第一篇：上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。4．必須注明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為?? 7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。簽訂時

需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

第二篇：2017年二手房交易詳細流程

2017年二手房交易詳細流程（附時間）

一、看房：

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結構及布局

(3)看價格

(4)看日照

(5)看通風

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2.小區：

(1)物業管理

(2)環境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.歷史：

1.業主出售原因

2.房屋以往經歷

二、查冊(1工作日)

查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產檔案館查閱。

查冊資料：

(1)身份證

(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號

查冊費用：

(1)產權基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

三、簽三方合同和網簽合同(1工作日)：

依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容：

1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯系地址、具體情況應確保真實準確。

2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。

3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關的補充協議的約定。

注意事項：合同約定主要 產權;樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關手續時間;違約方式;違約責任等;

四、評估(1工作日)：

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

五、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：

貸款是指:貸款人向借款人發放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地產。

房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業貸款(7~10工作日審批)：

個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的個人發放的貸款;借款人將所購房產抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)婚姻證明

(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

商業貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉按揭手續費：1200元/單(辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費)

注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。

2.公積金貸款(10~15工作日審批)

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業務由市公積金中心委托本市商業銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

公積金貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成(首次購買房產小于90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款(商業+公積金貸款)(10~15工作日審批)

指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費2000;提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。

六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書)

銀行內部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

七、遞件(1工作日)

產權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。

遞件需要準備的材料：

三方遞件前打印網簽合同;

賣方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、房產證;

3、戶口本;

4、婚姻證明;

買方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、戶口本(夫妻雙方)

3、婚姻證明;

4、未成年小孩的出生證明;

5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

注意事項：一般情況下產權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅后，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

八、繳稅過戶(1工作日)：

遞件申請審核成功領取回執，國家需要繳稅費房屋才能過戶。

房管局繳交稅種如下：

1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;

2.個人所得稅：管局報批價x1% 房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免征;

3.營業稅：管局報批價x5.6% 房產證滿5年免征;

4.土地交易服務費：房產證建筑面積x6元/㎡;

5.產權登記費：個人產權50元二個人產權80元;

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執。

九、出新證(7工作日)：

經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產交易登記中心出新房產證.十、歸檔(5工作日)：

交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

十一、入押(1工作日):

房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地產抵押登記后出房地產他項權證。

l他項權利術語解釋：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

十三、公積金放款審批(10~15工作日)

公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業貸款不需要公積金放款審批)。

十四、放款(1~3工作日)：

據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

十五、收樓(1工作日)：

賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用核實繳清。

第三篇：2018年最新上海二手房交易流程

2018年最新上海二手房交易流程

? 購房前期調研

是否有租客，需租客放棄優先購買權的書面承諾； 去小區物業了解有無物業費欠繳的情況；

了解供電供水燃氣是否正常，房屋質量是否有問題，是否漏水，墻壁有無裂痕等； 和小區保安或鄰居打聽下是否屬于兇宅；

小區幾公里內是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線等；房子是否靠主干道等。? 產權調查

產調信息并非只能通過房產中介才能獲取，付定金前買家可以和賣家一起去房產交易中心，賣家憑身份證拉產調。

產權調查一般包括如下信息

1、產調查詢是否完整

所查房屋若無抵押等特殊情況，都會有“房屋狀況及產權人信息”以及“土地狀況信息”兩頁信息，上面標注了房屋的面積、類型、權利人、房地產權證號、土地權屬性質、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，則會另有一頁“房地產抵押狀況信息”，顯示出該房產的抵押權人、債權數額，債權履行期限等，抵押信息一目了然。

注意事項：現實中有人故意漏查幾項重要事項，例如抵押信息、限制信息，用于欺騙債權人，已達到借款目的，最后造成債權人權利受損。

2、房屋狀況和產權人信息

此處主要看房屋面積、門牌號、權利人等基礎信息是否和房產證上一樣，里面的竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，時間隔太久的，房屋的權利信息可能已經變更過了。需要注意產調上所有權來源項目，目前所有權來源有分如下幾種：房改售房、分割、買賣、繼承、贈與、變更、析產等。其中出售繼承的房產不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔20%的個稅！

