第一篇：全程法律服務方案

房地產開發全程法律服務方案

一、房地產開發全程法律業務的基本原則

由于建設工程法律事務疑難復雜，對律師業務能力要求較高，律師辦理建設工程法律業務應遵循如下原則：

第一、忠誠守信原則。律師辦理建設工程法律業務，應當堅持對委托人忠誠不二。在承發包、總分包或勞務總分包雙方之間，信守只接受其中一方當事人委托，并且在辦理委托事務過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護委托人的合法權益和國家有關法律法規的正確實施。

第二、專業負責原則。律師辦理建設工程法律業務，應刻苦鉆研專業法律問題，以熟悉專業的法律規定和熟悉行業特點的相應能力和水平，為當事人提供準確的、負責的專業服務。

第三、勤勉盡責原則，律師辦理建設工程法律業務，應根據當事人的要求并適應業務涉及法律領域多、情況復雜的特點，恪盡職守，勤勉敬業，在委托人要求、承辦律師承諾的期限內完成各項具體的法律服務。

二、前期階段律師服務

1、為房地產項目的可行性進行法律論證，出具《項目投資法律意見》。企業與其他單位、個人合作開發房地產項目的，對擬合作項目進行法律盡職調查，就項目合作開發的合法性提供法律意見，參與締約談判，協助企業起草、審查、修改項目合作開發合同。

2、通過起草文件、合同，參與談判、投標和拍賣，獲得土地使用權。

3、就企業拆遷城市房屋的合法性提供法律意見，協助起草、審查、修改委托拆遷協議、房屋拆遷補償安置協議，協助企業妥善處理房屋拆遷補償安置糾紛。

4、審查獲得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的條件并協助獲得。

5、通過起草或審查合同協助開發商完成委托項目建筑方案設計和建筑施工圖設計。

6、通過合同管理和審查的方式使項目完成工程開工的前期準備工作。

7、以合法性、低風險性審查為原則，協助開發商匯集自有資金、抵押融資、發行公司債券和股票、吸收各類信托基金、借助有經濟實力的公司合作開發以及預售樓花收取定金和售房預收款等方式籌集開發資金。

8、協助企業審查供用電、供用水、供用氣等工程類其他重要合同，并提供法律意見。

三、招投標階段律師服務

1、審查施工招投標單位的合法性。審查招標書的合法有效性。

2、草擬招標文件或審查招標書、投標須知、合同條件、協議條款。

3、審查投標方的資質及其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。

4、參加招標會、開標會、評標會，保證程序的合法性。

5、草擬、審查中標工程承包合同。

6、協調、處理在招標過程中招標方與投標方之間發生的爭議或糾紛。

四、工程建設階段律師服務

1、協助審查或負責草擬、簽訂總承包、分包、采購合同等一系列相關合同并監督合同的履行。

2、就施工合同的變更、中止履行、解除提供法律意見，協助企業起草、審查、修改相關法律文書。

3、就企業防范項目建設過程中安全生產事故責任提供法律意見，協助企業制定相關防范措施。

4、就企業防范項目建設過程中工程質量責任提供法律意見，協助企業制定相關防范措施。

5、就企業處理項目建設過程中產生的安全生產事故及環境污染糾紛提供法律意見，并協助企業妥善處理。

6、項目施工中建立規范嚴密的操作程序和議事規則，做好證據材料的留存。

7、負責建設過程中與各方的往來函件、簽證起草、審查。

8、因項目停建、緩建，施工方逾期竣工、設計變更、工程量增減、工程理賠發生糾紛，律師作為委托代理人全程參與調解并出具法律意見書。

9、就承包人向企業提出工期、費用索賠提供法律意見，以協助企業正確控制工期及工程造價。

10、就企業向承包人提出反索賠提供法律意見，協助企業起草、審查、修改相關法律文書。

11、項目竣工驗收階段協調與有關方面的關系，就項目竣工交付使用的合法性、法律責任問題與程序問題提出意見。

五、銷售階段律師服務

1、審查待售商品房項目是否具備法律法規所規定的預售、銷售條件，并提出相應的法律意見。

2、為獲得預售許可證進行文件準備，協助或負責取得預售許可證，并協助辦理預售合同的登記備案手續。

3、協助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷售協議、廣告協議及其他協議。

4、協助開發商辦理房產預售和現售，并提供預售和現售的法律服務。

5、審查、起草、修改協助企業起草商品房認購書、商品房買賣合同、業主臨時公約、房屋租賃合同標準文本，參與購房談判，并協助或負責簽訂售房合同和被充協議。

6、協助企業起草、審查、修改擬與銀行簽訂的商品房抵押貸款合作協議、商品房預售款監管協議。參與委托人與有關銀行的談判，起草或修改委托人和銀行的合作貸款協議。如有資金監管協議,則同時起草或審查該協議并提出修改意見。

7、審查企業擬發布的售樓廣告及其他宣傳材料，并提供法律意見。

8、買受人為未成年人、外國人、港澳臺籍人士、境外機構在華分支或代表機構等特殊主體，或者買受人委托他人簽約情形下，就買受人或簽約人主體資格提供法律意見，防止簽訂無效的商品房買賣合同。

9、就企業以大宗、大額、團購類方式銷售、租賃商品房提供法律意見，參與締約談判，協助企業起草、審查、修改相關合同。

10、就企業處分小區綠地、架空層、露臺、平臺、人防地下室及其他公共場所、公用設施的的合法性提供法律意見，協助企業起草、審查、修改相關法律文書。

11、就企業銷售、租賃商品房的合法性提供法律意見。

12、為簽約提供律師鑒證服務。協助公司監督商品房銷售(預售)契約的履行，負責調解和處理在合同履行中產生的糾紛。

13、起草和審查業主按揭中房產商作為擔保的有關合同安全性、合法性。

五、交付驗房階段律師服務

1、審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質量保證書》《房屋交付交接單》。

2、就企業開展前期物業管理招標提供法律意見，參與招標文件中有關法律文書的制作，協助企業起草、審查、修改擬與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同。

3、審查或起草《入住手冊》、業主臨時公約、前期物業管理協議，為訂立有關合約提供律師鑒證。

4、就企業交付商品房是否符合法定及約定條件提供法律意見，協助公司辦理業主入住驗收交房時的手續，協助或負責依法調處交房時與業主產生的有關爭議，代理公司參與仲裁或訴訟活動，維護公司的合法權益。

5、協助公司辦理商品房的產權過戶手續。審查有按揭的業主辦理他項權證，解除開發商的擔保責任。

6、協助或負責辦理項目完成后工程結算產生的爭議，及時提出法律意見。

六、其他項目實施中的律師服務

1、房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律培訓。

2、及時向公司介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并出具相關法律意見。

3、為公司提供訂立勞動合同等建全管理的法律意見。

4、為公司及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務。

附各項管理制度

工程建設質量管理辦法

第一條 公司為了加強對開發項目建設工程質量的管理，保證建設工程質量，保護人民生命和財產安全，維護和樹立公司良好的信譽，根據《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本公司生產經營中涉及的房屋建筑、管線敷設、設備安裝、建筑裝飾等施工活動的質量監督管理。

第三條 公司工程技術部負責監督、管理項目建設質量；各分公司、現場項目部按照各自職責，負責本區域內建筑工程質量管理，并在業務上接受政府建設工程質量管理部門的監督和指導。

分公司和現場項目部對具體的工程建設質量負責。項目經理全面負責工程的質量管理，并對公司負責。

第四條 公司建立、健全教育培訓制度，加強對員工的教育培訓；未經教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業。

第五條 公司建立質量檢查體系，定期或不定期對工程進行質量檢查，其結果作為考核現場項目部的指標。

第六條 公司所涉及的工程項目，必須嚴格執行工程建設程序，堅持先勘察、后設計、再施工的原則。

第七條 為保證工程質量，對工程建設項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標。

第八條 應根據工程情況制定招標條件，指定專人審查投標單位的資質情況，不符合條件的不應參與投標。

應將工程發包給具有相應資質等級和經驗的施工單位。

拒絕勘察、設計、監理和施工單位轉包工程的行為，未經公司同意不得在上述范圍內對工程進行分包。拒絕禁止勘察、設計、監理和施工單位超越其資質等級許可的范圍或者以其他勘察、設計、監理和施工單位的名義承包工程。

第九條 不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。第十條 公司應向有關的勘察、設計、監理和施工等單位提供與建設工程有關的原始資料。原始資料必須真實、準確、齊全。

第十一條 公司或現場項目部不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量。

第十二條 工程項目所須設計圖紙須審查的，在使用前應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。

第十三條 涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，沒有設計方案的，不得施工。

第十四條 工程項目須按規定實行監理。須監理的工程，當委托具有相應資質等級的工程監理單位進行監理。

第十五條 工程項目在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續。

第十六條 按照合同約定，由我公司采購建筑材料、建筑構配件和設備的，相關部門應要求材料生產或供應商提供營業執照、生產許可證、質量保證體系文件和產品檢驗合格文件等有關質量方面的文件資料，并要求供應商作出質量保證。第十七條 公司任何單位或個人不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

第十八條 現場項目部應建立完善的質量管理制度，并有效運轉。

第十九條 項目部收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

建設工程竣工驗收應當具備下列條件。

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）勘察、設計、監理和施工單位應提交完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設工程經驗收合格的，方可交付業主使用。

第二十條 現場項目部應當嚴格按照國家有關檔案管理的規定，及時收集、整理建設項目各環節的文件資料，建立、健全建設項目檔案，并在建設工程竣工驗收后，交公司存檔并及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。

第二十一條 公司按規定建立質量保修體系，對涉及的工程實行質量保修。在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）洪熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線，給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

第二十二條 公司建立質量評價體系，對已開發交付的工程進行回訪，為公司下步開發收集資料。

第二十三條 本公司職工違反本辦法的規定，由公司處理。第二十四條 本辦法自行文之日起施行，建設工程技術管理辦法

第一條 工程技術管理是建設工程管理的中心環節，遵照國家有關建設工程投資管理的政策、法規、制度、規程、規范辦事，嚴格執行基建程序，科學規范的加強工程技術管理，是建設投資管理的基本準則。

