第一篇：2018年將是房地產最困難的一年[范文模版]

2018年將是房地產最困難的一年

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”總書記在十九大報告中針對房地產的表述，釋放了頗有含金量的信息，對判斷未來房地產政策及房價走勢具有非常重要的參考價值。

特別值得一提的是，黨的全國性代表大會提及房地產政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產政策時并沒有談及全部，而只是在社會保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”

第二次就是在這次舉世矚目的大會上。在我看來，本次大會報告關于房地產的表述之所以意味著中國房地產政策的巨變，關鍵在于，報告涉及的房地產政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。提及房地產政策的部分不是出現在社會經濟領域，而是出現在“提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理”這一部分的“加強社會保障體系建設”這一小部分。什么意思？意思很大，最大的意思是房地產已經由過去的經濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經占據最重要的位置，標志著中國房地產政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。

我在過去的文章中多次抨擊，中國房地產政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會屬性，而過于注重其對經濟增長的作用。長期把房地產作為支柱產業，以至于形成了對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。

對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”，使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過于“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。

在2016年，由于出臺筆者一直反對的“去庫存”政策，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發了對房地產政策的反思。無論是2016年“權威人士”的講話，還是中央經濟工作會議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對中國房地產政策的定位進行糾偏。這次報告，等于宣告了房地產政策長期作為經濟政策的歷史的終結，房地產政策重回民生領域，房子的居住屬性再次回歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構筑中國房地產市場的長效機制和制度建設產生重要影響。

房地產政策動態中，第二個值得關注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關“房地產長效機制有無時間表”的一系列表示。王蒙徽重申了?蟾娑雜凇胺孔郵怯美醋〉摹倍ㄎ唬?以及未來房地產政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設中的共有產權房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房建設最為利好的投資歷史已經結束。在房地產政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈。這應該是明確無誤的。

以上兩大信號，對中國房地產市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。

就短期而言，房地產政策在今年年底到明年年中出現明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現了明顯的松動，二線熱點城市除少數外，整個市場也在悄然變化。國家統計局9月份70個大中城市房價數據也證明了這點。9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為44個（8月為46個），持平的8個，下跌的18個，市場已經明顯表現出了疲勢。各位可以研究一下70個大中城市房價數據，這個數據雖然我一再說是中國最假的統計數據，不要糾纏數據本身，但這個數據基本可以反應房地產市場的強弱對比，當環比上漲的城市數下降為35個以下時，市場基本確立了下行態勢。

根據過往經驗，在下行的情況下，地方一般都會悄然放松調控，但今天市場的特殊在于，由于四五六線城市的發力，雖然房地產，特別是住宅銷售的數據在9月份出現負增長，但房地產投資的數據基本沒有受到太大的影響，8.1%的增速仍然在合理區間內。這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現全面的下行態勢，但政策的轉向會滯后到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產周期最困難的時刻。

從中期和長期看，中國房地產和房價的態勢，一方面取決于宏觀經濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮化的方向和人口發展的態勢。大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產市場的變化。經歷2016年的去庫存，以及2017年四五六線的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產市場的主要矛盾已經不是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉換為住房供應的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由于住房短缺引發的房地產投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業類型中。

同時，從中國經濟大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調貨幣政策回歸常態，超高速印鈔時代的終結等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發問題逐漸將不復存在，中國的M2已經連續三個月停留在個位數，這將成為未來貨幣政策的常態。貨幣的不超發，宏觀經濟大周期的轉折，以及經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。

第二篇：2014年將是全球經濟“革命性”的一年

2014年將是全球經濟“革命性”的一年

在2014年全球經濟展望報告中，花旗首席經濟學家 Willem Buiter指出，全球經濟看來正在告別過去三年的下滑期，進入微弱復蘇與增長的新階段。

三年前Buiter曾警告歐元區危機加劇，而今他的語氣聽起來已經變得樂觀：2014年具有“革命性”意義的就是，或可造成全球經濟癱瘓的嚴重下行尾部事件看來可能影響力明顯減弱，不過影響還未消失。歐元區還在進步，中國的表現在發出真正的問號，美國國會的政治僵局可能還會給聯邦政府財政制造障礙，地緣政治總是可能出現意外。但上述問題取得很大進 展，今天看來已經沒有12個月以前那么有威脅。

花旗預計：今年全球實際GDP增長2.4%，明年3.1%，這是2010年以來最快增長。發達國家今年增長1.1%，明年約2%。英國與美國明后年增幅約3%。消費稅上調可能導致日本明年增長大幅下滑。新興市場增長速度將繼續超過發達經濟體，1999年以來年年如此。但明年新興市場和發達市場的差距可能是2002年以來最小，花旗繼續下調新興市場增長預期。

Buiter的宏觀預測主要觀點為：明年在很多方面都像今年的改進版。全球增長可能有所上升，復蘇基礎更穩固。發達經濟體的貨幣政策不會極大轉變，財政政策也不會在威脅增長的時候收緊。明年不可能出現顛覆性的結構改革。明年應該會逐步轉為正常，正常意味著可能有意外和一些風險。地緣政治一直是意外因素，但明年這方面的威脅沒有近年常表現出的威脅大。明年多個新興市場國家將進行總統選舉，美國國會迎來中期選舉，但這些沖擊還不足以實質性影響全年走勢。歐洲的主權信用事件、美國的財政困境或者中國的泡沫破滅也都有發生的可能，但可能性都沒有今年的大，即便發生，它們的全球系統重要性也沒那么高。可能制造一些波折的因素是美聯儲開始縮減QE，以及少數具有系統重要性的新興市場國家暴露一些宏觀經濟的弱點。但它們也不可能像往年那樣嚴重，不會引爆新興市場危機。總體而言，風險緩和，復蘇溫和。明年的主流就是逐漸進步，出現邊際改善就是革命性的。

文章來源于交易家

第三篇：最經典房地產廣告語全集

1．最實效的創意。

桃源居（深圳）——七歲可上清華！

前博思堂戴仲華之作，一聰明活潑的女孩兒，一劑真正的USP，通殺天下可憐父母。博思堂鼎盛時期的作品，令同案作品顯得矯揉造作，相去千里；也再次證明了小戴的創意能力要高于馬一丁、羅大佐之流，僅此可見一斑。原文引用： 七歲可上清華！

七歲的孩子上清華這似乎有些不可思議，但在寶安桃源居這確實是事實。

9月29日深圳清華實驗學校入駐桃源居舉行簽約儀式，明年九月開學，學區總占地16萬平方米，規劃有清華幼兒園、小學、初中、高中。所有學校均按國家標準設置，師資力量一流，針對桃源居業主采用優先、優價、優惠入學政策。

社區內，不僅為孩子準備了教育一體化的配套設施，還附設子女家政培訓中心。在這里無論您的年齡大小都能找到人生中每一個階段的在校學習機會，讓您體會到真正大社區給您帶來的方便與優越。2．最具溝通力的創意。

草山先生住所（臺灣）——一“草山生活”系列六款。

臺灣高手詹偉雄之作，恬靜平和、洗盡沿華的心情片斷，借樸實、沖淡的構圖執行娓娓道出，可謂淋漓盡致。之后詹的離去，是中國廣告的損失。原文引用：

“多久沒聽過有人喚我‘林桑’了，直到有天下午，在草山??” 董事長下了班，最痛苦的身份就是董事長。即使散步在仁愛路口，打拳在國父紀念館，休閑服里總得備上一疊厚厚的名片，應付斜地里閃出來的客戶，長官與陌生朋友，應付一個嘈雜的社會盡要名片，讓人既注意你，但又忽視你；享受真正寧靜的生活，卻僅要一個微笑的頷首，最檢約的禮數，譬如草山的鄰人。

寧靜的山，沈默的樹，不會喧嘩著身份、地位、成就；山霧、葉落、溪澗、飛鳥、自然的作息、薰陶了草山先生們字根表的人生視野，即使是樸實的店家，在淺淺的一聲“林桑”間，你也會覺得她是一位生活的智者。

選擇寧靜的住所與環境，應該在草山。

“獨角獸！金剛！坦克！孫子們要玩具；我說：來，阿公給你們彈珠——那是秋天在苗圃里檢的柏樹種子??”

“文明，使存折里的財富愈來愈多，卻使人與人的游戲場所愈來愈少！”這是梭羅《湖濱散記》里的感嘆，而臺北許多人抱怨：則是連選擇一座湖濱感嘆的權力都沒有了。種子、草蔓、樹枝、竹簽、粘土、卵石，曾是多少臺灣孩童的玩具，它們取之不竭，無所競奪，而且拉近了孩童的心靈。這些孩童，陸續長成為臺灣的企業家、決策者，成為父親、也成為祖父，擁有著大理石般厚實的智慧，他們唯一無法回應的答案，是孫子們伸出的雙手——“獨角獸”，“金剛”，“坦克”。讓孩子們與阿公一齊喜樂的游戲場，臺北少了一座湖濱，卻還有座陽明山。一萬四千公頃國家公園的田野教室，無數的種子彈珠，九十三種鳥類與一百五十三種蝴蝶、臺灣國寶級的樹蛙與水韭，讓阿公的智慧、自然的啟蒙，共鳴進入臺灣下一代的心中。

“住上草山的那一天，兒子問我想作什么？我說：去呷碗地瓜湯吧??”

一碗熱騰騰的平等里地瓜湯，一種樸實的六O年代臺北生活揉和著紅地瓜的甜味和土味，在九十年代的臺北，已經消失了三十年。

耿直的農夫，實在的小店，安靜的鄰居，從不大聲說話的草山先生們，老老實實地活出生活的脾氣，腳踏豐饒的火山巖，定時收割水稻，地瓜與海芋；買賣口說為憑，相信誠實信用與道義，即使住所的短墻，總是任長春藤活潑攀爬。

飛彈讓股市大跌的隔天清晨，我來到這里，水的溫度告訴我——留在臺灣

人生有很多抉擇，等待著決定，“但千萬別在城市里下決定。”松下幸之助有次對著一萬三千位松下同仁說：“應該到自然中去！”京都桂離宮的枯山水，那片雪白的白石水紋，多次給予了幸之助智慧的企業經營靈感。使松下渡過了大戰后的陰霾；而另一個讓他感激的自然導師，則是溫泉。他的許多發明——電器開關，安全插座??都是在滾燙的泉水中成型的。

“休息，就是讓身體休養，讓心學習”，幾乎已成了他的成長名言。陽明山是臺北人常來休息的地方，但如果將家選擇在草山，每天的人生都有休養，都能學習，譬如仰德大道那位老而彌堅的作家林語堂。溫泉，古道，松林，荒徑??自然生態的節奏與韻律，從容啟迪草山先生的智慧，比任何一本“危機處理”企管教科書，都要來得果敢明快！“生活愉快嗎？一位立委朋友來電問：我說：草山的樹和人，都那么挺直腰桿地生活著??”

樹，生活在臺北最委曲的，人也是。

樹的葉子上，滿布著汽車排放的油灰，根部糾結的是大小工程的砂石污泥，而人呢？總畏縮地生活在玻璃窗后，在夏天的冷氣房里，以秋天的毛衣御寒。

環境的污染使人的身體無法健康，也使得人心很難康健。要在臺北挺直腰桿的生活，與要求公園里一棵樹的純然翠漾，同樣困難。

所以，臺北公園路燈管理處有苗的苗圃，選擇在草山，一棵大安公園里強韌的巨樹，必先要草山度過山風雨露滋潤的童年，才有夠強的生命力。人，應該也是，四季分明的天候，新鮮潔凈的空氣，調節各種溫度的變化，給予心靈身體自然開放的舒展機會，交錯的古道步徑，帶領著雙腳勇于去探險，讓四肢活絡，使腰桿挺直。

“你知道嗎，直到三十九年后的今天，我才真正讀完一套福爾摩斯全集??”