3、土地信息

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土地都是國家的，你只有使用權,有的開發商一塊地拿下來開發10幾年，土地年限大大縮水了！

4、抵押狀況信息

抵押權人：此筆貸款的放款機構，也可能是典當行等其他金融機構； 期限：此筆貸款的年限，一般30年以下；

債權數額：此數額為總得貸款數，每月還款后，剩下還有多少數額是看不出來的，這個需要去貸款銀行才能查詢得到；

備注：此筆貸款的組成，包括純商業貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費貸款等

打印日期：不要隔太久，最好一周內；

此處僅列出一項抵押信息，有的房產會有好幾個抵押信息，所有的貸款數額加起來就是該房產總得負債。

備注：私人借貸，民間高利貸等產調是看不出的！

5、限制狀況信息 限制狀況分為：

司法限制：即法院查封，房東的債務、經濟、勞動、合同等官司都有可能引起不動產的查封； 輪候查封即該房產已經被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據限制原因中的案號，到相應法院去咨詢；

行政限制：即行政機關對房產做出的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞房屋結構等其他限制：公安等國家機關對于產權人牽涉犯罪后的財產查封等； 限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續封為一年，只要案件不結，可以不斷續封；其他性質限制都是無期限的，直至違法行為消除，方能解封。

6、租賃登記

租賃登記，辦時方便去時難，租賃未到期解約的很多，此時需要雙方共同申請辦理撤銷登記，一旦租客回老家或是不配合就比較麻煩了；而且二手房交易若是有租賃登記，需征詢承租人意見方可出售

7、異議登記

此登記通俗講：產證上沒你名字，但又是利害關系人，一旦權利人把房子賣了會損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時性的，需要利害關系人盡快向法院發起訴訟，保護自己利益。

? 居間協議：

1.核實上家身份證，房產證，戶口本，中介身份證；

2.違約處理辦法，如不能按時過戶，交房，中介私自將房產證交由上家，房屋質量出現問題等如何處理；

3.商量好付款批次和數額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條（定金，首付，貸款，尾款）； 4.戶口遷出條款

目前我國無法通過訴訟強制遷出戶口，派出所也不會強制將賣家的戶口遷出，因為遷戶口需要賣家本人申請，因此在二手房買賣合同中對賣家戶口條款的約定很重要：留下賣家其他房產信息或實際居住地信息；明確約定遷出戶口的期限，逾期后按照每天xx金額收取掛戶費，費用的性質可以不是違約金；或者和賣家商量好押一定的尾款，戶口遷出后尾款再付給賣家，上海一般一個戶口押20萬。5.稅費問題（中介費；增值稅；個稅等）及違約處理； 6.產證上出現的名字都需簽字；

7.產證交中介保管，并且出具保證書，一旦產證私下交給上家，出現網簽房子被抵押，中介負全責，賠償下家雙倍損失； 8.付訂金。? 網簽：

買賣雙方簽署《上海市房地產買賣合同》：

1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭（1）上海戶口但無住房的家庭；（2）上海戶口僅有一套住房的家庭；

（3）非上海戶口但能提供連續滿五年社保或者稅單的！

2、買方提交材料：

上海戶籍：身份證、戶口簿、結婚證（未婚人士提供民政部門開具的未婚證明）非上海戶籍：身份證、戶口簿、結婚證（單身限購）、納稅或社保證明

3、賣方提交材料 《不動產權證書》記載的全部權利人的有效身份證明。注意事項：簽定合同時，必須所有產權人到場，家庭成員及權利相關人員要到場，同意賣房；核實好對方身份證，房產證。簽定合同后，房產證需交給第三方中介保管；將居間協議中涉及的付款信息、稅費問題、戶口問題、交房時間、違約責任等都寫入合同內；房價做低的部分可以在補充條款以裝修補償款的方式支付；沒有規定必須通過中介才能網簽，賣家和買家可以到房地產交易中心網簽打合同，30元左右的工本費； ? 資金監管