第二條 工程技術管理工作貫穿于工程項目建設全過程中，加強計劃性、程序性、規范管理行為，明確責任，降低工程造價、縮短工期、提高質量和投資效益是工程技術管理的主要任務。

第三條 工程技術管理人員在建設項目任務中負重要責任，工程管理人員應密切配合，協調推進，確保優質安全高效完成工程項目的全過程管理員。第四條 工程技術質量管理方針：三全管理（全員、全過程、全方位）、預控為主、主支控制、確保質量。

第五條 工程技術質量管理體系：建設單位、施工、監理都應根據本單位的具體情況，建立以總工程師為首的技術質量管理體系，管理人員必須到崗，職責明確、管理到位。

第六條 建設單位的職責

1、協調施工、監理、設計單位的關系。

2、根據國家的有關標準、規范、規程、規定、設計文件、施工組織設計（方案）、承包合同對施工單位和監理單位的工作質量和施工質量進行檢查。

3、建設單位現場管理人員應加強現場抽查和重點檢查，查改結合，發現問題時及時通知監理。

4、監督、檢查施工單位及監理單位的日常工作，作好現場抽查記錄及平時工作日記，公平公正處理現場發現的問題。對不符合國家規定和設計的行為提出整改要求。施工單位和監理單位均應按建設單位的要求改進工作。

5、建設單位現場管理人員應及時收集施工過程的影像等資料； 第七條 施工單位的職責

1、嚴格按照設計文件。施工方案。施工組織設計和國家標準、規范、規程施工，對對整個工程進度、質量、安全負責。

2、施工單位應按建設單位的目標工期，認真編制工程施工進度計劃，按單位工程形象進度和工作量計劃，并制定切實可行的保證計劃實現的措施，包括材料供應計劃，機械設備需用計劃和勞動力計劃并按照審核的施工總進度計劃安排各項目工作，確保總進度計劃的實現，3、施工單位應及時按建設單位和監理的指令改進工作。對建設單位及監理的書面指令應在建設單位及監理指定的期限內完成并書面答復。施工單位有權拒絕建設單位、監理不正確的指令。但必須陳述“拒絕”的正當理由，并得到建設單位和監理的確認。在建設單位、監理堅持其指令必須執行時，其后果由堅持人負責。

4、施工單位應作好施工和隱蔽驗收前的預檢、自檢、互檢和交接檢,充分發揮專職質檢員和工人班組的質量意識。經施工單位自檢合格后，正式書面通知監理單位進行檢查或隱蔽驗收，確認模板、鋼筋、預埋件、預埋管道等的尺寸、位置、走向、規格、型號已達到設計和規范要求并全部合格后，簽認隱蔽驗收記錄，方可進行下道工序施工。

5、嚴格控制工程材料，嚴禁采購、使用不合格材料和假冒材料，對甲方供應的材料按規定作復檢，并及時收集甲方的材料證明，自己采購的材料應有合格證明，對甲方認質認價的材料，施工單位必須采購甲方指定的質量標準的材料。

6、施工單位嚴格按現行施工驗收規范，建筑安裝工程質量檢查評定標準，操作規程精心組織施工，絕對保證工程質量目標實現。第八條 監理單位的職責

1、根據國家標準、規程、規范、規定、設計文件，對工程質量、工程進度、工程成本控制授予監理單位施工組織、施工管理、工作協調和對施工單位進行違規處罰的權利。監理單位必須對所監理的工程質量、施工安全、工程進度和成本控制負責。

2、凡屬承監本公司工程的監理單位，內部管理制度明確，應嚴格監理、一絲不茍、熱情服務、秉公辦事、言行文明，有完善的施工監督與考核機制，堅持工地會議制度，有詳細的會議紀要，定期檢查安全措施，查找事故隱患，在重點工序落實安全防范措施，應按質監站要求的抽檢頻率做好各項試驗檢測，準確及時下達指令，虛心接受上級、業主有關進度、質量的指示和措施。

3、凡屬承監本公司工程的監理單位，對工程進行主動控制、事前監理，在材料、隱蔽工程、復雜工藝等方面，嚴格控制操作程序，監理、承包人質量保證體系完善。做好試驗檢測數據的填報、核查工作，堅持計劃管理，認真審核總體與分項計劃、計量支付準確、及時，無超清單支付，審核報告、現場檢驗準確無誤，關鍵工序全過程旁站，一般工序堅持旁站，做好旁站記錄，進入現場要配戴上崗證，掛牌服務。

4、凡屬承監本公司工程的監理單位，在工程開工前第一次工地例會后一周內必須書面向現場項目部呈報合格詳細的監理規劃，現場項目部三天之內提出修改和批復意見。現場項目部批復之日為監理服務合同有效起始之時。凡屬承監本公司工程的監理單位，必須配套必要的平行檢驗工具，實行日常平行檢驗，并認真填報工程缺陷統計報表，若不申報缺陷統計報表或不具備基本檢驗手段，則視為未履行平行檢驗，本公司將保留經濟索賠的權利。監理月報、季報齊全，規范明晰及時，監理檔案、施工原始記錄按監理規程要求做到齊全、準確、規范，每月有質量控制分析報告。

5、凡屬承監本公司工程的監理單位，必須對所監理工程中所有的隱蔽工程進行見證，若發現隱蔽記錄不實或不合格工程隱蔽，則由監理單位承擔返工損失10％的經濟責任。

6、凡屬承監本公司工程的監理單位，必須對所監理工程中的關鍵部位進行旁站，若所承監的關鍵部位發生質量事故，經查實監理人員未履行旁站，則由監理單位承擔返工損失10％的經濟責任。

7、凡屬承監本公司工程的監理單位，必須認真編寫監理月報、階段監理報告、項目監理工作總結及監理日志，本公司現場項目部現場代表將不定期進行抽查，若發現監理單位不重視，不編報，每缺一項處罰監理責任人200元。

8、凡屬承監本公司工程的監理單位，必須督促施工單位及時整理驗收資料，保證房屋工程預驗收三個月內領回工程竣工驗收備案證，若所承監的工程三個月被無法竣工備案，則視為監理單位違約，本公司將保留經濟索賠的權利。希望所有承監本公司工程的監理單位，嚴格按照國家監理規范運作，確保監理工作循序有效。

第九條、圖紙收發和審核：工程圖紙及設計文件（包括設計變更）一律由公司檔案員分發給施工單位項目經理部技術負責人（或檔案員）以及監理工程師。各單位技術負責人應組織有關人員認真審查圖紙。第十條、圖紙審查要點：

1、主要尺寸、標高、位置、預留孔洞及埋件是否正確

2、重要構造是否合理。

3、圖紙、文件是否互相矛盾。

4、執行標準、規范是否明確。

5、土建與安裝的銜接有無問題。

6、現在施工技術、裝備、供應條件是否適應技術難點的特殊要求。

7、有無危及安全的因素。第十一條、設計交底

由建設單位組織有關單位進行。設計交底的主要目的在于說明工程特征、了解設計意圖、澄清圖紙會審中的問題、更正圖紙錯誤等。設計交底記錄由設計單位整理，經建設單位、設計、監理、施工各方共同簽署后建設單位分發有關單位。第十二條、施工組織設計

1、施工組織設計由施工單位編制。由監理單位組織施工、建設單位、設計單位等有關人員審核。

2、施工組織設計應包括下列主要內容：(1)、工程概況(2)、施工總平面圖

(3)、綜合計劃：包括進度、材料、預制件、設備、勞動力、施工機具、臨時設施計劃

(4)、施工方法及技術措施(5)、季節施工措施(6)、質量保證措施(7)、安全技術措施

(8)、環保及文明施工技術措施

3、施工組織設計的修改、批準程序要符合施工單位的管理制度，同時應通知建設單位、監理重大修改應由建立組織有關人員重新審定。

第十三條、技術交底：由各單位技術負責人向各自的屬下進行技術交底。尤其是施工單位的技術交底必須深入到基層，交底應有針對性，說明操作要點、質量標準和安全注意事項。

第十四條、建筑施工必須嚴格按照標準、規范、規程、設計文件，施工組織設計進行施工。

第十五條、設計變更

1、變更設計施工必須按設計變更圖（通知）及洽商記錄進行。

2、施工中有下列情況由施工單位向監理提出，經建設單位同意后提交設計單位書面批準后可以變更施工。（1）、圖紙錯誤（2）、合理化建議（3）、施工條件、材料規格、品種無法滿足原設計要求。

3、不影響結構建筑美觀和使用功能的次要部位，可以在得到建設單位及設計人同意的前提下先施工，后補充洽商記錄。

4、設計變更圖、變更通知、洽商記錄是設計文件的組成部分，是監理的依據。第十六條、材料檢驗

1、主要材料、構件、配件、設備、儀表必須具備合格證、材質單方可使用。新材料、新產品應具備鑒定證明、質量標準、使用說明和工藝要求方可使用。

2、指較大、無合格證、部位特別重要的材料、構件、配件、設備、儀表必須按規范、標準的要求由施工單位復驗。

3、建設單位、監理對材料、構件、設備、儀表產生疑問，可以抽樣復驗，復驗合格由建設單位承擔費用，復驗不合格，施工單位承擔費用，并嚴禁使用。第十七條、技術檢驗：施工規程、規范、和技術文件規定的技術檢驗（比如：強度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關規定由施工單位進行，不得任意減少內容和降低標準。關鍵的檢驗應通知監理到場。施工單位應將檢驗報告提交監理審查登記。

