第一篇：二手房沒有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎

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二手房沒有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎

在買二手房時(shí)，如果對方?jīng)]有房產(chǎn)證還應(yīng)該買嗎，如果堅(jiān)持買，需要承擔(dān)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，還有哪幾種情形的二手房是不能拿出來買賣的。只要你好好閱讀接下來文章的有關(guān)內(nèi)容，希望你的問題能夠迎刃而解。今天，贏了網(wǎng)小編整理了以下內(nèi)容為你答疑解惑，希望對你有所幫助。

買無證二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

(1)二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)。

賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

雖然實(shí)踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定

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而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對合同效力沒有影響。其實(shí)，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。

(2)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。

現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。

(3)房屋質(zhì)量難以保證。

現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

(4)“一房二賣”不可不防。

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無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

不能買賣的二手房

依照的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買賣：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

(2)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

(3)鑒定為危房的房屋;

(4)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;

(5)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

(6)已經(jīng)被列入公告范圍的房屋;

(7)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

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(8)所有權(quán)有糾紛的房屋;

(9)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

(11)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

(12)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

以上就是贏了網(wǎng)小編為你介紹的“二手房沒有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎”的法律知識(shí)。遇到此類問題，請你認(rèn)真閱讀以上內(nèi)容。那么希望以上贏了網(wǎng)小編為你提供的答案能夠解決你的問題。如果你的情況比較復(fù)雜，贏了網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎你進(jìn)行法律咨詢。

來源：（二手房沒有房產(chǎn)證,交易會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎http://s.yingle.com/fc/249109.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識(shí)

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第二篇：二手房交易必備材料

二手房交易必備材料

房管窗口：賣方身份證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，收款銀行賬號(hào)（賣方本人卡號(hào)）。買方夫妻雙方身份證原件、復(fù)印件，夫妻雙方戶口本原件（復(fù)印首頁、戶主頁、本人頁各1份），結(jié)婚證原件、復(fù)印件，未婚的提供未婚證明（民政局開具），離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件，未再婚證明原件（民政局開具）。

非鄭州市居民還需另外提交本市1年以上“鄭州市居住證”或鄭州市個(gè)人所得稅完稅證明或鄭州市社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明原件。買方有貸款的需出示“銀行預(yù)審批資料”。買方或者賣方是未成年人，或者需要辦理公證的，還要提供其他證明材料。

地稅窗口：買賣雙方身份證復(fù)印件、存量房買賣合同復(fù)印件（整本復(fù)印）、房產(chǎn)證復(fù)印件（整本復(fù)印）、老契稅證原件、河南省存量房交易核定計(jì)稅價(jià)格通知書、新契稅證復(fù)印件、資金監(jiān)管證明復(fù)印件。

（注：個(gè)別情況需要其他復(fù)印件請到窗口咨詢）

第三篇：二手房買賣合同(房產(chǎn)證)

房屋買賣合同

甲方(賣方)：______________ 身份證件號(hào)碼：____________________________

乙方(買方)：______________ 身份證件號(hào)碼：____________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于_______________________________________________________________，建筑面積為________平方米，套內(nèi)建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米。

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為________________________，自合同生效之日起，該房屋所有權(quán)證書由乙方持有和保管。

(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證。

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、地下室（如有）、附屬設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。

第二條 甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人追索。

第三條

房屋轉(zhuǎn)讓款

房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款總計(jì)______________，房價(jià)款的支付方式為一次性全額支付。房屋轉(zhuǎn)讓款的支付時(shí)間為________年_____月_____日之前。

第四條

支付方式：

房價(jià)款，由乙方通過銀行轉(zhuǎn)帳的方式支付到甲方指定的銀行帳號(hào)。開戶行： 戶名：

/ 3

銀行賬戶：

第五條

時(shí)間的約定

1、甲、乙雙方定于__________正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、甲方應(yīng)在___________________前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系（如有）遷出。

3、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第六條 甲方承諾并保證，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已同意將該房屋出售給乙方。

第七條

由于房屋土地使用權(quán)證書的政策性原因，雙方目前未能辦理房屋過戶手續(xù)。政府主管部門已經(jīng)在處理土地使用權(quán)證書的問題。雙方確認(rèn)，一旦政府部門處理好土地使用權(quán)證書的問題，在可以辦理房屋過戶手續(xù)的情況下，乙方提出辦理過戶手續(xù)要求，甲方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)配合、協(xié)助向政府主管部門申報(bào)房屋（包括土地使用權(quán)）過戶手續(xù)。