匆忙的城市，總是遞給居住者一張不由自的時間表，賽車、會議、應酬、出差，接送七四七載來的異國客戶??看，那秘書打就的冷峻行事歷，完全拒絕著人心的一些真正愿望，好比，安靜地讀完一套福爾摩斯全集。在臺北要求事業成就的城市邏輯網絡里，如何尋得一方空間，可以安靜地實現愿望，讓生活豐富起來！唯一的答案 是陽明山。

宛如東京的箱根，紐約的長島，透過適當的距離，草山及時地將人拉出城市刻板的時間表，予人實現各種愿望的機會。到巴拉卡公路上就著晨光閱讀，在大屯山芒草房寫生，與湖山村的種蘭老農博一盤圍棋，或者只是什么也不做地散步，體驗真正的豐富人生。3．最形而上的創意。

GELSS建于果嶺上的上層建筑（北京）——“母體。宮殿”、“意識決定形態”等。

原創，震撼，唯美，大氣。中國地產創意訴求之最。以拿來主義帶領一個遠郊樓盤創造出市場奇跡，如先知摩西帶領猶太人走出埃及，此為強強聯手所創造的真正的市場神話，由此其廣告商紅鶴傳播機構居功至偉。原文：

上蒼 上界 上諭 是層

上蒼，不僅是偶像，是存在于世間的愛 上界，對超越生死輪回界線人生觀的世俗理解 上諭，自然萬物的規律，違背這一起碼原則將受到證罰 上層，受人尊敬的苦行僧，以普渡人民疾苦為已任 我們希望內心完善良，生活美好，我們選擇舒適居所，我們追求真、善、美 名利場。風月場。角斗場。在名利中淡薄名利，在風月中遠離風月，在角斗中停止角斗，出淤泥而不染是上層境界。意識決定形態。

世界發展依賴創新意識，地產界依賴，我們也依賴。

依賴一個強大支點，支起新的架構，顛覆已知經驗，開啟教育功能。創新意識改造舊程序，創新意識決定新形態。母體，宮殿。

人類的潛意識中永遠保持著對元臥室（UTORUS）的回歸渴望，SLASS，讓每一個疲倦之人歸隱母體，回歸這非凡的人間宮殿。4．最布爾喬亞的創意。

波托菲諾（深圳）——“質樸的浪漫，自在的優雅”、“在純水岸，到處彌漫著一種高雅的氣息”、“每次數數木棧道，結果都會不一樣 ”??全系統。

黑弧作品。無論從對目標客戶思想、行為、品位、情趣的描摹上，還是在在實景建筑構圖、運色上，均與其目標客戶——富商、藝術大師等現代知富階層達成高度一致，是中國地產廣告中溝通最到位的一個。原文：

質樸的浪漫，自在的優雅

眼前的一幕，已為少數人擁有的奢侈。在一天中的隨意時刻，帶上自己的愛犬，在湖中的木棧道上溜溜、坐坐； 湖邊的柳枝打著水面，搖電著自己水中的倒影，大半天里，就這么坐著，如果是晴朗的夜晚，還有螢火蟲在旁邊飛舞； 生活的格調，就這樣散散落落地彌漫開來。日升月落間，思緒就隨著湖水寬廣起來??

回歸質樸，享受單純——波托菲諾，純水岸——聯排別墅，多層豪宅 在純水岸

浪漫是一種經典的生活

幾十年來浪漫生活的憧憬在這里盡情上演。

早上，提一壺水，在自家的花園里澆灌花草，做一個花工 定時敲響的圣菲諾鐘聲悠揚傳來，該是收工的時候 中午，透過閣樓的天窗，思緒隨著白云，小鳥一起放飛 下午坐在湖邊樹蔭下的長椅上，漫無邊際地思考

看遠處倒在湖里的山影、樹影近處楊柳拂打著水面，小魚歡快地暢游 甚至，你還可以在樹蔭下小睡一會 不用擔心會有人過來打擾

生活的剪影，在純水岸，幻變成經典的生活享受 ——浪漫的 純水岸 在純水岸

到處彌漫著一種高雅氣息 或許他們出現在同一天的新聞上 或許相會在一個高峰的論壇上??

許許多多的名家、明星、大師、富商在純水岸就這樣不期而遇 一個微笑，一個親熱的招呼替代了所有的寒喧 相同的世界觀、相通的語言、相近的學識 匯聚成純水岸高雅的生活格調 ——高尚的 純水岸 在純水岸

每一個細節都閃耀藝術光彩 這可能是世界上最藝術化的社區了 千百年來絢麗的光彩在這里重現

在那些巴洛克、哥特，或其他什么的廊柱、噴泉、水池之間 在那些水井蓋、地板上??

藝術的光影斑斑駁駁，每一個節點似乎都在訴說著一個故事 歷經風雨洗刷依然清晰可見 ——藝術的 純水岸 波托菲諾純水岸，彌漫著一種悠閑的生活氣息

7萬平方米清澈的燕棲湖水阻斷了所有的喧囂與壓力，圍護出一個理想生活的彼岸，一個悠閑放松純意式豪宅社區——純水岸。

這里有純意大利建筑、沿湖木棧道、湖畔會所、水邊休閑街、有咖啡、有藝術??

有濃濃的意大利風情，唯獨沒有俗世的紛憂； 這里是一個真正還原了生活本質的家，從容優雅。許許多的富商、名家、大師因為熱愛這里而比鄰而居，相近的學識、相似的品位而有了無拘無束的交往，空氣里也彌漫著一種悠閑的生活氣息。悠閑的 純水岸

5．最具思想境界的創意。

硅谷別墅（深圳）——“人與人的差別，要遠遠大于人與猴子的差別”、“一棟別墅不足以改變世界，卻能改變你對世界的看法”等六款。博思堂又一力作，看似武斷的話語飽含更多正面意義，發人深省，摧人奮進。

人與人之間的差別，要遠遠大于人與猴子的差別。

物以類聚，人以群分，實在自然不過！那么，匯聚在新世界豪園的是怎樣一群人？他們有品。否則，何以欣賞五星級歐式會所那長長的外廊、粗粗的立柱、斜斜的瓦頂（一切以再原始不過的原木、石、磚建構而成）。他們有識。要不然看不出長條狀、帶高度私密內院的主體別墅，連同那嚴格的空間序列透露出的十九世紀歐洲人本意韻。他們成功。不然，我們的價格早已令他們悄然離去??新世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。

浪費是一種美德。

在新世界豪園，我們輔了一條430米的林蔭大道（路面每塊石頭均由手工打磨），修了一片3000平米的噴泉廣場，我們還筑了一座 133米長、占地20000平米的五星級歐式會所（從西餐廳、酒吧、健身中心、室內外泳池到國際幼兒園、超市、網球場、閱覽室，應有盡有），更不用說那個6000平米的歐式公園，連同一個10800平米的郊野公園??這些土地這些空間，完全可以更功利地去使用，可是，我們寧愿讓他浪費。如果這也算是一種浪費??新世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。理智告訴我：現在是二十一世紀的第一年。情感告訴我：此刻是十九世紀的某一天。

穩踞半山中央，三面懸崖，新世界豪園，儼然一座十九世紀的歐洲城堡！穿過430米長的林蔭道，越過大拱門，眼前是一座3000平米的噴泉廣場。越過第二道門崗，來到自家大門。從室外門廊、到門廳、到小客廳兼書房，再從廊道前往樓梯間、大客廳、餐廳、酒吧。輕啟落地窗，在陽臺上凝望前院、內庭和后院。白云悠游。這一整套嚴格的空間序列，模糊了此刻與一百年前歐洲貴族生活的時空界線— —新世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。一幢別墅不足以改變世界，卻可以改變您對世界的觀點。

特區內面積最大的獨立別墅群——新世界豪園，八月二十八日盛大揭幕！

一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。它的源頭在十九世紀。

走過四百三十米長的林蔭大道（路面每塊石頭均由手工打磨）、來到三千平方米的噴泉廣場，面對嬉戲歡歌的流水、跌宕多姿的棕櫚樹，讓思緒在十九世紀歐洲貴族時光里盡情徜徉，而那顆為物質主義浸淫已久的心，也終于回復平靜。三千平方米，相信足以讓您釋放心靈，釋放自己！世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。大隱隱于市，小隱隱于野。

在深南大道與北環路之間的銅鼓嶺半山上，新世界豪園穩踞中央！置身硅谷灣畔，東臨大沙河及名商高爾夫，緊挨深圳市迎賓大道沙河西路，新世界豪園——特區內面積最大的獨立別墅區，歐風搖弋，第一次將繁華同靜謐揉和得如此不著痕跡，耐人尋味??在市區，擁有一幢自己的別墅，閣下意欲如何？新世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。在物質主義甚囂塵上的日子里，浪漫主義悄然勃興。

物極必反。二十世紀貴族的精英，越來越渴望擺脫物質的重負，回歸一百年前歐洲貴族的浪漫時光。占地20000平米的新世界豪園五星級歐式會所（從西餐廳、酒吧、健身中心、室內外泳池到國際幼兒園、超市、網球場、閱覽室，應有盡有），構建的正是這樣一份您企盼已久的人文天地。再原始不過的石、磚及泥土，構成墻面和地面，一切均洗盡鉛華，流露出真正的貴族趣味。新世界豪園一期別墅及尊貴會所認購登記現已開始，敬請親臨沙河西路西新世界豪園會所售樓現場參觀登記。6．最具情調的創意。

蔚藍海岸（深圳）——“極品的生活，就是揮霍得起陽光與空氣的親水生活。”加全國金獎之另外六款。

盡致（中國）三劍俠蒲石、程鴻蔚、夏天健極致表現、交相輝映，卻也無法回避中國最好的地產廣告卻有著“叫好不叫座”的無奈現實。引以為傲還是引以為戒，在當下游戲規則極不公平的現實市場里，真正可以考驗一個廣告商。原文： 極品的生活就是

揮霍得起陽光與空氣的親水生活

陽光，沙灘，椰樹，吊床，遮陽傘，全有熱烈浪漫的元素?? 不是法國的地中海，不是五星級的酒店，是蔚藍海岸的棕櫚灘公園。棕櫚灘漫步公園占地25000平方米，包括一個水主題的休閑會所，一個擁有寬大天幕的游泳池，一個波光粼粼的園林泳池，一個精巧的按摩泳池； 圍繞棕櫚灘的是9個總面積超過60000平方米的親水花園，整個蔚藍海岸里無處不活躍著水的精靈。

水是吉祥的，珍貴的，靈性的，象征著充沛的生命，高貴的生活總是因為水的濡染。在蔚藍海岸生活，親水將是你的生活方式，是你和鄰里情感溝通的方式。到蔚藍海岸去，享受極品生活。在蔚藍會所，我找到了 把陽光攪拌到咖啡里的那種感覺

陽光、水灘、椰樹，棕櫚、吊床、遮陽傘，全是熱烈浪漫的元素，不是法國的地中海，不是五星級的酒店，是蔚藍海岸的棕櫚灘公園，棕櫚灘漫步公園占地25000平方米，包括一個水主題的休閑會所，一個擁有寬大天幕的游泳池，一個波光粼粼的園林泳池，一個精巧的按摩泳池；圍繞棕櫚灘的是9個總面積超過60000平方米的新水花園，整個蔚藍社區里無處不活躍著水的精靈。水是吉祥的，珍貴的，靈性的，象征著充沛的生命，高貴的生活總是因為水的濡染。在蔚藍海岸生活，新水將是你的生活方式，是你和鄰里情感溝通的方式。到蔚藍海岸去，感受極品生活。被詩化的蔚藍，閃耀國際花園城市的精粹