2015年7月1日起上海松江區開展存量房交易資金監管試點服務，到目前已經覆蓋到了全市各區。無論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都可以進行資金監管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區房產交易中心資金監管窗口簽訂資金監管協議。之后買方需要把資金打入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方辦理過戶手續登記核準后（即買方取得房產所有權），再通過監管專戶，將監管的購房資金支付給賣方。其間，上海市房地產交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機構，將在整個流程中提供資金監管及結算服務。在資金監管模式下，買賣雙方只需在交易中心完成過戶手續后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據將購房者申請的貸款打入資金監管賬戶，由資金監管賬戶在交易中心核準登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程，保證買家的資金安全，不會出現賣家私下抵押造成房子被法院查封無法過戶，首付款都無法拿回來的類似情況。整個資金監管服務賣家和買家不需要支付任何費用。目前上海還沒有強制執行二手房交易資金監管。? 辦理貸款

辦貸款的時候賣家夫妻雙方必須到場簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。

賣家：身份證，產證人到場，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶，戶口本； 買家：身份證，戶口本，結婚證明，學歷證明，收入證明，銀行流水，個人所得稅單，首付款轉賬憑證和收據，私章，還款賬號；

注意事項：公積金貸款擔保費2014年就取消了；商業貸款評估費也取消了；貸款相關問題可以咨詢群里的銀行信貸員； ? 審稅和過戶

從2018年2月1日起，辦理不動產登記調整為一口受理、內部流轉、并聯審批、統一時限，即由受理窗口統一收件后，房屋狀況查詢限購審核、稅收征管和不動產登記實現內部流轉，并提供EMS快遞服務；辦理不動產交易登記將從原來的41個自然日，縮至5個工作日；同時市民“跑大廳”的次數將減少。辦理不動產交易登記還將實現網上申請辦理。

? 交房

1.根據合同附件中裝修情況，制作清單，至現場一一核對，檢查是否有缺損或損壞；

2.交房時賣家最好能出具近三個月的水電煤支付賬單。防止有遺留，欠費； 3.查水電煤表，結清上家該付的水電煤費用及物業管理費； 4.交房日期及戶口遷出以尾款做制約；

第四篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明

第五篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業務開展：

1、員工實習期（1個月周期）： ⑴、工作適應期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經過前7－10天的考評，以此來測試是否適合本行業；

②、新員工適應期的學習在銷售部門主管指導下學習有關于營銷的相關制度：有關公司的管理條例與現場

管理制度；

③、試用期內對商圈進行了解與繪制，及不少于6個樓盤小圈市調； ④、新員工入職前7－10天的考評成績是評定新員工是否錄用的唯一指標；

⑵基礎知識學習：（11－30天）

①、新員工基礎學習期的學習：在銷售部門主管指導下更加深入的了解房地產知識：房地產基礎數據與建

筑基礎知識；

②、在銷售部門主管指導下接受學習以下基礎知識：

A、基礎業務流程； B、市場調查； C、信息資源開發； D、客戶接待標準與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動產勘驗； G、委托獲取； H、不動產推薦與報價；

I、稅費計算； ③、在部門銷售主管指導下完成應用系統的操作學習，及對信息管理制度進行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎工作量化指標：

A、有效房源不少于10個，有效客源不少于10個；

B、市場調查分公司（門店）商圈覆蓋小區或樓盤不少于8個； ⑤、跟隨老同事進行房屋勘驗，共同帶看，按要求當日向主管進行工作匯報；

⑥、接受公司其他培訓（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個月）： ⑴、接受技能提升期的基礎知識加強培訓：

①、企業文化培訓； ②、房地產知識加強；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務禮儀； ⑧, 房產評估； ⑵、、完成基礎工作量化指標： ①、要求掌握市區樓盤不少于30個；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個，有效客源每月不少于20個（以房友系統內經主管回訪確認

后的數據為準）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統數據為準）；

④、要求房屋勘驗不少于每月30次（以房友系統數據為準）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統數據為準）；

