第一篇：本案被告拒交物業費違法嗎

本案被告拒交物業費違法嗎？

作者： 李文濤 發布時間： 2011-04-06 14:17:04

【案情】

原告河南A物業管理有限公司。

被告豪強，業主。

原告訴稱，被告曾購買原告房地產開發有限公司（以下房產公司）開發的位于鄭州市鄭東新區的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋，并與原告簽訂《前期物業管理協議》，合同約定：原告可以依本協議向被告收取物業管理費用和其他費用，而被告應當根據本協議向原告交納物業管理服務費用及應支付的其他費用，繳費時間為繳費月的20日前按季度預交費用，住宅按建筑面積每月每平米0.9元，其他用房按建筑面積每月每平米1元，被告方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，原告有權要求被告繳納并從逾期之日起按日萬分之三收取滯納金。而被告自2008年1月份至今經原告多次催要，仍未繳納物業管理費，致使公司經營困難，故請求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物業管理服務費4286.3元，并支付遲交物業費的滯納金492元。

被告辯稱，原告不履行《前期物業管理服務協議》的義務，不盡為業主服務之責，不合理收費沒有可靠的依據，因此，被告抗拒繳納物業服務費是完全合情、合理、合法的，原告應承擔給被告造成的經濟損失和精神損失的責任。從交房之日起，被告就發現房屋存在質量問題，至今未解決。被告的房屋陽臺漏水，南、北臥室滲水，地下室嚴重滲水，給被告造成損失，至今未解決；原告承諾交房時的熱水、直飲水、地熱、空調沒有按時交付使用。原告未經核實，擅自退回裝飾公司所交的2000元押金，造成裝飾公司在裝修時產生的問題無法解決，給被告造成經濟損失。原告的違約行為給被告造成了巨大的經濟損失和精神損失，理應賠償，并把被告房屋問題修復好、解決好，然后被告會按合情、合理、合法的收費標準繳納物業費。

【審理】

鄭州高新區法院經審理查明：2007年10月30日，原、被告簽訂《H宅前期物業管理服務協議》一份，該協議包括前期物業管理服務協議、業主入伙指導、業主臨時公約、裝修管理規定、房屋裝飾裝修管理服務協議、物業管理服務內容及標準、物業管理服務收費標準及其他收費標準；物業管理服務費用約定為：住宅按建筑面積每月每平方米0.9元，建筑面積以購房合同為準；每次繳納費用時間為繳費月的20號以前；業主違反協議，不按協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，物業公司有權要求業主交納并從逾期之日起按日萬分之三收取滯納金。在協議最后有一份承諾書，載明被告對上述合同內容熟悉其含義簽字確認，并且，被告同意履行原告與某房地產開發有限公司簽訂的《前期物業管理委托合同》，并有簽名。

【判決】

法院認為：本案系物業服務合同糾紛，原告與建設單位簽訂物業管理合同，并于2007年進駐H宅小區開始提供服務。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。根據被告與B房地產公司簽訂的合同，被告應于房屋交付之日開始交納物業管理服務費用。被告雖辯稱原告沒有完全履行物業服務義務，存在違約行為，被告有權拒交。但物業管理服務合同有其自身特殊性，物業管理服務合同是一個持續性的長效雙務合同，確定是否違約，不能以一時一事為標準，而要在較長期的整體情況中去判定；物業服務對象是小區的全體業主，客觀要想做到人人滿意是很難的。本案中所涉及的小區剛建成不久，各項配套設施不可能盡善盡美，把其中的缺陷全部歸咎于物業公司的服務，是不合情理的，也是不公平的。原告與B房地產公司系各自依法登記設立的企業法人，對外依法獨立享有民事權利和承擔民事義務。被告因房屋質量所產生的相關損失，可依法另案向某B房地產公司主張權利。原告按約定履行了物業合同相關義務，被告不得以非歸責于原告的理由抗辯拒絕履行交納物業費的義務。被告提交的證據不能證明原告在履行物業管理服務合同過程中存在重大違約行為，不能成為拒不繳納物業費的理由，故本院對被告該辯稱不予采信，認定被告未按協議約定繳納相應的物業管理服務費，已構成違約。鑒于原告在前期履行物業管理服務過程中確實給被告的生活造成了一定的不便，所以對原告請求的滯納金492元不予支持。判決如下：