這不是一角寧靜的海灣，這是蔚藍海岸的棕櫚灘泳池，面積20000多平方米——相當于一個小型社區！你或許會贊嘆即便五星級酒店的泳池也沒有如此的氣魄！整個漫步廣場功能、層次分明，身臨其境時，你會發現她和你并不是隔離的，而是緊緊相擁在一起。面對她就象重逢久別的親人，心里滿是熟悉的感動。有人說人類起源于海洋，所以對水的依戀悠遠而深沉。到蔚藍海岸來，你會發現這種親水情節原本就是命中注定。而親水的靈動生活，已然成為未來城市棲居的理想主流。叫她多喝水，她說到泳池喝。我說，泳池的水怎喝得？ 一臉的訝異遞向她。她說，多少年沒挨過水了，都不知自己還會不會呢。現在是自己的家，喝幾口有什么？ 看著她急傲傲地下去。我想，這就是女人吧，給了她愛，給了她保護，她竟一下扎了進去。連浴巾都不要拿。女人真好玩。

你也帶上自己的女人來蔚藍海岸看看？ 有些真情需要實地考察。她爸爸才回來，穿著我的拖鞋。怪怪的，我游泳那么好，女兒偏不跟我學。居然跟我說不安全。她爸出差三個月。裝修都是我盯著忙完。大半個暑假趕女兒下來玩，她竟說作業沒做不完不肯。現在看著就來氣。

說什么跟爸爸練習水中憋氣，一下午就這么泡，都不知要不要吃飯。不常說媽媽的“小棉襖”嗎？ 我啥時才能穿。

遇到雙層電梯，我先上去再下來。我住13樓。

常常等到的是雙層電梯。坐上去再走下來，是熱天里偷步的一個小辦法。樓梯間我看得多了，不是因為這層取巧，我還很難發現連這里都有裝修。通通透透的觀景大窗。光光亮亮的防滑地磚。像船舷似的梯扶手。其實一切也沒什么。買樓時也沒聽誰說起過這些。不經意中看到些許常規中的意外，說忍不住當心情說說。

喏，腿老翹不直的，不就是你寶貝兒子？ 你兒子跟你一樣，做什么都不規矩！現在看到了吧，這種學校才能改變他的習慣！你沒上好學那是你的事，你兒子學不會你那一套，就非得有點真本事！你現在當然感覺好啦，什么事都不用你管，你看你看，你兒子看見我們了！快走！

我不認識她，我只知道，她和我住同一棟樓。深圳氣候怪，說下雨就下雨。出電梯口時，我發現外面下著雨，很大。我站那兒走不走地猶豫著。她進來了，順手把雨傘和一個溫暖的笑遞給我?? 那個下午的半天里，我都為自己住這個地方興奮。挑上一個好家，遇上一些好人，這種感覺蠻不錯。傘好輕。好透明。

她長什么樣子？好象一身白裙？ 她住那一層呢？ 傘怎么還？

7．最具親和力的創意。

麗江花園（廣州）——“呼吸是每個人的權力，而選擇呼吸則是你的專利”、“人總需一些時間去享受，但你藉享受花時間”、“街道上，沒有喧嘩，沒有繁囂，亦沒有陌生人”??

精信出品。精信是做地產廣告最好的一家，案例不多，卻都是精品。原因是地產不足成為其主業，最多給地產商把個脈、診個斷。原文：

每天，都會遇到鄰居，遇到朋友，遇到小孩??

從容，是生活的唯一韻律，活得出眾，活出生活優雅節拍。棕櫚灘掬水別墅，鄰近便捷和優越，每項配套設施，只為更方便愉悅的生活貼身打造。感覺是酣然的，離家咫尺之遙，銀行、郵局、醫院、學校錯落有致；踏出家門，消閑、購物、美食信手拈來，隨意選擇本身已是享受。私家泳池，網球場，住客會所內，身心皆陶醉于另一境界。這只是生活的基本，卻是別人眼中的奢侈，每天，陽光或星星透過玻璃天窗家中探訪；私家花園旁的潺潺青溪與家中音樂和唱；月色下，沿著寧靜長街讀夜的溫柔；聰明屋智能配置體驗至高別墅典范。棕櫚灘掬水別墅的家，活出高一點的生活定義，自然而然，感一份與眾不同??但絕不會遇到些許麻煩。

華美青溪，家中流淌，掬水而樂 悠然獨享

華美青溪，依屋流淌，私家花園直接親水，是為掬水別墅。獨擁一方私家水道，坐享一份盎然雅趣。望江單位，迎習習江風，觀星燈漁火，寫意無限。“聰明屋”配置，感受未來非凡！示范單位由著名室內設計師高文安先生傾心演繹。麗江花園棕櫚灘，堪稱TOWNHOUSE別墅至高典范！窗外，看到陽光，星星，小鳥?? 唯獨看不到人和車。

每間屋都有窗，但不是每個窗外都會引發遐想，棕櫚灘掬水別墅的立體全景天窗外，是一方奧妙天空。家中仰望，別人只看到寬敞的樓層，掬水別墅內看到的是天際的空間。這就是棕櫚灘獨有的別墅生活。棕櫚灘小區配套成熟，獨擁私家水道和寧靜長街，聰明屋智能配置，打造掬水別墅的家，讓您的生活基本，成為別人眼中的奢侈。街道上，沒有喧嘩，沒有繁囂?? 亦沒有陌生人。

一樣的生，不一樣的活。棕櫚灘掬水別墅的街道，不只是穿越的路，亦是連貫全區無垠空間的通道。夜幕下，街燈亮起，漫步于區內六條雅致長街，私人空間的感受，在家中，亦在家門外。棕櫚灘小區配套成熟，獨擁私家水道和玻璃天窗，聰明屋智能配置，打造掬水別墅的家，讓您的生活基本，成為別人眼中的奢侈。家里面，不時傳來陣陣音樂聲，歡笑聲?? 潺潺流水聲卻從不間斷。

別墅是我的家；掬水，是您私家的玩意。棕櫚灘掬水別墅內，私家水道依屋流淌，蜿蜒于區內無限空間。無論在家中掬水，或是水道旁漫步，水波蕩漾間，別墅生活的空間在棕櫚灘無限延伸。棕櫚灘小區配套成熟，獨擁立體全景天窗和寧靜長街，聰明屋智能配置，打造掬水別墅的家，讓您的生活基本，成為別人眼中的奢侈。是花園在室內，還是客廳在室外？

花園，是別人客廳外的景色，卻是您客廳內的雅致點綴。棕櫚灘掬水別墅的內庭花園，讓您客廳的一角成為家中獨特的風景。陽光，清風，雨露，家中探訪自然的空間和別墅生活的空間在這里融為一體。棕櫚灘小區配套成熟，獨擁私家水道和寧靜長街，聰明屋智能配置，打造掬水別墅的家，讓您的生活基本，成為別人眼中的奢侈。愛與人親近，亦想遠離人群

棕櫚灘掬水別墅，擁有麗江花園美善的人文氛圍和成熟配套，令都市的便捷與自然的靜謐和諧共處。

仰望：巨幅透天大窗，朝迎晨曦，晚接繁星，期待如約而至的星月童話。俯首：華美清溪環區蜿蜒流淌，傳遞鄰里之間的脈脈溫情。棕櫚灘掬水別墅——建筑、自然、都市的完美融合。

四季花城（深圳）——“那一刻，突然明白，四季花城的動人，是在美麗之外的”、“相互依靠著，日子是溫暖而甜蜜的”等。最具生活細節的創意。

藍創繼東潤楓景之后又一跨域力作，都是名作，但名作并不代表最好。由此證明原創現在已不是廣告公司的努力方向，而資本及效益才是。原文：

那一刻，突然明白，四季花城的動人，是在美麗之外的 夜色降臨，四季花城的燈亮了，人們都從繁忙的白天回來，回到了夜晚的溫暖甜蜜中。晚歸的人們，遠遠地望見四季花城暖暖的燈盞，那一瞬間，突然明白——四季花城的動人，原來是在美麗之外的。

三年了，四季花城從誕生到成長、成熟，越來越多的人選擇在這里居住。社區內，人們禮讓謙遜、互助互愛，一種和諧、信任、真誠、默契的氛圍正在這里形成。

四季花城深知，和家人在一起，是每個深圳人的夢想。夜色中，安靜的燈盞，似乎也能聽到一家人在一起的歡笑聲。

5月1日，四季花城6期即將開盤。如果你也是一個熱愛家庭生活的人，如果你也感動于黑夜里等待的燈火，如果你也喜歡聆聽家人的笑聲，那么請你也一起來，感受四季花城與眾不同的動人之處。是的，四季花城的動人，是在美麗之外。總有一盞燈，為晚歸的人守候 燈盞在夜色里，點亮一種溫暖，一種只有家才有的溫暖。才有了對家的思念。留一盞燈，給晚歸的人，在夜色初降時，悄悄亮起。像孩子的等待，像家人的惦念。使遠方回來的人，突然被一種情感擊中。只是一把折扇，卻可以讓人年輕很多 好看的折扇，扭秧歌用的折扇，老人們喜歡的折扇，常常在四季花城舞動的折扇。不會孤單的折扇，永遠快樂的折扇。

一個折扇認識了另一個折扇，一個折扇幫助另一個折扇，折扇越來越多的日子，折扇象一首快樂的歌。

相互依靠著，日子是溫暖而甜蜜的 剛來深圳時，相互支持著生活。在每個清晨和夜晚，沒有人知道 他們有過多少甜蜜，多少磨難，或者，是沒有人在乎。現在，日子慢慢好起來，他們也有了更多想法。但愛情將越來越明媚。沒有人會懷疑，這個下午已是陽光燦爛。放心吧，孩子們從來不缺少歡笑 放下書包，孩子們從來不缺少歡笑，他們可以在滑板車上，或者是在門前的沙堆里，或是在滑梯上，讓歡笑滿溢。

放下書包，孩子們從來都是歡笑的天使，當你看到他們，會不會覺得開心。所以，現在請不要打擾我們，讓歡樂繼續上演，直到 你已找回久違的童年。8．最小資的創意。

左岸（廣州）——“左岸，我的收蕆室”、“左岸，我的冥想室”、“左岸，我的視聽室”系列。

房子不僅僅是房子，家也不僅僅是家，年輕人的思路與視角就是這么獨特，要品位，更要出位。創意簡約清新，現代自然，超出省廣的作業水平。原文：

左岸，我的收藏室

那是臨水的居所，可以在窗邊眺望小船淺淺劃過 在看得到風景的房間中，不知道風是在哪一個方向吹 在左岸，湖光山色即是你的收藏室，滿目的風華景致即是你收藏室里最為彌足珍貴的極品； 一草、一木、一鳥、一魚、一葉、一花、一石、一船、一橋、一星、一月?? 湖光山色攬納你如居如室?? 左岸，身與心的停靠所在，靈魂憩息的彼岸。左岸，我的冥想室

在左岸，三面臨水，八面來風

在水與風的邀約中，靈魂將浪漫地飛翔，思緒將自由地呼吸 在左岸，湖光山色即是你的冥想室，滿目的風華景致即是你收藏室里最為彌足珍貴的極品； 一草、一木、一鳥、一魚、一葉、一花、一石、一船、一橋、一星、一月?? 湖光山色攬納你如居如室?? 左岸，身與心的停靠所在，靈魂憩息的彼岸。左岸，我的視聽室

左岸依水而筑，清溪從門前漫過，漣漪隨腳印迭起 人文與自然得以完美結合，滿溢自由和飛揚氣度 在左岸，湖光山色即是你的視聽室，自然天籟之音，即是你視聽室里永恒的曼妙音樂： 風聲、雨聲、溪流聲、瀑濺聲、江濤聲、葉落聲、花語聲、鳥鳴聲、蟲叫聲?? 湖光山色攬納你如居如室，左岸，身與心的停靠所在，靈魂憩息的彼岸。9．最佳反向訴求創意。

萬科花園新城（沈陽）——“這是一個萬科花園新城的廣告，假如到目前為止，你還沒聽說過它的名字??”六款。

又一金獎獲得者作品。畫面簡潔、現代，訴求不隨流俗，是出奇制勝的奇葩。原文：

這是一個萬科花園新城的廣告 假如你還不知道它在哪里

假如你還需要在廣告的右下角看到一第位置示意圖 那么，翻過這一頁吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 這是一個萬科花園新城的廣告