第十八條、隱蔽驗收

1、上道工序的工作結果被下道工序所掩蓋，無法或很難進行再次檢查；發生錯誤無法或很難彌補的工程部位必須進行隱蔽檢查以及合格后方準開始下道工序。

2、監理單位必須事先按分項工程編制隱蔽驗收部位計劃表，表中應注明項目、部位、檢查內容，并書面通知建設單位和施工單位。

3、工程進行到監理單位規定的隱檢部位，施工單位在自己進行了技術復核、質量評定之后準備好相應的檔案資料和檢驗工（量）具，報請監理驗收。

4、隱蔽驗收各專業人員都須參加，而且必須作出記錄并有施工和監理代表簽字確認。

第十九條、中間驗收

某一部分分部工程完成之后，由建設單位召集施工、監理、設計聯合進行驗收，做出書面記錄，后續的分部工程方可插入。第二十條、設備試運轉

（一）具備下列條件方可進行試運轉

1、安裝工作完成，并經質量檢驗合格；

2、技術文件規定的檢驗工作完成并合格；

3、試運轉方案編制完畢；

4、測試量具，工具齊備。

（二）試運轉由施工單位主持實施，建設單位、監理單位參加。

（三）試運轉記錄應完整歸檔。第二十一條、竣工驗收

（一）竣工驗收條件：

1、合同規定的工程范圍施工完畢，并達到質量標準；

2、檔案齊備。

（二）竣工驗收由質量監督總站、建設單位、施工單位、設計單位、監理聯合進行。

（三）竣工驗收應填寫驗收單。第二十二條、質量評定

1、質量評定按《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》按分項、分部和單位工程劃分進行檢驗評定。

2、質量評定由施工單位按標準規定組織相應的人員進行。施工單位自檢核定合格報監理單位核準。第二十三條、持證上崗

1、需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。

2、建設單位和監理單位應隨時檢查特殊工種的持證情況，并有權停止無證人員工作或拒絕確認由無證人員進行施工的工程質量。

第二十四條 質量保證資料：施工單位應按市建委的有關文件的規定整理質量保證資料。質保資料應在施工過程中及時整理，嚴禁寫“回憶錄”和編假數據。質量保證資料應報監理審查、登記、竣工后由施工單位整理成卷，一式三份報監理核定。

第二十五條 質量事故

1、發生質量事故，施工單位應立即通知建設單位和監理單位，同時采取防止事故擴大的有效措施。

2、質量事故不得擅自修補掩飾。施工單位需組織有關方面調查分析事故原因，寫出書面方案報監理。經設計和監理同意后方可進行處理。

3、事故處理完畢，施工單位應寫出事故報告，報告應說明事故原因，處理方法和處理結果。公司對處理結果進行檢查、登記備案。第二十六條 計量

1、施工使用的儀器、量具必須合格，并在規定的計量檢定周期內使用。

2、監理應對在用的量具的“檢定合格證”進行檢查、登記。

第二十七條 分包工程質量：分包單位的資質由建設單位和監理確定，分包工程質量由總包單位負責，分包單位的施工技術由總包單位出具。

建設工程施工現場安全文明管理規定

為規范施工現場管理，切實做好安全文明施工，特制訂本規定，凡屬參加建設的各施工單位，都必須遵守本規定，各參與承監的監理單位均有責任督促施工單位嚴格執行本規定。第一條、工程開工前施工單位必須按業主提供的平面圖在指定區域內詳細規劃和合理布置現場辦公、地材堆場、加工制作區域，并繪圖公布于醒目位置，現場實物應與規劃相符。

第二條、施工現場實行封閉管理，圍護墻或柵欄高度不低于2m，入口處應美觀大方，嚴禁亂張亂貼。施工現場道路保持暢通，道路必須平整硬化，滿足載重卡車通行，并保持日常整潔。

第三條、工程施工至二層（含二層）時必須采用目密網封閉作業，腳手架搭設必須復核規范要求，提升設備必須經安檢合格后方可使用。第四條、施工現場必須保證排水暢通，施工污水應通過簡易沉淀池后方可進入小區排水系統。出入車輛必須沖洗干凈，嚴禁帶泥出入。

第五條、現場施工材料必須分類堆放，并有醒目標識，嚴禁混堆亂放。現場臨時辦公環境應美觀大方，設施整潔，衛生設施齊全，禁止使用干廁，嚴禁現場搭建施工住房。

第六條、施工現場必須有醒目的標牌標識工程規模，工程造價，開（竣）工日期，建設單位、監理單位、設計單位、施工單位負責人，施工單位安全員和質檢員。嚴格執行行政主管部門制訂的安全文明施工管理細則，確保施工安全，爭做文明樣板工地。

第七條、所有作業人員必須掛牌進出施工場地，持證上崗。禁止外人隨便出入施工現場。

第八條、必須在施工現場醒目的位置懸掛“五牌一圖”、“HSE四條禁令”。任何單位和個人都必須遵守本規定，違者按違規處罰。本規定由工程技術部統一解釋。

建設工程施工用電管理規定 為加強施工用電的管理，保障安全用電，規范施工用電行為，特制定本辦法： 第一條、所有施工及配合施工單位用電均由工程部統一管理，用電單位必須持用電方案經工程部審核批準，并嚴格按批準方案認真組織施工。方案未經工程部批準，擅自接電者，處以500-1000元罰款，并承擔當月分表與總表的全部差額。第二條、各用電單位用電安裝及維護人員，必須持證上崗，無電工上崗證者不得進行該項工作。一級配電柜內，必須使用計量合格的電表進行計量，并對各自的電表計量負責，現場項目部有權要求用電單位對所用電表重新進行校驗。如經檢查發現由于私自改動接線方式，造成電表計量不準或倒走，按

費的200%收取。抄表日期：每月20-25日，按照供電局電費單據實收取，在每月進度款中予以扣除。第三條、各用電單位對各自的用電線路負有維護管理責任，應經常對所屬用電線路進行檢查，發現安全隱患，立即整改。若用電線路存在安全隱患，而不能得到及時整改，工程部將停止供電。本規定由工程部統一解釋。

建設工程施工用水管理規定

為規范施工用水行為，切實維護用水單位的利益，特制定此管理辦法，凡用水單位均應嚴格遵守。

第一條、任何單位用水必須報經工程部批準，方可進行用水管道的連接，并裝表計量，水表初始讀數報工程部備案。嚴禁任何單位和個人私接取水管道，違者處罰300-500元。

第二條、任何用水點必須安裝水表進行計量，并在每月20日將水表讀數報至工程部，水費依此據實收取。所報水表讀數如不屬實，按實際用水量兩倍收取水費。第三條、嚴禁在給水管道上直接管道泵，水壓不足時應設置儲水池再經加壓設備進行提升，且進水管必須高于儲水池水面。違反此條者按市水務處罰規定處罰。第四條、用水單位對用水管道有維護管理的義務。對用水管道的任何破壞造成水量損失，當月分攤水量全部由該用水單位承擔；且用水單位必須及時修復用水管道，若未能及時修復，當月施工水損費用由該事故用水單位全部承擔。本規定由工程部統一解釋。

建設工程施工管理細則

第一條、為工程施工管理的規范化，針對工程施工的各個階段，制定本管理細則，作為對參建單位進行協調工作的行為準則；

第二條、工程在設計文件、施工文件齊備條件下，由工程部組織設計部門、審計部門和相關施工單位有關人員進行設計文件會審，召開工程協調會，研究工程中可能出現的問題；

第三條、由工程室起草工程任務書，任務書要說明工程內容，進場時間和要求完工時間；

第四條、在施工現場條件不合要求情況下，不能進場施工； 第五條、設備進場，由工程部調度，開箱驗貨必須由工程部代表、安裝和調試施工單位代表及廠方代表,三方在場情況下進行,安裝測試材料由安裝工程人員清點保管；

第六條、施工單位在設備材料進場后，應按廠家督導的要求，妥善做好材料和工具的存放； 第七條、施工單位如無特殊情況，需按任務書所安排開工時間進場，并按時交工。施工中途如遇材料短缺等原因須停工時，應先寫好停工報告，按程序報請工程部領導同意后再做停工處理；

第八條、施工現場須保持清潔，在每天收工前應將現場清掃整理，保持施工現場整潔，做到文明施工；

第九條、在有廠方督導的情況下，施工單位須根據督導的安排，制訂工程進度計劃按督導要求組織人員進行施工，如施工單位與督導有不同意見時，須由工程技術部協調解決。施工單位須與工程管理人員積極配合解決施工過程中出現的問題； 第十條、施工單位施工時，在工藝上應完全按照廠方督導或安裝文件的要求操作，嚴格把好技術關，規范施工，由于錯誤操作引起的損失，由施工單位負責； 第十一條、如果設計文件存在問題，使施工無法進行，需修改施工文件，應由工程技術部協調解決；

第十二條、施工過程中發現材料短缺,由施工管理人員核實,由計劃部或物資供應部聯系廠家或承運商解決；

第十三條、安裝工程結束時，施工單位應清理好現場，清點剩余材料，如數移交給工程部。對工程所用的材料作統計，報項目技術負責人； 第十四條、安裝項目完成后，施工單位及時呈報《竣工報告》，由工程項目技術負責人檢查全部設備工程完成情況，并在廠方督導認可安裝工程完工后，施工人員才能撤離施工現場，每個安裝工程部應留下一二個安裝人員配合調試工作，對于調試中發現的問題，予以配合解決；

第十五條、施工單位在完工撤離現場時，須提交交工報告，送工程項目負責人，若存在遺留問題，待條件具備時既派人解決。

建設工程現場管理人員管理細則

第一條、凡對現場管理人員的管理除另有規定外，悉依照本規則實行。

第二條、現場管理人員應恪守公司規章及通告，竭誠盡職，團結一致，使工程進行順利。第三條、工程管理員，除負責分配的范圍指揮承包商并協辦工程事物外對于工程的施工，應依照圖樣負責監督，不得有偷工減料的現象。

第六條、現場管理人員均按規定時間到工地上班，并親自簽到，有事應提前兩天請假，另行安排人員，在新的人員沒到前不得離開工地，同時應做好工地的交接工作；

第七條、現場管理人員在辦公時間內，一律禁止賭博，酗酒，打架及其他擾亂秩序妨礙公益等情形。

建設工程施工質量控制規定

第一條、現場管理人員應對施工現場的各種質量保證措施的落實情況進行定期不定期的檢查，避免可能發生的質量事故；

第二條、所建項目均推行樣板制。先按標準、規范、規程施工，作出結構裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結構），經確定后作為操作和質量驗收的標準，達不到樣板標準,均不得進行后續工程施工；

第三條、為保證操作質量，貫徹“三檢”制，推行定崗操作。現場代表應對主體結構、高級裝飾、設備安裝等關鍵工種的操作人員要求施工人員持證上崗,并對其持證情況作好記錄；

第四條、現場管理人員應對各分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存；

第五條、下列部位必須進行跟蹤隱檢:

1、地基與基礎工程：對于一般基礎，檢查槽底地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸；樁基礎檢查試樁、打樁記錄；

2、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、規格、數量、接頭位置、搭接長度、預埋件以及除銹、代用變更情況等；

3、焊接：檢查焊條品種、焊條規格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質量等；

4、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數，做法和質量情況、防水的質量情況；

5、給排水管道：檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水實驗防銹、防腐及預埋件情況；

6、暗配電器線路：檢查位置、規格、標高、彎度、防腐接頭等。對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗。對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等；

6、材料檢驗:主要材料、構件、配件、設備、儀表必須具備合格證、材質檢驗方可使用。新材料、新產品應具備鑒定證明、質量標準、使用說明和工藝要求方可使用；

7、貴重、無合格證、部位特別重要的材料、構件、配件、現場所用的砂漿和混凝土都必須按規定取樣（或試配），進行強度試驗。下列項目必須進行預檢:（1）、對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗；（2）、建筑物、構件物的定位線及引進標高；（3）、建筑物基放線及標高；（4）、建筑物軸線及灰線。（8）、技術檢驗:施工規程、規范和技術文件規定的技術檢驗（比如：強度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關規定由施工單位進行，不得任意減少內容和降低標準；（9）、抽樣應由建設單位、監理單位相關人員同時在場抽取。施工單位應將檢驗報告提交監理審查登記建設單位、監理對材料、構件、設備、儀表產生質疑，可以抽樣復驗，復驗合格由建設單位承擔費用，復驗不合格，施工單位承擔費用，并嚴禁使用。

建設工程進度控制規定

第一條、協調配合監理,根據現場情況與承包商的準備工作情況,選擇合適的時機發出開工通知； 第二條、相關人員應對承包商下列實施情況進行不定期檢查:A、按合同期完成工程的實施程序、施工部署、任務計劃；B、施工各階段的材料、機械及人工投入情況、平面布置；C、工程費用流動計劃；

第三條、由于承包商以外的原因造成施工期延長，相關人員可據實批準延期，并同時上報,依據開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現合同、結算工程款的依據。

圖紙收發和審核制度

第一條、工程圖紙及設計文件（包括設計變更）一律由工程部分發給施工單位項目經理部技術負責人及監理工程師；

第二條、工程部及相關人員應認真審查圖紙,圖紙審查要點：執行標準、規范是否明確；圖紙、文件是否互相矛盾；重要構造是否合理；土建與安裝的銜接有無問題；現場施工技術、裝備、供應條件是否適應技術難點的特殊要求；有無危及安全的因素；圖中尺寸、標高、位置、預留孔洞埋件是否正確； 第三條、工程部負責組織相關單位參加設計交底。設計交底的主要目的在于說明工程特征、了解設計意圖、澄清圖紙會審中的問題、更正圖紙錯誤等。設計交底記錄由設計單位整理，建設單位、設計、監理、施工各方共同簽署后由建設單位分發有關單位； 第三條、由各單位技術負責人向各自的屬下進行技術交底。尤其是施工單位的技術交底必須深入到基層，交底應有針對性，說明操作要點、質量標準和安全注意事項。

施工組織設計審核規定

第一條、由工程技術室負責施工組織設計審核；

第二條、施工組織設計應包括下列主要內容：工程概況；施工總平面圖；綜合計劃：包括進度、材料、預制件、設備、勞動力、施工機具、臨時設施計劃；施工方法及技術措施；季節施工措施；質量保證措施；安全技術措施；安全應急預案、HSE、環保及文明施工技術措施； 第三條、施工組織設計的修改、批準程序要符合國家規定，同時應通知施工單位、監理,重大修改應組織有關人員重新審定。

設計變更規定

第一條、變更設計施工必須按設計變更圖（通知）及洽商記錄進行； 第二條、施工中有下列情況由施工單位向監理提出，經建設單位同意后提交書面申請經設計單位批準后可以變更施工:圖紙錯誤；合理化建議；施工條件、材料規格、品種無法滿足原設計要求；

第三條、變更圖、變更通知、洽商記錄是設計文件的組成部分，是工程結算的依據。

工程經濟簽證與工程付款實施辦法

為規范工程施工現場簽證管理工作，確保工程施工現場簽證工作處于受控狀態，特制定本辦法。

第一條、職責分工：業主授權派駐現場代表（簡稱甲方代表）負責工程施工現場簽證工作的管理與實施。

第二條、簽證工作內容：基礎開挖到滿足設計要求時，必須進行簽證確認。合同以外的土方工程。施工圖和設計變更以外的工程內容。甲方確定的必須通過簽證才予以確認的內容。工程施工合同中約定必須簽認的。法律、法規及現行有效標準規定必須簽證的。

第三條、甲方確定的必須通過簽證才予以確認的內容包括：①、如因工程實際需要，一些與工程緊密相關的附加工作及額外工作，業主有權指令承包方去完成，并作為本工程的變更工作。承包方要首先付諸實施，費用按簽證程序執行。②技術核定單不作為竣工結算的依據，承包方按技術核定單要求完成了工作，業主再辦理經濟簽證。辦理簽證的條件是：該項工作必須按業主的指令保質保量完成并符合驗收規范的要求。第四條、工程簽證辦理原則

①、簽證原則上不允許簽計時工，如有特殊臨時用工情況，必須列明用工人數及用工時間。凡涉及經濟費用支出的停工、窩工、用工簽證、機械臺班簽證等，由現場代表認真核實后簽證，簽證內容敘述清晰，工程計量方式與工程計價方式相統一；必須注明簽證原因、背景、時間、部位、尺寸、數量、材料、人工、機械臺班等。

②、應在合同中約定的內容，不能以簽證形式出現。例如:人工浮動工資、議價項目、材料價格，合同中未約定的，不能以工程簽證的形式取代。應由有關管理人員以補充協議的形式約定。

③、業主現場項目部對施工單位報送的技術核定、技術方案及其它技術文件（含往來函件、會議紀要、會審紀錄等）的認可或確認，例如:臨設的布局、挖土方式、鋼筋搭接方式等，應在施工組織設計中嚴格審查，不能做簽證處理。不能作為施工單位竣工結算的依據。施工單位認為需要或產生經濟簽證的，應當在該項工作完成后的三天內，另外單獨以現場簽證單的形式申報。逾期未單獨申報的，視為放棄。④、施工單位申報的簽證單必須由施工單位項目經理簽字并蓋章，否則監理和業主方不予接收。需經業主方相關人員簽字的簽證單，一式五份，在簽證工作內容完成后三天內，正式報送業主項目部、監理。逾期報送的或簽字日期不齊全的，視為無效。

⑤、辦理簽證時必須將業主書面工作指令（工程聯系單）、分項工程驗收合格單（證明）、隱蔽工程驗收單，雙方對完成該項工作后工程量的計量確認書面材料等作為附件；否則不辦理簽證。凡不符合以上要求的簽證，在工程結算時一律不予認可。

⑥、材料價格的確認要注明采購價還是預算價以避免采購保管費重復計取。⑦、所有工程量必須經現場測量后填寫，到場人員必須當場在現場簽證單上簽字或當場在記錄的原始數據上簽字，后補簽簽證單。現場簽證單一式五份，甲方現場項目部、甲方工程技術部、甲方造價部、監理單位、乙方各留一份，現場簽證單必須在一個星期之內四方簽字蓋章完畢，并經現場項目內部統一編碼備案，否則簽證單視同無效。工程簽證由現場甲方代表、造價人員及項目負責人共同辦理。⑧、及時辦理。事件發生后三天內，現場項目部完成審核，并在合同約定的時間內簽署確認。⑨、違背以上原則辦理的對工程承包商進行經濟補償的簽證為無效簽證，造價部在竣工結算時將不予認可。

第五條、現場簽證結算方式：由施工單位申報簽證單及簽證費用，經雙方確認價款并入工程結算中一并計算造價。由設計變更、技術核定、業主額外指定工作等等而發生的現場一切簽證費用，中途不另外增加支付金額，竣工結算完成后一并按合同條款支付。

第六條、工程簽證的辦理權限

①、單項工程簽證總金額在五萬元以內的，且手續齊全，由現場項目部經理批準辦理。單項工程簽證總金額在五萬元以上的，應采作補充合同，按合同審批程序辦理。

②、因事件發生突然，須緊急處理，且單項工程簽證總金額不足五千元的，工程簽證辦理人可口頭請示項目經理同意，事后由項目經理補辦手續。但必須有現場甲方代表及造價人員簽字。

第七條、對工程承包商進行經濟補償的工程簽證辦理程序

工程技術檔案管理制度

第一條、由工程技術部負責工程的檔案管理工作，組織制定本項工程的歸檔范圍、管理制度、收集整理工程前期文件，組織審查、接收各單位編制的檔案文件。在檢查匯總后向城建檔案館移交；

第二條、工程項目的勘測、設計文件的收集整理工作，由工程技術部負責收集； 第三條、負責向各施工單位負責收集、整理其承包范圍內的施工技術文件和竣工圖，匯總后經監理單位審核合格后移交工程部；

第四條、負責向監理單位收集工程監理文件,完工后移交工程技術部。

建設工程安全生產管理制度

第一條、為了加強建設工程安全生產監督管理，根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產法》制定本制度。