一、被告浩強支付原告河南A物業管理有限公司物業管理服務費四千二百八十六元三角，于本判決生效后十日內付清。

二、駁回原告河南A物業管理有限公司的其他訴訟請求

分析一：房屋買賣中的交付使用和風險承擔

本案中，人民法院之所以認為被告違約，應承擔已買房屋的風險責任，其中之一的理由，就是按合同規定本案所買房屋已交付給了被告使用。

那么，如何理解買賣的房屋已交付呢？實踐中，對于商品房的交付理解—般有三種情況：一種是交了鑰匙就認為房屋交付。也就是只要買受人占有了房屋，能夠實際使用，就應該認為開發商已經履行了交付義務；另—種是，房屋的所有權轉移才認為是交付，即不但買受人占有了房屋，還應該拿到房屋產權證書才算交付；第三種情況是當事人的各方約定。比如，訂立交付的協議，約定為何種情況下為交付就按何種情況交付。

上述三種情況發生糾紛時究竟以哪條為準來解決，目前已有標準，那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解釋。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》第11條第一款規定：“房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！边@就是說，除了當事人之間有特別的約定的外，房屋轉移給購買者占有使用，也就是—般生活中說的“交鑰匙”，就應認為是交付使用。這個解釋排除了上述第二種“不但占有了房屋，還應該拿到房屋產權證書才算交付的情況”，而確定了“另有約定”和“交鑰匙”即為交付的標準。確定上述標準，就為解決矛盾打下了基礎。所以，該條解釋第二款又明確規定了如下解決糾紛的標準，即“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！北景副桓婕热话春贤s定辦理了房屋交付手續，那么，使用中房屋毀損、滅失的風險依法應在書面交房通知確定的交付使用之日起自己承擔。

分析二：簽過房屋交接合同后不交費用違反合同規定。

本案之所以被人民法院判決被告浩強依法應支付所欠原告河南A物業管理有限公司物業管理服務費用，是因為被告不履行交納服務費用義務，是在與原告簽定過房屋交接合同之后，且在簽定交接合同時被告并未提出異議。那么，這就確認這起房屋買賣合同符合《合同法》和《民法通則》第五十五條規定的合同的有效要件：即行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益，屬于有效合同。有效合同生效后，所有簽字方都有嚴格履行的義務，誰違約誰要承擔相應的違約責任。如果合同生效后當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，根據《中華人民共和國合同法》第六十一條的規定，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，而不應中止合同的履行。本案中被告認為所交房屋有紕漏，卻在簽定交接合同前未提出，或者在明知房屋有漏水等質量問題時卻仍舊簽定了交接手續，那么，責任應在被告方。在此種情況下，被告不交納服務費用違反合同法規定。

第二篇：拒交物業費的司法解釋

《高院業主拒交物業管理費糾紛的處理規范》

業主拒交物業管理費糾紛的處理規范

物業管理合同糾紛案件業主拒交物業管理費糾紛的處理規范

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務。業主不按合同約定交納物業管理費，屬于違約行為，應承擔相應的違約責任。但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛時，必須針對業主的抗辯理由進行舉證、質證，根據查明的事實，分別情況作出處理：

（一）對于業主無理拒絕交費情形的，應判令業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；

（二）對于業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業管理費用的，一般不予支持；

（三）對于因為物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業管理公司要求業主交納物業管理費的訴訟請求，或者判決減少業主的物業管理費，但應交的維修費用不在此限；

（四）對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應分攤的物業管理費用和維修費用；

（五）對于物業管理公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理公司未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監督管理機關對物業管理公司的違規收費予以處罰；

（六）對于雙方未簽訂書面的物業管理合同引發的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業合同，在雙方當事人間缺少書面協議來確定權利與義務，訴訟中，業主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業管理費用。我們認為對于雙方之間雖未簽訂書面的物業管理合同，但業主事實上享受了物業管理服務并因此受惠的，這在業主與物業管理公司間已構成事實上物業管理關系。法院根據公平合理、誠實信用原則，可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準判決業主交納相應的物業服務費用。

（七）對于業主拖欠物業管理費用，物業管理公司依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

此外，在審理此類案件過程中，還應注意審查物業管理公司的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價；對特殊服務收費，業主及物業管理公司之間是否在合同中有約定；對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。

《高院業主拒交物業管理費糾紛的處理規范》

第三篇：拒交物業費問題匯總

拒交物業費問題匯總

1.業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題與物業公司是無任何關系的。

2.發生質量問題已過保修期，不同意有償服務。一些了解物業服務的業主，在找到物業公司對其房屋出現的質量問題進行維修時，會交維修費用，可有的業主不但不同意有償維修，還會因此拒交物業費。

3.鄰居出租房屋，感覺不安全。今年年初，某小區8棟，有一位業主因這個理由不交物業費。出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。