假如到目前為止，你還沒聽說過它的名字，雖然是你的朋友數量有限 假如到目前為止，還沒有一個朋友向你提起過它，那你顯然不在恰當的社交圈里活動

那么，翻過這一頁吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 這是一個萬科花園新城的廣告 假如在第一眼我們還不能深刻地打動你

假如在你到達我們這里的5秒鐘之內，你還不能產生擁有它的欲望 那么，翻過這一頁吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 假如第一眼你還不能認出這是哪里 假如你還需要看到更多的圖片和文字說明 那么，翻過這一頁吧

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 這是一個萬科花園新城的廣告

假如看到這張取自現場實景的照片，你還想象不到它里面住著什么樣的人

假如透過這扇門，你還不能想象里面的客廳以及衛生間有多大 那么，翻過這一頁吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 這是一個萬科花園新城的廣告

如果你以為這是一個高手制作的效果圖，顯然你很久沒有去過哪兒了 如果你以為這是一幅國外某住宅的照片，顯然你還不知道它在哪兒 那么，翻過這一頁吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起價 T：24223355 24223365 10．最喧囂的創意。

陽光帶，海濱城（深圳）——“您還選擇住在上個世紀的深圳嗎？” 一片藍天，一句話。姿態太高、話說得過滿、不符合社會頂層人士圓滿低調的做人風格，這是風火做豪宅的通病：廣告出位固然重要，但在盡力招徠的同時，也要考慮是否也招來了物議，希望跟詹偉雄他們學學。11．最具煽動力的創意。

美林香檳小鎮（北京）——七天創鎮記。七宗醉。

出自北京廣告新銳羅大佐之手，新潮、奇怪、張揚兼超級做作，符合當下崇洋媚外、喜新厭舊的世風及審美特征、情調，中國廣告業（尤其是北京）又一拿來主義之典范。

上帝七天創造了世界，香檳小鎮的七天之旅 ——創造了美林香檳小鎮 “我想，香檳小鎮將來的生活，就應該像“啵”的一聲 響起美好瞬間的定格”

——一次關于香檳小鎮的真實體驗

“在全世界，香檳代表著成功、快樂、節日” “在法國，香檳代表著上等、品位、稀有” “在香檳小鎮，香檳代表著286位生活大師” ——真實的香檳少之又少

“沒經過修剪的葡萄架，被馬車打磨了上百年的鵝卵石” “還有那些天生就站在那兒的楊樹、梧桐樹” “也許自然才是最好的園林設計師” ——自然的脈胳，香檳小鎮

“法國給我印象最深的不是巴黎，而是去往香檳區的路上”

“優秀、資深的設計師都知道——最容易學到的是法國建筑的浮華，最難學到的是法國建筑的簡約” ——法國設計師留學日記 第1巴黎。香檳。溫榆河

晴 風力3—4級車速140邁 行程：從巴黎到亞丁——香檳區 還沒進入香檳區，我就已被路邊香甜的空氣和自然的景色灌醉了！“在距巴黎15分鐘的地方我停了下來，我看到分布高速公路旁的一排排低層漂亮房屋。它們很和諧地和周圍的樹木融和在一起。” 巴黎——高速路——香檳區 CBD——高速路——美林香檳小鎮，同樣的高速路，同樣的暢快里程，同樣離塵不離城的——詩意生活。天竺區——北京第1代私家成熟高尚生活區。溫榆河——北京最富陽光水意的生活棲息地。美林香檳小鎮——天竺核心區。西距溫榆河僅 500米。門前京順、機場2大高速路專線直通CBD。第2天只允許五分之一的地面生長房子

晴 風力3—4級步行 行程：漢斯——未名的自然小鎮

“沒有任何人工斧鑿的痕跡，這個法國小鎮就象天然生長在這塊土地上一樣，所有的房子都是自然排列的，卻又冥冥中有一秩序。”“美林香檳小鎮，應該像香檳區的自然村鎮一樣天然。”

0.47超低容積率，18.3%超別墅建筑密度，只允許五分之一的地面上生長房子。自然，錯落，三葉蟲式總規布局，再現葡萄原鄉小鎮天然意趣 2000年旅法手記

第3天簡約，建筑的第一秩序

晴 風力3——4級 車速140邁 行程；從巴黎到亞丁——香檳區 “法國給我印象最深的建筑不是巴黎，而是在巴黎去往香檳區的路上” “優秀、資深的設計師都知道——最容易學到手的是法國建筑的浮華，最難做到折是法國建筑的簡約”

留法設計師擔綱設計，原質感立面，完全現代簡約設計美學。別墅罕有“剪力墻”結構。無梁、無柱，空間更高，更實用。雙拼別墅，聯排別墅，13種戶型彰顯大家風范。私家花園，上下露臺，地下私人會所，豪華全功能主臥。2000年旅法手記

第4天自然，是偉大的園林設計師 晴 風力3——4級步行 行程：葡萄農場

“在自然界，你找不到一條直線”“沒經過人工修剪的葡萄架，被馬車打磨了上百年的鵝卵石，還有那些天生就站在那的楊樹、梧桐樹— —也許，自然才最好的園林設計師”

51%豪奢綠化率，生命、時間雙廣場，亞西風車園林，花園私有最大化！75000平方米流水園林，緩坡入水設計，棧橋，白沙灘，再現自然原生水趣。

2002年旅法手記

第5天運動的樂趣，讓每個人成為朋友

多云 風力1級 車速60邁 行程：農田舞會 小鎮酒吧

“在法國香檳小鎮，勞動的樂趣讓每一個人都成為朋友。”“在美林香檳小鎮，運動的樂趣讓每個人都成為朋友。”

4200平方米，鐵架結構，玻璃幕墻、現代風格運動主題會所 內設穹頂泳池、壁球、乒乓球、網球、桑拿、健身等高尚運動場所，運動的樂趣無所不在。2000年旅法手記

一想到回家/去小鎮的車子就驕傲起來 “把對時間和路的抱怨——留給風吧”車子說

“一到三元橋就掉頭不見了，永遠不聽話的家伙！”紅綠燈說 “北京時間5點，回家的心情追不上回家的速度！”我說

門前京順、機場2大高速路，楊林大道出口800米。365日快捷歸家路，CBD人士第一居所。

說起溫榆河/TOWNHOUSE的心不由得嫉妒了 “10年，終于交到一個不一樣的朋友”別墅說 “30個10年，我等了300年” 溫榆河說

“如果，如果一切可以重來！”TOWNHOUSE的爸爸說 天竺核心，溫榆河畔，第一代高尚別墅區。區域內十數個別墅項目，40個國家、地區約5000人已經落戶，其中1/2為外國人士。《憤怒的葡萄》在這兒可不只是斯坦貝克的小說 “憤怒！午睡的時間總有人來找我乘涼！”葡萄藤說

“憤怒！不要把我看作風景，在法國我可是用來做香檳的！”葡萄說 “人和葡萄的故鄉——其實是同一個。”《憤怒的葡萄》第173頁。12．最具民族自豪感的創意。

耕天下（北京）——“500年前，它還是一株年輕的龍柏，站在樹邊的中國人姓朱，號永樂。”等

這讓我想起早先出讓廬山別墅的廣告來：“蔣介石失去的，毛澤東得來的，全都賣給你”。豪宅一定要和歷史聯系起來才有生命力，而這個歷史一定要匹配目標客戶，五千年的中國歷史文化，取之不盡用之不竭，以上兩個即是最好的證明。原文：

500年前，它還是一株年輕的龍柏，站在樹邊的中國人姓朱，號永樂。

古樹后的石門是地祗壇南門——欞星門，始建于明朝嘉靖十一年（公元1532年），正是法國法蘭斯瓦一世遷居盧浮宮的第四年。

500年后的今天，在中國朋友家的圓弧觀景廳內，我們讀起了多年前的旅居故事。中國人自古就習慣把自己圍起來，大抵是太喜歡墻的緣故。

住在這里的中國朋友，祖上姓烏拉爾汗，一個中國滿族正黃旗的姓氏。他的祖輩曾作過吏管北京的“京北伊”，少時深宅大院的記憶，曾伴他度過多年的旅居生涯。他說他的根同這個皇城古都是血脈相通的，他必須回到這里。

中國最早的私家泳池，出自漢代皇家苑囿。當然，并未建在天臺之上。

中國西漢年間的游泳活動頗為盛行。公元前183年，漢武帝于都城長安上林苑內修建了專供王室成員游泳活動的“太液池”。

這大概是中國最早的私家游泳池了。

而把游泳池建在天臺上，就算到了柯比意設計拉侯西別墅的1932年，仍引起了很大反響。

不要誤以為這是帕拉第歐的“圓廳別墅” 窗外的皇家園林怎能與維琴察的山色雷同。1532年，建筑大師帕拉第歐設計了“圓廳別墅”。

由于建在了意大利維琴察的一座小山丘上，因此四面皆可看到美麗的景色。

今天，站在耕天下的“圓廳”內，窗前的中國皇家園林同樣令人贊嘆，美不勝收。耕天下能與《唐人筆記》中所記載的“豪宅”同日而語嗎？ 關于“豪宅”一詞的記載可以從中國早期的《唐人筆記》中找到。但于21世紀的今天，我們已沒有必要再去究其根源，因為今日“豪宅”一詞的涵義于概念，已全然被現代科技與人文重新改寫。

從巴黎西岱LE PROCEOPE的40杯咖啡 到北京公館的兩盞清茶??

據說當年常常光顧巴黎波蔻伯咖啡館（1686年創建）的伏爾泰，每天喝40杯咖啡。

不知他能否知曉：在世界東側，古壇墻龍柏之下，中國清王朝的第四位皇帝，親耕之余，喝去兩盞清茶。

“深宅大院”于今天是個新鮮的話題，

第四篇：未來中國人養老將是世界最悲慘的

未來中國人養老將是世界最悲慘的：各種坑死中國人的養老方式

未來中國人養老將是世界最悲慘的

——評各種坑死中國人的驚險養老方式 劉忠良

【每個關心自己后半輩子的中國人必讀！】

論壇和微博上有這么個很火的組圖：先是上世紀80年代的計生標語“計劃生育好，政府給養老”，再是90年代的計生標語“計劃生育好，政府幫養老”，最后2000年代龍永圖說了實話“養老不能靠政府”。

為什么養老不能靠政府？首先確定政府哪里來的收入。政府所有的收入實際上都是當時勞動者勞動成果的一部分，勞動者不僅養了政府，還養了老人和小孩，根本不存在政府養老。一切養老的實質是工作人口養活不工作的人口、年輕人養活老人。所謂政府養老，就是向正在工作的納稅人征稅，然后給不工作的非納稅人養老。但是，大量未來的勞動者——現在的孩子，已經被計劃生育計劃掉了，讓誰給你養老？一邊努力減少孩子，一邊又宣傳政府養老，沒有比這更胡扯的了！

◎中國的兩大坑人之處

中國有兩個非常坑害中國人的。一個是強制計生和一胎政策，剝奪了公民的生育權，強制結扎、上環、流產等危害公民健康，強制罰款、抓捕、開除公職等侵犯公民基本權利，把民族國家的未來和公民以孩子投資未來的希望都毀掉了，讓未來中國又窮又老、養老壓力極大、失去發展的希望，計生部門反倒說它利國利民、富民強國，還借此大把大把的撈錢。

另一個很坑人的就是養老，由于強制計生和一胎政策等導致的超低生育率，未來中國各種養老方式都缺乏保障或可能破產，而現在他們說那么好，都是忽悠中國人。實際上，未來中國人的養老將很可能是世界上最慘的，因為未來中國是唯一未富先老的重老齡化大國，未來全國人民將生活在一個又窮又老又失去希望和活力的高老齡壓力國家，大多數人的養老將很慘。