第二條、工程技術部應當向施工單位提供施工現場及毗鄰區域內供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構筑物、地下工程的有關資料，并保證資料的真實、準確、完整。因建設工程需要，向有關部室查詢前款規定的資料時，有關部門應當及時提供;第三條、工程造價人員在編制工程概預算時，應確定建設工程安全作業環境及安全施工措施所需費用； 第四條、任何人員不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設備、施工機具及配件、消防設施和器材； 第五條、在工程開工之前，相關人員應準備好建設工程有關安全施工措施的資料，報有關部門備案； 第六條、對于將拆除工程應發包給具有相應資質等級的施工單位，并在拆除工程施工15日前，將下列資料報送公司及其他有關部門備案：施工單位資質等級證明；擬拆除建筑物、構筑物及可能危及毗鄰建筑的說明；拆除施工組織方案；堆放、清除廢棄物的措施。實施爆破作業的，應當遵守國家有關民用爆炸物品管理的規定;第七條、現場管理人員應對施工方使用的的機械設備和施工機具及配件進行生產（制造）許可證、產品合格證，檢測合格證明，使用期限等進行檢查記錄。禁止使用檢測不合格的機械設備和施工機具及配件； 第八條、現場管理人員應及時要求施工方對施工現場安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施進行自檢，出具自檢合格證明，辦理驗收手續并簽字。如檢測不合格的，不得繼續使用； 第九條、現場管理人員應要求施工單位對本單位的安全生產進行定期和專項安全檢查，并做好安全檢查記錄。同時對施工方的安全生產責任制度、安全生產規章制度和操作規程，安全施工措施，安全生產條件等的落實情況，確保安全生產費用的有效投入，消除安全事故隱患，對違章指揮、違章操作的，應當立即制止。并做好上報工作； 第十條、現場管理人員應對施工運輸機械作業人員、安裝拆卸工、爆破作業人員、起重信號工、登高架設作業人員等特種作業人員，進行特種作業操作資格證書檢查，合格后方可上崗作業。否則應要求施工方換有證人員；

第十一條、對于危險性較大的工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高支架模板工程，可能造成損害的毗鄰建筑物、構筑物和地下管線，應要求施工方出據專項施工方案，待其專項方案批準后方可允許動工； 第十二條、安全員應當檢查現場入口處、施工起重機械、臨時用電設施、腳手架、出入通道口、樓梯口、電梯井口、孔洞口、橋梁口、隧道口、基坑邊沿、爆破物及有害危險氣體和液體存放處等危險部位進行安全警示標志檢查，符合國家標準；

第十三條、現場管理人員應當對辦公、生活區與作業區，職工的膳食、飲水、休息場所，粉塵、廢氣、廢水、固體廢物、噪聲、振動和施工照明對人和環境的危害和污染等進行檢查；

第十四條、督促施工單位建立消防安全責任制度，確定消防安全責任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項消防安全管理制度和操作規程，設置消防通道、消防水源，配備消防設施和滅火器材，并在施工現場入口處設置明顯標志。有權對施工現場的作業條件、作業程序和作業方式中存在的安全問題提出批評，并上報項目經理部領導;第十五條、現場管理人員在進行安全監督檢查時，有權采取下列措施：要求施工單位提供有關建設工程安全生產的文件和資料；進入施工現場進行檢查；糾正施工中違反安全生產要求的行為；對檢查中發現的安全事故隱患，要求其立即排除；重大安全事故隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，要求從危險區域內撤出作業人員或者暫時停止施工； 第十六條、施工現場發生生產安全事故，應當按照國家有關傷亡事故報告和調查處理的規定，及時、如實地向上級和其他有關部門報告。

建設工程現場簽證管理辦法

為規范工程施工現場簽證管理工作，確保工程施工現場簽證工作處于受控狀態，特制定本辦法。第一條、職責分工

1、公司授權派駐工地代表（簡稱現場項目經理）負責工程施工現場簽證工作的管理與實施。

2、工程施工方（簡稱乙方）負責對甲方下達的指令或需由乙方簽證的文件的簽證。

第二條、簽證工作內容

1、基礎開挖到滿足設計要求時，必須進行簽證確認。

2、合同以外的土方工程。

3、施工圖和設計變更以外的工程內容。

4、甲方確定的必須通過簽證才予以確認的。

5、工程施工合同中約定必須簽認的。

6、法律、法規及現行有效標準規定必須簽證的。第三條、現場簽證參加人員

現場項目經理、甲方預算員、乙方代表、監理單位代表。第四條、現場簽證單填寫要求

所有工程量必須經現場測量后填寫，到場人員必須當場在現場簽證單上簽字或當場在記錄的原始數據上簽字，后補簽簽證單。現場簽證單一式五份，甲方工程技術部、甲方現場項目部、造價部、監理單位、乙方各留一份，現場簽證單必須在一個星期之內四方簽字蓋章完畢，否則簽證單視同無效。簽證原則上不允許簽計時工，如有特殊臨時用工情況，必須列明用工人數及用工時間。第五條、現場簽證程序

1、乙方提出簽證申請

甲方、監理單位同意進行簽證

現場項目經理組織相關人員現場進行工程量測量、簽字確認。

2、乙方填寫現場簽證單（現場簽證單必須使用國家統一標準規范表格）

各單位必須簽字蓋章并留存

乙方對簽證單做一份完整預算作為結算依據。第六條、現場簽證結算方式

單體施工單位分三個階段分別辦理簽證結算。即基礎部分、主體結構部分和安裝及裝修部分。每個階段在正式驗收前施工單位必須將結算資料提交到甲方造價部，否則停止撥付工程進度款。第七條、簽證的效力

1、乙方應予提報簽證的文件，但未經甲方簽證的，均屬無效。已實施未經簽證所產生的經濟責任由乙方承擔。乙方對甲方的指令確有異議（拒簽），在甲方堅持要求執行時，乙方應予以執行，因指令錯誤發生的費用和給乙方造成的損失由甲方承擔，延誤的工期相應順延。因拒不執行指令而造成的損失則由乙方承擔。

2、凡簽證責任人未按法律、法規、現行有效標準及合同約定時間內對對方提出的文件予以簽證或簽復的，應視為要求已被確認，由此產生的責任由甲方承擔。

3、本辦法為甲乙雙方在合作中的經濟或法律責任界定的依據，包括返工、返修、停工損失、延誤的工期及其他經濟損失。第八條、例外處置

1、必要時，甲方可發出口頭指令，施工方對甲方的口頭指令應予以執行。但乙方應在48小時內提出書面文件，甲方必須簽證確認。

2、在特殊情況下，乙方有權要求甲方下達指令的要求，并將需要的理由和遲誤的后果書面通知甲方，甲方在48小時內不予下達或答復，應承擔由此造成的經濟支出及順延的工期，賠償乙方的有關損失。

九、本辦法自行文之日起執行，由工程部負責統一解釋。

第二篇：(經典閱)地產開發全程法律服務方案（小編推薦）

地產開發全程法律服務方案

一、項目開發前期的法律服務

（一）主要法律問題

1、項目的合法性、項目規劃許可等法律問題。

2、土地使用權出讓或轉讓的法定條件、程序及相關法律問題。

3、土地使用權的轉讓、在建項目轉讓的法律問題。

4、土地使用權抵押的程序、法律效力等問題。

5、國有企業劃拔土地的開發問題。

6、房地產項目規劃許可的條件、程序及相關法律問題。

7、用地功能的變更與開發等法律問題。

8、房地產項目合作開發的主體資格、申報審批等法律問題。

9、項目公司的成立、股權架構與項目公司轉讓或股權轉讓法律問題。

（二）可提供的主要法律服務

1、就項目的可行性，從法律上加以論證，提出專項法律依據或《項目投資法律意見書》。

2、參與項目談判，根據土地現狀、性質，提出項目開發土地使用權的取得方案。

3、合作開發運作方案或風險控制方案。

4、土地使用權轉讓、部分轉讓、租賃等法律操作方案。

5、審查或協助簽訂土地出讓合同或土地轉讓合同。

6、對合作各方的利益、項目運作風險控制、項目開發的合法化等提供法律咨詢和實施方案。

7、在建房地產項目整體轉讓方案，土地方與投資方重組方案。

8、提供設立項目公司法律服務，如工商登記咨詢、起草合同、章程、董事會決議等。

9、提供或協助辦理征地、拆遷過程中的法律服務。

10、提供項目用地的抵押融資方案。

11、資源調查，對合作伙伴就企業規模、投資資信、資金營運狀況、企業股權結構等進行專項調查，并出具《企業資信調查報告》等。

二、項目建設階段的法律服務(一)主要法律問題

1、項目建設工程的招投標，包括招投標的范圍、條件、程序、方式及其他相關法律問題。

2、項目建設工程勘察設計相關法律問題。

3、項目工程建安施工承發包等法律問題。

4、項目施工監理涉及的法律問題。

5、項目施工安全、質量、驗收、結算、保修等法律問題。

6、項目建設中存在的工期延誤、緩建、停工、不交工等法律問題。

7、工程交付使用條件及工程決算等法律問題。

8、項目履約中的擔保、工程保險等法律問題。(二)可提供的主要法律服務

1、審查招標活動的合法性，審核招標人或投標人主體資格與條件，并提供意見。

2、參與制訂或審查項目施工招標文件，并為評標、開標提供法律意見。

3、審查招標代理機構的資格與條件，根據招投標人要求，解答法律咨詢，出具法律意見書。起草或修改項目設計合同、項目建設安裝工程合同、項目施工監理合同、委托測繪合同、委托勘察合同等。