4.一樓住戶建花園，樓上不同意。此種情況，如果物業公司已向業主下達整改通知，并將情況報給業委會和相關執法部門，就沒有責任了。

5.小區里有人養大型犬，還有養家禽的。有小區個別業主養大型犬和家禽，影響其他業主。此情況，物業公司只能報給有關部門。

6.小區地面車位不合業主心意。在長春市很多小區內，停車位都是很有限的，占不到車位，應該是業主的運氣問題，不應該歸到物業公司身上。

7.配套設施不完善。去年冬天，某小區物業公司因部分業主不交費問題，與業委會進行了多次磋商。其中，有一些業主是因小區無健身路徑而拒交物業費。其實，這也屬于開發商建設時的遺留問題，與物業無關，但物業公司還是盡量去協調，希望能夠解決。

8.暖氣不熱。此事真的與物業無關。

9.滾動開發的施工工地有噪音、擋視線、施工時綠地被破壞。與物業無關，業主應找政府部門解決。

10.鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。

11.前樓接層擋光。業主可通過《物權法》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。

12.商鋪燈光或噪音、排氣污染。業主可通過《物權法》維權，并找政府相關部門解決。

13.未享受服務，如空房未住，電梯不坐?？辗康漠a權是業主，你不到小區住、不乘坐電梯，也應盡業主義務。

14.私自拆改房屋結構，在出現問題時開發公司不給維修。與物業無關。

15.因公共部位事故造成損失，對保險公司的賠付額度及時間太長不滿意。與物業無關。

16.有業主因為叫出租車不及時不交費。叫出租車服務，并不是物業服務范圍。

17.還有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。業主應通過公安部門解決此事。

18.無理拒交。有業主因房屋質量連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業未及時發現而拒交……但更多的時候，這些五花八門的理由與物業無關。

但也不是所有的都不歸物業管，下面的幾種情況就應該物業管

19.樓道衛生打掃不徹底。樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。

20.小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。

21.小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。

22.小區路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業公司責任。

最后還有一些是需要看情況，來決定如何處理

23.家中被盜。此問題有一個責任區分，如果業主自家硬件設施不完善，則與物業無關，因為物業巡邏的只是公共區域;如果行竊者是從正門進入，物業做到了登記，可進入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發現的小物件，與物業無關;行竊者進門時物業未做登記，導致業主被盜，物業負一定責任。

24.車輛被劃傷。這得看物業如何收費，如果停在車庫內，按照合同物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任;車停在自律停車場被劃傷，物業不負責任;如果合同中物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。

25.各種設施設備老化后，物業無錢更換。正常情況下，小型維修應由物業直接進行;如果大修就要動用大型維修基金，需要業委會進行申請。但目前來說，一些物業公司收取上來的物業費可能只夠維持人員開支和日常費用，到維修設備設施時也真就沒錢了。

第四篇：拒交物業費的案例

物業管理服務費小知識

一、業主能通過拒交物業費維權嗎？

物業服務不到位，業主可以通過拒交物業費維權嗎？根據相關規定，業主應按物業服務合同的約定，按時足額繳納物業費。業主違反物業服務合同，逾期不交物業費，業主委員會應督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業公司可依法追繳。

那么如果物業公司服務不到位，業主要如何討個公道呢？首先，業主可以向小區業主委員會反映，糾正物業公司的服務。也可以向轄區物業管理行政主管部門投訴，相關部門會對投訴進行查處，情況屬實，會責令物業公司限期整改。如果物業公司拒不整改，該小區業主大會有權根據物業管理條例，重新選聘新的物業公司。同時，市主管部門將依據物業管理企業資質管理有關規定對該物業公司進行處理。

二、物業費收多少取決什么？

根據國家相關規定，物業服務成本定價的原則是：物業服務直接相關或間接相關的費用，并與物業服務內容和服務標準相對應。

物業服務定價成本包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；物業服務企業辦公費用；物業服務企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其他費用。

物業服務定價成本，不包括保修期內應由建設單位支付的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修、更新和改造費。

【溫馨提醒】

這些原因不交物業費法律不支持

一：沒入住就不交物業費

二：未簽物業合同不交物業費

三：對物業服務不滿意不交物業費

四：對社區大環境不滿意不交物業費

五：對物業公司捆綁式服務不滿不交物業費

六：對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費

●不滿物業服務

在本市部分小區，業主因不滿物業服務而拒交物業費，而這不僅讓物業公司難受，其實業主自己也很無奈。市民李女士說，她家的小區已建成10余年，一直由一家物業公司服務，其中有很多不盡如人意的地方，比如房屋漏雨透寒沒人管、小區道路不平沒人修、高的樓層一個星期也沒有人保潔等。對此，業主們多次反映，但物業公司始終沒有解決。有些業主想炒掉物業公司，可是業主之間意見又不統一，業主委員會形同虛設。小區業主也曾找過主管部門，隨后物業公司做了些表面工作，并沒有實質性改善。于是，部分房子漏雨的業主選擇拒交物業費，而物業公司也因此到法院起訴他們。拒交物業費，非但沒有解決業主和物業公司之間的矛盾，反而越來越激化。