現在，政府的專家說，“交國家的基本養老保險劃算”；保險公司的專家說，“國家基本養老金不夠花，要賣商業養老保險”；房地產的專家說，“以房養老是個好辦法，現在要買房子”；股票基金理財的專家說，“只有投資保值升值，養老才有保障”；銀行拉存款的客戶經理說，“大媽，錢放在銀行里安全”??在中國超低生育率的現實下，這些都是坑人的，如果信了，就可能把自己的后半輩子害了。那我們分析一下各個養老方式是如何坑中國人的。

◎未來中國人存款養老需要“兩個億”！！

首先說比較笨的存錢養老。按照目前的物價，如果一個人65歲退休，活到85歲，每月開支1500元，共需36萬元。但這沒有考慮通貨膨脹和醫療、護理等因素。按照官方統計中國過去三十年的通貨膨脹率近6%，按照黃金價格計算是10.8%，按照北京上海廣州等《物價志》計算則高達14%（以食品、醫療、衣服、交通、煙酒和居住等6大類基本商品服務價格計算）！未來通貨膨脹率也許有下降趨勢，但強制計劃生育和一胎政策等所導致的超低生育率和年輕勞動人口迅速減少，必然造成未來勞動力嚴重短缺，導致物價大幅上漲和勞務價格飛漲。北師大教授鐘偉說：一線大城市的居民，2027年60歲退休，活到85歲，預備1000萬元養老恐怕也不夠。這說的還是短期的。按統計局計算的過去30年6%的通貨膨脹率，假設一個人今年30歲，按現物價是需36萬元養老金，則45年左右（距65歲是35年，距85歲是55年，取中間是45年）后就需要是496萬。如果按過去30年黃金價格的通貨膨脹率，需要3636萬。如果按過去30年物價志的通貨膨脹率，需要1.3億才能保障養老！這還沒有算上醫療護理費用，如果加上醫療護理費用，你至少需要為未來養老存款“兩個億”！！

◎投資養老會碰上中國經濟系統性風險

存款養老遠遠跟不上通貨膨脹，也許就有不少人希望通過投資理財跑贏通貨膨脹。比如投資股票、債券、基金、理財產品（是股票、債券、基金等的投資組合）等。現在中國城市化工業化正在進行之中，勞動力還沒有開始大規模減少，這些投資目前一般都沒有多大問題。但問題是未來，由于超低生育率導致未來新進入勞動的和最富消費活力的年輕人口迅速減少，而2025年左右中國城市化工業化又基本完成，到時候中國經濟將面臨大衰退。

按照2010年人口普查資料，從生產供給角度看，2020年中國20-24歲新進入就業的年輕勞動人口將比2010年減少41%，中國經濟正在失去新生動力。隨之，從消費需求角度看，2025年中國25-29歲消費旺盛的年輕人口比2015年減少41%，崩潰！這樣快速的市場萎縮，任何產業也難逃大危機。比如房地產，將徹底崩潰。像汽車等大多數產業，將面臨非常嚴重的產能過剩危機，要么以強勁的出口來彌補內需不足，要么由此萎縮不振且倒掉一大批，許多投資都將打水漂！

而且股票等投資，由于股票對經濟的反應過度夸大，其投資損失遠比直接投資損失大。如日本，現在日經指數僅為1989年最高點的1/4，也就是說1989年投資股市養老現在就損失了3/4！實際上，這還沒有扣除通貨膨脹，如果扣除的話損失會更高。由于中國老齡化、年輕人口迅速減少和經濟低迷是整體性的，很少有人能逃脫未來投資的系統性風險，所以投資養老也不保險！

◎中國以房養老——世界最坑人！！說以房養老的，大概多是房地產相關專家和任志強等房地產商。2011年中國城市化率達到51.3%，預計2025年達到65%，而日本目前城市化為66.8%，可以說2025年中國城市化將基本完成。城市化，就是農村人變成城市人，但實際上一般是農村年輕人變成城市人。由于超低生育率，目前中國年輕人口在快速減少，中國總人口也將在2018年左右開始減少，所以2025年后中國城市人口難以再擴張，住房數量基本上不需要再增加。

到2025年，中國已經是重老齡化社會，因為農村養老成本低，為了降低養老壓力，很可能政府會鼓勵50年代60年代出生的來自農村的人回農村養老，一些老農民工也主動會回鄉養老，所以到2025年中國城市化將停滯。加之中國人口已經負增長且城市421家庭的老一代開始步入死亡，其后不久城市人口就會負增長！

由于2025年城市化已經完成，有買房需求的是結婚的年輕人口，但2025年中國25-29歲年輕人口比2015年減少41%，這將是中國房地產的最大噩夢！而且，由于開始于2010年的大規模保障房計劃，未來許多年輕夫婦未必是買商品房，或住廉租房，或購買經濟適用房。而近幾年的房地產需求，有很大比例是投機需求。所以到2025年，商品房需求可能比現在要下降50%以上或比此更高的多。

到2025年左右，1950年代出生的人，壽命已經達75歲或以上，部分將死亡，剩下的大多數或進養老院或社區集體養老或跟子女在一起由子女照顧，以實現規模養老應對嚴重的老齡化危機，這必然騰出大量房子出售。而且，由于獨生子女政策，兩個年輕人一結婚，兩個家庭就變成一個家庭，或很可能就會騰出一套房子，比如沒有子女照顧的一方父母很可能和子女搬在一塊住，或一方父母死亡，或僅剩一個老人太孤單就和新婚家庭生活在一起。

綜合看來，2025年或2020年左右中國房地產將徹底暴跌，永遠再也爬不起來。如果投機者在2015年之前不把房子賣掉，就做好“割肉”的準備；如果投機者在2020年之前不把房子賣掉，那就做好“跳樓”的準備！相信任志強還是相信牛刀或劉忠良，自己看著辦！

現在中國現在房價處于高價位階段或泡沫時期，當到我們老的時候卻變成了大危機或危機過后的低迷階段，這怎么可能讓房子養你呢？是價格大跌還是賣不掉，還說不清楚呢。恐怕許多人只能是白白養了房子幾十年——即為存錢買房子而節儉了幾十年，或分期付款購房當了幾十年房奴，未來卻因房價大跌而損失嚴重，沒讓房子養自己，自己卻倒貼房地產商或投機客！

◎商業養老保險——或給破產的保險公司打工！

商業養老保險其實是強制儲蓄加基金化的養老模式，個人通過繳納商業養老保險金強制自己為養老存錢，然后保險公司拿這些錢進行投資運作，到你老時，再按交費金額、預定利率、領取時間和領取年限，再從一定的年齡開始領取養老金或一次性全部提走。商業養老保險分兩種基本類型：傳統型和分紅型。傳統型養老保險的預定利率是確定的，一般在2.0%-2.4%。分紅型養老保險保底利率略低于傳統型養老保險預定利率，一般為1.5%-2.0%，外加每年不確定的紅利獲得。商業保險公司拿投保人的錢進行投資運作，但給被保險人的利率連定期存款利率都不如。而且這樣的利率，在中國遠遠無法抵消通貨膨脹。

到未來，隨著嬰兒潮人口步入退休年齡，保險公司開始大規模支付養老金，同時保險公司的投資運作又碰上了超低生育率、重老齡化和年輕人口快速減少導致的經濟大危機，許多保險公司將面臨破產而瀕臨破產。比如1997年至2001年，日本先后倒閉了七家壽險公司。

商業養老保險，投資收益或多余投資收益是保險公司的，通貨膨脹的風險和投資失敗風險及保險公司破產風險由被保人承擔，夠坑人的。如美國401k計劃下的養老金，在2008年金融危機中受創，大幅縮水。

實際上，利率市場化之后（存款利率隨通貨膨脹變動），如果通貨膨脹率稍高，且未來銀行倒閉較少或倒閉也有國家的存款保險存在，商業養老保險還不如定期存款養老。而存錢養老，如上分析，或許你需要有幾千萬或“兩個億”的存款。

◎社會養老毀掉中國人、中華民族和中國未來！

目前中國社會養老保險是“社會統籌”和“個人賬戶”結合的模式。個人繳納工資的8%，進入個人賬戶；單位承擔工資的20%，進入社會統籌賬戶。社會統籌賬戶是“現收現付”，用于支付已退休人員的養老金；個人賬戶實行的是長期封閉積累、產權個人所有的“完全積累”制，原則上不能調劑借用。

由于持續的通貨膨脹，養老金中的個人賬戶恐怕只會持續的縮水（相對于食品和服務價格更是縮水嚴重），到未來養老時可以忽略不計。由于個人賬戶相對嚴重縮水，未來社會統籌賬戶是社會養老保險絕對主體，也即中國社會養老保險基本上為“現收現付”。實際上現在就已經如此。由于目前僅靠統籌賬戶不足以支撐現在的養老金發放，多數地區普遍挪用個人賬戶的資金，個人賬戶僅僅是記在賬面上，是個“空賬”，近年來這個“空賬”以15%的速度增加，截至2011年已經達到2.23萬億。

中國社科院編撰的《中國養老金發展報告2011》顯示，從1997年起，各級財政對養老保險累計補貼金額達1.2526萬億元，若沒有財政補貼養老金就早已出現支付缺口。中國社科院財貿所學者高培勇和汪德華預計，如果不能及時調整政策，到2050年，中國養老金缺口累積將達到該年GDP的95%。

一切商品服務是勞動人口創造的，社會養老保險制度，基本上就等于向現在的勞動人口征收為老年人提供養老金的“養老稅”。但問題是，由于強制計劃生育、一胎政策等因素導致的超低生育率，未來提供“養老稅”的人口與老年人之比將大幅降低。2010年第六次全國人口普查顯示，65歲及以上人口為1.19億，15～64歲勞動年齡人口為9.98億。也就是說，現在是8.4個勞動年齡人口對應1個65歲及以上的老人。而到2035年，將是3個勞動年齡人口對應1個65歲及以上的老人，這和目前世界上老齡化最嚴重的日本水平相當。但不幸的是，中國相對還比較窮，超低生育率注定讓未來中國又窮又老，社會養老保險難以為繼且必將是低水平的。即便有這個社會養老，未來中國老人生活也將很凄慘，相對世界其他國家來說幾乎是最不幸的。

社會養老存在兩個重大問題：一是不公平，二是不可持續發展性。未來的勞動人口，也即現在的孩子，是生孩子的家庭尤其是多生孩子的家庭培養的。而不生孩子和少生孩子的人，由于不生孩子或少生孩子占用工作時間少，未來反而領取更多養老金。父母支付了培養孩子的絕大部分直接成本和近乎100%的時間精力成本及機會成本，憑什么讓不生孩子或少生孩子的人無償使用多生孩子的父母所培養的未來勞動者——養老資源（或稱養老投資成果）？社會養老就是將生孩子或多生孩子父母所創造的養老資源，無償的被社會使用，或者說被社會均分，且生孩子或多生孩子的父母因為生孩子影響了工作和儲蓄投資，反而獲得的社會養老資金更少，這是天大的不公平！

正是社會養老存在巨大不公平，投資孩子的養老成果被社會無償使用，就像農民花費很大人力物力財力種了許多糧食，但糧食卻被大家分了，且農民分的份額更少，那農民還有多少種糧食的積極性呢？所以社會養老必然將中國的超低生育率繼續維持下去，甚至進一步降低，讓未來中國和中國人在超低生育率超級老齡化的惡性循環中難以自拔，社會壓力巨大，民族和國家快速萎縮！可以說，社會養老或將有可能滅掉中華和民族！不廢除社會養老，中國人、中華民族和中國未來就沒有希望！

2000年人口普查顯示中國總和生育率僅為1.22，2010年人口普查顯示中國總和生育率僅為1.18。按照1.2的總和生育率計算，未來中國人口每過一代（約30年）減少45%，三代（約90年）減少83%，五代（約150年）減少95%，十代（約300年）減少99.75%，也即300年后不足400萬人。人口專家原新按1.3的總和生育率和百歲人口壽命計算，到2300年中國也僅剩下2800萬人。