⑥、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經紀人月報表與周報表為準）；

⑶、獨立及正確使用應用系統（房友系統）；

⑷、有計劃的開展個人信息拓展，根據客戶需求在主管的協助下進行獨立操作；

⑸、借助系統及時完成客戶檔案建立，按質量要求在規定的時間內予以跟蹤（按公司要求標準進行）；

⑹、具團隊精神，能找到“一對一”人員幫扶配對對象；

⑺、接受公司綜合考評：學習期內考核業績不低于3000元作為晉升標準；

3、業務提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區域房地產市場及最新動態；

⑵、業績承諾，完成業績不低于每月3000元（按照公司級別要求的規定）； ⑶、對客戶管理進行分類管理并建檔，按照標準及質量要求予以及時跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區的周邊狀況、發展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區管理狀況、配套設施、幢數及分布、梯戶數、總戶數及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開盤售價、目前售價、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學狀況、購物商場、金融行業、菜市場等）；

⑸、完成基礎工作量化指標： ①、能清楚了解市區樓盤不少于50個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個，客源20個（以房友系統統計數據顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統跟進數據顯示為準）；

④、每月不少于20個房源勘驗（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統跟進數據顯示為準）； ⑹、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經紀人月報表與周報表為準）；

⑺、能獨立完成稅費計算；

⑻、在銷售部門主管的指導下能獨立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓；

⑾、接受公司綜合考評，獲取級別與薪資調整機會；

4、技能成熟期：（7－9個月）⑴、具有指導和帶領新員工能力；

⑵、能獨立操作個案； ⑶、完成基礎工作量化指標：

①、能清楚了解市區樓盤不少于70個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個，客源15個（以房友系統統計數據顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統跟進數據顯示為準）；

④、每月不少于30個房源勘驗（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑷、、接受公司綜合考評，接受級別與薪資調整機會；

二、電話溝通：

一）、接聽電話：

1、接聽標準用語：電話鈴聲三聲之內，必須接聽。接聽電話態度必須和藹，語音親切，主動問候“您好，積邦不動產！”；

2、詢問證實客戶需求：

⑴、業務咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標準用語：

①、該人員不在時：您好！XX現在不在，請問您哪位找她/他，需要我幫你轉告嗎？請問您的電話？

②、該人員在時：您好！請稍等！她/他馬上過來！或您好，她現在正在……，請問您哪里找她/他，方便留個電話嗎？一會我叫她/他復您電話！

③、準備紙、筆，詳細記錄，交待該人員回來或有時間及時聯系。

⑶、手續代辦，客戶如尋求代辦手續：

①、當值人員應講明收費標準；

②、留下客戶電話與詳細需求，移交權證部，約定辦理時間；

3、獲得業務咨詢要獲取的信息：

⑴、房產出售/租；

①、獲知房產詳細地址、面積、戶型、售/租價等相關情況；

②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯系方式；

④、說服業主進行勘驗并約定勘驗時間，告知勘驗對他的好處；

⑤、填寫房產出售出租登記表，當日交主管審核；

⑵、求購/租房產需求，房產咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過客人需求了解，予以房產介紹：引起客人興趣、產生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機會，增進與客戶的進一步溝通，同時讓客人對

公司有更多的了解；

④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯系方式；

⑥、留下客人聯系方式的技巧：

A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經理，請留下電話再聯系。C、說自己不是該房源信息的業務員，說該業務員不在，留下電話詢問清楚后再聯系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統內進行輸入。

⑶、電話接聽注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導客戶。應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應作的表情和動作（手勢）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉發問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。②、在電話接聽中，可留下伏筆（如不回答問題，說去詢問稍后或過兩天給他回應，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽注意事項：

①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內；

②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽；

⑤、準備紙、筆，重點予以記錄；

⑥、標準結束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯系，再見！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業主還是客人；

⑵、確定要談的內容，并逐項予以記錄；

2、標準用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現在方便嗎?