在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面文書及政府主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予配合、協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如由于甲方原因而不能辦理過戶登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房價(jià)款外，并按本合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任。

除雙方另有約定外，辦理房屋過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由乙方按國家規(guī)定繳納。

第八條 乙方違約責(zé)任：

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的______%向甲方支付違約金。逾期超過1個(gè)月時(shí)，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。

第九條、甲方違約責(zé)任：

1、除不可抗力的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。逾期超過____日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，并按本條第2款追究甲方的違約責(zé)任。

2、如甲方在合同生效后，有其他違約行為，或者由于甲方原因，房屋未過戶，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)返還全部房價(jià)款，賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失（包括房屋裝修費(fèi)、律師費(fèi)、鑒定費(fèi)、保全費(fèi)等損失），并支付乙方違約金________元。

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第十條 甲方承諾并保證：

1、其為本合同項(xiàng)下房屋的合法所有權(quán)人，其有完全的權(quán)利處分該房屋并完全有權(quán)簽署本房屋轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)協(xié)議文件。

2、本合同項(xiàng)下房屋不存在任何限制或者影響本次轉(zhuǎn)讓的情形，包括但不限于查封、凍結(jié)、抵押、共有人反對（如有）等情況。

3、甲方保證沒有與任何第三人簽署轉(zhuǎn)讓房屋的合同，并保證在本合同簽署后，及時(shí)配合、協(xié)助辦理將房屋過戶到乙方名下的相關(guān)手續(xù)。

4、在本合同約定的條件下，甲方應(yīng)及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，不得無故拖延。由于甲方原因，甲方?jīng)]有配合、協(xié)助辦妥過戶手續(xù)的，愿意承擔(dān)違約責(zé)任。

第十一條

自本協(xié)議書生效之日起，甲方不得再次轉(zhuǎn)讓本房屋或者影響乙方使用房屋，否則，應(yīng)按第九條承擔(dān)違約責(zé)任。

第十二條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第十三條 該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理： 甲方應(yīng)繳清自交房之日之前的物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等一切與該房屋相關(guān)的費(fèi)用。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。甲方向乙方提交房屋全套鑰匙，雙方共同清查確認(rèn)電、水、煤氣等度數(shù)。3 甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理物業(yè)管理的相關(guān)入戶手續(xù)。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣、有線電視、通訊等相關(guān)的更名手續(xù)。5 甲方應(yīng)向乙方提供房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費(fèi)押金等相關(guān)收據(jù)。6 甲方應(yīng)向乙方提供附屬設(shè)施的設(shè)備發(fā)票及保修（如有）。

第十四條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十五條 甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。

第十六條

本合同一式貳份。甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有相同的法律效力。

第十七條 本合同自甲乙雙方簽訂之日自起生效。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 簽約日期：

簽約日期：

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第四篇：購買未取得房產(chǎn)證二手房的風(fēng)險(xiǎn)和對策

購買未取得房產(chǎn)證二手房的風(fēng)險(xiǎn)和對策

很多情況下，購買未取得房產(chǎn)證的二手房是一種不得已的選擇，在此，筆者結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)作簡要分析：

一、風(fēng)險(xiǎn)分析

購買二手房卻沒有房產(chǎn)證，其中的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。首先是房屋是否屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，如果是單位集資建房，很可能是公房；其次是賣方的信用問題，如果賣方一房二賣或者卷款潛逃，買方將面臨損失；第三是房子是否能辦理房產(chǎn)證、何時(shí)能辦理房產(chǎn)證都未可知，存在很大的不確定性。第四，賣家買方時(shí)可能有按揭貸款，如果賣家隱瞞實(shí)情，買家根本無法查明。一旦賣家不還款，房子會(huì)被銀行拍賣。同樣，這種房子可能也會(huì)被法院查封。

二、對策和建議

1、詳細(xì)調(diào)查房屋屬性。如果屬于商品房，賣方必須提供《商品房買賣合同》，合同的內(nèi)容能夠體現(xiàn)商品房的五證。如果賣方不能提供商品房買賣合同，那就要提高警惕，有些單位的集資建房其實(shí)是公房，根本無法進(jìn)行交易。

2、買賣協(xié)議要由賣方夫妻共同簽字。房子通常是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，要求賣家夫妻共同簽字是必須的。同時(shí)，必須取得賣家的身份證件，有條件搞清賣家的家庭住址和工作單位。