◎獨生子女父母——或是最悲慘老人

在重老齡化之下，不僅面臨養老資金危機問題，獨生子女父母的老年照料護理問題也非常嚴重。對421家庭來說，最壞的情況是未來一個孩子要養6個老人，這對獨生子女來說壓力是非常沉重的，對老人來說也不能指望有孩子的太多照顧，因為獨生子女也要工作養活自己和家庭，哪里有時間和精力照顧好那么多老人？

“全國城鄉失能老年人狀況研究”顯示，2010年末全國城鄉部分失能和完全失能老年人約有3300萬，其中完全失能老年人1080萬，占在家庭居住老人口的6.4%；預計到2015年，我國部分失能和完全失能老年人將達4000萬人，其中完全失能老年人口將超過1200萬人。對于失能老人，由于護理難道大、風險高，目前大多數養老院不愿接收，被迫只能依賴家庭養老。全國老齡工作委員會辦公室副主任吳玉韶說，失能老人的照料護理已成為非常急迫的問題，現在失能老人護理大部分還是靠家庭解決，而隨著獨生子女的父母進入老年空巢，靠獨生子女解決失能老人護理問題越來越難。

到2010年中國已經有2.18億獨生子女，也同時意味著中國有2.18億的獨生子女家庭和4.36億的獨生子女父母。2010年人口普查統計中國有1.188億65歲以上的老人，3300萬失能老人占其27.77%，1080萬完全失能老人占其9.09%。把這兩個數據結合起來考慮，這就意味著未來中國將有1.21億的失能獨生子女父母，其中完全失能3693萬。隨著生育控制的繼續實施和老年人口年齡的增長，這個數據還會增加。如果不及時轉變人口政策，預計未來中國將至少有1.5億以上的失能獨子女父母。獨生子女家庭何堪重負？

有關專家推算，1975～2010年出生的2.18億獨生子女中，有超過1000萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名獨生子女父母，在中老年時期失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨（失去獨生子女）老人。“老年喪子”，碰上人生三大悲劇之一，誰來照顧他們？按照上述人口比例計算，未來這2000萬喪失獨生子女的父母中，又將有555萬是失能老人。失去獨子女又失能，他們怎么面對未來的生活？

現在中國老齡化還不是太重，如果現在失能了，或者失獨了，這個社會還能承受得起，養老院或許還能收容得起。當然，就是目前情況，雖然勞動力相對還比較便宜，養老院也是非常不愿意接收失能老人，因為這給養老院造成的照料護理壓力太大了。

等到未來，那就慘了，獨生子女父母進入老年，家庭養老壓力太大，獨子女照顧不過來那么多老人，被迫推給養老院。由于年輕人口迅速減少，勞動力匱乏且昂貴，養老院面臨極其龐大的老人，壓力十分沉重。由于年輕人口迅速減少，導致中國未富先老，經濟發展不振，財政不堪重負，對養老院的補助肯定不能像今天這樣相對寬裕。這時候，相對于龐大的養老院需求，養老院的養老能力十分窘迫，不僅進養老院難，且養老院更不愿接收失能老人。想想這些，那些失獨又失能的老人未來怎么生活？

中國持續的超低生育率，未來必然要大力鼓勵生育，否則就會面臨民族的大衰落。既然要鼓勵生育，就要獎勵多生孩子，也即對多生孩子的父母優待。對中國絕大多數獨生子女父母來說，等到他們老時，正好又碰到中國開始相反的生育政策——鼓勵生育。這時，政府不可能還繼續獎勵獨生子女父母，至少是那幾十元獎勵在未來縮水的一文不值，同時又會給多生孩子的父母遠遠多于此的獎勵。因此，獨生子女父母們，別指望計生委的承諾，到時候這個部門都被撤銷了，你找誰兌現承諾呢？？

獨生子女父母們，如果你們當中還有機會能生第二個的，趕緊生吧。或一起要求停止強制計劃生育和一胎政策，然后政策放開后盡快生孩子。否則，如果這唯一的孩子不幸去世，自己后半輩子就沒有依靠的親人了。即便孩子健康存在，但給這唯一的孩子造成的養老壓力也太大，應該至少給他/她生個弟弟或妹妹分擔負擔，將來他/她們也能相互照應，這是給獨生子女最好的禮物。◎公務員別夢想養老高枕無憂

那些不交養老金卻享受很好養老待遇的公務員們，你們也別高枕無憂，不出15年，隨著民主公平的發展和人民權利意識的覺醒，你們的養老特權將統統廢除！隨著重老齡化的到了，想像現在的退休公務員一樣獲得相對于社會工資水平的較高養老金，那是不可能了！與其掙扎維持養老特權，不如全國人民走出一條更有可持續發展的養老之路。就像只有民主法治，每個人的基本權利才能得到保障一樣。誰越想維持養老特權，最后包括他們在內的養老體系會更慘！更不幸的是，自1980年的計劃生育《公開信》以來，大多數干部、公務員，尤其是城市的，基本上只有一個孩子。這就導致，大多數干部、公務員是421家庭。一旦這唯一的孩子死去，照樣他們也會失去唯一的依靠和唯一的后代親人。由于421家庭養老資金和照顧負擔沉重，特別是照顧壓力大，未來這些老公務員將有很多被送往養老院，且也沒有現在退休公務員的優惠待遇。

現在公務員退休，養老金高，勞動力還算比較便宜，養老院還不是非常的擁擠，在養老院能得到差不多或比較好的照顧。但是未來，公務員養老特權廢除，優厚待遇不再，養老院接受老人太多，勞動力又很貴，你們還能高枕無憂的養老嗎？

受計劃生育限制最大的是公務員，所以為了你們的生育權利，為了你們的未來和孩子的未來，你們應堅決與計生部門中的頑固計生利益集團分子劃清界限，堅決反擊他們損害人民利益、損害民族和國家未來的行為，共同努力打敗計生委正在堅持的強制計劃生育和一胎政策。打敗計生委既得利益集團后，自己能多生一個就多生一個，未來自己有了更多保障，子女壓力減輕也不再孤單。即便是不能生了，但其他同胞多生一兩個孩子，未來社會老齡化輕，經濟社會發展更好，更多的年輕人可以照顧老人，你們也將是受益很大的。

而計劃生育部門的公務員們，你們也要有良心有理性有愛國心，不能讓自己的部門利益綁架人民未來、國家未來和民族未來。未來重老齡化社會之痛苦，你們一個也跑不掉，除非現在你們已經或即將拿著巨額“社會撫養費”跑到國外。你們堅持強制計劃生育和一胎政策，別人只能生一個，你們也只能生一個。你能保障你這唯一的孩子不會不幸死亡？即便你唯一的孩子是健康存在的，但你們大多數人，為了計劃生育以身示范，你們大多是421家庭，子女養老和照顧你們的負擔沉重，你們的日子會好過？

再者說來，你們以前通過強制計劃生育和一胎政策與人民和民族國家利益為敵，如果再頑固不化而不是改邪歸正，你們不怕遭報復？比如未來全國人民或可能投票決定大幅降低你們中頑固不化者的養老待遇。如果你們改邪歸正主動要求停止強制計劃生育和一胎政策，你們中還可以生孩子的可以再生孩子，你們和你們孩子的未來更輕松。即便自己不能生，其他同胞多生了，未來老齡化相對降低，你們也會因此受惠。否則，作惡者將自受其惡之害！

◎養孩子養老是根本出路，停止社會養老就是拯救未來 沒有工作人口的勞動，貨幣就無法購買商品和服務，老人手中的錢就是廢紙。無論是任何養老方式，無論它是以怎樣的形式出現，歸根結底都是工作人口養活不工作人口、年輕人養活老人。而未來的勞動人口，只能是現在的孩子。如果整個國家整個社會都沒有孩子，就不會有人給老人養老，所有的貨幣只不過是一堆廢紙，一切養老方式也都無法存在。

一些中國人對未來養老樂觀的最大依據，就是中國經濟的快速發展和所謂養老制度的完善。在這些人看來，未來經濟發展了，養老制度健全了，養老問題就自動解決了。按此說法，美國歐洲日本都應該養老問題更輕，因為他們經濟發達且養老制度健全。但現實卻相反，那些經濟不發達、養老制度不健全但生育率高人口結構年輕的國家養老壓力最輕。

人的需要隨著經濟的發展而逐步提高，老人也一樣。特別是，人均壽命隨經濟發展而提高，人均醫療護理費用又隨人口年齡提升而遞增。而且中國人又是一個容易長壽的民族，經濟社會發展所導致的壽命延長很快。其最終結果是，經濟發展不能夠降低養老壓力，反而很可能因為經濟發展導致壽命延長和壽命延長所導致的醫療護理費用加速提高而最終導致養老壓力升高。就像經濟發展反而感到養孩子越來越難一樣，經濟發展的實際結果是養孩子的能力大幅降低，甚至養孩子還因此成為年輕人的“奢侈品”。經濟發展未必能降低養老壓力，從中國城鄉養老壓力差別、發達國家與發展中國家養老壓力差別、發達國家現在與過去的養老壓力差別來看，經濟發展反而提高養老壓力。所以，說經濟發展養老問題就自動解決，是自欺欺人。

養老制度只是個殼子，養老歸根結底是工作的勞動人口養不工作的老年人口，而不是養老制度在養老人。養老制度的實質是怎樣分配社會資源給老人養老，是分配社會資源而非創造社會資源。養老制度的完善，有利于更好的分配社會資源給老人，從而讓老人的養老處境相對更好一些。由于中國是未富先老，巧婦難為無米之炊，所以完善養老制度只能是小幅度改善養老問題，而無法從根本上解決養老問題。

養老問題從本質上說是人口結構問題，實質就是老人比重大，社會的養老負擔因此過重。決定人口結構的是生育率、人均壽命和移民。人均壽命無法控制，移民對人口大國來說作用是微乎其微，所以決定未來中國人口結構的就是中國生育率的高低。因此，長期解決中國未來養老問題的根本出路在于提高中國的生育率，也即鼓勵多生孩子。

但由于社會養老的存在，養孩子成了大家養老的“公共產品”，但成本卻是父母的。這就會產生“公地的悲劇”——多數人都不想多生孩子，卻又想通過社會化養老的方式無償使用別人養孩子創造的養老收益，必然使生育率處于很低或超低的水平。如果持續的社會化養老，必然持續的超低生育率，這就會使未來社會繼續重老齡化，民族和國家因此而大衰落。因此要養老可持續發展，要使民族、國家、社會獲得持久的可持續發展，必須停止社會化養老。

◎防老人利益集團綁架中國，廢除社會養老勢在必行 由于持續低生育率和超低生育率，目前中國已經開始形成“倒金字塔人口結構”——中老年人口比重大，少年兒童比重低。隨著超低生育率的持續和壽命的延長，中老年人將占據人口的大多數。同時，由于少年兒童沒有選票，加上年輕人投票率低，掌握社會多數權力和財富的老人，很可能將再用選票綁架民族和國家的未來。據日本選舉管理委員會的統計數字顯示，在2007年參議院選舉中，20～25歲年輕人的投票率僅為33%，而65～70歲選民的投票率則高達78%。在重老齡化社會，養老人的年輕人與被養老的或即將被養老的中老年人，有著巨大的利益沖突——年輕人想降低壓力，中老年人想更好的老年生活質量。如果真正的大力鼓勵生育，就需要把更多資源獎勵給年輕人讓他們多生孩子，同時用于養老的資源必然降低；真正要扭轉超低生育率，就必須廢除或大幅更改社會化養老方式，將養老與生孩子掛鉤，但中老年人很難同意這樣養老方式的改變——他們在前期繳納養老金養了以前的老人，等到他們老時或不久后老時，他們同意更改養老方式嗎？

在目前重老齡化的日本，已經形成強大的老人利益集團，對年輕人有利或對未來有利但對老年群體不利的改革很難通過，逆轉低生育率的有效方式——分配更多資源給年輕人生孩子（目前還遠遠不夠）和將養老與養孩子徹底掛鉤——與老人利益集團存在嚴重利益沖突。老人利益集團已經綁架了日本。打敗日本不需要動用軍隊，日本老人就可以通過老人利益集團把日本未來絕掉！