4、審查、起草或修改各類分包合同，包括基礎工程、幕墻裝飾工程、燃氣工程、消防工程、園林綠化工程、強弱電系統工程等。

5、代為審查工程總包方提出的專項分包單位的資質、信譽、隊伍素質和履行能力，審查確定專項工程分包合同。

6、協助合理安排工程保險，參與保險合同談判，協助出險理賠。

7、協助依法履行工程總承包合同，對工程履約、索賠和反索賠資料的收集和運用提供法律意見。

8、審查、起草或修改各類建材、設備的采購、加工合同，包括電梯、發電機等設備的采購和潔具、涂料等建材的采購。

9、協助審查工程基礎、中間、竣工質量驗收資料，協助處理因工程質量引起的爭議。

10、協助控制工程造價，提供工程承包分包方案，提供工程簽證、造價變更等控制方案，協助處理因工程造價引起的爭議。

11、協助建立切實有效的項目保修與工程分項保修體系，妥善設定各分部、分項工程的最低保修期限、保修責任、保修金條款等。

12、參加對工程竣工的驗收工作，對工程驗收提供法律意見。

13、協助處理因工程承包、材料設備采購而引起的各類糾紛。

三、項目營銷階段的法律服務(一)主要法律問題

1、房地產銷售的條件、程序、代理及風險防范等法律問題。

2、房地產廣告法律限制問題。

3、房地產按揭的條件、程序、法律效力等法律問題。

4、房地產項目包銷等法律問題。

5、房地產項目租賃與抵押等法律問題。

6、房地產項目融資等法律問題。

7、房地產物業管理中的法律問題，如物業管理公約的制訂、物業管理公司的選聘、業主委員會的成立運作等等。(二)可提供的主要法律服務

1、參與銷售代理商的談判，起草、審查或修改銷售代理合同。

2、根據項目運作或合作狀況，提供項目包銷方案。

3、參與與項目策劃、廣告代理商關于項目策劃、廣告代理事宜的談判，起草、修訂或審查相關合同。

4、協助審查售樓書、樓盤模型、樣板房、報刊等各類廣告的合法性和法律責任。

5、協助審查起草或修改項目《認購書》、《房地產買賣預售合同》補充條款等銷售法律文件。

6、參與與銀行有關商品房按揭抵押貸款的談判，審查或起草相關商品房貸款法律文件。

7、協助組建或委托物業管理公司，起草、修改相關法律文件，審查或起草業主入伙資料，包括《物業管理合約》、《業主公約》、《入伙通知書》等。

8、協助處理銷售中與業主產生的爭議，針對爭議出具法律意見書。

9、協助起草或審查《商品房使用說明書》、《商品房質量保證書》。

10、為項目預售許可證的辦理提供法律咨詢。

11、對商鋪的銷售、租賃、以租代售等提供法律意見和實施方案。

12、對項目銷售過程中產生的拖欠樓款、遲辦按揭、遲辦入伙等違約行為向買方出具律師函或提供解決方案等。

13、協助審查或起草項目的入伙交樓、房地產證的辦理的相關法律文件。

14、協助安排房地產信托方案，并起草或審查信托合同。

第三篇：法律服務方案

法律服務方案

關于XXXXXXXXXXXXXXXXXX常年法律顧問

服 務 方 案

二〇一六年八月

致：xxxxxxxxxxxxxx公司

首先，感謝貴公司對XXXXXXXXXXX事務所的信任！

法律服務方案

本所非常高興能向貴公司就貴公司常年法律顧問項目（下稱項目）提供本服務方案。

作為一家較早成立并持續穩定發展的知名律師事務所，我們成功地服務于社會的各行各業，法律服務范圍涉及企業改制、并購重組、企業清算、證券與金融、銀行、信托、保險、融資、房地產、外商直接投資、知識產權、重大訴訟和仲裁等各個領域并為大量上市公司、非上市公司提供優質常年法律顧問服務及專項法律顧問服務。對我們涉及的眾多業務領域，我們都力求做到專業服務和高效服務的統一。

我們非常榮幸并十分珍惜與貴公司的合作機會，并將盡職盡責提供優質高效的專業服務。“合法合規、全面審慎、專業水準、規范服務”是我們的準則。我們深信，憑籍本所多年積累的常年法律顧問服務、法律專項服務及企業改制法律服務的業績和經驗，以及客戶至上的服務信念及本所深厚的社會資源，我們能夠為貴公司提供優質、高效的法律服務。

專此并頌 商祺！

XXXXXXXXXXXX事務所 二零一六年八月二十三日

法律服務方案

第一部分

本所實力情況、業績及案例介紹

一、本所基本情況

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX事務所，愿與您攜手成就偉業，共創輝煌未來。

第二部分 法律顧問團簡介

一、關于本所指派擔任項目法律顧問團組成人員及其簡介

1、法律顧問團的組成

作為項目的專項法律顧問，本所將指派三名專業知識全面，精通企業管理、IPO、房地產投資、建筑施工、項目投資開發、資產重組等相關法律法規，并在資產重組、投資開發、建筑施工、公司治理、IPO等方面有豐富法律服務經驗的資深律師xxxxxx組成顧問團隊，其中XXXX律師為首席顧問律師。

2、本所指派的法律顧問團成員簡介（1）項目組負責人——XXXXXX律師 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。（2）XXXX律師

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

（3）XXXX律師

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

二、法律顧問的服務方式

法律服務方案

1、本所成立由XXXXXXXX律師組成的律師顧問團,并配備若干助手，為貴公司提供優質高效的法律服務。

2、律師顧問團律師全程參與公司治理、項目投資開發及各類糾紛的處理工作，提供法律咨詢、解答和處理法律問題。根據現場工作需要，及時現場解決有關法律問題，并隨時通過電話、傳真、互聯網等形式提供法律服務。

3、根據工作需要，貴公司可在正常的工作時間內約請顧問律師到貴公司工作場所解決法律問題。

4、顧問律師團應當做好內部協調，以保證隨時有足夠數量的顧問律師履行職責，及時完成貴公司安排的工作任務。

5、對于項目過程中的重大法律事務，顧問律師應當充分發揮集體智慧，為貴公司提供相對最佳處理方案。

6、根據企業的需要，首席律師XXXX律師也可兼任企業的法務主任（或法律部經理）或其他職務，為企業股東會或董事會決策提供幫助。

第三部分 法律服務方案

一、法律服務內容

根據貴公司的要求以及相關法律法規的規定，針對項目的實際情況，結合本所以往為相關項目提供法律服務的經驗，本所就本項目向貴公司提供如下法律服務方案：

（一）、法律顧問工作的原則和目標

通過提供全面、深入的法律顧問服務，依法規范企業的經營管理行為，預防、減少企業法律糾紛和經營風險，提高企業在商場中的戰斗力。

法律服務方案

（二）、常年法律顧問工作的服務內容

1、協助公司處理各種糾紛

(1)糾紛種類，包括買賣合同糾紛、勞資人事糾紛、租賃糾紛、加工承攬糾紛、倉儲糾紛、知識產權糾紛、股份轉讓糾紛等；

(2)以顧問單位代表的身份，通過協商、談判的方式友好解決上述糾紛；如協商不成的，可根據公司要求出具律師函；為顧問單位提供訴訟或者仲裁方案，必要時候，代理顧問單位參與訴訟或者仲裁；

(3)協助顧問單位分析、查找發生上述糾紛的原因，做到亡羊補牢、防患于未然，杜絕此類糾紛再次發生。

2、協助顧問單位完善各項規章制度，進一步優化公司治理結構(1)在公司股權結構、治理結構、資產組合等方面參與股東會、董事會決策，并提出合理化，優化公司治理結構

（2）在經營制度發面，主要針對經營方式的合法性、風險性提供法律意見及防范方法，及時修改不符合《公司法》、《合同法》、《擔保法》等法律法規的條款，使顧問單位的生產經營的合法性得到保障；

(3)在管理制度方面，主要針對顧問單位內部諸如勞動人事管理制度的合法性提供法律意見，使其不違反《勞動法》及《勞動合同法》等法律、法規的相關規定。

3、協助顧問單位對合同進行規范管理

(1)參與談判，協助起草、審查、修改有關合同、協議，分類制作合同范本，最大限度地避免合同簽訂過程中可能存在的法律風險。主要針對原料采

法律服務方案

購、銷售及特許委托代理銷售、運輸、倉儲、租賃、專利技術和專有技術及商業秘密保密規則，勞動用工等；

(2)協助起草、制定履行合同的規則，結合《民事訴訟法》、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》及相關法律、司法解釋等之規定，制定員工履行合同規范，完善履行手續，進行證據保全，防范因證據缺失導致敗訴風險；

(3)制定合同管理制度，就合同簽訂、履行、保管、歸檔等制定具體管理措施；

(4)對履行中的合同進行審查，如有漏洞，及時采取補救措施。

4、為企業提供知識產權方面的法律服務

知識產權是我們服務的重點之一。具體包括著作權保護、專利權保護、商標權保護、非專利技術保護、商業秘密保護及反不正當競爭等。通過我們的工作，使公司在產品開發、產品銷售、技術服務、技術轉讓等過程中，不會違反《著作權法》、《專利法》、《商標法》、《反不正當競爭法》、《計算機軟件保護條例》等相關法律、法規。

5、為公司清理債權、債務

(1)清收債權，按法律規定訴訟時效界定情況，區分輕重緩急，起草、發出律師函，協助公司催收債務，使訴訟時效得以延續；(2)清理顧問單位對外債務，采取合法抗辯措施；(3)制定訴訟方案和訴前證據保全措施。

6、協助顧問單位處理關于運輸、金融方面所涉及的法律問題

法律服務方案

(1)協助企業完善生產原材料、半成品、成品的倉儲、運輸等環節所需的法律文件及運輸過程中涉及貨物保險、產品質量糾紛、產品損壞賠償、交收貨物的驗收標準，并協助企業處理相關法律問題；

(2)對顧問單位向其他公司融資或者金融機構借款、集資、擔保、抵押行為所涉及的法律文件進行審查。

7、協助顧問單位處理關于行政方面所涉及的法律問題

(1)協助顧問單位完成對公司章程、行政合同、管理辦法的制定(包括起草、審查、簽訂、履行的程序)；

(2)顧問單位涉及營業場地租賃或自身物業管理與房產、消防等部門進行溝通，并處理有關法律事務及法律文件；

(3)協助處理涉及顧問單位與工商、稅務、海關、版權局、專利局等部門的特別法律事務;(4)對公司公章、營業執照、稅務登記、介紹信等的管理提供法律意見。(5)代辦公證。

8、為顧問單位改組、并購、重組、上市等方面提供專項法律服務

9、對顧問單位員工進行法律培訓

對相關業務人員分類別、分專題進行培訓，提高員工法律意識、合同意識、證據意識。主要包括《合同法》、《知識產權法》、《產品質量法》和《消費者權益保護法》、《勞動法》等。

10、代為行政訴訟或者仲裁，代為申請行政復議。

法律服務方案

（三）、專項法律顧問的服務內容

在專項法律顧問服務中，律師顧問團隊接受委托，為企業的某一個專業項目（如征地拆遷項目、建設工程招投標項目、建設施工項目、與其他企業的合作開發項目、投資并購項目、項目開發前期工作、訴訟或仲裁等）提供專項法律服務。該項法律服務的主要內容為：

（1）、參與專業項目實施方案的制訂，確保方案合法、合規；（2）、審查與專業項目有關的相關法律文件，并根據需要修改、完善相關的法律文件；

（3）、為專業項目草擬、審查、制作相關協議、合同及有關法律文件；（4）、應要求參加專業項目的談判，提供法律咨詢服務；（5）、為專業項目審查有關資產或股權的合法性及資產權屬狀況；（6）、為專業項目的資產移交或管理、人力資源聘用、經營業務等方面提供專業法律意見，并制作相關法律文件；