3、確定打電話內容：

⑴、要求勘驗：

①、約業主勘驗，闡述勘驗的必要性：

②、了解房屋的現狀，是業主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗的時間，告知自己會在什么時

候到；

③、確定自己到的時間，確定業主到達勘驗點的時間； ④、了解勘驗是業主本人過去還是其他聯系人，問清聯系人的電話；

⑤、如是出租中房產，是業主過去或是先與租客聯系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗的時間；

⑵、致電業主有客人要求看房：

①、詢問業主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應情況，詢問房價是

否變化？

②、詢問業主看房的時間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業主自己出門的時間及可能到達的時間；

④、提醒業主有客人到后需注意的事項，以站在業主立場的利益進行分析。

⑶、回業主客人看房后意向（回復看房結果）：

①、看完房后，業主最需要知道的就是結果，看房后必須于二天內與業主進行聯系，將客人反應告知（無論客戶是否有意向，都需回復業主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價錢與業主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業主，保留空間進行價格磋商；

③、客戶的價錢與業主報價存在較大差異時，仍然報與業主，留意業主的反應，也為以后價格磋商打基

礎；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產，強化需求點，引起看房欲望；

②、這是一個試探客戶需求的關鍵點：根據客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業主聯系后再確定看房時間；

④、控制時間段，詢問客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業買的房子并了解還有沒有房產需要租售登記，以我們的服務爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務；

⑵、有助于與客戶加強溝通及進行基礎感情維護，對客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎，客戶到公司，有助于簽署中介服務協議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費用，只需支付成功簽訂購買協議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項及技巧：

⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學會給客戶定時間聯系，不要不好意思。

⑵、根據客戶的職業特征，分析其一天的生活規律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。

⑷、邀請客人過來或看樓，避免用提問式的方法，要用選擇式的方法提問。例：要

問：“×先生/小姐你看星期六過來還是星期天過來（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據客戶需求，給客戶一個吸引的亮點；

⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠懇的態度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測：

1、部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打；

2、營銷管理人員電話接聽檢測；

3、檢測為每月不定時進行檢查，檢查結果作為員工技能考核供人力行政部進行績效評分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求

標準：

問好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應于三秒鐘內起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開門出外詢問；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側；

3、非接待同事也應一并起身問候或向客戶點頭致意； 詢問需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準確，快速； 邀請入店：

1、及時、禮貌的邀請客戶進到門店內做詳細了解；

2、沒有坐下的機會就沒有生意的開始；

3、在門前請客人先進入，而后自己方可進入；

4.在客戶沒坐下前, 自己不要坐下;邀請入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹；

3、詢問客戶姓名、稱呼；

4、及時遞水（協助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）

2、對客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業 ⑦、了解客戶目前居住的區域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進行分析：

①、客戶的經濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動

4、獲悉客戶要素注意事項：

①、要真實確切，避免被一些表面現象所迷惑；

②、詢問時逐層深入，不可冒進；

③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導，使其真實流露； ④、銷售人員態度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗、帶看）――接待

注意事項（委托簽署按情況而定）

標準： 信息登記：

1、業主房產出售或出租：

①、進行房產出租或出售登記，進行深入了解；

②、了解物業的詳細地址和基礎數據，分析該小區物業的大致售價和租價，與業主確定物業價格；

③、告知本公司的服務內容以及公司實力； ④、說服業主進行勘驗及約定勘驗時間；

⑤、確定產權的狀狀;⑥、確定產權所有人的狀況；

⑦、確定業主賣房的原因，以便日后的價格磋商。

2、客戶有房產求購求租需求時：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進一步了解客人需求； ②、當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。通過交談正確把握客戶的真實需求，并據此迅速制定應對策略；

③、注意現場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應以先中，后優，再差予以介紹，不應過多介紹或房源介紹無差異化，讓客戶無從選擇；

⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。

3、請留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔心被騷擾； ②、沒有得到想得到的信息； ③、沒有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說辭，正確對待：

①、請放心，我一定不會在不方便的時候給您打電話；

②、要不您說個時間，哪個時間較方便，我會在那個時間打過去，或者給您發信息； ③、其實，我只是希望能把最新有關適合您的房源及時告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個傳真或郵箱號碼，我發資料給您。

信息配對：

1、進行房產出售出租登記，注明隨物設施；

2、立即開始客戶配對，在房友網內選擇自己在半個月之內的客戶進行篩選，或電話聯系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據客戶需求范圍及承受能力于系統內進行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購買意向的排序－按客戶購買力（房源實際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時，可一邊搜索邊與客戶進行交談，避免冷落客戶；

