行為，保護當事人合法權益，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第三條 從事經濟適用住房建設、交易，實施經濟適用住房管理，應當遵守本辦法。

第四條 發展經濟適用住房應當堅持“在國家宏觀政策指導下，各地區因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并負責組織實施。

二手經濟適用房買賣詳解

來源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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與新建經濟適用房的火爆銷售相比,二手經濟適用房的交易量一直不溫不火;但據鏈家房地產經紀公司統計顯示,同剛出臺允許已購經濟適用房出售政策時相比(不完全統計),4月—6月的成交量有小幅上揚,幅度為16%。另據“鏈家”市場調查顯示,有一半業主和消費者對于經濟適用房上市交易情況了解甚少。為滿足消費者需要,本報記者特作詳細解析,希望能給您買賣二手經濟適用房提供一些幫助。買賣所需提供的證件經濟適用房再上市交易的權證過戶和完稅取證都是到各區房地局進行,只是未滿5年的經濟適用房上市交易,購買者需要先到北京市房屋交易中心申請到《經濟適用房購買審批單》,以證明其購買經濟適用房的資格,然后才能進行一般的二手房買賣程序,其交易過程需提供的相關證件如下列附表所示。

買賣雙方需要注意的問題

一、注意出售的有效性：首先應該知道經濟適用房只有在產權證下發后5年,才能按照市場價格出售給任意人,如果未滿5年的確需要出售的,只能按照原始價格出售給具備購買經濟適用房資格的購買者,否則出售無效。

二、謹防不法中介陷阱:有的中介公司聲稱,能為購買二手經濟適用房的客戶辦理過戶手續,采取抵押的辦法,將房屋買賣變通為抵押借款,然后行使抵押權,實現房屋的過戶,規避經濟適用房五年內不得上市的規定。這種做法是不可行的,因為不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物,其權利轉移受到限制,不僅不能上市交易,也不能設定抵押權,即使該合同由公證機關進行公證,也不能對抗法律的限制性規定。

二手經濟適用房交易都要交納哪些費用？

來源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到;標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：

(一)以低于房改成本價購買且沒有按照規定補足房價款的;

(二)住房面積超過省政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未補足房價款及裝修費用的;

(三)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;

(四)產權共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的;

(五)已抵押且未經抵押權人書面同意上市出售的;

(六)擅自改變房屋使用性質的;

(七)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜上市交易的。

職工以標準價購買、擁有部分產權的已購公有住房，應按成本價補足房價款和利息，取得全部產權后，方可上市交易。

經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市交易的，應當向房屋所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

(一)職工已購公有住房和經濟適用住房上市交易申請表;

(二)房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書，本辦法第九條第二款規定的除外;

(三)身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件;

(四)房屋共有權人和同住成年直系親屬同意上市交易的書面意見;

(五)已購公有住房原產權單位出具的職工住房狀況證明，但經房地產行政主管部門催告原產權單位仍拒不提供的除外;

(六)房改部門出具的同意上市出售審查意見。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，房屋所有權人在向房地產行政主管部門提出交易申 請前，應先向同級房改部門申請對擬售房屋是否有不得上市交易情況進行審查。房改部門要在5個工作日內出具書面審查意見。房地產行政主管部門對已購公有住房和經濟適用住房所

有權人提出的上市交易申請進行審核，并自收到申請之日起15個工作日內作 出是否準予其上市交易的書面意見。經房地產行政主管部門審核，準予上市交易的房屋，由交易當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理合同登記(登記備案)、交易過戶手續。房屋出售辦理交易過戶手續時，交易當事人必須如實向房地產行政主管部門申報成交價格，并按照本辦法附件規定的標準繳納土地出讓金、所 得收益和有關稅費。房地產行政主管部門對所申報的價格進行核實，對申 報價格明顯偏低確需評估的房屋進行現場查勘和評估。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，當事人應在辦理交易過戶手續之日起30日內，向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有 權變更登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地行政 主管部門申請土地使用權變更登記手續。鼓勵城鎮職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后 一年內該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經濟適用住房 上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價購買住房的，可以視同房屋產權 交換。購房金額大于或等于原住房出售收入的，免征除印花稅、契稅外的 各項稅收;購房金額小于原住房出售收入的，按差額部分計征稅費。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市交易前公有住房售后維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共 用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。已購公有住房和經濟適用住房上市出租的，當事人應到房地產行政主管部門辦理房屋租賃合同登記備案，領取《房屋租賃證》，并按規定繳納稅費。已購公有住房和經濟適用住房用于抵押的，當事人應到房地產行政主管部門辦理抵押登記。抵押人到期無法償還債務，以抵押房產 或其拍賣所得抵償債務的，按本辦法規定繳納稅費。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按本辦法規定繳納土地出讓金、所得收益和有關稅費后歸職工個人所有;出租 的，其租金收入在按本規定繳納土地收益、有關稅費后歸職工個人所有。已購公有住房和經濟適用住房上市交易后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房等政 府提供優惠政策建設的住房。

已購公有住房和經濟適用住房上市交易應繳稅費

一、買賣：

除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數按下列規定繳納稅費：

(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;

(二)所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;

(四)契稅：1.5%，由買方繳納;

二、出租：

(一)土地收益：按出租建筑面積每平方米0.5元征收，由出租方繳納;

(二)營業稅、房產稅、教育費附加、社會事業發展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅：按租金收入10%的綜合征收 率征收，由出租方繳納;

(三)土地使用稅、印花稅：按現行規定征收;