黃氏物業提醒：如果物業提供的服務不到位，業主可以與物業進行協商，協商不成可向相關部門反映，由相關部門對物業公司進行處理。但業主用拖欠、拒交物業費的方法是不可取的。

●房子買后一直沒居住

兩年前，陳女士在中山區某小區給兒子買了房子。房子買后一直沒人居住，就閑置在那。但每年3000多元的物業費卻讓陳女士感覺交得有點冤枉，“物業費中的電梯費、垃圾處理費，物業應該減免吧？我不在那兒住，為什么要交物業費呢？”陳女士說，她已經拖欠一年的物業費了，物業公司卻告訴她，如果不交的話，就要有滯納金。

黃氏物業提醒，物業的服務范圍是公用服務，而居民入住與不入住的區別，在于是否產生水、電、煤氣等費用。至于個別有爭議費用，如果居民不在此居住，可與物業協商。

●樓下違建影響自家房屋物業不管

從去年開始，張先生就被樓下鄰居的私搭亂建所困擾?！皹窍滤阶源罱ǖ年柵_讓咱家的墻都長毛了?！睆埾壬f，鄰居后建的陽臺頂部正好固定在他家臥室墻體的根部，雨季已過，他發現墻根處都發霉了。他希望物業出面找鄰居解決，但物業去了一次，問題沒有解決，事情就放下了。“交了物業費，他們也不起作用?！弊约旱睦嫖飿I無法維護，因此今年的物業費他決定不交了，這樣心里面能平衡些。

黃氏物業提醒，對于小區內業主利益受損的情況，首先要認定的是責任歸屬，如果不屬于物業的職責范圍內，業主應向相關部門投訴，不應歸罪于物業；如果物業沒有盡到責任，居民可以走法律途徑解決。

●未簽物業合同不交物業費

向女士從開發商處購得住房時，小區的房屋已被售出90％，且成立了業主委員會，業主委員會與物業公司還簽訂了《物業管理服務合同》，其中包括收費的標準。因向女士以收費偏高、自己并沒有與物業公司簽訂物業服務合同為由拒絕繳納物業管理費，物業公司遂提出訴訟要求向女士清償。向女士沒有料到，法院最終仍支持了物業公司的訴訟請求。

黃氏物業提醒，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”即只要業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同，則不管業主本人是否與物業公司簽約，都應依據物業管理合同規定的服務價格繳納相應費用，對已提供相關服務的物業公司予以補償。

第五篇：關于物業費拒交說明及收取辦法

關于物業費拒交說明及收取辦法

就目前各小區情況來看，拒交物業費大致有以下幾種情況：

1、開發商遺留問題拒交物業費（房屋漏水導致墻面潮濕發霉、房屋偏差；門面房油煙影響；樓宇對講；小區監控；房屋產權證未辦理等）；

2、私人財產受損拒交物業費（車輛、家中財產被盜）；

3、空置房拒交物業費；

4、無任何理由拒交物業費。

現就以上情況，進行以下分析：

一、關于開發商遺留問題拒交物業費

雖然開發商與物業公司隸屬同一家集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人。

各小區人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。積極協助業主與開發商交涉爭取維修，重要的是讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中不包含工程遺留維修費用，讓業主明白物業與業主才是一家。物業有義務協調但沒有責任維修。

如最后還是拒交，先郵寄催費通知單，再根據拖欠情況進行起訴。

二、私人財產受損拒交物業費

根據《物業管理條例》第三十六條規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

上述規定可以看出，業主獲得賠償的前提是物業公司未能履行物業服務合同，因第三人侵權而導致業主財產受損。相反，物業公司履行了物業服務合同，業主應繳納物業費。

保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。

簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生？ 請各小區人員依照物業服務合同的規定開展日常工作，以免落人口實。

三、空置房拒交物業費

對于業主因自身原因未居住，并以此為由要求減免物業費或拒交物業費的，法律上一般不予支持。物業公司有權按情況給予減免。

四、無任何理由拒交物業費

郵寄催費通知單，按物業服務合同限期繳納。如不繳納，直接起訴，并可以要求收取一定的滯納金。

注：物業公司無權因業主拒交物業費而停水、停電。供電公司、自來水公司等與業主是特殊買賣關系，與物業公司無關；物業公司無權因不交物業費而扣留業主房屋產權證。請各小區人員注意。

根據以上情況，請各小區依據事實情況進行催繳物業費。對于百般解釋依然不交者，可以以掛號信的形式給業主郵寄一份催費通知單或律師信進行告知，限期繳納物業費。保留掛號信憑證，為法律程序做鋪墊。掛號信是起訴的前奏。

物管部：王巖