在中國，更加危險的是那些遵守或被迫遵守一胎政策的人，他們僅生一個大幅加劇未來重老齡化，讓中國人口結構變成更加危險的“倒金字塔”結構，同時加劇未來中國形成老人利益集團。而且在這個老人利益集團中，由于他們只生了一個孩子，可能更希望少給多生孩子的人優惠，也可能更反對將養老與養孩子數量掛鉤，而且他們掌握更多權力和財富，更可能變成堅定有力的老人利益集團。當然，我不是要批評他們，而是說已經存在（如加劇老齡化）和將可能變成的事實，這是無法否定的（這也讓我發現，要實現人民的民族的國家的整體長期利益最大化，可能要得罪很多人，或被很多人罵，甚至可能受到威脅，而且是來自上下層的都有。這世界不會是十全十美的，上帝也辦不到，所以這世界容不下造福人類最大化的上帝，所以上帝待在天上了，可惜人類又求上帝下來顯靈——悲劇！）。

在重老齡化社會中，中老年人政治實力太強大，民主社會很難走出這個困境。中國的民主即將加速推進，在民主化之前必須先廢除社會化養老，或者至少要趕走重老齡化之前（2025年之前）徹底改變養老制度，否則就是等著未來老人利益集團綁架民族和國家的未來！那時中華民族將幾乎等于沒有再被挽救的機會！

民主是個好制度，但一旦現在主流模式的民主制度陷入人口不可持續發展的死結，民主就有陷于民族不可持續發展的危險（但專制也未必能夠解決人口可持續發展）。民主必須改良，比如，年輕人投票率低，能否按年齡比例分配選票？社會化養老綁架未來，能否先廢除社會化養老？少年兒童沒有選票，有沒有制度保障少年兒童利益在政治上的話語權？如果陷入重老齡化社會，如何免于老人利益集團綁架政府？如果公民利益分配格局陷入不可持續發展的死結，有沒有一個大家事先選定超越立法機構和政府機構的“上帝”站出來選擇一個可持續的利益分配方案？

但這樣的好民主制度，離目前人類還比較遠。等到有了，中華民族或許已經被老人利益集團綁架很久而損失慘重。所以，未來中華民族的未來，為了中國長期的興盛，未來人民持久的幸福，必須在中國民主化之前廢除或徹底改革社會化養老方式，否則中華民族極有可能經歷一次大淪落，也從此一蹶不振！

◎鼓勵生育刻不容緩——要收稅養老人就要先收稅養孩子

在現在社會，養孩子的成本尤其是時間成本基本上是父母個人的，但孩子的收益，卻是全社會的。比如，現在養的孩子，長大成為勞動者和消費者，國家獲取了稅收，企業獲取了利潤，投資因此獲取了收益，各種養老方式得以存在。如果沒有人養孩子，這一切都無法存在。養孩子，就是養活國家和社會的未來，就是支撐未來一切財富的存在和一切養老方式的存在。養孩子在現在社會具有極大極大的正外部性，其社會利益遠遠高于父母獲得的那點收益。獲取絕大多數養孩子收益的社會，卻支付了極小部分的養孩子成本；支付了絕大部分成本的父母，卻獲得了養孩子總收益的極小一部分。而且，父母無法阻止養孩子的巨大正外部性收益流出，也難以向社會要求補償其人力資源投資成本（養孩子）。如果按照“誰收益誰支付成本”的原則，全社會應該支付養孩子的絕大部分成本，否則就是對父母的不公平。

所有的老人，都是工作人口養活的，而工作人口都是孩子變成的，因此社會所有老人都是養孩子的父母的孩子養的。而 “超生罰款”，也即所謂的“社會撫養費”，完全是顛倒黑白，違背基本的公平和正義。就像哪個農民種糧食越多，養的人口越多，就幾倍懲罰農民，還強制結扎人流，還有公理可言嗎？這是披著法律外衣的冠冕堂皇的強盜！

而支持強制計生和一胎政策的知識分子和社會公知，不是對人口問題極其愚昧無知，就是利益集團的一部分。比如支持現行計劃生育政策的知識分子程恩富、李小平、田雪原、宋健，社會公知李銀河，財經評論員葉檀，計生委的專家于學軍等。建議閱讀筆者的《中華民族五千年未有之困局》、《人口、制度、文化是民族和國家的三大支柱》、《繼續限制生育或導致中國崩潰，鼓勵生育是中國自救的唯一選擇！》、《中國超低生育率十萬火急，人口政策請勿再“窮折騰”！》、《致計生委主任的公開信》、《中國人口要徹底大崩潰》和《未來十年影響未來中國三百年（這篇文章中有我的手機、QQ、電子郵箱等聯系方式）》等文章，擺脫幾十年來計劃生育單方宣傳教育引導的謬誤，認識中華民族新的千年危機。如前所述，社會化養老等于是向工作人口無償征收“養老稅”，即向這一代征收“養老稅”養上一代老人，再向下一代人口征收“養老稅”給這代人養老，每代人都是上代人養老的“公共產品”，而不管上一代人每位老人養了幾個孩子或有沒有養孩子，反正過去的孩子、現在的工作人口都是所有老人養老的“公共產品”。問題是，誰來養孩子？誰支付養孩子成本？養孩子收益被社會當做公共產品使用誰還愿養孩子或多養孩子？ 如果非要社會化養老，既然養孩子的成果被社會化，那養孩子的成本也必須社會化——要社會化養老，就要先社會化養孩子；要征“養老稅”給老人養老，就要先征“人力資源投資稅”來補貼養孩子。社會化養老也相當于國家化養老人，既然如此，那就先國家化養孩子。否則，別談社會化養老，否則就會陷入不可持續發展，養老也就成了無源之水。

既然社會必須先養孩子才能可持續的養老人，既然社會化養老不可避免，那這種社會化養老就必須相當于養孩子養老集合化——即大家都養孩子防老，但養孩子的數量不同，每個孩子未必健康存在，為保險起見，共同養孩子共同防老，同時根據投入和貢獻分配養孩子的最終所有成果，尤其是養老資源培育的成果。

其具體方式是，首先，國家收稅（也可以是名義稅收很多，但對多生孩子的人減免）支付絕大部分養孩子成本或全部貨幣成本加部分時間成本（時間成本還主要是父母承擔，建議補貼這個成本），實現社會化養孩子。然后，跟現在差不多，繼續征收養老金，然后發放給老人。但養老金發放，要根據孩子數量、以前養老金繳納情況、孩子繳納養老金和納稅情況來共同決定。比如，孩子數量權重是50%，激勵多生孩子；以前養老金繳納情況權重是30%，激勵繳納養老金；孩子養老金繳納和納稅情況權重占20%，監督子女繳納養老金和納稅，同時也讓父母注意提高孩子質量（比如可以認為其孩子納稅多就質量高，但這個標準很欠缺）。

如果中國要實現養老可持續發展，如果中華民族要持續興旺發達，如果希望中國的經濟社會民族國家獲得可持續的健康發展，社會化養孩子和養老與養孩子完全掛鉤就是必然選擇。否則，養孩子成果作為公共產品而私人支付養孩子成本，必然導致人口再生產的“公地悲劇”——沒有人愿意多養孩子甚至不想要孩子，結果經濟社會民族國家都失去可持續發展，中華民族陷入大淪落。對目前中國來說，鼓勵生育和補貼養孩子迫在眉睫，停止目前社會化養老和將養老與養孩子完全掛鉤刻不容緩！此乃影響甚至就決定未來中華民族千年命運！望已經覺醒者齊努力、共呼吁！

第五篇：房地產最實戰說辭

說辭總結

1、房地產銷售屬于大宗商品銷售，客戶的來訪都是有一定的針對性與目的性，客戶有需求才會來售樓部了解房源信息，主要區別于下定的周期長與短。

2、作為濱湖壹號的銷售員面對每位來訪客戶一定要熱情接待，詳細介紹產品信息，把服務做到位。生意不成，情義在。

3、其實很多時候，客戶并不是為公司的產品買單，而是為各位銷售員的服務買單。公司的產品再好，各位銷售員消極的態度，再好的產品，也會被客戶懈怠。

4、客戶來訪，一定要面帶微笑，表示你的熱情，認真介紹產品，客戶感興趣，主動提出帶客戶去看工地，僅僅在售樓部天方夜譚是很難成單的，客戶往往是對實物感興趣，而且帶客戶去看工地，線路一定要特別，不要嫌麻煩，路過有吸引客戶的景觀、配套之處。

5、在每位來訪的客戶中，都有購房的需求，并不是客戶不能接受高價格房源，而是各位銷售員沒有把該客戶列入準客戶名單中，面對剛需群體，一定要把總價分開化，縮小成多個小單元體，變成客戶容易接受的個體，過大的價格會把客戶嚇走。

6、在帶客戶看房的過程中，最好不要全部聊房子的內容，各位都是有家庭和教育小孩的經驗，可以從這方面切入話題，家長一般都會感興趣，當然了，到小區的景觀之處，也不要忘記介紹，如果你們聊的差不多了，房子的事情也只是瞬間的。

7、如果老客戶來訪，手中的事情再忙，也要安排好老客戶，打招呼、熱情招待，哪怕坐下來閑聊下，臨走之前送點小禮品，要知道老客戶可以不斷的給你帶來新客戶，是我們最好的客源。

8、在介紹產品信息的時候，內容一定要真實可靠，不能欺騙客戶。老老實實做業務是做不好的（自己體味）。

9、在看房路線上，一定不要問客戶要不要到小區的×××處看看之類的話題，客戶一般都聽說過樓盤的特別景觀，沒有吸引他的亮點，客戶也不會來訪，作為銷售員的你直接帶客戶去看就可以，你如果想征求客戶的同意，客戶嫌麻煩，一般都會拒絕，直接叫你帶他去看房。你直接帶他去感受到現場的震撼，往往比他聽到的更加有效果，如果客戶在和其他小區做比較的時候，也很容易記住本小區，也是作為你引導客戶的理由，如果客戶責備你，你馬上表示歉意，面帶微笑的說我們馬上去看房。

10、作為一名房地產銷售員，首先具備對語言的組織能力，聰明與業績不一定成正比，但是一定要相信勤勞與業績有很大的關系。

11、作為來訪的客戶，進售樓部前都會把要問的問題想好，而且是提防著你來的，作為銷售員的你一定要主動介紹，打亂客戶的思維，化被動為主動，如果一問一答，場面非常的機械，也會讓客戶感覺到你的不屑，你對產品的仔細介紹，會讓客戶覺得你的專業，對你產生敬佩，把防備變成友好，任何一個客戶不會傻到把一輩子的心血拋在一個不懂房產、對工作不付責任的銷售員手中。

12、客戶來訪，一般都會先問價格，作為銷售員的你不要把最高價格、以及均價告訴客戶，客戶會嚇跑，而是報最近的活動房源，或者底層的房源價格，把客戶留下來，慢慢引導，如果你努力了，客戶還是留不住，那是客戶質量問題。

13、新來訪的客戶，從外面跨入售樓部是需要很大的勇氣的，在外面他心情坦然，跨入售樓部后，被現場的豪華裝修震撼，此時他的頭腦是一片空白，緊張，作為銷售員的你一定要面帶微笑，熱情，化解尷尬場面。在介紹沙盤的時候，一定要結合實際，把你的說辭組織的有震撼力，給客戶描繪一個很適合居住環境，為客戶造夢。

14、介紹沙盤結束，一定要主動要求客戶坐到洽談桌，了解他的需求類型，從交談中找到客戶感興趣的話題，建立彼此的信任關系。

15、運用好自己的道具，在自我介紹的時候告訴客戶你是組長××，高級置業顧問××，本月的銷售冠軍××，學會給自己的身份鍍金，你的職位越高、業績越好，客戶會認為你肯定有你的特別之處，越有發言權、越有責任心。越容易贏的客戶對你的信任。