（7）、接受委托，代理與有關部門、企業為專業項目進行法律事務方面的協調、溝通和交涉；

（8）、其他與專業項目有關的法律事務。

二、法律服務質量保障體系

1、法律服務質量和服務效率保證措施（1）建立法律服務和管理制度

作為項目的專項法律顧問，本所將會為該項目專門建立如下制度： ①法律服務受理；②法律服務處理；③法律服務質量管理；④法律服務定期總結；⑤法律服務檔案管理。

法律服務方案

通過專門制度的建設，確保每一項法律事務從貴公司需求的提出到本所受理，到處理，到質量管理，到定期總結，到檔案建立、管理和移交，均嚴格按照科學、規范的程序進行，做到法律事務的處理程序化、規范化、高效化、優質化、檔案化。如此，既確保了本所提供法律服務的針對性、實效性和快速性，又便于貴公司通過相應機制清晰地隨時掌握工作動態。

（2）法律服務處理制度

A、一般法律事務由顧問團隊律師負責處理，在一個工作日內或貴公司要求的時間內辦結后直接回復。

B、重大復雜的法律事務由二名以上律師討論形成意見后不超過兩個工作日回復或在貴公司要求的時間內回復。

C、特別重大法律事務由顧問團全體成員集體討論，發揮集體智慧，共同研討企業復雜的重大問題，力求制定最佳的處理方案，在三個工作日內回復或在貴公司要求的時間內回復。

（3）法律服務質量管理制度

顧問團成員審慎處理每宗法律事務。顧問團成員互相協作，隨時交流，每周定期召開業務交流研討會，提高服務質量。

（4）法律服務定期總結匯報制度

每月定期召開法律服務總結會議，由顧問團成員介紹現階段其經手處理的法律服務情況，形成會議紀要，并根據承辦業務的情況總結經驗，提出對后期服務工作的意見或建議；對該意見或建議進行集體討論，在形成統一意見后，向貴公司總結匯報。同時，聽取貴公司對前一階段服務工作的意見和建議，雙方充分溝通，確保法律服務工作的優質、高效、有序。

（5）法律服務檔案管理程序

法律服務方案

嚴格按照國家相關法律法規的規定，就貴公司法律顧問服務項目單獨建立法律服務檔案。

法律服務檔案的使用，在遵循上述規定的同時，亦嚴格依照《中華人民共和國律師法》、《中華人民共和國檔案法》等相關法律法規的規定執行。

2、法律服務的保密措施

本所律師及其他工作人員為貴公司提供法律服務中所知悉的秘密，將嚴格依法做好保密工作，并按公司的要求與貴公司簽署保密協議書。

三、本所擔任法律顧問的費用與收費方式

1、關于法律顧問費的收費說明

根據《律師法》、《律師服務收費管理辦法》，本所在收取法律服務費時會謹慎考慮下列因素：（1）法律服務項目的復雜程度；（2）法律服務項目實質審查難度及顧問律師工作量；（3）法律服務項目耗費時間長；（4）本所承擔的風險。

本次法律服務項目程序較為復雜、法律文件實質審查或制作難度大、顧問律師工作量大、法律服務項目耗費時間長，一些事項須本所依法出具專業法律意見書，若稍有不慎，都會給本所帶來經濟和名譽上的損失。

2、本次法律服務項目的收費依據和標準

根據XXX律師服務收費管理實施辦法(2013 年5月1 日起施行)的有關規定，本次法律服務項目屬于實行市場調節價的律師服務收費，由律師事務所與委托人按照標的額協商確定。

3、本項目的法律顧問費（1）常年法律顧問費

法律服務方案

考慮到常年法律顧問好使長、工作量大及本所投入的律師人數，建議常年法律顧問費為人民幣 萬元。

（2）專項法律顧問費

除常年法律服務項目外，本所律師辦理建設工程招投標項目、建設施工項目、與其他企業的合作開發項目、投資并購項目、資產重組項目、訴訟或仲裁等法律服務項目時，將會另外提供專項法律服務，并參考律師收費標準另外與公司協商收費。

4、收費方式

根據“先付費后服務”的法律服務管理和原則，雙方對有關法律服務合同協商一致并簽署后，公司按合同約定支付法律服務費。

5、本所承諾：若由于本所律師工作疏忽大意或故意不盡職責原因導致公司損失的，本所將承擔違約賠償責任。

XXXX事務所

二0一六年八月二十三日

第四篇：二手房全程陪購律師法律服務

二手房全程陪購律師法律服務

1、出賣方是否為房屋合法產權人，產權性質，已購公房是成本價還是標準價購買；

2、出賣方是否擁有處分房屋的權利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產權份額劃分等；

3、房屋是否已被出租、抵押、轉讓、贈與、出賣給他人或改變

4、房屋使用性質而使本轉讓行為無效；

5、房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，必要時取得原售房單位同意售房的書面意見；

6、出賣方是否有欠繳物業管理、水電煤暖氣等應繳費用之情形；

7、房屋是否被查封，房屋所在地區是否將被拆遷；

8、起草、談判、修訂房屋買賣合同及相關補充協議、附件等；

9、交接時，審查房屋實際狀況是否符合房屋買賣合同的承諾條件。

律師陪購是指專業律師應當事人的委托，根據陪購律師本人親眼所見，以律師事務所的名義依法對具體的法律事實或法律行為的真實性、合法性進行證明的一種活動，是律師的基本業務之一。

房地產買賣過程中的律師陪購業務是目前國際通用的操作模式，目前香港和北京已經全面將律師陪購業務引入二手房按揭貸款中。

律師陪購的目標有二：一是陪購當事人身份的真實性；二是陪購當事人行為的真實性、合法性，在上述前提下律師向當事人出具律師陪購書。通過律師陪購，將能有效地遏制買賣交易及貸款過程中的房產產權不清、無權處分、提供虛假資料、惡意騙貸等現象的發生，切實地維護交易雙方、房產中介和銀行的利益。具體而言，律師陪購可在以下幾個環節起重要作用：

一、簽約階段

在該階段，律師主要進行買賣雙方身份真實性以及簽約行為真實性的陪購。在此引入律師陪購，可以起到如下作用：

第一、會對某些虛假買賣、惡意騙貸者產生一定的法律威懾力；

第二、通過律師嚴格審核買賣雙方的身份證、戶籍材料、結婚證明等資料，可以最大限度的確保買賣雙方身份的真實性以及意思表示的有效性。如果賣方為非真實產權人，則可能導致買賣合同被法院宣告無效，不但會損害真實買受人的利益，也會威脅到銀行所放貸款的安全；如果買方為非真實的買受人(主要表現為提供偽造的證件、或者是“真證假人”)，那么所簽訂的買賣合同與抵押借款合同都將被認定為無效合同，則不但會損害真實出售人的利益，對銀行的貸款則是更大的威，而在此情況下，房產中介也可能因未盡到足夠的審查義務而承擔相應的法律責任。

第三、通過查驗首付款收據以及買賣雙方的劃款記錄，可以在一定程度上防止買賣雙方的關聯交易，并間接證明買受人的資信。

第四、通過陪購賣方房屋財產共有人(非產權人)簽署出售同意書，可以避免該共有人以不同意或不知道為由對抗作為買方的善意第三人而向法院申請宣告買賣合同無效；通過陪購承租人簽署出售同意書，可以避免因承租人主張優先購買權而導致買賣合同被宣告無效。如果買賣合同被宣告無效，則不但會損害買受人的利益，也威脅到銀行所放貸款的安全。

第五、通過對買賣雙方及時地提供相關法律咨詢以及對雙方所約定買賣合同條款的審核，可以有效地避免、合理解決日后買賣合同履行中可能容易產生的糾紛，降低房產中介可能承擔法律責任的風險。

第六、通過對買賣雙方(或其代理人)親筆簽署《上海市房地產買賣合同》、《個人住房(二手房)抵押借款合同》、《零售貸款申請表》、《單身承諾函》、《借款憑證》等法律文件的行為進行陪購，可以確保買賣雙方意思表示的真實性、合法性，進而確保買賣合同以及抵押借款合同的有效性。

二、交易過戶及抵押登記階段

在該階段，律師主要進行買賣雙方身份真實性以及交易過戶、抵押登記行為真實性的陪購。在此引入律師陪購，可以起到如下作用：

第一、通過對買賣雙方身份的再次查驗，進一步驗證雙方身份的真實性，堵塞簽約階段可能存在的漏洞，確保簽約與交易過戶、抵押登記當事人的一致性。第二、通過對買賣雙方繳納契稅、親筆簽署交易中心的格式文件并向房地產交易中心登記窗口遞交全部材料的陪購，確保交易過戶和抵押登記行為的真實性。其中，遞交房地產交易中心登記窗口的材料中，原來無律師陪購時由中介人員直接遞交的買賣合同、抵押借款合同、登記申請表現在由陪購律師親自帶到房地產交易中心遞交登記窗口，避免了簽約時的買賣合同與遞交登記窗口的買賣合同不一致的情況，有效的避免交易各方可能承擔的法律責任。

簽訂二手房買賣合同

1、合同主體為三方（經紀成交版的情況下）：

在大多數合同主體僅為買賣雙方的基礎上，增加了參與交易的第三方——中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權利與義務，既能保護買賣雙方的合法權益，同時也能維護中介公司自身的合法權益。避免中介以個人名義簽署代理合同。

2、明確了房屋房款交付等關鍵環節

對二手房交易中最容易出現糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費支付方式等環節作出詳細規定，盡量避免糾紛的發生。例如賣房人不交稅無法過戶，例如加上“物業出現任何質量問題，則合同自然失效”等內容。

不要填寫買方支付首期款的具體日期，一般填寫為：在成功遞件當日支付首期款，這樣避免房東反悔不賣房，反而說買方違約不支付首期款。

3、合同上注明房齡

對買賣雙方之間的違約責任，也對買賣雙方與中介之間的違約責任進行明確約定。并對違約情況進行細化，避免類似爭議的出現。業主故意隱瞞房屋的真實情況，要承擔相應的違約責任。