6、配對過程中，應適時轉換系統轉換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業主（客戶）

聯系方式；

委托簽署：

1、業主房產出售/租

①、委托簽署是對客戶的承諾，確定房屋的真實性，有效性及安全性，出于對客人的承諾，避免出現一房多售等購房陷井，同時也讓業主感受到認真負責的態度，產生信賴； ②、無償幫客戶進行房屋出售，對符合市場價的委托房屋可進行報刊發布，客源更為廣泛，加快銷售過程；

2、客戶求購/租：

①、首先讓客戶對所介紹的產品產生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調動產品的所有資源來滿足客戶需求。

③、多提問，獲取協議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關心的問題，抓住客戶關心的問題進行主推，將所介紹產品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協議的目的是便于公司掌握經紀人的工作狀態，所有帶看房的量化以協議為準；

⑤、明確雙方義務，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項：

⑴、業主房產出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任； B、說服、簽署注意事項

①、確認委托人有委托資格；

②、確認產權的狀況；

③、確認委托的價格及費用支付；

④、確認傭金的給付（或無償）；

⑤、確認雙方的義務及責任；

⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務協議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項房產詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產出售/租委托：

A、當日交店長審核委托，根據業主的報價高低作出適當的對策: ①、價錢低于市場價，根據平時投資客聯系方式重點推廣爭取即時成交；

②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發布；

③、業主期望高時，價錢高于市場價，但房產頗為優質，即時安排扮客殺價；

④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯系，告知業主向客源推介后但客人聽價沒有看樓

欲望，且一致認為價錢過高試探業主反應；

B、店長審核委托內容：

①、委托人具委托資格，是否產權人，是否存在產權共有人；

②、委托書有否記載產權詳細情況；

③、產權人是否對委托書進行確認。C、經紀人將委托情況于系統內作詳細跟進；

D、門店主管對委托簽名確認；

E、門店主管當日晚結進行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內委托上交運營管理部；

⑵、中介服務協議書： A、門店主管審核委托內容：

①、協議書內容必須由銷售人員填寫；

②、協議書要求有客戶身份證號碼、聯系電話、所看房產詳細地址、報價、系統客源編號；

③、客戶必須對委托內容予以確認；

④、客戶必須對所看的房產或獲取信息予以確認；

⑤、晚結進行即時分析，針對問題進行說明；

B、經紀人于系統內將客戶資料進行完善，并將帶看詳細作即時跟進（保證質量）；

C、門店主管核實、確認；

D、每周一門店將協議書上交運營管理部。

5、委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據委托跟進及委托書在房友系統內進行委托人更改；

⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業主；

告知有客戶看房的信息

詢問業主并約定看房的時間；

與業主約定統一報價及告知注意事項；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點；

和客戶約定看房時間，約定客戶看房，注意安排時間；

房源推薦注意事項：以二選一或三選一（先中、再優、后差）

送客

1、送客標準：

⑴、客戶離開，值班人員應立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供

義務咨詢服務，與客戶約定下次聯系的時間；

⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接

待人員才可進門。

2、清理現場：

⑴、接待人員送客人出門時，其他同事或接待人員（為單獨值班時）完畢后應立即清理現場，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺面；

⑵、將桌椅等即時復位；

接待注意事項：

1、接待員應保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認真聆聽客戶的需求，對客戶的價格適當加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認可，有繼續談話的意向；

2、保持安靜，請其他同事談話或電話時注意音量；

3、在客戶對傭金提出異議時銷售人員不可隨意承諾對客戶傭金的折扣，應與客戶分析服務質量及結果，如：能獲得較高售價，或較合適價錢買到心儀房產及對服務的認可；

4、不接待客戶的人員要主動幫助遞水遞煙缸。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區別客人的真偽，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進行一些調查工作，接待人員要注意言論，如發現有可疑的地方，立即上報門店主管或報公司行政部；

6、公司內部所發出的通知，機密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取