3、注意付款細(xì)節(jié)。盡量通過銀行匯款、轉(zhuǎn)賬支付房款，避免支付現(xiàn)金。銀行交易記錄是最有效的證據(jù)，同時(shí)，你可以借此取得賣家的銀行賬戶。如果賣家要求現(xiàn)金付款，那么買家就要提高警惕了。

4、取得購房合同、發(fā)票、所有繳費(fèi)票據(jù)和《房屋質(zhì)量保證書》。買家支付購房款，必須要求賣家交付購房合同和相關(guān)票據(jù)。如果賣家無法提供購房合同，那么建議不要買這個(gè)房子。

5、多方詳細(xì)調(diào)查房屋情況。可以到開發(fā)商、物業(yè)、房管局查詢房屋五證是否齊全、有沒有抵押、查封，核實(shí)房屋業(yè)主的身份。此外，現(xiàn)場考察也是必要的，包括有沒有出租，房屋有沒有質(zhì)量問題等。

6、詳細(xì)約定日后過戶稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)。二手房過戶的主要稅費(fèi)包括營業(yè)稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅等。對這些稅費(fèi)的分擔(dān)，需要約定明確，避免發(fā)生爭議。

7、要求賣家提供擔(dān)保。盡管買家可以使用沒有房產(chǎn)證的房屋，但使用并不等于產(chǎn)權(quán)。由于無法辦理過戶，賣家應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，特別是在一次性付款的情況下。可以讓賣家找一個(gè)擔(dān)保人，或者提供其他財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

8、以較高的違約責(zé)任約束賣方。對于無證二手房來說，違約責(zé)任是必須的，尤其是在一次付款、賣家拒絕提供擔(dān)保的情況下。無法按期辦證、一房二賣、隱瞞真實(shí)情況都可以要求賣家承擔(dān)責(zé)任。

9、買家要爭取合同權(quán)利。鑒于情況可能存在變化，買家要爭取靈活的合同權(quán)利，特別是爭取合同解除權(quán)。對于貸款不到位、不能辦證、政策變化、賣方欺詐等情況，買家都要爭取主動(dòng)。

第五篇：福州二手房交易怎么讓風(fēng)險(xiǎn)做“排除法”

據(jù)福州二手房了解，不少的福州二手房購房者在購房時(shí)都會(huì)出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，而在這些問題中有大有小，但是這些問題卻也值的購房者們注意，因?yàn)橛锌赡苓@些問題會(huì)給購房者們帶來不必要的麻煩，因此在福州二手房交易中讓這些問題也就是可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做一下排除法就顯的必不可少了。

1、謹(jǐn)慎選房警惕防被“釣魚”

在許多的房源市場上不難看到一些房源不僅在價(jià)格上低得離譜，樓層標(biāo)注也較為嚴(yán)重：低層被標(biāo)注為高層，北向被改為南向。有部分中介正是抓住客戶的這種挑剔心理，用低價(jià)位房源“釣魚”，繼而給消費(fèi)者推薦其他房源。

2、簽約后需有憑有據(jù)

不論是二手房交易還是租賃，在交易過程中均要嚴(yán)格檢查二手房交易雙方身份證原件，認(rèn)真審核業(yè)主房產(chǎn)證等相關(guān)原件，同時(shí)考察雙方素質(zhì)、然后履行相關(guān)手續(xù)，由于二手房交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，為保障自身合法權(quán)益不受侵害，愛樓提醒消費(fèi)者簽約后應(yīng)及時(shí)索取發(fā)票或者收據(jù)。

3、謹(jǐn)慎簽署“三方約”

最好通過大型、正規(guī)中介辦理，由中介對交易雙方的信息進(jìn)行審核，并認(rèn)真審查，反復(fù)研究房屋交易(租賃)合同，最終簽訂“三方約”，不僅能夠提高交易效率，而且可以增加自我權(quán)益保護(hù)的砝碼，避免因房屋權(quán)屬不明等造成經(jīng)濟(jì)損失和經(jīng)濟(jì)糾紛。

4、拒絕“空口無憑”

福州二手房提醒二手房交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，鼓勵(lì)消費(fèi)者培養(yǎng)成熟的購房消費(fèi)心態(tài)，注意防范交易陷阱，不盲目從眾，不輕信中介的口頭承諾、不隨意與中介設(shè)立無效合約或協(xié)議，盡可能將細(xì)節(jié)問題都寫入合同，并且注明違約責(zé)任和違約金，同時(shí)在簽約后及時(shí)索取發(fā)票或者收據(jù)，以保障自身合法權(quán)益不受侵害。

文章來源：愛樓