16、先生/女士，跟您說，我可能不是公司的好員工，但是我認為我絕對是客戶眼中的好員工，給客戶最大的優惠（面帶微笑給客戶說）。贏得客戶的信賴

17、客戶在交談中，很喜歡拿其他樓盤相比較，作為銷售員的你，一定不要第一時間否定客戶的觀點，而是把本項目的賣點舉例出來讓客戶去發現，而且你要采用講故事的方式給客戶解釋（對競品樓盤了解），客戶來買房他的意向是可以改變的，只是他在尋找，讓他沖動一刻的銷售員。

18、如果客戶在聊到一個感興趣的話題，或者提出自己的觀點的情況下，只要不違背道德或者自己的信譽、損害公司利益的情況下，對于正確的觀點表示贊許或者向您學習，對錯誤的觀點不要反對，你認真聽取就可以或者適當給出自己的觀點、評價，給足客戶榮耀感。做銷售不是做辯論，你辯論贏了，客戶馬上就跑了。

19、學會做一個聆聽者，客戶在發表自己的看法的時候一定要認真聽，不要在中途打斷客戶的觀點，表示對他的尊重，你點頭或者贊許就可以。

20、作為銷售員的你，在接待客戶的過程中說辭的前后要一致，客戶記性很好的，你每天要接待很多客戶，容易忘記，但是客戶認可你就會記住你的每句話，怕你騙他錢，尤其是折扣，你一定要登記在筆記本上。

21、老客戶來訪，你坐在前臺，老客戶叫出你的姓名，但是你忘記客戶的姓名，此刻的你不要懵懵懂懂還站在那里回憶，或者主動問客戶的姓名，你會在客戶的心中大打折扣，記不住客戶的業務員不是好業務員，你馬上站起來，面帶微笑的說：“哇，好久不見，變化大哦，快到那邊坐，然后引導客戶到洽談桌前坐下，主動給客戶倒水，借此時機去翻閱自己的來訪本，或者問同事，實在問不到，在交談中得知。

22、在交談的過程中、客戶老是揪著一個問題不放，作為銷售員的你，一定要靈活的轉換話題，不要讓一個話題阻礙你的成交。

23、客戶如果問你從事房地產多長時間，作為新手的你，最好把從業時間說長，2年、3年，時間越長，經驗越豐富，業務越熟悉，客戶買的越放心。

24、在銷售過程中，與客戶談判的時候不要過于的遷就對方、或者很快做出讓步，要不然客戶覺得你很好欺負，談價格的時候你就非常的被動。

25、所有的價格、優惠不要在電話中或者短信中詳談，一定要約客戶到售樓部現場來，雖然電話和短信是成交的開始，但是最終的成交還是在售樓部。

26、銷售員在銷售過程中不要輕易的給客戶承諾（產品質量、銀行按揭、庭院大小等方面）、口頭的、書面的，更不要私自蓋公司的公章，告訴客戶公司在這方面處理得非常的好，讓客戶放心，然后給客戶舉例子，硬是要承諾，一定要經公司領導同意后，方可實施，要不然事情發生后要承擔的后果很嚴重。

27、銷售員對客戶換房、余款、退房等問題處理上，一定不要口頭承諾，要客戶親自手寫承諾書，并且按上手印，不要嫌麻煩，在利益得沖突上，客戶很容易耍賴，等事情發生后有據可依。

28、給客戶優惠的時候，告訴客戶這個折扣是最優惠的，之前售樓部都沒有這么優惠過，這是動用我的私人關系給您爭取的優惠，讓客戶感覺你在幫助他、這個折扣是唯一的，折扣來的不容易。如果客戶客戶定房后，還握手感謝你，或者還給你源源不斷的給你介紹客戶，你就成功了。

29、洽談客戶結束，一定要主動送客戶出門，并揮手道別，介紹項目或者洽談客戶每個銷售員都會做，但是服務并不一定每位銷售員都可以做好。30、答應客戶的事情，一定要記在心上馬上去落實，辦好了馬上給客戶答復，哪怕是小問題，客戶會非常感謝你的，如果沒有辦好，也要給客戶答復。

31、遇到糾紛客戶一定要主動承擔，不要推卸責任，自己的客戶自己處理，處理不成一定要如實匯報上級部門，不要拖延時間，要不然小錯誤也會量成大錯。

32、在談判的過程中，如果是老帶新客戶，老客戶在做新客戶的工作的時候，你認真聽就可以，老客戶說一句，比你好上百句。如果你做新客戶的工作，主要從老客戶那方面著手。例如，您看老客戶都選擇這里，然后又介紹您買，肯定是相信我們小區。

33、客戶在等待你的時候，作為銷售員的你一定要明確告訴客戶需要等待多長時間，10分鐘或者20分鐘，如果超出等待時間，給客戶道歉，告訴客戶還需要等待具體時間馬上就處理好，不要一味的讓客戶等待下去，會讓客戶失望，等到客戶發脾氣，后面處理問題都很棘手。

34、客戶提出的要求，如果你做不到，或者不在你的能力范圍內，你要委婉的拒絕，不要覺得不好意思，你回答去嘗試下或者你去問問領導，客戶就會覺得還有希望，或者公司其實可以做只是不愿意做。你拒絕，直接不給客戶任何希望，他會自己去想辦法。要處理的問題事情多，作為銷售員的你會很累的。

35、客戶在責備你，作為銷售員的你不要用重語氣去爭執，不要低頭、離開座位，更不要摔東西，你的過激處理方式只會把矛盾最大化。面對著客戶，面帶微笑，當然不要過于的讓步，表明自己的立場與堅定，該強硬的時候還是要強硬。記著，微笑處理問題是最小化問題、解決問題的最佳方式。

36、客戶向你反應公司、產品、其他的問題的時候，或者情緒比較激動的時候，你首先領客戶到洽談桌，倒茶，平緩客戶的心情，認真聽取，客戶說的話不要立刻相信，判斷其真實性，尋明事情的具體情況，了解客戶的用意或者目的，再向領導匯報。因為客戶有些事情自己也是聽到的，自己也不確定、或者即興說出來的，目的獲取優惠或者利益。

37、客戶越是對產品挑剔，客戶其實是對產品越滿意，也說明客戶在私底下發心思在了解產品，只是想了解的更加具體點，因為畢竟要花錢、自己要住那么長時間，作為銷售員的你，一定要成住氣，耐心的給客戶解讀。

38、當客戶在做決定的時候，經常會給自己的親人或者朋友打電話，每個人的觀點不一致，咨詢的人多，會有礙客戶做決定的時間，此刻的你，一定要主動幫客戶做決定。例如先生/女士，這套房子您那么喜歡，就這套，麻煩您把身份證給我，我給您登記下。

39、在給客戶推房源的時候，盡可能的給客戶更少的選擇面，一般最好是2個選擇面，把客戶需求的類型定位好，在帶客戶去看工地的時候，一定要明確到哪棟、哪層、哪套房源，不要帶客戶滿工地跑。40、對于公司的產品無論好與壞，作為銷售員的你一定自己先喜歡上，給客戶介紹的時候只才有信心。不要依照自己的喜好或者觀點銷售，更不要把自己的觀點強加給客戶，客戶在自己要付錢的時候都很理智的。

41、客戶對自己喜歡的、已經做決定的房源，你表示贊許就可以，不要去改變客戶的決定，選擇多了，到最后你什么都得不到。

42、客戶在對戶型的面積大小、樓層、按揭方式、付款方式等方面比較猶豫，或者方式不正確時，作為銷售員的你一定要憑你的工作經驗給客戶建議，告訴他這樣選擇、這樣做好、或者更加實惠，客戶會非常感謝你，而且在以后工作中也會非常信賴你，因為你在為他獲取利益。結果必須征的客戶的同意后才能確定，不能自己私自做決定。

43、如果公司有樣板房，各位銷售員一定要利用好這個銷售道具，最好的銷售方式是，先帶客戶去看毛坯房，然后再帶客戶去看樣板房，這絕對是兩個截然不同的效果，毛坯房只是一個框架、采光又不好，樣板房有燈光效果，而且裝修豪華、可以進行裝修方法展示，非常有震撼力，對客戶來說一個突然的轉變，無非是最好的心靈雞湯，不妨試一試。

44、帶客戶去看毛坯房的時候，不要讓客戶糾結一個問題不放，一套住宅肯定有他的優點，馬上轉移客戶注意力，例如:贈送面積大、開間大、通風采光好、視野開闊、周正、布局合理。

45、下雨天、或者天氣暗的情況下不要帶意向強或者即將要定房的客戶去看工地，毛坯房采光不好，尤其是中間戶型和低樓層戶型，很容易改變客戶的主意。

即將要定房的客戶，如果客戶沒有提出要看房，作為銷售員的你，一定不要主動提出再次看房，在看房的過程中不可預料的因素很多，客戶可能一下子有改變自己的決定。

46、客戶準備做決定買房，作為銷售員的你一定主動提出成交，然后向客戶索要身份證快速、準確的填寫好定單，馬上帶客戶去財務繳定金。客戶買房的沖動，做決定的時間很短暫的，如果你拖延時間，客戶接到朋友、親人、競爭對手的來電，可能突然改變想法。

47、當有意向的客戶出門后，一定要記得給客戶留名片，留下客戶的電話號碼，然后發條短信，客戶在需要你的時候可以找到你的聯系方式，客戶的資料（戶型、DM、價格預算）一定用文件袋袋好，客戶看的樓盤肯定多，防止與其他樓盤的資料混合，而且資料袋上有LOGO，這點不要為公司節約，你發出去的都是廣告。

48、當客戶定房后，一定要主動送客戶出門，說祝福的話語，然后發條祝福的短信。客戶回家后小部分會后悔，周邊的朋友或者親人會說這說那的，客戶就會擔心房子買貴了、戶型不好、位置不好，肯定會第一時間打電話給你，你一定要接電話，而且要安慰他，您買的房子是最優惠的、這個戶型最暢銷、這棟的位置很不錯，您看剩下的房子沒有了，如果你沒有接到電話，一定要主動回電話。如果你不接電話、不回電話、掛電話、客戶會整晚睡不好，第二天你處理問題將非常的棘手。

49、一般銷售電梯房，最大的困點是公攤大，在和客戶接觸的初期，客戶沒有問到就不要提出，客戶對公攤大的住宅抗性非常大，客戶問到一定要如實說（在說的過程要明確電梯房高層、小高層的合理公攤數，小高層15%--18%，高層18%--22%），要不然你的合同會簽不動，當客戶對這套房子即將滿意了，客戶心情特別好的情況下，找準時機告訴他公攤的問題，只要他喜歡上了，這套房子的什么缺點都不是了。50、定單上的簽約時間、違約金的計算一定要點出來告訴客戶，如果你沒有說，到時候真正出現問題了，解釋已經不在可能。約定時間的說法：先生/女士，我們簽約的時間是這樣規定的，接近簽約時間，我會給您打電話的，您一定要準時簽約，我們公司的契約精神很強的。違約金：先生/女士，您對這套住宅非常滿意，假如出現退房違約我們是要收取違約金的，退房當然這是不可能的，因為您對這套住宅非常滿意了（面帶微笑），讓客戶放松警惕。

51、當客戶對自己選擇的樓層感到猶豫時，作為置業顧問一定主動給客戶提示，問客戶是低層、中層、高層或是1到7樓、8到12樓、13到18樓。不要到定房的時候還沒有確定樓層。

52、每位來訪的客戶，都要好好珍惜，認真接待，發放項目資料、名片，留電話號碼，大家要知道，客戶是看到廣告或者其他信息來訪的，公司要花費資金的，每位客戶都是標有價格的。

53、交流是件很好的東西，如果有一天你還在支支吾吾和客戶交流的時候，那說明你還是一名業務員；如果有一天你可以和業務員聊很多的時候，說明你做領導了。如果有一天你和領導聊的很開心，說明你已經成功了。