4.訂立買賣合同時必須同時要求對方將轉讓房產的維修資金戶名、水、電、煤、電話等戶名在一定的條件下同時過戶；

5..訂立買賣合同時，必須約定賣方將所在的戶口全部遷出，并可與賣方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調查戶籍情況，如遇歷史遺留問題，則在合同中予以明確約定:在簽訂房屋買賣合同之后的20個工作日之內將戶口遷出，否則按總房款萬分之五/日的標準收取違約金。可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。6.購房若附送家具必須在合同上說明，將設施設備的品牌、成色，數量以及能否正常使用寫清楚，應該在中介的證明下將該房屋內的家具及設施進行仔細清點，并將品名、規格、數量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認，以避免今后產生不必要的分歧。

如何簽訂房屋買賣合同補充協議

房屋買賣合同是整個交易最重要的法律文件，雖然政府推行標準合同文本，但標準文本遠不能涵蓋所有問題，甚至一些基本問題都未列其中，解決的辦法是另外簽訂補充協議，對標準文本沒有約定或約定不清的事項進行明確約定，以下為補充協議的主要內容及注意事項：

一、代理權問題。實踐中買賣雙方一方或雙方不到場而委托他人辦理交易手續的情況比較普遍，特別是賣方不到場情更常見一些。實踐中委托手續不規范，提供不及時的情況很常見，當交易的一方出于自身利益的考慮，想毀約時經常找委托手續瑕疵方面的理由作為借口，這方面的糾紛比較多，因為約定不明，法院在處理此類糾紛時也感到很棘手。因此對委托交易的情況，在協議中應當作出詳盡的約定，以避免糾紛發生。

二、有必要在補充協議中將本次雙方確認的交易流程和步驟約定清楚，讓買賣雙方都清楚地知道下一步自己該做哪些事情，需要準備什么文件；比如：是先支付首付款還是先去銀行面簽的問題，或者是先過戶還是先結清尾款的問題。

三、標準文本對一些關鍵的交易步驟沒有作出時限約定，比如申請貸款和提前還清銀行欠款以及注銷抵押的時限等等，這些時限直接影響房產交易的進度，應在補充協議中對所有影響交易進度的時限都作出明確約定，并約定明確的違約責任和需要承擔的違約金數額，以及支付違約金的時間和條件；

四、貸款不成功的問題。貸款不成包括兩個方面，一是不批準貸，二是批準貸款不足額（或附其他限制性條件，比如不享受優惠利率和提高貸款成數等）。導致不批貸款的原因一般不外乎三種，一是買方資信原因（包括第二套房等），二是賣方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。針對上述情況，在協議中都應當區分情況和責任，作出明確的約定或解決的辦法；

五、標準文本只對逾期付款和逾期交房這兩項作了違約責任的約定，并約定超過一定時限可以作為解約條件。在實踐中除了上述兩情況之外，還有很多情況會導致合同無法履行，或雖能履行但延遲履行將給對方造成巨大的損失，形成得不償失的局面。因此應當在補充協議中對其他所有可能導致解約的情況都對解約條件作出明確約定，一旦出現解約條件，守約方有權選擇解約來保護自己的利益；

六、國家出臺新政策的處理辦法。由于國家這幾年經常出臺一些對交易影響很大的政策，導致交易雙方的利益發生巨大變化，由此而產生的糾紛非常多，后果也很嚴重，很難處理。因此為避免此類糾紛，在協議中針對雙方的利益提前約定一旦出臺新政策下如何繼續交易所遵循的原則是非常必要的；

七、解除協議后的善后處理。在簽約時大家一般不愿意對解除協議的善后處理作出約定，又不能達成一致意見。僅僅靠法律在這方面的規定往往感到依據不足，難以妥善處理，因此在簽約時提前約定解約善后事宜是很有必要的

二手房律師陪購之產權調查

在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，因此要特別留意房屋的產權狀況。二手房具有多樣化產權形式的特點，其多樣性是交易糾紛頻發的重要原因。在交易前進行產權調查，是避免二手房糾紛的重要舉措。

了解房屋的產權狀況，第一是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件以及其它證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；還要查看交易雙方當事人的交易資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋銷售許可證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：１、房屋所有權人的姓名，如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；２、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；４、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產成品；５、其它內容，如房屋平面圖等。

第三是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

第四，是購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為有些房改房，在上市交易時，有政策上的限制，如果購買的是這樣的房屋，應當查明如何解決上市限制，方可交易。

總之，要了解房屋產權的真實情況，除了要向賣方索要產權文件，還需到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，進行對照，清楚地了解該房的產權細節，不至于有所遺漏。

二手房產權的調查與審核

一、權屬審查

購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。張仁藏律師應當提醒：沒有依法進行產權登記并取得房地產權證書的房屋，不得買賣。有些情況，盡管沒有房產證，但是在評估風險后，可以通過信托設計進行交易，對此應當有當事人的另行委托.為慎重起見，律師應建議購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產權爭議。

房地產登記機關，是當地縣以上人民政府設立的房地產管理機關。不同的城市設定的房地產管理機關的名稱不一致。如：北京現在歸北京市建設委員會管理，律師提供咨詢意見前，應當了解本地的房屋登記管理機構。土地使用權登記機關是所在地的縣以上土地管理部門，但是應當加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發證。

二、共有財產審查

律師在審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。律師應當查明房屋是否具有共有權人。二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面證明。必要時律師應出具范本文件。北京二手房律師張仁藏提醒大家注意：我國婚姻法規定，實行夫妻共同財產制為主，約定個別財產制為補充的婚姻財產制度。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權認為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產協議。

三、權利限制審查

二手房交易前，律師應當審查司法機關有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。二手房交易前，買方人應當審查行政機關決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權的情況。一般說來有權對房地產采取查封措施的行政機關有稅務機關、海關、公安機關等。有權采取限制措施的有建設行政管理機關。必要時律師應向登記機關和有關部門查詢。無法取得獨立證據的,當事人應當作出沒有權利限制的說明。

四、他項權利設置審查

按照有關法律規定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權人的同意，只要通知抵押權人即可。張仁藏律師提醒大家買房人有承擔所購房屋被追及還債的風險。在出賣二手房前，應當在合理的期限內將要出售的情況書面通知抵押權人。如果沒有履行通知義務，買賣合同無效。如果房屋出租的，應當通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個月。購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。

五、優先購買權審查

共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。這種出租關系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。購買人應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，律師應當提示買賣合同被宣告無效的風險。購買人應當注意，如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。通過拍賣購買二手房的，也應當注意優先購買人的優先購買權。應當關注共有權人、承租人是否放棄了優先購買權。如果沒有放棄優先購買權的有效證明，應當關注拍賣程序是否規定了優先購買權人的權力行使條件。

房屋驗收

一、土建驗收

1、樓宇整體外觀不出現傾斜，房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上卷尺）；

2、房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，房子的外墻有無裂縫。

3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

4、門窗與墻身之間結合部的處理應平整，無缺棱掉角。

二、給排水驗收

1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速，外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。；

4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現象，看房子水壓夠不夠。

（1）地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；

（2）不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；

（3）上層住戶廚廁、陽臺內的水不應滲下至您家相應的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；

（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內來檢查為宜）。

三、電氣驗收

1、檢查房內電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）；

2、檢查戶內電線鋪設走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開關是否正常，插座可否通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；

5、門鈴、報警系統是否工作正常。

四、裝修驗收

1、木地板、瓷磚、窗臺、大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；

2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤是否正確、均勻，面層無剝落現象；

3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應大致平整；

4、鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢固，無扭曲變形，開關靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝；

5、衛生間內坐廁、浴缸、洗手盆應無裂痕、崩角或刮傷；浴缸出水應正常；

6、坐廁的配附件應齊全，水箱出水口的密封膠圈嚴密；排氣扇要檢查它的馬達運轉是否無雜音，工 作正常。

合同備注一定要加上的條約!

1、貸款不到，合同作廢，返還定金。

2、遞件時留部分首期尾款，在交房時扣除應扣費用后再交付。

3、賣家在交房之前把戶口遷出，逾期一日，扣房款千分一

4、按揭公司可由買方自由選擇。

5、首期可選銀行托管，買家自由選擇

6、房款包括所有費用，交房前不得再有其他費用

7、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓

8、遞件完畢交中介費25%，過戶完畢交中介費25%，交房完畢交剩下的50%中介費

二手房買賣的法律依據

二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來講，會涉及到《城市房地產管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產轉讓管理規定》、《北京市房地產轉讓管理辦法》等地方法規或規章及其他有關規定。二手房購房全程法律服務 0.5—1%，但不低3000元

第五篇：業委會法律服務方案

業委會法律顧問服務方案

問題關鍵：

目前總體來講，上饒的各個小區都有不少問題，大體如下： 1.房屋質量類：墻體脫落、漏水滲水等；

2.物業服務類：衛生差、安保不到位、配套不及時維修、態度不好等； 3.鄰里糾紛類：亂搭亂建、養狗、噪音； 4.其它類別：車輛刮擦、被盜等。

這些問題，紛紛擾擾，搞得小區不得安寧。業主之間、業主和物業之間關系緊張，如何解決？我們認為：關鍵在于建立強有力的業委會。

業委會現狀：

雖然現在大部分小區都有業委會，但往往有如下問題：

1.業委會代表性／權威性不足：業委會沒有經過法定的嚴格程序成立，缺乏代表性和權威性；

2.業委會缺乏法律指導，小區的各類問題，歸根溯源，就是「問題－問題責任的判定－解決」，這需要專業的法律指導。

基于此，我們認為，小區問題的處理關鍵在于： 1.建立業委會； 2.建立流程；

3.按部就班處理事務。

我們的服務內容：

基于以上的分析，我們將提供有針對性的服務，具體如下：

1.協助成立具有廣泛代表性／權威性的業委會，協助建立健全業委會架構； 2.協助建立和完善業委會日常事務處理流程：

A)對內，如何受理業主的各項訴求／爭議；

B)對外，如何代表業主處理與物業等各方的業務； 3.處理日常事務，給出法律意見和建議； 4.應業主邀請做普法活動。1、2是基礎，完成之后，未來的處理方式就是：

出現問題－反饋問題（業主）－判定問題歸屬（業委會／法律顧問）－業委會出面解決（業委會／法律顧問）－進入案例庫。